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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程參與主體多,開發(fā)建設(shè)周期長,涉及造價咨詢合同、招標(biāo)合同、設(shè)計合同、監(jiān)理合同、施工合同等多個方面。內(nèi)容多而雜，合同管理難度大。本文主要介紹了施工合同及其作用，并從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析了當(dāng)前施工合同管理中存在的問題提出了一些需要改進的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；合同管理；研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地獲取、前期手續(xù)辦理、招投標(biāo)、施工建設(shè)到完工交付，參與主體多,開發(fā)建設(shè)周期長,涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過程中出現(xiàn)的問題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現(xiàn)的問題及解決方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承發(fā)包雙方以實現(xiàn)建設(shè)工程目標(biāo),明確相互責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的一項協(xié)議；是承包人實行工程建設(shè),發(fā)包人支付價款,掌控工程項目投資、進度、質(zhì)量,從而確保工程建設(shè)活動能夠順利開展的法律文件。[1]建筑施工合同的內(nèi)容主要由建設(shè)工期、工程造價、技術(shù)資料、工程質(zhì)量、材料與設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款與結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款構(gòu)成。

二、建設(shè)單位合同管理常見問題

（一）招標(biāo)階段工作不當(dāng)

招投標(biāo)時，投標(biāo)單位比較多，競爭激烈，依據(jù)法律法規(guī)，要嚴(yán)格堅持公平、公開、公正、擇優(yōu)的原則展開。[2]但是在實際招標(biāo)過程中，由于各方面的原因，最終的中標(biāo)單位并不一定是配合最好的單位。

（二）現(xiàn)場合同管理存在漏洞

建設(shè)單位對施工現(xiàn)場的合同管理不重視，造成施工方現(xiàn)場行為違反合同而建設(shè)方?jīng)]有發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象，對建設(shè)方造成經(jīng)濟損失。

（三）沒有及時變更合同

合同變更主要由合同內(nèi)容變更以及合同主體的變更這兩部分構(gòu)成。若合同的主體與變更內(nèi)容脫節(jié)達不到一致，后期勢必會在合同變更索賠時產(chǎn)生諸多繁瑣問題，進而對完善合同管理造成不利的影響。

三、建設(shè)單位合同管理對策

（一）招標(biāo)時嚴(yán)格審查企業(yè)資格

在工程招標(biāo)時還應(yīng)該對施工企業(yè)的主體資格、企業(yè)信譽、注冊資金、財務(wù)經(jīng)濟狀況、履約能力、與招標(biāo)工程相類似的工程施工經(jīng)驗等進行嚴(yán)格審查，以確保投標(biāo)企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量。在價格的選擇上遵循工程規(guī)律，防止“超低價”的價格，避免出現(xiàn)“低價中標(biāo)，高價索賠”的現(xiàn)象。多數(shù)房地產(chǎn)公司建立招標(biāo)采購中心，參與招標(biāo)采購全過程，從源頭選好施工單位。

（二）健全合同管理機構(gòu)

做好合同管理工作的基礎(chǔ)是建立健全合同管理機構(gòu)。在建設(shè)單位內(nèi)部，需要成立專門的合同管理機構(gòu)，對合同加以統(tǒng)一管理與保存，匹配專業(yè)合同管理者對合同管理加以負責(zé)，設(shè)立合同臺賬，及時統(tǒng)計、檢查合同并報備合同管理機構(gòu)，進一步提升工程合同管理工作的水準(zhǔn)。

（三）施工合同簽訂注意要點

1合同價款的結(jié)算方式是否明確，到底采用固定單價、固定總價還是按實結(jié)算的方式結(jié)算。2合同中是否約定了風(fēng)險幅度。按照2013工程量清單計價規(guī)范的規(guī)定，采用工程量清單計價規(guī)范的規(guī)定，采用工程量清單招標(biāo)的工程宜采用固定單價合同，且雙方應(yīng)在招標(biāo)文件或合同中明確風(fēng)險內(nèi)容及范圍、幅度，不得采用無限風(fēng)險、所有風(fēng)險約定風(fēng)險范圍及幅度。主要材料、人工、機械風(fēng)險幅度在±3%～±6%區(qū)間考慮，如果合同中沒有對上述幅度進行約定則應(yīng)補充相應(yīng)條款。3應(yīng)重點關(guān)注預(yù)付款、進度款等條款的約定。關(guān)于暫列金額、專業(yè)工程暫估價、文明安全施工費在預(yù)付款及進度款中的支付問題進行明確約定。工程質(zhì)量保證金由于不同的保修時間，往往會引起承發(fā)包雙方的爭議，建議約定時間，比如自工程交付之日起2年內(nèi)無質(zhì)量問題，退還質(zhì)保金的70%；防水工程質(zhì)保期滿后無質(zhì)量問題，7日內(nèi)支付質(zhì)保金的30%。4工程暫估價材料確定應(yīng)該約定，暫估價材料價格確定的程序及價差調(diào)整方式。工程水電費的計量及結(jié)算方式，尤其涉及多家分包單位的工程，水電費應(yīng)嚴(yán)格計量，杜絕重復(fù)計費和水電浪費。5工程延期的條款是否約定，界定工程竣工的時點是否科學(xué)合理，尤其對涉及工期提前獎的項目，各方對時點的約定必須清楚：建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位四方驗收通過還是備案通過。

（四）設(shè)計變更的簽證與索賠管理

設(shè)計變更的簽證、索賠務(wù)必做到準(zhǔn)時按照程序展開。許多業(yè)主或者監(jiān)理工程師在變更工程時隨性較大，通常在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)圖紙有問題，又或者是實際情形出現(xiàn)變動時就會提出施工單位變更或會議上的口頭通知，施工現(xiàn)場人員需要做好現(xiàn)場施工記錄和會議紀(jì)要，并讓業(yè)主和監(jiān)理進行簽字認(rèn)可；要準(zhǔn)時發(fā)出變更核定單，及時跟蹤簽字，且簽字手續(xù)要保存好；變更核定單務(wù)必做到規(guī)范完整，變更內(nèi)容要做到清晰準(zhǔn)確，實事求是，與此同時簽字蓋章要做到規(guī)范。變更費用要在變更單確認(rèn)后要及時確定，各項費用的計算要做到有理有據(jù)，有規(guī)范可尋，準(zhǔn)確到位。

（五）推行合同示范文本制度

公司合同管理部、法律事務(wù)部要嚴(yán)格依照國家頒布的合同范本來制定各自單位的合同范本，各項目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下兩方面的好處。首先，能夠促使當(dāng)事人知曉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)，讓現(xiàn)實中實行的項目建設(shè)工程合同與法律法規(guī)的要求一致，防止缺少項，杜絕產(chǎn)生有失公允的條款，同時也提高當(dāng)事人熟知合同運行的流程的能力；其次，能夠使得行政管理機關(guān)加強合同的監(jiān)督力度，仲裁機構(gòu)或者人民法院可以及時有效的裁判糾紛，最大力度的對當(dāng)事人的利益進行維護。采用標(biāo)準(zhǔn)化的范本進行合同的簽訂，對于推動建設(shè)工程合同管理制度的日益完善。

四、結(jié)束語

建設(shè)項目合同是建設(shè)單位市場化運作的基礎(chǔ)，施工合同管理是工程管理的重要環(huán)節(jié)。對施工合同進行有效管理能夠促進雙方全面履行合同約定的義務(wù)，維護雙方利益，確保工程質(zhì)量。就合同管理工作而言，建設(shè)單位要根據(jù)施工合同管理中的問題及時采取必要措施，提升合同意識，完善合同管理機構(gòu)，推行合同示范文本，控制施工合同的簽訂，重視懂合同管理的專業(yè)人才，提高履約中的施工現(xiàn)場管理，加強合同索賠管理。

參考文獻：

[1]宋宗宇.建筑合同法規(guī)原理與實務(wù)[M].重慶:重慶大學(xué)出版社,2005.

[2]游燕.造價工程師在工程合同咨詢工作中的要點解析[M].北京;2012.

[3]吳雨.建設(shè)工程項目管理[M].北京:中國電力出版社,2011.

作者:王琳 單位:中鐵十四局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司