前言：中文期刊網精心挑選了物業管理服務細則范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。

物業管理服務細則范文1

第二條凡在本市市區從事服務行業的單位和個體經營者(以下簡稱服務項目經營者),均須遵守本辦法。

第三條本辦法所稱服務行業,是指向周圍環境直接或間接排放污染物的下列行業:

(一)賓館、旅館服務業;

(二)餐飲服務業;

(三)娛樂服務業;

(四)洗染、美容保健、體育健身、沐浴、攝影擴印等服務業;

(五)機動車輛維修、保養、清洗和五金修配加工等服務業。

以上服務行業的具體經營項目(以下簡稱服務項目)由*市人民政府環境保護行政主管部門(以下簡稱市環境保護部門)會同*市工商行政管理部門公布。

對單位食堂的環境保護管理,參照本辦法執行。

第四條市環境保護部門對服務行業的環境保護實施統一監督管理。

規劃、建設、工商、房管、城管、公安、文化、衛生、貿易、質量技術監督、城管執法等有關行政主管部門按照各自職責協同實施本辦法。

第五條新建、改建、擴建和遷建的服務項目應當按照建設項目環境保護法律、法規進行環境影響評價。

對實行環保審批告知承諾制的服務項目,環境保護部門應將環境污染防治要求書面告知服務項目經營者,經營者應當書面承諾履行相應的義務。作出承諾的,視為經營者已經辦理環境影響評價審批手續。告知承諾制實施的具體范圍及方式由市環境保護部門會同市工商行政管理部門另行規定。

服務項目未辦理環境影響評價許可手續或者未執行告知承諾制的,工商行政管理部門不予核發營業執照。

第六條禁止在下列區域和場所新設產生油煙、惡臭、噪聲污染、振動污染的服務項目:

(一)居民住宅樓;

(二)未設立專用煙道的商住樓;

(三)與居住樓相鄰接的樓層。

物業所有人或管理人不得將前款規定的物業出租、出借給其他單位或個人興辦產生油煙、惡臭、噪聲污染、振動污染的服務項目。

第七條嚴格控制在距離居民住宅樓、醫院、學校、療養院、黨政機關等建筑物集中區域15米范圍內新設產生油煙、惡臭、噪聲、振動的服務項目。

在前款規定的區域內,確需設立產生油煙、惡臭、噪聲、振動的服務項目的,建設單位應當征求項目所在地周邊有關單位和公眾的意見,在辦理環境影響評價審批手續時,應同時附上對周邊有關單位和公眾的意見采納或不采納的說明。征求意見可以采取公告、召開聽證會等形式。

第八條服務項目有下列情形之一的,應當在變更前依照新開辦項目的規定辦理相關手續:

(一)無油煙污染的服務項目變更為有油煙污染的服務項目;

(二)污染物排放數量、類型、去向和排放方式發生重大改變的。

第九條新開辦服務項目需要配套建設環境保護設施的,環境保護設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用(以下簡稱“三同時”),并按照國家有關規定報環境保護部門進行竣工驗收。

環境保護設施已建成的新開辦服務項目需要進行試營業的,服務項目經營者應當報環境保護部門備案,自試營業之日起3個月內申請環境保護設施竣工驗收。

第十條服務項目經營者應使用管道燃氣、液化氣、電能等清潔能源,不得使用煤炭、油類等高污染燃料。

本辦法施行前已建成的服務項目,以煤炭、油類等為燃料的,應當在市政府規定的期限內改用管道燃氣、液化氣、電能等清潔能源。

第十一條產生油煙、惡臭的服務項目,其經營者必須配套設置油煙、惡臭的污染防治設施,油煙、惡臭經處理后應當符合國家和地方規定的排放標準。

油煙排氣設施的設置應當遵守以下規定:

(一)油煙排氣筒或專用煙道上必須按照國家和地方有關規定設置永久采樣監測孔及相關設施;

(二)所在建筑物高度在24米(含24米)以下的,油煙排氣筒應高于建筑物最高點并不得直接朝向居民住宅等敏感點;所在建筑物高度在24米以上的,油煙排氣筒排放口設計應當符合環境污染防治要求,其具體設計規范由市環境保護部門另行制定并公布。

本辦法施行前已設立的產生油煙的服務項目,尚未安裝油煙凈化設施或者所安裝的設施達不到環境保護要求的,由所在地的環境保護部門責令其限期加裝或者改裝。

第十二條服務項目經營者應當保證其油煙排氣設施的正常使用,加強維護和保養。有下列行為之一的,視為不正常使用:

(一)擅自閑置或者拆除油煙凈化設施的;

(二)未按有關規定對油煙凈化設施進行定期維護和保養的;

(三)不能提供油煙凈化設施維護保養記錄或維護保養記錄不全的。

第十三條服務項目經營者不得采用下列方式排放油煙:

(一)不經過油煙排氣筒或專用煙道無組織排放;

(二)經城市公共雨水或者污水管道排放。

第十四條服務項目產生的污水排入城市公共污水管道的,應當設置規范化的隔油和殘渣過濾裝置,達到城市污水管網納管標準。

在無城市公共污水管道的區域內興辦產生污水的服務項目,應當采取污染防治措施,污水經處理達標后,方可排放。

第十五條服務項目經營者應妥善收集廢油及其他含油廢物(以下簡稱廢棄食用油脂),并交由取得營業執照的專業處置單位集中處理,不得擅自排放、傾倒。

禁止未取得營業執照的單位和個人從事收集、處理廢棄食用油脂的活動。

第十六條服務項目產生的餐廚垃圾應按照城市市容環境衛生管理的要求收集、運輸和處置。

第十七條攝影擴印等服務業產生的廢顯影、定影液等危險廢物必須按照危險廢物管理的有關規定處置,不得隨意排放和傾倒。

第十八條服務項目產生的邊界噪聲應當符合國家規定的環境噪聲排放標準。

服務項目經營者在經營活動中應當采取有效措施,消除或減輕其經營活動對周圍環境的噪聲影響,不得在室外設置并使用產生高噪聲污染的音響設備。

第十九條禁止在服務項目經營活動中使用下列產品:

(一)一次性不可降解泡沫塑料餐飲具和厚度在0.025毫米以下(含0.025毫米)的不可自然降解塑料包裝袋;

(二)含磷洗滌劑。

第二十條嚴格控制在商業區人行道、市區主要街道和居民門窗附近設置商業性空調裝置。

確需在街道兩旁直接朝向人行道設置商業性空調裝置的,其安裝架底距地面的距離應當大于2米,確因客觀條件限制的,不得少于1.9米;在居民門窗附近設置商業性空調裝置的,須相距3米以上,且不得直接朝向居民門窗等敏感點。

第二十一條實行年度排污申報登記制度。服務項目經營者應當如實向環境保護部門申報、登記排放污染物的種類、數量、濃度和方式,在經營活動中嚴格按照污染物排放許可管理的有關規定排放污染物。

第二十二條服務項目經營者應當按照國家有關規定,依法向環境保護部門繳納排污費。

第二十三條環境保護部門應當定期公布對服務項目違法行為的查處情況。

市環境保護部門應當會同市質量技術監督部門組織對本市餐飲服務項目安裝的油煙凈化設施使用效果進行抽檢,并向社會公布抽檢結果。

第二十四條環境保護部門或其他依照法律、法規規定行使環境監督管理職能的部門,有權對管轄范圍內的服務項目經營者進行現場檢查。檢查人員應當出示行政執法證件。被檢查者應如實反映情況,不得拒絕檢查和弄虛作假。

第二十五條違反本辦法第六條第一款規定興辦服務項目的,由環境保護部門責令停止建設;已經投入營業的,由有關行政管理部門依照國務院《無照經營查處取締辦法》的規定進行查處。

違反本辦法第六條第二款規定,物業所有人或管理人知道或者應當知道租賃人、借用人將其物業用于興辦產生油煙、惡臭、噪聲污染、振動污染的服務項目而仍然出租、出借的,由工商行政管理部門責令其立即停止違法行為,沒收違法所得,并處2000元以上20000元以下罰款。

第二十六條違反本辦法第九條規定,新開辦服務項目未建成需配套建設的環境保護設施,擅自投入營業的,由環境保護部門責令其停止營業,并可處5000元以上100000元以下罰款;需配套建設的環境保護設施已建成但未在規定期限內向環境保護部門申請竣工驗收或未經驗收合格擅自投入營業的,由環境保護部門責令其停止營業,并可處2000元以上50000元以下罰款。

第二十七條違反本辦法第十條第一款規定,未按規定使用清潔能源的,由環境保護部門責令其限期改正,拒不改正的,可處以5000元以上50000元以下罰款,并可由環境保護部門報所在地縣級以上人民政府按規定權限責令其停業或者關閉。

第二十八條違反本辦法第十一條、第十三條規定,有下列行為之一的,由環境保護部門責令其限期改正,并可處1000元以上10000元以下罰款:

(一)未按要求設置、加裝、改裝污染防治設施的;

(二)不經過油煙排氣筒或專用煙道無組織排放油煙的;

(三)經城市公共雨水或者污水管道排放油煙的。

第二十九條違反本辦法第十二條規定,不正常使用油煙排氣設施的,由環境保護部門責令其改正,并可處2000元以上20000元以下罰款。

第三十條有下列行為之一的,由城市管理行政執法機關責令其改正,并處以500元以上5000元以下

罰款:

(一)違反本辦法第十四條第一款規定,將未經隔油、過濾的污水直接排入城市公共污水管道的;

(二)違反本辦法第十五條第一款規定,將廢棄食用油脂擅自排放、傾倒或交由非專業處置單位和個人收集、處理的;

(三)違反本辦法第十六條規定,未按照城市市容環境衛生管理的要求收集、運輸和處置餐廚垃圾的;

(四)違反本辦法第二十條規定,未按要求設置空調裝置的。

第三十一條違反本辦法第十五條第二款規定,非法從事收集、處理廢棄食用油脂活動的,由工商行政管理部門依法沒收其違法所得,并可處2000元以上20000元以下罰款。

第三十二條違反本辦法第十八條規定,在室外設置并使用產生高噪聲污染音響設備的,由城市管理行政執法機關責令其改正,并可處以100元以上1000元以下罰款。

第三十三條本辦法有關行政處罰涉及行政處罰權相對集中行使的,按相對集中行使行政處罰權制度的有關規定執行。

第三十四條本辦法施行前已設立的服務項目產生油煙、惡臭、噪聲、振動等不符合國家或地方規定排放標準及本辦法規定的,由環境保護部門受同級人民政府委托責令限期治理;期滿后仍未能符合國家或地方規定標準的,由環境保護部門報所在地縣級以上人民政府按規定權限責令停業或者關閉。

物業管理服務細則范文2

1物業管理已成為城市管理的一項主要內容

我國物業管理起步于20世紀80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司成立，這是我國內地物業管理的起步階段。為促進和規范物業管理的發展，國家不斷加大物業管理相關政策的配套力度。1994年，建設部頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：住宅小區應當推行社會化、專業化的管理模式。以法規形式正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益提供了保證。1998年8月，建設部、國家工商行政管理總局制訂了《物業管理委托合同文本》，建設部制訂了《業主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業管理服務協議》。這些示范文本成為規范物業管理行為、保護當事人的合法權益的規范性文件。1999年l0月，為提高物業管理水平，推動物業管理市場競爭，建設部制定了《物業管理企業資質管理試行辦法》。這些規范性文件有效地推動了物業管理事業的發展。經過二十多年的發展，物業管理逐步從點走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴大，已成為小區管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設市，全市總面積1．64萬km，轄一區、一市、九縣及一個省級經濟技術開發區，總人口310余萬，城鎮人口135萬，城鎮化率近43．4％。建市以來，隨著住房制度改革的推進以及國家物業管理相關制度的頒布實施，物業管理也經歷了起步、壯大到健康快速發展的歷史階段。2005年以來，晉中市針對房地產市場迅速發展的實際，加快物業管理規范化步伐。首先是明確管理機構，規范企業行為。晉中市建設局作為晉中市物業管理的行政主管部門，具體負責監督指導全市物業管理工作。其次是加強制度建設，奠定物業管理法制基礎。2007年以后，該市相繼出臺了《物業服務收費管理規定實施細則》《住宅小區物業服務等級和收費標準》《住宅共用部位共用設施設備維修基金實施細則》《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(試行)，以上規范性文件的出臺實施，為晉中市物業管理的健康發展奠定了法制基礎。第三是開展物業管理從業人員崗位培訓，加強物業管理經驗總結交流。全市物業管理按照市場化、專業化、規范化要求，取得了長足的發展，為推進住宅與房地產業的快速健康發展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻。

2當前物業管理發展中存在的問題

1)物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。物業管理涉及到的市場主體諸多，他們之問既有民事法律關系，又有行政管理關系，由于物業管理立法滯后，各方市場主體之間的權利義務關系不清，導致產權關系不明確，法律責任不清楚。特別是開發商與物業管理的責任不明確，房地產開發建設中遺留的工程質量問題，很多都是在物業使用中暴露出來的，使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加劇了物業管理企業和業主的矛盾。

2)物業管理企業質量不高。建市10年，物業管理企業達到120家，發展速度相當快，但質量并未同時跟進，物業管理企業人員素質低，經營管理水平不高，從業人員良莠不齊。據統計，80％以上的物業管理人員來自城市企業、事業單位下崗分流人員、部隊復員專業軍人以及農村剩余勞動力，實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格(如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等)的人員更是風毛麟角，非專業人員做物業管理，管理人員普遍素質低，使產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。

3)物業管理收費難且不規范。物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。當前出現的問題主要有兩個方面：a．收費難度大。b．收費行為不規范。在前期物業管理中，物業公司與房地產開發商責任不明確。當前，物業公司將發放房屋產權證、供電、供水等權力來強迫業主交費，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。

4)物業管理相配套的法制建設缺失與理論研究滯后。隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系還不健全，近年引發多起群體糾紛。每年，建設部門辦理的件、12319熱線投訴、行風評議等因物業管理的占到近30％。這充分說明現有管理模式存在著弊端。同時，我國的物業管理理論研究滯后，局限于參考國外的多，結合實際研究的理論不多。

3物業管理規范化科學化發展的對策

1)建立一個完整的、系統的物業管理法規體系。包括確立物業管理企業的法律地位、經營性質和實施物業管理服務的原則和標準、運作措施業務范圍及應負有的法律責任；規定物業管理市場公平競爭的規則、違規的處罰和物業管理權力獲得的形式及標準；確定政府主管部門、開發商、建筑商、物業管理企業、社會有關各方和業主管理委員會之間應遵守的規定、享有的權利以及履行的義務。

2)制定出臺物業管理行業標準和規范。盡快建立和實施物業管理資質等級的評定，樹立一些品牌公司，形成優質優價、優勝劣汰的市場競爭體制，以及制定設備操作與管理標準、勞動定員與定額等手段加強行業管理，完善物業管理企業的自身建設，提高物業管理服務水平。

3)建立物業管理資金的良性循環體系。盡快出臺各地關于開發商和業主應交納的物業管理維修基金的具體規定、使用管理辦法和政府行業主管部門的監督辦法。在政策上扶持和鼓勵物業管理公司擴大經營服務范圍，增加物業管理資金的來源，真正地做到“以業養業，一業為主，多種經營”。

4)加強物業管理知識的普及。目前造成物管糾紛的矛盾，其原因是多方面的和綜合性的，決不是哪一個單方面的問題。一方面要加強物業管理知識的宣傳，使之深人民心。每位消費者既能用法律來保護自己的權益，又能守法以利行業的發展和社會的進步。另一方面，作為物業管理企業，要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理，同時，要創新服務理念，優化服務質量，在加強硬件管理的同時，更要注重對顧客提供優質的服務，不斷改革服務質量。

5)建立物業管理的相應機制。a．加速引進競爭機制，加快培育物業管理市場。物業管理必須推向市場，引入競爭機制。b．建立“質價相符”的服務收費機制。從滿足不同類型的服務需求出發，進一步明確物業管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業管理服務內容、服務質量，制定普通住宅的收費指導標準，方便消費者根據自己的消費水平選擇相應的物業管理服務。C。出臺有關管理規定，嚴格市場準人與清出制度，加強企業資質管理。建立物業管理企業信用檔案，接受社會監督。

物業管理服務細則范文3

一、“××大廈”前期物業管理邀標書.3

1.1前言.3

1.2標的.3

1.3物業概況.3

1.4物業服務與管理目標.6

1.5物業服務與管理內容及要求.6

1.6房屋共用部位、公共設施設備維修基金.7

1.7前期物業管理內容和要求.7

1.8投標文件的編制內容和要求.7

1.9有關說明.8

1.10評標和決標.9

1.11簽定前期物業管理合同.9

1.12未盡事宜.9

二、“××大廈”前期物業管理評標細則11

2.1評標原則.11

2.2計分方法.11

2.3評標項目.11

一、“××大廈”前期物業管理邀標書

1.1前言

××大廈（組團）位于××市繁華的商業軸心區南大街，北瀕××風景區，東臨××街。××大廈（組團）由××的樓宇組成，其建筑氣勢恢宏，風格獨特，集商業、辦公和豪華住宅于一身，融商辦、購物、娛樂、休閑、居家于一體。這座占地××公頃、總建筑面積××萬平方米的配套建筑群，猶如一雙璀璨晶瑩的明珠，鑲嵌在美麗的××之濱，為江城××又增添了一道絢麗的色彩。

××大廈（組團）由××××投資開發有限公司投資開發，計劃于××年7月交付使用。為了規范和加強物業管理市場，進一步體現物業的潛在價值，根據國家《招投標法》和××市房產管理局“通房發（××）××號《××市貫徹〈前期物業管理招標投標管理暫行辦法〉實施意見》”文件精神，我們決定采用邀請招投標方式選聘物業管理公司實行區域一體化物業管理，此決定已呈報××市物業管理處備案．現邀請貴公司參與投標，并希望你們仔細閱讀邀標書，編制投標文件，對招標書提出的要求和條件作出實質性的響應。

1.2標的

××大廈（組團）一體化物業管理

1.3物業概況

1、名稱：××大廈（組團）

2、地理位置：本市××街××號。東接××街，西臨××，北面××路。

3、建筑設計：××大廈（組團）由××層的歐式建筑相擁組成，裙房1～2層均為單元式街面商業用房，南北樓3層及北樓4層均為辦公用房（××套），4層以上均為住宅（××）。

4、面積

①總占地面積：××萬平方米。

②總建筑面積（地上部分）：××萬平方米。

其中，住宅建筑面積××萬平方米。

商業用房建筑面積××萬平方米。

辦公用房建筑面積××萬平方米。

物業管理用房××萬平方米。

公廁××萬平方米。

③地下室面積：××萬平方米。

其中，人防面積××平方米。

5、設備及其他配套設施

①智能化工程：

*高速信息通訊系統：該系統將引入電訊寬帶網、有線電視寬帶網等，可向業主提供高速INTERNET接入等信息通訊服務。

*安保系統：該系統將有攝像、紅外線報警、實時監控、可視樓宇對講機等子系統所組成，主樓主要出入口以及一、二層電梯前室設帶云臺攝像機，地下車庫設云臺式攝像機，并能在中心控制室進行統一監控，及時發現治安異常情況；另外，還設有通過電話虛擬網的內線實現住宅的防盜對講系統。

*消防滅火自動報警和消防聯動控制系統：采用集中報警形式。系統由一臺火災報警控制器和多臺區域顯示器、手動報警按紐、多終端感煙探測器、噴淋、消防電話、消防廣播組成，消防控制室設在一層。

*遠程傳抄系統：采用CBB型表戶外計量，將每一住戶的煤氣使用讀數通過采用電力線載波技術，傳輸到戶外計量端口，通過網絡技術采集上述數據，免卻上門抄表的不便。

電表集中在四層抄表間，未并入遠程傳抄系統。

水表集中在各樓層管道井中，未并入遠程傳抄系統。

*車庫管理系統：屬機電一體化計算機集散控制系統。由出入口票據驗讀器、電動欄桿、自動計價收銀機、泊位調度控制器、車牌識別器以及管理終端組成，對出入車輛從買票（讀卡）、放行、引導、停車及收費（讀卡）、放行實行自動化管理。

②電梯：

承載力≥800Kg客運電梯9臺（含消防客梯1臺），其中住宅用8臺，辦公用1臺。

③垃圾站：

組團內設有垃圾中轉房。

④出入口：

組團××大廈主樓劃一封閉。

住宅均設計有直接臨街的大堂出入口，位于西側，住戶從一樓大廳進入二層大堂電梯廳，再至各單元電梯廳上樓，便利安全護衛管理并客觀形成高檔大堂式物業管理條件；

辦公用房的主入口設在臨南大街的南樓北側，設有若干封閉式疏散樓梯以滿足消防需要；

車庫出入口設在南北兩端，避免與住宅部分人車交叉和相互干擾，另外設有二個摩托車、自行車出入口和四個人防出入口；

6M寬的消防車道將整個組團兩座建筑環通。

(5)水電系統：

*整個組團分高、中、低三個區域形成供水系統。地下室～三層為低區，五層～十一層為中區，十二層～十九層為高區。低區由市政管網直接供水，中區由變頻恒壓給水裝置供水，高區由屋頂水箱供水。地下室水泵房內設置35噸不銹鋼水箱1座，南北樓分別設置15噸、35噸屋頂水箱各1座，其中北樓屋頂水箱包含18噸消防用水配置。

高區生活水泵50DL×8（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝106.4～84.8，N＝7.5千瓦，二用二備）；

中區生活水泵50DL×6（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝79.8～63.6，N＝5.5千瓦，三用一備）；

以上數據供測算物業管理二次供水計價時參考。

*電力負荷以及供配電

商鋪和物業管理部分用電設備總安裝容量約1062KW，計算容量683KVA，擬設400KVA干式變壓器兩臺；

住宅和辦公部分用電設備總安裝容量約1630KW，計算容量886KVA，擬設500KVA干式變壓器兩臺；

整個組團按一級用電要求設計供電系統，由供電部門提供二路10KV電源，一用一備。地下室設兩個變電所，分別對商鋪和物業、住宅和辦公供電，其中商鋪部分采用高供高計的計量方式；住宅和辦公部分每戶設直接外表。

高壓配電采用環網柜，低壓采用抽屜柜。

(6)綠化：

組團內綠化率××，綠化面積××萬M2。

(7)車輛：

組團地上部分設有少量汽車位，在北樓廣場和南大街步行道一側設置部分摩托車、自行車位，其余均在地下機動車庫。

預計車輛容積量為汽車××輛（其中地下××輛、地上××輛），摩托車＞××輛，自行車＞××輛。

1.4物業服務與管理目標

1、采用先進管理模式，體現“以人為本”的物業服務與管理理念，在物業內營造出高雅、和諧、親近、美好的商、辦、居環境，享受高品味的人文環境。

2、標的物的物業服務和管理標準，應標企業按《××省住宅物業管理服務標準》（DB32／T538－20__）竟標并承諾。

3、“四年三級跳”。即：服務管理年限滿一年應達到并獲取“××市物業管理優秀大廈”標準和稱號；服務管理年限滿二年應達到并獲取“××省物業管理優秀大廈”標準和稱號；服務管理年限滿四年應達到并獲取“全國物業管理示范大廈”標準和稱號。

1.5物業服務與管理內容及要求

1、對××大廈（組團）區域提供針對物業及其公共部位、共用設備、設施以及保潔、安全護衛、綠化、報修為一體的全方位服務和管理。

2、對組團區域提供車輛、環境、檔案、社區文化的管理。

3、政策法規及合同規定的其他事項。

4、物業管理前期介入。

1.6房屋共用部位、公共設施設備維修基金

本標的項目的物業維修基金由邀標單位負責歸集，按國家和地方政府相關政策規定管理和使用。

1.7前期物業管理內容和要求

前期物業管理的內容包括參與設計圖紙相關物業管理部分的會審、質量管理、選擇關鍵設備、督促公建配套設施合理布局和如期實施。其它還有：

*加強對隱蔽工程的驗收，促使物業建造質量和驗收效率的提高。

*收集技術檔案，熟悉組團區域環境及其他社區有關職能部門。

*幫助開發商制定“業主公約”，了解業主情況。

*參加組團區域前期驗收。在接收物業前應提交“××大廈物業管理前期介入綜合報告”。

1、基本管理：

(1)房屋建筑機器附屬設備、設施、相關場地的維護和管理，使之完好率達到100。

(2)物業資料的檔案管理。

2、專項管理：

(1)前期裝潢施工管理；

(2)配合行業主管部門，協助成立本物業業主委員會；

(3)配合屬施工單位合同維護期內的綠化、綠地管理；

(4)治安管理；

(5)車輛管理。

3、特色服務：發揮自身的特點和強項，實施特色服務并“以業養業”。

1.8投標文件的編制內容和要求

1、投標文件的組成

(1)投標書(加蓋公章后密封)。

(2)投標企業營業執照、資質復印件。

(3)企業概況、業績等簡介。

2、投標書的編制內容和要求

(1)公司簡介、業績，目前管理服務狀況，財務狀況（前一年度財務年報）。

(2)提供應標企業主要相關專業人員，技術人員資料。

(3)提出項目管理模式及經營理念，包括本標的項目經營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。

(4)符合有關物業管理法規政策的對本標的項目物業管理的工作計劃以及具體制度和控制，物質裝備。

(5)擬配備于本標的項目物業管理處、出任各部門負責人的名單，個人簡歷，專業資格和物業管理人員培訓，持證上崗情況。

(6)編制物業管理前期介入費用（“附加應標價①”）、開辦費用（“附加應標價②”）和前期物業管理收費的詳細目錄、測算單價（“應標價”）以及收費依據、收支預算方案。

開辦費用計算列項時，請注明固定資產折舊年限，并按規定折舊年限分攤計入年費。

(7)專項管理和特色管理。

(8)其它物業服務與管理的目標和承諾。

1.9有關說明

1、中標公司應根據有關法律、法規與××××投資開發有限公司簽定前期物業管理合同，并據之對委托物業實行一體化服務與管理，自主經營、自負盈虧。委托管理合同期自簽定前期合同起至該物業業主委員會成立之日止。

2、××××投資開文秘站:發有限公司成立邀標工作小組，接受應標企業對招標書相關問題的答疑，并視情況形成書面文件作為邀標書的補充。

邀標工作小組設在××市××街××號××大廈××F，電話號碼：××轉××，聯系人：××，手機號碼：××。

3、應標公司在應標過程中應接受評委對投標書及相關問題的提問并做出答辯，其內容和承諾應形成書面文件作為投標文件的補充。

4、投標書送達招投標工作小組的截止日為××年××月日上午11：00，投標書必須加蓋公章并密封。超過截止日期或未蓋公章、未密封將被視為不符合投標要求而予以拒絕。投標書一式五份。

1.10評標和決標

1、評委會：

由××××投資開發有限公司、××市物業管理處、物業管理專家組成評委會負責評標。

2、評標原則：

評委會對投標單位的標書、企業綜合經營情況和答辯情況實行記分制，獲得最高分的物業公司為中標。記分為：標書50分，答辯15分，投標報價15分，企業信譽20分。

3、評標、決標程序方式：

于××年××月××日舉行開標、評標、決標會議，××月××日公布中標公司。具體日程安排另行

通知。1.11簽定前期物業管理合同

1、合同按××市房管局印發的《前期物業管理服務合同》文本為基準。

2、中標公司應在中標10日內和邀標方簽定前期物業管理服務合同。

3、邀、投標文件中的目標、要求和應標企業答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。

1.12未盡事宜

本邀標書未盡事宜仍依照相關法律法規執行；法律法規未作規定的，由邀標方與應標企業另行商定。

××××投資開發有限公司

二ΟΟ四年五月十二日

附：××大廈總平面定位圖

二、“××大廈”前期物業管理評標細則

2.1評標原則

1、評標時由評委對投標標書、答辯、投標報價三項進行綜合評定。

2、企業信譽由邀標工作小組負責到投標單位受托物業現場進行調查后，會商計分。

3、評標委員會按照總得分順序推薦3名有排序的、合格的中標候選單位。邀標單位按照中標候選人的排序確定中標單位，當確定的中標單位放棄中標或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀標單位可以依序確定其他中標單位候選人為中標單位。

4、若出現多家總得分相同而影響到評定結果時，則由評標委員會對得分相同的投標單位再行評定后確定。

5、經評標委員會評審，投標單位物業管理服務方案與服務費收取標準存在嚴重不合理的，評標委員會可以確定投標報價分項得分為零。

6、在投標過程中有違法違紀或采取任何不正當競爭手段的，一經查實，由評標委員會取消其本次投標資格。

2.2計分方法

標書、答辯、投標報價、信譽四大項分別以百分制評分，四大項權重系數為50∶15∶15∶20。前三大項計分時，按各大項分值去掉一個最高分、一個最低分，取平均值，得出分值；分值之和為該大項總分；大項總分乘以對應的權數后加和，得出投標單位總分(精確到小數點后第二位)。

計算公式：

投標單位綜合得分＝標書平均分×50＋答辯平均分×15＋投標報價平均分×15＋信譽平均分×20。

2.3評標項目

評標項目分為標書、現場答辯、投標報價、企業信譽四項，分別按百分制計分。

(—)標書(總分100分，占綜合得分50)

1、物業管理服務具體內容及標準。(65分)

按照投標單位提供的物業管理服務內容及標準，對照《江蘇省住宅物業管理服務標準》(DB32/1538－20__)公共服務標準，按照科學合理、細致周密、先進可行的管理原則，逐項進行評分。

2、物業管理服務整體方案。(25分)

對投標單位根據有關法規、政策、標準及本物業的特點，為達到所承諾的物業管理服務標準提出的整體設想及管理方案，以及制定的相關管理規定，物業區域精神文明建設等進行計分。

3、管理人員的配備、培訓、管理。(5分)

對擬派駐的管理處主任及其他人員管理水平、專業素質，管理人員培訓計劃、管理方案等進行綜合評價。

4、管理方案特點及亮點。(5分)

由于標書評標項目的局限性，為突出評價標書的特點及亮點，設置該分項。評委在評定該分項時，可根據投標單位在管理方案中能夠對實際管理起到積極作用的、先進突出的管理特點及亮點進行評分。

(二)現場答辯(總分100分，占綜合得分15)

各投標單位答辯人限于投標單位經理、擬定的項目管理處主任二人。

答辯時，先由投標單位答辯人介紹本公司的基本概況、管理業績及投標書的主要內容(限5分鐘)，再由評委進行提問，提問內容限于標書及“××大廈”的管理事項(約30分鐘)。根據答辯評分標準，以及答辯人的儀容儀表(10分)、時間掌握(10分)、語言簡潔(10分)、邏輯性強(10分)、回答準確(20分)、情況熟悉(15分)、工作思路(15分)及綜合印象(10分)，評出答辯分。

(三)投標競價(總分100分，占綜合得分15)

按物業管理服務費收取標準及開辦費金額、前期物業管理補貼金額三大分項由評委評分。

1)物業管理服務費收取標準(70分)：

2)開辦費金額(15分)；

3)前期物業管理補貼金額(15分)。

(四)企業信譽(總分100分，占綜合得分20)

1、企業信譽分由招標領導小組組織調查，對投標單位現托管的一個以上受托項目采取調查、訪問，隨機調查10戶業主（使用人），以10戶回答問題的匯總平均作為投標單位該項總分。

2、調查、訪問分項內容為：安全保衛(15分)、環境綠化(15分)、衛生保潔(12分)、維修維護(15分)、便民服務(8分)、服務質量(15分)、社區文化(10分)、綜合評價(10分)。

物業管理服務細則范文4

工廠物業管理合同范本

委托方（以下簡稱甲方） ______________________

受委托方（以下簡稱乙方）_____________________

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部第33號令）《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《實施細則》等國家、地方有關法律、法規和規章，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_______實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：_____________________________________________；占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中地上建筑面積_______平方米，地下建筑面積_______平方米，綠化覆蓋率為_______%；物業類型：_______.

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務；

（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管理；

（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理；

（五）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

（六）車輛行駛及停泊；

（七）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）；

（八）社區文化娛樂活動；

（九）物業及物業管理檔案、資料；

（十）法規和政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

第三條 合同期限

本合同期限為_______年。自_______年_______月_______日起至_______年 月_______日止。

第四條 甲方的權利和義務

（一）與乙方議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理

主管部門認定，有權終止合同；

（三）委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取催繳催改措施；

（四）甲方應按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。物業管理用房建筑面積_______平方米（不含設施設備用房面積）物業管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

（五）甲方在合同生效之日起_______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用房資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；

（六）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

（七）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

（八）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

（九）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

第五條 乙方的權利和義務

（一）根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益；

（二）遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；

（三）負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

（四）有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；

（七）至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目；

（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計；

（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有專門合同規定除外）

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準）

第七條 管理服務費用

（一）本物業的管理服務費按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_______元；如業主或物業使用人將宿舍改為商業用途，物業管理服務費將按商業用途收取。

（二）乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督；

（三）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護；

（四）本物業的公用設施專用基金由甲方負責按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

第八條 獎懲措施

（一）乙方未完成合同規定的各項管理目標，或出現重大事故，經市政府物業管理主管部門確認需由乙方承擔責任的，甲方有權解除與乙方所簽物業服務合同。

（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續約_______年。

第九條 違約責任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同；

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同；

（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）；

（四）甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿6個月前向對方提出書面意見；

（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理；

（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳仲裁委員會依法裁決；

（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行；

（六）本合同正本連同附件共陸頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力；

（七）本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

法人代表：

物業管理服務細則范文5

一、物業管理企業資金籌集

物業管理企業作為獨立法人。應實行”自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢?

渠道A：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、

質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。

渠道B：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提職。

1)維修基金的籌集

對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2％―3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計人住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20％，高層不低于30％。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。

2)維修基金的使用

維修基全在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它浩律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

3)建立完善的監督機制

對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。

4)建立物業管理維修基金管理中心

建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。

渠道c：多種經營收人

物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務.開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向

渠道D：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％―2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。

二、剖解導致行業性虧本的七大因素

因素A：物業管理規模小

原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。

處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。

因素B；物業管理人員配置不合理

原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。

處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。

因素c：物業管理收費低

原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利未能全部體現。

因素D：物業管理收費難

原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變.部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意{三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。

處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。

因素E：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太

原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水乎、提高檔次。

處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。

因素F：物業管理手段落后，管理成本高

原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。

處理對策：新建小區耍加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。

因素G：物業管理服務項目單一，收業管理公司自身造血功能差

物業管理服務細則范文6

物業服務品牌具有強大的市場效應，能使企業不斷成長壯大，能為企業帶來經濟利益和社會影響力。它能夠在當今市場不確定因素不斷增加的情況下，幫助企業更具競爭力。總之，良好的物業服務品牌是造就企業員工良好精神風貌的法寶，是拉近業主與企業之間的橋梁與紐帶，更是企業做大做強的基本保證。

二、和誠物業公司物業服務現狀及存在問題

和誠物業公司于2006年7月在嘉峪關市注冊登記，成立了嘉峪關和誠物業管理有限公司（以后簡稱和誠物業公司），是具有獨立法人資格的三級物業服務企業，公司物業服務人員共180人，對10個住宅小區進行物業服務管理。隨著物業企業不斷的發展，和誠物業公司進入了發展瓶頸期。只有塑造良好的物業服務品牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，在酒嘉地區、河西走廊乃至甘肅省內獲得良好的知名度，占據一定的物業管理市場份額，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，增強企業持續發展動力。

三、如何塑造和誠物業公司物業服務品牌

1.加強法制化建設，使規范的物業管理成為企業品牌

物業服務企業能否實施法制化管理，是衡量一個物業服務企業管理水平的標志，是物業服務企業實施管理的基礎。如：2013年1月，根據嘉峪關市發改委文件《關于嘉峪關市和誠物業管理有限公司物業管理服務收費標準的批復》（嘉發改物價發[2012]104號），和誠物業對所管理的10個小區物業費進行了上調，由于前期宣傳和解釋工作沒有到位，致使業主沒有及時知曉物業費上調的背景，造成了部分業主在大樓門前上訪的事件。盡管此事經過有限公司相關部門的幫助協調得到了平息，但我們充分認識到作為物業管理企業，一言一行、一舉一動都必須規范化、法制化，才能贏得業主的長久信任。

2.打造服務文化，使服務文化成為企業品牌

物業服務企業必須要有領先的服務理念才能使管理更科學，才可以把市場這塊“蛋糕”的拓展做得更大。服務是物業為業主提供的商品，不僅是物業全部工作的出發點和著力點，更應該是和誠物業公司文化的靈魂和核心。想讓業主滿意，我們就要以管家和仆人的姿態盡心盡力為業主做好每一件事，讓職工深刻地體會“想業主所想、急業主所急、全心全意為業主服務”的宗旨。

（1）把服務作為企業的核心價值觀。制定用服務實現做強做大企業的遠景規劃、經營戰略和實施措施，并用這一愿景統一職工的思想，激勵職工的行動。

（2）把服務作為企業發展的永恒主題。通過制定嚴格的服務管理和考核體系，使服務文化在職工中入腦入心，并自覺踐行。作為服務這種無形的商品沒有類似其他有形商品的質量評價標準，檢驗我們服務質量的唯一標準是業主的滿意程度，逐漸培養業主對物業公司的信任度和忠誠度。

（3）把服務文化作為孕育物業服務品牌的搖籃。物業服務公司要把物業服務與人文關系、特色理念、社區文化建設結合起來。通過拓展服務職能、延伸服務領域、規范服務行為、改進服務方式，樹立具有和誠物業公司特色的品牌服務形象，擴大物業品牌的影響力。

（4）完善服務文化制度建設。通過制定《物業管理服務規定》、《工作人員文明服務規范》等相關制度和考核細則，使物業管理服務初步達到“制度化、規范化、人性化、細節化”的理性與人性相結合的境界，不但夯實服務文化的制度建設基礎，打造物業品牌的新途徑。

3.在企業內部進行品牌培育，提高企業核心競爭力

（1）努力營造培育品牌的氛圍。為提高全體職工對服務文化的認知能力，要堅持不懈地進行品牌文化的宣傳教育，使全體職工形成實踐服務文化、打造物業品牌的共識。可以運用各種形式廣泛宣傳，宣傳創建品牌活動中的生動故事，教育人、啟發人、激勵人，打造物業品牌的濃厚氛圍。

（2）增強員工創建物業服務品牌的責任感。塑造物業服務品牌，職工的責任感和素質是關鍵。通過“創建學習型企業，提升職工素質”為目標，努力構建“人人是學習之人，處處是學習之所”的學習型組織，使服務為核心的品牌文化在職工中入腦入心，進而提高品牌文化質量。

（3）夯實品牌創建基礎。人才是企業發展的根本，人才是鑄就品牌的保證。現在公司具有國家勞動保障部門頒發的物業管理人員上崗資格證書的有108人，占管理人員總數的80%；具有物業管理人員上崗證的有37人，占管理人員總數的27.4%。企業應該把引進物業管理人才，作為增強企業核心競爭力的突破點，把提高全體職工的崗位技能，作為夯實企業發展基礎的著力點，使公司具備了一大批經營型、管理型、專業型、服務型人才。

4.加大對外宣傳力度，提高企業社會知名度

俗話說得好：酒香也怕巷子深。一個企業做得再好，如果不進行有效的宣傳和適當的包裝，在傳媒如此發達的當今社會，會被深深湮沒在各類紛繁多樣的宣傳媒介中。和誠物業公司要提高社會知名度，筆者認為可以通過以下幾個途徑加大宣傳力度。

（1）做好酒嘉地區境內宣傳，提升公司在本土的知名度。一方面可積極參與本地的社會公益活動，以小的投入換取較大的知名度回報。另一方面加大在當地媒體的宣傳。將和誠物業公司的特色、優勢進行強勢宣傳。

（2）在做好本土宣傳的同時，逐步擴大宣傳推介公司的范圍，重點利用省級有影響力電視臺、報刊、專業雜志等媒體，提高公司在全省及至全國的知名度，實現墻內開花墻外香。

（3）打造有特色的公司網站，開展網絡宣傳。公司應加快網站的建設步伐，通過網站全方位的、快捷的宣傳公司服務理念、企業文化、優勢特色等內容。

（4）積極參加省市或全國性的有利于宣傳公司，展示公司形象的有關會議、研討、公益事業、競賽等活動，在參與形式上可采取積極參與、可聯合協辦、亦可獨家承辦。

（5）通過相關營銷手段將周邊地區或省內、國內相關房地產開發商邀請來公司管理的物業小區進行參觀，加深顧客對公司的感知度。

殘酷的市場競爭告訴我們：物業管理企業要在“狼”煙四起的行業中謀求生存和長遠發展，不可盲目地隨波逐流，要時刻保持清醒的認識，以優質的服務，科學的管理，良好的信譽，規范的形象為基礎，樹立品牌意識，贏得開發商和業主的信賴，并最終在激烈的市場競爭中獲得長足發展。

參考文獻：

[1]徐春.《中國物業管理》，2004年02期

[2]王健樸.我國物業管理企業品牌創新策略分析，2008

[3]馮愛敏.物業服務企業品牌策略，2009

作者簡介：