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次貸危機(jī)的解決措施范文1

Ps:我們的寒假作業(yè)有一項(xiàng)是：對(duì)金融危機(jī)的成因和各國(guó)政府對(duì)其采取的救助措施，談?wù)勛约簩?duì)2008年金融風(fēng)暴的看法和觀點(diǎn)(論文形式，2000字左右)。以下是我的金融危機(jī)的影響議論文論文：

一、我所理解的“金融危機(jī)”成因

我認(rèn)為導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因是美國(guó)政府的目光短淺和過(guò)于自信。

1.次貸危機(jī)的產(chǎn)生

根據(jù)資料，我了解到，所有的一切都起源于“次貸危機(jī)”。1999年，互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)始流行。在布什時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)的熱潮逐漸退去了，美國(guó)要尋找新的經(jīng)濟(jì)活力。于是，他們將目光集中在了房地產(chǎn)上。政府提供60倍的按揭貸款。所以申請(qǐng)貸款的人越來(lái)越多。2007年，美國(guó)人的按揭貸款已和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一樣大。而且，后來(lái)有很多申請(qǐng)貸款的人無(wú)法還款，這種無(wú)法還款的比率越來(lái)越高，引發(fā)了次貸危機(jī)。

2.全球金融危機(jī)的產(chǎn)生

次貸危機(jī)，是不足以產(chǎn)生金融危機(jī)的。2000年，在美國(guó)出現(xiàn)了一種法律監(jiān)管不是很完善的CDS信用違約互換，CDS成為了最時(shí)髦的金融產(chǎn)品。因?yàn)闆](méi)有很強(qiáng)的法律監(jiān)管，CDS這個(gè)金融產(chǎn)品被越來(lái)越廣泛地使用。在發(fā)生次貸危機(jī)的同時(shí)，還發(fā)生了一些事情。以前美國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定只有在股票上漲時(shí)才可以賣空，現(xiàn)在股票下跌時(shí)也可以賣空。這個(gè)變化加速了股票的下滑。以上內(nèi)容加上次貸危機(jī)、CDS的膨脹和大企業(yè)的降息，引發(fā)了金融危機(jī)。

3.我的觀點(diǎn)和想法

這次金融危機(jī)是政策上失誤所造成的后果。政府在決定按揭貸款這一政策的時(shí)候，沒(méi)有考慮這一政策的弊端，沒(méi)有為自己的決策留后路，而是一味地追求經(jīng)濟(jì)騰飛。政府、組織似乎是照顧了中低收入的人民，卻使企業(yè)與公司虧損、破產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)是一條環(huán)環(huán)相扣的鏈子，從小商鋪到企業(yè)，從股票到銀行……一環(huán)連一環(huán)，一個(gè)環(huán)會(huì)影響相鄰的兩個(gè)環(huán)。如同多米諾骨牌一般，事情發(fā)生得太快，連政府都來(lái)不及控制，只能花費(fèi)大把的資金追隨在事態(tài)后面，試圖控制大局。

次貸危機(jī)的“危”在于貸款款額過(guò)大，就算人民把貸款全部還清，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值就全部賠進(jìn)去了，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)將無(wú)法自給。何況，人民無(wú)法還清貸款。再加上，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)，不斷降息，會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹;錢不值錢，貸款的窟窿不但沒(méi)有變化，還有可能會(huì)緩慢變大，形成了惡性循環(huán)。從上述資料看，政府似乎是非常富裕的，但是那些資金都是從各種稅中來(lái)的，且其中企業(yè)、公司所交的稅占大多數(shù)。很多企業(yè)、公司都因?yàn)檎慕迪ⅲ瑢?dǎo)致收入減少，股票也因?yàn)槊绹?guó)證監(jiān)會(huì)的政策改變而一路下跌，越下跌，賣空的人越多，也形成了一個(gè)惡性循環(huán)，把企業(yè)、公司的本金全部抵消了。而且美國(guó)是一個(gè)影響力巨大的發(fā)達(dá)國(guó)家，每個(gè)國(guó)家?guī)缀醵己兔绹?guó)有各個(gè)方面的關(guān)聯(lián)，美國(guó)出了事，世界必定都會(huì)受影響;因此美國(guó)的金融風(fēng)暴就刮遍了全球。

二、各國(guó)政府如何面對(duì)金融危機(jī)

“救市”這個(gè)詞是在“金融危機(jī)”后出現(xiàn)的。“救市”的意思就是對(duì)金融危機(jī)采取救助措施。

平息金融風(fēng)暴的方法我并不十分了解，但是我認(rèn)為現(xiàn)在各國(guó)政府使用的方法只能緩解暫時(shí)發(fā)生的狀況。要真正平息金融風(fēng)暴，我認(rèn)為需要長(zhǎng)一些的時(shí)間。畢竟金融風(fēng)暴就是慢慢到來(lái)的，所以我們要做的是等待以及在最短的時(shí)間內(nèi)醞釀出最好的解決方法。

1.各國(guó)采取的措施

金融危機(jī)發(fā)生以后，各國(guó)政府都采取了一定的救市措施。主要采取措施的是美國(guó)和歐洲的許多國(guó)家，舉幾個(gè)例子：

德國(guó)政府將拿出最多5000億歐元用于救市，英國(guó)政府宣布向皇家蘇格蘭銀行、哈利法克斯銀行和萊斯銀行注資370億英鎊，法國(guó)將拿出最多3600億歐元用于金融救助。而美國(guó)則已撥出7000億美元救市，還有4500億備用。政府只有撥出大量的資金，才能填補(bǔ)貸款和股票下跌形成的經(jīng)濟(jì)漏洞。

這些出資救市的國(guó)家基本上是發(fā)達(dá)國(guó)家，而我們生活的亞洲似乎沒(méi)有受到非常嚴(yán)重的打擊，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)算是一件幸運(yùn)的事情。

2.我的觀點(diǎn)和想法

如上述觀點(diǎn)一樣，我認(rèn)為金融風(fēng)暴不是能輕易平息的。其實(shí)美國(guó)政府撥款救市的原因不僅是因?yàn)橐S持國(guó)家正常運(yùn)作，還有安定民心，重新給予企業(yè)、公司信心的作用。它要告訴人們：“既然這個(gè)經(jīng)濟(jì)漏洞已經(jīng)出現(xiàn)了，就要有耐心，有信心。”

我認(rèn)為除美國(guó)外受金融危機(jī)影響較大的國(guó)家應(yīng)該循序漸進(jìn)，不要浪費(fèi)太多資金用于環(huán)緩解暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)困難，應(yīng)該想辦法讓大企業(yè)、公司恢復(fù)運(yùn)作能力，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的財(cái)力大部分是靠這些企業(yè)、公司作基礎(chǔ)的。

而關(guān)于美國(guó)的救市措施80年前，美國(guó)也曾經(jīng)有過(guò)一次經(jīng)濟(jì)大蕭條。當(dāng)時(shí)的政府就通過(guò)把投資銀行和商業(yè)銀行分開(kāi)營(yíng)業(yè)從而降低了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，保證了儲(chǔ)蓄用戶的利益。再經(jīng)過(guò)時(shí)間的磨合，和財(cái)富的積累，使美國(guó)的經(jīng)濟(jì)又飛上了世界的頂端。然而現(xiàn)在，我們又面臨了更大的金融危機(jī)，所以，我認(rèn)為美國(guó)的企業(yè)家、政府應(yīng)該用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光研究出一套完善的救市計(jì)劃。我認(rèn)為美國(guó)政府首先應(yīng)該解決的問(wèn)題是保證人民的生活質(zhì)量，第二步才去考慮怎樣填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)漏洞，最后再考慮如何使美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度騰飛。

三、金融危機(jī)的影響議論文總結(jié)和疑問(wèn)

1.金融危機(jī)的影響議論文總結(jié)

對(duì)于這次金融風(fēng)暴的成因，我的觀點(diǎn)是：這是政策有漏洞導(dǎo)致的全球性災(zāi)難。而對(duì)于各國(guó)救助措施我的觀點(diǎn)是：每個(gè)國(guó)家都應(yīng)該循序漸進(jìn)，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃，保證人民生活質(zhì)量，并且盡快讓企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的腳步。

2.疑問(wèn)

次貸危機(jī)的解決措施范文2

迄今美、歐、日出臺(tái)的一系列救市舉措大體可歸類為方面：直接向金融機(jī)構(gòu)注資以增加金融市場(chǎng)流動(dòng)性；降息以促進(jìn)投資和消費(fèi)；國(guó)有化或接管金融機(jī)構(gòu)；為金融機(jī)構(gòu)債務(wù)提供擔(dān)保；向企業(yè)提供融資或貸款擔(dān)保；援助房貸借款人；大規(guī)模的財(cái)政刺激計(jì)劃；以及通過(guò)國(guó)際貨幣基金組織向新興經(jīng)濟(jì)體和受危機(jī)影響嚴(yán)重的中小國(guó)家提供援助或貸款等。

這措施力度之大、速度之快前所未有，對(duì)延緩金融危機(jī)的蔓延惡化起到了顯著作用。也有助于一些突出矛盾的解決：一是避免了對(duì)商業(yè)銀行的擠兌，穩(wěn)定了公眾情緒，維持了社會(huì)基本穩(wěn)定。二是用政府信用支撐起了金融機(jī)構(gòu)即將斷裂的現(xiàn)金流，暫時(shí)緩解了瀕臨倒閉的金融機(jī)構(gòu)的壓力，也避免了因此而可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是就全球聯(lián)合行動(dòng)初步達(dá)成了共識(shí)，一定程度上防止了危機(jī)向更大范圍和更深層次擴(kuò)散。

全球救市行動(dòng)尚未解決引發(fā)金融危機(jī)的深層次問(wèn)題

然而，各國(guó)政府在危機(jī)的壓力下入市，主要目標(biāo)為短期救市，引發(fā)金融危機(jī)的深層次根源尚未徹底解決，一些救市措施本身更蘊(yùn)含可能引發(fā)金融動(dòng)蕩的新因素，體現(xiàn)在：

（一）房?jī)r(jià)下跌并未得到遏制，還會(huì)繼續(xù)引發(fā)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩。

美摩根斯坦利、高盛等多個(gè)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，美房地產(chǎn)價(jià)格是經(jīng)過(guò)10年積累起來(lái)的大泡沫，嚴(yán)重脫離基本面，以歷史調(diào)整經(jīng)驗(yàn)、房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比等多種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，美房?jī)r(jià)尚有10%-15%的下跌空間。只要房?jī)r(jià)未觸底，就隨時(shí)會(huì)引發(fā)新的房貸違約，降低以美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押的債券質(zhì)量。

（二）不良資產(chǎn)清理困難重重，金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性堪憂。

美房地產(chǎn)次貸涉及的金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)種類之多，堪稱史無(wú)前例。次貸及其衍生品作為歐美金融機(jī)構(gòu)廣泛持有的結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)，已形成盤根錯(cuò)節(jié)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甚至有許多隱藏在資產(chǎn)負(fù)債表外，其清理遠(yuǎn)比清理單向的債權(quán)債務(wù)關(guān)系困難，也更需時(shí)日。同時(shí)，由于次貸及其衍生產(chǎn)品在全球金融機(jī)構(gòu)中的分布不透明，造成的總損失也有一定隱蔽性，這就決定了金融市場(chǎng)的流動(dòng)性短缺將有續(xù)發(fā)性，也決定了危機(jī)將以無(wú)序的骨牌效應(yīng)方式，令金融市場(chǎng)處于捉摸不定之中，甚至?xí)粫r(shí)受到難以預(yù)料因素的沖擊。

（三）救市資金的來(lái)源尚難解決。

目前美政府承諾的救市資金已高達(dá)2萬(wàn)億美元（包括7000億美元救市計(jì)劃、美聯(lián)儲(chǔ)8000億美元刺激消費(fèi)計(jì)劃等），最終實(shí)際開(kāi)支不會(huì)是小數(shù)字。要支付如此龐大的開(kāi)支，只有四個(gè)基本方法：一是增加稅收，在經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退的情況下，這不符合美刺激經(jīng)濟(jì)的大方向；二是向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行國(guó)債，讓外國(guó)機(jī)構(gòu)購(gòu)買，但目前全球外國(guó)政府持有美政府債券已達(dá)約1.5萬(wàn)億美元，要在如此龐大的規(guī)模之外再增持，已影響了外國(guó)投資者對(duì)美國(guó)債的信心；三是開(kāi)展股權(quán)融資，允許外國(guó)財(cái)富基金成為美金融機(jī)構(gòu)的主要所有者，這是美極不情愿的；四是利用美元的國(guó)際貨幣特殊地位大規(guī)模增發(fā)美元，但這又會(huì)引起通脹壓力上升和美元持續(xù)貶值，使美元資產(chǎn)持有者蒙受損失，削弱美元霸權(quán)地位。一旦外國(guó)投資者大量拋售美元資產(chǎn)，美元將會(huì)崩盤，美將陷入惡性通脹和經(jīng)濟(jì)混亂，世界經(jīng)濟(jì)也會(huì)陷入無(wú)法想象的衰退。

次貸危機(jī)的解決措施范文3

【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī)；投資基金

Draws out the investment in real estates trust fund by the loan crisis the ponder

Yu Shuang

【Abstract】For the past year the country has enlarged to the investment in real estates management dynamics, to suppress the house price which stays at a high level, the country has released many regulative measures, causes the human to remember US’s loan crisis. The loan crisis is refers to, because the American overlying mortgage loans the borrower to break a contract increases, then affects the whole world money market turbulence which and the fluid crisis falls largely with the loan related monetary assets price causes. US’s loan crisis to American and the global influence is very huge, including to our country real estate market influence. Because our country real estate sources of fund channel is narrow, depends upon the bank loan most, our country credit system is not in addition perfect, therefore, has the loan crisis’s risk similarly. In this kind of situation, increases the real estate financing channel――to develop our country investment in real estates trust fund, absorbs the US investment in real estates trust development the lesson, is very essential. This article main mentality is: Enlarges from the country to the house price regulative dynamics and the American loan crisis associates increases the real estate financing channel, the development investment in real estates trust fund necessity, through to the investment in real estates trust fund’s superiority analysis, the risk analysis, proposed that our country develops real estate trust investment fund several suggestions.

【Key words】Loan crisis; Investment fund

引言

次貸危機(jī)是一次全球性金融危機(jī)，主要是因次級(jí)按揭貸款通過(guò)證券化這個(gè)變壓器把風(fēng)險(xiǎn)高倍放大。

目前，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)投資的管理力度，為了抑制居高不下的房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了很多調(diào)控措施，特別是對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款政策的調(diào)整。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要是通過(guò)銀行貸款，而資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此，思考我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

1. 次貸危機(jī)概述

要想了解次貸危機(jī)，必須了解它的含義、產(chǎn)生的背景及對(duì)影響。

1.1 次貸危機(jī)的含義：所謂的次貸危機(jī)就是指次級(jí)住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場(chǎng)上的信用危機(jī)以及以次級(jí)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券大面積縮水而導(dǎo)致的資本市場(chǎng)上的次級(jí)債危機(jī)。。

1.2 次貸危機(jī)的根源――資產(chǎn)泡沫：理論上來(lái)看，資產(chǎn)泡沫的源頭是流動(dòng)性過(guò)剩，當(dāng)過(guò)剩的流動(dòng)性紛紛涌向證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，就意味著過(guò)多的流動(dòng)性資產(chǎn)追逐有限的投資機(jī)會(huì)，資產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)上漲，如果這種投機(jī)逐利進(jìn)一步發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)格必然慢慢超過(guò)其真實(shí)價(jià)值而虛擬膨脹，最終產(chǎn)生泡沫資產(chǎn)泡沫一下子破滅，危機(jī)也緊隨其后。

美國(guó)房市在次貸危機(jī)爆發(fā)前正存在著這樣的資產(chǎn)泡沫，從2001年到2006年美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，而一路攀升的房?jī)r(jià)既沒(méi)有建立在住房市場(chǎng)的真實(shí)需求上，也沒(méi)有以居民可支配收入為支撐。資產(chǎn)泡沫化成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，泡沫破裂只是早晚的災(zāi)難。

泡沫一旦被引爆，便會(huì)帶來(lái)一系列的災(zāi)難性連鎖反應(yīng)，直至危機(jī)發(fā)生，次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)（即所謂的次貸危機(jī)）便全面爆發(fā)了。

由于受到次貸危機(jī)的影響，使得美國(guó)人尤其是持有與次級(jí)貸款相關(guān)產(chǎn)品的人們的資產(chǎn)大幅度縮水，勢(shì)必會(huì)影響到投資、消費(fèi)、就業(yè)等多個(gè)方面，從而對(duì)美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度減緩。而次貸危機(jī)給全球金融市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊，使得各國(guó)的與次級(jí)貸款相聯(lián)系的銀行、對(duì)沖基金、私人基金以及國(guó)家基金等都蒙受了巨大的虧損。同時(shí)，給各個(gè)國(guó)家的股市、債市、匯市都帶來(lái)了巨大的波動(dòng)，及時(shí)是對(duì)于像中國(guó)這樣資本市場(chǎng)并不完全開(kāi)放的國(guó)家來(lái)說(shuō)，仍舊通過(guò)影響人們投資的信心而使證券市場(chǎng)持續(xù)下行。

2. 次貸危機(jī)與房地產(chǎn)融資

由次貸引發(fā)的資本市場(chǎng)的猛烈反應(yīng)，使得對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的融資也有了再次探討。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要資金來(lái)源多元化，僅依靠企業(yè)自身積累不能滿足快速發(fā)展的要求。外資、私募股權(quán)投資基金、上市以及上市房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)等渠道融通資金，加大權(quán)益型資本投入，是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。而外資、上市和增發(fā)由于政策限制，股權(quán)投資基金成為首選，但我國(guó)私募股權(quán)投資基金發(fā)展剛剛起步，相應(yīng)法律法規(guī)不健全，規(guī)模難以滿足市場(chǎng)需求，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需一個(gè)了解認(rèn)識(shí)的過(guò)程。而房地產(chǎn)投資信托基金作為新的金融產(chǎn)品，旨在解決成熟商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)能力，并非是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的金融產(chǎn)品。

由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，市場(chǎng)上對(duì)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品都有一定顧忌，所以房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上要注重風(fēng)險(xiǎn)防范。此外產(chǎn)品模式上要盡量簡(jiǎn)單化。國(guó)外的產(chǎn)品模式比較多，中國(guó)擬在吸取美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合國(guó)家法律要求以及適合我國(guó)投資者購(gòu)買的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新融資方式，將有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

3. 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)

2010年注定是資本市場(chǎng)的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成為今年資本市場(chǎng)又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。投資信托基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。

3.1 房地產(chǎn)投資信托基金的定義：房地產(chǎn)投資信托基金最早的定義是：有多個(gè)受托人作為管理者、并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的飛公司組織。由此界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

3.2 房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)

3.2.1 具有房地產(chǎn)融資的靈活性：房地產(chǎn)投資信托基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資信托基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

3.2.2 房地產(chǎn)投資信托基金，因投資組合多元化，而使其風(fēng)險(xiǎn)較小：它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。而那些房地產(chǎn)直接投資，受市場(chǎng)各種因素變化的影響非常大，投資風(fēng)險(xiǎn)也較高。

3.2.3 建立房地產(chǎn)投資信托基金有利于資源配置：建立房地產(chǎn)投資信托基金，不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.3 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.3.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

3.3.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資信托基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

3.3.3 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資信托基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金損害的可能性。

4. 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的幾點(diǎn)建議

4.1 我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托起步較晚，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀是銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托基金體系，完善房地產(chǎn)投資信托基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

4.2 加強(qiáng)法律調(diào)控手段，制訂相關(guān)的法律文件。一種新行房地產(chǎn)信托投資基金的出現(xiàn)必須有相關(guān)的法律條文，使有法可依，做到有法必依，要建立完善的法律體系，僅僅頒布單一的《信托法》、《證券投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。還可制定針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資方式的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

4.3 加大人才的培養(yǎng)。加快房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，必須建立一支既精通業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專業(yè)管理人才隊(duì)伍。我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

4.4 借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造自己的基金特色。我們應(yīng)在吸取美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合國(guó)家法律要求以及適合我國(guó)投資者購(gòu)買的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金是對(duì)銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充，但因?yàn)閲?guó)情不同，我們不能照搬美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家的證券模式，應(yīng)該制訂符合中國(guó)國(guó)情的信托投資發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)

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[3] 劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009.1

次貸危機(jī)的解決措施范文4

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī)　住房保障　房地產(chǎn)

一、美國(guó)次貸危機(jī)的概念及其定義

美國(guó)次貸危機(jī)（subprime crisis）又稱次級(jí)房貸危。一般而言我們認(rèn)為這是一場(chǎng)因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，投資基金被迫關(guān)閉，股市劇烈震蕩所引起的金融風(fēng)暴。

次貸即“次級(jí)按揭貸款”，指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的區(qū)別在于，次級(jí)抵押貸款對(duì)貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會(huì)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買住房。

二、美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的原因分析：

美國(guó)次貸危機(jī)的形成是有歷史原因的，在美國(guó)1949年《住房法案》序言中這樣寫道：“讓每一個(gè)家庭都在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家。”，這也成為了美國(guó)國(guó)家住房政策的基本原則。同時(shí)，美國(guó)次貸危機(jī)的形成原因也是多樣化的，在此筆者將做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。

1.美國(guó)房地產(chǎn)的降溫，地產(chǎn)泡沫破滅

美國(guó)房地產(chǎn)買賣的降溫及其泡沫的破滅可以說(shuō)是美國(guó)次貸危機(jī)的最直接原因。有調(diào)查顯示，自2003年起一直到2006年間，美國(guó)諸多城市的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了驚人的100%，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象異常嚴(yán)重。但從2006年底開(kāi)始美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始達(dá)到了最近70多年內(nèi)的谷值，而次級(jí)貸款者多數(shù)收入較低且不穩(wěn)定，個(gè)人信用值也較低。這樣的現(xiàn)狀讓次級(jí)貸款者開(kāi)始停止還貸，他們的違約行為也使得次貸金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)完全暴露在世人面前。

可以說(shuō)正是因?yàn)槊绹?guó)的商業(yè)銀行、房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、次級(jí)債券的發(fā)行及購(gòu)買者對(duì)于房屋價(jià)格過(guò)于樂(lè)觀的估計(jì)，造成了他們?nèi)狈Ρ匾娘L(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，使得原本隱藏在地產(chǎn)泡沫中的危機(jī)爆發(fā)了出來(lái)。

2.房地產(chǎn)信貸環(huán)節(jié)的過(guò)分放松

正是因?yàn)楣P者在前文中所提到的自2003年起美國(guó)房?jī)r(jià)的一路走高，使得房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)在高額利益的誘惑下逐步放松了對(duì)貸款人的限制和要求。

對(duì)貸款人要求的放松確實(shí)可以滿足大量低收入人群的購(gòu)房需求，但因低收入人群個(gè)人收入狀況及個(gè)人信用度問(wèn)題無(wú)形中亦增加了該群體還貸的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)信貸機(jī)構(gòu)減少對(duì)貸款者的限制，不斷增加其貸款額度的基礎(chǔ)前提是其對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前景的樂(lè)觀預(yù)期，而一旦房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降其所具有的危機(jī)就顯現(xiàn)出來(lái)了。

3.美國(guó)政府金融監(jiān)管職能的缺失

次貸危機(jī)爆發(fā)，究其根源在于美國(guó)住房政策的制定缺陷及相關(guān)機(jī)構(gòu)在高額利益誘惑下失去理性的樂(lè)觀估計(jì)。但對(duì)于危機(jī)的不斷蔓延及擴(kuò)散美國(guó)政府相關(guān)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)則負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

美國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)管職能缺失的體現(xiàn)是多重的。首先其未能對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)之畸形的價(jià)格泡沫進(jìn)行任何的調(diào)節(jié)，導(dǎo)致在2003年及2006年之間美國(guó)房?jī)r(jià)的一路上漲。當(dāng)泡沫破滅后房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌，成為了次貸危機(jī)爆發(fā)的重要原因。另一方面，對(duì)于信貸機(jī)構(gòu)放寬貸款的門檻的決定，相關(guān)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)未能進(jìn)行合理有效的調(diào)整和建議。最后，在美國(guó)次貸危機(jī)全面爆發(fā)之后，美國(guó)政府的急救措施不夠及時(shí)亦不夠徹底，在態(tài)度上較為曖昧，使得最后的局面一發(fā)不可收拾。

三、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)住房保障政策的啟示

前文中我們已經(jīng)探析了美國(guó)次貸危機(jī)的概念、背景及其形成的原因。可以說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫、信貸機(jī)構(gòu)逐利而放寬要求以及監(jiān)管的缺失是次貸危機(jī)最重要的原因。在吸取這些教訓(xùn)的同時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)真分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)保障法律、法規(guī)和政策，借此啟示，探尋出一些完善我國(guó)住房保障政策的方案。

1.政府應(yīng)發(fā)揮公共服務(wù)職能，為低收入人群解決住房問(wèn)題

美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生與美國(guó)住房政策的失敗有著密不可分的關(guān)系，但是應(yīng)該承認(rèn)的是在其《住房法案》中所提出的“讓每一個(gè)家庭都在適宜的環(huán)境里有一個(gè)家”的原則是值得肯定的。，美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)證明了依靠完全化的市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)是不可能解決社會(huì)的住房問(wèn)題的。

而我國(guó)低收入人群的住房困難也越來(lái)越多的開(kāi)始成為社會(huì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)及熱點(diǎn)，亟待政府發(fā)揮其公共服務(wù)功能。黨在十七大中提出了“推動(dòng)科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧”的目標(biāo)，而作為最基礎(chǔ)的民生問(wèn)題，居民的住房問(wèn)題解決刻不容緩。我們的政府應(yīng)更多積極主動(dòng)地發(fā)揮自身職能，我國(guó)廉租房政策的出臺(tái)就是政府職能發(fā)揮的一大職能。

2.建立相應(yīng)的住房保障金融體系，完成預(yù)警系統(tǒng)

美國(guó)的金融市場(chǎng)較之我國(guó)要成熟許多，但是必須承認(rèn)的是在美國(guó)金融市場(chǎng)之中房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)依然比較單一化，用以承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也沒(méi)有較為清晰的層次性。

筆者通過(guò)研究資料發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道相當(dāng)?shù)膯我唬瑢?duì)從商業(yè)銀行獲得信貸的依賴性很高，低收入人群者所得到的相應(yīng)的住房金融政策支持是非常有限的。因此筆者建議我國(guó)應(yīng)逐步建立起市場(chǎng)化及政策化下雙軌制的住房政策金融保障體系，以多層次的金融市場(chǎng)、融資方式及金融產(chǎn)品來(lái)分擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)。

其一，可以構(gòu)建政策性的住房金融體系。我國(guó)現(xiàn)行的廉租住房政策就對(duì)資金的來(lái)源渠道構(gòu)建了立體化的來(lái)源，包括：住房公積金增值收入余額、廉租住房的租金收入、社會(huì)相關(guān)團(tuán)體的捐贈(zèng)及其他方式。其二，完善已有的住房公積金制度，同時(shí)發(fā)展商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)。其三，住房消費(fèi)信貸模式也要力爭(zhēng)變得更為多樣化，如可試行及調(diào)整分級(jí)償還抵押貸款、抵押貸款、遞加付款等。

3.引導(dǎo)國(guó)民的住房消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性消費(fèi)

對(duì)比美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生，美國(guó)信貸機(jī)構(gòu)對(duì)于信貸者門檻的放低，加諸長(zhǎng)期的還貸低息，使得全美住房需要過(guò)于膨脹，最終使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁華之后迅速進(jìn)入危機(jī)。

結(jié)合我國(guó)國(guó)情來(lái)看，我國(guó)國(guó)民自古以來(lái)熱衷于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的購(gòu)買及累積，且多數(shù)人在可能的條件下會(huì)盲目追求和攀比大面積產(chǎn)權(quán)房。且我國(guó)政府在近年來(lái)過(guò)于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的拉動(dòng)作用，造成了錯(cuò)誤的價(jià)值引導(dǎo)。

我國(guó)國(guó)土資源有限，人口眾多，過(guò)高的自有產(chǎn)權(quán)房比例以及過(guò)大的住房面積根本不符合我國(guó)的社會(huì)國(guó)情及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)化。

因此筆者建議在構(gòu)建多層次金融住房保障體系及政府積極發(fā)揮其自身職能的同時(shí)，政府也應(yīng)通過(guò)正確的宣傳渠道引導(dǎo)全體國(guó)民的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念，在住房交易買賣中能夠更為理性。也不宜過(guò)度的夸大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，將其定義為一個(gè)民生問(wèn)題來(lái)解決更為合適，使國(guó)民能夠有所居所。可以鼓勵(lì)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展完善及房屋租賃的普遍化推行。

4.加強(qiáng)住房保障的相應(yīng)監(jiān)管，建立風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)機(jī)制

前文筆者已經(jīng)談及在美國(guó)自由主義經(jīng)濟(jì)文化的影響下，美國(guó)政府對(duì)于房地長(zhǎng)市場(chǎng)的監(jiān)管和干預(yù)幅度過(guò)小。事實(shí)上在次貸危機(jī)影響得到控制后，美國(guó)政府也承認(rèn)政府適度干預(yù)具有一定的必要性。

我國(guó)政府一向重視對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀調(diào)控，故此在保障性住房市場(chǎng)政策運(yùn)行中的適度干預(yù)也有利于風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，政府在保障性住房各環(huán)節(jié)上應(yīng)嚴(yán)把審查環(huán)節(jié)，包括：供應(yīng)對(duì)象，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，戶型面積，分配等等。這樣的嚴(yán)格審查有利于維護(hù)市場(chǎng)的公平和公正。其次，對(duì)于保障性住房的質(zhì)量安全問(wèn)題也應(yīng)予以正視和重視。在工程建設(shè)中應(yīng)分階段的進(jìn)行抽查，建立完善的工程質(zhì)量投訴渠道等。

在政策層面，國(guó)務(wù)院針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等重要的文件，但需要認(rèn)識(shí)到的是作為政府規(guī)章政策在司法威懾力及效力位階上還顯得不足。為了徹底的完善我國(guó)保障性住房體系，在立法層面之上進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠懻摵脱芯渴遣豢杀苊獾摹Ｖ挥袑⑦@些政策法律化、制度化，政策的執(zhí)行及維護(hù)才會(huì)更加合理及具有可實(shí)現(xiàn)性。

四、結(jié)語(yǔ)

美國(guó)次貸危機(jī)的影響已經(jīng)開(kāi)始逐漸消去，但是其帶給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住房保障問(wèn)題的教育及啟示意義是深遠(yuǎn)的。我們應(yīng)對(duì)對(duì)于國(guó)家的國(guó)民住房問(wèn)題引起足夠的重視，吸取他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行完善和修正。最后筆者要說(shuō)的是，居民的住房問(wèn)題不論在何時(shí)都是我國(guó)民生問(wèn)題的重中之重，完善住房保障體系是我國(guó)促進(jìn)社會(huì)持續(xù)和諧，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。

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次貸危機(jī)的解決措施范文5

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī);住房保障;經(jīng)濟(jì)適用房;廉租房

一、美國(guó)住房保障制度的發(fā)展與次貸危機(jī)

(一)由間接調(diào)控轉(zhuǎn)向直接管理階段

20世紀(jì)30年代的大蕭條不僅使美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，解決居民住房問(wèn)題成為隨后幾屆政府的主要政策目標(biāo)。1932年通過(guò)《聯(lián)邦家庭貸款銀行法》，在全國(guó)設(shè)立12家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”。1934年的《聯(lián)邦住宅法》(NHA)，又創(chuàng)立了聯(lián)邦住房局(FHA)(今隸屬住宅和城市發(fā)展部)，其首要職能也就是由國(guó)家出面，為低收入者住房貸款提供按揭保險(xiǎn)。1937年美國(guó)國(guó)會(huì)又通過(guò)《公共住宅法案》，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處”(USHA)，以建立永久性的中央補(bǔ)助制度。這標(biāo)志著聯(lián)邦政府對(duì)住房領(lǐng)域的干預(yù)由間接調(diào)控向直接管理的轉(zhuǎn)變。美國(guó)的住房政策也相應(yīng)轉(zhuǎn)向解決低收入階層的住房問(wèn)題，為以后更大規(guī)模的公共住房建設(shè)開(kāi)了先河，并在事實(shí)上為1949年住房法奠定了基礎(chǔ)。于是“讓每一個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家”，成為美國(guó)住房政策的基本目標(biāo)，并寫進(jìn)了1949年通過(guò)的《住房法案》序言中[1]。

(二)由直接修建公共住房轉(zhuǎn)向租房補(bǔ)貼階段

盡管公共住房政策對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和居住環(huán)境的改善起到了較好的效果，但由于戰(zhàn)爭(zhēng)或財(cái)政壓力過(guò)大等原因，從20世紀(jì)60年代初到70年代，美國(guó)公共住房建設(shè)在住房政策中的核心地位淡化，以租房補(bǔ)貼為代表的新型住房援助政策被提出。1965年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《住房與城市發(fā)展法》，建立了“住房與城市發(fā)展部”(簡(jiǎn)稱HUD)，在授權(quán)聯(lián)邦政府建立24萬(wàn)套公共住房的同時(shí)推出了新的租房補(bǔ)貼計(jì)劃。該計(jì)劃授權(quán)聯(lián)邦政府住房管理署向租住非公共住房的低收入家庭提供房租補(bǔ)貼。1974年《住房與社區(qū)開(kāi)發(fā)法》的通過(guò)，標(biāo)志著聯(lián)邦政府直接興建的公共住房計(jì)劃暫告一段落。自此，政府提供補(bǔ)貼鼓勵(lì)低收入居民在私人住房領(lǐng)域?qū)ふ易》康恼撸蔀槊绹?guó)聯(lián)邦政府援助低收入家庭的主要方式。

(三)由提供租房補(bǔ)貼到提高自有住房比率階段

1980年，美國(guó)頒布《存款機(jī)構(gòu)解除管制與貨幣控制法案》，解除了實(shí)行多年的“Q條例”；1986年，又推出《稅務(wù)改革法案》，規(guī)定住房抵押貸款和消費(fèi)貸款的利息可以減免稅收。這些法規(guī)的出臺(tái)降低了借貸雙方的進(jìn)入門檻，極大地推動(dòng)了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。1990年，布什政府出臺(tái)《國(guó)民可承擔(dān)住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實(shí)施“人人擁有居住機(jī)會(huì)”計(jì)劃(HOPE)，把公屋出售，并將一些社會(huì)服務(wù)與住房問(wèn)題相融合。1995年，65%以上的家庭擁有自己的住所，盡管低收入家庭實(shí)現(xiàn)自有居所尚不完全可行，但住宅私有化是美國(guó)房政策一直在鼓勵(lì)的發(fā)展方向。2003年，美國(guó)實(shí)施每年2億美元的“首付款資助計(jì)劃”，為購(gòu)房的中低收入家庭提供1萬(wàn)美元或房?jī)r(jià)6%的首付款資助[2]。這些優(yōu)惠政策極大地刺激了居民貸款購(gòu)房的欲望，住房抵押貸款需求不斷膨脹。

從上述分析可以看出，美國(guó)政府的住房保障制度是由政府興建公共住房轉(zhuǎn)向提供租房補(bǔ)貼，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴岣呔用褡》孔杂新蕿閷?dǎo)向。這種轉(zhuǎn)變同時(shí)也是政府保障職能的逐漸弱化，并轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的住房保障機(jī)制。當(dāng)住房貸款更便宜，首付更低，使得更多的居民能夠貸款買房之后，銀行貸出去的錢要十幾甚至幾十年才能收回，也就無(wú)法繼續(xù)發(fā)放更多住房貸款。為此，1938年成立“房利美”，起初只是擴(kuò)大資金在二級(jí)房屋消費(fèi)市場(chǎng)上流動(dòng)，1944年“房利美”的權(quán)限擴(kuò)大到貸款擔(dān)保，1981年引入了抵押貸款證券化業(yè)務(wù)(MBS)，1992年“房利美”成為最大的MBS的發(fā)行商和擔(dān)保商。抵押貸款證券化讓商業(yè)銀行迅速?gòu)娜唛L(zhǎng)的還款周期中解脫出來(lái)，使得住房貸款的供給更加充沛，但風(fēng)險(xiǎn)也隨即累積和放大。政府不但放任金融機(jī)構(gòu)向他們發(fā)放零首付的次級(jí)按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次貸在內(nèi)的高風(fēng)險(xiǎn)債券及衍生品，由此將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到全球。

二、美國(guó)次貸危機(jī)給我國(guó)住房保障制度的啟示

(一)發(fā)揮政府公共服務(wù)職能，不能僅靠市場(chǎng)解決住房保障問(wèn)題

美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)說(shuō)明完全市場(chǎng)化的方法和手段并不能有效第解決中低收入群體的住房保障問(wèn)題。我國(guó)低收入家庭住房困難越來(lái)越為社會(huì)各界所關(guān)注，也呼喚著政府保障功能的回歸[3]。關(guān)注民生問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨的十七大提出的“推動(dòng)科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧”的重要內(nèi)容。2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》公布；10月14日，財(cái)政部印發(fā)《廉租住房保障資金管理辦法》；10月16日，由建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合《廉租住房保障辦法》。廉租房政策的接連出臺(tái)，已成為加快解決低收入家庭住房困難和發(fā)展廉租房的強(qiáng)大動(dòng)力，也凸顯了政府的保障功能。

(二)建立多層次住房保障體系，防止風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)

美國(guó)住房保障措施的單一化，即以提高居民住房自有率為目標(biāo)是導(dǎo)致同一風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，引發(fā)次貸危機(jī)的關(guān)鍵因素。因此，應(yīng)建立并完善以廉租房為主體的多層次住房保障體系以滿足不同收入水平居民的住房需求，防止風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。首先，對(duì)城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭擴(kuò)大廉租住房保障面，形式上采取以享受較高標(biāo)準(zhǔn)的廉租住房租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金減免為輔；其次，要重點(diǎn)解決低收入家庭的住房困難，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，并與廉租住房保障對(duì)象銜接，可采用定向申購(gòu)為主、貨幣補(bǔ)貼為輔的保障方式；第三，要探索建立經(jīng)濟(jì)租賃住房制度，即租賃型的經(jīng)濟(jì)適用房制度，解決既不符合廉租房條件又購(gòu)不起經(jīng)濟(jì)適用房的城鎮(zhèn)低收入無(wú)房家庭或單身居民的過(guò)渡性居住問(wèn)題；第四，實(shí)施區(qū)域性的限價(jià)商品房制度，將中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農(nóng)民家庭等納入保障范圍。

(三)建立并完善保障性住房金融體系，建立風(fēng)險(xiǎn)防火墻

盡管美國(guó)金融較為發(fā)達(dá)，但也因沒(méi)有多樣化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來(lái)承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，也就未能阻止次貸風(fēng)險(xiǎn)“多米諾骨牌效應(yīng)”的發(fā)生。我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一，對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴程度過(guò)高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對(duì)中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持。因此，需要建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系，利用不同融資方式、不同金融產(chǎn)品、不同金融市場(chǎng)，來(lái)滿足多層次住房融資需求。一是構(gòu)建政策性住房金融體系。如《廉租住房保障資金管理辦法》、《廉租住房保障管理辦法》就對(duì)資金來(lái)源渠道做出明確規(guī)定，包括年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于10%；政府的廉租住房租金收入；社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金等。二是在完善住房公積金制度的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展多樣化的商業(yè)型住房金融機(jī)構(gòu)。如德國(guó)的住房金融機(jī)構(gòu)包括信貸銀行、儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行等。此外，還要積極探索多樣化的住房消費(fèi)信貸形式，如可調(diào)整抵押貸款、分級(jí)償還抵押貸款和遞加付款，直客式房貸就非常有利于年輕家庭和低收入者購(gòu)房[4]。

(四)積極引導(dǎo)和改變居民住房消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)理性消費(fèi)

美國(guó)放寬金融監(jiān)管，為各種住房需求者提供貸款，加上長(zhǎng)期的低息政策，導(dǎo)致住房需求的過(guò)度膨脹是次貸風(fēng)險(xiǎn)累積的促進(jìn)因素。在我國(guó)，居民普遍盲目追求和攀比大面積產(chǎn)權(quán)房。政府需要分清不同的需求層次，合理引導(dǎo)不同群體適度地解決居住問(wèn)題。在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多、土地資源十分有限的國(guó)家，過(guò)大的住房面積、過(guò)高的自有產(chǎn)權(quán)房比率不符合我國(guó)國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不宜過(guò)多地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，而更應(yīng)將其視為一個(gè)民生問(wèn)題。目前要采取多種有效措施鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)和二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵(lì)人們先租后買。

(五)加強(qiáng)保障性住房市場(chǎng)監(jiān)管，建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

危機(jī)之后，美國(guó)金融國(guó)有化也說(shuō)明政府適度干預(yù)的必要性。加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)，是我國(guó)能夠順利化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的利器。首先是對(duì)保障性住房的供應(yīng)對(duì)象、申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、戶型及面積、審核與分配以及上市交易等環(huán)節(jié)上要層層把關(guān)，維護(hù)市場(chǎng)的公平公正。其次是嚴(yán)把保障性住房建設(shè)的質(zhì)量安全關(guān)，落實(shí)工程質(zhì)量檢查制度、嚴(yán)格執(zhí)行分戶驗(yàn)收制度、疏通住宅工程質(zhì)量投訴處理渠道。再次是要加強(qiáng)住房金融的監(jiān)管，住房金融的不確定因素涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貸款、交易、還款等經(jīng)濟(jì)、行政、法律、建設(shè)和規(guī)劃等方面，需要各方建立協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，尤其對(duì)一些新型住房金融工具要采取審慎、態(tài)度。最后是要加強(qiáng)保障性住房法律建設(shè)。自2003年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院相繼頒發(fā)了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列重要文件。從這些措施來(lái)看，國(guó)家對(duì)于調(diào)控住房市場(chǎng)的決心非常明顯，效果也非常顯著。但這些措施缺乏法律的維護(hù)和支持，缺少威懾力。因此，要從根本上改善我國(guó)住房保障問(wèn)題，最終要將政策法制化。

參考文獻(xiàn)

[1] 吳向宏.美國(guó)住房政策是怎樣讓老百姓住得起房的[N].中國(guó)證券報(bào)，2006-07-03(A19).

[2] 李莉，王旭.美國(guó)公共住房政策的演變與啟示[J].東南學(xué)術(shù)，2007，(5):48-53.

[3] 尹惠斌，覃事婭.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策取向[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2006，(19):100-102.

次貸危機(jī)的解決措施范文6

形成：全球次貸損失1.2萬(wàn)億，但至今美國(guó)政府救市已有若干萬(wàn)億，按理說(shuō)，應(yīng)該彌補(bǔ)損失了，可為什么還不見(jiàn)底?要了解此次國(guó)際金融危機(jī)的形成需要了解以下關(guān)鍵詞：杠桿、CDS(信用違約掉期)合同、CDS市場(chǎng)、次貸、資貸危機(jī)、金融危機(jī)、美元危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退。

本文試舉例說(shuō)明：A銀行，有30億自有資產(chǎn)，30倍杠桿，可有900億借貸用于投資，若5％盈利，獲45億盈利，150％暴利：如5％虧損，45億損失，欠15億。此類投資屬高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的杠桿投資。

此時(shí)，CDS合同保險(xiǎn)(杠桿投資保險(xiǎn)、貸款違約保險(xiǎn))和B機(jī)構(gòu)(另一家銀行或保險(xiǎn)公司)出面，A對(duì)B付每年5000萬(wàn)保險(xiǎn)費(fèi)，連續(xù)10年，對(duì)A銀行有40億盈利和不賠兩種可能。B作分析，若有1％違約的可能，100家生意，可得500億保險(xiǎn)金，有利可圖。A、B成交，皆大歡喜。

CDS市場(chǎng)形成，C、D、F……、等等出面。機(jī)構(gòu)BC之間交易，每個(gè)CDS合同2億，100個(gè)CDS合同，B得200億。CDS像股票一樣流入金融市場(chǎng)，交易和買賣。C以220億出售賣給D，C賺20億。D對(duì)E，E對(duì)F，F(xiàn)對(duì)G，…。CDS的市值被炒到62萬(wàn)億。A投資商，B、C、D、E、F等各類機(jī)構(gòu)均在賺錢，錢來(lái)自哪里?投資人的盈利，盈利來(lái)自次貸。

次貸：貸款被發(fā)放給了窮人和普通的美國(guó)房地產(chǎn)投資人。發(fā)放給了次級(jí)信用者(信用記錄620分以下者)。

房?jī)r(jià)炒高，房產(chǎn)投機(jī)，抵押貸款買投資房，高息8％-9％以上，但可借錢付息。一定時(shí)間違約低，市場(chǎng)可運(yùn)轉(zhuǎn)，有賺錢效應(yīng)。房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，無(wú)人接盤。G從F手中300億20×50億總共1 000億保險(xiǎn)金。G虧損1 300億，面臨倒閉。G的倒閉產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使F、E、D、C、B、A的保險(xiǎn)泡湯，盈利實(shí)現(xiàn)不了，賠光資產(chǎn)不夠還債。G被國(guó)有化，1000億由納稅人支付。出現(xiàn)美元危機(jī)。62萬(wàn)億，1 0％違約，6萬(wàn)億。300億的200倍，需賠20萬(wàn)億。不賠，則倒閉的連鎖反映，美國(guó)政府不得不救市。

原因：

直接原因：低利率+寬松信貸環(huán)境+次貸+美國(guó)房地產(chǎn)牛市+衍生工具+資產(chǎn)證券化+缺乏監(jiān)管+風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱+全球資產(chǎn)杠桿化。

六個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題：次貸(涉及房地產(chǎn)、銀行、美國(guó)本土)、房貸證券化(次債、次券、資本市場(chǎng)、投行、保險(xiǎn)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、股民、企業(yè)、傳向全球)、投資銀行的異化、金融杠桿率過(guò)高、信用違約掉期(CDS)(CDS市場(chǎng)出現(xiàn)使風(fēng)險(xiǎn)由局部到整體，由分散到集中，由可控到不可控)、對(duì)沖基金缺乏監(jiān)管。

深層次原因：高消費(fèi)，低儲(chǔ)蓄，高負(fù)債的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。20世紀(jì)初高科技泡沫隱藏或延續(xù)的問(wèn)題。美國(guó)主導(dǎo)的世界金融體制有問(wèn)題。但新體制還不足以誕生。

美國(guó)政府是有不可推卸的責(zé)任的。 “中國(guó)責(zé)任論”不成立。

二、此次國(guó)際金融危機(jī)的影響、定性、走向影響

影響：對(duì)金融業(yè)的影響，五大投行一破二收二轉(zhuǎn)，銀行業(yè)排名大調(diào)整；股市普遍跳水和低迷。

對(duì)國(guó)家的影響，從發(fā)達(dá)國(guó)家到新興國(guó)家，出現(xiàn)了國(guó)家在會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)意義上的破產(chǎn)。

對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響，從虛擬經(jīng)濟(jì)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)消費(fèi)者的影響。

顛復(fù)了過(guò)度泛濫的金融創(chuàng)新模式、過(guò)度放松的市場(chǎng)監(jiān)管模式、過(guò)度消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。信心危機(jī)。

定性：國(guó)際金融危機(jī)使美歐日等經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)衰退，但還沒(méi)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)危機(jī)(從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、失業(yè)率、從工商業(yè)破產(chǎn)等看)，包括中國(guó)在內(nèi)的一些經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)放緩。

與20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)比，沖擊類似，恐慌情緒一樣，結(jié)果和影響不一樣。可從經(jīng)濟(jì)一體化、救市能力、合作聯(lián)手能力看。社會(huì)危機(jī)和政治危機(jī)有局部表現(xiàn)，但不會(huì)蔓延。

自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有問(wèn)題，但還不足以失敗。資本主義有問(wèn)題，但還不足以失敗。

走向：衰退形成，幾乎沒(méi)有幸免。不會(huì)走向全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。不可低估，不可盲目樂(lè)觀，還在蔓延，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響剛剛開(kāi)始，國(guó)際金融海嘯第二波，正常貸款會(huì)出問(wèn)題。還沒(méi)走出低谷，最壞的時(shí)間還未到。

美國(guó)的地位不會(huì)動(dòng)搖(科技教育、軍事、美元地位)。

中國(guó)會(huì)最先走出低谷。走出低谷的時(shí)間判斷。

世界金融體制會(huì)修補(bǔ)。

三、列我國(guó)、我省的影響及應(yīng)對(duì)

對(duì)我國(guó)的影響：沖擊突然、劇烈；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、出口、物價(jià)、就業(yè)、財(cái)政收入等產(chǎn)生影響。波及東、中、西，東部最烈、波及大部分產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)、資本品產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)最甚。金融業(yè)受沖擊有限(可從資產(chǎn)質(zhì)量、流動(dòng)性、資本充足率、利潤(rùn)、資本市場(chǎng)等指標(biāo)證明，但近2萬(wàn)億外匯儲(chǔ)備縮水，總損失難以估計(jì))。

對(duì)我省的影響：工業(yè)增速較大回落；重點(diǎn)企業(yè)生產(chǎn)和主要產(chǎn)品產(chǎn)量下滑：用電增幅下降趨勢(shì)下滑：主要出口產(chǎn)品出口量下降：入境旅游業(yè)受到極大沖擊：財(cái)政增收壓力加大：就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻。

我國(guó)的應(yīng)對(duì)：宏觀經(jīng)濟(jì)政策緊急轉(zhuǎn)向；4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃；“國(guó)九條”；10個(gè)產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃出臺(tái)；醫(yī)改、教改、刺激消費(fèi)：進(jìn)一步刺激計(jì)劃，針對(duì)房地產(chǎn)、股市、動(dòng)用外匯貯備。空間甚大。

應(yīng)對(duì)措施目前的效果和預(yù)期：信貸、流動(dòng)性、城鎮(zhèn)居民零售總額、一些原材料市場(chǎng)價(jià)格、股市有積極跡象。

預(yù)期：率先走出困境。回暖預(yù)期早于全球。是否見(jiàn)底有待觀察。牛年有望牛，應(yīng)充滿信心。

今年的困難：涉及轉(zhuǎn)型、關(guān)鍵在消費(fèi)、就業(yè)。

機(jī)會(huì)：結(jié)構(gòu)調(diào)整、一些產(chǎn)品價(jià)格問(wèn)題解決、央企和金融機(jī)構(gòu)高管薪酬問(wèn)題解決、資源儲(chǔ)備和投資機(jī)會(huì)、人才引進(jìn)等等。

我省的應(yīng)對(duì)：抓機(jī)遇、抓優(yōu)勢(shì)(投資、內(nèi)需市場(chǎng)潛力、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移)。密切關(guān)注動(dòng)向，不可盲目樂(lè)觀。要制定應(yīng)急預(yù)案。幫助企業(yè)走出困境，適當(dāng)采取救助和刺激措施。

在中小企業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、縣域經(jīng)濟(jì)、地方金融體系建設(shè)及融資機(jī)制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面下功夫，為復(fù)蘇后，中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)打好基礎(chǔ)。

四、政府審計(jì)應(yīng)有的反應(yīng)

1、感受、預(yù)見(jiàn)和揭示現(xiàn)實(shí)的、潛在的危機(jī)。

審計(jì)的優(yōu)勢(shì)：超脫、面廣、深入。但需要應(yīng)急反應(yīng)、實(shí)時(shí)反應(yīng)、跟蹤反應(yīng)，預(yù)警功能發(fā)揮。