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物業管理范文1

第一條為規范物業管理活動，明確業主、物業使用人、物業管理企業及建設單位之間的權利和義務，保障物業的合理使用，創建整潔、安全、文明、舒適的居住環境，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及相關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市城市規劃區范圍內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。

第三條市房地產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責物業管理活動的監督管理工作。

建設、規劃、城管執法、公安、工商、物價等行政主管部門按照各自職責，密切配合，做好有關管理與監督工作。

第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務與物業管理工作。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第五條房屋所有權人為業主。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）推選業主代表，享有被推選權；

（六）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、使用權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約（含業主臨時公約）、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時足額交納物業服務費用，配合物業服務活動；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的范圍，應充分考慮共用設施設備、建筑物規

模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定劃分：

(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域；

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域；

(三)住宅建筑規模在2萬平方米以下的，按照街區道路等自然邊界圍合的區域，可以將幾個住宅區劃分為一個物業管理區域；

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

（五）本辦法施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。

第九條在一個物業管理區域內，業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地轄區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）和物業所在地居（村）民委員會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

業主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議一般應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會等。

第十條對尚未成立業主大會，有下列情形之一的物業管理區域，建設單位應當引導業主按照規定召開首次業主大會會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業交付滿2年,并且入住率超過30%的;

(三)首批物業交付滿3年的。

第十一條同一個物業管理區域內業主較多的，可以推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見；對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第十二條首次業主大會會議上業主的投票權按如下方式確定：

（一）住宅物業按照一套房屋計一投票權；

（二）住宅物業按照建筑面積每**平方米計一投票權；建筑面積**平方米以下，有房地產權證的，每證計一投票權。

業主的投票權可以書面委托其他業主、物業使用人行使，但物業使用人不享有業主委員會委員的被選舉權。

首次業主大會會議之后業主的投票權由業主大會議事規則確定。

第十三條業主大會行使下列職權：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定物業專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主通過。決定第十三條第四項規定的事項，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過。

第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將業主大會會議討論的事項以書面形式在物業管理區域內公告。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

(一)有20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，房地產行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。

第十六條業主公約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業主參與物業管理的權利；

（六）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

（七）物業維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管；

（八）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則；

（九）違反業主公約的責任；

（十）其他有關事項。

第十七條業主大會議事規則應就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主投票權確定辦法；

（四）業主委員會的組成和委員任期；

（五）其他有關事項。

第十八條業主公約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

第十九條業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則違反法律、法規的，市房地產行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十條業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

(二)遵守法律、法規和規章；

(三)遵守業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有業主公信力；

(五)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

第二十一條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、業主公約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報市房地產行政主管部門備案，并告知相關的居民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內以書面形式重新備案和告知。

第二十二條業主委員會由業主大會選舉產生，每屆任期一般為3年，業主大會議事規則規定少于3年的從其規定，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉，推舉新一屆業主委員會委員候選人；逾期未換屆的，市房地產行政主管部門應當督促其換屆。

業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十三條業主委員會的職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第二十四條業主大會、業主委員會應依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第二十五條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

(四)因犯罪正在受到刑事追究的；

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的；

(六)拒不履行業主義務的；

(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第二十六條業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金，由全體業主承擔，其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

第二十七條業主大會、業主委員會應當積極配合相關居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持居（村）民委員會開展工作。

居（村）民委員會應當協調業主與業主、業主與物業管理企業之間的矛盾糾紛。

第三章前期物業管理及移交

第二十八條住宅物業的建設單位應當在銷售物業前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

投標人少于3個或者住宅物業面積在5萬平方米以下的，經市房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第二十九條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十條建設單位物業銷售前，應當依照建設行政主管部門公布的業主臨時公約示范文本制定業主臨時公約。并將業主臨時公約報市房地產行政主管部門備案。

業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業利義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位應當在物業銷售時將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在業主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。

在首次業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。

第三十一條物業管理企業承接物業服務時，建設單位應當向物業管理企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，并按照有關規定共同對共用部位、共用設施設備進行查驗；建設單位應當及時解決物業管理企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題。查驗結束后，雙方應當按照規定辦理承接驗收手續。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料交還業主委員會。

第三十二條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業管理企業不得擅自處分。

第三十三條在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施。物業管理區域內應當按照不低于物業總建筑面積的3‰配置物業管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。

市規劃行政主管部門許可建設項目時，應當在規劃設計方案中，確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。

物業管理用房是指物業辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業主委員會活動用房。

第三十四條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位應當按照有關規定，按工程總造價3%的比例提取物業工程質量保修金，專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會和市房地產行政主管部門的監督。

物業工程質量保修金的管理與使用根據相關法規的規定執行。

第四章物業管理服務

第三十五條物業管理企業必須具備規定的資質條件，持有《企業法人營業執照》和《物業管理企業資質證書》，方可從事物業經營業務。

從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

第三十六條物業管理企業的權利：

（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理；

（二）依照物業服務合同和有關規定收取服務費用，并取得合理的利潤；

（三）制止違反物業管理規定的行為；

（四）選聘專業企業承擔專項經營業務；

（五）法律、法規規定或業主大會授予的其他權利。

物業管理企業的義務：

（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益和經濟效益；

（二）履行物業服務合同，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備維修養護等服務；

（三）定期公布物業管理服務費和維修資金的使用情況；

（四）接受業主委員會和業主的監督；

（五）組織、協助有關單位提供社區服務，開展社區文化活動；

（六）法律、法規規定或物業服務合同約定的其他義務。

第三十七條物業管理企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂物業服務合同，合同應當報市房地產行政主管部門備案。

物業服務合同采用格式條款的，提供方應當將合同樣本在制定后30日內報工商行政管理部門備案。

業主與物業管理企業對發生在產權物業部位內的人身生命、財產有特殊保護、保管要求的，另行簽訂特殊保護、保管合同。

第三十八條物業服務合同應當包括下列內容：

(一)物業管理區域范圍及基本情況;

(二)物業管理事項;

(三)物業服務質量標準;

(四)物業服務費用;

(五)雙方的權利義務;

(六)專項維修資金的管理與使用;

(七)物業管理用房的配置、使用、維修和管理;

(八)物業服務合同期限;

(九)違約責任；

（十）物業服務合同終止、解除條件；

（十一）其他約定的事項。

第三十九條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示不少于15天，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

第四十條物業服務合同期限屆滿前3個月，物業管理企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業管理企業。

物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的，原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交下列資料和財物:

(一)國務院《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料;

(二)物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備;

(三)有關代管的物業管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊。

業主大會重新選聘物業管理企業后，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業管理企業，原物業管理企業應當與新選聘的物業管理企業做好物業管理交接工作。

第四十一條物業管理企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，由業主承擔，物業服務費自物業交付之日起交納。

物業管理企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業主同意。

第四十二條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價，具體辦法另行制定。

物業具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業合同中約定。

物價部門會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。

第四十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的，向業主收取；物業管理企業使用的，向物業管理企業收取。

物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業的委托有償代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。

公用企業不得向物業管理企業扣收業主應承擔的有關費用。

第四十四條物業管理企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。

第四十五條物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

（一）物業管理用房；

（二）垃圾集散間、公廁；

（三）物業管理區域內的公共綠地、道路、圍墻、運動場及其他公共場所、公用設施；

（四）按規劃配建的非機動車車位、車庫；

（五）建設費用已分攤進入房屋銷售價格的公共配套設施。

以上用房、設施設備和場地不得抵押與買賣，不得改變使用用途。

第四十六條市房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

第五章物業的使用與維護

第四十七條物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守有關法律法規規定。

第四十八條物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同后，將物業承租人、出租期限、承租人物業使用性質、物業服務費用交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第四十九條物業使用中禁止下列行為:

(一)拆改房屋承重結構;

(二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環境的；

(五)違反規定擺攤設點、占道經營;

(六)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;

(七)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(八)違反規定停放自行車和機動車輛;

(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

(十)法律、法規和規章禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主、業主委員會、物業管理企業有權予以制止。

第五十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業依法向有關部門辦理報批或登記手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益30％用于補貼物業管理公共服務費，70％納入物業專項維修資金，但業主大會另作決定的除外。

第五十一條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

車輛在共用部位的停放和管理等事項，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用企業，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納物業專項維修資金。

物業專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則，具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。業主委員會應當每半年向業主公示物業專項維修資金的使用情況，并接受市房地產行政主管部門的監管。

第五十四條物業維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔:

(一)保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔;

(二)保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用，在業主繳納的物業服務收費中支出；維修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支，根據受益對象，由本幢、本單元物業業主或者物業管理區域內全體業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例承擔;

(三)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業管理企業對物業共用部位、設施設備進行管理、維修時，相關業主和物業使用人應當給予配合。

第六章法律責任

第五十五條有下列行為之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:

(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的;

(二)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(三)不移交有關資料的;

(四)未取得資質證書從事物業管理的;

(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房的;

(六)物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

(七)挪用物業專項維修資金的;

(八)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的。

第五十六條業主委員會違反法律、法規或者超越業主大會授權范圍權限、侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

第五十七條業主、物業使用人違反業主公約的，業主委員會應及時制止，并按照業主公約進行處理。

第五十八條未經規劃行政主管部門批準，在物業區域內搭建建筑物、構筑物的，由城市管理行政執法部門按照《中華人民共和國城市規劃法》等相關法規規定處罰。

第五十九條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院。

物業使用人不交納物業管理服務費的，業主應負連帶交納責任。

第六十條物業管理企業違反本辦法，有下列行為之一的，市房地產行政主管部門及相關行政主管部門依法責令限期改正并給予處罰；情節嚴重的，市房地產行政主管部門可以降低其資質等級，直至吊銷物業管理資質證書：

（一）不履行物業服務合同的；

（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（三）管理制度不健全、管理混亂的。

第六十一條物業服務合同格式條款應當備案而不備案的，由工商行政管理部門責令限期改正；逾期拒不改正的，可以處500元以上**0元以下的罰款。

第六十二條房地產行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，不依法履行監督管理職責，或者對違反物業管理規定的行為不依法查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六十三條違反本辦法其他規定的，依照國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等相關法律法規的規定予以處罰。

第七章附則

第六十四條本市城市規劃區域內的大廈、工業園區、農貿市場、公共景點等物業管理，參照本辦法執行。

第六十五條各縣（市）可參照本辦法制定具體實施細則。

物業管理范文2

今年一月十八日下午開始，我在美佳物業偉柏花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

四、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2002年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

物業管理范文3

(一)任重，歷史的寄托

1．城市現代化發展的要求

城市現代化主要是指城市服務的現代化。城市的現代化必將對城市的服務功能和服務程度提出更高的要求。物業管理作為第三產業服務部門中一個重要的行業，為城市居民提供全方位服務是其的出發點和歸宿。物業管理的快速發展將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。

2．輔助社區管理行政事務的需要

社區是社會的單元結構，社區業主及物業使用人不是獨立存在的，它總是受一定的行政區域范圍內國家行政機構的管理，如街道辦事處、居委會、派出所等，相應地會實行計劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事務管理本應是相應行政機構的職能，但在實際工作中，一些行政部門總愛將這些事務攤派給物業管理單位，目前我國物業管理企業的事務已超過<物業管理條例>等有關國家法律法規規定的內容。在社區行政事務管理中，物業管理企業起到了相當的輔助作用，有效協助了有關政府部門開展工作。

3．引導開發高品質生活方式的需要

隨著社會科技的進步和人們生活水平提高，過去那種只求住房寬敞，環境舒適的住房觀念正在發生變化。人們對居住的要求愈來愈高，物業管理企業要順應發展的要求，在物業管理中不能僅僅滿足于常規性管理，而應當結合不同的物業硬件和業主需求，創設并提倡新型高品質的生活方式，來體現物業管理企業的人文關懷。許多物業管理企業已在此方面起到了良好的社會作用。深圳萬科物業管理公司對物業管理實行零干擾服務，中海物業管理公司推行的氛圍管理等。通過智能化管理模式推廣，不僅突出了物業管理企業形象，顯示了管理實力，更引導提倡了業主新的生活方式，這也是物業管理企業的社會道德責任所在。

4．為國家吸納城鄉剩余勞動力的需要

物業管理就其服務性質而言，屬于勞動密集型行業。物業管理涉及的范圍很廣，物業的管理及附屬設施的維修、養護本身就需要大量的勞動力，與物業管理相聯系的社區建設更為勞動力就業開辟了廣闊的天地。根據目前政府公布的數據，全國從事物業管理的人員為230萬人，但據業界權威人士保守估計至少應有300萬。2000年全國下崗職工再就可以預見，以物業管理為核心，以便民服務為宗旨的服務組織會越來越多，隊伍越來越大，成為吸引城鄉剩余勞動力，擴大勞動就業的主要部門之一。

5．維護業益的需要

我們買電視機，可能不用誰給你發一個證，證明電視機是你的。但是房子必須要國家發證才能證明是你自己的。為什么我們自己的東西要靠別人證明呢?歸根到底是我們的法律尚不夠健全。

在業主買房的同時，除了房屋本身，他們還買到了什么?這在以往的購房中很難明確說清楚。而當介人物業管理后，物業管理企業為了理順業主、開發商和自身的關系，提供高品質的服務，必須事先將三者的權益關系明了化，以避免日后的種種矛盾。這對于維護業益起了積極的推動作用。

(二)道遠，現實的無奈

“路漫漫，其修遠兮”，這句話正好概括物業管理行業目前所面臨的嚴峻現實。歷史遺留的沉重包袱和眼前無可奈何的事實，使得物業管理行業要想完全實現自己的歷史重托，路途之漫長不說，腳步之艱難也是可想而知的。

1．物業管理行業的先天之不足

(1)行業與法規政策層面

物業管理對象包括房屋、配套設施設備和環境，涉及錯綜復雜的人與物、人與人的關系，矛盾時有發生。由于物業管理在我國真正起步較晚，仍然存在著思想觀念陳舊、管理體制落后、物業管理市場還不成熟等諸多方面的問題。長期以來，房地產依法管理力度不大，一些管理措施不到位，物業管理的立法還相對滯后，層次不高，住戶房管法律意識淡薄，業主與物業管理人員之間因某些瑣事經常發生沖突，甚至有惡性事件發生，使物業管理人員受到身心傷害。

(2)開發商層面

目前房地產開發過程中的管理問題比較嚴重，諸如承建商在將項目承包到手后，又將其多項分割層層發包，很多施工隊伍不具備相應的施工資質條件，他們降低成本，追求利潤，再加上假、次、差材料充斥市場等原因，致使建筑工程出現大面積外墻脫落、房屋滲漏、門窗關閉不嚴、墻面潮濕、衛生間樓板漏水等問題普遍存在，且往往久治不愈，房地產開發項目的規劃設計、施工與物業管理的脫節，不僅使建筑物存在著嚴重的質量問題，同時也影響居民的正常生活，給后期物業管理帶來很大的困難。

(3)物業管理企業層面

我國的物業管理公司有很大一部分是由計劃經濟體制下遺留下的房管所轉軌組建而成的，或由大型企事業單位在機構改革中逐步推向社會的后勤科室轉變而來的，他們總以以前的房老大自居，思想觀念落后，仍沿用過去福利型的封閉式管理模式，惰性極大，管理內容單一，缺少對物業和物業使用人的綜合服務精神，缺乏市場競爭意識。另有很大部分物業管理企業是由房地產開發商為解決售后服務而自行組建的，形成包建包管的局面，降低了物業管理專業化、企業化的程度，并使業主喪失了自己選擇物業管理公司的權利。

(4)業主層面

由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，有些業主們還不大習慣物業管理有償服務的模式，甚至有些業主根本不清楚什么是物業，認為收取管理費是亂收費，產生抵觸情緒，到處告狀。如今讓他們“花錢住房子”，就容易產生對物業管理的過分要求，憧憬著少收費、多辦事。另外，個別業主的道德水平也阻礙物業管理市場的規范發展，亂丟垃圾、亂停車、拒繳費等現象時有發生，而且個別業主對小家庭很看重，家庭裝修富麗堂皇，而對社區環境漠不關心。還有個別人經常與物業管理公司理論，上電視、報刊投訴，要更換物業公司等現象時有發生。

2．現實的無奈

(1)缺乏中國物業管理的客觀認識

我們不能只看到深圳、上海、北京等物業管理發達的城市，這些城市只是中國龐大版圖中的幾個點而已。還有更廣大的國人還沒有享受到像深圳業主一樣的文明居住方式，也根本不清楚自己的權利。這既是因為中國經濟的發展失衡，缺乏普遍的物業管理消費能力，使不同地域對先進物管方式的接受能力和接受程度大相徑庭。

(2)行業發展史上的一些做法遺留的負面影響

大家都知道三句口號，一句是“業主就是上帝”，一句是“物業管理公司是業主的管家”，一句是某著名物業公司的規章制度，叫做對業主要“打不還手罵不還口”。一方面是上帝，一方面是管家，另一方面是打罵都要笑臉相迎。在這種思想引導下，業主自然敢對物業公司破口大罵，罵你怎么樣，我就罵你了，你還得對我笑，完全忽視了物業管理人員的心理承受能力。關于這一點，在深圳拍攝的系列情景片《物業管理是怎樣煉成的》對此進行了極為精彩的演繹，該片出來后，相信從事過物業管理工作的人都能從中得到強烈的共鳴。

(3)遠大抱負的缺失

大部分物業管理企業為社會做貢獻的表現目前還僅限于被迫的納稅和被動的員工就業，而沒有主動承擔對國家對民族的責任意識。例如在倡導文明居住方式提升國人素質方面幾乎無所作為。此外，物業管理行業也缺乏舉新精神，也不利這一行業的發展與提升。

(三)前行，時代的要求

不積跬步，無以至千里。無論前行的道路多么艱難坎坷，肩上的負累多么沉重不堪，我們唯有用厚實的腳步去一步一步征服它，我們物業管理人以及廣大的國民才會更加體味出物業管理這一偉大行業所具有的內在價值。

1．樹立宏偉遠大的目標

有位哲學家說過，目標等于成功。我們都相信，只要有期待，就會有成功。物業管理行業要將生命融入民族、社會和國家的命運之中，最終實現行業的價值與民族社會價值的完美統一[4]4。我們不僅僅滿足于社會效益的奉獻，我們應該更多的致力于經濟效益的發展，為國家解決社會問題的同時，也為我國的經濟建設做出應有的貢獻。

2．切實維護業主的權益

物業管理企業要高舉維護業益的大旗，用切實的行動和舉措贏得業主的信賴。物業屆應大力借鑒華遠地產推行的“工程擔保”和“業權分配”制度。物業管理企業維護業益的貢獻是使物業管理齄個行業更加規范和成熟，能起到物管企業與業主雙贏的效果。

工程擔保引入保證人作為第三方，對建設工程中一系列合同的履行進行監督并對違約承擔責任，是一種促使參與工程建設各方守信履約的風險管理機制。開發商、承包商、保證人三者之間形成保證擔保關系。開發商和承包商是合同的主體，在不同的擔保品種下，設定一方為被保證人，另一方為權益人(受益人)，在被保證人不履行合同義務給權益人造成損失的情況下，權益人可以要求保證人承擔保證責任。

業主購買經過工程擔保的房地產，可以盡可能排除今后房屋出現任何意外風險的后顧之憂。這對業主和物業管理公司來說都是一件好事。

業權是物權的一部分，是特指在房地產領域內，權利主體在法律規定的范圍內，直接支配一定的物業，并排除他人干涉的民事權利。業權分配簡單來說，就是當業主購買某項目單元后，可按份額與其他業主共同享有社區園林、樓頂、地下室、公共車庫等公共部分的全部收益，全體業主可以在政策允許前提下，按約定方式共同決定公用部分的使用方式，共享公用部分產生的收益。

以往由于信息嚴重不對稱與部分開發商的蓄意隱瞞，很多業主難以明確知道自己所擁有的特別是對公共區域所擁有的權益，而常常導致這部分權益被侵占。華遠提出的“業權分配”正是把這部分權利和收益還給業主j。這一舉措也減少了業主欠繳物業費的風險。業主和物業管理企業都能受益，何嘗不是一件好事，何必貪小便宜吃大虧呢。

3．加強溝通，增進感情

物業管理公司與業主在物業管理過程中，由于缺乏溝通，一直都是矛盾的雙方。因此雙方應加強溝通，北京萬科物業在這方面做得比較好。萬科物業有一月刊《北京萬科通訊>，每期的雜志都有萬科物業公司與業主之間的溝通狀況，而且業主對小區物業的意見也都在上面。權威人士認為，萬科物業繳費率高，這是關鍵因素之一。要想加強溝通，物業管理企業就應該對自己的工作有一個明確的認識。物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。缺少服務意識的管理，業主是不買賬的。

4．樹立品牌意識，塑造良好企業形象

品牌是高品質服務的持久作用升華而成的一種企業信譽，是品質的象征，是企業形象的一個重要標志，品牌形象能產生良好的經濟效益和社會效益。物業管理企業提供的是無形產品，其沒有可依附實體，其中產品品質、功能的體現比有形產品更需要借助品牌形象來實現。物業管理企業有塑造優質品牌的得天獨厚的優勢，她最接近大眾，最了解大眾的心理及需求，而且其周到的服務能立即為大眾所感受，很容易在住戶心目中樹立起體貼、關愛、和諧的形象。人是有感情的動物，物業管理企業只要隨時為住戶排憂解難，提供最佳的服務，住戶最終會為這種感情投資所“感動”，會給物業管理企業以豐厚的回報。

二、關于物業管理行業健康發展的建議

(一)政府應將小區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓加大對物業管理工作的重視和支持，推進其工作的不斷深入、規范和完善；如作為主管部門切實履行好管理職責，加大對相關物業管理部門的協調力度，形成物業管理中的統一步調；加大對物業管理的監督力度，促使物業管理企業提供質價相符的服務；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉、理解和支持它。

(二)政府應協助物業管理行業

加強市場競爭機制，推行完善的招投標制度以招投標制度為切入點，用市場經濟規則來規范和約束物業管理企業的行為。要引導物業管理走規模經營之路，降低經營成本，創名牌物業管理企業。

(三)政府要建立具有溝通機制、契約機制、行為機制和激勵機制在內的社區綜合管理的新模式。同時要完善物業管理各細部的立法工作，以法律形式規范其運作。

(四)構建包括物業管理政府主管部門、公安、工商、稅務及物價等部門組成的物業管理的政府管理機構，物業管理協會、行業自律管理機構，以及社會性、群眾性的監督機構三方面在內的健全完善的物業管理機構。

應該說，我們并不缺少“富而有道”的文化基因。但是，今天我們要建設一個和諧發展的社會，要倡導各行各業在創業過程中更多地承擔起社會責任，還有很長一段路要走。物業管理行業所承載的艱巨歷史使命，是我們所有物業管理人義不容辭的社會責任。社會要和諧，物業管理行業得做排頭兵。

參考文獻

[1]盧代富．企業社會責任的經濟學與法學分析[M]．北京：法律出版社出版，2O02．

[2]譚善勇．物業管理市場一理論與實務[M]．北京：首都經濟貿易大學出版社，2001

[3]任賀春．物業管理單位在社區建設中的作用[J]．住宅與房地產．2OO4，(5)：51．

物業管理范文4

一、機關事業單位物業管理的趨勢

我國機關事業單位物業管理經過了起步、發展、升級的過程，最初是由單位自行管理，現在，一種由專門的物業管理公司負責，為機關事業單位提供更加專業、全面、完善的物業管理模式逐步發展起來。特別是黨的十八屆三中全會提出，要求行政事業單位在公共服務領域更多地利用社會力量，只要屬于事務性工作的，都可以通過招投標，向社會購買服務。機關事業單位的物業管理屬于事務性工作，很多單位均逐步采用向社會購買服務，對外委托承包。中央辦公廳和國務院辦公廳《關于加強和改進新形勢下檔案工作的意見》也明確指出要推廣政府購買服務，凡屬事務性管理服務要引入競爭機制，向社會購買服務，檔案部門的總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護等事務性業務向社會購買服務，將相關事務性管理工作委托給專業公司進行管理，以解決檔案部門缺乏相關領域的專業技能，而且長期以來人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來新建成的檔案館的運行維護為突出代表，將大量的事務性業務向社會購買服務，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會經濟發展和社會化分工的結果，是必然的趨勢。

二、單位物業管理的現狀問題

（一）單位物業管理的現狀

我單位物業管理過去是單位自行管理，但是隨著單位業務的發展，特別是隨著社會經濟的發展，物業管理更多地轉為向社會購買服務，委托專業化公司進行管理。一是安保值守，單位大門、中控室、資料樓、備份庫全天24小時均有安全保衛值守，每月一次對圍墻護欄、監控報警設施、消防設施、門窗水管等進行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統，具有相關資質的專業公司全年每天24小時保養維護，嚴格執行云南地區電氣安全工作規程和電氣設備運行管理規程，定期對配電室內的高低壓設備及設施進行運行巡視、管理與維護；三是消防系統，具有相關資質的專業公司對消防安全設施設備定期維護保養，定期對滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測消防管道水壓和相關消防設備，發現問題及時處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災、搶險、逃生的基本知識和技能，增強消防意識，提高防災能力。四是監控信息系統，具有相關資質的專業公司負責周界報警系統、高清數字監控系統、門禁系統、紅外線報警等系統的運行維護；五是電梯管理，配備專人對主樓、資料樓、備份庫的電梯等特種設備進行嚴格的安全管理,并委托專業公司定期維護保養，電梯設備安全措施到位，杜絕超載和帶病運行情況發生；六是車輛管理，車改后留用的公務車定點維修保養；七是保潔綠化，委托具有相關資質的專業公司對單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區域進行清潔、衛生，并對院子進行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對外承包，給職工提供一個干凈、經濟、安全的就餐環境等等。

（二）單位物業管理存在的問題

一是分散。單位對外承包委托的安保、電力、消防、監控、電梯、保潔、綠化等各項公共事務性工作都是委托給不同的專業公司負責運行維護，比較分散，有時會導致職責不清，難免推諉扯皮，協調的工作量大，牽扯太多的時間精力；二是缺乏績效評價機制。績效評價要求依照一定的標準和評價程序，運用科學的評價方法、按照評價的內容和標準對評價對象的工作業績進行綜合評價。目前對這些專業公司只是通過合同對其職責義務進行了約定，但就這些專業來說，因為單位不具備有相應專業知識的人才，不具備判斷相關工作成效的技術，所以在評判相關工作質量時缺乏標準和能力，基本只能以運行是否正常，服務態度好不好、故障報修響應是否及時等進行簡單判斷。而對于系統是否在科學狀態下運行，所用材料、設備是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切實可行的績效評價機制。

三、搞好單位物業管理的對策

（一）采用大物業管理模式

當前，機關事業單位的物業管理已經不再局限于對建筑物的日常管理和維護，而是擴展到滿足單位主營業務的需求、與物業管理相關的各種服務。物業管理模式已經朝著集團化和專業化發展，由規模較大的物業管理公司成立專業化的服務公司對物業進行分類管理，這對機關事業單位來說，將總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護和綠化保潔等事務性業務委托給具有相應實力的集團公司，而不是一個個僅限于某專業的小公司，既保證了專業化的需求，又克服避免了多方協調，精力分散的弊端，便于人力和物力的統籌安排，一舉兩得。一些發達地區新建省級檔案館采用大物管的模式值得借鑒。

（二）引入績效評價機制

物業管理范文5

一、設備管理的重要性

現代物業的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設備的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越突出，事實上，設備管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

(一)關系到聲譽和生存

作為企業管理的重要組成部分，設備管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，企業被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業發展前景廣闊。反之，如果一些設備經常處于性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關系到服務的成本和企業資金的合理利用

設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。

加強維護保養，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少停工損失。

樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規范的管理來減少日常機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用開支，使設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。

隨著現代化設備的不斷發展和普遍使用，設備所占資金在固定資產中的比例越來越高，顯然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決于設備經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平。

二、設備管理要達到的基本目標

良好的設備管理要做到：

（一）建立先進的設備管理體制

1、按物業管理企業的規模、考慮用設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。

2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例：必須熟悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業務能力。

3、加強設備管理體系得人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。

（二）建立完善的設備管理規章制度

規范的物業管理企業設備管理規章制度應主要有以下幾種：

1、設備管理崗位責任制度。

2、設備基礎資料管理制度。

3、設備運行和維護保養制度

4、設備檢修制度。

5、固定資產管理制度。

6、培訓教育制度。

7、特殊設備管理及應急制度。

8、各類機房、變配電房的出入登記制度等。

（三）做好設備管理的基礎資料工作

基礎資料工作是設備管理工作的根本依據，基礎資料必須正確齊全。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，活化其作用。

設備的基礎資料包括：

1、設備的原始檔案：

①基本技術參數和設備價格；②質量合格證書；③使用安裝說明書；④驗收資料；⑤安裝調試及驗收記錄⑥出廠、安裝、使用的日期。

2、設備卡片及設備臺帳

設備卡片將所有設備按系統或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規格型號、基本技術參數、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

按編號將設備卡片匯集進行統一登記，形成一本企業的設備臺帳，從而反映全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便。

3、設備技術登記簿

設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。

每臺設備建立一本設備技術登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術登錄簿中有：

①設備概況：即設備臺帳上的資料；②設計參數和條件、技術標準及簡圖；③設備運行狀況；④備品配件；⑤設備維護保養和檢修情況；⑥設備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；⑦卡；⑧設備事故記錄；⑨更新改造及移裝記錄；⑩報廢記錄。

設備技術登錄應及時準確齊全，應反映該臺設備的真實情況，用于指導實際工作。

4、設備系統資料

因此，除了設備單機資料的管理之外，對系統得資料管理也必須加以重視。系統得資料包括：

①竣工圖：在施工時原則上應該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖。竣工圖應由資料室及管理設備部門保管。

②系統圖：竣工圖是整個物業或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統圖就是把各系統分割成若干子系統（也稱分系統），子系統中可以用文字對系統的結構原理、運作過程及一些中藥部件的具置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

（四）設備管理目標

管好、用好、修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。設備的使用維護及檢修時設備管理的重要環節。設備技術性能的發揮、使用壽命的長短，固然同設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設備管理的好壞。如果一臺設備能正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就恩能夠保持設備的完好，延長設備的使用壽命；相反，如果使用不當，就會降低設備的有效利用率，縮短設備的使用壽命，嚴重時還會引起設備事故，造成設備的損壞或報廢。

1、設備的有效利用率：

根據統計，設備事故大多是由于操作使用不當而造成的。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養，設備必然容易陳舊老化，設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的時間也越來越多，設備有效工作時間越來越少，設備停機或無效工作時間越來越多，勢必會大大降低設備的有效利用率。但是不能任意削減必要的維護保養時間來提高有效利用率，也不能任意加大設備的運載能力，使設備長時期超負荷運行，這樣“拼設備”勢必加劇設備的損壞直至報廢。

2、設備的完好率：

設備的完好與否是通過檢查來評定的。行業的不同、企業的不同，評定的標準也不同。一般的完好標準為：

①零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；

②設備運轉正常、性能良好、功能達到規定要求；

③設備技術資料及運轉記錄齊全；

④設備整潔，無跑冒滴漏現象；

⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。

評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經過維修，仍無法達到完好的設備，應該加以改造或者報廢處理，不能使其長期處于不完好狀態。

（五）加強培訓教育工作，做到專業管理同安全管理相結合越是優秀的物業管理企業，越應注意對員工的培訓、教育。專職設備管理人員應成為具有一定專業知識及管理業務水平的人才。但是純依靠少數專職設備管理人員來管好企業的所有設備是不可能的，還應該發動企業全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內的所有設備。因此，對操作使用設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、愛護設備。最后應該做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。

三、實現設備管理目標的影響因素

（一）現代化設備帶來的新問題

現代化設備在各類物業管理企業的大量使用，使物業管理企業在服務過程中產生了許多前所未有的新情況，給設備管理工作帶來了一系列的新問題。

1、現代化設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的后果：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環境和能源資源消耗大等。

2、設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設備與設備管理的經濟效果。

3、現代化設備技術綜合性強，全過程環節多，且相互影響、相互制約。因此，必須進行系統管理，確保服務體系得優化運轉。

4、使用現代化設備，崗位分工較細，經常是單工序操作，設備結構復雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關系得研究，以保證人與設備的協調。

（二）傳統設備管理方式的局限性

面對使用現代化設備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統的維修型設備管理方式越來越暴露出它的局限性。

1、傳統設備的大量工作集中在維修階段，而較少注意設備全過程的管理。

2、設備維修的目的是為保障服務的單一設備修復，本質是靜態管理；在科技迅速

發展的情況下，只能是“復制古董”。因此，不能適應對現代化設備進行系統管理的要求。

2、傳統設備管理不能保證各環節之間的有機聯系。制造與使用分家，前半生管理與后半生管理脫節。因此，不利于有效解決使用現代化設備所帶來的新問題。

3、傳統設備管理在技術、經濟、組織三者關系方面，側重技術管理，忽視經濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。

4、傳統設備管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業轉變為以經營為中心的情況下，不能為貫徹企業的經營方針目標及時提供技術、經濟保證。

5、傳統設備管理只注重設備管理機構和專業人員的參加，沒有把同設備有關的部門、人員組織協調起來，缺乏廣泛的群眾基礎。

由于傳統設備管理存在局限性，它已不能適應和滿足在科學技術和商品經濟迅速發展形勢下，管理好現代化設備的客觀要求。

四、設備管理的內容

（一）設備管理的范圍

設備在其整個壽命周期中都處于運動狀態，分別表現為物質運動和價值運動兩種狀態。設備的物質運動是指設備在使用過程中，由于物理的和化學的作用而產生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復、改造和更換，甚至報廢處理。設備的價值運動是指設備在制造產品過程中的資金轉化，即將設備原有價值和維持費用通過提取折舊和記入服務費用，逐步轉移到服務的成本中去，從而導致設備凈值不斷下降的過程。兩種形態形成設備的兩種管理：技術管理和經濟管理。他們分別受技術規律和經濟規律的支配。因此設備綜合管理的范圍不僅包括技術管理，而且包括經濟管理。物業的設備管理，習慣上又分為設備投產使用前的前期管理和使用后的后期管理兩個階段。前期管理抓從規劃到投產這一階段的全部工作，物業管理企業早期介入前期管理工作，這將為后期管理工作和向業主（用戶）提供優質服務打下良好基礎。后期管理工作抓從設備運行到報廢這一階段的全部工作。它是物業管理企業的設備管理工作的重點。

（二）設備管理的具體內容

設備管理圍繞設備的兩種運動狀態和整個壽命周期，具體開展以下各項工作。

（1）組織管理包括設備管理工作目標的確定和展開，組織機構的建立及人員培訓，各項規章制度的制定、貫徹和實施。

（2）設備前期管理包括設備的規劃、選型、采購、訂貨、安裝、調試、使用初期管理及信息反饋等。

（3）設別固定資產管理包括設備資產的驗收、編號、移裝、調撥、租借、封存、報廢以及設備檔案、資料管理等。

（4）設備使用與維護管理包括設備使用制度、操作維護規程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及管理等。

（5）設備修理管理包括設備修理計劃的編制和實施，修理工藝的設計和新技術的采用，修前技

術、生產準備，修理技術文件、工作定額的制定以及設備品配件管理等。

（6）設備狀態管理包括設備技術狀態完好準備的制定，設備的日常檢查、定期檢查和狀態檢測、

診斷，設備的故障和事故管理等。

（7）設備技術改造與更新管理包括技術改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。

（8）動力設備（管網）管理包括安全運行、維護檢查和供能管網管理等。

（9）設備經濟管理包括設備投資、固定資產折舊、修理費用、改造更新資金管理等。

（10）設備信息系統管理包括信息系統得建立，信息的分類和處理，計算機化、網絡化、智能化在設備管理中的應用等。

五、做好設備管理現代化工作應具備的基本條件

目前，物業管理企業的設備管理工作，有許多不能令人滿意的地方，歸根結底是設備管理思想、組織建設和制度建設及專業人才培養跟不上時展的步伐，成為制約我國物業管理發展的瓶頸。積極應用科學技術成果，對設備有效地進行綜合管理，充分發揮設備效能達到設備管理現代化是物業管理企業解決制約其發展的重要環節。因此，領導必須重視，盡快完善本企業的設備管理體制、組織建設和制度建設，為進一步實現設備管理現代化開辟道路。

（一）樹立現代化的科學管理思想

設備管理現代化首先是管理思想的現代化，即樹立設備綜合管理的思想，明確設備管理在企業生產經營中的重要地位，使它與企業管理系統的各個方面形成有機的結合。運用系統管理理論，改變過去孤立地看待設備管理的觀念，做到與企業管理現代化同步發展。

（二）完善設備管理組織和管理制度

根據設備管理現代化的要求，不斷調整合改革設備管理與維修組織機構，健全規章制度。建立與設備綜合管理思想相適應得全員設備管理組織機構，強化專群結合的班組設備管理。健全設備前期管理、狀態維修、改造更新和獎懲制度，以適應設備管理現代化的需要。

（三）采用先進的設備管理方法

推廣應用設備診斷技術，從狀態維修向預知維修發展；應用ABC分類法提高備件管理水平；應用網絡技術組織關鍵設備大修理工作，達到縮短修理工

期和維修費用、資源優化的目的，以提高設備壽命周期各個環節的經濟性。

（四）使用先進的設備管理工具

物業管理范文6

（一）規模偏小，經濟效益不好

物業管理企業物業服務發展困難的原因之一就是企業規模較小，因此限制了企業的進一步發展。從而導致物業服務一直得不到有效的創新，滿足不了社會的發展要求。如若物業管理企業要想迅速發展，首先應改變原有的經營規模，擴大其發展空間，加大業務量，以便提高經濟效益，促進物業服務的創新。

（二）缺乏優秀的管理人才

目前我國的物業管理企業對工作人員的要求較低，致使物業服務者的整體素質不高，從而影響了物業服務的發展。對于此現象，應提高對物業服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業管理企業的發展要求。同時物業管理企業應吸收大量的管理人才，提高企業的管理秩序，從而降低企業工作人員流動性大的現象。同時，物業管理企業還應針對物業服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業管理企業物業服務的質量。

（三）建管不分，引發服務矛盾

我國物業管理企業發展初期，實施“誰開發，誰管理”的策略。但由于物業管理企業存在著規模較小，無法有效開展工作的劣勢，致使物業管理企業與開發商之間的責任劃分不清楚，導致在房屋建設后期產生許多矛盾。例如，開發商為了自身利益，不顧居民的生命安全，建設質量不合格的住房供居民居住。導致居民不斷向物業管理企業進行投訴，但是物業服務人員又無法向居民解釋到底是哪方的責任。因此由于建管不分的緣故，大大降低了物業服務的質量，促使居民對物業的服務產生不滿的現象。目前我國物業管理企業物業服務仍存在著一些問題，為了解決這些問題，相關部門應采取相應措施，對物業服務進行有效的創新，從而提高物業服務質量，滿足社會發展的要求。

二、物業管理企業物業服務的創新策略

（一）培養學習型員工

在推動物業服務創新的過程中，可通過舉辦文化活動等調動服務人員的學習熱情，鼓勵全體員工進行學習，營造一個良好的企業學習氛圍，提高員工的創新思維，促進物業管理企業的進一步發展。同時也可對員工進行相關培訓，促使員工加強自主意識，提高對工作的積極性，并加強自身素質的培養，以便提高物業服務人員的服務質量。國外的物業管理經驗較為豐富，因此為了有效培養學習型員工，應合理借鑒國外的物業管理方式，以便提高物業服務質量，促進物業管理企業的發展。

（二）提供菜單式服務

為了提高物業的服務質量，物業管理企業可提供“菜單式”服務，注重擴大服務范圍，提供高質量的服務。在客戶的衣食住行等方面出現問題時，也應給予相應的服務，以便滿足客戶對服務的要求。同時在提供服務時，可給予客戶自己選擇的權利，讓其帶著愉快的心情享受物業的服務內容。“菜單式”服務模式堅持以人為本的原則，大大提高了服務質量，解決了原有物業服務存在的問題，提高了客戶的滿意程度。并且通過服務模式的轉變，還可為物業管理企業帶來一批新的客戶，擴大企業的業務量，提高企業經濟收益。但是在企業實施此服務模式時，要注意提供確定物業服務的項目和物業服務的收費標準，從而降低因服務項目與價格不符，而發生不必要的矛盾。

（三）開展多種經營

開展多種經營模式，可在保證物業服務質量的同時，提高物業管理企業的效益。隨著物業管理企業的不斷發展，客戶不再滿足于保安、保潔和保養，而是提高了對物業管理的要求，要求其增加服務內容。例如，建立休閑娛樂設施等。隨著客戶要求的轉變，物業管理企業也應改變原有的經營模式，向開展多種經營轉變，提高企業經濟效益的同時滿足客戶的各方面要求。隨著人們生活水平的提供，客戶對物業服務有了新的要求。而物業服務的創新就是為了滿足客戶心理要求的同時，為客戶提供更多的服務，并在此過程中采取新穎的策略來提高企業的經濟效益。開展多種經營模式，充分利用物業區域有限的資源，擺脫客戶為物業服務帶來的新的挑戰。

（四）提供全程物業服務策劃

全程物業服務策劃要求物業管理企業介入地產設計、施工等全過程，并且在介入的過程中物業服務人員有不懂的地方要及時與地產管理人員進行交流溝通，以便物業服務人員了解地產企業建設住房的全過程，從而可為客戶提供全程的物業服務。全程物業服務策劃是在滿足客戶的要求下實施的，其可對地產的規劃等方面進行嚴格的把關，根據客戶的要求為地產開發提供相關的開發對策，實現物業管理的全新服務目標。但是由于地產策劃與全程物業服務策劃的關注點不同，因此在房地產開發的前期，就應做好相應的溝通。

三、結論