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一、成本效益原則是規(guī)避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時間、單價和數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言將產(chǎn)生難以估量的成本，主要表現(xiàn)在工期的長短、工程造價的高低及工程項目的大小。當(dāng)三維特性難以控制時，企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險。為有效地控制成本，采用科學(xué)合理的應(yīng)對方案，應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)面對三維特性帶來的控制風(fēng)險，不能面面俱到全線抵御，應(yīng)自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現(xiàn)大問題的關(guān)鍵點。在講求重要性的同時，也應(yīng)遵循例外管理原則，要格外關(guān)注各種重要的例外情況，如對脫離標(biāo)準的重大差異、發(fā)生超出預(yù)算的支出等應(yīng)加大控制力度，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上嚴格加強審批手續(xù)等；而對正常的費用支出，應(yīng)本著從簡的原則，盡可能降低控制成本。

二、基本環(huán)節(jié)成本管理是全面成本管理的核心

加強對每一個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，能充分體現(xiàn)全面成本管理的內(nèi)涵，將成本控制在定額范圍內(nèi)或成本預(yù)期內(nèi)，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的目標(biāo)。

（一）項目投資決策和設(shè)計階段的成本管理

在這一環(huán)節(jié)不僅要建立投資集體決策機制，關(guān)鍵是要嚴格遵循投資決策程序，從投資可行性報告的審議到投資估算的審查，必須嚴格執(zhí)行決策程序，必要時可以采用一票否決制來呈現(xiàn)決策程序的嚴肅性。尤其是在目標(biāo)地塊的價格以及未來經(jīng)濟利益的流入等方面，公司財務(wù)部門應(yīng)提供科學(xué)合理、符合客觀實際、充分詳實的分析與評價。雖然該環(huán)節(jié)的可行性研究費、規(guī)劃設(shè)計費、市政設(shè)施配套費、環(huán)評費和異地綠化費等標(biāo)準，在不同地域有所不同，但這些費用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關(guān)成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和追求經(jīng)濟效益的核心利益所在，加強土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發(fā)揮和挖掘土地資源的最大價值，在增加其性價比的同時，為企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。在該環(huán)節(jié)，可控費用包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費、拆遷安置費、提前搬家獎勵費、菜地建設(shè)基金等。不可控費用包括：失業(yè)生活補助費、社保費、土地使用權(quán)工本費和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關(guān)鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規(guī)劃與勘測設(shè)計成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃與勘測設(shè)計工作，不僅涉及到相關(guān)費用的高低，還將對招投標(biāo)及項目施工產(chǎn)生巨大影響。因此，在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)全面成本管理的關(guān)鍵。該環(huán)節(jié)成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會審制度與程序，還應(yīng)做好對下列可控成本如異地綠化費、人防建設(shè)費、招標(biāo)管理費、合同鑒證費、勘探放線費、鉆探費、工程監(jiān)理費和設(shè)計費等的控制與管理。如方案設(shè)計要有設(shè)計概算或設(shè)計預(yù)算，應(yīng)制定與成本控制有關(guān)的制度，對設(shè)計者優(yōu)化設(shè)計付出的額外勞動給予獎勵等。

（四）招投標(biāo)成本管理

項目招標(biāo)包括設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、銷售及物業(yè)管理等單位，投標(biāo)主要指參與政府建設(shè)工程的投標(biāo)。招投標(biāo)過程中除進行程序化管理外，該環(huán)節(jié)的相關(guān)費用一定要做到可預(yù)測、能控制，堅持標(biāo)的的嚴格審查制度。要考慮到市場價格變化、自然地理條件、業(yè)內(nèi)頒布的各種定額以及國內(nèi)施工水平等因素，制定科學(xué)合理的招投標(biāo)項目標(biāo)的，對招投標(biāo)過程中的費用以彈性預(yù)算進行控制。

（五）施工環(huán)節(jié)的成本管理

通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策和設(shè)計、土地取得、規(guī)劃與勘測設(shè)計、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制與管理，以盡可能地控制費用，在這一環(huán)節(jié)如果要保質(zhì)保量完成施工任務(wù)而降低施工成本的可能性微乎其微，發(fā)生超預(yù)算的可能性比較大。因此，應(yīng)從組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。監(jiān)理單位及相關(guān)人員應(yīng)嚴格按程序和規(guī)定對工程進行考核和計量。公司財務(wù)部門應(yīng)對施工階段的資金使用計劃進行詳細的審核，按施工進度及工程項目進行分解安排資金；嚴格按程序和合同規(guī)定對工程價款及材料款進行支付與結(jié)算，對工程進度款按10%作為質(zhì)量保證金滯后支付，從而掌握工期與質(zhì)量的主動權(quán)；采用計算機技術(shù)及其他先進的計量手段對施工過程進行成本跟蹤控制，及時發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)值的原因并采取措施予以糾正；可聘請或會同社會中介機構(gòu)對施工過程進行全程跟蹤審計等。

（六）銷售的成本管理

銷售環(huán)節(jié)費用的高低取決于以下因素：由開發(fā)規(guī)模和檔次決定的公司戰(zhàn)略性的營銷方案、稅收、銷售制度及相關(guān)規(guī)定、對費用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營銷現(xiàn)場費、廣告費、費、銷售獎勵等。對于可控費用，公司應(yīng)建立相關(guān)的預(yù)算制度，嚴格控制各項銷售費用的開支規(guī)模與范圍。財務(wù)部門所具有的決策職能決定了必須參與營銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實分析資金的使用情況，采用預(yù)警制度控制已接近限額的費用開支和未達到預(yù)期的回款，嚴格費用報銷制度等。

三、期間稅費的管理是全面成本管理的窗口

作為企業(yè)費用組成內(nèi)容的期間稅費，外部人可以通過其觀測出企業(yè)管理水平的高度。期間費用包括管理費用、營業(yè)費用和財務(wù)費用，營業(yè)費用已通過銷售環(huán)節(jié)進行了控制，財務(wù)費用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營。因此，財務(wù)費用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費用的管理中，財務(wù)部門是費用控制的主要責(zé)任單位，采取計劃限額方式較為適合，控制點是標(biāo)準的制定和限額控制。在費用標(biāo)準制定方面，除執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營特點及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實際的費用開支標(biāo)準，如差旅費、通訊費等。有些費用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費用開支，將費用開支定額分解到各個職能部門，如交通費、辦公費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，涉及的相關(guān)稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關(guān)手續(xù)費、登記費。這些稅費對企業(yè)而言是不可控的，但必須加強管理，按規(guī)定正確計算并按時交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業(yè)帶來不必要的費用開支。然而，仍應(yīng)關(guān)注合理避稅的可行性以及由此給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益。

四、確定目標(biāo)成本關(guān)系到企業(yè)全面成本管理的成敗

進行成本控制與管理，必須有控制的標(biāo)準，這就要求對即將發(fā)生的成本進行科學(xué)合理的估算，以便對費用的發(fā)生進行有效控制，從而確認企業(yè)的盈利水平。這實際上是對項目投入資金進行的估算，不僅滿足融資計劃的需要，也是進行項目可行性分析不可或缺的內(nèi)容。預(yù)測的目的在于對未來經(jīng)營的不確定性根據(jù)歷史經(jīng)驗及市場變化來進行科學(xué)的預(yù)判，以確定資金耗費的額度，防范經(jīng)營風(fēng)險。成本預(yù)測應(yīng)以年度經(jīng)營目標(biāo)為前提，是年度內(nèi)項目規(guī)劃、設(shè)計、建造成本及所有可能發(fā)生的費用總和。目標(biāo)成本的預(yù)測要點應(yīng)包括如下內(nèi)容：根據(jù)公司年度利潤目標(biāo)與預(yù)計產(chǎn)值倒扣成本；根據(jù)“由下而上”的成本費用資料平衡成本；根據(jù)委托的特點考慮長期協(xié)作能夠降低的成本；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及政策與新型材料、技術(shù)的運用可能增減的成本；根據(jù)公司管理要求應(yīng)該降低的成本。對目標(biāo)成本進行控制時，項目成本應(yīng)按相對指標(biāo)分解到各責(zé)任部門進行控制，如規(guī)劃設(shè)計成本按總投資額的一定比例由總工辦負責(zé)控制等；對期間費用應(yīng)按公司的相關(guān)規(guī)定，按絕對額分解到各責(zé)任部門控制。各責(zé)任部門應(yīng)按一定的比例設(shè)定預(yù)計費用，將其中的一部分集中到綜合計劃部門統(tǒng)一管理，以便隨時進行調(diào)劑。對于修正的目標(biāo)成本，經(jīng)審議通過后應(yīng)重新下達。為了保證目標(biāo)成本的剛性，對于增加變動的責(zé)任部門不應(yīng)再享受公司給予的獎勵。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是以全面成本管理為前提，以價值鏈為紐帶，以造價、工期和質(zhì)量為保證，全員參與的全面、全過程的科學(xué)管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰(zhàn)略的高度視整個價值鏈為目標(biāo)，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好企業(yè)擁有的自然資源和人力資源，加強對成本的有效控制和管理，才能達到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預(yù)測工作才能更好地將責(zé)任落實到實處，只有將目標(biāo)成本分解、落實到每個責(zé)任部門，通過簽訂成本費用控制責(zé)任書，加大對目標(biāo)成本的考核力度，才能使企業(yè)高效地完成自己的經(jīng)營目標(biāo)。

作者：張建紅 張建國 單位：陜西銀行學(xué)校 陜西能源職業(yè)技術(shù)學(xué)院 西安科技大學(xué)