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摘要：在國家房地產宏觀政策調整下，構建企業戰略、經營和實操三個維度的計劃體系管理，保證戰略愿景的可實現性，追求年度經營生產過程績效，有效控制項目開發節奏，實現周期最短化、成本最低化、利潤最大化，提升企業市場競爭力，使房地產業務持續、健康地發展。

關鍵詞：計劃體系；運營管理；管理職責

召開以來，為保證房地產良性發展，國家在宏觀上對房地產市場進一步調控，剛性需求和政策性需求成為房地產市場的主流，房地產利潤空間將逐漸縮小。如何在新的市場變化過程中，使房地產企業持續、健康地發展，提升企業的市場競爭力，實現自身的戰略遠景，這將是一個新的命題。文章結合房地產目前的發展現狀，提出構建計劃體系的思路。所謂“計劃體系”就是以經營目標為導向的綜合性計劃，是依據企業未來的戰略發展規劃，經戰略目標分解、轉化來制定的，并拓寬、深化、優化、升華過去單調的經營計劃。充分發揮計劃管理在項目建設中的杠桿作用，并保證計劃的系統性、整體性、協同性，同時強化計劃的運營效能。應對房地產市場變化，尋找市場發展契機，注重開發過程績效管理，建立風險控制機制，推崇有序、高效、節奏化的項目開發模式。計劃體系的構建將本著總體設計、統籌協調、整體推進、績效考核的原則進行。下面是作者關于計劃體系構建設計和運營管理的一些實踐和設想。

1計劃體系制訂的目的、原則和流程

計劃體系制訂的目的是：①突顯企業發展戰略規劃；②夯實年度經營計劃；③強化計劃的系統性、整體性、協同性；④注重計劃運營過程績效；⑤奠定計劃管理的信息化基礎。制訂的原則：①項目全周期控制的原則；②全面預算管理的原則；③資源有效配置的原則；④過程績效管理的原則。綜合計劃制訂的流程是：第一步，編制公司《中期發展戰略規劃》；第二步，明確項目周期內年度生產經營目標；第三步，完成各部門年度工作計劃。

2計劃的體系構建與設計

2.1計劃體系構建

可根據企業戰略、經營、生產、管理需求，計劃體系可構架搭建成“金字塔”結構。一級計劃：中期發展戰略規劃（一般以五年為規劃周期）。二級計劃：項目市場拓展計劃、項目投資預算計劃、項目總體控制計劃、項目年度經營計劃、人力資源保障計劃。三級計劃：項目部作業計劃、項目專項計劃、職能部門計劃。

2.2計劃體系設計（參見綜合計劃體系模塊設計）

①制定公司層面發展戰略規劃，確立年度市場拓展計劃。②根據現代項目管理理論，首先編制項目總體控制計劃。然后以項目總體控制計劃為主線，編制投資預算計劃、銷售計劃、人力資源計劃。③項目總體控制計劃包含項目設計計劃、報建報批計劃、項目招標采購計劃、項目施工管理計劃、物業服務介入計劃。④依據項目總體控制計劃，配套項目分項計劃、項目部和職能部門年度工作計劃。

3計劃體系的運營管理

根據當前房地產市場快速變化，構建計劃體系形成計劃一盤棋，已成為房地產企業應對政策變化、市場變化的迫切需要。為保證計劃管理系統性、整體性、協同性，建議成立專門計劃管理部門，結合企業自身生產經營特點，全面負責計劃體系構建設計和運營管理。首先，計劃管理部依據企業發展戰略規劃，擬定年度的生產經營目標（土地獲取、項目開工規模、項目里程碑節點、投資額、銷售額、融資額、營業收入、利潤、財務凈現值FNPV、財務內部收益率FIRR等），并提報公司決策。計劃管理部根據公司既定的年度經營目標，測算、統籌、平衡企業的人、財、物后，制定企業年度生產經營計劃，年度生產經營計劃包括：項目市場拓展計劃、年度項目總體控制計劃、年度項目投資預算計劃、人力資源保障計劃、年度項目銷售計劃。其次，由計劃管理部組織召開年度經營計劃評審會，最終確定企業年度項目市場拓展計劃、項目總體控制計劃、項目投資預算計劃、人力資源保障計劃、項目銷售計劃。如項目出現外部干擾因素較多、干擾強度較大、干擾次數較頻等情形時，計劃管理部可組織年中復審會，結合政策市場變化、項目獲益預期、資金狀況、施工進度對年度經營計劃進行微調，以滿足企業生產持續經營循環的需要。再次，人力資源部門依據生產經營計劃，可設計成各部門月度績效考核的KPI指標，并提煉成各部門年度目標責任書，實現“公開、公平、公正”的量化考核機制。檢驗及促進計劃體系的執行效能，通過月度計劃會進行各部門績效考核，并提出計劃糾偏措施，并有效推進各項經營生產活動。最后，作為目標責任書、月度計劃績效考核的補充形式，計劃管理部門通過對計劃體系運行狀況的分析，以《計劃簡報》形式，向公司提報月度生產經營計劃績效統計數據，為生產經營決策提供參考依據。針對計劃運行中出現的里程碑節點、重大經營指標、投融資額度等偏差，計劃管理部門可以計劃預警單、計劃變更單提出計劃預警、計劃變更進行糾偏，并通過OA辦公系統，做到全員信息共享、實時跟蹤、效能改進。計劃體系管理模式以企業發展戰略規劃為愿景，以年度經營目標為先導，充分運用項目總體控制計劃、市場拓展計劃、投資預算計劃、銷售計劃、人力資源計劃等控制手段，協助決策者全面實施以項目收益率為宗旨的運營管理，強化企業以經營目標為導向的發展戰略遞進達成模式，以項目總體控制計劃為主線的機構運行體制，提高組織機構的協調性、時效性、實效性。

4計劃管理部門職責

計劃管理部門在生產經營活動中，為保證企業發展愿景、經營目標的實現，充分利用計劃體系的控制與調節作用，進行項目節點的設定、對標、核差、調節、反饋、糾偏的閉環控制，統籌企業人、財、物等資源，科學計劃、精心組織、合理調配，主動把控項目開發節奏和資源配置，降低投資成本、減少經營風險、提高投資效率、保證項目盈利率。①制訂企業的中長期發展戰略規劃，牽頭制訂年度生產經營計劃；②負責計劃體系構建、運營、協調、督導、績效改進工作；③負責各個計劃的評審和微調管理；協助人力資源部門編制各部門年度目標責任書與績效考核；④依據ISO9000質量管理體系，優化計劃體系管理的流程；負責生產經營計劃會議的組織管理；⑤負責企業《計劃簡報》的編制、；負責與上級單位計劃業務的對接，負責計劃類報表的編制、報送；⑥圍繞各種生產經營數據，通過統計、分析、歸納、推算等手段，建立計劃管理數學模型，為企業決策提供理論依據；⑦以計算機OA辦公系統為載體，開發建立計劃管理模塊，實現計劃體系運營的數據化、信息化、效能化；⑧完善計劃管理部各崗位職責，確保計劃管理職能的落地生根。

參考文獻：

[1]白思俊.現代項目管理[M].北京:機械工業出版社,2003.

[2]孟亞潔.生產計劃管理實操手冊[M].北京:中國電力出版社,2012.

[3]德勤企業風險管理服務部編.業務連續性計劃和管理——莫讓無妄之災阻斷公司業務[M].上海:上海交通大學出版社,2012.

作者:姚朝飛 單位:西安經濟技術開發區建設有限責任公司