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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式范文1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 本土企業(yè) 盈利模式 轉(zhuǎn)變

2013年外來(lái)房企大鱷大規(guī)模地進(jìn)入杭州市場(chǎng)，給本土房企帶來(lái)了很大的生存發(fā)展壓力。從2013年上半年的杭州土地交易情況來(lái)看，只有一家本土房企拿地超過(guò)了10億元，其余的都在10億元以下，甚至有的本土房企根本沒(méi)有成功進(jìn)行土地交易，且土地交易額排名前十位的企業(yè)均為外來(lái)房企。外來(lái)房企的大規(guī)模進(jìn)軍杭州市場(chǎng)已經(jīng)打破了原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，迫使本土房地產(chǎn)企業(yè)不得不適當(dāng)調(diào)整自身的盈利模式，以適應(yīng)變化的市場(chǎng)。

一、杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的威脅

（一）土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重

部分房企在購(gòu)買(mǎi)土地后，通常會(huì)閑置很長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)工建造。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，杭州本土房企從拿到土地開(kāi)始一般要閑置1.5年左右才會(huì)開(kāi)始動(dòng)工，部分房企甚至?xí)^(guò)兩年，例如：濱江集團(tuán)在2010年11月最終以總價(jià)18.06億元奪得杭政儲(chǔ)出51號(hào)楊家牌樓地塊后，直到2012年12月才開(kāi)工。相對(duì)而言，進(jìn)駐杭州市場(chǎng)的外來(lái)房企從拿地到開(kāi)發(fā)的時(shí)間要比本土企業(yè)短，一般為半年到一年。作為國(guó)內(nèi)首個(gè)進(jìn)駐杭州的外來(lái)地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科集團(tuán)，其進(jìn)入杭州后的第一個(gè)項(xiàng)目魅力之城，從2006年5月拿地到2007年4月首次開(kāi)盤(pán)只花了不到一年的時(shí)間。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：杭州本地房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模比較小，自身資源有限，在前期爭(zhēng)取土地所有權(quán)時(shí)已經(jīng)耗費(fèi)了很多的人力、物力、財(cái)力等資源，資金周轉(zhuǎn)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，雖然項(xiàng)目的手續(xù)已經(jīng)全部辦妥，但房企已無(wú)力支付項(xiàng)目的部分費(fèi)用，造成開(kāi)發(fā)時(shí)間延誤，不得不閑置已獲得所有權(quán)的土地。此外，部分房企也會(huì)因土地具有良好的增值空間，與常規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比周期短、利潤(rùn)高，在房企拿到土地后，延遲辦手續(xù)，因此囤地造成了土地閑置。

（二）企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源單一

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利模式下，企業(yè)獲得利潤(rùn)的關(guān)鍵措施是提高銷(xiāo)售價(jià)格和降低開(kāi)發(fā)成本，營(yíng)銷(xiāo)策略和成本控制就成為了此盈利模式的重點(diǎn)。杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要包括地價(jià)、建安成本、銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。在經(jīng)歷2012年的“滑鐵盧”之后，杭州土地市場(chǎng)隨著樓市的回暖，再現(xiàn)瘋狂拿地現(xiàn)象，土地價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)。據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)土地版的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州土地成交價(jià)格已從2013年4月的最低價(jià)7 347.62元/平方米上漲到11月份的14 018.6元/平方米，漲幅高達(dá)90.79%。房地產(chǎn)的建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施安裝成本的簡(jiǎn)稱。近年來(lái)，隨著物價(jià)水平的整體上漲，建安成本也隨之大幅上漲。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年1月杭州小高層的建安成本為1 300元/平方米，高層為1 850元/平方米，2012年隨著通貨膨脹的擴(kuò)大化，杭州小高層的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高層為2 800元/平方米，增長(zhǎng)幅度高達(dá)51.35%甚至更高。此外，繼2013年6月銀行大鬧錢(qián)荒之后，杭州各銀行都不同程度地延長(zhǎng)了個(gè)人住房貸款放款周期，最長(zhǎng)的放款周期延長(zhǎng)至一個(gè)月，這無(wú)疑延長(zhǎng)了企業(yè)的銷(xiāo)售收款周期；國(guó)家出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策使企業(yè)的房屋銷(xiāo)售放緩，銷(xiāo)售周期變長(zhǎng)；6月份的銀行錢(qián)荒推動(dòng)了企業(yè)融資成本的上漲，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也隨之上升。土地價(jià)格上漲、建安成本上升、銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用上升使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)逐漸降低。尋找更多的利潤(rùn)來(lái)源和優(yōu)化各成本的結(jié)構(gòu)成為了房企需要考慮的首要問(wèn)題。

（三）缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)及經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)是資本密集型行業(yè)，但是，杭州本土房企的特點(diǎn)是“小且散”，大部分房企比較分散，各自擁有的資源較少，很難獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)集中度較低。單個(gè)房企由于自身資金的有限，在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)會(huì)向銀行等金融機(jī)構(gòu)求救，等房企拿地后開(kāi)發(fā)時(shí)又可以通過(guò)預(yù)售戶型籌集資金。這樣一來(lái)房企只要擁有拿地渠道及能付土地首期款，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張和發(fā)展。盲目擴(kuò)張很容易導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期平均成本上升、管理效率低下甚至無(wú)效率、資金鏈斷裂，出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。規(guī)模不經(jīng)濟(jì)會(huì)使企業(yè)長(zhǎng)期平均成本曲線從其最低點(diǎn)開(kāi)始逐漸上升。此外，大部分杭州本土房企在不斷擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中并不注重內(nèi)在修煉，大部分房企都有自己的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑及物業(yè)等管理部門(mén)，各部門(mén)只是機(jī)械地接受企業(yè)高層安排的任務(wù)，不能深入了解市場(chǎng)及做到專業(yè)化，無(wú)法獲得經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)，也增加了企業(yè)的管理成本。本土房企在做大的同時(shí)無(wú)法做強(qiáng)，這種盈利模式已經(jīng)嚴(yán)重威脅到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于壓力已經(jīng)開(kāi)始尋求新的盈利模式。

（四）缺乏創(chuàng)新性融資渠道且融資成本高

在融資渠道上，杭州本土房企傾向于較為保守的融資渠道，大部分房企局限于銀行貸款、內(nèi)部員工借貸、信托。作為杭州本土房企大鱷之一的濱江集團(tuán)的項(xiàng)目資金全部來(lái)源于銀行貸款，平均融資成本為7.2%。但其他實(shí)力一般的房企從銀行貸款的成本一般在10%左右，信托融資則在10%-18%，融資成本最高的是基金，要求的年收益率為20%左右。而作為外來(lái)房企大鱷之一的萬(wàn)科地產(chǎn)擁有較低融資成本的優(yōu)勢(shì)，2013年萬(wàn)科在香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率卻僅為2.625%，并創(chuàng)下了房企海外融資成本新低。萬(wàn)科2013年的幾次土地交易中的融資成本也僅為7.5%。這都源于萬(wàn)科多樣化的融資模式，萬(wàn)科除了使用傳統(tǒng)的融資方式外，還通過(guò)境外方式、與投資公司合作成立專門(mén)用于土地拍賣(mài)的基金公司等方式獲得低融資成本的資金。

二、完善現(xiàn)存盈利問(wèn)題的對(duì)策

（一）提高效率，縮短土地閑置時(shí)間

杭州本土房企可以在土地交易時(shí)根據(jù)自身情況合理分配企業(yè)資源，以避免有錢(qián)買(mǎi)地、無(wú)錢(qián)開(kāi)發(fā)的尷尬，從根源上減少土地的閑置。此外，本土房企還應(yīng)該在拿地后迅速開(kāi)發(fā)以促進(jìn)資金的回籠，為企業(yè)帶來(lái)收益。萬(wàn)科集團(tuán)一直以來(lái)都是以快取勝，拿地后迅速開(kāi)發(fā)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)盈利。土地閑置問(wèn)題僅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相關(guān)部門(mén)采取一系列的措施共同治理土地閑置問(wèn)題。針對(duì)由于開(kāi)發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，由政府納入土地儲(chǔ)備范圍，允許其轉(zhuǎn)讓，同時(shí)限定其轉(zhuǎn)讓后的開(kāi)發(fā)用途，并退還因開(kāi)發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價(jià)，以此盤(pán)活閑置土地。此外，國(guó)家相關(guān)部門(mén)還應(yīng)對(duì)各房企建立土地閑置情況檔案，將所有房企的土地閑置情況劃分等級(jí)，對(duì)于拿地后土地閑置現(xiàn)象較為頻繁的房企設(shè)置預(yù)警信號(hào)，嚴(yán)格審查這些房企并實(shí)施相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制。

（二）盈利方式的多元化

投資界有一條著名的理論就是“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，這一理論同樣也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。杭州本土房企可以通過(guò)以下方面實(shí)現(xiàn)盈利方式的多元化：（1）可以利用現(xiàn)有的行業(yè)信息、客戶資源和規(guī)模優(yōu)勢(shì)尋找新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以利于房企在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展基金等相關(guān)業(yè)務(wù)，以此來(lái)分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的盈利來(lái)源。例如：萬(wàn)科集團(tuán)以基金投資者的身份參與徽商銀行H股的首次公開(kāi)發(fā)行，并將成為徽商銀行的最大股東。當(dāng)萬(wàn)科集團(tuán)遇到融資困難時(shí)，徽商銀行可以為其提供更多的貸款支持，降低萬(wàn)科的資金成本，進(jìn)而間接降低企業(yè)的采購(gòu)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。（2）可以拓展其他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不只局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)，可以同時(shí)發(fā)展物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化。萬(wàn)科集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)范圍就十分廣泛，包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)新興業(yè)務(wù)，其盈利能力還有待研究，但是，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展一定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的盈利空間及利潤(rùn)來(lái)源。

（三）追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)及經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)

（1）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。萬(wàn)科的王石曾提出過(guò)“像造汽車(chē)一樣造房子”的經(jīng)營(yíng)理念，用標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)方式建造房屋，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低成本。（2）實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的管理。標(biāo)準(zhǔn)化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。萬(wàn)科集團(tuán)通過(guò)建立完善的企業(yè)管理制度體系，以規(guī)范的制度為基礎(chǔ)，以SAP系統(tǒng)、內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)審批系統(tǒng)等系統(tǒng)為平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。（3）形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本土房企之間可以形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以避免單個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中的盲目性以及因自身資源的有限而缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；戰(zhàn)略聯(lián)盟可以減少房企間的競(jìng)爭(zhēng)、哄抬地價(jià)、增加企業(yè)的投資成本；本土房企還可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟進(jìn)行資源的整合，提高資源利用效率進(jìn)而實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟各方的做大、做強(qiáng)。（4）可以參照萬(wàn)科集團(tuán)的專業(yè)化、精細(xì)化的管理模式適當(dāng)調(diào)整自身的發(fā)展方式。本土房企可以設(shè)立專門(mén)的價(jià)值鏈業(yè)務(wù)部門(mén)，實(shí)行專業(yè)化分工，各部門(mén)之間相互獨(dú)立并且可以充分地了解市場(chǎng)信息、獨(dú)立作出適合企業(yè)發(fā)展的決策，最后，由管理層及各部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而制定出有利于企業(yè)整體發(fā)展的政策，以此實(shí)現(xiàn)本土房企在房地產(chǎn)行業(yè)更快、更好地發(fā)展。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

杭州本土房企應(yīng)突破原有融資觀念的限制，積極拓寬融資渠道，選擇融資成本較低的融資方式，降低企業(yè)成本。（1）本土房企可以充分利用銀行理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行融資。杭州本土房企的領(lǐng)跑者濱江集團(tuán)在2013年開(kāi)始利用興業(yè)銀行為其設(shè)立的理財(cái)產(chǎn)品來(lái)滿足其在華家池項(xiàng)目的融資需求，該筆資金通過(guò)“銀行――信托――基金”來(lái)規(guī)避監(jiān)管，融資成本相對(duì)較低。（2）創(chuàng)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。本土房企可以與具有一定實(shí)力的投資公司進(jìn)行聯(lián)合，創(chuàng)建專門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，便于本土房企籌集資金，促進(jìn)房企進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)獲得成本較低的資金。2005年底萬(wàn)科就與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同建立了“中信資本――萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”，以投資于萬(wàn)科及萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）境外上市融資。境外的融資平臺(tái)更靈活且成本相對(duì)較低。萬(wàn)科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等知名企業(yè)都是在香港上市進(jìn)行融資的。本地房企也可以選擇在香港交易所主板或是創(chuàng)業(yè)板上市，以便獲得較低成本的資金。綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾公開(kāi)稱，其合作伙伴九龍倉(cāng)融資成本基本在1%-2%，而綠城的融資成本則為10%，相當(dāng)于在香港上市的九龍倉(cāng)融資成本的至少五倍。因此，境外上市融資是本土房企減少融資成本的有效方式之一。

三、總結(jié)

杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)擁有一席之地并保持原有的市場(chǎng)份額，需要根據(jù)市場(chǎng)的變化適時(shí)調(diào)整自身的盈利模式，充分利用自身的各種優(yōu)勢(shì)進(jìn)行創(chuàng)新，探索出一條屬于且符合企業(yè)發(fā)展的盈利模式。同時(shí)充分利用國(guó)家新出臺(tái)的政策來(lái)完善自己的盈利模式，以適應(yīng)新的變化，進(jìn)而促進(jìn)自身盈利水平的提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的做大、做強(qiáng)。J

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式范文2

所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指在開(kāi)發(fā)商業(yè)性建筑項(xiàng)目的過(guò)程中，將投資估算、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來(lái)運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，它包括商場(chǎng)（購(gòu)物中心等）、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

2007年1～2月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比上年同期增長(zhǎng)12.7%，增幅比同期房地產(chǎn)及辦公樓投資分別低11.6和6.8個(gè)百分點(diǎn)；2007年第一季度，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長(zhǎng)17.7%，但增幅不僅比同期房地產(chǎn)投資低9.2個(gè)百分點(diǎn)，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年1～4月份與全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有反彈的情況不同，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長(zhǎng)15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，比2007年1～4月份全國(guó)房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個(gè)百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵兒。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購(gòu)物中心地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)都將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資的亮點(diǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下特點(diǎn)：對(duì)資金的需求較大、受政策的影響大、協(xié)調(diào)利益的難度大、合理規(guī)劃的難度高。

1、對(duì)資金的需求較大。地產(chǎn)項(xiàng)目的投資大、占地廣、建設(shè)和投資回收期長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要求巨大的資金投入。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氛圍，因而所有的前期投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累。據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，按北京商場(chǎng)目前的裝飾水平，每平方米建筑費(fèi)用加上裝修費(fèi)用大約為2萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就得近10個(gè)億，一年僅利息就要5，000多萬(wàn)元，加上水、電、空調(diào)、電梯等一系列費(fèi)用，其運(yùn)作成本之高可想而知。而在出租過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。因此，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資本實(shí)力、市場(chǎng)融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力有著很高的要求。

2、受政策的影響大。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、金融信貸政策、銷(xiāo)售管理政策、工程建設(shè)政策等。首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建要經(jīng)多個(gè)政府部門(mén)審批。除了國(guó)土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門(mén)外，規(guī)劃方案還必須向市商委報(bào)審，設(shè)計(jì)必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過(guò)。有的城市由于商業(yè)設(shè)施較多，對(duì)開(kāi)發(fā)大賣(mài)場(chǎng)和百貨店甚至要召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)，如大連。其次，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達(dá)到八成30年。

再者，商業(yè)項(xiàng)目的層數(shù)少，根據(jù)銷(xiāo)售政策規(guī)定，一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂后才能預(yù)售，而高層、小高層住宅只要投資達(dá)到1/3、已經(jīng)確定竣工日期就可以進(jìn)行預(yù)售，因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力。此外，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調(diào)整對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的收益將產(chǎn)生革命性的影響。商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約。

3、利益協(xié)調(diào)的難度大。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)面臨兩級(jí)客戶，一是銷(xiāo)售階段的投資經(jīng)營(yíng)者；二是物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的最終消費(fèi)者。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃時(shí)，不僅要考慮各投資經(jīng)營(yíng)者的需求特性，更要考慮最終消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理特征。如此，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者就形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開(kāi)發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開(kāi)發(fā)利益的同時(shí)，考慮整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。

4、合理規(guī)劃的難度高。一方面商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求不具有替代性。如果針對(duì)特定目標(biāo)客戶規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目招商不成功，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而給項(xiàng)目銷(xiāo)售招商帶來(lái)嚴(yán)重的后果。最關(guān)鍵的是，由于其規(guī)劃難度大，因此需要多個(gè)專業(yè)顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、各方面專業(yè)人員的協(xié)調(diào)配合，才能提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功率。這也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源整合的程度提出了更高的要求。

三、商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利模式

盈利模式的多樣性同樣也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)是靠物業(yè)增值來(lái)獲得長(zhǎng)線投資回報(bào)和長(zhǎng)期現(xiàn)金流。因此，商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的確定，對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。縱觀我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)盈利模式，可歸納為以下幾種：

1、整體出售。通過(guò)店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售給各個(gè)小業(yè)主。這種方式可以使開(kāi)發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，且小業(yè)主面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

2、整體出租。開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，獲取租金收益。這種方式回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時(shí)還可以以此獲得抵押貸款。

3、部分出售，主力出租。根據(jù)項(xiàng)目具體情況，部分出租，部分銷(xiāo)售。項(xiàng)目較好的運(yùn)作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來(lái)人氣，提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值；同時(shí)高價(jià)出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營(yíng)收益。

4、整體持有。開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開(kāi)發(fā)商自身?yè)碛猩虡I(yè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員和隊(duì)伍，是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)的途徑。實(shí)踐中，由于該模式容易使開(kāi)發(fā)商自己誤入競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔(dān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)人力資源和品牌資源的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行；此外，還會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實(shí)施。

5、混合運(yùn)作。大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會(huì)增大、商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與零售商合作，共同經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。具體方式有：（1）保底+營(yíng)業(yè)額提成模式。開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負(fù)責(zé)其余部分投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)商得到保底金額和一定比例的營(yíng)業(yè)額提成。一般情況下，超市類(lèi)商品的提成比例為1.5～2%；百貨類(lèi)商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤(rùn)一般低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金。（2）參股經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商為了吸引國(guó)內(nèi)外知名的主力店而出資參股，該主力店設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的分店，開(kāi)發(fā)商參股比例一般不超過(guò)20%。分店每年按雙方約定向開(kāi)發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售服務(wù)商交納品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，約為1.0～2%營(yíng)業(yè)額。該模式優(yōu)點(diǎn)是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應(yīng)，可帶租約銷(xiāo)售整體物業(yè)；缺點(diǎn)是參股資金分紅受分店經(jīng)營(yíng)狀況限制，并因此承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

6、產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式店鋪，指開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：（1）售后產(chǎn)權(quán)人自營(yíng)。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（2）先分散售出產(chǎn)權(quán)，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產(chǎn)權(quán)。這種方式既有利于開(kāi)發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（4）采取售后包租。由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，并承諾一定的收益回報(bào)給小業(yè)主。這種方式實(shí)施過(guò)程中往往由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或開(kāi)發(fā)商失信等各種原因，而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報(bào)。（5）以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前，有些開(kāi)發(fā)商對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作與超市零售商的合作組合。根據(jù)分析商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。因此，在分析評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目投資方案時(shí)，也要把風(fēng)險(xiǎn)控制考慮在內(nèi)。

四、選擇商業(yè)地產(chǎn)盈利模式需要解決的問(wèn)題

一是講求聚合效應(yīng)和互補(bǔ)效應(yīng)。把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。

二是對(duì)高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價(jià)昂貴，拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)巨大，開(kāi)發(fā)成本非常高。城市中心商業(yè)地產(chǎn)一般都是高層，建設(shè)周期少則一二年，多則三五年，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。建設(shè)周期失控，會(huì)給資金供應(yīng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等帶來(lái)困難。要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣(mài)，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無(wú)法駕馭的。

三是要有跨行業(yè)整合的能力。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，具有跨行業(yè)的特點(diǎn)；不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營(yíng)者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒(méi)有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開(kāi)發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢(qián)，甚至?xí)牙媳径假r了。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式范文3

記得去年微博興起的時(shí)候，地產(chǎn)人講得兇，大家也聽(tīng)得起勁。那時(shí)各種房地產(chǎn)調(diào)控山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，大家都指望通過(guò)這小小微博能表達(dá)點(diǎn)什么，所有的表達(dá)匯到一起再影響點(diǎn)什么。可惜，事到如今再看微博，當(dāng)初對(duì)“”高談闊論的諸公，要么干脆什么都不講了，要么是什么都講就是不講房地產(chǎn)。

任志強(qiáng)開(kāi)始叨嘮道德經(jīng)，潘石屹開(kāi)始秀真不咋地的攝影。而海南的地產(chǎn)老總們甚至談足球的興趣也比談房地產(chǎn)的興趣大得多。地產(chǎn)人在輿論上的集體不務(wù)正業(yè)，讓我們媒體很郁悶，筆者曾向海經(jīng)聯(lián)（海南地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟）主席齊志輝先生提出過(guò)強(qiáng)烈“抗議”：“你們房地產(chǎn)人怎么能不聊房地產(chǎn)呢？！”齊總雙肩一聳，苦笑一句：“沒(méi)人聽(tīng)，沒(méi)啥用，沒(méi)意思。”

地產(chǎn)商不是郭德綱，也真不在乎今天又多了幾個(gè)粉絲。既然政策完全不參考他們，該來(lái)的一樣沒(méi)少來(lái)，再喋喋不休也確實(shí)沒(méi)意思。懶得說(shuō)不是沒(méi)得說(shuō)，好比越來(lái)越喜歡淡定的我們，只不過(guò)是習(xí)慣了無(wú)奈而已。

開(kāi)發(fā)商懶得說(shuō)，充其只是讓媒體失望，但如果他們由懶得說(shuō)到了懶得做的地步，失望的就是整個(gè)中國(guó)了。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)最新的文章披露：保障房8000億社會(huì)資金沒(méi)頭緒，政府在唱“獨(dú)角戲”。面對(duì)一千萬(wàn)套保障房的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商既無(wú)熱情也無(wú)表情。而今年海南五一的春季房交會(huì)，規(guī)模和熱度也明顯難比以前。雖然我們?nèi)匀灰蝗缂韧叵嘈牛康禺a(chǎn)的未來(lái)光明無(wú)限，但未來(lái)永遠(yuǎn)屬于未來(lái)，我們要如何走好眼下的路呢？

轉(zhuǎn)型期的中國(guó)又開(kāi)始了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，各種困難和陣痛在所難免。政策限制市場(chǎng)需求，消費(fèi)熱情低迷，銀行信貸政策保守……房地產(chǎn)投資在各個(gè)層面和階段都面臨著前所未有的困難。目前海南房企購(gòu)地?zé)崆榧眲∠陆担恋亻_(kāi)始大量出現(xiàn)在二手市場(chǎng)上。懶得做已是事實(shí)。當(dāng)然我們從來(lái)不懷疑中國(guó)商人的勤勞，懶得做的背后有的是大把“不好做，沒(méi)得做”的理由。

可是有些事是開(kāi)發(fā)商必須去做的。筆者在之前的文章中曾提到，有望解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題根源的保障房工程，必須有廣大開(kāi)發(fā)商積極的身影。5年3600萬(wàn)套保障房，如果真的建成，可以說(shuō)關(guān)乎我們每一個(gè)人的福祉。我們不應(yīng)當(dāng)懷疑政府的決心，但如果這項(xiàng)舉國(guó)工程只有政府和那幾家央企獨(dú)自唱和，我們或許又該習(xí)慣淡定了。現(xiàn)有的政策無(wú)法給廣泛的開(kāi)發(fā)商提供一條明確的保障房開(kāi)發(fā)盈利模式。而在商言商，商者重利，沒(méi)有利益，何談動(dòng)力。

哀莫大于心死。當(dāng)然如此說(shuō)我們的房地產(chǎn)或許有危言聳聽(tīng)之嫌，但前景不明朗，信心不足卻是共識(shí)。房地產(chǎn)對(duì)于海南的重要性無(wú)需多說(shuō)，如何重拾海南地產(chǎn)商的能動(dòng)積極性，政府當(dāng)有所作為。

開(kāi)言路，指明路。提供一條明確的保障房開(kāi)發(fā)盈利模式才是確保保障房工程得以真正實(shí)現(xiàn)的根本。而沒(méi)收小產(chǎn)權(quán)房湊數(shù)的做法，筆者總覺(jué)得似乎故事又開(kāi)始戲劇化了。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式范文4

【創(chuàng)新點(diǎn)】用旅游資源提升地產(chǎn)價(jià)值。

【盈利模式】地產(chǎn)業(yè)務(wù)每年為華僑城貢獻(xiàn)約80%的利潤(rùn)，是其盈利核心，但間接的價(jià)值創(chuàng)造中心還是旅游業(yè)務(wù)。

【商業(yè)模式】

華僑城是亞洲第一大主題公園運(yùn)營(yíng)商，有錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷、東部華僑城等主題公園。同時(shí)，它還在公園周邊搞旅游地產(chǎn)。

實(shí)際上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)每年為它貢獻(xiàn)約80%的利潤(rùn)，旅游業(yè)務(wù)則占比不到20%。盡管其盈利核心是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但間接的價(jià)值創(chuàng)造中心卻還是旅游業(yè)務(wù)。國(guó)內(nèi)很多旅游地產(chǎn)沒(méi)有做起來(lái)，主要原因就是缺乏成功的旅游品牌。

華僑城地產(chǎn)主要有兩大優(yōu)勢(shì)：一是建主題公園時(shí)拿地成本極低，二是旅游資源大幅提升地產(chǎn)價(jià)值。

華僑城的拿地成本，跟一般房地產(chǎn)公司相比有很大的優(yōu)勢(shì)。這主要是因?yàn)橹醒胝叻龀种黝}公園的建設(shè)，同時(shí)也使它更容易拿到銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款，在它的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，信用貸款和委托貸款合計(jì)占比達(dá)到87%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地產(chǎn)企業(yè)。

拿地之后，公司進(jìn)行整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，建設(shè)公園的同時(shí)，在公園周邊搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種模式開(kāi)發(fā)并用于銷(xiāo)售或持有的房地產(chǎn)，涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、藝術(shù)中心、體育中心、高爾夫球俱樂(lè)部等形態(tài)。

而主題公園建成運(yùn)營(yíng)后，就能帶動(dòng)周邊商業(yè)、餐飲等的發(fā)展，優(yōu)化生活環(huán)境。這會(huì)大幅提高周邊地產(chǎn)的價(jià)值，因此它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)，毛利率高達(dá)59%，部分產(chǎn)品的毛利率更是達(dá)到80%以上（行業(yè)平均水平約43%）。

華僑城的定位就是打造地產(chǎn)行業(yè)的“奢侈品”，強(qiáng)調(diào)單位土地上的高利潤(rùn)率。但是高端地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、占有資金多，要求公司要有強(qiáng)大的資金周轉(zhuǎn)能力。而“旅游+地產(chǎn)”的模式，使它在這方面具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式范文5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；渠道分析；融資

中圖分類(lèi)號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）08-046-01

一、我國(guó)現(xiàn)在融資方式與渠道分析

從資金的來(lái)源上看，我國(guó)現(xiàn)階段籌資的主要渠道有吸收直接投資，國(guó)內(nèi)貸款，上市融資，發(fā)行債券，房地產(chǎn)信托等幾部分。從總量上看，我國(guó)近十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金保持高速上升的勢(shì)頭，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，從結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源共占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的98%以上。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要來(lái)自商品房銷(xiāo)售收入，而這些商品房銷(xiāo)售收入大部分來(lái)自銀行信貸，按銀行按揭貸款首付30%計(jì)算，即約有70%的自籌資金來(lái)自銀行信貸；央行的報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重在55%以上。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的三個(gè)主要來(lái)源：國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金都是直接或間接的銀行資金。

這樣的融資結(jié)構(gòu)存在著諸多問(wèn)題。首先，融資渠道單一，主要是依靠商業(yè)銀行的直接或者間接貸款，沒(méi)有多元化的資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，這樣單一的融資方式，受到宏觀政策調(diào)整的影響較大，這使得房地產(chǎn)的穩(wěn)定性較差，不利于房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。其次，企業(yè)的負(fù)債率較高，使企業(yè)會(huì)有較大的還款壓力，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展形成一定的約束，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。其次，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，近些年來(lái)隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，有許多金融政策促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嘗試多元化融資，但短期內(nèi)難以達(dá)到理想的情況

二、房地產(chǎn)融資問(wèn)題的成因

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，這種單一的融資方式無(wú)疑會(huì)造成很多問(wèn)題，造成融資渠道單一的原因我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

1.國(guó)有銀行籌資能力占較高。在我國(guó)現(xiàn)階段，銀行儲(chǔ)蓄仍是社會(huì)安排閑置資金的重要渠道，人民多余的資金大都存入銀行，銀行有足夠的能力提供大量的資金，且來(lái)源穩(wěn)定，在這種情況下，銀行資金成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要渠道是一種必然的結(jié)果。

2.上市門(mén)檻高。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)上市優(yōu)化企業(yè)和項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。但是房地產(chǎn)企業(yè)上市條件比較嚴(yán)格，尤其2010年來(lái)，證監(jiān)會(huì)暫停房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過(guò)股市進(jìn)行再融資，以抑制房?jī)r(jià)泡沫，有許多企業(yè)放棄上市。

3.商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)利模式不透明。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中取得土地使用權(quán)手續(xù)的辦理不夠規(guī)范，缺乏透明度，不少開(kāi)發(fā)商靠與政府關(guān)系拿地。這些問(wèn)題使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的可控性不足，不透明的盈利模式使投資者不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4.金融體制不夠完善，資本市場(chǎng)不夠成熟。盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場(chǎng)需要，同時(shí)我國(guó)的金融市場(chǎng)混亂，信用體系不完善，這直接影響著我國(guó)房地產(chǎn)融資的正常開(kāi)展。

5.法律體制不夠健全。現(xiàn)階段，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成完整的法律體系，現(xiàn)在一些較為新型的融資模式比如房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)眾籌等并沒(méi)有相關(guān)嚴(yán)格的法律體系，制度不健全。

三、房地產(chǎn)融資未來(lái)路徑

作為資金密集性企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金作為支撐，而針對(duì)我國(guó)現(xiàn)狀，分散融資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源是主要趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期較長(zhǎng)，中間的不確定性因素較多，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。相比較而言，債務(wù)資金更適合于風(fēng)險(xiǎn)較低的產(chǎn)業(yè)，而權(quán)益融資更適合于風(fēng)險(xiǎn)較高的產(chǎn)業(yè)。但是相對(duì)而言，債務(wù)融資的融資成本較低，所以多元化發(fā)展成為了未來(lái)房地產(chǎn)融資的重點(diǎn)。

1.積極尋求銀行貸款。貸款有稅盾效應(yīng)，可以有效的避稅，同時(shí)其具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)杠桿作用，相對(duì)來(lái)說(shuō)資金的自由度比較大。所以，銀行依舊是我國(guó)未來(lái)幾年內(nèi)資金最雄厚最穩(wěn)定的融資渠道。

2.爭(zhēng)取上市融資。從理論上說(shuō)，上市融資是最合理的一種房地產(chǎn)融資方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)要求其必須加大權(quán)益融資。但是我國(guó)股票市場(chǎng)起步不久，房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入市場(chǎng)很短，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市有很多政策的限制，所以，盡量放寬上市限制，或在中小板塊上市，取得權(quán)益融資。

3.發(fā)展新型融資渠道，創(chuàng)新融資方式。信托業(yè)目前正處于快速成長(zhǎng)期，信托總資產(chǎn)和集合信托產(chǎn)品規(guī)模這幾年都得到了大幅提升，我國(guó)現(xiàn)在金融一、二級(jí)市場(chǎng)尚不完善，所以必須加快發(fā)展相應(yīng)金融市場(chǎng)，加快房地產(chǎn)信托融資，房地產(chǎn)基金融資，房地眾籌融資的市場(chǎng)建設(shè)，讓中小投資者可以有更多的途徑進(jìn)入房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)現(xiàn)階段的主導(dǎo)從產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要的一步，合理融資可以降低項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。希望未來(lái)可以通過(guò)融資多元化，分散房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)金融創(chuàng)新，兩個(gè)行業(yè)共同健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]高聚輝.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2006（6）.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式范文6

從24下降到77名

公司為地方國(guó)企，主營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，業(yè)務(wù)區(qū)域以北京為重心，同時(shí)布局天津、重慶、惠州，客戶對(duì)象側(cè)重大型金融機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)。公司70%以上為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以住宅地產(chǎn)為輔。商業(yè)項(xiàng)目側(cè)重甲級(jí)寫(xiě)字樓，產(chǎn)品多為地區(qū)地標(biāo)性建筑。

多年積累的客戶資源構(gòu)成公司核心優(yōu)勢(shì)

公司大客戶多為保險(xiǎn)、銀行機(jī)構(gòu)，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛，對(duì)于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)踴躍，為公司整售模式提供保障。

深耕細(xì)作，發(fā)展路線明確

公司擁有建設(shè)和經(jīng)營(yíng)高端金融商務(wù)區(qū)的能力和知名品牌，在金融行業(yè)快速發(fā)展的良好時(shí)期打造地方性金融中心過(guò)程中具備明顯的優(yōu)勢(shì)。其堅(jiān)持“以商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)”的經(jīng)營(yíng)策略，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)明確定位于北京地區(qū)，2011年取得中信城地塊建面為50萬(wàn)平米，繼續(xù)鞏固北京土地優(yōu)勢(shì)。同時(shí)業(yè)務(wù)模式成功向天津、重慶拓展，先后竣工津門(mén)、津塔、重慶金融中心項(xiàng)目，2011年取得津南長(zhǎng)地塊面積30萬(wàn)平米。

自持物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展

截至2011年中期，公司持有物業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到55萬(wàn)平米，較上年末增加9萬(wàn)平米，新增物業(yè)均為利潤(rùn)率水平較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目（物業(yè)租賃業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平90%左右）。

資金壓力小，流動(dòng)性好

2011年中期賬面貨幣資金131億元，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債28.7億，資金充裕，償債壓力小。公司資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收款后）為49%，位于合理水平。

上半年業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)

上半年?duì)I業(yè)收入46.2億元，凈利潤(rùn)12.7億元，分別同比增長(zhǎng)133%和150%。增長(zhǎng)的原因主要為10年收入確認(rèn)多集中在下半年而11年收入確認(rèn)比較平均，同時(shí)，11年上半年津塔和金融街中心項(xiàng)目計(jì)入投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，增加經(jīng)營(yíng)收益約6億元。

預(yù)收款項(xiàng)大幅增加

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公司預(yù)收款項(xiàng)大幅增加38億元，達(dá)128億元。預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)收入41.7億元，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售收入80.2億元。物業(yè)持有與物業(yè)租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年帶來(lái)收入3.9億元。

盈利預(yù)測(cè)與估值

公司致力于商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)前景廣闊，盈利模式成熟，我們預(yù)計(jì)2011-2013年收入穩(wěn)定增長(zhǎng),EPS分別為0.61元，0.74元和0.90元，給與推薦-A的評(píng)級(jí)。