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房地產開盤優惠方案范文1
關鍵詞：房地產項目；營銷策略；研究
一、房地產營銷的特點
房地產營銷作為市場營銷的一個分支，除了具有市場營銷的一般特征之外，還具有自身獨特的性質，主要特征表現在以下幾個方面：
（一）必須進行全過程營銷
房地產的綜合性非常強，需要多種行業的協同作戰、多個企業的共同經營。從選址設計施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機構、市場調研機構、項目策劃機構、建筑設計機構、建筑施工機構、銷售推廣機構、物業管理機構等，所以房地產營銷貫穿與經營的全過程。
（二）房地產營銷具有特殊的運行方式
房地產市場是一個不完全競爭的市場，因而在經濟運行時常常缺少及時準確的信息，而且與其他行業相比投資者和消費者進出房地產市場難度較大這些都為房地產市場營銷在時間把握上帶來困難。
（三）房地產營銷的市場效益的綜合性
房地產營銷市場綜合效益指企業在開展營銷乃至整個開發經營活動中不單純追求企業經濟效益還要自覺的使這些活動的成果對多方面都有效，既有利于提高綜合效益。這實質上是對顧客至上觀念的延伸和擴展，是對包括顧客在內的整個社會的綜合認同和尊重。具體包括：首先，經濟效益，即企業在開展房地產營銷活動中，扣除成本、費用、稅金等能保證企業自己效益的增長；其次，社會效益，即保證人們日益增長的物資文化需要，表現在質量好、造價低、質量美觀等。再次，環境效益，即開發使用過程中做到污染少、安靜、舒適、優美方便、日照充足，通風、綠化能和周圍的環境和諧，保持生態平衡等。
二、國內房地產市場分析
房地產的剛性需求2014年以前是不斷增加的，最近幾個月銷售量有所下降。但是房產投資額一直再增加，即市場供應量在不斷增加，這也就意味著市場的競爭隨著時間的推移而越演越烈。每個項目的競爭環境也越來越糟糕，要想在這片區域立于不敗之地，除了產品的競爭之外，還要有好的銷售策略，因此，對于房產行業微利時代的現在來說，更多的企業把營銷策略作為生產運營的生命線。
三、該項目swot分析
（一） 項目機會分析
項目東邊是環保大廈，臨近有稅務局，公安部門等事業單位，這些事業單位的人群恰好符合該項目的目標群體。所以，這一部分人在地理位置優越的前提下會考慮在該項目置業。
周邊老城一些街區拆遷，根據人們的生活習慣和感情傾向分析，周邊拆遷人群90%的居民仍會考慮住在附近。并且政府正在規劃項目后邊的黃梅路和豫通街，不久的將來這里會形成個自己商業圈。項目緊鄰的九都路在四月初剛剛完成拓寬工作，由原來的四車道變為六車道，改變以前的堵車擁擠狀況，項目周邊交通狀況得到很好的改善。在消費者看來，該項目周圍的環境又添上滿意的一筆。
（二）項目威脅分析
近五年，政府針對我國的房地產市場先后出臺多個房地產業相關政策，從“繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復營業稅征免時限至5年”到“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產業政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。房地產市場的變化促使著政策的方向變更，并催生著新的政策出臺，從2010年的“新國十條”到2011年的“新國八條”到2013年的“新國五條”再到2014年的“分類調控”，國家政策的演變對房地產市場的變化可謂是含沙射影。與項目位置較近的金屏苑、升龍天璽、左岸國際都蠢蠢欲動，吸引著一部分消費者的眼光。與項目一路之隔的曼哈頓項目，由于開發商失信，觸動消費者的敏感地方，造成周邊消費者對開發商的不信任。曼哈頓在2006年開始建設，中間由于開發商一些原因，未能及時交房，一直拖延到2012年購房者才住進自己期盼已久的家。與項目一河之隔的新區正在飛速發展中，商業配額在逐步完善。
四、營銷策略
認籌期中進行市場調查，根據目標群體的能接受范圍及參考相鄰競爭樓盤價格，在保證公司利潤的基礎上，制定合理的價格。項目開盤時最好采用低開高走的價格策略。開盤時價格低，可以吸引更多的消費者前來，并且利于成交。比如，開盤時均價定位6250元，客戶在于周邊樓盤進行對比后，消除掉價格因素，選擇本案的可能性更大。在樓盤銷售35%后，調整價格，每兩個月上漲200元/，根據市場價格走勢確定最總均價。采取這種方式的優點主要是前期能快速成交，加速資金周轉，促進良性循環，而且調價能造成房地產增值的印象，給前期購房者以信心，并通過口碑傳播，能進一步形成人氣，刺激有購房動機者的購買欲。根據市場情況制定出樓層間的水平、垂直差價并標示出來。具體措施如下：①本案一號樓位置較好，可以給每個樓層確定差價，比如樓層之間差價為50元/。這樣就避免中間一些好的樓層銷量好，而一些劣勢樓層無人問津。②5#、6#樓西側戶型臨近定鼎路相對噪音較大，價格上可以略低于東側，在樓層差價的基礎上，東側戶型比西側高20元/。③根據中國的文化，把一些消費者認為不好的樓層以特價房的形式率先推出，比如4層、18層、頂層，這樣利于樓盤整體銷售。④項目中一些較好的戶型，如80多平米的兩室、125平米的三室舒適度較高，而且房源較少，價格應該相對其他戶型略高一些。⑤把表現價用展示板標注出來，讓消費者一目了然，省去不必要的麻煩。
房地產開盤優惠方案范文2
剛到房產時，我對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及房地產市場。作為銷售部中的一員，我深深感覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。親愛的讀者，小編為您準備了一些關于房地產銷售總結，請笑納!
關于房地產銷售總結1時光飛逝，不經意間20__年已經快要過去，想想年初的一些場景仿佛還在眼前，現在我們又迎來了20__年的結尾，感謝一年來領導和同事對我的關懷和幫助，現將工作總結如下：
匯報一年的業績：今年個人共接待客戶105組 ，有效客戶96 組 ，成交23 組 ，留單率 91.26% ，成交率 24% ，回款855 萬，外銷成交11 組 ，回款 310 萬 。業績還算理想，8月至12月份中旬在北京____展廳工作，成交 4 組 。
今年年初面對市場的冷清，我們主動出擊，積極應對，在公司領導的決策和帶領下，我們積極拉動客戶，開拓市場，推出新的優惠政策來激發客戶的購買欲，取得了不錯的效果。作為半島的一名老員工，要給新人樹立榜樣，在日常工作中對新人也要盡力幫助，幫助他們熟練業務，流程，談客技巧。上半年在自己的個人業績方面也有了突破，并在四月份參加了北京春季房展會。
下半年8月份，我和劉芳被公司派去北京展示廳，常駐北京。在北京的三個多月，面對陌生的環境，剛開始不是很熟悉，那邊由北京世聯顧問公司統一培訓管理，注入了許多新的營銷模式，打電開，下社區，參加營銷活動...，下面匯報以下北京方面的情況：共接待24組來電客戶，20組上訪客戶，打電開1500組，成功邀約上訪三組，9月份主做芳星園社區，該社區能容納8000戶居民，每天走訪派單共累計客戶100余組，9月份參加了蘋果社區兩次巡展活動，宣傳本地展廳品牌。9月12日去東二環農展里小區參加活動，該小區附近一塊地創下了20__年中國的最高地價。9月18日-22日參加北京秋季房展會，接待客戶88人，發車18組30人，成交一套。10月2日，組織北京累計客戶發車____7組10人，成交一套。10月12日，參加朝陽公園的活動，給老人宣傳人間仙境養生天堂。10月至11月份在北京案場成交二套。
市場分析：
下面匯報下北京方面情況：成績很不理想，比預期效果差了許多，需要總結的地方很多，在挖掘和把握客戶的問題上還需加強。
20__年的工作有許多收獲也有許多不足之處：
1、我的工作技巧還要磨練。
比如，我現在的客源及我的工作技巧還需要磨練，加強對老客戶的回訪，主動和老客戶溝通，提高老客戶帶新客戶的數量，努力提高成交量。在接下來的工作中，我要多和自己的客戶溝通，定期回訪。經常和客戶探討與樓盤有關的市場、環境、地段、價位、增值發展潛力等話題。通過回訪和溝通，一方面可以進一步介紹和宣傳公司樓盤品質，另一方面能良好的利用手上的客戶資源進行銷售。
2、與客戶溝通不夠。
加強和客戶的交流與溝通，要學會換位思考，與客戶交換立場，真正站在客戶的角度，思考客戶的疑慮，從而更好的打消客戶的疑慮，取得客戶的信賴，為下一步的成交做好鋪墊。
3、接待工作的細節做的不夠。
接待客戶時，要提高自己的接待禮儀，注重細節，仔細觀察傾聽客戶的心聲，細心解答客戶疑慮。
20__年工作計劃：
第一要給自己充電，專業化自己的專業知識及對業界房地產項目的充分了解，提高自己的學習能力。雖然在去年的工作中，自己也積累了不少的工作經驗，但房地產這行政策變化性比較快。我需要對金融、財經、政府調控政策等方面增強敏感性。如果一個房產營銷人員不能及時的掌握政府對房產的調控政策，他就很難再房產銷售上作出很棒的業績。很多限制性的政策需要對客戶有個好的說辭，自己只有不斷地總結經驗教訓，不斷地學習積累，才能有能力做說客。只有不好的業務員，沒有不好的客戶，沒有銷售不出的產品，只看銷售人員是否具備銷售的能力。
第二 認真接待好案場的每一位客戶，做好互幫互助，展現我們的團隊力量，發掘潛力客戶，努力促成交。
第三 注意日常行為規范，加強自身管理。
新的一年馬上來臨，新的開始就意味著新的挑戰，我們要做的就是拿出100%的狀態做自己的工作，為公司的發展貢獻一份自己的力量。
關于房地產銷售總結2在已過去的20__年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定20__年房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20__年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20__年的房產銷售工作重點是______公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
關于房地產銷售總結3一、計劃概要
針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20__年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。
二、機會與問題分析
項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。
1.機會與挑戰分析
基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2.優勢與劣勢分析
棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。
3.問題分析
截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。
三、目標
1.財務目標
一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元
2.市場營銷目標
一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。
四、市場營銷策略
目標市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35--55歲之間。 產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。價格：價格稍高于市場水平。
配銷渠道：1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設計制作。2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化。4、服務：提供全面的商業物業管理。
廣告：1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業航母，給客戶提供最大的商業保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。
五、行動方案
1、10月10日前完成商業策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計并制作
4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計18人。
5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期
6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。
7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤
8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。
9、20__年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤
10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記
11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤
六、控制
按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過于可能對于自營戶有區別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。
范文四：
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一.宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二.目標
1.全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
2.根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
3.鎖定有意向客戶30家。
4.力爭完成銷售指標
三.工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等了如指掌。
6..對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法。
克服困難、調整心態、繼續戰斗。
7.在總結和摸索中前進。
四.計劃評估總結
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
關于房地產銷售總結4經過20__年兩個月的工作，我對房地產銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結去年展望今年，根據自身的實際情況，特做出具體的計劃。
一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產知識的了解，是熟識項目的首要。調盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。20__年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標!我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功!
關于房地產銷售總結5在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為x企業的每一名員工，我們深深感到x企業之蓬勃發展的熱氣，x人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于____年與____公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合____公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為____月份的銷售奠定了基礎。最后以________個月完成合同額________萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
下旬公司與____公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
房地產開盤優惠方案范文3
房地產銷售部門個人工作計劃
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關業務知識。基于本人是第一次接觸房產銷售行業，面臨困難和壓力較大，針對行業特點、現狀，結合本人這一個多月來對“房產銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二、目標
一：全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
二：根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
三：鎖定有意向客戶30家。
四：力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
一：多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
二：對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
三：在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
四：在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
五：在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
六：.對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法。克服困難、調整心態、繼續戰斗。
七：在總結和摸索中前進。
四、計劃評估總結
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產銷售部門個人工作計劃
一年的工作就要結束了，而來年的工作也是接踵而至，作為房地產的一名銷售人員，我也是要做好20__年的工作計劃，讓自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我繼續努力去提高的。
首先是銷售目標，20__年我要按照主管的要求，達成銷售的目標，按照年度的目標去分解，制定好每月的銷售計劃任務，讓自己每個月都明確自己要達成的目標是多少，需要銷售多少套房子出去，只有將目標分解下來，一個個的去做好，那么才能在到達年底的時候完成年度的銷售任務。通過分解目標，然后再有計劃的去找到目標客戶，去進行銷售，而不是在營業部等待，那樣的話是完成不了任務的。
其次是要提升自己的銷售能力，今年的工作雖然做完了，任務也達標了，但是感覺有一些運氣的成分在，而自己的銷售能力其實還是需要進一步的去提升的，一些本來可以拿到手的客戶卻最后還是沒有成功的拿下，而這也是我的銷售能力不過關的原因，在20__年我要去提升我的銷售能力，參加一些銷售的課程培訓，學習一些銷售的方法和技巧，讓自己能在這一年的工作中做得更加的好，而不是還保持原來的樣子，雖然工作也是會讓自己提升，但是多學一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成銷售的目標。
再次則是對新樓盤的了解，明年有一個新的樓盤要開盤，雖然今年有了解一些情況，但是具體的如何，卻是需要進一步的去了解，同時根據自己了解的樓盤情況去進行歸納和總結，轉化為銷售的話語來跟客戶去溝通商談。對于新樓盤來說，公司也是抱有很大的期望，希望能銷售出一個好的業績，我也是要努力的抓住這個機會，新的樓盤來看的客戶也是特別的多，只有把樓盤的情況了解清楚，那么我就能在這些潛在的客戶中更好的找到有意向的客戶，促成銷售，最后達成簽約。
新的一年，有新的任務，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的銷售任務的同時積極的去學習，讓自己的銷售能力變得更好，這樣也是能再促進工作完成。同時對于自己這一年所犯的一些錯誤，和不足的地方也是要在新的一年里改進，完善，不再犯這些錯誤了。我相信在20__年，我一定可以按照計劃，認真的去把工作做好的。
房地產銷售部門個人工作計劃
一.銷售節奏
(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。
1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。
2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。
3.開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)-銷售節奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目
2.__年12月底—__年1月初，召開產品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3.__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。
二.銷售準備(__年1月15日前準備完畢)
1. 戶型統計：
由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成
鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。
2. 銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成
-項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產品稀缺性銷講
基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。
建筑工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區銷講：
不利因素公示
3. 置業顧問培訓：
由營銷部-負責，培訓時間從__年11月底—__年1月
培訓內容包括：
銷講資料培訓，時間：__年11月底—__年12月初
建筑、景觀規劃設計培訓，時間：__年12月初
工程工藝培訓，時間：__年12月初
樣板區、樣板房培訓，時間：__年1月9日
銷售培訓，時間：__年12月—__年1月出
2.預售證
由銷售內頁負責，于__年1月10號前完成
3.面積測算
由銷售內頁負責，于__年1月10號前完成
4. 戶型公示
由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。
由策劃師負責，于__年1月10號前完成
5. 交房配置
由工程設計線蔣總負責，于__年1月10號前完成
6. 一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調研后，與銷售經理-會商后，于__年1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三. 樣板區及樣板房
(一)樣板區
1. 樣板區范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)
2. 樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建筑風格。
3. 樣板區展示安排：
確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求;
確定y區道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解;
具體見附后(參觀園線說明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3.樣板房展示安排：
前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應于__年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四. 展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：
1.沙盤模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
2.戶型模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
3.戶型圖：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
五.價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批后執行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。
時間安排：營銷策劃部于__年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。
房地產開盤優惠方案范文4
11月4日，深圳市一家上市房地產公司的董事會已連續兩天開到凌晨3點，主要議程便是商討降價策略。“公司旗下40余個在售樓盤，一個挨一個地‘過篩子’。”翌日中午，這家上市公司董秘徐先生在接受記者采訪時依然雙眼通紅。
據徐透露，公司董事會初定的降價策略是：優先考慮前期沒有老業主的新開樓盤、毛利率較高的滯銷樓盤，以及區域內已形成降價氛圍的被動樓盤。公司還將今年原定的400億元銷售計劃下調了20%。
徐先生表示，最擔心的就是降價可能會觸發前期老業主的不滿。此前，一家同行企業在華東地區率先降價，售樓處隨即便“被一群老業主用鐵絲網圈了起來，砸了個稀巴爛”。
降價接力
按照理論的說法，房價的下調通常出現在成交量持續萎縮的3到6個月后。
自去年9月房地產調控中首次引入抑制投資、投機性需求的限購政策以來，成交量下調的壓力就逐月累積，終于在今年的樓市“金九銀十”之際，演變為房價下調的拐點。
9月上旬，在限購政策執行最為嚴格的北京市通州區，房價下行的導火索被引燃：一個名為京貿國際城的小區遭到上百名業主圍堵，起因便是開發商宣布降價。該樓盤2010年房價最高時單價曾至2.6萬元/平方米，在限購調控后，成交量持續大半年呈萎縮狀態，開發商先將房價下調至1.9萬元/平方米，繼而再降至最低1.3萬元/平方米。近乎“腰斬”的降價，使前期高價買入的購房者大駭“資產縮水”，由此引發群體“維權”。
與此同時，北京樓市打折促銷、以價換量現象逐漸增多。通州區域，如珠江拉維小鎮、華業東方玫瑰等項目價格降幅超過15%。隨后，降價現象逐步蔓延到朝陽、大興等區域，個別樓盤降幅甚至接近20%。
國家統計局當期公布的數據顯示，9月份北京市新建住宅價格環比漲幅為零，這已是連續4個月新建住宅價格“止漲”。官方數據還顯示，10月上半月，北京二手住宅成交均價跌破了2.3萬元/平方米，與9月相比下跌2.1%。
北京市房價下調的預期隨后開始向周邊城市傳遞。10月中旬，上市房地產公司龍湖地產在上海和杭州兩地啟動了名為“搶收華東”的促銷方案――1000套特價房源“限時團購”。由于個別樓盤價格降幅超過20%，5天之內，該公司即獲得認購資金近20億元，實現超過90%的去化率。
龍湖地產“搶收”之舉迅速激發同行效仿。位于上海市浦東區的中海御景熙岸項目推出最大降幅達6000元/平方米的優惠方案；上海當地龍頭企業綠地集團的秋霞坊項目，每平方米也下降了近4000元。
至11月初，樓市降價波及至深圳。據《財經國家周刊》記者此間采訪了解，以“招保萬金”為代表的當地跨區域型房地產企業目前均已執行或正在醞釀降價策略。
招商地產日前在深圳市寶安區新開的樓盤“招商果嶺”項目，開盤單價為1.4萬元/平方米，遠低于周邊1.8萬元的“行價”不說，還贈送精裝修。
萬科深圳公司旗下一些項目也同樣采取了比市價優惠約1000元、另贈精裝修的“暗降”策略；保利地產的降價策略則是“送車庫和免契稅”。
在同行爭相降價后，壓力進一步向未降價的房企傳導。
金地集團戰略管理部總經理王勇告訴《財經國家周刊》記者，金地已將今年的銷售目標下調。公司目前也在醞釀對個別銷售緩慢的樓盤進行調價，以保證“隨行就市”。
而在金地集團總裁助理宋濤看來，房企降價雖然是以犧牲品牌聲譽為代價，但如果不跟進降價，很可能會坐以待斃，因為限購政策致使購房者客戶資源日益有限（萬科公司曾對北京市3萬戶家庭展開調查，僅有20%符合購房資格），“如果不降價，就會看著有限的客戶被同行搶走”。
“短周期”來臨
在京、滬、深等地一些大型房企帶頭降價的同時，各地頻繁出現售樓處被前期老業主“圍攻”事件。
9月11日，前述北京市通州區京貿國際城項目在降價后，開發商遭到上百名業主圍堵。
10月22日，在上海嘉定龍湖酈城售樓處，數百名老業主聚集抗議，表達對銷售方的不滿。
同一天，上海浦東南路500號國家開發銀行大廈寫字樓內，近400名中海御景熙岸業主聚集。
隨后，嘉定新城綠地秋霞坊、新里米蘭公寓等樓盤，也相繼出現業主與開發商集體對話。
綜合來看，退房、補差價、停止降價，是上述“維權”業主們的基本訴求。他們顯然不愿承受高價購置的房產因開發商降價而變為“負資產”的現實。
迫于房價下降可能引發的社會風險，上海市一些區域房管部門要求房價降幅超過20%的樓盤要提前登記備案；在深圳，當地業內人士也告訴記者，相關部門曾召集開發商開會，要求其降價時采取“慎重”策略。
實際上，類似業主大鬧售樓處的現象，在2008年金融危機時就曾上演。彼時伴隨房價大幅下調，京、滬、杭等地均出現過頗具規模的業主“退房”。但隨后2009年，中央出臺4萬億元經濟刺激計劃，房地產搭乘信貸擴張便車，又開始了新一輪的增長，反彈的房價最終平息了老業主的怨氣。在北京，一些原本曾堅決要求退房的老業主在看到房價上漲后，又重新贖回了房產。
但目前限購式調控政策仍無退出跡象。針對近期房價出現的下調局面，國務院總理11月6日講話時強調：“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”
一位接受《財經國家周刊》記者采訪的業內人士認為，這一輪房企降價出現的背景與以往有所不同，預示著中國房地產業在經歷了持續多年的“單邊式上揚行情”之后，正在逐步駛入“短周期波動行情”，今后市場調整的時間會越來越短，政策調控的周期也會隨之越來越密。
金地集團董事長凌克也曾下過這樣的判斷。他認為今后的房地產將是一個長、短周期交錯的市場。從長周期而言，未來還有10到15年的黃金增長期，伴隨城市化率從50%到65%的增長，房地產開發的增量空間依然巨大；但從短周期而言，可能市場每隔兩三年就要面臨一次波動和調整。
正因如此，在凌克看來，房地產企業今后面臨的最大經營性風險，便是如何應對市場的短期波動。
住房和城鄉建設部副部長齊驥不久前在一次講話時則表示，近年來中國的城鎮住房格局也呈現出新的特征和變化：在一個城市當中，既有有房子的家庭，又有有多套房子的家庭，還有沒有房子的家庭。
這種復雜的住房格局，決定了人們在面對同一個住房市場時，往往有著不同的視角和聲音；這就對房地產調控政策提出一項艱巨的挑戰――如何使調控做到“讓所有人滿意”？
上述因降價所引發的老業主“維權”現象，恰誕生于這樣一個時代背景。
正如國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣所言，“中國的購房者還仍舊沉醉在房價只漲不跌的神話中，還沒有經受過一次真正的風險教育”。而在一個相對成熟的市場，參與者經受風險洗禮幾乎是必修的一課。
房地產開盤優惠方案范文5
根據本輪宏觀調控的政策特點，我們判斷房產市場的未來發展存在以下三大特征。
（一）房產價格上漲的動因未發生明顯改變
雖然推動本輪房產價格上漲的因素較多，但客觀地說，最主要因素是我國經濟發展模式過度依賴投資與出口，從而產生嚴重的流動性過剩問題，并由此導致主流資金大量投入不動產市場以尋求資產保值增值。
從中長期看，受到社會保障體系落后等因素的制約，政府提振內需的努力很難收到實質性效果。因此，我國嚴重依賴出口與基礎投資，以及由此導致的外匯占款及貨幣超發不會得到明顯改觀，人民幣將持續購買力下降的趨勢。另外，除投資不動產之外，國內實現保值增值的投資渠道相對缺乏。因此，出于保值目的而投資不動產，在很長一段時間仍將是社會流動資金的主要選項。
（二）短期內房產企業間的整合速度加快
從本輪房地產調控政策的持續性以及執行貫徹力度來看是前所未有的，由于2009年的樓市“V”形反轉，大型房地產開發商手中的存量房大部分已經去化，資金積累相對充裕，基本具備了抵御本輪調控的資金實力。同時，包括萬科在內的部分具有較強資金實力的開發商，還在積極進行“反周期操作”，推進土地儲備，為“后調控時期”做準備。
反觀中小開發商，由于資產規模較小，周轉率低，資金壓力相對較大。高資產負債率、市場銷售清淡、融資渠道缺乏，這三項“短板”已經使大部分中小開發商喪失了抵御調控的籌碼。
從33家房地產上市公司公布的2011年中期業績預告來看，有12家預增、3家扭虧、11家預減、3家續虧、4家首虧，也可以看出房產行業的業績分化非常嚴重。在這種情況下，行業整合已經迫在眉睫。
（三）房地產市場二元結構形成
未來我國房地產市場將由保障房市場和商品房市場共同組成，兩大市場的界限將非常明晰―――以收入作為劃分依據，保障房市場主要面向低收入階層，商品房市場將主要面向高收入階層和改善型需求，兩大市場將共同支撐我國房地產市場。這種二元市場結構的形成，有助于解決市場配置失靈的現狀，減輕政府的房價調控壓力。
以上變革將對我國房地產行業產生深遠影響。可預期的影響包括：我國的商品房市場將從“黃金時代”步入“白銀時代”，由于目標客戶更具有針對性地指向了高收入階層，核心城市的核心地段，高端物業將更加受到市場追捧，而中低檔物業將受到保障房分流的消極影響，另外商辦物業也將受到熱捧。
（四）商品房市場未來繼續繁榮
雖然目前宏觀調控的政策前所未有的嚴厲，政府的調控決心前所未有的堅決，但這些都不能改變中國房地產市場長期看好的發展趨勢。因為政府調控的動力是解決中低收入階層的住房矛盾，而二元結構房地產市場的形成將大幅減輕這一矛盾，從而減輕政府對房地產進行調控的壓力與動力。因此從時間來看，本輪宏觀調控不會持續太長時間。
二、房企應對措施
（一）資金雄厚的大型房產企業
基于我國房地產市場未來繼續向好的趨勢判斷，具有資金實力的大型房地產公司應該根據自身特點，堅持“反周期操作”，繼續堅持適度的土地儲備。
“反周期操作”的合理性在于：一是企業的長期發展需要。土地是房地產公司可持續經營的最主要的資源，雖然土地市場與房地產市場一樣，也會出現價格波動，但隨著大型房地產企業市場占有率的不斷提高，公司發展無疑需要更多低成本的優質土地儲備。因此，在長期來看，不能因為“面包”降價，就減少“面粉”的購買量。
二是構建良好的政企關系。隨著房地產宏觀調控政策的不斷深化，特別是隨著銀行對房地產信貸資金的全面收緊，樓市正出現明顯的“缺血”癥狀，而與此相對應的則是許多地方土地出讓也普遍出現了流拍或底價成交的現象，地方政府的土地財政受到嚴重影響。大型房企選擇此時入市，除了可以控制其土地的取得成本，還可以為地方政府“雪中送炭”，其效果遠大于房地產繁榮時期的“錦上添花”。良好的政企關系對我國大型房企長遠發展的重要性不言而喻。
三是資源配置需要。土地、資金、存量房這三種資源，對于大型企業來說是最為重要的資源，實現這三種資源的合理配置是企業健康發展的前提。由于2009年以來的市場復蘇使得大型房企迅速回籠了大部分資金，這也為其時下執行抄底策略提供了堅實的資金保障。特別是在當前嚴重的高通貨膨脹背景下，低價拿地無疑是最好的資產增值型配置戰略。
（二）出現資金困境的房企
目前，國內也有部分大型房企由于前期擴張過快，導致陷入資金鏈緊張的困境。資金是開發商生存的首要資源，因此實際可采用的應對策略相對有限，一般不外乎以下幾種。
1.加快銷售回籠資金
加快銷售通常通過加快推盤和優惠促銷來實現。由于2009年至2010年市場銷售前景看好，開發商為了獲得更高的“時間溢價”，大部分采取了延遲竣工時間、減小開盤規模的做法，此類捂盤做法在2011年已經大幅減少。開發商將著力點放在消化存量房、獲取現金上，紛紛加快推盤速度。
銷售優惠是開發商廣泛采用的促銷手段，當前開發商折扣優惠主要是開售前期的操作，在實際操作中，銷售優惠的把握也較為靈活。隨著市場環境的逐步調整，開發商隨時可以根據資金情況對優惠措施進行控制和調整，包括變動優惠折扣、增減優惠項目等。
2.拓寬融資渠道
由于準備金率不斷提高，銀行系統掌握的可貸資金已經所剩無幾，依靠傳統的銀行貸款融資渠道，對廣大房產企業來說難度較大。
另外，受到國際融資環境及歐美金融市場影響，國內房企海外融資的可行性也在降低。也有部分企業通過借殼上市等變相IPO方式，在國內A股市場或香港股市進行直接融資，但成功案例相對較少。
目前較為普遍的做法是通過信托或者基金進行融資。房地產信托及房地產信托投資基金是近年來國內出現的較新的間接融資方式，其實質是房地產的資產證券化工具。由于目前國內宏觀政策尚未完全對此類信托和基金進行嚴格限制，因此已成為房企融資的主要通道。
3.考慮股權合作
由于房產行業的企業資金情況嚴重分化，房企間進行資源互補、股權合作的必要性和可能性也日益凸顯。以2011年上半年萬科在北京、深圳、廣州、南京、天津、沈陽新增的7個項目為例，其中有4個項目萬科都只占49%～50%的權益，在合作的過程中，萬科盡顯資金及資本運作優勢，降低了自身的拿地成本。同時被參股企業也獲得了急需的開發資金，避免了因資金極度匱乏而導致被徹底清盤的命運。
（三）房企未來發展方向的變革方向
在當前房產市場發展模式發生較大變革、尤其是房地產市場二元結構即將形成的大背景下，房地產開發企業應該積極尋求變革，以適應市場發展。具體而言，房產企業可從以下方面入手，實現企業與經營方向的轉變。
1.商業化
過去，大部分開發商主要的利潤來源是依靠開發中的土地增值部分，單純通過開發產生的增值占比并不多。在土地相對廉價、土地資源易得的時期，房企可以通過“短平快”的快速操作，實現企業快速發展擴張。但在土地價格高企，資源匱乏的時候就必須要考慮長期持有一定的經營性物業，即商辦物業，以獲得穩定的經營利潤和物業增值的雙重收益，避免因土地儲備波動出現“極盛而衰”的現象。
以萬科為例，之前一直以帕爾迪為標桿，堅持產品的專注性，只做住宅，而現在已經開始大舉進軍商業，持有商業和辦公物業的比重顯著增加。其主要原因是持有商辦物業的回報長期而且穩定，同時，物業也可以作為固定資產在資本市場進行抵押融資。所以在土地資源稀缺的今天，在企業資源結構中增加商業物業的比重是環境發展的客觀需要。
2.精細化
精細化開發是“后房地產繁榮時期”體現房地產企業開發水平的重要指標。房地產精細化開發旨在將土地的產出最大化，在土地和資金獲取越來越困難的今天，做到這一點尤為重要。
房地產的精細化開發可以重點從如下三方面著手：
（1）產品組合的精細化
產品組合的精細化是指房企應根據項目特點及不同產品的盈利能力，進行產品組合，以期獲得房產開發的利潤最大化。比如，就產品的銷售毛利而言，商業要優于住宅；低密度住宅產品又優于高密度住宅產品；精裝修優于毛坯。但毛利率高的產品由于價格較高，銷售周期會相應拉長。所以確定最優的產品配比，需要在具體的市場定位和企業自身資源的限制下，綜合考慮銷售額和資金占用時間兩個因素。
在實際操作中，可以先用足容積率、建筑密度等經濟指標，再通過對各種規劃方案的量化分析比較來尋找到最優化的方案。
（2）產品設計的精細化
產品設計的精細化是指根據項目指標，深入挖掘產品的價值空間和營銷亮點。以地下空間為例，地下空間的建造成本通常比地上空間高，但如果兩者之間的單位造價差額明顯低于樓面地價，那么開發并利用地下空間就會產生超額經濟效益。
如果能夠通過合理的設計使地下空間也有接近地上的舒適性或功能服務，那么就能明顯增加產品的內在價值和營銷亮點。比如別墅項目里的贈送地下室、高層小區的架空車庫、商業里的下沉式廣場、地下商場，等等。
（3）產品營銷的精細化
產品營銷的精細化不是簡單地聘請專業營銷公司，而是要轉變營銷思路，在營銷環節為客戶提供更加細致的“體驗式營銷”服務。
房地產開盤優惠方案范文6
7月29日，杭州樓市宣布限購正式松綁，主城區140方及以上和余杭蕭山開放限購。
這個消息一出，普通民眾最直觀的感覺就是：買房不受限制了。而一些業內專家也從中嗅出了一些未來的樓市走向：毫無疑問，這一舉措將振奮杭州房地產商的信心，但是到底能夠促進杭州樓市活躍到什么程度，還是要看各個開發商的神通。
回顧一下2014年上半年，杭州樓市不說風雨蕭條，也是低迷不振的。由于前幾年的拿地潮，眾多樓盤集中開盤，但是民眾由于限購政策或無法購置多套房、或持觀望態度不愿過早買房，導致杭州樓市十多萬的庫存房等待消化。
松綁限購，無疑給艱難的杭州樓市帶來了一些光亮，但是這些光亮到底能照亮杭州樓市前進多少，就不得而知了。
就業內人士的看法，要在松綁之后持續刺激杭州樓市，價格大戰、層出不窮各種優惠和活動將是開發商們吸引廣大購房者的后續手段。
松綁限購，短期效果凸顯
由于限購正式松綁之前，網絡上就有了各種消息，并且蕭山在松綁限購正式下達之前實際上就已經悄悄解除限購，松綁解綁的正式消息一出，購房者可算是安心了。7月29日開放限購之后，杭州樓市也迅速活躍起來。
最顯眼的是杭州開放限購第一天的種種數據，“半天成交1.6億元”“一套4984萬元、面積555平方米的樓王，一次性付清”等關鍵語句讓民眾對杭州開放限購有了新的認識，也讓媒體看到了開放限購對杭州樓市產生的“強心劑”作用。
根據數據監控中心提供的數據可以看出，杭州樓市（含蕭山、余杭）7月份的成交量是6074套，其中7月1日～28日成交5086套，平均每天成交182套，相比之前成交量總數平穩，開放限購后3天，也就是7月29日～31日，成交了981套，平均每天成交327套，比限購松綁之前的每天平均成交量上漲了將近80%。
從上述數字很容易就可以看出來，松綁限購之后，短時間內刺激了杭州樓市回暖。
開放限購刺激樓市，并不單單出現在杭州。
同樣是在7月29日，溫州市住房和城鄉建設委員會對外消息稱溫州開放限購。之后一周，溫州全市商品房成交數量為875套，成交面積12.3萬平方米。而開放限購之前，7月份的第二個星期，溫州市的商品房成交數量為542套，面積6.26萬平方米。開放之后，這兩個數據分別上升了60%和96%，可以說增幅相當明顯。
松綁限購符合民眾心理
松綁限購無疑給那些有購房需求、已經多次了解樓盤但是由于限購而持觀望態度的購房者發出了一個訊息：是時候下訂單了。
8月3日晚上，武林壹號樓盤的售樓處，依然有很多人在看房。工作人員也忙著給客戶介紹沙盤區域、看樣板房、洽談一些購房細節，整個售樓處都很熱鬧。
王先生就是看房客戶中的一員。其實王先生對武林壹號已經相當熟悉了，從3月份武林壹號開盤之后，王先生就已經多次了解過該樓盤的資料，但是卻一直沒有下決心購買，“現在限購開放了，打算明天帶著家人過來看看，沒問題就買了。”
據售樓處工作人員介紹，像王先生這樣多次看房但是一直猶豫不決，開放限購之后出手的老客戶還比較多，這樣的情況也讓客戶經理們不得不加班加點，不過他們是累并快樂著，“開放限購之后，有時候一天的成交量可以抵得上過去一個禮拜甚至好幾個禮拜了，房子能賣出去對我們來說是求之不得的，累也開心。”一位客戶經理這樣說。
另外，雖然開放限購針對的是主城區140平方及以上和蕭山、余杭地區，但是也提升了一部分小戶型、剛需住房的銷售量。“限購開放了，有些樓盤有各種優惠，正好看看。”家住在臨平的一位購房者說。
開發商為樓市回暖
各顯神通
松綁限購給杭州樓市帶來的影響顯而易見，然而要將這種刺激市場的表現延續下去，就需要開發商動腦筋了。
開發商最容易采用同時也是購房者最歡迎的當屬價格戰。“像是濱江金色江南，雖然有些人說那里地段不如春和錢塘，但是價格卻很實在，再加上本來也有買房子的打算，既然有這樣的優惠，考慮之后還是下訂單了。”一位購房者說，濱江金色江南12560元/平方米起的開盤價格吸引了不少購房者。
被很多人和濱江金色江南放在一起比較的春和錢塘面對濱江金色江南的低價狂潮，也給出了自己的應對方案，“我們推出了50套特價房，每套最低起價只有127萬元，單價不到15000元/平方米，相比我們之前的最低價每套168萬元，相當于給了購房者一個7.5折的大優惠。”工作人員還解釋說，也有一部分人是沖著春和錢塘比較好的周邊環境和配套去的，開放限購給了他們買房的決心。
