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經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文1
關(guān)鍵詞:租賃型經(jīng)濟(jì)適用房;夾心層;運(yùn)作模式;天津
中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)13-0121-02
引言
健康的住房市場(chǎng)必然要求合理的住房供應(yīng)體系,而合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)對(duì)接社會(huì)的不同的收入水平,合理確定不同規(guī)模,價(jià)位和消費(fèi)階層的住房結(jié)構(gòu),形成住房市場(chǎng)的梯度消費(fèi)。從中國(guó)實(shí)行“停止住房實(shí)物分配”到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了十余年,城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大致形成了“五層次”的新體系,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與針對(duì)人群對(duì)應(yīng)關(guān)系(如下圖所示)。
然而在實(shí)際操作中,由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約,保障性住房的門(mén)檻不得不一再提高,從而使得在住房市場(chǎng)的剛性需求中,存在著一批既沒(méi)有資格申請(qǐng)廉租住房又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的中間群體,被人們稱(chēng)為“夾心層”。 據(jù)專(zhuān)家估計(jì),天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主體是普通工薪階層,同時(shí)還包括各類(lèi)創(chuàng)業(yè)人才、大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員。
本文正是基于這樣的背景,對(duì)現(xiàn)有住房保障模式展開(kāi)研究后,提出應(yīng)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)蓚€(gè)低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)之間增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)界定,即租賃型經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃房”),并以此模式來(lái)實(shí)現(xiàn)租賃廉租房和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的“無(wú)縫對(duì)接”,有效解決“夾心層”群體的住房問(wèn)題。
一、探索天津市租賃房的運(yùn)作模式
租賃型經(jīng)濟(jì)適用房模式的提出,對(duì)于解決廣大無(wú)住房的家庭提出了一個(gè)新思路,然而資金和土地的需求量大,并且各地區(qū)因政策、地域、人文環(huán)境皆不相同,因此該模式的運(yùn)作不應(yīng)一概而論,而應(yīng)因地制宜。本文在參考國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的租賃房運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上,根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)居民租賃房需求調(diào)查數(shù)據(jù),分析提出了我市租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及運(yùn)作模式構(gòu)想。
1.制度形式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度包括房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種形式。其中房租補(bǔ)貼是指由于符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭,通過(guò)市場(chǎng)自行租賃住房,管理部門(mén)按照一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租房補(bǔ)貼的住房保障形式;而實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房是指符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭承租由管理部門(mén)提供租賃住房的保障形式。
2.保障范圍。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格的限定,限定條件應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐纳钏?從家庭收入水平、人均居住面積進(jìn)行核定。在天津市,其保障對(duì)象為年收入低于2.2萬(wàn)元的非農(nóng)業(yè)籍家庭,同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一:(1)享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或者民政部門(mén)定期定量生活補(bǔ)助,或者領(lǐng)取特困救助金的家庭;(2)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)在16萬(wàn)元(含16萬(wàn)元)以下;(3)經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)為:單人家庭每月補(bǔ)貼250元,兩人和三人家庭每月補(bǔ)貼375元,四人及四人以上家庭每月補(bǔ)貼500元;(4)實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的保障標(biāo)準(zhǔn)為:一個(gè)家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;三人(含三人)以下的家庭實(shí)際租賃建筑面積不超過(guò)60平方米,三人以上家庭租賃建筑面積不超過(guò)80平方米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿(mǎn)16周歲異性大子女的,也可租賃建筑面積不超過(guò)80平方米的住房。
3.產(chǎn)權(quán)的界定。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的住戶(hù)只擁有租賃期間的使用權(quán)。承租人在對(duì)其房屋住用期間,不得將房屋上市、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和空置。但可向市政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu),回購(gòu)價(jià)格按原成交價(jià)格結(jié)合成新率確定。購(gòu)房取得產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)五年后上市轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格與屆時(shí)相應(yīng)地段社會(huì)保障性住房上市交易指導(dǎo)價(jià)格差價(jià)的90%向政府繳交土地收益等價(jià)款,政府可優(yōu)先回購(gòu)。
4.建設(shè)方式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房可由市有關(guān)部門(mén)組織選址建設(shè),也可由各區(qū)(市內(nèi)六區(qū))自行組織選址建設(shè)。在“限定規(guī)劃條件和戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)、限定開(kāi)工竣工和入住時(shí)間、限定租賃對(duì)象、限定租金標(biāo)準(zhǔn)、限定租賃期限和銷(xiāo)售政策”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“五限”)的前提下,租賃房可采取單獨(dú)選址集中建設(shè)、在經(jīng)濟(jì)適用住房地塊中配建和在普通商品住房項(xiàng)目中配建三種方式建設(shè)。
5.房屋標(biāo)準(zhǔn)。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目參照我市華明新城標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),應(yīng)充分考慮配租家庭對(duì)交通、醫(yī)療、教育和生活等設(shè)施條件的要求,合理安排區(qū)位布局,做到功能齊全、適宜居住。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。
6.準(zhǔn)入與退出機(jī)制。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供給既要考慮政府的保障作用,又要考慮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控因素,既要保證最低收入家庭有房可住,又應(yīng)避免“搭車(chē)現(xiàn)象”,因此天津市有必要盡快建立針對(duì)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶(hù)的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度,增加篩選門(mén)檻,一旦其經(jīng)濟(jì)條件或住房條件改善,不再符合租住公有租賃住房條件時(shí),就應(yīng)該退出住房。對(duì)于隱瞞者要追究法律責(zé)任,單位出具的證明要承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
二、采取多項(xiàng)措施保障租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)行
為推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房新模式的實(shí)行,解決夾心層住房困難家庭的實(shí)際問(wèn)題,天津市根據(jù)自身的實(shí)際情況,采取了一系列措施。
――實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制。市、區(qū)政府各個(gè)主管部門(mén)明確分工,相互配合,積極推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配、管理工作。
――在租賃房的分配管理工作中充分發(fā)揮基層街道、居委會(huì)的作用,建立針對(duì)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶(hù)的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度,使租賃房真正落實(shí)到符合條件的家庭,在管理過(guò)程中,各職能部門(mén)與街道、居委會(huì)通力配合,形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
――嚴(yán)格控制租賃房的戶(hù)型和面積標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持小戶(hù)型,租賃房的套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。
――完善租賃房的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)單位作為獨(dú)立市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)租賃房,與承租家庭簽訂租賃協(xié)議。承租家庭與租賃房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)單位約定租賃期結(jié)束后,應(yīng)自行騰退住房。對(duì)無(wú)故欠繳租金或不騰退住房的,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)單位可向法院提起民事訴訟。對(duì)惡意欠租的家庭,管理部門(mén)可將租房補(bǔ)貼直接撥付開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)單位;對(duì)拒不騰退住房的家庭,管理部門(mén)可向民政和社會(huì)保障等部門(mén)通報(bào)相關(guān)信息,暫停各類(lèi)社會(huì)保險(xiǎn)金發(fā)放。
三、完善租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議
1.采取租售并舉的運(yùn)作模式。針對(duì)租賃房建設(shè),可以打破常規(guī)的租賃模式,嘗試租售并舉的新模式,對(duì)房屋部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。其出售價(jià)格根據(jù)控制性建設(shè)成本、基準(zhǔn)地價(jià)綜合測(cè)算確定。對(duì)租賃部分,則可按統(tǒng)一的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租,政府對(duì)租賃房的承租對(duì)象實(shí)行分類(lèi)租金補(bǔ)助,改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”。
2.完善租賃房產(chǎn)權(quán)機(jī)制。采用租售并舉的方法有利于擴(kuò)大住房保障人群,解決工薪階層住房困難。針對(duì)具有購(gòu)買(mǎi)資格,但存在首付困難的工薪群體,可允許他們優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋部分產(chǎn)權(quán)然后再根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況分批次買(mǎi)回其他產(chǎn)權(quán)。在購(gòu)買(mǎi)房屋部分產(chǎn)權(quán)時(shí),另一部分產(chǎn)權(quán)可由政策性機(jī)構(gòu)持有。
3.拓寬租賃型房建設(shè)的融資渠道。為確保租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的順利進(jìn)行,應(yīng)大力拓寬其融資渠道,包括廣泛吸收社會(huì)資金參與;推進(jìn)金融創(chuàng)新,盤(pán)活租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的信貸資金;提高公積金使用效率,發(fā)揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設(shè)立建設(shè)信托基金等全方位、多渠道籌集建設(shè)資金。
4.發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。在稅收方面,政府作為主導(dǎo)方,可發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用,支持普通工薪階層解決住房問(wèn)題、約束住房中的過(guò)渡消費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)整現(xiàn)有的稅收政策,對(duì)于住房消費(fèi)群體中購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的自住型住房,可以實(shí)行免稅;90～120平方米適當(dāng)收一點(diǎn)稅;120平方米以上的征收特別消費(fèi)稅,把特備消費(fèi)稅這塊留給地方政府用于補(bǔ)充建造租賃型經(jīng)濟(jì)適用房資金短缺問(wèn)題。
5.給予運(yùn)作企業(yè)政策支持。由于租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的出租對(duì)象是低收入群體,租金制定水平比較低,只出租不銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商的資金回籠周期較長(zhǎng),為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與項(xiàng)目運(yùn)作,建議對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予政策支持,包括提供長(zhǎng)期低息建設(shè)資金貸款、租金收入稅費(fèi)減免、政府貼息、折舊抵新等等。
結(jié)語(yǔ)
住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分,完善住房保障制度體系事關(guān)國(guó)民的切身利益與社會(huì)的和諧穩(wěn)定。而租賃型經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式的提出可以填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房之間的空白,使二者實(shí)現(xiàn)“無(wú)縫對(duì)接”,有利于夾心層住房問(wèn)題的解決。因此在現(xiàn)階段,應(yīng)該把建設(shè)租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中,在用足經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策同時(shí),將發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房作為新型的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)營(yíng)模式。
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經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文2
貸款利率既可以影響投機(jī)型需求，又能夠影響房地產(chǎn)供給，因此，差別利率政策能夠很好的消減地域差異的阻礙性。一方面，應(yīng)當(dāng)秉承刺激西部，抑制東部的原則，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的西部地區(qū)給與一定的利率優(yōu)惠政策，擴(kuò)大該地區(qū)的固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕人們的購(gòu)房壓力，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重的東一部地區(qū)，則應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制貸款利率，同時(shí)對(duì)于第二套、第三套房屋貸款利率進(jìn)行差別待遇，控制投機(jī)性購(gòu)房需求。另一方面，應(yīng)當(dāng)秉承“扶優(yōu)限劣”的原則。對(duì)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款利率給與一定的優(yōu)惠，對(duì)于高檔住房建設(shè)項(xiàng)目的貸款則嚴(yán)格把關(guān)，實(shí)行不同程度的利率上浮。此外，房地產(chǎn)企業(yè)一般自由資本較低，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⑦@一問(wèn)題體現(xiàn)出來(lái)。國(guó)家應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)核算方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施和其他企業(yè)不同的核算方法，差別對(duì)待，不以統(tǒng)一調(diào)整資本金率的方法襲擊房地產(chǎn)企業(yè)。使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束力有所增強(qiáng)。
2注重差別稅收政策的實(shí)施
由于地方政府存在財(cái)政收入和民生問(wèn)題的矛盾性，單一的貨幣政策很難對(duì)地方政府形成約束機(jī)制。現(xiàn)行的則一稅分配制度與土地收益分配制度、地方政府財(cái)政指標(biāo)、房地產(chǎn)商的利息都有著密切的聯(lián)系。然而，和貨幣政策相比，財(cái)政政策的目標(biāo)性和指向性更為明確。適當(dāng)?shù)亩愂照呖梢杂行У目刂频胤秸晃蹲非蠼?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的管理形式，還可以有效的削減投機(jī)型需求。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行多種稅收政策，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r起到很好的調(diào)控作用。首先，是稅種的差異。在不同的環(huán)節(jié)調(diào)整稅收政策，會(huì)帶來(lái)不同的作用。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)成本，使房地產(chǎn)價(jià)格上升。增加房地產(chǎn)交易壞節(jié)的稅收，既可能增力[l買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)成本，又可能減少賣(mài)力一的收益，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要具體分析。增加房地產(chǎn)持有期間的稅收，可以減少利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得的收益，抑制投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到降溫的作用。其次，地域差異對(duì)稅收政策的要求不再局限于稅種的差異，更注重稅率的差異性。一方面，根據(jù)地域的不同實(shí)施不同的稅率水平。
西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平，因此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)西部地區(qū)實(shí)施較低的稅率，或者不定期的實(shí)施一些優(yōu)惠稅率，鼓勵(lì)資金向西部地區(qū)的流入，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的資金投入。相反地，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)東部地區(qū)實(shí)施較高的稅率，抑制熱錢(qián)向經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)的流入，抑制通貨膨脹和投機(jī)行為的繼續(xù)擴(kuò)大。另一方面，根據(jù)地域的不同實(shí)施部同類(lèi)型的稅種，可以對(duì)東部地區(qū)加收一些房地產(chǎn)限額稅，即當(dāng)一筆房地產(chǎn)交易的總額超過(guò)一定金額時(shí)，開(kāi)始對(duì)該交易行為收稅，達(dá)到抑制高檔住房、高價(jià)住房交易的目的。項(xiàng)目管理論文
3其他差別政策
經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文3
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；健康發(fā)展
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）05-0023-02
一、落實(shí)好國(guó)家宏觀調(diào)控政策，通過(guò)限購(gòu)和限貸等政策減少中心區(qū)域市場(chǎng)需求，確保地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行
受沈陽(yáng)市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市功能等影響，沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一直很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格近幾年一直上漲較快。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的數(shù)字顯示，2010年以來(lái)，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)持續(xù)快速走高。2010年9月份，沈陽(yáng)市商品住宅合同備案均價(jià)出現(xiàn)峰值，達(dá)到5 588元/平方米，同比增長(zhǎng)27.7%。2011年以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，“限購(gòu)令”政策出臺(tái)，并從金融、稅收、住房保障等方面出臺(tái)了一系列政策措施以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。限購(gòu)政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度放緩。但是，進(jìn)入2012年3月后，沈陽(yáng)市出臺(tái)了樓市的微調(diào)政策，提高住房公積金的使用率及貸款額度，這極大地刺激了沈陽(yáng)市剛需人群購(gòu)房，造成房?jī)r(jià)小幅度上漲。根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)，2012年11月沈陽(yáng)市全市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為6 648元/平方米，與2012年1月5 878元/平方米相比，增長(zhǎng)了770元/平方米。中國(guó)指數(shù)研究院2013年2月2013年1月國(guó)內(nèi)百城新建住宅價(jià)格，沈陽(yáng)市住宅價(jià)格7 525元，環(huán)比上漲0.17%。對(duì)于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有完全落實(shí)的情況下，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)落實(shí)好國(guó)家的限購(gòu)和限貸等調(diào)控政策，通過(guò)行政手段減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。
同時(shí)，要在“十一五”沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合實(shí)力顯著提升的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，讓新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將居民居住區(qū)域引導(dǎo)到正在發(fā)展起來(lái)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展空間，帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)的均衡快速發(fā)展。以沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)城際連接帶（沈陽(yáng)—撫順城際連接帶、沈陽(yáng)-本溪城際連接帶、沈陽(yáng)-遼陽(yáng)-鞍山-營(yíng)口城際連接帶、沈陽(yáng)-阜新城際連接帶、沈陽(yáng)-鐵嶺城際連接帶）建設(shè)為突破口，將更多新項(xiàng)目引向中小城市，增強(qiáng)其人口吸聚力，以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異，實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展，解決中心城市房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題。
二、通過(guò)房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格
根據(jù)資料，在沈陽(yáng)市購(gòu)房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機(jī)性購(gòu)房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機(jī)和投資性需求外，還需要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革來(lái)解決，其中房地產(chǎn)稅改革是一個(gè)重要方面。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)繳納的稅收。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年制定并實(shí)施的、城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年頒布并實(shí)施的，當(dāng)時(shí)居民收入較低，個(gè)人很少擁有私人住房，所以，這兩個(gè)稅種規(guī)定個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)及自住用房所占土地都予以免稅。為了發(fā)揮房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的作用，對(duì)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)普遍征收房地產(chǎn)稅是必要的。因?yàn)橄啾攘鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收不會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲，更有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整作為一種長(zhǎng)效性調(diào)節(jié)工具，盡管不如限購(gòu)、限貸等行政手段立竿見(jiàn)影，但開(kāi)征房產(chǎn)稅可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種稅負(fù)約束。開(kāi)征房地產(chǎn)稅之后，不僅可以增加住房市場(chǎng)上中小戶(hù)型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，還可以減少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能夠作為供應(yīng)源逐步的供應(yīng)到市場(chǎng)中來(lái)，提高全社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率，促使用于不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)的房子失去過(guò)多的投資價(jià)值，有利于弱化住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲和市場(chǎng)大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
三、建立多層次的住房供應(yīng)體系，使住房保障和市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接
根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查匯總數(shù)據(jù)，2010年，沈陽(yáng)市家庭戶(hù)人均住房建筑面積由“五普”時(shí)的18.80平方米，提高到27.92平方米，增加了48.51%；家庭戶(hù)戶(hù)均住房建筑面積由“五普”時(shí)的57.06平方米上升至74.10平方米，增加了29.86%。但是，在住房發(fā)展的同時(shí)也存在一些不容忽視的問(wèn)題：一是仍有部分家庭戶(hù)住房困難。根據(jù)普查資料測(cè)算，全市人均住房面積在16平方米以下的家庭戶(hù)還有59.68萬(wàn)戶(hù)，占21.02%，其中，人均住房面積8平方米以下的家庭戶(hù)12.71萬(wàn)戶(hù)，占4.48%。二是面向中低收入者的保障性住房偏少。2000年家庭戶(hù)中購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的比重為4.94%，2010年購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭戶(hù)比重僅有1.44%。10年間商品房竣工面積由2000年時(shí)的349.5億平方米上升至2010年的1 393.2億平方米，增長(zhǎng)2.99倍。而經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占商品房竣工面積比重卻由2000年的28.01%下降至1.87%。三是租房戶(hù)和外來(lái)人口住房條件差。另外，從全省范圍看，面向中低收入群體的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房明顯不足。根據(jù)沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2010年1—10月份，沈陽(yáng)市90平米以下住房施工面積為2 944.8萬(wàn)平方米，占商品住宅的45.4%，與國(guó)家規(guī)定的“90/70”政策有一定的差距。
處理好住房保障與市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系，是擺在各級(jí)政府面前的一個(gè)重大問(wèn)題。解決好這一問(wèn)題的關(guān)鍵，需要建立一個(gè)與省情相符的多層次住房供應(yīng)體系，使住房保障和市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，即以廉租房解決最低收入家庭住房，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”；以經(jīng)濟(jì)適用房解決低收入家庭住房；通過(guò)供應(yīng)中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品房解決中等收入者住房；對(duì)于不滿(mǎn)足廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件的本市中低收入階層以及新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員，通過(guò)公共租賃住房滿(mǎn)足其住房需求；通過(guò)市場(chǎng)滿(mǎn)足高收入者的住房需求。這是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的關(guān)鍵所在。
四、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展時(shí)間短，相應(yīng)的法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制等還不健全。因此，有一部分開(kāi)發(fā)商不惜以犧牲利益相關(guān)者來(lái)謀取利益最大化，出現(xiàn)了哄抬房地產(chǎn)價(jià)格、囤房、囤地、虛假?gòu)V告等眾多問(wèn)題。這不僅損害了社會(huì)和消費(fèi)者的利益，也損毀了企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)只有在國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)持續(xù)發(fā)展過(guò)程中才能獲得更為和諧、寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，更大的發(fā)展空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在最求自身利益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)樹(shù)立“企業(yè)公民”理念，兼顧政府、消費(fèi)者、施工者等各相關(guān)方利益，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。特別是在房地產(chǎn)商品的供給方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（〔2006〕37號(hào)）中的限制性規(guī)定，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，滿(mǎn)足大多數(shù)中低收入者的購(gòu)房需求。目前，沈陽(yáng)市中小戶(hù)型的商品住宅的供給量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。根據(jù)2012年12月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，11月沈陽(yáng)新建住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)均呈現(xiàn)環(huán)比上漲的狀況，在各面積戶(hù)型中，11月份沈陽(yáng)市90平方米及以下新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲最高，漲幅為0.6%。
五、完善房地產(chǎn)金融體系
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依賴(lài)強(qiáng)大的資金支持。長(zhǎng)期以來(lái)，銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)局投資處2013年1月關(guān)于“投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整——2012年全省固定資產(chǎn)投資運(yùn)行情況分析”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年資金來(lái)源（包括上年末結(jié)余資金）合計(jì)7 267.3億元，增長(zhǎng)15.2%，比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低6.4個(gè)百分點(diǎn)。本年到位資金6 328.8億元，增長(zhǎng)13.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款850.8億元，增長(zhǎng)10.9%，占本年到位資金的13.4%；利用外資117.9億元，下降38.6%；自籌資金3 310.5億元，增長(zhǎng)19.3%，占本年到位資金由去年的49.9%升至52.3%；定金及預(yù)收款1 390.6億元，增長(zhǎng)27%，占本年到位資金的22%。項(xiàng)目建設(shè)單位尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金比例過(guò)大，表明在銀行收緊貸款、項(xiàng)目信托融資審查日益嚴(yán)格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會(huì)加大民間金融風(fēng)險(xiǎn)。
因此，一方面，商業(yè)銀行應(yīng)該充分重視美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)金融監(jiān)管，避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，包括加快推進(jìn)REITs的實(shí)踐操作、有步驟地放開(kāi)信托融資等方式有效解決房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的資金問(wèn)題，也為購(gòu)房者提供融資便利。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的適度開(kāi)發(fā)能夠擴(kuò)大融資渠道、提高資產(chǎn)流動(dòng)性和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
六、通過(guò)正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)人們合理投資、杜絕投機(jī)
現(xiàn)今的過(guò)高房?jī)r(jià)及不合理住房需求狀況，與輿論導(dǎo)向有一定的關(guān)系。實(shí)際上，我們每天都沉浸在房?jī)r(jià)上漲的輿論中，所以一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的投資渠道。這就使得更多的人加入投資房地產(chǎn)、投機(jī)房地產(chǎn)的行列，使得需求上升，其形成的后續(xù)反映是人們的預(yù)期得到了驗(yàn)證，對(duì)未來(lái)房市繼續(xù)走強(qiáng)信心倍增，投資、投機(jī)欲望繼續(xù)增加。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，并且將會(huì)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。因此，要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳力度，增強(qiáng)炒房者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，降低不合理的投資、投機(jī)需求，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
參考文獻(xiàn)：
[1] 高天暉.遼寧省房地產(chǎn)場(chǎng)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究[D].沈陽(yáng)：沈陽(yáng)建筑大學(xué)，2011.
經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文4
一、我國(guó)保障性住房運(yùn)用REITs的可能性分析
1.保障性住房REITs在我國(guó)運(yùn)用的可能性及條件
保障性住房建設(shè)中引入REITs的主要目的是在公開(kāi)市場(chǎng)上募集資金以彌補(bǔ)其建設(shè)資金的缺口，而能否實(shí)現(xiàn)這一目的的關(guān)鍵是保障性住房REITs對(duì)社會(huì)上的閑置資金是否具有足夠的吸引力。多數(shù)投資者在投資時(shí)傾向于選擇高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，保障性住房REITs的收益率低于證券市場(chǎng)上股票的收益率，在收益率方面不具有優(yōu)勢(shì)，但其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。因此，可以將保障性住房REITs設(shè)計(jì)成一種介于債券和股票之間的產(chǎn)品――收益率高于同期銀行存款利率和債券收益率，低于股票的收益率，風(fēng)險(xiǎn)小于股票的風(fēng)險(xiǎn)。
保障性住房REITs的收益按照來(lái)源主要分為兩部分：廉租房和公共租賃房租戶(hù)繳納的租金、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的銷(xiāo)售收入；政府補(bǔ)貼和稅金減免。設(shè)立專(zhuān)門(mén)的保障性住房REITs收益賬戶(hù)，廉租房和公共租賃房租戶(hù)繳納的租金直接從其工資中扣除進(jìn)入收益賬戶(hù)，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)者繳付的房款也應(yīng)指定打入該收益賬戶(hù)。政府補(bǔ)貼可以通過(guò)以下形式：①安排一定比例的財(cái)政預(yù)算用于補(bǔ)貼租戶(hù)的租金；②對(duì)廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)，放寬限價(jià)房建設(shè)用地的土地出讓金支付條件；③減免房地產(chǎn)交易中的各項(xiàng)稅收，如免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅；④降低貸款門(mén)檻，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)者提供低息或無(wú)息貸款，對(duì)建設(shè)保障性住房的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁N息。
上述兩種收益來(lái)源基本上能夠滿(mǎn)足保障性住房REITs的收益率要求。此外，還可以通過(guò)住房公積金補(bǔ)貼和投資組合策略增加收益。將保障性住房中配建的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目納入保障性住房REITs，其租金和物業(yè)管理費(fèi)將增加REITs的收益。為提高收益率，可以允許保障性住房REITs投資于零售物業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)，但要明確規(guī)定投資商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)占總基金資產(chǎn)的比例上限，以防背離其設(shè)立的初衷。在控制風(fēng)險(xiǎn)方面，除了內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)管理中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制外，政府部門(mén)對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管、對(duì)保障性住房租金水平和銷(xiāo)售價(jià)格適當(dāng)?shù)墓苤埔约罢畵?dān)保也是降低保障性住房REITs投資風(fēng)險(xiǎn)的手段。當(dāng)收益率得到保證、投資風(fēng)險(xiǎn)又相對(duì)較小時(shí)，保障性住房REITs對(duì)社會(huì)資本的吸引力就會(huì)凸現(xiàn)，將會(huì)吸引大批對(duì)資金安全性要求較高的中小投資者。
通過(guò)上述分析，在保障性住房建設(shè)中運(yùn)用REITs是具備可能性的，但其運(yùn)作仍受到一系列因素的影響，如政府財(cái)政收支能力、保障性住房供需情況、居民收入水平和政府對(duì)保障性住房的監(jiān)管等。考慮以上影響因素，可以嘗試在京津滬地區(qū)和江蘇、浙江、山東、廣東等省份中的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)運(yùn)行保障性住房REITs。這些地區(qū)保障性住房供給仍有缺口，政府財(cái)政收入穩(wěn)定，REITs的收益有保證；居民的收入水平較高，存在較多的個(gè)人閑散資金投向REITs的可能；政府信用較好以及對(duì)保障性住房的有效監(jiān)管，可以降低REITs的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加對(duì)投資人的吸引力。
2.保障性住房REITs的運(yùn)作模式
目前市場(chǎng)上的REITs以權(quán)益型居于主導(dǎo)地位，根據(jù)美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2005年10月，在美國(guó)上市的197支房地產(chǎn)投資信托基金中，權(quán)益型REITs占91％，抵押型REITs占7％，混合型REITs占2％。在新加坡以及亞洲區(qū)其他新興資本市場(chǎng)中，權(quán)益型REITs也占絕大部分。盡管在市場(chǎng)繁榮的年份里抵押型REITs的年回報(bào)常常超過(guò)權(quán)益型REITs，但從長(zhǎng)期看，抵押型和混合型REITs的平均年回報(bào)一直低于權(quán)益型REITs。相對(duì)于權(quán)益型REITs來(lái)說(shuō)，抵押型REITs具有較大的波動(dòng)性，在市場(chǎng)低迷時(shí)更容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)問(wèn)題。因此，建議我國(guó)保障性住房REITs采用權(quán)益型。
新加坡和我國(guó)香港的REITs多為契約型，帶有明顯的信托特征：REITs向投資者發(fā)行債券基金，然后用募集到的資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)；REITs沒(méi)有獨(dú)立的法人資格，必須聘任信托管理人管理REITs，同時(shí)聘任房地產(chǎn)管理公司管理所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)。與公司型REITs相比，這種采用外部管理模式的契約型REITs不僅能夠享受到專(zhuān)業(yè)和獨(dú)立的管理服務(wù)，還能享受到更多的稅收優(yōu)惠政策。在我國(guó)REITs初步發(fā)展階段，可以考慮將保障性住房REITs設(shè)計(jì)成外部管理模式的契約型。
保障性住房REITs涉及到多個(gè)部門(mén)，包括基金管理公司、托管機(jī)構(gòu)、投資人和資產(chǎn)管理公司等。具體運(yùn)作模式如圖1所示。
由基金管理公司向社會(huì)公開(kāi)募集資金發(fā)起成立保障性住房REITs。投資者憑借受益憑證享受REITs的紅利，受益憑證可以在證券市場(chǎng)流動(dòng)。投資者(個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者)將REITs委托給基金管理公司負(fù)責(zé)基金的投資運(yùn)作，同時(shí)委托托管機(jī)構(gòu)保管基金財(cái)產(chǎn)，基金管理公司通過(guò)資產(chǎn)管理公司管理REITs持有的房地產(chǎn)。托管機(jī)構(gòu)與基金管理公司是平行受托與互相監(jiān)督的關(guān)系，這樣可以保證REITs的收入和分配策略順利實(shí)施，還能切實(shí)保障投資者的利益。
政府是保障性住房建設(shè)的主導(dǎo)者，也是政策的制定者，含有政府背景機(jī)構(gòu)(城司、國(guó)資房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)管理局下設(shè)的機(jī)構(gòu))的參與，會(huì)提高投資人對(duì)保障性住房REITs的信任度，有利于保障性住房REITs的廣泛推行。這些公司或機(jī)構(gòu)將持有的廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房等物業(yè)，由獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后做價(jià)參股保障性住房REITs。
通過(guò)在存量房市場(chǎng)中收購(gòu)空置商品房和二手房以及出資新建的方式形成保障性住房REITs的資產(chǎn)池，收益主要由廉租房和公共租賃房租戶(hù)繳納的租金、政府財(cái)政補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的銷(xiāo)售收入、保障性住房的物業(yè)管理收入、小區(qū)中便民服務(wù)的商業(yè)店鋪?zhàn)饨鸬葮?gòu)成。扣除成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅費(fèi)后，收益將以紅利的形式分配給投資者。
二、我國(guó)發(fā)展保障性住房RElTs存在的問(wèn)題與對(duì)策
保障性住房REITs在法律環(huán)境、稅收體制和準(zhǔn)入與退出機(jī)制等方面存在的主要問(wèn)題及對(duì)策如下。
1.缺乏規(guī)范REITs操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針
目前我國(guó)還沒(méi)有配合REITs上市的相關(guān)法律法規(guī)，由央行負(fù)責(zé)擬定的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)在銀行間債券市場(chǎng)上市的信托式REITs的產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、受益券發(fā)行、信息披露作了規(guī)范，但不涉及監(jiān)管事項(xiàng)。
我國(guó)宜在完善《信托法》、《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》的基礎(chǔ)上制定統(tǒng)一的
REITs專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)，對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、負(fù)債杠桿、運(yùn)營(yíng)范圍和收益分配等做出明確規(guī)定。
2.稅收上缺乏系統(tǒng)配套支持政策
在國(guó)外，專(zhuān)門(mén)針對(duì)REITs制定的稅收優(yōu)惠政策是吸引投資者的重要因素，如美國(guó)2001年《REITs現(xiàn)代化法》允許REITs獲得稅收補(bǔ)貼并為租戶(hù)提供某些服務(wù)，同時(shí)將REITs應(yīng)納稅收益的分配比率從95％降為90％，公司型REITs一旦將其90％以上的利潤(rùn)分配給股東投資者，便可依據(jù)稅法的規(guī)定視作轉(zhuǎn)手證券而在公司層面上免繳所得稅；新加坡政府在稅收上的激勵(lì)措施包括免除和房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的房地產(chǎn)交易印花稅、分配給投資者的紅利可以免稅等。
我國(guó)已經(jīng)制定了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策：對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；對(duì)廉租住房免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和契稅，對(duì)個(gè)人按規(guī)定取得的廉租住房補(bǔ)貼免征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房減半征收契稅，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房免征契稅等。這些稅收優(yōu)惠政策在吸引民間資本投資保障性住房建設(shè)方面發(fā)揮了一定的作用。借鑒美國(guó)和新加坡在稅收上的激勵(lì)措施，我國(guó)可以試推行以下的稅收優(yōu)惠政策：對(duì)分配給投資者的紅利免征個(gè)人所得稅有條件地免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對(duì)保障性住房REITs進(jìn)行的房地產(chǎn)交易免征印花稅，對(duì)允許保障性住房REITs投資的一定比例的商業(yè)地產(chǎn)減征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和契稅等，以此提高收益率，促進(jìn)保障性住房REITs的發(fā)展。
3.缺乏專(zhuān)業(yè)的基金和資產(chǎn)管理人才
REITs的運(yùn)作不僅涉及到基金、證券等金融方面的知識(shí)，還需要房地產(chǎn)管理方面的技術(shù)支持，對(duì)從業(yè)人員的要求比較高。通過(guò)引入國(guó)外REITs以引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的REITs管理運(yùn)作人才，可以帶動(dòng)培養(yǎng)本土的基金和資產(chǎn)管理人才。在高校科研項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)和科研基金撥付方面可向保障性住房REITs方面傾斜，引導(dǎo)高校培養(yǎng)這方面的人才。設(shè)立執(zhí)業(yè)資格考試，提高整體從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。
4.保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制不夠規(guī)范
應(yīng)逐步建立完善統(tǒng)一的個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)制度，根據(jù)各地方的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平和居民收入的變化適時(shí)調(diào)整低收入線(xiàn)。根據(jù)居民的整體居住狀況確定合理的最低保障標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房的退出條件以及經(jīng)濟(jì)科學(xué)的保障性住房循環(huán)利用體系。制定嚴(yán)格的監(jiān)督體系和處罰條例，規(guī)范保障性住房的運(yùn)作，降低保障性住房REITs的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)對(duì)投資者的吸引力。
經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文5
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房?jī)r(jià)；問(wèn)題；對(duì)策
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F2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：16723198（2013）21000102
1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，自2008年后房?jī)r(jià)更是處于只增不減的態(tài)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)萎靡情況下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也是屹立不倒并又一次迎來(lái)高漲。房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)更要滿(mǎn)足人民基本物質(zhì)生活，而現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重，房?jī)r(jià)高不可攀，一房難求已是許多人的困擾。
一線(xiàn)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品好人口稠密度高，房?jī)r(jià)問(wèn)題尤為突出，可謂寸土寸金。并且由于其拉動(dòng)和輻射作用近年來(lái)二三線(xiàn)城市也面臨著住房危機(jī)，房地產(chǎn)問(wèn)題從時(shí)間和地域上不斷加深。為了改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，近年來(lái)政府多次出臺(tái)調(diào)控措施：增加保障性住房建設(shè)；抑制投機(jī)性住房需求；落實(shí)政府責(zé)任等。雖取得了一些成效，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返，五年來(lái)的調(diào)控不僅目標(biāo)未達(dá)到，而且商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“越調(diào)越漲，越調(diào)越高”的反常現(xiàn)象。
目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的熱潮更是不斷加強(qiáng)。首先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資持續(xù)保持較快發(fā)展，2013年上半年我國(guó)房地產(chǎn)投資增速加快，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比一季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快3.7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長(zhǎng)20.8%，增速比一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快8.8個(gè)百分點(diǎn)。其次土地開(kāi)發(fā)面積保持增長(zhǎng)，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積549408萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.5%。1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8825萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2020億元，增長(zhǎng)10.6%，1-3月份為下降10.2%。最后是供求矛盾極為失衡，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。由此可見(jiàn)，我國(guó)舉國(guó)上下從開(kāi)發(fā)商到普通購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入都不容小覷。
從房市正常周期走勢(shì)來(lái)看我國(guó)房市正處于調(diào)整期，將步入房地產(chǎn)周期下行階段，可謂是人人叫好。但事實(shí)上呢，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況十分扭曲，利益鏈條極為復(fù)雜，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的熱潮也是只增不減，房地產(chǎn)泡沫化也很是嚴(yán)重，因此不能以正常經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行分析，價(jià)格事態(tài)不宜樂(lè)觀。
2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及成因
2.1供需矛盾日益增強(qiáng)
首先我國(guó)人口基數(shù)大密度高，供求關(guān)系本身就極為緊張。其次隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村務(wù)工人員涌入城市，以及中小城鎮(zhèn)人口向城市集聚，導(dǎo)致居住需求量增加。最后是人們對(duì)高物質(zhì)文化的需求和傳統(tǒng)觀念的影響，人口從偏遠(yuǎn)地區(qū)（如新疆，內(nèi)蒙古，甘肅）向沿海內(nèi)地城市流動(dòng)，導(dǎo)致特定區(qū)域內(nèi)人口密集。然而城市區(qū)域有限，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，土地的稀缺性凸顯無(wú)疑，因此必會(huì)引起供需矛盾的增強(qiáng)，從而帶來(lái)一波房?jī)r(jià)高漲。
2.2保障性住房建設(shè)滯后
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。
現(xiàn)如今保障性住房的突出問(wèn)題首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)過(guò)程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭卻擁有了經(jīng)濟(jì)適用房，真正的中低收入家庭卻沒(méi)有拿到經(jīng)濟(jì)適用房。而且真正的低收入人群大多不會(huì)發(fā)出聲音，他們不懂使用網(wǎng)絡(luò)，微博，投訴等措施，并且經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于他們而言，還是很貴，根本無(wú)力支付，所以也就難以得到經(jīng)濟(jì)適用房。其次是經(jīng)濟(jì)適用房只是保障了本市住房困難的家庭，而廣大的非本市的住房困難的人群就沒(méi)有考慮，保障范圍狹小。最后相對(duì)于商品房保障性住房還極為稀少，尤其是對(duì)于廉租房的建設(shè)，由于收益不高更是了然無(wú)跡，而廉租房才正是當(dāng)下社會(huì)中低收入人群的最佳選擇。
2.3寬松的信貸政策
在寬松的信貸體系下，首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，資金周轉(zhuǎn)良好，使不少大型開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買(mǎi)房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中更加主動(dòng)，住房?jī)r(jià)格必然上升。其次，是廣大購(gòu)房者貸款更為有利，資金緊張情況也有所好轉(zhuǎn)，對(duì)住房的需求也更為強(qiáng)烈。
在寬松的信貸政策下，受益者看似包括銀行，開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者。其實(shí)不然，在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下房?jī)r(jià)必將被推向上漲，最后還是由購(gòu)房者買(mǎi)單。
2.4投機(jī)性買(mǎi)房
我國(guó)投機(jī)、投資性購(gòu)房需求旺盛。由于我國(guó)投資渠道較少，閑置資金無(wú)從保值，而股票投資，實(shí)業(yè)投資面臨的困難較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者更看好房地產(chǎn)。
投機(jī)、投資性購(gòu)房需求會(huì)嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從歷史經(jīng)驗(yàn)和國(guó)際比較看，投機(jī)、投資性購(gòu)房需求穩(wěn)定性都比較差，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則需要一個(gè)穩(wěn)定可持續(xù)的市場(chǎng)環(huán)境。投機(jī)、投資性購(gòu)房通過(guò)迅速推高或降低房?jī)r(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展危害極大。
2.5地方政府財(cái)政問(wèn)題
土地財(cái)政已經(jīng)成為了各地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來(lái)源，政府買(mǎi)賣(mài)土地并不是成批賣(mài)出，而是每年收一點(diǎn)每年賣(mài)一點(diǎn)，使土地供給保持稀缺，抬高土地價(jià)格，因此“地王”頻繁出現(xiàn)。而開(kāi)發(fā)商賺取的利潤(rùn)就是土地改良后與改良前的差價(jià)。地方政府是土地價(jià)格大幅上漲的最大受益者。
在很多地方，第二財(cái)政早已超過(guò)第一財(cái)政。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。在“土地財(cái)政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運(yùn)用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后，進(jìn)行招拍掛，價(jià)格就會(huì)翻幾番。
2.6泡沫化嚴(yán)重，空置率高
由于供求關(guān)系失衡以及投機(jī)性買(mǎi)房旺盛，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化程度較高。土地價(jià)格、房?jī)r(jià)虛漲，房屋空置率高，2012年北京市的空置房高達(dá)381.2萬(wàn)套，與1320.5萬(wàn)套房屋總量相比，占比居然高達(dá)28.86%，而且出租房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于空置房，也顯示出因房租回報(bào)率過(guò)低，大部分房東并未打算通過(guò)租房賺錢(qián)，而是將希望寄托在房?jī)r(jià)上漲方面。如此高空置率的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯不是由真實(shí)居住需求所能支撐的，其中隱藏著非常大的泡沫成分，隨時(shí)都有可能破裂掉。
3針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的可行性措施
3.1增加保障性住房供給
加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)力度，實(shí)現(xiàn)保障性住房有效供給。保障性住房建設(shè)要以公共租賃房和廉租房為主要模式，對(duì)受城市道橋建設(shè)等原因影響居住的房屋，應(yīng)加大政府收購(gòu)力度，收購(gòu)作為公租房或廉租房，不宜大面積集中在郊區(qū)和城鄉(xiāng)接合部建設(shè)保障性住房，避免在郊區(qū)形成新的貧困區(qū)。
加強(qiáng)保障性住房管理。要建立健全分配和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管機(jī)制：一是規(guī)范準(zhǔn)入審核，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對(duì)象住房困難、家庭收入的具體標(biāo)準(zhǔn)，定期調(diào)整并向社會(huì)公布。二是嚴(yán)格租售管理，經(jīng)審核符合條件的家庭，應(yīng)當(dāng)在合理的輪候期內(nèi)安排保障性住房。三是加強(qiáng)使用管理，建立住房保障管理信息系統(tǒng)，完善保障性住房和保障對(duì)象檔案，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)住房保障對(duì)象家庭人口、住房和經(jīng)濟(jì)狀況變化情況，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用。
3.2實(shí)行嚴(yán)格有效的信貸政策
對(duì)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)控加大力度，如首付比例和專(zhuān)門(mén)針對(duì)房貸的利率要有所提高。對(duì)于二套房信貸更要嚴(yán)格管理，加大其首付比率及房貸利率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，政府應(yīng)提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)發(fā)放貸款等貨幣金融政策調(diào)整投資額度與投資結(jié)構(gòu)，并在其自有資金未達(dá)到規(guī)定比列情況下不予其發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。
各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要高度重視房地產(chǎn)信貸管理工作，認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，嚴(yán)格按照監(jiān)管要求，緊密結(jié)合實(shí)際，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施。
3.3加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的管理
政府應(yīng)建立合理的稅收政策，弱化住房的投資屬性，開(kāi)征房產(chǎn)稅和房產(chǎn)利得稅，對(duì)過(guò)多占有住房者征稅，對(duì)買(mǎi)賣(mài)住房獲得的利潤(rùn)征稅。提高過(guò)多占有住房的成本，壓縮住房買(mǎi)賣(mài)的獲利空間。在加快制度建設(shè)的同時(shí)，對(duì)居住性購(gòu)房需求應(yīng)從政策上積極支持和引導(dǎo)。
銀行方面應(yīng)對(duì)抵押貸款的條件、比例進(jìn)行嚴(yán)格審查，避免壞賬損失與信貸膨脹。加強(qiáng)對(duì)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)控投機(jī)性購(gòu)房。
其次要加強(qiáng)監(jiān)管，各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理，抑制投機(jī)性購(gòu)房。
3.4地方政府走出土地財(cái)政
規(guī)范現(xiàn)行的土地制度，對(duì)現(xiàn)行的財(cái)政稅收制度進(jìn)行改革。中央政府可以下放一些稅收給地方政府，使得地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配。另外，中央政府需要幫助地方政府建立多元化的投資機(jī)制，降低地方政府謀求“非正式”收入的動(dòng)機(jī)。當(dāng)?shù)胤秸辛碎L(zhǎng)期而合理的收入來(lái)源渠道，再輔之以科學(xué)的政績(jī)考評(píng)機(jī)制，地方政府定當(dāng)步出“土地財(cái)政”怪圈。
地方政府自身也應(yīng)看清事實(shí)，著眼于大局，努力發(fā)展本地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，逐步放棄土地財(cái)政模式，引導(dǎo)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。以公共利益為目標(biāo)，同樣為維護(hù)公共利益提供政策支持。
3.5消化空置房，開(kāi)放二三級(jí)購(gòu)房市場(chǎng)
在規(guī)范一級(jí)購(gòu)房市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)加速開(kāi)放二三級(jí)市場(chǎng)，積極發(fā)展房屋租賃業(yè)消化空置房。政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和房屋供給情況深化住房改革，為發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng)提供政策的保障與支持。同時(shí)消費(fèi)者也要改變傳統(tǒng)購(gòu)房觀念，解決住房問(wèn)題既可以選擇購(gòu)置新房也可以選擇二手房或租賃房，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件并配合國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行合理選擇。
參考文獻(xiàn)
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經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文6
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 不合理性 改革
中圖分類(lèi)號(hào)：F810.423文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）25-0016-03
住房即使社會(huì)民生的基本議題，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵領(lǐng)域。近年來(lái)，由于中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，加速了社會(huì)住房的需求，住房逐漸變成了中國(guó)的焦點(diǎn)問(wèn)題。2008年，受二套房貸限制、全球金融危機(jī)導(dǎo)致的流動(dòng)性短缺以及價(jià)格下調(diào)預(yù)期的影響，投資者和投機(jī)者的融資能力和購(gòu)買(mǎi)意愿大幅下降，紛紛撤場(chǎng)。中央政府在2008 年下半年密集出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施，包括多次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，此外，國(guó)際資本看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景，國(guó)內(nèi)外投資者和投機(jī)者的融資能力和購(gòu)買(mǎi)意愿迅速擴(kuò)張。在這些政策的刺激下，2009 年中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始一輪新的上漲，其幅度遠(yuǎn)高于金融危機(jī)前的2007 年。2010 年4 月，以“國(guó)十條”為代表的一系列政策出臺(tái)，新一輪調(diào)控開(kāi)始。2010 年的政策讓許多專(zhuān)業(yè)人士驚呼“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”，但是，2010―2011年初，盡管中國(guó)出臺(tái)了一系列政策來(lái)控制房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍然連連攀升，在這號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)依然邁著上漲的步伐讓我們望房興嘆。2010 年北京房?jī)r(jià)漲幅42%，位居全國(guó)各城市之首，四大一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最小的是廣州，也達(dá)23%[1] 。2010年下半年，政府和人民對(duì)于房產(chǎn)稅的呼聲也越來(lái)越高，希望通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)打壓房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)真正的調(diào)控。
一、中國(guó)熱衷于投資房地產(chǎn)的原因分析
（一）2008年金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的沖擊――制造業(yè)危機(jī)
社會(huì)各界普遍認(rèn)為，2008年的金融危機(jī)抑制了中國(guó)的房?jī)r(jià)，但是實(shí)際上，它卻是加速中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的元兇之一。2008年金融海嘯的襲來(lái)，給中國(guó)制造業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊。在金融危機(jī)的沖擊下發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的蕭條期，對(duì)產(chǎn)品的需求下降，這就使得發(fā)展中國(guó)家促進(jìn)出口的外部需求急劇減少。而發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)品市場(chǎng)需求是中國(guó)主要的出口方向，外部需求的降低，必然導(dǎo)致中國(guó)出口規(guī)模的下降。
金融危機(jī)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，使中國(guó)的進(jìn)口規(guī)模也會(huì)大幅度下降。中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)一般處在產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，通過(guò)最簡(jiǎn)單的加工出口來(lái)獲得微薄利潤(rùn)（占售后總利潤(rùn)的10%）。而大部分外資企業(yè)處在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、物流運(yùn)輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、終端零售這六大真正獲利產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)（占售后總利潤(rùn)的90%）。因?yàn)橹袊?guó)制造業(yè)的局限性和對(duì)外資企業(yè)的高度依賴(lài)性，加上金融危機(jī)給中國(guó)銀行拉響了警鐘，銀行對(duì)企業(yè)的借貸更為謹(jǐn)慎，使得中國(guó)企業(yè)難以抵擋金融危機(jī)而紛紛倒閉。民營(yíng)企業(yè)的生存環(huán)境進(jìn)一步惡化。
中國(guó)為了渡過(guò)2008年的金融危機(jī)，投資4萬(wàn)億來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，緩解金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響，這項(xiàng)政策的出臺(tái)表現(xiàn)中國(guó)對(duì)抗金融危機(jī)的積極性，但是從另一方面考慮這項(xiàng)政策也存在很大局限性，大量資金用在建設(shè)公路、鐵路方面，使得中國(guó)已經(jīng)飽和的鐵路網(wǎng)變得過(guò)飽和。中國(guó)依靠大量投資建設(shè)鐵路和公路從而帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)生產(chǎn)和就業(yè)率增長(zhǎng)，造成了中國(guó)短暫時(shí)間內(nèi)GDP升高的“假象”。金融危機(jī)對(duì)中國(guó)真正的沖擊是對(duì)民營(yíng)企業(yè)的沖擊，民營(yíng)企業(yè)承載著中國(guó)近80%的就業(yè)人口總數(shù)，而大量的資金流入公路、高鐵等建設(shè)，必定會(huì)使中國(guó)財(cái)政出現(xiàn)巨大坑洞，而地方政府為了填補(bǔ)資金的漏洞，唯一的辦法就是增加稅收，導(dǎo)致中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加惡化，從而使大量熱錢(qián)從投資民營(yíng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，造成了中國(guó)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)。
（二）產(chǎn)能過(guò)剩和通貨膨脹
后金融危機(jī)時(shí)代，由于出口貿(mào)易的嚴(yán)重萎縮，市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求之間的矛盾日益突出，使中國(guó)存在著嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩的危機(jī)。產(chǎn)能過(guò)剩是指在一定時(shí)期內(nèi)供大于求的表現(xiàn)，在市場(chǎng)需求不足的情況下就形成了產(chǎn)能過(guò)剩。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入通貨膨脹已是不爭(zhēng)的事實(shí)。最近，國(guó)務(wù)院印發(fā)的一份通知中，鋼鐵、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、風(fēng)電設(shè)備六大行業(yè)被確定為產(chǎn)能過(guò)剩調(diào)控和引導(dǎo)的重點(diǎn)。電解鋁、造船、大豆壓榨等產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題較為突出的行業(yè)也被點(diǎn)名，各行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，又?jǐn)[在我們的面前。中國(guó)的產(chǎn)能過(guò)剩不僅是由于金融危機(jī)遺留的后遺癥，中國(guó)本身的國(guó)有企業(yè)壟斷的經(jīng)濟(jì)體制，也是造成中國(guó)產(chǎn)能過(guò)剩的一個(gè)重要原因。
2010年，由于中國(guó)發(fā)行9.59萬(wàn)億信貸資金，造成了人民幣的購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重下降，加上人民幣匯率的上升，使得中國(guó)企業(yè)在接受金融風(fēng)暴的沖擊下雪上加霜。巨量信貸產(chǎn)生通貨膨脹現(xiàn)實(shí)。2010年第二季度由于翹尾因素影響，物價(jià)指數(shù)大幅上升，引起市場(chǎng)恐慌，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)炒家大量入市，引起住房市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。而信貸的波動(dòng)，按照現(xiàn)行商業(yè)銀行制度，第一季度是貸款的高峰期，盡管銀監(jiān)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)加強(qiáng)監(jiān)管，這些信貸資金仍通過(guò)其他渠道大量進(jìn)入炒家手中。同時(shí)國(guó)際投機(jī)客看準(zhǔn)中國(guó)樓市，人民幣升值預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)，中國(guó)關(guān)于住房發(fā)展的政策，導(dǎo)致國(guó)際熱錢(qián)的流入 [2]。
綜上所述，中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)在自身無(wú)法盈利的狀態(tài)下，只能改換投資方向。而現(xiàn)今社會(huì)，中國(guó)在通貨膨脹等的壓力下，只有房地產(chǎn)行業(yè)依然是供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致大量熱錢(qián)涌入中國(guó)房地產(chǎn)。由于受到通貨膨脹的影響，盡管百姓的真實(shí)需求比較穩(wěn)定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和輿論的影響，產(chǎn)生非理性消費(fèi)，這些都將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。再者由于人民幣的升值，使得國(guó)際上一些金融機(jī)構(gòu)的熱錢(qián)涌入中國(guó)樓市，造成中國(guó)“房產(chǎn)盛世”的假象。
二、中國(guó)房產(chǎn)稅的征收情況
房產(chǎn)稅，又稱(chēng)房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人或者使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入 [6]。
（一）中國(guó)征收房產(chǎn)稅的原因及現(xiàn)狀
房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。中國(guó)古籍《周禮》上所稱(chēng)“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。1949年中華人民共和國(guó)建立后，政務(wù)院《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)城市中的房屋和土地征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稅種名稱(chēng)定為城市房地產(chǎn)稅，并在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門(mén)、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人。2008年12月31日國(guó)務(wù)院了第546號(hào)令，宣布自2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅 [6]。
房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)從短期來(lái)看，政策效應(yīng)一定會(huì)對(duì)樓市造成心理沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量也有可能下降，從而有助于抑制投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在一般均衡分析以及嚴(yán)格的假定下，從需求層面來(lái)看，房產(chǎn)稅改革直接增加了購(gòu)房者的持有成本，壓低了部分需求，因而帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降； 從供給層面來(lái)看，多套住房的持有者將會(huì)傾向減少持有房屋的數(shù)量，市場(chǎng)上房屋實(shí)際供給量增加，價(jià)格也就有所下跌。因此，從供需層面來(lái)講，房產(chǎn)稅的推出會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)一定程度下跌 [3]。
據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海市商品住房銷(xiāo)售面積同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房銷(xiāo)售面積下降超過(guò)30%。在價(jià)格方面，據(jù)《文匯報(bào)》報(bào)道，今年第一季度，上海市商品住房成交均價(jià)為每平方米22 237 元，環(huán)比下跌3%，同比上漲12% [4] 。這說(shuō)明，政府房產(chǎn)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)的成交量雖然有所下跌，但是房?jī)r(jià)并沒(méi)有如政府和百姓的預(yù)期。同時(shí)房?jī)r(jià)的上漲和房產(chǎn)稅的征收使得房租上漲，百姓不但沒(méi)有從房產(chǎn)稅中得到好處和保障，反而大部分買(mǎi)不起房的租房者陷入更困難的境地。
（二）房產(chǎn)稅征收時(shí)存在的問(wèn)題
1.征稅范圍過(guò)窄抑制了房產(chǎn)稅收入的正常增長(zhǎng)。根據(jù)房產(chǎn)稅條例規(guī)定，房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，農(nóng)村不開(kāi)征。這樣，農(nóng)村就被排除征稅范圍。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在農(nóng)村和城市交界處開(kāi)辦的工商企業(yè)越來(lái)越多，其問(wèn)題日益突出，過(guò)窄的征稅范圍抑制了房產(chǎn)稅的正常增長(zhǎng)。
2.計(jì)稅依據(jù)不盡合理，影響地方財(cái)政收入。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)采用從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅，從價(jià)計(jì)稅是按房產(chǎn)原值一次減除10 %～30 %后的余值計(jì)算繳納，這種計(jì)稅依據(jù)暴露出來(lái)的矛盾是房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒(méi)有合理依據(jù)。
3.項(xiàng)目繁多的收費(fèi)擾亂了房產(chǎn)稅功能的正常發(fā)揮。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的稅費(fèi)數(shù)量與日俱增，在一些城市各種稅費(fèi)和地價(jià)約占總房?jī)r(jià)比例50 %左右，多達(dá)百余項(xiàng)，其中重復(fù)與不合理收費(fèi)約占總房?jī)r(jià)30 %[5]。
四是房產(chǎn)評(píng)估與財(cái)產(chǎn)登記不夠健全。現(xiàn)行房產(chǎn)評(píng)估制度不夠完善，影響了房產(chǎn)稅稅額的正確計(jì)算。主要表現(xiàn)在法規(guī)之間銜接不夠，統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)難，評(píng)估機(jī)構(gòu)相互扯皮，部門(mén)干預(yù)，使評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估受到影響，繼而影響了對(duì)稅基的正確核定和稅收政策的恰當(dāng)執(zhí)行。另外，中國(guó)的財(cái)產(chǎn)登記管理制度不夠健全，尤其是私有財(cái)產(chǎn)登記制度，還沒(méi)有明確的法律規(guī)定，缺乏權(quán)威性的申報(bào)和登記檔案，房產(chǎn)管理部門(mén)與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合不夠，造成房產(chǎn)稅稅源大量流失。
（三）中國(guó)征收房產(chǎn)稅的自身問(wèn)題
從中國(guó)征收房產(chǎn)稅與美國(guó)征收房產(chǎn)稅目的區(qū)別來(lái)看，一般認(rèn)為征收房產(chǎn)稅的情況是基于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅的執(zhí)行，但是很重要的一點(diǎn)在于中國(guó)和美國(guó)的房產(chǎn)稅征收有著本質(zhì)的區(qū)別，美國(guó)房產(chǎn)稅征收是為了提高房?jī)r(jià)，藏富于民。而中國(guó)房產(chǎn)稅的征收則是為了壓低房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)房產(chǎn)稅征收的目的和美國(guó)背道而馳，而從中國(guó)現(xiàn)如今的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)局勢(shì)來(lái)看，因而中國(guó)的房產(chǎn)稅在本質(zhì)上存在很大的局性。中國(guó)房產(chǎn)稅和其他稅種的區(qū)別在于納稅人在沒(méi)有創(chuàng)收的條件下，收取稅費(fèi)。
目前，房產(chǎn)稅征收人群存在不合理性。首先，房產(chǎn)稅征收對(duì)象存在誤解，中國(guó)征收房產(chǎn)稅真正的目的在于打壓房?jī)r(jià)，中國(guó)的炒房人群是房產(chǎn)的短期持有者，而房產(chǎn)稅的征收人群卻是房產(chǎn)的長(zhǎng)期持有者，這樣就對(duì)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象產(chǎn)生誤差，真正炒房的人沒(méi)有受到房產(chǎn)稅的限制，房產(chǎn)的長(zhǎng)期持有者，即住房人群卻無(wú)辜牽連。其次，房產(chǎn)的長(zhǎng)期持有人包括一部分的富有人群，還有絕大多數(shù)的工薪階級(jí)和退休階級(jí)，房產(chǎn)稅對(duì)富有人群的打擊并不大，因?yàn)槟遣糠秩丝梢酝ㄟ^(guò)提高房地產(chǎn)租賃費(fèi)用等方法，平衡房產(chǎn)稅征收的損失。而剩下一部分不富裕人群才是房產(chǎn)稅的真正打擊對(duì)象。
國(guó)家運(yùn)用房產(chǎn)稅也存在不合理性。國(guó)家在運(yùn)用房產(chǎn)稅方面存在嚴(yán)重的問(wèn)題，怎樣去合理使用房產(chǎn)稅，真正緩解房地產(chǎn)緊張的局勢(shì)，才應(yīng)該是政府首先要考慮的問(wèn)題。房產(chǎn)稅的征收可以給政府帶來(lái)巨大的財(cái)政來(lái)源，以杭州為例，中國(guó)房產(chǎn)稅的征收年平均率是0.8%。照這樣去計(jì)算，杭州一年的房產(chǎn)稅收入將超過(guò)該城市一年的預(yù)算，總額在400億~500億左右。面對(duì)如此驚人的稅收總額，如果政府可以真正落實(shí)運(yùn)用到百姓身上，才能體現(xiàn)稅收的真正意義，但是面對(duì)中國(guó)目前存在的“三公”現(xiàn)象以及將大量資金流入到建高鐵等領(lǐng)域，顯然公民想得到真正的利益還遙遙無(wú)期。
老百姓要自己承擔(dān)土地增值和房?jī)r(jià)折舊之間也存在矛盾。在國(guó)外因土地增值要收地產(chǎn)稅，國(guó)外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國(guó)外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國(guó)也準(zhǔn)備征稅，但問(wèn)題是住房每年都在折舊跌價(jià)，中國(guó)的土地全部都是國(guó)家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部分也是國(guó)家的土地增值，增值部分的物業(yè)稅政府不可能向自己征收，因而轉(zhuǎn)向老百姓，但老百姓的房在折舊貶值，為此，這部分價(jià)值只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價(jià)格，造成房?jī)r(jià)暴漲。征收房產(chǎn)稅會(huì)使國(guó)家會(huì)更加強(qiáng)大，國(guó)富民弱會(huì)更加突出。
三、房產(chǎn)稅并非解決中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題的良藥
改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著住房制度改革的深化，中國(guó)基本建立了與經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程相適應(yīng)的住房新體制，并逐步建立了多項(xiàng)配套制度。城鎮(zhèn)住房以及居住環(huán)境都發(fā)生了翻天覆地的變化。但是，由于住房制度體系仍處在逐步完善的過(guò)程中，長(zhǎng)期看來(lái)，中國(guó)住房在許多方面存在著不少問(wèn)題，而這些問(wèn)題的解決也有不少挑戰(zhàn)。這使得城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題逐步演化成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活的焦點(diǎn)問(wèn)題：不僅中低收入和貧困家庭的住房十分困難，而且大多數(shù)居民難以承受不斷上漲的房?jī)r(jià) [2] 。面對(duì)如此緊張的住房現(xiàn)狀，政府應(yīng)該立即采取措施，抑制房?jī)r(jià)升值。
1.加快住房保障建設(shè)既是民生目標(biāo)，又對(duì)穩(wěn)定住房市場(chǎng)，擴(kuò)大住房投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。中國(guó)政府應(yīng)采取多種方式，來(lái)不斷豐富和完善住房保障制度。比如采取長(zhǎng)期的稅收優(yōu)惠、住房貸款擔(dān)保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房先租后售，同時(shí)擴(kuò)大保障性住房的消費(fèi)范圍等形式，加大住房保障的保障范圍。
2.改革完善住房公積金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加強(qiáng)公積金制度的推廣力度，應(yīng)擴(kuò)大其范圍，涵蓋弱勢(shì)群體，加大中低、低收入居民的住房貨幣保障。二是促進(jìn)公積金聯(lián)名卡的推廣，簡(jiǎn)化公積金提取程序，促進(jìn)公積金的異地互貸，提高公積金的使用效率。三是加強(qiáng)公積金管理，增加公積金收益及其分配。同時(shí)，增加概念股基金的收益及其分配，對(duì)中低、低收入居民另外實(shí)行公積金存款補(bǔ)貼利率，以此提高居民的住房可支付能力。
3.完善經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)營(yíng)管理模式。建立強(qiáng)制性的經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)制度。政府應(yīng)控制經(jīng)濟(jì)適用房在二級(jí)市場(chǎng)上的流動(dòng)。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積，嚴(yán)審消費(fèi)資格，定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房使用情況的監(jiān)督，以免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房分配不到位的情況。進(jìn)一步完善廉租房制度。確保廉租房建設(shè)的資金來(lái)源，在擴(kuò)大廉租房制度建設(shè)資金來(lái)源的同時(shí)，地方政府應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定將公積金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建設(shè) [2]。
4.只有政府更多更快的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，減少在建設(shè)和分配過(guò)程中的現(xiàn)象的發(fā)生，才能有效實(shí)現(xiàn)中國(guó)中低、低收入人群對(duì)房屋的需求，從而使得人人有房住，這不但解決了房?jī)r(jià)問(wèn)題，也使得人民生活更加幸福，是達(dá)到社會(huì)和諧的重要保障。參考文獻(xiàn)：
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