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物業(yè)管理費(fèi)范文1
我們經(jīng)常在媒體上看到，物業(yè)管理者由于收不到物業(yè)管理費(fèi)而采用非正常的方式迫使業(yè)主繳費(fèi)，如采用停水、停電等手段；業(yè)主在遇到這種情況時(shí)往往會(huì)到法院，要求物業(yè)管理者停止侵權(quán)、賠償實(shí)際損失，因?yàn)槲飿I(yè)管理者不過是供水、供電等單位收費(fèi)，無權(quán)私自停止能源的供應(yīng)。
實(shí)際上，物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)的原因是多樣的：
第一，開發(fā)商沒有依照房屋買賣合同提供相應(yīng)的配套設(shè)施，業(yè)主將之歸咎于物業(yè)管理者。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系往往有以下兩種：第一，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間是母子公司關(guān)系；第二，開發(fā)商出售房屋并將小區(qū)移交給物業(yè)管理者后，隨即解散。由于房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，開發(fā)商任意違反合同的事件不斷出現(xiàn)，業(yè)主對(duì)開發(fā)商的行為極為反感，但通過控告或訴訟的方式很難在短期內(nèi)解決問題。基于開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系，業(yè)主們通過拒繳物業(yè)管理費(fèi)的方式來要求物業(yè)公司解決問題。
第二，業(yè)主以拒繳物業(yè)管理費(fèi)為手段，要求物業(yè)管理者提高服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)法律規(guī)定及物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理，而管理的內(nèi)容是全面的，但這種全面服務(wù)并非意味小區(qū)內(nèi)一切服務(wù)。比如，業(yè)主的自行車在車棚中失竊，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者沒有盡到保安職責(zé)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；但物業(yè)管理者認(rèn)為失竊作為一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，由自己承擔(dān)失竊責(zé)任如同要求公安部門承擔(dān)失竊責(zé)任一樣，是荒謬的。業(yè)主在自身要求不得滿足的情況下，采用拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式以作抵制。
第三，業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力有限，無力繳納物業(yè)管理費(fèi)。就全國(guó)各地現(xiàn)狀來說，新建小區(qū)一般都聘有物業(yè)管理者，并且按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，個(gè)別業(yè)主無權(quán)拒絕業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理公司的物業(yè)管理行為。也有學(xué)者認(rèn)為，“業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利已不僅是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)的性質(zhì)，即業(yè)主基于其對(duì)建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已經(jīng)成為公共管理中的一員。”在此情況下，物業(yè)管理具有公益性，業(yè)主無權(quán)通過放棄對(duì)公益的享有而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。
然而新建小區(qū)中有一部分業(yè)主屬于市政改造的拆遷安置戶，其中的許多業(yè)主本身屬于低保戶或接近低保的狀態(tài)，失業(yè)、疾病已經(jīng)使他們窮困潦倒，日常飲食、衣物、水電開支以及家庭成員就讀、就醫(yī)等費(fèi)用已經(jīng)使他們負(fù)債累累，而現(xiàn)行的社會(huì)保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業(yè)管理費(fèi)，從實(shí)務(wù)角度來講不具操作性。我們知道，法律對(duì)民事權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，主要通過實(shí)體法和程序法，而綜合上述三類原因，我們可以看出，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的保障是不夠完善的。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應(yīng)當(dāng)從實(shí)體法和程序法兩個(gè)層面對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)進(jìn)行保障。
2物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制
我國(guó)實(shí)體法律對(duì)物業(yè)管理法律機(jī)制以及其他相關(guān)法律機(jī)制的設(shè)置存在不合理因素。我們下面將具體研究現(xiàn)行實(shí)體法律對(duì)物業(yè)管理者收費(fèi)權(quán)的影響。
（1）現(xiàn)行法律允許開發(fā)商與物業(yè)管理者為母子公司，勢(shì)必產(chǎn)生業(yè)主不信任物業(yè)管理者的后果，應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則，禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)的公司從事物業(yè)管理行業(yè)。
我們提出這種建議主要基于以下幾個(gè)理由：
①開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的母子公司關(guān)系，不利于業(yè)主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨(dú)立民事主體，各自獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國(guó)看，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設(shè)單位派生出來的''''父子關(guān)系''''企業(yè)”，且母子公司的高級(jí)管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開發(fā)或銷售方面的違約行為，且由于母子公司之間責(zé)任獨(dú)立，業(yè)主無法向物業(yè)管理者追究房屋開發(fā)者或銷售者的責(zé)任。
②復(fù)雜的母子公司關(guān)系，會(huì)帶來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的紛爭(zhēng)。業(yè)主是普通的社會(huì)公眾，對(duì)法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對(duì)商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復(fù)雜的關(guān)系，比如母子公司關(guān)系和總分公司關(guān)系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業(yè)主厘清母子公司之間的權(quán)利義務(wù)分離的關(guān)系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對(duì)物業(yè)管理行業(yè)設(shè)置準(zhǔn)入規(guī)則，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商從事物業(yè)管理行業(yè)。
（2）現(xiàn)行法律對(duì)開發(fā)商解散項(xiàng)目公司沒有任何限制性規(guī)定，當(dāng)項(xiàng)目公司違反房屋銷售合同的約定時(shí)，業(yè)主無法找到承擔(dān)責(zé)任的主體，勢(shì)必造成業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司而拒絕繳費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的市場(chǎng)退出規(guī)則，嚴(yán)格限制項(xiàng)目公司的解散。
在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，開發(fā)商往往設(shè)立一個(gè)子公司，章程里約定，由該子公司專門開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，待項(xiàng)目結(jié)束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開發(fā)商逃避責(zé)任：由于開發(fā)商與項(xiàng)目公司之間是母子公司關(guān)系，開發(fā)商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無需承擔(dān)直接責(zé)任；同時(shí)項(xiàng)目公司又已經(jīng)清算終止，失去主體資格，業(yè)主無法讓其承擔(dān)責(zé)任，因此母公司也不會(huì)有股利上的間接損失。開發(fā)商之所以能夠如此運(yùn)作，在于法律沒有對(duì)項(xiàng)目公司的解散作出限制。我們建議立法應(yīng)當(dāng)確立項(xiàng)目公司解散必須具備兩個(gè)條件：
首先，項(xiàng)目公司所開發(fā)的小區(qū)自召開第一次業(yè)主大會(huì)起已達(dá)兩年。以第一次業(yè)主大會(huì)的召開作為起算時(shí)間主要基于以下兩個(gè)原因：①雖然我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有關(guān)于第一次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)間的規(guī)定，但是許多地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定，小區(qū)只有在入住面積達(dá)50%以上或房屋交付滿1-2年，才可召開第一次業(yè)主大會(huì)。毫無疑問，第一次業(yè)主大會(huì)的召開表明小區(qū)被銷售出去了，有真正意義上的業(yè)主。②規(guī)定兩年，主要是為了和訴訟時(shí)效制度相銜接。假使項(xiàng)目公司存在違約行為，業(yè)主大會(huì)可以在訴訟時(shí)效時(shí)及時(shí)追究。其次，項(xiàng)目公司清算時(shí)，必須在銀行開立專門賬戶，存入一筆保證金，于一定年限屆滿后，才可動(dòng)用。這是為了保障另外50%業(yè)主的利益。
（3）現(xiàn)行社會(huì)保障機(jī)制保障程度不夠深入，貧困業(yè)主無力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，我們建議進(jìn)一步深化住房救濟(jì)與福利制度，將物業(yè)管理費(fèi)納入住房社會(huì)保障制度來考慮。我們知道，貧困業(yè)主沒有繳付物業(yè)費(fèi)，不是不愿意，而是無能力，因此從現(xiàn)有物業(yè)管理法律機(jī)制內(nèi)部無法解決該問題。要解決這個(gè)問題，就要從社會(huì)保障的角度予以考慮，政府對(duì)于低保戶業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼。具體來說，政府按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶數(shù)，減輕地方稅收或直接對(duì)物業(yè)管理者進(jìn)行撥款。
3物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的程序法機(jī)制
物業(yè)管理者無法收取物業(yè)管理費(fèi)還存在程序法上的原因：現(xiàn)行的仲裁方式、普通程序、簡(jiǎn)易程序及支付令程序不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求，有必要引入小額程序解決物業(yè)管理費(fèi)的收取問題。從全國(guó)各地物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，絕大部分每年只有幾百元，對(duì)于中等收入的業(yè)主來說，這筆費(fèi)用不高。但從物業(yè)管理公司的角度來看，由于住戶人數(shù)多，那么物業(yè)管理費(fèi)的總額則非常巨大，故物業(yè)管理公司必定通過各種方式維護(hù)自己的合同權(quán)益。
第一，物業(yè)管理公司可以約定仲裁方式解決。仲裁有一定的優(yōu)點(diǎn)，最為突出的是仲裁實(shí)行一裁終局，這可以避免無謂的時(shí)間消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁決的執(zhí)行取決于人民法院的承認(rèn)；另一方面仲裁的費(fèi)用過高，在雙方皆有過錯(cuò)的情況下，物業(yè)管理公司雖可追討到部分物業(yè)管理費(fèi)，但支出的仲裁費(fèi)用很可能使其得不償失。
第二，民事訴訟普通程序和簡(jiǎn)易程序所需時(shí)間太長(zhǎng)，對(duì)于物業(yè)管理公司、業(yè)主以及整個(gè)社會(huì)來說都不利。物業(yè)管理費(fèi)對(duì)于業(yè)主來說是小額的，但普通程序和簡(jiǎn)易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對(duì)判決結(jié)果不滿，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會(huì)的利益。英美法上有句法諺——“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業(yè)管理費(fèi)，原被告雙方要經(jīng)受二級(jí)法院的審判，而法官助理及法官要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫判決，這對(duì)于社會(huì)來說太過浪費(fèi)了。
第三，民事訴訟特別程序中的支付令程序亦不能解決問題。按照民事訴訟法規(guī)定，如雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經(jīng)過一定時(shí)間后，申請(qǐng)人可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。但支付令有一個(gè)致命的弱點(diǎn)——只要被申請(qǐng)人在法定時(shí)間內(nèi)提出異議，支付令就失效，而法院對(duì)被申請(qǐng)人的異議只是形式審查。
綜合上述分析，我們認(rèn)為有必要采用小額程序來解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛。從國(guó)外小額程序的運(yùn)行來看，其對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)糾紛的解決卓有成效。
首先，小額程序?qū)υV訟標(biāo)的有法律關(guān)系性質(zhì)或金額的限制。就法律關(guān)系性質(zhì)來說，僅限于幾種簡(jiǎn)單明了的關(guān)系，比如簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系等；就金額來說，爭(zhēng)議金額不能超過特定數(shù)額。物業(yè)管理費(fèi)糾紛是十分簡(jiǎn)單的合同糾紛，且金額很小。
其次，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關(guān)系的簡(jiǎn)單化。我們知道，業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的理由是多種多樣的，而實(shí)際上許多理由是由物業(yè)管理者以外的其他主體引起的，當(dāng)然其中也有些理由是由于物業(yè)管理者引起的，這在上文已有分析。由于物業(yè)管理公司不僅僅是一個(gè)以營(yíng)利為目的的企業(yè)，其還擔(dān)負(fù)許多社會(huì)功能，因此保障其正常運(yùn)行也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，因此我們認(rèn)為在物業(yè)管理費(fèi)收取糾紛中禁止業(yè)主反訴比較妥當(dāng)，如果業(yè)主確實(shí)需要對(duì)物業(yè)管理者追究責(zé)任，則由法院告知其另行。
再次，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取糾紛涉及金額小以一審終審方式解決是相當(dāng)合適的。當(dāng)然需要指出的是，我國(guó)民事訴訟法目前尚未承認(rèn)小額程序，但是隨著民事訴訟法修改進(jìn)程的推進(jìn)，小額程序在我國(guó)的確立勢(shì)在必行，因此在未來的物業(yè)管理費(fèi)收取爭(zhēng)議中適用小額程序是一個(gè)比較理想的選擇。
4結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)于物業(yè)管理者來說是一件非常無奈的事情，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)無法維持，內(nèi)部人員的個(gè)人價(jià)值和社會(huì)價(jià)值均無法實(shí)現(xiàn)；對(duì)于國(guó)家來說是一件很苦惱的事情，因?yàn)閲?guó)家交給物業(yè)管理者的社會(huì)職能無法實(shí)現(xiàn)，而同時(shí)物業(yè)管理者又不斷伸手向國(guó)家要求補(bǔ)貼。因此，解決這個(gè)問題已迫在眉睫。從法律角度而言，我們應(yīng)當(dāng)下功夫、花時(shí)間認(rèn)清造成這種社會(huì)現(xiàn)象的根源，并且從實(shí)體法和程序法兩個(gè)層面來解決問題。
物業(yè)管理費(fèi)范文2
關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)；核定方法
高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)項(xiàng)目，面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是學(xué)生和廣大的教職員工，兼有服務(wù)和教育的雙重屬性。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理的改革也初步成形，許多高校采取的都是內(nèi)部按模擬法人的方式進(jìn)行物業(yè)管理，即學(xué)校成立后勤服務(wù)公司，下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)部。為了充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理人員的積極性，為高校的快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的環(huán)境，許多高校根據(jù)各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合學(xué)校的實(shí)際情況，制定物業(yè)管理的系列文件和規(guī)定，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾及服務(wù)質(zhì)量等，物業(yè)公司（或中心）通過管理和服務(wù)來獲得效益。如何制定合理的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司（或物業(yè)部）與學(xué)校的雙贏，是學(xué)校必須面對(duì)的一個(gè)難題。
一、三種學(xué)校現(xiàn)行的物業(yè)管理費(fèi)核定方法介紹與分析
方法1： 通過核定每平方米每年保潔需要的人工費(fèi)、勞動(dòng)補(bǔ)貼、勞保工具和衛(wèi)生材料費(fèi)、管理費(fèi)乘以服務(wù)面積來確定物業(yè)管理費(fèi)總額（不包含學(xué)生公寓）。學(xué)生公寓物業(yè)服務(wù)費(fèi)按服務(wù)學(xué)生人數(shù)乘以生均標(biāo)準(zhǔn)來確定。
方法1在臨時(shí)工工資變化不大，物價(jià)較為平穩(wěn)的年代是非常科學(xué)的，但是近年來，受臨時(shí)工最低工資標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)上漲和物價(jià)上漲等因素的影響，每平方米每年保潔所需要的人工費(fèi)、勞動(dòng)補(bǔ)貼、勞保工具和衛(wèi)生材料費(fèi)、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定，另外，以陜西省為例，臨時(shí)工最低工資標(biāo)準(zhǔn)在2010年上調(diào)了2次，2011年上調(diào)了1次，2012年上調(diào)了1次，臨時(shí)工工資每上調(diào)一次，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就得重新核定一次，核定工作難度很大。此外，學(xué)生公寓服務(wù)費(fèi)是按服務(wù)學(xué)生人數(shù)和生均標(biāo)準(zhǔn)來確定的，也是以學(xué)生人數(shù)較為穩(wěn)定，臨時(shí)工工資標(biāo)準(zhǔn)變化不大的為假設(shè)前提的，當(dāng)學(xué)生人數(shù)的變化大幅減少，清潔工的人數(shù)可以減少，但是門衛(wèi)、公寓管理員的人數(shù)是無法減少的，再加之臨時(shí)工最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上漲，這些變化都需要重新核定生均標(biāo)準(zhǔn)。綜合以上因素，方法1因?yàn)椴僮麟y度大，已經(jīng)很難適應(yīng)社會(huì)的變化和高校發(fā)展的需要，必將被新的方法所代替。
方法2：以服務(wù)面積來核定服務(wù)人員的方法，具體介紹如下：負(fù)責(zé)室內(nèi)清掃的人員按人均1：1000平方米計(jì)算，負(fù)責(zé)室外清掃的人員按人均1：6000平方米計(jì)算，綠化養(yǎng)護(hù)人員按人均1：7000平方米計(jì)算；門衛(wèi)人數(shù)按核定人數(shù)計(jì)算。管理人員按臨時(shí)工數(shù)合計(jì)1：10計(jì)算。臨時(shí)工工資按當(dāng)?shù)嘏R時(shí)工最低工資標(biāo)準(zhǔn)核定，管理人員月工資標(biāo)準(zhǔn)1000元核定。管理費(fèi)按工資總額的3%計(jì)算，其他綜合因素按工資總額的10%計(jì)算，維修費(fèi)、材料費(fèi)按核定數(shù)計(jì)算。
與方法1相比，方法2以面積確定人數(shù)，在校園服務(wù)面積固定的情況下，臨時(shí)工人數(shù)是相對(duì)穩(wěn)定的，這樣即使臨時(shí)工工資最低標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，只需要在核定人數(shù)基礎(chǔ)上追加相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)即可，不需要再重新核定標(biāo)準(zhǔn)。不足的方面就是當(dāng)臨時(shí)工工資持續(xù)上漲，且上漲幅度較大時(shí)，學(xué)校需要支付的管理費(fèi)和其他綜合因素費(fèi)用增長(zhǎng)過快，與實(shí)際支出嚴(yán)重不符，增加了學(xué)校的負(fù)擔(dān)。
方法3：總額包干的方法，即在往年支出的基礎(chǔ)上確定今年的物業(yè)管理費(fèi)總額，比如說500萬(wàn)。
相信采取方法3的高校一定也是在實(shí)際情況的基礎(chǔ)上制定的包干經(jīng)費(fèi)，只是方法3過于簡(jiǎn)單，遇到臨時(shí)工最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)或物價(jià)上漲等情況，在調(diào)整預(yù)算時(shí)存在較大難度，很可能與實(shí)際支出之間產(chǎn)生較大的偏差。
二、物業(yè)管理費(fèi)核定方法的具體應(yīng)用及改進(jìn)研究
筆者認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)核定應(yīng)建立在學(xué)校實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，由于高校規(guī)模不同，物業(yè)服務(wù)范圍不同，物業(yè)服務(wù)人員結(jié)構(gòu)不同，各學(xué)校可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，進(jìn)行測(cè)算，找出適合自己學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)。以某校為例，該校最初采用的是方法1，為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，在方法2的基礎(chǔ)上結(jié)合學(xué)校自身的情況進(jìn)行了測(cè)算和改進(jìn)。具體步驟如下：
（一）確定測(cè)算的依據(jù)
1、確定服務(wù)面積。物業(yè)服務(wù)的面積具體包括學(xué)生公寓清掃面積、教學(xué)樓等其他室內(nèi)清掃面積、室外清掃面積、綠化管護(hù)面積。
2、后勤公司物業(yè)崗位設(shè)置數(shù)。通過崗位設(shè)置數(shù)，統(tǒng)計(jì)出清掃人員、綠化人員、門衛(wèi)和其他人員各有多少人，其中正式工和臨時(shí)工各有多少人。
3、后勤物業(yè)管理費(fèi)近三年實(shí)際支出情況。為了新方案的順利開展，測(cè)算方案的結(jié)果以不低于實(shí)際支出數(shù)為準(zhǔn)。
4、按原協(xié)議應(yīng)支付的經(jīng)費(fèi)總額。
（二）物業(yè)管理費(fèi)核定
根據(jù)學(xué)校的實(shí)際情況，將物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算分為三部分：臨時(shí)工工資、正式工人員經(jīng)費(fèi)和運(yùn)行保障經(jīng)費(fèi)（包括維修費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)等），三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)相加即為應(yīng)支付給物業(yè)公司（或物業(yè)部）的物業(yè)管理費(fèi)總額。
1、臨時(shí)工人數(shù)的確定和經(jīng)費(fèi)的確定
臨時(shí)工具體可以分為，清掃人員、綠化人員、門衛(wèi)、公寓管理員、洗衣工等。清掃和綠化人員是和服務(wù)面積直接相關(guān)的，可以根據(jù)清掃和綠化面積以及崗位聘任數(shù)倒算，找出適合學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)，比如：公寓清掃面積為45，690平方米，原核定崗位數(shù)位66人，倒算標(biāo)準(zhǔn)約為1：700平方米，教室等其他室內(nèi)清掃面積為69，799平方米，原核定崗位數(shù)為62人，倒算出標(biāo)準(zhǔn)約為1：1100平方米，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，以后再有新的面積增加，可直接根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)核定臨時(shí)工人數(shù)。門衛(wèi)數(shù)可以根據(jù)樓宇的數(shù)量來核定。公寓管理員、洗衣工等其他人員人數(shù)基本是固定的，可按崗位數(shù)來核定。
臨時(shí)工人數(shù)確定后，我們可以大致測(cè)算出所需支付費(fèi)臨時(shí)工工資。為什么說大致呢？因?yàn)樵趯?shí)際工作中，由于對(duì)臨時(shí)工的要求不同，所支付的工資標(biāo)準(zhǔn)也是不同的，部分臨時(shí)工的工資標(biāo)準(zhǔn)略高于最低工資標(biāo)準(zhǔn)。這就需要我們?cè)跍y(cè)算完以后，與實(shí)際支出數(shù)進(jìn)行對(duì)照，找出一個(gè)合適的比例，將臨時(shí)工工資總額適度上浮以適應(yīng)實(shí)際的需求。
2、正式工人數(shù)及人員經(jīng)費(fèi)的確定
正式工以后勤公司實(shí)際安排的為準(zhǔn)。方法2中并沒有單獨(dú)提到正式工，但是在測(cè)算的過程中，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，正式工人員經(jīng)費(fèi)是一個(gè)不能回避的問題，因?yàn)榘凑崭咝Ｄ壳暗膫€(gè)人收入水平，后勤正式工的待遇要比一般臨時(shí)工的高很多。如果簡(jiǎn)單的按每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)來核定是不能滿足實(shí)際需求的，為了足額發(fā)放正式工經(jīng)費(fèi)，這部分經(jīng)費(fèi)勢(shì)必要從物業(yè)管理的其他經(jīng)費(fèi)中出，與其如此，不如將正式工的人員經(jīng)費(fèi)由學(xué)校全額承擔(dān)，在保障正式工的利益的同時(shí)，使他們可以輕裝上陣，盡心盡力的做好物業(yè)服務(wù)工作。
3、物業(yè)管理運(yùn)行保障經(jīng)費(fèi)的確定
在此，筆者將除人員經(jīng)費(fèi)外，與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)稱為物業(yè)管理運(yùn)行保障經(jīng)費(fèi)。在方法2中，這部分經(jīng)費(fèi)是分為了管理費(fèi)、其他綜合因素、維修費(fèi)、材料費(fèi)，每一項(xiàng)都有不同的核定標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)，管理費(fèi)、維修費(fèi)、材料費(fèi)等每年的支出并不十分均衡，以材料費(fèi)為例，某校物業(yè)管理材料費(fèi)2010年支出32萬(wàn)元，2011年支出44萬(wàn)元，2012年預(yù)計(jì)支出25萬(wàn)元，以上數(shù)據(jù)沒有任何規(guī)律可言，所以要核定出標(biāo)準(zhǔn)有很大的難度。筆者認(rèn)為，對(duì)于運(yùn)行保障經(jīng)費(fèi)可以采用方法3來，即對(duì)后勤物業(yè)管理運(yùn)行保障經(jīng)費(fèi)支出總額采用包干的方式來確定。一方面，學(xué)校測(cè)算的目的在于確定經(jīng)費(fèi)撥款總額，經(jīng)費(fèi)的使用權(quán)在物業(yè)公司（或物業(yè)部），學(xué)校沒有必要將管理費(fèi)、維修費(fèi)、材料費(fèi)等預(yù)算細(xì)分，另一方面，學(xué)校采取總額包干控制，有利于調(diào)動(dòng)后勤自主理財(cái)?shù)姆e極性，降低物業(yè)管理的成本。隨著物價(jià)的上漲，可以根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)對(duì)包干經(jīng)費(fèi)的總額按年度進(jìn)行調(diào)整。
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物業(yè)管理費(fèi)范文3
一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式及其存在的不足
目前，我市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是《沈陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定實(shí)行辦法》（沈價(jià)發(fā)[1999]202號(hào)）。《辦法》確定了“按質(zhì)論價(jià)”、“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，將住宅分為普通住宅、中檔住宅和高檔住宅，針對(duì)每檔住宅采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，中檔住宅四個(gè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該文件的出臺(tái)對(duì)當(dāng)時(shí)我市物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的提高起到了積極的作用，規(guī)范了物業(yè)管理的收費(fèi)行為。但在幾年的實(shí)際操作中，反映出一些不足，突出表現(xiàn)在一是標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)，過多依據(jù)建設(shè)硬件的檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，忽視了軟件服務(wù)，沒有將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。二是透明度不高，業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定不十分清楚，實(shí)踐中，一些小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為如此之高的物業(yè)費(fèi)卻得不到等值得物業(yè)服務(wù)不愿再繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)，出現(xiàn)欠交甚至拒交的情況，收費(fèi)率的下降，久而久之導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也下降，形成惡性循環(huán)。三是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)造成糾紛形成的投訴，主管部門缺乏有效的處理辦法。四是相應(yīng)規(guī)章滯后，非訴訟階段的糾紛投訴處理缺乏操作性強(qiáng)的地方法規(guī)。
二、建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及糾紛投訴處理機(jī)制的方案
1、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立方案
為有效解決好目前我市的收費(fèi)體制問題，應(yīng)建立實(shí)行“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所謂“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，業(yè)主可依據(jù)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選擇自己能接受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支出相應(yīng)費(fèi)用。通過該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)制度，讓業(yè)主明白價(jià)格的組成方式，真正做到明明白白消費(fèi)，明明白白交費(fèi)。
采用“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)計(jì)算和分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)是關(guān)鍵，物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方圍繞共有物業(yè)的運(yùn)行、維護(hù)、管理而發(fā)生的物化勞動(dòng)以及相應(yīng)管理收益的補(bǔ)償，它是由管理費(fèi)支出和物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)酬組成。我市物業(yè)管理實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)依據(jù)的不足和管理費(fèi)支出成本的不透明是造成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)收獲傭金過高，服務(wù)質(zhì)量卻很低劣的主要原因。這就要求物業(yè)公司公布定價(jià)依據(jù)，加大成本支出的透明度，定期、不定期的公開支出項(xiàng)目、具體金額，讓業(yè)主充分享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主對(duì)某項(xiàng)費(fèi)用收取、支出存在較大異議的，可會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)指定具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。確定合理的物業(yè)管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，積極探索科學(xué)的分?jǐn)偡绞健Ｄ壳埃飿I(yè)管理費(fèi)的分?jǐn)傆幸韵聨讉€(gè)模式一是物業(yè)管理方按照物業(yè)管理方按照業(yè)主要求和共有物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和管理的需要測(cè)算出管理費(fèi)，再按業(yè)主擁有的物業(yè)面積（包括分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)偂６菍⒐芾碣M(fèi)劃分為項(xiàng)如治安費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)等事先確定標(biāo)準(zhǔn)，再由業(yè)主按時(shí)交納即“以項(xiàng)核定、按項(xiàng)收取”。三是按業(yè)主擁有物業(yè)面積大小將物業(yè)分為大、中、小戶分別確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再由業(yè)主定時(shí)定額交納即“以戶定額、按戶收取”。四是按物業(yè)管理需要，先由管理方墊付費(fèi)用，然后按戶或室內(nèi)面積分?jǐn)偨o業(yè)主即費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ渲校谝环N分?jǐn)偡绞绞禽^為廣泛采用的方式，但這種按業(yè)主專有物業(yè)面積分?jǐn)偡绞脚c物業(yè)管理費(fèi)本質(zhì)相悖。因業(yè)主共同擁有共有物業(yè)的所有權(quán)其享有的權(quán)利、義務(wù)是對(duì)等的。
2、投訴處理機(jī)制的建立方案
任何一個(gè)民事糾紛發(fā)生后都可以采用協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟四個(gè)途徑解決，物業(yè)管理糾紛當(dāng)然也不例外。這里所講的投訴處理機(jī)制的建立主要是非訴訟階段的糾紛處理機(jī)制的建立。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)不達(dá)標(biāo)或業(yè)主無故欠費(fèi)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司可向消協(xié)、社區(qū)、小區(qū)辦、直至相關(guān)行政主管部門投訴，接到投訴的部門及時(shí)對(duì)投訴情況進(jìn)行處理。屬物業(yè)公司服務(wù)不到位的，應(yīng)在相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目中按比例給相關(guān)業(yè)主賠償，以約束物業(yè)企業(yè)，加強(qiáng)管理，努力提高服務(wù)水平。
為了使投訴者有章可循，處理者有法可依，應(yīng)盡快制定《沈陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》等地方性法規(guī)。《辦法》應(yīng)詳細(xì)規(guī)定受理投訴的機(jī)構(gòu)及其職權(quán)、投訴的形式、受理的條件、處理的期限、處理結(jié)論的效力等。
三、實(shí)現(xiàn)方案的對(duì)策
1、“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立和《沈陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》的實(shí)行是關(guān)系到廣大業(yè)主和大量物業(yè)公司切身利益的事，也是當(dāng)前我市物業(yè)管理中必須解決且必須解決好的一個(gè)實(shí)體上的問題和一個(gè)程序上的問題。該方案的制定實(shí)施，應(yīng)廣泛征求意見，組織專家進(jìn)行方案論證和各方聽證。
2、物業(yè)管理費(fèi)是維系小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱，不能正常收繳或收繳率較低不僅影響小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)甚至影響到物業(yè)公司的生存，基于此，當(dāng)出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)，物業(yè)公司均會(huì)采取各種各樣的方法進(jìn)行催繳，甚至采取過激手段。尤其在物業(yè)公司服務(wù)首先不到位情況下，這樣做更激化矛盾，致使糾紛增多、糾紛升級(jí)，也給行政主管部門處理糾紛帶來難度。為減少上述現(xiàn)象的發(fā)生應(yīng)對(duì)物業(yè)公司法定代表人和經(jīng)理人定期進(jìn)行法律、法規(guī)的培訓(xùn)尤其是物業(yè)管理法規(guī)的專項(xiàng)培訓(xùn)。
物業(yè)管理費(fèi)范文4
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費(fèi)；原因；策略
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0080-01
一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的原因分析
1.1 房屋質(zhì)量問題
物業(yè)管理行業(yè)誕生于房地產(chǎn)企業(yè)，因此，物業(yè)管理行業(yè)很大程度上依賴于房地產(chǎn)開發(fā)商及建設(shè)單位。但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)重視前期建設(shè)、輕視后期服務(wù)，重視房屋銷售、輕視售后管理，導(dǎo)致工程質(zhì)量差強(qiáng)人意、配套設(shè)施不健全等弊端全部在業(yè)主人住后暴漏出來了。業(yè)主就會(huì)把房屋質(zhì)量的問題歸咎到物業(yè)身上，以拒交、拖欠物業(yè)管理費(fèi)作為對(duì)抗。
1.2 物業(yè)管理水平有限
以為業(yè)主服務(wù)為根本、以提高服務(wù)質(zhì)量為核心是物業(yè)管理的內(nèi)在生命力所在。然而縱觀目前的物業(yè)管理，幾乎都將服務(wù)二字的內(nèi)涵拋之腦后，以管理者的身份標(biāo)榜自己。因此，物業(yè)管理普遍存在服務(wù)水平落后，難以滿足業(yè)主需求的弊病。重管理、輕服務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)責(zé)任問題時(shí)，則是一味地推卸責(zé)任，對(duì)自己服務(wù)行業(yè)的定位非常模糊，引起廣大業(yè)主的不滿。
1.3 機(jī)制體制不健全
完善的法律體系是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，健全的機(jī)制體制是企業(yè)發(fā)展的后盾。改革開放以后，我國(guó)法律體系的建設(shè)逐漸走向正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化。但是就物業(yè)管理方面的法律法規(guī)來看，物業(yè)管理?xiàng)l例中存在的法律空白極為明顯，在如何協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)三者之間的矛盾上，心有余力不足。并且國(guó)家對(duì)物業(yè)管理的控制停留在宏觀層面上，各地制定的地方法規(guī)常常與國(guó)家相關(guān)條例沖突，為物業(yè)變相征收管理費(fèi)提供給了可乘之機(jī)。
不健全的機(jī)制環(huán)境導(dǎo)致了物業(yè)管理目前出現(xiàn)的混亂局面，比如物業(yè)的誕生基本是由開發(fā)商而不是業(yè)主自行選擇，這樣誕生的物業(yè)管理到底是為業(yè)主服務(wù)還是為開發(fā)商服務(wù)值得深思。再者，關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用這方面的法律規(guī)定非常模糊，導(dǎo)致物業(yè)管理方面大呼收費(fèi)難，而相反地業(yè)主們則普遍反映收費(fèi)貴。
二、解決收費(fèi)難、收費(fèi)亂的策略探討
2.1 建立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，完善月付物管費(fèi)體制
資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制以生產(chǎn)屬性為基準(zhǔn)，可以在一定程度內(nèi)取代建立在消費(fèi)屬性上的月付物管費(fèi)體制。對(duì)住戶來說，不同的物業(yè)管理就是不同的生活模式，要解決物管費(fèi)征收困難的難題，就不應(yīng)該將物管費(fèi)放在房屋建設(shè)的末端來看待，而是應(yīng)當(dāng)其放在物業(yè)建設(shè)和房產(chǎn)建設(shè)的初期。根據(jù)物業(yè)的檔次、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格合理劃分收費(fèi)區(qū)間，以資產(chǎn)效益代替收費(fèi)水準(zhǔn)，并借助資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)招標(biāo)、投標(biāo)的方式聘請(qǐng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)費(fèi)的征收工作實(shí)施專業(yè)化的服務(wù)。
2.2 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，完善物業(yè)法規(guī)建設(shè)
要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理的不斷發(fā)展壯大。物業(yè)管理法應(yīng)該就如何緩解、協(xié)調(diào)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)方面的利益關(guān)系做出明確的解釋。政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性競(jìng)爭(zhēng)來提高行業(yè)的整體水平。
2.3 建立物管費(fèi)取費(fèi)方案和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)制度
制定物管服務(wù)和物管費(fèi)用征收方案是一個(gè)極具專業(yè)性的工作，業(yè)主在選擇物業(yè)公司的時(shí)候就已經(jīng)對(duì)物業(yè)的管理方案和物管費(fèi)的征收體系有了初步了解。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在政府相關(guān)部門的調(diào)控指導(dǎo)下建立完善詳盡的物管費(fèi)收取方案和收費(fèi)表準(zhǔn)評(píng)價(jià)制度，建立全面的物管費(fèi)評(píng)價(jià)專家?guī)欤谕稑?biāo)、招標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)物管費(fèi)實(shí)施可行性評(píng)價(jià)，并對(duì)業(yè)主提供更詳細(xì)的物管費(fèi)征收、咨詢、評(píng)估、研究服務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的信任度。
2.4 以按月足額繳納費(fèi)用為保底
在一些檔次規(guī)格都很高的小區(qū)，業(yè)主普遍不希望將物業(yè)用于生產(chǎn)性的經(jīng)營(yíng)開發(fā)；而相反，在配套建設(shè)較差的小區(qū)，物業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性價(jià)值又太低。這兩種小區(qū)的物業(yè)管理要想實(shí)現(xiàn)其物管目標(biāo)，就必須按物管方案要求的費(fèi)用水準(zhǔn)向業(yè)主足額收取。對(duì)中低檔的小區(qū)，普遍經(jīng)驗(yàn)是政府相關(guān)部門或市場(chǎng)籌資等對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)模改化后再實(shí)施物業(yè)管理，這樣物管收費(fèi)率才能逐步提高。
2.5 促進(jìn)物業(yè)管理向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)化
只有加強(qiáng)物業(yè)管理股權(quán)化才能解決物業(yè)公司資金不足的狀況。股權(quán)化是企業(yè)邁向市場(chǎng)化的一個(gè)重要手段。政府對(duì)物業(yè)的管理逐漸加強(qiáng)，讓我們了解到由社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)和收取費(fèi)用是這個(gè)產(chǎn)業(yè)必然的發(fā)展方向。
管理公司與小區(qū)業(yè)主不再是行政管理關(guān)系，現(xiàn)如今屬于經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系，只有解除取消對(duì)物業(yè)管理不力的約束力才能真正保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理費(fèi)用的收支將采取公開化，物業(yè)管理企業(yè)將安排工作人員與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
物業(yè)管理費(fèi)范文5
甲方：______購(gòu)物中心發(fā)展管理有限公司(管理服務(wù)者)
乙方：_______(業(yè)主/物業(yè)使用人)身份證號(hào)：________
為了維護(hù)_________廣大經(jīng)營(yíng)者的共同利益、正常的經(jīng)營(yíng)管理秩序和商譽(yù)，統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《____市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》、《____市物業(yè)管理辦法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定特簽訂本協(xié)議，甲、乙雙方共同遵守執(zhí)行。
一、甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)
（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)
1．甲方享有對(duì)_________實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理的權(quán)利，對(duì)管理范圍的場(chǎng)地、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安消防、經(jīng)營(yíng)秩序及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等事務(wù)全權(quán)實(shí)施管理，維護(hù)_________的正常運(yùn)行。
2．依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，制定和修改_________的各項(xiàng)規(guī)章制度。
3．甲方享有依法向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施維修基金，經(jīng)營(yíng)行為保證金、公共能源及相關(guān)費(fèi)用等權(quán)利。乙方不按規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)向乙方收取每逾期一天3‰的滯納金，逾期20天不繳納的，甲方不再有義務(wù)提供各種管理服務(wù)，對(duì)所欠費(fèi)用可采取催繳和強(qiáng)制措施，直至訴諸法律。
4．尊重乙方自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，不干涉乙方正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)。
5．有權(quán)采取各種有效措施制止違反國(guó)家法律、政策和經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議之行為。
6．在不影響整體經(jīng)營(yíng)布局的情況下，可利用部分空地、墻面等處從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益用于市場(chǎng)推廣。
7．依法行使政府職能部門委托的權(quán)利，接受行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，接受業(yè)主/物業(yè)使用人對(duì)制度執(zhí)行情況的監(jiān)督，聽取合理化建議和意見，不斷改進(jìn)工作。
8．甲方可委托專業(yè)物業(yè)管理公司從事部分物業(yè)管理工作。
（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)
1．依法享有在《商品房買賣合同》中約定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的依法自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，服從甲方統(tǒng)一管理及整體的業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，自覺配合甲方組織的促銷活動(dòng)，維護(hù)_________的整體形象。
2．自覺遵守_________的各項(xiàng)規(guī)章制度、辦法和規(guī)定，按時(shí)足額向甲方繳納物業(yè)管理費(fèi)及各種相關(guān)費(fèi)用。
3．嚴(yán)格遵守執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，保護(hù)消費(fèi)者的利益，執(zhí)證經(jīng)營(yíng)，依法納稅、交繳工商行政管理費(fèi)。
4．積極參加甲方組織的消防演練和培訓(xùn)，確保經(jīng)營(yíng)區(qū)域的消防安全，并承擔(dān)相應(yīng)的消防責(zé)任。
5．對(duì)經(jīng)營(yíng)銷售的商品自覺建立質(zhì)量保證體系，確保銷售商品不損害消費(fèi)者的利益。
6．對(duì)店鋪承租人、使用人及訪客等違反_________管理制度所造成的損失、損害等承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
7．自覺配合甲方做好日常事務(wù)管理工作和宣傳教育、文化工作。
8．業(yè)主出租商鋪時(shí)，應(yīng)事先以書面的形式通知甲方，與甲方簽定《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，在與甲方簽訂該協(xié)議前，一切責(zé)任仍屬乙方責(zé)任。
9．承擔(dān)由乙方行為引起的一切民事責(zé)任。
二、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及交納辦法
（一）裝修保證金
乙方如需要對(duì)店鋪進(jìn)行裝修（租賃者需征得業(yè)主同意），必須按_________《業(yè)主/物業(yè)使用人裝修守則》規(guī)定，繳納裝修保證金，裝修需經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后方可無息退還裝修保證金給乙方。
（二）物管費(fèi)
按元/平方米/月（按建筑面積收取）每季度支付一次，提前15日收取。
（三）自用水、電費(fèi)按乙方自掛表抄數(shù)收取獨(dú)立上繳；公共能源費(fèi)按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用根據(jù)經(jīng)營(yíng)建筑面積比例據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?shí)行月計(jì)交繳。
（四）市場(chǎng)推廣費(fèi)
根據(jù)實(shí)際需要，由甲方制定推廣、促銷方案，甲方代收的推廣費(fèi)全部用于_________整體的營(yíng)銷推廣。計(jì)元/平方米/月（按建筑面積收取）。
（五）空調(diào)使用費(fèi)
除乙方獨(dú)立安裝使用的情況外，由甲方根據(jù)空調(diào)使用當(dāng)月總費(fèi)用結(jié)合乙方場(chǎng)地面積大小，按比例收取。
（六）其他費(fèi)用按相關(guān)規(guī)定辦理。
三、雙方約定遵守的市場(chǎng)管理公約
（一）經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)行為的管理約定：
第一條 乙方必須遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和________的各項(xiàng)管理規(guī)定。商品明碼標(biāo)價(jià)，亮證亮照經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)禁經(jīng)銷假冒偽劣商品和違禁物品。
第二條 乙方承諾接受甲方管理人員的監(jiān)督、檢查，不得擾亂市場(chǎng)秩序。
第三條 乙方因商品質(zhì)量問題與顧客發(fā)生的糾紛，需按《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》、《____市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行協(xié)商解決，不得與顧客發(fā)生爭(zhēng)吵、打架等行為，遇到糾紛時(shí)應(yīng)主動(dòng)妥善解決，協(xié)商不成應(yīng)與對(duì)方到相關(guān)部門或甲方協(xié)調(diào)處理。
第四條 乙方必須遵守《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《____市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)。做到文明經(jīng)商、禮貌待客，嚴(yán)禁強(qiáng)買強(qiáng)賣、欺行霸市，維護(hù)_________的整體信譽(yù)。
第五條 不得有使用大音量音響設(shè)備或高聲叫賣、張貼、追逐、打鬧、玩弄電梯等影響他人正常經(jīng)營(yíng)和玩弄公共財(cái)物的行為。
第六條 不得有打牌、下棋、睡覺、酗酒、劃拳，以及赤膊等不文明行為。
第七條 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地以店鋪門口為界，禁止在界外陳列商品，擺放商品展示模特兒（架）等任何物品，禁止任何占道行為。
第八條 嚴(yán)格遵守規(guī)定營(yíng)業(yè)時(shí)間，按時(shí)開門營(yíng)業(yè)，并遵循：
1．未經(jīng)甲方同意不得遲開門和早關(guān)門；
2．不得擅自中途或提前關(guān)門停業(yè)（超過3小時(shí)按歇業(yè)1天處理）；
3．不得擅自歇業(yè)。
第九條 乙方須遵守行業(yè)規(guī)定，嚴(yán)格維護(hù)全體業(yè)主/物業(yè)使用人的共同利益，不得詆毀其他商戶。
第十條 乙方的電話、傳呼、手機(jī)號(hào)及通訊地址等聯(lián)系方式因申報(bào)內(nèi)容不實(shí)或變化后未及時(shí)告知甲方而造成的一切損失由乙方自行負(fù)責(zé)。若由此給他人造成一切損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十一條 乙方從業(yè)人員應(yīng)按規(guī)定向甲方管理部門申報(bào)，營(yíng)業(yè)期間內(nèi)需佩帶購(gòu)物中心統(tǒng)一的《營(yíng)業(yè)員證》，無證或佩帶他人證件不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)事宜。
第十二條 遵守國(guó)家和甲方有關(guān)變更物業(yè)的規(guī)定，乙方轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、轉(zhuǎn)租、調(diào)換、與他人合用攤位，需征得甲方書面同意并登記備案。
（二）遵守甲方治安、消防管理的各項(xiàng)規(guī)定
第十三條 乙方須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》、《中華人民共和國(guó)消防法》、《中華人民共和國(guó)公安部61號(hào)令》、《____市消防管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)禁在購(gòu)物中心范圍內(nèi)吸煙、動(dòng)用明火及其他影響購(gòu)物中心安全的行為。
第十四條 不得收藏、攜帶管制刀具和易燃易爆危險(xiǎn)物品（汽油、鞭炮等）等違禁物品。禁止打架斗毆、無理取鬧、干擾管理人員工作等行為。
第十五條 乙方捉獲違法分子不得自行處置，應(yīng)及時(shí)通知并移交甲方。
第十六條 嚴(yán)禁偷竊、挪用_________的公共設(shè)施、財(cái)產(chǎn)和他人物品等違法行為。
第十七條 乙方有協(xié)助國(guó)家執(zhí)法人員履行職權(quán)的義務(wù)，不得有阻撓國(guó)家執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)，作偽證等違法行為。
第十八條 乙方必須做好店鋪內(nèi)的防火、防盜、防扒、防騙、防惡性案件和自然災(zāi)害的自防工作，閉市和歇業(yè)時(shí)要收管好貨物并鎖好門窗。閉市后不得私自進(jìn)入購(gòu)物中心取貨，如有特殊情況須進(jìn)入的，應(yīng)當(dāng)由乙方本人辦理相關(guān)手續(xù)后與保安員一同進(jìn)入本店鋪，并迅速離開，不得逗留。
第十九條 嚴(yán)禁私自拆卸或損壞購(gòu)物中心內(nèi)的消防設(shè)施、設(shè)備和各種消防器材。
第二十條 在非火警情況下，未經(jīng)批準(zhǔn)禁止移動(dòng)和使用購(gòu)物中心內(nèi)所有的消防設(shè)施和器材。
第二十一條 嚴(yán)禁在消防卷閘門附近擺放任何物件，嚴(yán)禁圈占消防栓或防火間距、堵塞、防礙消防通道。
（三）對(duì)購(gòu)物中心機(jī)電設(shè)施設(shè)備的管理約定
第二十二條 嚴(yán)禁動(dòng)用送配電及照明設(shè)施，不得私自開關(guān)各電源、動(dòng)力裝置以避免造成損壞。
第二十三條 照明及其他設(shè)施嚴(yán)禁私自拆除、亂拉（接）、更改和增加用電負(fù)荷和線路。
第二十四條 店鋪內(nèi)電器設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)向甲方提出報(bào)修，在甲方的監(jiān)督下進(jìn)行修理或由甲方進(jìn)行修理、更換并按規(guī)定繳納委托維修費(fèi)。
第二十五條 購(gòu)物中心電梯（電扶梯）運(yùn)行時(shí)，需嚴(yán)格遵守“乘坐須知”：
1．未經(jīng)管理部門同意，不得使用客運(yùn)電梯和電扶梯運(yùn)載貨物和其他雜物；
2．電扶梯運(yùn)行期間禁止反向行走、嬉戲和跑躍，停運(yùn)期間禁止行走；
3．14周歲以下的未成年人乘坐電梯須有監(jiān)護(hù)人陪同；
4．乘坐電扶梯時(shí)，頭手身體嚴(yán)禁超出扶梯外，以免發(fā)生事故；
5．禁止向電梯上丟拋包裝箱（袋）等廢棄物，禁止攜帶超長(zhǎng)物（1.5M以上）棍棒、桿等物件乘坐電扶梯；
6．電扶梯運(yùn)行期間，非緊急情況不得擅自使用停止電（扶）梯運(yùn)行按鈕；
7．使用電梯運(yùn)載貨物時(shí)，需聽從電梯操作人員指揮，不得超載，進(jìn)出貨物時(shí)應(yīng)避免損壞電梯的行為。
第二十六條 店鋪內(nèi)預(yù)留的電話線路及附屬設(shè)施，乙方有關(guān)人員不得私自拆、改、挪用甚至偷竊。安裝電話開通后，應(yīng)自覺遵守電信部門的有關(guān)規(guī)定和甲方有關(guān)的專項(xiàng)管理規(guī)定。
第二十七條 乙方電話出現(xiàn)故障，應(yīng)請(qǐng)電信部門維修或向甲方管理人員提出委托維修，不得私自拆修。
第二十八條 空調(diào)運(yùn)行期間，購(gòu)物中心外沿的窗戶需關(guān)閉，乙方不得擅自調(diào)整及用物體擋住進(jìn)出風(fēng)口，確因需要調(diào)整可向甲方管理部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可。
（四）清潔衛(wèi)生管理約定
第二十九條 禁止隨地吐痰，亂扔瓜皮紙屑，亂倒污水，亂扔包裝物、食品盒殘?jiān)扔袚p清潔衛(wèi)生的行為。
第三十條 自覺維護(hù)購(gòu)物中心的環(huán)境衛(wèi)生，依照規(guī)定定時(shí)對(duì)店鋪門、燈箱、柱等處進(jìn)行清潔大掃除。
（五）對(duì)其它方面的管理規(guī)定
第三十一條 甲方對(duì)店鋪的統(tǒng)一裝修和設(shè)施設(shè)備的統(tǒng)一安裝，乙方不得擅自拆卸、增添、移動(dòng)。
第三十二條 開業(yè)后乙方需要對(duì)店鋪進(jìn)行裝修的，需書面提出裝修申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)，在完清手續(xù)后嚴(yán)格按照業(yè)主/物業(yè)使用人《裝修守則》的規(guī)定在閉市后入場(chǎng)進(jìn)行施工并做好防噪處理，不得影響周邊經(jīng)營(yíng)和生活。
第三十三條 因房屋、設(shè)施、設(shè)備等故障必須及時(shí)搶修，需乙方讓出經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地時(shí)，乙方須無條件配合。因城市建設(shè)、市場(chǎng)改造需要拆遷或停止使用場(chǎng)地設(shè)施，乙方須無條件服從配合。
第三十四條 不得擅自撕扯、涂污、毀損甲方設(shè)置的封條、通知、宣傳、告示，不得損壞移動(dòng)各種告示、警示牌、導(dǎo)向牌。
第三十五條 嚴(yán)禁攜帶各種寵物、家禽等進(jìn)出購(gòu)物中心。
第三十六條 乙方依照規(guī)定，須按時(shí)向甲方繳納各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，不得拖欠。
第三十七條 乙方家屬、來訪客人、雇用的臨時(shí)工（如營(yíng)業(yè)員、搬運(yùn)工、保姆等）或乙方店鋪的承租人或使用人違反本協(xié)議規(guī)定的，概由乙方負(fù)全部責(zé)任。
四、違約責(zé)任
第三十八條 凡有違反有關(guān)規(guī)定，乙方須向甲方支付100元-1000違約金并承擔(dān)全額賠償責(zé)任。超過規(guī)定期限加收滯納金（3‰/日），超過三天仍未完清的可由甲方對(duì)乙方攤位采取一切必要的措施。
五、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲、乙雙方簽字后生效，自乙方使用期滿完清有關(guān)手續(xù)退出商場(chǎng)當(dāng)日為止。
六、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決。
七、附則
《裝修守則》、《店鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)范》、《治安消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》為本協(xié)議有效附件具有同等法律效力。
甲方：_____________ 乙方：_____________
代表人簽章：_______ 代表人簽章：_______
聯(lián)系地址：_________ 聯(lián)系地址：_________
郵編：_____________ 郵編：_____________
物業(yè)管理費(fèi)范文6
第二條 本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理單位對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場(chǎng)、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)車場(chǎng)（庫(kù)）等提供社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。
第三條 重慶市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（市）物價(jià)部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。
物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第四條 重慶市物價(jià)局與區(qū)、縣（市）物價(jià)部門對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。
重慶市物價(jià)局的管理職責(zé)是：
（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其他有關(guān)政策規(guī)定；
（二）制定全市管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；
（三）辦理在重慶市工商局登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位和二級(jí)以上（含二級(jí)，下同）的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)；
（四）調(diào)解由重慶市物價(jià)局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。
區(qū)、縣（市）物價(jià)部門的管理職責(zé)是：
（一）辦理所在區(qū)、縣（市）工商行政管理部門登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位在本轄區(qū)二級(jí)以下物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)，并報(bào)重慶市物價(jià)局備案；
（二）對(duì)本轄區(qū)二級(jí)以上物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)審查成本以后，轉(zhuǎn)報(bào)重慶市物價(jià)局審批；
（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反價(jià)格法和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定的價(jià)格違法行為；
（四）調(diào)解在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。
第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。
公共收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：
（一）清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。
（二）綠化物日常維護(hù)管理。對(duì)綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持綠化物生長(zhǎng)良好。
（三）治安管理。設(shè)保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)或樓宇的安全防患和治安管理工作。
（四）維護(hù)公共蓄水池。樓內(nèi)公共蓄水池定期清洗消毒，保證住（用）戶的飲水質(zhì)量。
（五）水電管理。對(duì)配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修，維持設(shè)備正常運(yùn)行。
（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常運(yùn)行。
（八）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
房屋共用部位、公共設(shè)備和設(shè)施的更新改造和重大維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專項(xiàng)維修資金中列支，不包括在公共收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)。
第六條 公共收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國(guó)家政策規(guī)定提取的費(fèi)用；
（二）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；
（三）綠化管理費(fèi)；
（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；
（五）保安費(fèi)；
（六）辦公費(fèi)；
（七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（八）法定稅費(fèi)；
（九）合理利潤(rùn)。
第七條 公共收費(fèi)的管理。
未成立業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的樓宇，公共收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的樓宇，公共收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)根據(jù)物價(jià)部門公布的同類住宅小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理公共收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的水平，通過簽定合同協(xié)商議定。
物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準(zhǔn)（含經(jīng)管委會(huì)協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)，均應(yīng)到物價(jià)部門領(lǐng)取收費(fèi)許可證，公開懸掛由物價(jià)部門核發(fā)的《重慶市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌》。收費(fèi)人員收取物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)佩戴收費(fèi)工作標(biāo)志，填寫用戶所持的《重慶市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)記錄手冊(cè)》，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第八條 物業(yè)管理公共收費(fèi)中的公共設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費(fèi)和據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓盟㈦娰M(fèi)由使用人交納。
按房改政策出售的公房，其公共設(shè)施設(shè)備及房屋本體公共部位的維修按房改策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條 由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費(fèi)必須按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓脭?shù)量必須是總表與各分表之間的差額。
第十條 特約服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
第十一條 物業(yè)管理單位為確保房屋主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)備、設(shè)施不受損壞，向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取的裝修保證金，在裝修完畢經(jīng)驗(yàn)收房屋主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)備、設(shè)施未受損壞，裝修保證金必須如數(shù)退還。若損壞，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
裝修產(chǎn)生的建筑垃圾棄土清運(yùn)傾倒費(fèi)由雙方協(xié)商議定。
第十二條 物業(yè)管理單位在取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后半月內(nèi)應(yīng)向物價(jià)部門申報(bào)，登記備案。
由重慶市工商行政管理部門登記注冊(cè)的向重慶市物價(jià)局申報(bào)登記備案，其余向當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（市）物價(jià)部門申報(bào)登記備案。
第十三條 物業(yè)管理單位申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)須提供以下資料：
（一）工商部門核準(zhǔn)登記注冊(cè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；
（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準(zhǔn)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件；
（三）小區(qū)或樓宇管理辦法和房屋使用公約；
（四）物業(yè)管理公共收費(fèi)申報(bào)表和物業(yè)管理服務(wù)公共費(fèi)構(gòu)成的詳細(xì)分析說明；
（五）已入住的小區(qū)或樓宇應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或管委會(huì)對(duì)收取物管費(fèi)的意見。
第十四條 物價(jià)部門審批物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費(fèi)用，又要考慮住（用）戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類型的物業(yè)情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除本辦法允許收取的費(fèi)用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)努力提高服務(wù)質(zhì)量，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
第十六條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)張貼在住宅小區(qū)（或樓宇）的醒目位置，并將各項(xiàng)收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人和使用人公布，接受管委會(huì)和住戶監(jiān)督。
第十七條 依法成立的業(yè)主管委會(huì)可依據(jù)管委會(huì)章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時(shí)按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)交的費(fèi)用。
第十八條 凡物業(yè)管理單位實(shí)施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自覺交納各項(xiàng)應(yīng)交的費(fèi)用。不按規(guī)定交費(fèi)的，管委會(huì)和物業(yè)管理單位可依據(jù)管委會(huì)章程、業(yè)主公約和管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可向人民法院提起訴訟。
第十九條 凡物業(yè)管理單位接受委托并實(shí)施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共費(fèi)用的住宅小區(qū)或樓宇，其他任何部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)或內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
第二十條 凡已委托物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或樓宇內(nèi)的待銷商品房和已購(gòu)買尚未入住的房屋，開發(fā)商和房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳納50％的物業(yè)管理公共費(fèi)。
第二十一條 物業(yè)管理單位利用小區(qū)或樓宇的公共場(chǎng)地、公共設(shè)施、設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收入應(yīng)用于小區(qū)、樓宇住房的公益事業(yè)，或用于彌補(bǔ)公共費(fèi)之不足。
第二十二條 物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的爭(zhēng)議糾紛，爭(zhēng)議雙方可申請(qǐng)物價(jià)部門調(diào)解，也可申請(qǐng)仲裁委或法院裁決。
第二十三條 物業(yè)管理單位違反本辦法和國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定的，由各級(jí)物價(jià)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。
第二十四條 為促進(jìn)物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，每年由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)單位對(duì)物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法和向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人或使用人提供服務(wù)的情況進(jìn)行一次群眾測(cè)評(píng)。凡獲市以上優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)稱號(hào)的，給予表彰并授牌；服務(wù)質(zhì)量差、住戶意見大的，降低核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或責(zé)令進(jìn)行整頓，個(gè)別嚴(yán)重的，吊銷收費(fèi)許可證，停止收費(fèi)。
