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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營風(fēng)險 對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)風(fēng)險的特征

不確定性。風(fēng)險事件到底發(fā)不發(fā)生，何時何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。

可測性。風(fēng)險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風(fēng)險也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險概率理論對特定時段內(nèi)部分風(fēng)險發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計和判斷。再通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險決策更加科學(xué)合理。

綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)是一個系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)方面和其他過程也風(fēng)險不斷。

損失性。擔(dān)心風(fēng)險主要是因為風(fēng)險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經(jīng)濟的趨勢把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財務(wù)部門無能力防止所致或無法預(yù)計造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的因素

開發(fā)經(jīng)營活動本身和其周圍環(huán)境的復(fù)雜性、人們對風(fēng)險認(rèn)識的滯后性及財務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)有高風(fēng)險的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個方面：

房地產(chǎn)市場發(fā)展不充分的風(fēng)險。一個發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產(chǎn)市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環(huán)境下房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在較大風(fēng)險。

高投入的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預(yù)售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風(fēng)險。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險越大。

位置固定的風(fēng)險。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開發(fā)和經(jīng)營的難度以及復(fù)雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的防范對策

提高投資商開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從市場、競爭、品牌、管理、質(zhì)量、營銷、機遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經(jīng)營風(fēng)險的意識，積極主動地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險的方法來減小損失。所以，有防范風(fēng)險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險防范管理的目標(biāo)。這個風(fēng)險防范管理是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的。這個目標(biāo)要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風(fēng)險由一定認(rèn)識，對處理風(fēng)險控制風(fēng)險并揭曉風(fēng)險帶來的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險，就要減少風(fēng)險因素。減少風(fēng)險的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見的風(fēng)險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險事故。發(fā)生風(fēng)險事故就會造成風(fēng)險損失，為了減小風(fēng)險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險損失。一旦風(fēng)險事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現(xiàn)實事件中在風(fēng)險未發(fā)生時就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風(fēng)險預(yù)警體系。風(fēng)險預(yù)警，是企業(yè)針對所面臨的風(fēng)險問題進行分析、評價、預(yù)測和推斷，依據(jù)風(fēng)險發(fā)生進度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險，并開始采用辦法來防范風(fēng)險。建立開發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險發(fā)生時提前通過信息網(wǎng)中的連接信息來分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險帶來損失的程度。

完善風(fēng)險管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險措施，這是掌控風(fēng)險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險可能帶來的所有損失。第二，分散風(fēng)險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險可以涉及各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營活動；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對多個細分市場，再根據(jù)各個細分市場的不同特性應(yīng)用不同的營銷策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險策略，當(dāng)幾個企業(yè)進行強強聯(lián)合時，從而形成優(yōu)勢互補。當(dāng)然聯(lián)合的各個企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險的時候分?jǐn)偅瑏磉_到風(fēng)險承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險措施，改變風(fēng)險承擔(dān)的載體來防范風(fēng)險。

營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產(chǎn)業(yè)上，要實行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過大會使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動，嚴(yán)重會導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結(jié)合，在實施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調(diào)控時，法律手段、經(jīng)濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機制，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規(guī)范房產(chǎn)市場自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產(chǎn)交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造一個合理公平的環(huán)境。

總之，為了使我國房地產(chǎn)業(yè)的各項決策更加科學(xué)合理，增強工程開發(fā)的效益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風(fēng)險分析評估系統(tǒng)。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文2

一、中國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用分析

（一）前期開發(fā)成本

土地費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地依法使用所交付的各種費用；規(guī)劃設(shè)計費用，即對實施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項支出；基礎(chǔ)設(shè)施工程以及公共配套設(shè)施費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對一地界進行開發(fā)的同時一般會對該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進行建設(shè)，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設(shè)所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發(fā)；信貸費用，即房地產(chǎn)開發(fā)過程中從銀行取得的貸款會相應(yīng)的產(chǎn)生銀行的信貸費用。

（二）管理維護費用

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生各項費用，在外籌集各項資金產(chǎn)生的費用以及對房地產(chǎn)開發(fā)地界的維護和設(shè)施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務(wù)所產(chǎn)生的各項費用等。

稅費，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國家法律政策規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅等各項稅費。

預(yù)期之外費用，即在房地產(chǎn)的開發(fā)投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預(yù)料之內(nèi)的費用的產(chǎn)生等等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)不是盲目的投資與建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個長期的過程。如何將房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)帶來的經(jīng)濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設(shè)位置的選擇、房地產(chǎn)建設(shè)水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目選址和規(guī)劃限制條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的選址位置的好壞直接影響著開發(fā)出來的物業(yè)的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應(yīng)的配套設(shè)施與之相對應(yīng)。材料中海河開發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發(fā)的政策契機，是按照當(dāng)?shù)貑拥耐恋卣黹_發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海河開發(fā)公司對當(dāng)?shù)氐脑袟l件進行綜合整治和開發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理，求真務(wù)實

自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間獨占鰲頭取得更好的經(jīng)濟效益呢？科學(xué)合理的規(guī)劃、開發(fā)以及進行長期的開發(fā)地區(qū)人文考察是開發(fā)工作的重中之重。五年來海河開發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學(xué)合理的開發(fā)觀念為指導(dǎo)，擁有求真務(wù)實的思想理念多次獲得當(dāng)?shù)氐南冗M單位文明單位稱號。事實證明，開發(fā)規(guī)劃是否科學(xué)合理嚴(yán)重影響著開發(fā)經(jīng)濟效益的獲得與否。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的水平

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對其居住環(huán)境的要求也越來越高，因而房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，開發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當(dāng)?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設(shè)施的復(fù)雜程度都會在不同程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行一個地區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)時，更應(yīng)該充分考慮房產(chǎn)開發(fā)項目周邊環(huán)境與配套設(shè)施等基本特征，并將其充分融合進房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導(dǎo)致規(guī)劃無法進行。

（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的后期營銷

作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發(fā)公司是一個從事基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施開發(fā)的公司。面向的對象是大多數(shù)人群，但要想實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)后期的營銷環(huán)節(jié)是一個不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營銷活動貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的全過程。在開發(fā)項目之前的營銷活動以及開發(fā)項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實現(xiàn)對企業(yè)開發(fā)項目進行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很快的獲得其預(yù)期的經(jīng)濟效益。

三、中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資與經(jīng)濟效益分析

房地產(chǎn)開發(fā)從根本上講是一個投入與產(chǎn)出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經(jīng)濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務(wù)活動等費用和開發(fā)項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中如何衡量一個企業(yè)的投資所帶來的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯(lián)系。下面對此進行系統(tǒng)的分析：

（一）對于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析

通過對數(shù)據(jù)的各方面計算可以得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的增長呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導(dǎo)致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測準(zhǔn)確性，因此，我們就需要時間來整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測。

（二）協(xié)整方法及檢測

協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結(jié)果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測作為標(biāo)尺，就要對協(xié)整方法進行驗證。就可以得出房地產(chǎn)的開發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關(guān)系，也就是說房地產(chǎn)的投資每增加一個數(shù)據(jù)后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟也會有一個數(shù)據(jù)量的增長。

（三）因果分析檢驗

經(jīng)濟學(xué)家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟變量之間的因果關(guān)系，進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗中顯然說明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長存在一種長期均衡的關(guān)系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關(guān)系及影響。再次，需要接著用因果關(guān)系的方法對其因果關(guān)系進一步分析。

通過上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統(tǒng)的對房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟效益進行分析從而可以得出以下結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)與經(jīng)濟增長之間存在著長期均衡的穩(wěn)定關(guān)系，通過對上面分析的整合可以得出房地產(chǎn)投資每增加一定的數(shù)額與之相對應(yīng)的當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟總額就會相應(yīng)的增加，從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的影響是極其重要的。房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關(guān)系，分析結(jié)果表明房地產(chǎn)開發(fā)與投資對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長有顯著的效用；反之，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長也會促進房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的發(fā)展。海河開發(fā)公司正是做到了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟效益的均衡發(fā)展才能取得了如今重大的發(fā)展和成就。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文3

第二條  凡國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)進行下列領(lǐng)域房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營：

一、科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；

二、旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；

三、高檔住宅、辦公樓。

香港、澳門、臺灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人以及華僑，也適用本規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）及其地上建筑物、其他附著物。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營，是指轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟活動。

第四條  投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，必須遵守中國的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權(quán)自主進行經(jīng)營活動。

投資者的合法權(quán)益，受法律保護。

第五條  投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營企業(yè)，或合作經(jīng)營企業(yè)，或獨資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡稱開發(fā)企業(yè)）。

本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

投資者成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營活動的，必須經(jīng)市人民政府審核，報國務(wù)院主管部門批準(zhǔn)。

第六條  開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)。

擬出讓土地使用權(quán)的地塊，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規(guī)定向預(yù)期受讓人提供相應(yīng)的資料。

第七條  開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個人出售、出租房地產(chǎn)。但向國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應(yīng)簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應(yīng)在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權(quán)比例和剩余年限。房屋出租的期限，應(yīng)與土地使用權(quán)屆期的期限一致。

出售房屋的價格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。

第九條  預(yù)售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)：

一、付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金，下同），取得土地使用證；

二、施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

三、已完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；

四、工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定。

預(yù)售的房屋交付使用后，購房人應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記。

第十條  出售、出租房地產(chǎn)可以在國內(nèi)或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。

出售、出租房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定辦理公證、認(rèn)證。

第十一條  開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的銀行或其他金融機構(gòu)抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。

抵押人將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十二條  開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應(yīng)依法交納稅費。

除國家規(guī)定和市人民政府公布的收費項目外，開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納其他費用。

第十三條  開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應(yīng)堅持自求平衡。投資者從開發(fā)經(jīng)營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關(guān)規(guī)定支配和使用。

第十四條  本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經(jīng)濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規(guī)定申報審批，補交地價款。

本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織和個人，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）的企業(yè)、其他組織和個人合資、合作從事經(jīng)濟活動的，參照前款規(guī)定辦理。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目；環(huán)境影響評價；技術(shù)要點

中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

近年來， 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)已成為了新的經(jīng)濟增長點。同時，房地產(chǎn)開發(fā)作為我國城市發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其環(huán)境影響問題也越來越引起人們的重視。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境管理，做好環(huán)境影響評價工作， 對促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟和人居健康協(xié)調(diào)發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的特點

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價是指對房屋建設(shè)過程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過程（運行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估， 并提出減少這些影響的對策措施。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價工作中，除按常規(guī)建設(shè)項目的評價內(nèi)容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關(guān)注的。

1、建設(shè)內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類開發(fā)項目的建設(shè)內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對于建設(shè)內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項目，需對其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設(shè)內(nèi)容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

2、項目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目具有雙重性：一方面在建設(shè)過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產(chǎn)項目會產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環(huán)境產(chǎn)生負面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項目是要建設(shè)居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護目標(biāo)。所以，在實際工作中應(yīng)從上述兩個不同的角度對項目的建設(shè)分別進行環(huán)境影響評價。

3、施工期與運營期的環(huán)境影響評價并重

一般建設(shè)項目的環(huán)境影響評價以項目運營期（服務(wù)期）為主，對施工期（建設(shè)期）的環(huán)境影響僅作簡要分析。而房地產(chǎn)類開發(fā)建設(shè)項目的施工周期通常較長， 項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響評價也應(yīng)作為工作重點，對建設(shè)過程各個施工階段的環(huán)境影響需進行詳細分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的技術(shù)要點

1、產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)參照文件

1）《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》。按照《建設(shè)項目環(huán)境影響分類管理名錄》的相關(guān)規(guī)定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目需編制環(huán)境影響報告書。

2）《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。根據(jù)《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的相關(guān)規(guī)定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經(jīng)濟適用住房） 面積所占比重，必須達到總面積的70％以上。因此，在環(huán)境影響評價工作中應(yīng)充分考慮到90 m2、70％兩個指標(biāo)。

3）相關(guān)參照文件。房地產(chǎn)類項目的設(shè)計、建設(shè)和運營過程中的環(huán)保要求以及相關(guān)排污量的核算可參照城市建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范、城市環(huán)境保護要求，特別是一些地方性的環(huán)保要求，如《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》《防治城市揚塵污染技術(shù)規(guī)范》等。

2、項目選址需考慮的問題

1）項目選址和各種規(guī)劃的相符性分析。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項目也不例外。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價過程中，要詳細了解當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用保持一致，建設(shè)項目規(guī)劃與周圍環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設(shè)項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災(zāi)、環(huán)境保護規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容的相符性。特別是涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

2）考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護距離的范圍。由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項目正逐漸向城市擴展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進行房地產(chǎn)建設(shè)項目的環(huán)評時需了解項目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，特別是要詳細核實企業(yè)的衛(wèi)生防護距離范圍，因為房地產(chǎn)項目不允許在該距離范圍內(nèi)開發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護距離范圍外的建設(shè)項目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設(shè)項目的影響程度并提出治理措施。

3、項目對環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎(chǔ)土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項目建設(shè)的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類型的機械設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設(shè)備來防范。項目運營期的環(huán)境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設(shè)備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統(tǒng)一收集管理；油煙為各戶的凈化系統(tǒng)自行處理；車庫設(shè)排氣筒；水泵及換熱站設(shè)備等設(shè)獨立的設(shè)備室，并采取隔聲減震等措施。

1）房地產(chǎn)項目的清潔生產(chǎn)分析

房地產(chǎn)項目目前未有明確的清潔生產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可供參考，作為非生產(chǎn)性項目，環(huán)評中可從建筑節(jié)能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產(chǎn)分析。比如，可從設(shè)備選型的節(jié)能性、建筑結(jié)構(gòu)的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區(qū)域綠化等方面進行評價。

2）居住環(huán)境適宜性評價

生活水平的不斷提高使得人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類項目的環(huán)境影響評價中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評價理念以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。居住環(huán)境適宜性評價是通過對項目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復(fù)及環(huán)境管理措施的有效性、社會環(huán)境等要素的分析評價，對項目的居住環(huán)境適宜性優(yōu)劣程度進行預(yù)測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營造良好的人居環(huán)境。

3）房地產(chǎn)項目的社會環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量， 并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)， 加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態(tài)， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負荷，改變了城市生態(tài)比例。

結(jié)束語

總之，為體現(xiàn)實施環(huán)境評價的作用，在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的組織實施中必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，做到科學(xué)、公正和實用，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目真正符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和循環(huán)經(jīng)濟理念。

參考文獻

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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文5

我通過這兩個多月對房地產(chǎn)企業(yè)會計的學(xué)習(xí)懂得了以下的知識：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。

一、而進行的主要業(yè)務(wù)有：1、土地的開發(fā)與經(jīng)營。2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4、代建工程的開發(fā)。5.物業(yè)管理和服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現(xiàn)為六大會計要素：即資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會計核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進行核算和監(jiān)督。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用;經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用;不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。主要有：1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性。2.開發(fā)產(chǎn)品的商品性。3.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性4.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。5.經(jīng)營風(fēng)險大。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用.由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。

(一)開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷安置補償費。2.前期工程費。3.建筑工程費。.基礎(chǔ)設(shè)施費。　5.公共配套設(shè)施費。6.開發(fā)期間稅費。

(二)開發(fā)費用

1.管理費用。2.銷售費用。3.財務(wù)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用：

(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù);

(2)是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù); (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點

由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：

1.產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。3.經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文6

關(guān)鍵詞：概念論述；合作開發(fā)；風(fēng)險；控制模式、

1 概述

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指兩個或兩個以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實體，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的經(jīng)濟聯(lián)合行為。

2 合作開發(fā)的必要性及其主要形式

2.1 合作開發(fā)的必要性

土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進而提高了開發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進一步加大。

資金方面，從2005年起，國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產(chǎn)行業(yè)進入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進入宏觀調(diào)控以來，經(jīng)營環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機構(gòu)融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團”中尋求出路和發(fā)展。基于以上的客觀需要，本著共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營具備他的合理性和必要性。

2.2房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要形式

2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照上方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。

2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。

2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。

2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險極為有利。

2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合同開發(fā)合同，掛靠方負責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關(guān)合同往往裁定無效。

3 合作開發(fā)中存在的風(fēng)險

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過各自核心能力和優(yōu)勢資源的有效整合，合作開發(fā)項目，快速適應(yīng)市場機會，降低成本、提高競爭力成了企業(yè)降低風(fēng)險的首要選擇。合作開發(fā)項目又帶來了新的風(fēng)險。

3.1 合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險

合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益”,并且實際操作中也是以此為基礎(chǔ)進行投資和分配利潤的才能視為合作開發(fā),據(jù)此法院在審理合作開發(fā)糾紛時有可能會認(rèn)為合同內(nèi)容不符合合作開發(fā)合同的要求或認(rèn)為實際操作不符合作開發(fā)規(guī)定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發(fā)合同。

在訂立房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同時，如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的一方與他人合作時，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。

3.2 納稅風(fēng)險

許許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅。確實以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征收營業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發(fā),土地不過戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負擔(dān)。

3.2.1 根據(jù)財稅[2006]21號文件規(guī)定對于以土地進行投資或聯(lián)營的,凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損

3.2.2 對于以土地出資方名義開發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時扣除支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除,土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據(jù),多支付的價款只能從稅后利潤中列支

3.2.3 對于非法人型合作項目,項目利潤要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出

3.2.4 一些項目在運作時實際上只有一方控制,另一方只要收回預(yù)定的回報就行,該交的營業(yè)稅及附加一般可以預(yù)計,但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個人,還可能偷漏個人所得稅,項目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔(dān)、

3.3 經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險雖然并非合作開發(fā)所特有的風(fēng)險,但是我們在合作開發(fā)決策時仍需要認(rèn)真考慮。一般來說原本就打算開發(fā)房地產(chǎn)項目的一方在選擇合作開發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔(dān)風(fēng)險因而降低了其經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險,但是當(dāng)合作雙方在項目經(jīng)營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時,此時不但不能降低風(fēng)險反而還有可能加大風(fēng)險。

4 合作開發(fā)的控制模式

4.1房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營和非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。

4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的就是法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在成立項目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項目公司的方式進行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運作模式。

4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項目共管賬戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。

4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同的對策

房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營實踐中，有以下一些對策供參考：

4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發(fā)經(jīng)營合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。

4.2.2 加強和完善對“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項目資金的使用。