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摘要：

各級地方政府的物業資產是國有資產的重要組成部分。長期以來政府物業資產存在混亂不清、產權不明、任意處置、使用效率低下、資產嚴重流失等問題。加強政府物業資產管理，探索政府物業資產管理的新途徑和手段，提升管理效率是我們必須解決的問題。

關鍵詞：

政府物業資產；管理；對策

一、政府物業資產管理

政府物業資產指的是根據法律轉讓、規劃支持、行政沒收、社會捐款等，由政府機關（包括派出單位）、人民代表大會、政協、司法機構、公共機構和社會團體占有和管理。包括但不限于辦公用房、文化教育用房、公共服務用房、公共建筑和附屬設施。政府物業資產管理，通過標準化、信息化、社會化手段優化公共資源配置，提高利用效益，根據國家、省、特區（市）的有關規定，對政府的服務需求，結合實際情況，實現政府中心的戰略目標。

二、政府物業資產管理問題分析

（1）產權登記率低，物業家底不清。目前，地方政府物業資產不清楚，產權或者產權登記混亂一直是一個普遍現象。有些由行政單位出地，企業合資建房，按照面積比例建造，很難進行產權登記，導致產權不明確。由于產權不清楚或產權未登記在政府名下，導致難以有效保護物業資產，政府物業資產存在損失或流失的風險。

（2）管理主體紛雜，監管機制不順。政府物業資產管理主要有三種模式：一是財政部門監管模式，如黑龍江省安達市、陜西安康市、廣東省佛山市。二是國有部門監管模式，如上海、廣西、南寧。三是專業化管理機構的模式，例如設立香港特別行政區政府產業署，深圳福田區直接由政府設立物業管理中心。除了這三種模式外，還有很多城市仍然沒有統一的集中政府管理物業資產，即使實行統一的集中管理，也有名稱混亂的情況，這是管理的主體混亂，監管機制有很多問題。

（3）管理方式混亂，使用效率不高。地方政府物業資產管理有兩種方式：第一類授權管理。大多數城市以這種方式，行政單位的房地產由政府物業管理部門授權使用，不必支付租金。二是有償管理，如南寧模式、安達模式，行政單位使用政府物業資產按照使用地區支付租金。但無論什么樣的管理，具體的經營方式都是各種各樣的，有的由財政部門管理，有的由國資部門、物流部門管理，有些地方不僅有縣、區政府管，街道辦事處也管，在一定程度上造成管理混亂，有限的政府資產不能合理分配和有效利用。

三、加強政府物業資產管理法律保障的建議

（1）加強政府物業資產的產權登記和界定。一是盡快開展對政府物業資產清理的調查。各級政府物業資產管理要明確法律實體，合理化管理制度，在財政部門和專門機構管理的基礎上，政府應盡快對政府物業資產進行全面盤點，查明政府物業資產并進行財產注冊。所有政府物業資產的財產權，必須統一登記或更改為專業管理機構的名稱，從法律上防止政府物業資產的損失隱藏危險。二是盡快做好政府物業資產管理的基本工作。在普查清理的基礎上，政府將物業資產的分配、類型、賬面價值建立總賬，如建立會計，做賬目匹配。有條件的地方開發建設政府資產信息管理系統，建立統一、全面的政府物業資產數據庫，并完善數據庫的開發和維護方法，利用現代科技手段實時管理和控制政府物業資產和變化。三是盡快解決政府物業資產問題不清楚等歷史問題。由于歷史原因或其他客觀原因，政府物業資產的產權不明確等，仍有很多地方存在上述問題。一些政府物業資產即使產權明確，但計劃和設計功能有變化等，不能登記產權，隨著時間的推移將導致產權不明確。土地規劃部門要尊重事實和現實，開放綠色走廊，集中認定，切實提高政府物業資產的產權登記率，盡快解決產權問題。

（2）理順政府物業資產管理體制。財政部頒布了行政單位國有資產的兩項暫行辦法（第35號、第36號），建立了統一的財政部門領導、分工負責、單位占有使用的管理體系框架。結合國內外政府物業資產管理經驗，我認為立法部門應進一步明確主要法人的政府物業管理水平，政府物業資產管理合理化制度。一是厘清各級財政部門的管理責任。從實踐來看，財政部了兩個臨時方法來厘清財政部門的綜合管理職能，地方政府的物業資產管理在一些領域沒有根本改變，即使政府物業資產管理責任轉移到財政部門，但財政部門沒有管理，甚至導致政府物業資產管理更加混亂，值得思考。二是澄清政府物業資產管理專門機構的責任。從國外的經驗來看，先進國家的國有資產管理，已經建立了法定的管理機構。從國內實踐中，現實還需要建立特殊的管理機構。至于采用德澳財政部直屬局模式下，或采取美加財政部管理局分設的模式。建議各級地方政府應成立特殊的政府物業資產管理機構，代表政府行使政府物業資產的所有權、管理權和處置權。并有權定義產權，統一接管，統一注冊，統一管理。財政部門與專門機構之間的關系將統一的政府產業資產報告給財政部門備案。新增、購置、部署和處置政府物業資產，財政部門和專門機構可以授權政府物業資產使用各種行政機構，行政單位和機構享有權利使用，但無權調整、處置、出售或出租政府物業資產，行政機構在管理和使用過程中承擔政府的責任，對物業資產日常維護，安全生產等法律責任，確保政府物業資產處于良好狀態。

（3）建立健全政府物業資產管理制度。我國目前行政機構的國有資產法律地位與國外先進國家相比，甚至與國內某些地區相比地位較低，法律法規的建設落后缺乏。政府物業資產管理專制立法是行政機構國有資產管理水平的立法也是國家的空白，給政府物業資產管理造成極大的不便。建議首先加快國家一級的立法。根據財政部頒布的兩項暫行辦法（第35號令、第36號令），行政機關國有資產管理行政法要盡快頒布，使國有企業行政機構資產，包括政府資產標準化管理。二是在各省市地方立法權力上加快制定地方性法規。在國家有關法律尚未實施的情況下，各地應結合實際，加強政府財產管理法律體系的建設，探索地方應首先嘗試建立地方法律法規，從立法層面建立一種新型的政府物業資產管理產權登記和定義爭議調解、監督和處罰政府物業資產，如對政府物業產權科學、嚴格的管理物業管理等相關部門。規范使政府物業資產的權責統一，以規則為本，有法律遵循。三是各級政府部門加快研究制定政府物業資產管理規章制度。各地政府物業資產管理要不斷探索，有很多有效的先進經驗，應及時總結，制定規章制度，加強政府資產管理。

（4）確保政府物業資產保值增值。使用閑置物業租賃業務（一些政府物業本身是商業物業），是實現政府物業資產價值的重要途徑。目前，世界上一般采用公開招標的方式出售待售政府物業資產。建立經營性政府物業租賃公開競爭機制，確保公開招標的各個方面嚴格按照法律規定的程序，我們必須深入研究和解決問題。我認為應該注意以下幾個方面：一是租賃政府物業資產的統一管理。行政機構不得私有租賃政府物業資產，所有政府物業資產租賃由公共招標形式的特別行政機構統一制定。物業租金收入實行兩線收支，統一轉向財務賬戶。二是租金價格一般不低于政府指導的租金價格。一些城市房屋租賃部門根據不同地區和不同地區的實際情況，根據商業用途，辦公用途等統一政府指導租賃，這是確定政府物業資產租賃的重要依據。地租不應低于政府的一般租金，如果政策支持等原因確實需要低于政府指導性租金，應按照批準權限級別批準。第三，政府物業公開招標活動應由專業組織機構組織。政府物業資產租賃活動應由各級招標中心或政府采購部門統一制定，銷售活動應統一進入入產權交易市場。無論是租賃還是出售，都應嚴格參照招標法和產權交易法的相關規定，確保政府產業資產招標活動公開、透明、公正。政府物業資產管理系統的創新是查清政府非經營性資產的家底，并在此基礎上整合相關主管部門的意見，研究如何有效地管理政府物業資產。全國人大常委會還將審議這項立法，著眼于創新的制度機制，使之成為政府物業資產依法有效管理，長期管理的基本原則。

作者：沈嵐 單位：深圳市龍崗區審計局

參考文獻

1.石龍.事業單位財務管理存在的問題及對策初探.電子測試，2015(24).