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房地產開發企業會計制度范文1

【關鍵詞】房地產開發；會計核算；企業；有效措施

房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

1 房地產開發企業的經營特點

1.1 經營風險大

房地產開發企業所實施的每一個計劃、建設，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產開發企業經常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產開發企業的運作、經營帶來了非常大的風險，如果任何一個環節出現問題，都將會直接的影響到企業的資金周轉，從而影響到房地產開發企業的正常運作以及發展。

1.2 建設周期長

房地產開發企業產品的推出，往往需要經歷很多的步驟，比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環境建設等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產開發企業難以在短期內收回成本。

1.3 經營比較復雜

房地產開發企業的經營，不僅僅只是產品推出后的銷售，更包括了建設過程中眾多企業之間的合作、交易，例如材料的購買、建設單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經濟問題，既加劇了房地產開發企業自身的會計核算工作難度，又造成了經營復雜的現象。

1.4 產品具有商品性

房地產開發企業所推出的產品具有一定的商品性，也就是產品在進入到市場之后，必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協定以及相關的轉讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產開發企業的產品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。

1.5 開發、經營具有計劃性

房地產開發企業產品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業的資金、企業的能力以及項目的發展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業的效益，甚至會威脅到企業的生存。正是因為這樣，房地產企業在開發、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃，以確保企業的利益。

2 房地產開發企業會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息

房地產行業從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。

2.2 執行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業會計準則以來，新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準，方便了會計業務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說，不知道房地產行業該執行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，這些都涉及房地產開發企業的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。

3 加強房地產開發企業會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質上來分析，房地產開發企業要想從源頭上加強自身企業的會計核算工作，提高工作的質量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質量保證金及風險的披露。房地產開發企業的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業規避這些風險；第二，增加分項目現金流量信息的披露。企業的資金是企業運作的靈魂，而房地產開發企業如果能夠良好的披露每一個項目的現金流量信息，就能夠使企業的資金更加透明化，從而提高房地產開發企業的資金使用率，加速企業的發展；第三，增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發企業的發展與土地有著直接的關系，而土地也同樣是房地產開發企業中的重要內容，占據著企業財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息，才能夠使企業更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業的運作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認

作為房地產開發企業，在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產的建筑物和土地使用權，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割；第二，房地產開發企業的具體房地產成本應該能夠可靠地計量；第一，企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外，房地產開發企業還可以采用排除法確認投資性房地產；企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業出租給自身企業工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業集團的自用房地產。除此之外，企業持有的房地產應作為投資性房地產。

4 總結

總而言之，會計核算工作是房地產開發企業的重要構成內容，關系到房地產開發企業的生存、發展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發企業要想真正的獲得可持續發展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業的利益，提高企業的核心競爭力，促進企業的發展。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

房地產開發企業會計制度范文2

【關鍵詞】房地產開發企業；預售收入；確認

一、目前房地產開發企業銷售收入確認的現狀

房地產開發企業作為國民經濟的支柱型產業之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認及計量是財務工作的一個重要方面。然而，房地產開發企業商品房銷售收入確認的時點并不統一，尤其是預售商品房收入的確認問題，出現了企業財務人員理解的隨意性、職業判斷的任意性、賬務處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權人等依據財務報表進行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財政部頒布了《企業會計準則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業普遍實施，其他企業可以選擇實施。為了盡快的與國際準則接軌，《企業會計準則》自開始施行之日起，經過了幾次修改，但關于收入準則并沒有大的改動，對房地產開發企業銷售收入確認問題亦沒有出具專門的解釋或者規定。

二、房地產開發企業預售收入確認混亂的原因

造成房地產開發企業預售收入確認混亂的原因多種多樣，錯綜復雜，概況起來主要包括以下三點：

1.缺乏統一明確的制度規定

在《企業會計準則》頒布之前，房地產開發企業主要依據【93】財會字第2號《房地產開發企業會計制度》確認商品房銷售收入，該制度第501號科目“經營收入”第二條指出，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算帳單提交買主時，作為銷售實現”。但其關于具體何時算“移交”完畢未做詳細解釋，給各房地產開發企業留有足夠的思考空間。

隨著《企業會計準則》和《小企業會計準則》的大面積推開，行業制度的規定已經逐漸被準則所取代，【93】財會字第2號雖沒有明文廢止，但其早已名存實亡，甚至很多房地產開發企業已經忘記了它的存在。

《企業會計準則》（2006）對一般商品銷售收入確認制定了五個必須滿足的條件，房地產開發企業開發的商品房當然要滿足《企業會計準則》之規定，但房地產企業開發的商品房存在開發建設周期長，投資數額大、經營風險高，產品附加值高等特點，為了及早的回籠資金，降低投資風險，縮減開發成本，開發商一般采取預售的銷售方式。由于商品房預售是一種先銷售后建設的特殊的銷售方式，不同與一般的會計處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準則及其解釋并沒有給出具體的規定，房地產開發企業會計人員在依據《企業會計準則》對其收入進行確認時，需要大量的職業判斷，久而久之便形成了計量標準不統一的局面。

2.對會計準則的解讀存在差異

不同企業的財務人員處于不同的生產和工作環境中，擁有不同的工作經驗和業務水平。再加上房地產開發企業開發產品的內在特殊性，財務人員在應用《企業會計準則》處理開發產品銷售收入確認問題時便產生了職業判斷的選擇性，對收入標準理解的隨意性，使得不同的房地產開發企業預售收入確認時點有很大的不同。另外，有部分房地產公司為了實現目標利潤，抓住尚無房地產開發企業收入結轉時點確認明確標準的漏洞，有意粉飾報表，使得房地產開發企業預售收入的確認時點尚非常的混亂。

3.財務人員刻意與稅法規定保持一致

現行房地產開發企業稅法上確認收入原則，執行的是國稅發【2009】31號。根據文件精神，“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得收入，應確認為銷售收入。”也就是說稅法意義上的計稅收入確認時點是合同簽訂標準。而會計上，根據財政部2006年2月15日頒布的《企業會計準則》（第14號第二章）之規定，企業銷售商品，必須同時滿足五個條件時確認收入。即，會計與稅法關于商品房銷售收入確認時點的規定存在很大差異。

目前，還存在相當企業，為了配合稅務檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導向的預售收入確認方法，造成了會計信息的不準確、不真實。

三、改進建議

針對房地產開發企業預售收入確認如此混亂的局面及其產生的主要原因，筆者經慎重考慮提出以下改進建議：

1.房地產開發企業財務人員應當加強學習，增強對會計準則的理解和掌握，以提供對報表使用者更加真實、準確的信息。

2.財務人員要區分財務制度與稅收法規的不同，嚴格按照會計準則之規定進行相應的賬務處理。

3.財政部委派相關部門及早制定并下發房地產開發企業預售收入結轉的具體標準。

參考文獻：

[1]中華人民共和國政部.企業會計準則（2006）[M].經濟科學出版社，2006.03

[2]財政部會計司編寫組.企業會計準則講解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]財政部.[93]財會字第2號―房地產開發企業會計制度[Z].1993.07

[4]國家稅務總局.國稅發[2009]31號―關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知[Z]，2009.03

房地產開發企業會計制度范文3

關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險控制

我國的城市化進程加快，房地產行業高速發展。房地產行業的投入資金大且周期性長，面臨著諸多風險，尤其是財務風險，再加之國家的宏觀調控政策也限制著房地產企業的發展。為了降低和控制各項風險，我們急需找出相應的解決方法來提高抵御風險的能力。我國的房地產企業的會計核算比較滯后于市場經濟，很難與市場經濟的發展相匹配，不利于完善房地產企業的制度，并且加劇了房地產行業的風險。相關房地產企業應當改進會計核算制度，使會計核算制度契合市場經濟的發展規律，促進我國房地產企業的健康發展。

一、目前房地產企業財務核算呈現的問題

（一）財務核算基礎工作薄弱

我國房地產企業發展的時間比較短，管理經驗欠缺，尤其是財務核算的基礎工作非常薄弱。沒有設立專門的會計核算科目，各房地產企業僅是根據新會計準則的要求自行設定，影響了財務指標的可比性，導致了企業會計核算結果不能被會計報告使用人所理解，另外相關的工作人員也比較欠缺專業的房地產財務會計核算知識。

（二）銷售收入核算相對復雜

房地產企業對其自行開辟的銷售收入在確認上比較困難，這是由于房地產開發企業的收入確認條件有不同的規定。有的是按照《房地產開發企業會計制度》的規定，有的則是按照《企業會計制度》和新企業會計準則的規定。這使得房地產企業的銷售收入確認變得極為復雜。

（三）開發成本與銷售收入不具有配比性

房地產的開發需要經過很長的時間，需要經過立項、建設、預售、銷售、售后等多個階段。房地產企業前期投入資金很大，而該行業產品采用預售制，只要工程沒有通過竣工驗收等未達到符合確認收入的條件，那么產品的銷售收款與銷售收入就不一個時點上，這就造成了投入與產出的不匹配，在會計核算上違背了配比原則。

（四）會計信息風險披露不足

房地產行業的經營是一個復雜的過程，資金投入巨大，且收入回報需經過一段漫長的時間，這造成了企業巨大的風險。目前房地產行業沒有對房地產企業提取質量保證金施行披露，我國的相關法律規定房地產企業可以提取質量保證金，但是也并沒有對提取質量保證金的風險施行披露，所以可以看出房地產行業對提取保證金缺少披露。

二、房地產財務風險管理與控制要點

（一）落實財務核算，完善會計報告制度

由于房地產行業的發售周期長，所以我們要明確房地產企業銷售收入的核算范圍。按照嚴格的規定對企業自身項目規模的情況進行會計核算，要求企業建立具體明細的賬目，并且根據房地產開發的具體要求選定核算的對象。目前還沒有專門針對房地產企業的會計科目，但可以臨時根據新會計準則對特殊企業會計科目的做法，在準則中增添房地產企業專用會計科目，然后加快對房地產企業的會計報告制度的完善工作。

（二）完善收入確認的標準

在對房地產行業的會計核算過程中，加強完善收入確認的標準。房地產企業經過竣工驗收、房產管理部門出具的面積測繪表、辦理交房手續、履行了銷售合同中規定的義務且價款已收取、成本能夠可靠計量后才滿足確認收入的條件。盡管房地產開發企業已經取得了預售房款，這也不能夠作為收入確認的條件，但可以根據相關的法律標準為收入確認提供依據，保證房地產開發企業的收入能夠獲得更好的核算。

（三）提高信息披露質量

房地產行業是一個高風險行業，所以要加強對其風險的披露。在風險分析中包含抵押擔保風險、土地風險、籌資風險、工程建設風險等，這些都需要進行風險的披露。這樣就可以提高房地產行業的透明度，也有利于對風險的防治。要制定和完善對質量保證金的風險管理制度，也要重視對房地產企業的現金流向的披露，增加現金流量信息的有用性?？傊訌妼π畔ⅰL險的披露，提高房地產企業抵御風險的能力。

（四）建立財務預警系統

首先，制作現金流量表通過現金流量表我們可以了解市場資金供需和環境的變化，還有利于房地產企業的領導者做出正確的決策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和標準是不可或缺的，完善的制度有利于企業控制成本和增加盈利。再次，我們要加強對應收賬款的管理，提高資金的利用率，促進企業可持續發展。最后，我們還要特別關注銀行利率的變化，以尋求最佳的資本結構。

（五）合理選擇投資組合模式

房地產開發企業的投入資金龐大，有些重大的項目涉及過億的金額。于是選擇合理的投資組合模式對房地產企業來說是極為重要的。房地產企業要嚴格遵循市場規律和國家的宏觀調控政策做好各方面的分析；同時也必須做好市場調研工作，利用不同的物業類型和不同的地理區域對房地產投資進行多方位的組合，達到有效降低風險的目的。

三、結束語

為了盡可能的降低和控制房地產行業的風險，我們急需找出相應的解決方法和提高抵御風險的能力。同時，盡快建立和完善相應的房地產企業會計制度，使房地產企業的財務核算更加的規范化、標準化，促進房地產行業持續健康發展。

參考文獻：

房地產開發企業會計制度范文4

[關鍵詞]信息失真 原因 措施

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近幾年，房地產行業經歷了嚴峻的考驗，并也逐步走向成熟，在我國經濟建設中發揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設中，對房地產企業提出了更高的要求。房地產企業只有加強內部管理，才能在激烈的行業競爭中占有一席之地。財務管理是房地產企業經營管理的重要組成部分，對企業經營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產企業只有加強會計控制，避免會計信息失真現象發生而影響企業的發展。

1 房地產企業會計信息失真的原因

導致房地產企業會計信息失真的原因是來自多個方面的，既有企業內部利益的因素，也有外部制度、監管等方面的因素，具體包括以下幾個方面。第一，財務舞弊造成會計信息缺乏真實性和可靠性。房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。第二，濫用會計準則導致會計信息失真。由于我國房地產行業的特殊性，使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行，導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異，使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況，從而為企業操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認會計事項導致會計信息失真。由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性。例如：在收入確認方面，有的開發企業在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產權轉移手續后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響，從而導致企業會計信息嚴重失真。第四，外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力。由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發商進行有效監管，促使其利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

2 房地產企業會計信息失真的影響

導致房地產企業會計信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響。會計信息失真對債權人的影響，與企業股東不同，企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。會計信息失真對政府政策調控的影響，會計信息是各種經濟信息的基礎，是政府部門制定各項經濟政策的重要依據。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上，因而房地產企業會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產開發企業會計信息失真是不爭的事實，如隱匿企業收入、虛增企業成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策，在一定程度上擾亂了整個經濟工作的正常秩序，阻礙了我國現代化的進程。會計信息失真對投資者會產生誤導，從客觀上看，由于房地產行業投入產出具有較強的周期性，表現為不同的會計期間業績往往波動較大，如項目建設期內往往業績不佳，而竣工后則業績突飛猛進，因而一般的公司業績評價指標無法正確、客觀、全面的放映企業正式經營情況，從而造成會計信息失真，對投資者造成誤導；從主觀上看，企業管理是為了企業利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露造成企業會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

3 避免房地產企業會計信息失真的措施

首先要建立和完善的房地產行業會計規范體系，根據房地產行業的特殊性，應在我國現行的《企業會計制度》中，針對房地產企業會計中一些特殊事項，規定具體的會計準則或會計制度，以規范和統一企業會計核算，從而增強房地產企業會計信息中企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。應補充和完善房地產行業會計業務的行為準則，避免房地產開發企業會計人員依據企業需要，做出不規范的會計處理。其次是改進與完善會計信息的披露制度，提高會計信息披露的真實性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產開發企業會計信息真實可靠的法規法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執法必嚴；拓寬信息披露渠道；進一步完善房地產企業財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環境。再次政府要加強對房地產行業的監管和違規懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度，建立跨部門的房地產信息管理中心，定期召開聯系會議交流房地產項目開發進展的相關信息，以實現對房地產開發項目的動態監管，杜絕會計信息造假價的空間；加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發企業直接給予經濟處罰，多渠道督促開發商自覺守法；對所有房地產開發企業采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業。最后是積極培育第三方會計信息的專業用戶，通過利用專業用戶所具有的識別和分析能力，對房地產開發企業的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產開發企業會計信息誤導的程度。

房地產開發企業會計制度范文5

關鍵詞:房地產開發企業;會計核算;財務審批

作為中小房地產開發企業尚處于企業發展的初期階段,未形成規模經營,此類企業往往片面追求企業經濟利益而不注重自身財務的規范化運作。

一、中小房地產開發企業經營管理的特點

第一,產權多樣,權責不清。一是政府或部門的附屬企業;二是部分近郊村利用占有土地的得天獨厚優勢,成立的村屬集體小型開發企業;三是股份合作制開發企業,這些企業有的改制后私人控股的,有的是新成立的;四是掛靠大公司而設立的分公司,每年向母公司交納一定的管理費用,母公司不對其承擔責任,實際仍屬小型開發企業。

第二,富有彈性,工作效率相對高,競爭中卻處于相對劣勢。與大企業相比,中小型房地產開發企業組織靈活,經營富有彈性,生命力旺盛,比大型企業有更強的市場應變能力。其在激烈的競爭條件下謀求生存和發展需要依靠其靈活的機制和各種關系及其主管部門的權威取得優勢地塊,然后采用集中戰略,推出特色樓盤,或與大集團聯盟,取得技術優勢。為城市社會提供房地產商品。

第三,企業規模較小,人員精干,業務相對單一。中小型房地產開發企業的規模小,其主要體現在可調度資金相對較少,年竣工產成品較少,有的甚至會兩年或三年地開發一個地塊。中小型開發企業一般人員較少,業務也相對單一,很少多元化經營,其業務流程相對簡單。

第四,管理水平不高。中小房地產開發企業一般設立時間較短,人員大都半路出家。這些企業,普遍沒有經過科學管理的熏陶,管理水平不高。首先表現在管理觀念陳舊,人員選用隨意,相信人際關系,強調忠誠老實,不注重才能;管理方式上過度集權,不夠民主,往往易傷害從業人員的積極性。有的還有家族式管理現象,強調家族利益,從業人員覺得為一個家庭服務,個人晉升發展的機會很少。而且管理隨意性強,缺乏管理的制度化、規范化和程序化。獎懲沒有制度,財務不透明,習慣于業務管理,不重視精神激勵,而注重物質激勵等。

二、中小房地產開發企業會計核算存在問題

第一,會計機構與會計人員不符合會計規范。在會計機構設置上大多不符合規范要求,由于人員相對少,有的企業即使設置會計機構,一般也是層次不清、分工不太明確。

第二,建賬不規范或不依法建賬,會計核算常有違規操作。目前,中小房地產開發企業大都未按規范建賬,在會計核算方面,待攤費用預提費用不按規定攤提,人為操縱利潤,采用倒軋賬的方式記賬;有的在建工程核算未作評估,產成品與在建工程不分,造成核算不準;有的收取了購房款而不出具正式發票,或少出具發票,逃避納稅等等。

第三,內部會計監督職能沒有發揮出來。會計的基本職能之一就是實行會計監督,保證會計信息的真實準確,保證會計行為的合理合規。內部會計監督要求會計人員對本企業內部的經濟活動進行會計監督,但是有的中小房地產開發企業的管理者常干預會計工作,會計人員受制于管理者或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,使用會計的監督職能幾乎無法進行。

三、中小房地產開發企業會計規范化控制管理的建議

第一,按規范管理要求設置會計崗位。有關企業應根據自身情況按規范要求設置,但必須遵循以下原則:一是人員精干、以事設崗的原則;二是適當兼職、互相牽制的原則;三是業務熟悉、持證上崗的原則。

第二,建立健全的內部稽核制度和內部牽制制度。內部稽核制度是會計管理制度的重要組成部分,它主要包括:稽核工作的組織形式和具體分工;稽核工作的職責、權限;審核會計憑證和復核會計賬簿、會計報表等方法。內部牽制制度規范涉及企業款項和財物收付、結算及登記的任務一項工作,必須由兩人或兩人以上分工處理,以起到一種相互制約的作用。例如,出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權債務賬目的登記工作,即“管賬不管錢,管錢不管賬”。通過內部稽核制度和牽制制度的建立,既能夠保證各種會計核算資料的真實、合法和完整,又能使各職能部門的經辦人員之間形成――種相互牽制的機制。

第三,建立健全內部審計制度,實施對會計的再監督。內部審計是實施再監督的一種有效的手段。其目的是為了健全企業的內部控制制度,嚴肅財經紀律,查錯防弊,改善經營管理,保證企業持續健康的發展,提高經濟效益。

第四,建立財務審批權限和簽字組合制度。中小房地產開發企業建立財務審批權限和簽字組合制度的目的在于加強企業各項支出的管理,體現財務管理的嚴格控制和規范運作。對控制不合理支出的發生及保證支出的合法性能起到積極的作用。

綜上所述,政府有關部門應加強對這一行業財務工作的監督和管理。開發企業管理者也應從保證國民經濟高效運動、促進社會主義市場經濟健康發展的角度,從提高本企業經營管理水平、提高經濟效益的角度,提高對會計核算和財務管理重要性的認識,從而充分認識會計這一基礎工作對本企業發展壯大的重要意義,自覺監督好財務人員不斷提高會計工作的能力和水平,以促使中小房地產開發企業健康發展。

參考文獻:

1、付麗.如何構建中小企業財務會計制度[J].財會通訊,2003(7).

2、房地產開發經營與管理[M].中國物價出版社,2001.

房地產開發企業會計制度范文6

關鍵詞：企業；會計核算；問題；解決措施

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

一、企業會計核算中存在的主要問題

1．收入確認較為復雜

一般而言，房地產企業對于開發的商品來說耗資非常大，建設周期比較長，建成房地產商品銷售時往往在獲取相關許可證的基礎上采用分期收款銷售、預售等多種銷售方式。與其他生產型企業收入相比，房地產開發企業一般要經過預售及正式合同簽訂、預收房款、工程竣工驗收合格并交付使用、收取房款、產權過戶等銷售環節，房地產預售與正式銷售之間間隔時間較長，其收入確認存在特殊性和復雜性?！镀髽I會計準則》規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上較合理，但要求會計人員具備較高的職業判斷能力；而根據《房地產開發企業會計制度》的相關規定，企業應當以結算賬單提交買房得到確認后作為收入確認的標準，該規定實施起來雖然易行，但并未反映銷售的實質，理論上不甚合理。因而會計實務中如何運用這一標準十分混亂，爭議焦點集中于如何判斷商品房所有權相關的風險與報酬是否已經轉移。在爭議沒有解決的情況下，企業濫用會計準則操縱利潤的空間和可能性往往較大。

2．商品成本與售價難以配比

首先，房地產開發企業建設周期長，項目建設期內需投入大量資金，項目尚未完工時預售款項不能確認為收入，這樣就使得企業面臨投入產出比階段性不合理的困境。其次，由于整個建設工程是房地產開發商品的成本核算依據，銷售單位卻是戶型或樓層，例如同一結構的房屋，高層建筑施工成本高于低層建筑施工成本，但銷售時價格卻低于低層售價，這樣就使得單個戶型與樓層的主營業務收入與主營業務成本難以有效配比。最后，房地產開發企業在房地產預售收到款項時就要繳納營業稅及附加等相關稅費，其所得稅、土地增值稅等也實行預繳制，而企業收入只有在滿足特定條件時才能予以確認，這就使得房地產企業主營業務收入與相關成本費用及稅費難以進行有效配比。

3．收益評價指標無法反映企業真實業績

投資周期較長的房地產企業比較特殊，在一般為期幾年的建設周期內其會計年報中顯示的業績往往存在較大波動，房地產上市公司還可能因此誤導投資者，如在項目驗收售出后大量預收款項流入企業，而在項目建設期內則業績不佳，再如一個經營良好的房地產開發企業有大量在建工程和良好預售情況，現金流旺盛，盈利能力強，但其凈利潤非常小甚而可能為負。同理一個盈利的公司則可能面臨施工質量不過關、銀行貸款無力償還、地價變化引發的土地風險等問題，如果僅以指標論高低，那就看不到更重要的表外風險。因而如凈利潤等一般的公司業績評價指標不能全面、真實、客觀地反映房地產企業經營情況，我們應當透過指標看到企業實力、現金流、資質信譽、質量資產等實質問題。

二、完善企業會計核算的措施

良好的會計核算能夠反映出企業真實的經營業績，提高企業的綜合管理水平，因而強化會計核算并提升會計信息質量對房地產企業管理而言意義重大。針對房地產企業會計核算存在的問題，本文提出以下完善措施：

1．提高會計人員收入確認的相關技能

企業收入的確認和正確的會計核算需要依賴會計人員的職業判斷。一方面，企業應當定期對會計人員進行教育與針對性培訓，提升會計人員的知識技能及職業判斷能力；另一方面，企業會計人員應當嚴格遵守《企業會計準則》中規定的收入的定義、收入的確認條件及實質重于形式的重要原則，以銷售合同中約定的符合特定標準的商品轉移為核心判斷依據，運用專業素養準確理解“成本能夠可靠計量”、“商品報酬及風險轉移”等收入確認條件，以更準確地確認收入。

2．正確運用收入確認標準

企業商品銷售收入確認應符合法律標準和專業標準。其中，法律標準是專業標準的前提條件，它指的是我國有關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件。例如對于以出讓方式取得土地使用權的，未取得土地使用權證書、未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金以及權屬有爭議的房地產不得買賣。有些房地產商品即使開發完畢并轉移了風險取得了相關報酬，但如果不符合上述標準，也不能作為收入予以確認；專業標準指的是會計制度及準則中規定的商品銷售收入確認標準。理論上標準中以風險和報酬的實質性轉移較為合理，但在實際應用中非常復雜。一般來說，房地產商品預售行為不屬于實際發生的銷售業務，因而不符合收入確認條件，簽訂正式房屋銷售合同，商品所有權有關風險及報酬并未轉移給買方，故而也不能確認收入。

3．有效配比企業收入與成本費用

鑒于商品銷售是按戶型進行銷售的，而企業開發的產品又是一個整體，所以企業應當分攤整體成本以及時使收入與成本費用進行配比。其中成本分攤存在預售價格分攤法、成本耗費分攤法等多種方法。預售價格分攤即利用按照房屋位置、面積等條件而制定的房屋預售價進行成本分攤；成本耗費分攤法即對總成本按照房屋的可使用面積進行分攤。這些成本分攤法可以大大提升房地產開發企業收入與成本費用的配比有效性。同時，為促使稅費與相關收入確認期間的一致性，國家應當及時制定或適時調整一些合理的稅收政策。此外，還可以引入計劃銷售價格作為成本分配標準，以解決銷售收入不配比與成本結轉錯位的問題，計劃售價成本率法是始終按計劃銷售成本率乘以計劃售價進行結轉，只要辦理了項目竣工決算手續，就可以按單元、樓層確定商品房成本，甚至可以計算出每平方米建筑面積成本。

4．統一會計核算標準優化會計科目設置

政府應當加強對房地產開發企業的監督管理，盡早制定統一的房地產開發企業會計核算相關標準，詳細規定房地產業的會計核算方法及會計科目設置具體事項。同時，應根據房地產開發企業經營業務復雜狀況、規模、項目內部管理需要及會計核算信息化水平等實際情況確定會計科目。如會計信息化水平較低，可以考慮簡化一些使用頻率較小且金額較小的會計科目，會計信息化程度較高，則應當設置較為全面的會計科目。再如企業內部不實行獨立核算，則只需在成本項目欄內增設管理費用欄及相關信息欄，而可以不用單獨設置開發費用間接賬。為優化房地產開發企業會計核算流程，可考慮將土地開發、房屋開發、配套設施開發等直接作為一級科目進行管理，取消開發成本的一級科目，而后依據相關規定和實際需要分設明細科目。

5．增設有效評價指標提升信息披露質量

良好會計信息是利益相關者正確進行決策的基礎，房地產開發企業應當增設相關評價指標使其真實可靠的經營業績得到準確反映，彌補一般評價指標的不足，提高企業信息披露質量。首先，房地產開發企業應當增加披露分項目的現金流量信息，可以每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營現金流，在財務報告附注中增設分項目的現金流信息，包含購買工程物資、銷售房地產收取的款項及支付職工工資所用現金，全力提高房地產開發企業現金流量信息的有效性與可用性。其次，考慮到土地成本在房地產開發成本中占據較大比重，土地儲備量及其成本狀況在一定程度上甚至決定了企業未來的發展，擁有大量低價優質的土地儲備的房地產企業潛存著巨額利潤，給企業以其他同行業企業所不具備的競爭優勢，所以房地產開發企業應當在財務報表附注中增加披露土地構成與儲備量的相關信息。