前言：中文期刊網精心挑選了土地發展權范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
土地發展權范文1
【關鍵詞】發展權；權屬；利用強度
0 引言
鐵路是推進我國城鎮建設的重要基礎設施，我國人口眾多、幅員遼闊，這種國情決定了中長距離客貨運量要求巨大，需要大力發展鐵路。
目前我國正處于鐵路建設快速發展時期，鐵路行業的快速發展也使得鐵路占用土地面積不斷增大，鐵路征地拆遷問題不斷凸顯。
鐵路征地拆遷必然會引起土地權屬的改變，涉及到土地的補償價格評估。目前的土地補償價格評估沒有考慮到土地發展權的問題，評估的土地價格往往低于土地實際的價值，這使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保護，造成爭議和糾紛。為了使土地補償價格更加合理，就需要考慮到土地的發展權，對土地的發展權價格進行評估，本文就是在這個背景下對土地的發展權價格評估問題進行研究。
1 土地發展權現狀分析
1.1 土地發展權價格評估缺乏制度基礎
我國從20世紀90年代開始，學界逐漸就對土地發展權這一制度展開研究，但目前尚缺系統的研究成果，我國法律也尚無土地發展權的規定，也就是說我國尚未建立土地發展權制度，有關土地發展權的隱含的規定、實際的處理，只能從現有的土地開發管理制度中尋找、分析。
（1）土地發展權歸屬未明確
對于我國的土地發展權歸屬問題，目前還沒有一個明確的規定。
（2）土地增值收益分配不合理
現行土地增值收益分配主要存在以下問題：第一，土地產權界線模糊造成收益流失。第二，土地費稅體系不夠合理，地租內涵不明確。第三，被拆遷人和失地農民沒有享受到土地增值收益。在征地拆遷活動中，原土地使用權人失去了土地使用權，也失去了土地可能帶來的增值收益。目前在各項征地拆遷補償活動中，更多的是考慮房屋或其他附著物的補償，而對土地的補償是對當下現有或規定用途剩余年限的補償，沒有考慮到土地的潛在收益和無形收益，沒有考慮到作為曾經的土地使用者土地上的投資建設。
1.2 土地發展權價格評估缺少評估方法
目前我國的土地價格評估主要是針對土地使用權，土地抵押權、土地租賃權以及征地補償等方面，現有的土地估價方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益還原法；（3）市場比較法；（4）基準地價系數修正法；（5）剩余法，即假設開發法。
土地發展權價格評估由于土地發展權制度的缺失，評估理論的缺乏，尚未納入土地價格評估體系，土地發展權本身的特殊性也使得土地發展權價格的評估區別于一般的土地價格評估，所以以上幾種估價方法都不能完全適用于土地發展權價格的評估，土地發展權價格評估方法目前還很欠缺。
2 土地發展權的特點
土地發展權就是為適應土地用途管制和多元化立體開發利用的需要而設立的，改變土地現狀用途與利用強度等利用方式的權利，是一項可以獨立支配的財產權。
土地發展權作為一項獨立的財產權，除了具有財產權固有的本質特點以外，還具有自己特殊的地方。結合上述對土地發展權內涵的界定，可以歸納出土地發展權有以下幾方面的特點：
（1）土地發展權的地域性和限制性；土地能否開發和發展不僅取決于土地的現在利用方式和水平，也取決于所處的區位條件、社會需要或市場需求以及土地用途管制、土地利用規劃等等。
（2）土地發展權及其制度設計的目的性和靈活性；土地發展權的設立，必須以相關土地法律制度的完善和配合為前提，其制度設計具有強烈的目的性。
（3）土地發展權行使具有較大的靈活性。
（4）土地發展權具有明確的階段性；土地發展權是以某段時間內土地利用現狀為基礎，對未來可能（或許可）發生的土地利用物質形態與經濟價值形態變化的量的設定。
（5）作為財產權的獨立性、排他性和可轉讓性；土地發展權是一項可與土地所有權分離的、獨立的物權。
（6）土地發展權的權利歸屬和土地所有制無必然聯系。
3 土地發展權價格評估的研究
基于上述土地發展權現狀分析及其自身特點，要解決和完善未來鐵路土地拆遷補償中土地發展權價格評估的問題，需從以下幾個方面著手。
3.1 完善土地發展權價格評估的制度基礎
首先，要明確土地發展權的歸屬。土地發展權的權屬歸屬，實際上就是土地增值收益的分配問題，應努力在國家，土地所有者，土地使用者等權利主體間找到一個利益分配的均衡點，讓三方在這一權利的實施中均有利可得。
其次，土地發展權配置模式的選擇鑒于土地發展權不同模式的比較分析，以及中國土地法律制度的特殊性，中國的土地發展權配置應當用土地發展權歸屬土地所有者的模式，區別國有土地和集體所有土地，不能一概而論，同時，國家采用稅收等法律手段平衡土地發展權所帶來的經濟利益分配。
再次，就是明確土地發展權價值的分配方式。土地發展權的價值內涵本質上就是土地用途改變和利用強度的提高帶來的土地價值增值。土地價值增值是指由于經濟發展的作用和土地投資的改良而形成的地租、地價的上漲。土地增值=自然增值+人工增值+用途轉變增值+政策增值，土地發展權價值的具體實現過程就是土地增值收益的分配過程。因此可以結合當地的社會經濟狀況，制定分享比例。
3.2 將土地發展權價格評估納入土地價格評估體系
首先，參照國外土地發展權價格評估理論及方法；國外土地發展權的價值按變更使用后自然增漲的價值計算。在美國，農地發展權的價格等于農地轉為建設用地后的價格扣除原農業用途的土地價格的余額。農地發展權的價值等于農地轉為建設用地的全部增值。由于農地發展權屬于農地所有者，因此，這一增值自然全部為農地所有者獲得。這一增值的分配與市場交易的實際情況相符，即無論是政府還是私人開發商，在向農地所有者購買農地發展權時，農地所有者得到了因讓出改為建設用地的機會而失去的全部土地增值。但這只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社會經濟發展、公共投資、城市規劃等諸多非農地所有者因素而引致，因而必須有相當部分在社會與土地所有者之間分割，否則就不公平。對此，各國（地區）通行的做法是開征土地增值稅。
其次，探討改變土地用途及強度時的土地發展權價格評估方法；在農用地用途發生轉變，即轉為非農用地即鐵路建設用地后，由于土地用途的改變會帶來土地預期收益的改變，那么相應的會改變土地的價值量（一般為增量）。土地發展權價格就是由于這種土地用途的改變而產生的土地價值改變量。土地既改變了用途，又改變了利用強度，那么土地發展權價格可以表示為土地用途改變時的土地發展權價格與土地利用強度改變時的土地發展權價格之和。
4 結語
本文通過對土地發展權現狀及其自特點的總結分析，獲得以下幾方面認識：
（1）土地發展權的權屬歸屬，實際上就是土地增值收益的分配問題，應努力在國家，土地所有者，土地使用者等權利主體間找到一個利益分配的均衡點，讓三方在這一權利的實施中均有利可得。
（2）土地發展權價值的具體實現過程就是土地增值收益的分配過程。應結合當地的社會經濟狀況，制定分享比例。
（3）土地既改變了用途，又改變了利用強度，那么土地發展權價格可以表示為土地用途改變時的土地發展權價格與土地利用強度改變時的土地發展權價格之和。
【參考文獻】
[1]袁姝琴.基于土地發展權的土地價格評估研究[D].華東理工大學，2012.
[2]劉弘.中國土地發展權研究：土地開發與資源保護的新視角[M].中國人民大學出版社，2004.
土地發展權范文2
一、引言
眾所周知，由于我們國家的公有制性質，我國憲法明確規定了土地這項財產的所有權只能由國家和農民集體享有，國家和集體壟斷了土地的所有權以及土地使用權的供應市場，土地使用權是地產市場的唯一權利載體，具有實現土地民事流轉的功能[1]，土地流轉可以分為初次流轉和再次流轉，相應地便形成了土地使用權的兩極市場，即土地使用權的一極市場和二極市場。其中一極市場是事關土地初次進入市場的重大問題，所以顯得十分重要。而土地初次流轉主要采取出讓、出租、作價入股（出資）和土地使用權作價授權等方式。（劃撥手段非市場手段進入）其中各種方式都有顯著區別，最典型的如出讓主要相對于出租來說，二者區別在于，出讓是批發性的租賃，故香港和新加坡稱為“土地批租”，出租是零售性的租賃。出讓是受讓方一次納租金，出租是年度交納租金或按約定時間交納租金。由于兩者都可以選擇共同或相似的方式進行權屬流轉，如都可采用拍賣、招標、協議等方式尋找受讓方或承租方。[2]據此有學者認為，出讓與出租本質相同，本質上都是一種租賃。但筆者認為，盡管出讓是一種“批發性租賃”，盡管租賃有一種物權化趨勢，但出讓與出租卻永遠無法等同。出讓是一種設定不動產用益物權的行為，而出租卻只是一種設定債權請求權的行為，出讓土地使用權的事實上的永久性更加明確地體現了出讓設定用益物權行為的性質。
土地使用權出讓制度是創設土地用益物權的唯一制度，因此，土地使用權的出讓制度對社會、個人對土地的利用及價值創造就有著非同尋常的意義。但是《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）卻明確禁止農民集體所有的土地的使用權的出讓，轉讓或者出租用于非農業建設。[3]所以，我國現行法律制度中的土地使用權出讓僅指國有土地使用權的出讓。根據《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）的有關規定，土地使用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。這一定義表明了國家作為土地所有者與土地使用者之間如何讓渡土地使用權的基本權利和義務關系，為土地使用權的轉讓、出租、抵押等經營行為和土地使用權作為商品進入流通領域提供了前提和基礎。因此，把握土地使用權出讓行為的性質事關整個出讓制度的規范建構問題，小視不得。然而，理論界對出讓行為的性質定位卻長時間觀點對立，難趨一致，這固然與市場理念和國家制度的碰撞沖突有一定的關系，但也跟判斷行為的法律性質的標準的僵化有關。
二、土地使用權出讓的法律性質諸論及評價
自80年代初期以來，法學理論界對土地使用權出讓行為的法律性質逐漸形成了三種截然不同的規點：第一種是行政行為說，第二種是經濟法律行為說，第三種是（民事）法律行為說。各種觀點之間分歧較大。
（一）行政行為說[4]
行政行為說認為土地使用權出讓行為的性質是行政行為而非其他，具體理由有：
1、從出讓的目的看，國家作為土地所有者完全壟斷了土地的一級市場，從而有效地控制地源和二級市場，以實現國家的土地政策，達到促進整個房地產業發展的目的，國家出讓土地使用權的最終立足點在于行使管理權能。
2、從出讓的程序看，國家對出讓行為有嚴格的審查和管理制度。出讓土地使用權應當符合土地利用的總體規劃，年度計劃，且由政府統一領導有計劃、有步驟進行。在土地出讓前，對出讓地塊的用途、年限等條件由土管部門會同城市規劃、建設、房產管理等部門共同擬定方案后，報政府批準后再由土地管理部門實施。由此可見，作為出讓方的國家土地管理部門及其他有關行政部門在現實土地使用權出讓制度下顯然，在行使政府的管理職能。
3、從出讓法律關系的主體看，一方為代表國家政權的土地管理部門，另一方為土地使用者，前者行使的是管理職能，后者必須遵守和服從，如果用地者不服從管理，可能會受到相應的行政處罰。
4、從出讓金的數額看，現價段土地使用權出讓金并非土地使用權商品真正價值的價格表現形態，而只是國家憑土地所有者身份分割部分利潤的行為，屬國家和用地者的分配范疇而非交換范疇，事實上也只是象征性的收費而已。
5、從解決爭議的方法看，如果土地使用者與出讓方對土地的期限、程度、土地的用途，出讓金的數額等產生爭議和分歧，政府有關部門可以用行政裁決方式解決，如行政相對人（受讓方）不服從裁決，可以訴諸法院行政庭。可見，現實體制從司法救濟的角度確認為出讓方和受讓方形成的行政法律關系，出讓行為當然為行政行為之性質。
行政行為說并沒有提示出我國土地使用權出讓行為的本質，仍然沒有擺脫傳統的計劃經濟和管制經濟的觀念，片面強調公權力對私權利的優勢地位，是不可取的。當前行政行為說已遠不如出讓制度建立初期那么紅火的原因既在于此。
（二）經濟法律行為說[5]
經濟法律行為說是隨著我國經濟法學說的不斷擴張和膨脹，經濟法理念深入到土地管理法領域的產物，該說認為土地使用權出讓行為是經濟法律行為。理由是：
1、土地使用權出讓是土地有償使用的第一環節，土地使用權出讓的有償性體現了出讓關系的經濟性質。深究一步，是因為土地使用權已進入經濟領域作為一種生產要素進行流轉，這表明土地使用權在我國已成為一種特殊商品，而不再是單純的自然資源，從而是有自身價值，只是以出讓金這一獨特于其他商品價值的形式表現出來，而這種經濟性不是它與行政法律關系區別之所在，土地使用權出讓關系為行政法律關系所不容。
2、土地使用權出讓的客體是城鎮國有土地的使用權，這一界定標示出出讓主體的單一性即國家。《暫行條例》第8條明文規定出讓主體由國家以土地所有者的身份擔當。可見，在國有土地使用權出讓法律關系中，一方當事人始終是以土地所有者身份出現的國家，這正是經濟法律關系的一個主要特征，也是其與民事法律關系的主要區別之一。
3、從出讓的目的看，國家出讓土地使用權，真正的目的不在于收取出讓金，也并非為獲取財產作為使用權出讓的對價。而是在于“改革城鎮國有土地使用權制度，合理開發利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展”。國家在此運用“看得見的手”通過一定的市場形式配置土地資源，從而引導實現既定的宏觀經濟目標。
4、從出讓過程中的法律責任承擔方式看，既有行政性的，如警告、罰款、直至無償收回土地使用權，還有民事責任，如因對方違約而解除合同并請求違約賠償。法律責任承擔方式的多樣性也是經濟法律關系的特點之一，與民事法律關系，行政法律關系中法律責任承擔方式和單一性大異其趣。
盡管經濟法律行為說對國家的行政行為和經濟管理行為進行了嚴格而準確的區分，但由于它仍然立足于國家縱向意志優越性和出讓雙方當事人地位的實質不平等性，經濟法律行為說自然不能擺脫行政行為說的理論陷阱，即以公權力的任意優越性不合理地排斥了私權利的正當存在和實現。因此，經濟法律行為說與行政行為說在本質上并無二致。
（三）（民事）法律行為說
民事法律行為說認為：土地使用權出讓，就是財產出讓的合同行為，在土地出讓的法律關系中，國家以土地所有者的身份出現，因此，國家作為土地所有者的法律地位與土地使用權受讓人的地位完全平等，雙方應遵循平等、自愿、有償的原則。[6]因此，無論從形式還是實質看，土地使用權出讓都是一種民事法律行為。這里應該注意的問題是，土地使用權出讓行為是民法中的物權行為還是債權行為，或者說土地使用權出讓合同是物權合同還是債權合同在學術界頗有爭議，本文并不準備對此問題進行評論。
民事法律行為說是與行政行為說和經濟法律行為截然相反的一種觀點，相對于行政行為說和經濟法律行為說中土地資源的利用依賴于權力配置，民事法律行為說更加信賴權利手段對土地資源配置的優化和土地效益最大化的實現。該學說認識到了國家的雙重角色的分離和權利本位思想在中國的興起，認識到了我國土地法的發展趨勢，已成為當今法學理論界之通說。
三、土地使用權出讓是一種（民事）法律行為
（一）從主體優位到目的優位-判斷法律行為性質的標準。
根據一般法理，我們在判斷法律行為的性質時，通常是看此法律行為的主體是符合民事法律行為、經濟法律行為還是行政行為，這即是判斷法律行為性質的主體標準。因為在通常情況下，不同主體實施的行為的性質差別顯而易見，所以主體標準成了判斷法律行為性質的主要的基礎性標準。如自然人之間的借貸行為是典型的民事法律行為，國家財政機關實行的財政補貼行為是經濟法律行為，而一般的國家行政機關，如公安部門實施的治安管理行為則屬行政行為。在很長一段時間里，主體標準在判斷法律行為性質乃至一個法律部門的性質和地位方面一直處于統治地位。但隨著法律部門的細化和法律行為的復雜化，再加上我國國有經濟大規模存在的特殊國情，主體標準已難以迎合對法律部門和法律行為進行精確劃分的要求，主體標準的優越地位正在逐漸讓位于目的標準，即通過對法律部門的立法宗旨（目的）以及法律行為的目的進行分析來確定該法律部門和法律行為的性質。但是，我們應該注意的是，判斷法律行為性質的目的標準的優先適用并非意味著完全否認主體標準，而是指在作為基礎的主體標準與目的標準發生沖突時，才優先適用目的標準。例如，政府購買辦公用品和政府進行政策性采購以調控整個社會經濟這兩種政府行為；如果單純依靠主體標準是很難區分這兩種行為的性質，甚至會出現誤導性判斷。但是如果適用目的標準進行判斷，我們就會很容易地將二者區分開來。盡管這兩種行為都是國家政府購買行為。但前者政府購買的目的，是用于維護政府機構的正常運轉，本質上是一種私利目的，因此是一種民事法律行為；而后者政府購買的目的則是為了行使對整個社會經濟結構進行調控的職權，以促進其優化并為經濟健康發展創造條件，顯屬公益目的，所以應為經濟法律行為。
（二）土地使用權出讓的目的決定了出讓行為的性質是民事法律行為。
在土地使用權出讓行為中就出現了主體標準與目的標準的沖突，因此要判斷土地使用權出讓行為的法律性質，就必須認清土地使用權出讓的目的。
如前所述，不同學說對土地使用權出讓的目的有不同的認識。行政行為說認為，土地使用權出讓的目的是，有效控制地源和二級市場，以實現國家的土地政策，達到促進整個房地產業發展的目的。[7]經濟法律行為說認為，國家出讓土地使用權的真正的目的不在于收取出讓金，而是通過一定的市場形式配置土地資源，從而引導實現既定的宏觀經濟目標。[8]此外，盡管民事法律行為說已成為當今法學界之通說，但鮮有學者從土地使用權出讓目的的角度來論述出讓行為性質的，這不能不說是一大缺憾。而在我國，由于在公有制條件下，國家雖然是土地所有人，但國家不可能以所有人的身份使用全部國有土地。絕大部分國有土地都是由非所有人的公民、法人來使用的。過去，國家按土地使用轉移給公民、法人的手段是行政劃撥，其特點是不把土地使用權當作財產看待，而且國家劃撥土地是居高臨下式的，即只有國家有決定權，而公民、法人只有消極的等待批準，沒有任何積極的權利。劃撥土地實用權也是無償的，而且一撥定終身，公民法只能享有該權利，而不得將權利轉移給他人。顯然，以行政劃方式撥轉移土地使用權，不符合市場經濟條件下的土地性質和土地使用權的性質，不能充分發揮土地財產（資源）的最大化效益和價值。而以土地使用權出讓合同方式轉移土地使用權，反映了土地及土地使用權的商品性質和財產性質，同時出讓后的土使用權在土地使用年限內可以轉讓（出售、交換、贈與）出租、抵押或用于其他經濟活動，充分地實現了土地使用權的價值和效益的最大化。由此，我們認為，土地使用權出讓的目的是改變過去劃撥體制的弊端，使土地資源進入商品市場，并逐步形成土地使用權流轉市場，使其作為-項特殊的商品進行流通，盡管土地使用權的市場準入也涉及到了行政機關的審批等行政管理問題，但這種管制只是一般性的行政事務管理并無調控經濟和社會之目的，因此它的存在并不影響土地使用權出讓的民事法律行為性質。土地使用權出讓的根本目的并非對權力進行規制，也非對權力進行創設，而是土地所有權基礎上的土地用益物權的創設，是土地所有權的衍生，以促進土地資源在市場規律下進行優化合理配置，并得到有效的利用，因此出讓的本質是用益物權的一種取得方式，說具體些，是不動產物權的設定的繼受取得方式。根據民法法理，繼受取得可分為移轉的繼受取得和設定的繼受取得。前者指權利主體變更而權利內容并不變更，如所有權的讓與、債權的讓與；后者指前權利主體仍保有其權利，而基與該權利而為另一主體設定新權利。如所有人在自己的所有物上為他人設定用益物權或擔保物權，即其適例。[9]因為在土地使用權出讓行為之前，該不動產用益物權在法律上并不存在，而出讓行為成立之后，該權利（土地使用權）才得以產生。[10]因為“土地使用權出讓合同并不是轉移已經獨立存在的一項物權，而是在創設一種物權，而且這項新的權利是從土地所有權中分離出來的。”[11]當然，這里應該注意的是，由出讓行為而創設的土地使用權已是一項獨立的用益物權，而非簡單的使用權，不僅可以實際占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，實際上享有法律允許范圍內的處分權。[12]
由此可見，土地使用權出讓的目的本身民事私利性質就決定了土地使用權出讓行為的性質是民事法律行為。這是對傳統行政行為說和經濟法律行為說的突破，也是權利本位對義務本位之勝利。
（三）土地使用權出讓行為的民事法律行為性質在現行法中的體現
土地使用權出讓具有民事法律行為的性質，這一點在現行立法中也有明顯體現：
1、土地使用權出讓的目的表明了出讓行為的民事法律行為性質。根據前面的分析，土地使用權出讓制度設立的目的或曰立法宗旨是為了創設一種新的用益物權，以發揮土地財產的價值功能，這足以體現出讓行為的民事行為性質。筆者在此不再贅述。
2、土地使用權出讓制度所規定的原則表明了出讓的行為的民事法律行為性質。我國現行法律規定土地使用權出讓應遵循平等、自愿、有償的原則，由縣、市人民政府土地管理部門（出讓方）與土地使用者簽訂合同。[13]在訂立土地使用權的出讓合同中，遵守平等、自愿、有償的原則是必要的、必須的。土地使用權的出讓是轉移財產的行為，國家方面并不比公民、法人有優越的指導性的地位。如果不堅持平等、自愿原則，就有可能損害公民、法人（土地使用者）的合法權益。[14]這也是現行法盡量去避免的一種不公正情況。
3、土地使用權出讓所來采取的合同形式和合同的內容表明了出讓行為的民事法律行為性質。首先，出讓行為的合同形式反映了它的民事性質。我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》及《暫行條例》都規定，土地使用權出讓時應當采取合同形式，盡管我國現行合同法沒有將土地使用權出讓合同作為有名合同之列（《合同法》只規定了15種有名合同），但這并不能否認土地使用權出讓合同仍適用《合同法》的一般原理，它仍舊屬于債權法的范疇。其次，土地使用權出讓合同的內容體現了出讓行為的民事性質。土地使用權出讓合同的內容主要是指訂立合同雙方當事人，標的物、期限、價金、違約責任等等。而在這其中，當事人的地位平等，一方是土地所有權人，而另一方為土地使用權人，標的物是土地這項財產或者是土地使用權利本身，合同成立后即意味著用益物權的設立，即使認為出讓人享有的某些權利是有行政的性質，一旦規定在合同中，便成為合同中所規定的權利。出讓人行使權利不是來源于法律規定，而是來源于合同，當出讓人超越合同規定行使權利時，也將構成違約。因此，土地使用權的出讓合同與一般的民事合同并二致，是民事合同的一種，而相應的出讓行為也即是一種民事法律行為。
4、土地使用權出讓的方式表明了出讓行為的民事法律行為性質。現行法規定，土地使用權出讓可以采取下列方式：（一）協議；（二）招標（三）拍賣。[15]協議是雙方當事人面對面地排斥第三人參與而訂立合同的方式，而招標、拍賣則是在多方競爭條件下而簽訂合同的方式，但它們仍然都屬于一般合同的訂立規則的內容，體現著很強的民事性質。而出讓方式仍然服務于出讓行為，出讓方式的民事性質是出讓行為民事性質的直接體現。
5、土地出讓金并不是什么行政管理手段，而是土地使用權的商品價格。如果將土地使用金作為一種管理手段，其數額完全由土地管理部門來決定，則根本不可能真正實行土地使用權制度的改革，土地使用權也不可能真正進入市場并充分發揮土地的效益，國家也難以通過轉讓獲取應有的收益，甚至極易助長管理機關的腐敗行為。[16]盡管我國現階段土地使用權出讓金明顯降低，但它絕不應被歪曲為一種單純的宏觀調控工具，出讓金本質上是土地財產的價值補償手段，它被規定在出讓合同中并根據土地用途、使用年限、質量等級和地理位置等方面的不同而有所不同。
（四）如何看待現行法中對土地使用權出讓合同進行限制的規定對出讓合同性質的影響
主張土地使用出讓行政行為說和經濟法律行為說的學者都以出讓合同受到限制和干預為由而否認土地使用出讓合同乃至出讓行為的民事性質，但土地使用權出讓合同受到限制是否就意味著它不具有民事性質嗎？對此，筆者并不贊同。
首先，對合同進行一定的限制是當今社會中的民法的必然發展趨勢。作為近代民法三大原則之一的契約自由原則在19世紀中期之后就受到了一系列嚴重社會問題的挑戰，如勞資對立，貧富懸殊及消費者利益受侵害等問題，這就要求各國對合同自由原則進行一定的限制，對權利本位思想進行一定的調整，如現行法中的格式合同的規定，合同履行中的誠實信用原則和禁止濫用權利的規定，都是對合同限制和權利本位法制調整的具體體現。但是我們應該清楚的是，對合同進行限制和權利本位思想進行調整并不會從根本上否認合同自由原則和權利本位思想，而只不過“在于矯正19世紀立法過分強調個人、權利而忽視社會利益之偏頗，其基本出發點，仍未能脫離個人及權利觀念。”[17]因此，我國現行法對土地使用權出讓合同進行一定限制的規定并非否認合同的民事性質和當事人民事權利的正當合法性，相反是對民事權利和民事性質之強化，土地使用權出讓行為仍為民事法律行為性質。
其次，盡管《暫行條例》第17條規定，土地管理機關有“警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰權”。但這一規定也只是由于我國出讓制度的不完善使得國家的所有權身份和管理者身份重疊、模糊造成的，并不能因此否認出讓的民事性質。其實，土地管理機關在土地使用權出讓過程中，具有雙重身份，一方面它是以土地所有者的身份，作為出讓人從事民事活動，參與民事法律關系，另一方面，它作為政府的職能部門以管理者的身份出現，從事管理活動，參與行政管理法律關系。在某一具體的法律行為中它只能以其中某一種身份出現，而不能以兩種身份同時出現。《暫行條例》第17條的上述規定是相對于土地管理機關的行政管理職權而言，而不是土地使用權出讓人享有的一種民事權利。[18]是國家權力對合同權利的外部限制，我們應該分清國家的所有人和管理者兩種身份，權利與權力兩種自由以及市場交易（出讓）與市場交易管理的兩種行為，不致于混淆區別而損害土地使用人的合法權益。當然，現行法賦予土地管理機關的多種超合同權力的存在有無合適的法理依據仍是值得我們深思的問題。
注釋：
[1]、王衛國：《中國土地權利研究〉中國政法大學出版社，1997年版150.
[2]孫佑海：《城市國有土地初次流轉對策研究》，載《法制與社會發展》，2000年第5期35.
[3]《中華人民共和國土地管理法》第63條。
[4]李壽廷、楊守信：《論土地使用權出讓的法律性質》載《經濟改革》1995年第5期50.
[5]朱謝群：《論國有土地使用權出讓的法律性質》載《法律科學》1999年第2期106.當然，經濟法律行為說還存在一個基本概念的邏輯矛盾的問題。據孫憲忠先生的研究，法律行為是指僅限于私法領域的當事人自由意思的表示行為，國家行為不可稱為法律行為。
[6]張學春：《全國房地產法制研討會會議綜述》載《中國法學》1997年第1期122.
[7]李壽廷、楊守信：《論土地使用權出讓的法律性質》載《經濟改革》1995年第5期50
土地發展權范文3
1.土地流轉現狀
目前，全縣流轉土地面積10.6萬畝，占總承包耕地面積71.7萬畝的14.8%，涉及農戶3.8萬戶，占承包耕地農戶數的15.22%。其中，轉包面積6.02萬畝，占流轉面積的65.37%；出租面積為2.02萬畝，占流轉面積的19.06%；互換面積1.56萬畝，占流轉面積的14.7%；轉讓面積0.48萬畝，占流轉面積的5.21%。入股面積0.19萬畝，占流轉面積的2.1%；其他土地流轉面積0.33萬畝，占流轉面積的3.1%。
2.主要做法
2.1加強組織領導，規范土地流轉。縣里為切實加強土地流轉工作領導，推進土地流轉依法、規范、有序開展，每年都出臺《進一步規范農村土地承包經營權流轉的意見》，成立了土地流轉領導小組，使全縣土地流轉工作規范、有序進行。
2.2建立健全服務體系，推動土地流轉。為加強土地流轉服務工作，我縣各鄉鎮在農經站都建立了農村土地流轉服務大廳，各村都明確了一名土地流轉信息員，規定村級村兩委主要負責人為該村土地流轉工作責任人。縣里每年目標考核時對在全縣農村土地流轉工作中做出突出成績的村給予表彰獎勵。通過考核獎懲，增強了各村兩委土地流轉工作的責任心和積極性。
2.3通過示范帶動，拓展農村土地流轉渠道。積極引導各類組織、涉農站所和個人參與土地流轉，促進流轉主體多元化，使土地流轉從以前單一的農戶之間的流轉向農業產業化龍頭企業、科技人員、干部職工、專業大戶等參與流轉轉變；采取政策扶持、協調融資、技術服務等積極措施，大力扶持培育種養大戶，帶動發展規模、高效種養業，促進土地規模化經營；通過實施農業產業開發和科技試驗示范，建立試驗示范基地，拉動項目區土地規模集中高效經營，為土地流轉、成片規模開發創造了條件。如平邑縣講理有機蔬菜專業合作社通過土地流轉，發展蔬菜規模種植，拓寬了農民增收的渠道。
3.土地流轉呈現的主要特點及取得的成效
3.1在土地流轉主體上，由主要在農戶間流轉逐步發展到向涉農企業、農民專業合作社、種植大戶、家庭農場流轉。
3.2在土地流轉方向上，土地由主要向小戶流轉，逐步發展到向規模化經營方向流轉，有效促進了全縣農業產業結構調整。
3.3在流轉效益上：一是實現了規模化經營。二是提高了農業綜合生產能力。通過盤活資源、立項爭資、銀行貸款、業主投資等不同方式投入大量資金，購置了新農機具，對農田水利基礎設施進行了全面標準化改造，實現了田間路路相通、渠渠相連的“生產規模化、耕作機械化、灌排自如化”目標，提高了農業綜合生產能力。三是多渠道增加農民收入。農民的收入明顯增加，一些農戶把田轉租后外出打工，不僅每年可坐收承包金，外出務工還賺取可觀的收入。
4.存在的問題
4.1農民對土地流轉存在顧慮，不愿或不敢流轉。傳統觀念根深蒂固，即使外出打工比種田收入高出許多，在社會保障體系還不健全的情況下，對農民來說，土地依然是他們賴以生存的基本生產資料，農民不愿流轉；另外，部分農民對流轉土地后的流轉費發放的及時性很是擔憂，個別企業在流轉費發放時不能嚴格按照流轉合同的規定按時發放，給農戶留下不好的印象，使得農民不敢流轉。
4.2土地流轉不夠規范。全縣土地流轉有形市場平臺雖然搭建起來，但是農村土地流轉還是以自發為主，缺少農經人員指導，土地流轉程序不規范，自發性、隨意性、分散性很大，50%以上的土地流轉采用口頭協議形式，書面合同僅占45%左右，很少報土地主管部門和合同管理機構備案。尤其是農戶間土地流轉多為口頭協議，很少進行必要的簽約手續，一旦引發糾紛，調解無據。調查發現，30%以上的調查村組存在以前外遷、棄田的農戶重回村組爭奪土地使用權引發土地糾紛的現象，個別地方甚至引發了局部的暴力沖突。
4.3強迫農民流轉的現象時有發生。一些企業、單位不愿意直接與農民打交道（嫌麻煩，且成本高），而是與村集體簽訂合同，個別村干部貪圖私利，不嚴格執行農村土地承包法，隨意調整農民二輪土地承包地，強行農戶簽訂流轉協議，這是引發上訪的主要原因；個別地方以搞農業連片開發、規模經營為由，強迫農戶與企業簽訂長期土地出租或轉讓合同，有些流轉合同期限甚至超過了二輪土地承包期限，嚴重違背了農村土地承包法的規定。
4.4土地流轉價格機制不健全。流轉價格雙方一旦協商一致，往往是到合同期滿價格不變，從長遠看，受損失的顯然是農民，因為農民流轉土地時，重視的往往是當時的價格，沒有考慮到十年或十幾年后的情況。
4.5違反土地政策，用途不當。個別地方在土地流轉中存在冒進現象，為了招商引資，不惜損害農民利益，以集體征用名義，強行收回農民土地，低價入股爭取項目資金，進行農業開發，搞形象工程。
4.6規模經營資金不足，制約土地流轉進程。土地集約化經營需要大量資金投入，而一般農戶即便有經營能力，但往往無資金實力。近60%的土地流入戶反映資金不足是制約其規模經營的首要因素
4.7土地流轉工作在個別地方未做到正確地引導、指導，不能形成規模化；土地流轉有形市場未能發揮作用，未將土地流轉供求信息及時進行收集、整理、，上傳到縣里的信息平臺中，從而影響縣鄉信息有效對接，資源共享。
5.下一步工作措施
改善農村土地流轉的外部環境，加快土地流轉中介服務體系建設。可利用現已初步建成的農村勞動力信息資源系統，在提高系統信息傳遞速度的基礎上，收集土地流轉的供求信息，促成農戶之間、農戶與產業化公司之間的土地流轉和信息溝通。建立土地流轉的法律服務組織，為流轉雙方提供民事仲裁、公證、法律咨詢與援助。建立農地技術經濟評估組織，以便保證土地流轉的價格和土地用途的經濟合理性。建立土地流轉的管理咨詢組織，為土地流轉及后期經營策略提供咨詢和跟蹤服務。建立土地流轉的金融保險機構，同時大力發揮民間金融的力量，提供土地交易擔保、交易信貸、經營保險等多種形式的金融服務。大力培育和發展土地信用社、土地信托服務公司等中介服務組織，完善土地流轉市場。在有條件和土地交易活躍的農村地區設立土地交易中心，統一辦理土地出租、租賃的咨詢、權利認證、收益結算。
5.1開展農村土地承包經營權確權登記，夯實農村土地流轉基礎。通過確權登記，完善農民土地承包經營權權能，解除農民后顧之憂，放心土地流轉。
5.2培育規模經營主體，拉動農村土地流轉。積極培植農業主導產業，推動農業經濟向集約化、產業化方向發展，形成有利于土地流轉的產業布局；加大農業項目的招商引資力度，用大項目和農業產業化龍頭企業帶動土地規模化經營，為土地流轉創造條件；鼓勵有實力的農業龍頭企業通過租賃土地投資興辦農業示范基地和種養加項目，鼓勵工商企業投資效益農業，參與土地流轉和農業基地開發建設。
5.3強化監督機制，維護流轉雙方權益不受損失。健全土地流轉備案制度，實現對土地流轉的實時、動態、長效監管；加大糾紛調處力度，維護流轉雙方合法權益。
5.4擴大農民就業渠道，加快農村勞動力轉移，推進土地自愿有序流轉。加強土地流轉監管。大力發展農村非農產業，為農村勞動力的充分利用提供更多的渠道，吸引更多的農民“棄農從工”；加強農村勞動力從事非農產業的技能培訓，提高就業技能，拓寬就業門路；對于外出打工的農民，應制定統一的、非歧視的勞動就業制度，把農民工逐步納入城鎮社會保障體系。
5.5加快農村保障體制建設，消除農民后顧之憂。加大政策扶持，強化信貸支持。地方政府要及時出臺扶持政策，可由財政出資設立農村土地流轉專項資金，重點扶持土地流轉服務組織、農業產業化龍頭企業、農民專業合作社、規模經營大戶等流轉主體發展；土地規模經營企業和大戶修建直接用于種養業生產、管理、服務的永久性固定建筑物，國土部門應免收相關用地手續費用；對耕地規模經營企業和大戶用于添置和更新機耕設備，擴大生產經營規模的貸款，從農村土地流轉資金中予以貼息；農業銀行、農發行、農村信用社等涉農金融機構要制定促進土地流轉的信貸政策，在防范風險的前提下，加大對農業規模化經營企業和大戶的信貸投入力度，保證土地流轉政策的切實落實。
土地發展權范文4
關鍵詞：土地經營權流轉；適度規模經營；社會保障體系；農業保險經濟
經濟
建設現代化農業必須創新農業經營形式，轉變農業增長方式，這就需要推進土地適度規模經營。適度規模經營是農村經濟發展的必然趨勢，有利于農業結構的調整；有利于加快農村勞動力的轉移；有利于土地資源的充分利用；有利于克服小規模家庭經營的局限性增加農民收入，提高生產率。可是建設現代化農業又必須堅持，保證農戶土地承包經營權，要解決這個矛盾就是要推進土地承包經營權流轉。為此，要探尋土地經營權流轉與農業規模經營之間的關系，筆者針對東臺市的土地流轉與規模經營進行了專題調查。
一、研究設計和現狀分析
本次調查一共調查了9個鎮里的44村。從各村的情況來看，在完善土地流轉機制的大的政治背景情況下，各個村在土地流轉和農業規模經營方面都取得了相應的進步。
（一）合同規范化
簽訂合同是指土地流轉雙方用書面合同來確定流轉的權利與義務。在進行土地流轉過程中，村委會作為轉出方和轉入方的中間人，制定相關土地流轉合同，然后本著自愿的原則由當地農戶自己親自簽下合同。在有效回收的435份問卷中，通過簽訂合同流轉土地的農戶有289戶，占66.4%，但也有通過口頭協議流轉土地的農戶93戶，占21.3%。簽訂合同的農戶占大多數，土地流轉中發生的糾紛大大減少。充分領會了黨的十六大報告做出的“地方可按照依法、自愿、有償的原則進行土地經營權流轉”。
（二）實行目標考核
東臺市土地流轉規模經營工作列為新農村建設的重要內容對鄉鎮進行考核，對工作成效突出的單位及個人給以表彰和獎勵，完不成年度目標任務的不能評為先進單位和個人。在農經工作會議上，各鎮都遞交了目標責任狀，農辦每季度對全市土地流轉規模經營情況進行考核。使得各鎮都全力推進土地流轉，促進規模進程。且為保證土地合法流轉，堅持對土地流轉過程進行逐一審核，定期檢查，凡發現違反農村土地承包法規的，一律予以制止，責令恢復原承包經營關系。并且制定了扶持政策，東臺市制定并下發了《關于推進農村土地流轉發展適度規模經營的意見》，安排了轉型資金用于扶持合法有效的土地流轉。對流轉土地實行土地股份合作制經營的組織者都有獎勵。鼓勵農村種養大戶建立農產品生產基地、創辦農業園區。
（三）土地規模經營形式多樣化
有土地股份合作社、蔬菜經濟合作社、食用菌栽培、品牌蔬菜及農產品、花木園區、蠶桑核心方、農產品深加工等，都有利于發展農業規模種植，其中土地股份合作社有利于使土地經營權流轉和農業規模化經營過程更加合法更加有序，帶來了“農民成‘股民’，土地變資本”的可喜變化，同時這些成為股民的農戶還可以到種植園進行務工獲得兩次收益。以東臺市梁垛鎮梁垛村為例，共吸收688個農戶入股，設計七個村民小組，入股土地653.797畝，占總承包面積38.6%，折成股份653.797股，且每股分紅保底1000元，另視經營效益追加分紅。同時，這部分土地的農戶中又將有285個勞動力轉移到務工經商等第二、三產業中去，到時從事第二、三產業勞動力比例將達到86%。并且無公害蔬菜生產基地的建設，實現了農業生產的規模化、標準化、專業化，農業經營實現了由傳統的粗放型向高效益、集約化發展。
二、土地經營權流轉與農業規模經營過程中出現的問題
（一）信息流通不暢
在有效回收的調查問卷435份中，有43戶，占9.88%不知道土地流轉這一政策，只是在電視上看到，并不知道這一政策已經落實到本鄉鎮，信息流通不暢，延緩了土地流轉的進程。并且對于有意向想把自己的土地流轉出去的農戶，造成了一定的阻礙。所以筆者要加強土地流轉政策的宣傳，爭取讓每家每戶都對土地流轉有所了解。對于本村土地較少的鄉鎮，政府應提供外面土地承包的信息，鼓勵本鄉鎮的農民到外地進行流轉，促進勞動力的轉移。
（二）農業保險不完善
在走訪過程中，筆者了解到有些農戶進行土地規模經營后，大面積的土地卻沒有上保，原因是即使上了保險，遭遇旱災或是水災，給予的賠償不是很多，而且還有諸多限制。因此在調查訪問的農戶中有149戶沒有給農業買保險，占38.0%。農戶說與其買保險交了那么多的錢，不如不買保險，自己來承擔損失。可是結果可想而知，一旦遭遇嚴重一點的天災，農戶的能力跟本不足以抵擋。所以政府在農業保險方面可以給予農民優惠，減少限制。真正做到為人民服務，為農民謀利益。
（三）少部分耕地在土地使用權流轉后變為非農用地
這些耕地大部分被道路的修建、城鎮、工廠、搬遷占用。這種情況主要發生在城鎮郊區和偏遠鄉鎮。政府對土地用途監管不嚴，執行耕地保護政策力度不大，使得部分農村土地存在著土地流轉后用于第二、三產業開發的現象。有121戶將土地流轉為工業用地，占30.9%。由于第二、三產業的經濟效益比農業的高，且承包土地的價格是按照農業用途為標準的，而當土地用途發生變化時，土地的承包價格要高得多，因此農戶對這部分差價得不到合理的分配，從而產生糾紛。即使部分耕地不轉為非農用地，這些耕地也會被用來種經濟作物。然而糧食安全對經濟的影響是全世界舉目共賭的。從2007年年初世界食品漲價指出，這場經濟影響就波及全球。且對國家來說，糧食是最重要的戰略物資。如果流轉的土地都用來修建道路，建造工廠，種植經濟作物，那么糧食安全問題必將令人擔憂。2011年中央1號文件也規定：農村土地流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。也就是說，流轉后的土地，仍然只能用于發展農業，不能用作房地產開發等其他用途。
（四）在進行土地流轉和農業規模經營中，60歲-70歲的農民值得關注
在走訪調研的435戶中有93.9%的農戶家中有60-70歲的農民，因為這些農民將自己的土地流轉出去以后，由于年齡上的限制，即使出去打工，也幾乎不會有工廠會顧用他們。所以他們幾乎不會想把自己的土地流轉出去，這樣就成了土地流轉過程中的阻礙。筆者建議政府可以把這些勞動力引到周圍土地規模經營上去，可以提供給他們短工做。例如，每天去蔬菜大棚里除草，有時可以打農藥，每天有固定的工資，按天計算，月底結算。這樣就很好地解決了60歲-70歲農民的工作問題，這樣他們也會很樂意地流轉自己的土地。這不僅促進了土地流轉，而且為當地農業規模經營提供了充足的勞動力。（五）農村基礎設施薄弱，阻礙了農業規模經營的發展
基礎設施的完善，可以吸引更多的種植能手、養殖大戶、龍頭企業來當地進行農業規模經營。可是據筆者所了解，國家在農業基礎設施上沒有給予相應的撥款。如果農村要建設基礎設施，這部分資金就要由村委會或者鎮政府承擔，可是村委會一般不可能拿出大部分資金來進行基礎設施建設，這就給基礎設施建設帶來了一定的困難。因此，建議國家在基礎設施方面的建設給予相關的補貼，為農村進行農業規模經營提供強有力的后盾。
（六）農村土地流轉存在假流轉現象
有些村為了達到上級政府規定的土地流轉的任務，進行了假流轉。一個農戶的土地流轉給另一個農戶，而這個農戶又將流轉過的土地再流轉給原來流轉給他的農戶，這樣就造成了一個假象，土地流轉的面積在增加。但是事實上是土地之間不是在進行流轉而是在進行交換，且交換的是同一塊土地。這嚴重地阻礙了土地流轉的進程，而且會掩蓋土地流轉的弊端，因此，必須要進行整改。需要上級政府加強監管，確保土地流轉合理有序地進行；需要各級鄉鎮自覺自發地進行土地流轉，規范土地流轉行為；需要加大對農戶宣傳土地流轉的優勢，讓農戶能自發地進行流轉，并切身地感受到進行土地流轉和農業規模經營的好處。
三、針對以上問題提出的相應對策
（一）進一步探索創新土地流轉模式，積極穩妥推進土地股份合作經營
土地股份合作社的成立進一步規范了干部的行為，形成了管理程序化，增加了透明度，加強了農民的知情權。鼓勵農村中大戶等經營主體通過流轉土地建立農產品的生產基地，開發適度規模經營。鼓勵龍頭加工企業圍繞本地優勢特色產品，牽頭組織農民開展合股、合作、協作，建立原料基地。支持專業市場、合作組織、農民經濟人、種養大戶等市場主體領辦土地股份合作社，統一生產經營，按股保底分紅。積極推進土地流轉體制規模試點，探索合作的新形式，鼓勵農民在自愿的基礎上，將土地承包經營權入股組建土地股份合作社。支持和鼓勵合作組織參與土地流轉。
（二）進一步加大財政扶持、獎勵力度，引導土地向優勢產業、重點項目、農業園區集中
在三倉鎮新五村，筆者了解到當地的農戶即使在外地承包大面積的土地，也沒有得到獎勵。并且在農戶貸款上，部分農戶在尋找擔保人方面仍存在困難，且每年都會有農民因還不起貸款而自殺的現象。所以各個當地政府應根據政策從財政對“三農”投入中安排專項資金，鼓勵和引導農村土地經營權的流轉，壯大規模經營主體、培育優勢產業、龍頭企業和農業園區。強化金融信貸支持，不斷創新農村信用擔保方式，重點扶持龍頭企業、合作組織等，連片發展高效規模設施農業。進一步加大對土地流轉的獎勵，提高農民的積極性。鼓勵政策作為推動土地流轉的催化劑，應將之落實到位。通過給農民補貼的方式，進一步提高農民進行土地流轉的積極性，推動農村土地規模經營。
（三）解決從土地上解放出來的剩余勞動力
當農戶將自己的土地流轉出去之后，他們自己的就業問題一時難以得到解決。但是可以讓解放出來的勞動重新回到土地，為那些進行土地規模經營的農戶打工，這樣不僅解決了60歲-70歲農民的工作問題，這樣他們也會很樂意地流轉自己的土地。不僅促進了土地流轉，而且為當地農業規模經營提供了充足的勞動力。并且還應加快農村勞動力向非農轉移。要依托當地資源優勢，大力發展農村第二、三產業的發展，以產業的集聚帶動人口的集聚，促進農村勞動力向非農產業、向城鎮轉移。
參考文獻：
1、鄧宗兵,羅倩文.農業信息化推進農業產業化的對策[J].現代化農業,2004(1).
2、盛利,關欣,蔣婧.中國糧食安全與土地使用權流轉關系研究[J].現代農業科技,2009(9).
土地發展權范文5
一、當前實際情況
而當前全縣土地流轉發展適度規模經營情況中存在著多重問題，主要表現在：一是土地確權方面。戶在人不在農戶承包地塊指界困難；農戶間串地導致地塊界限不清；個別村存在土地承包臺賬丟失、不全、標注不清的問題。二是土地流轉方面。農民戀土情結太重，不愿流轉；土地流轉后存在支付租金時有拖欠，阻礙了土地流轉，打擊了農民的積極性；土地流轉不規范，隨意性較大，容易引起民間糾紛。三是規模經營方面。目前專業大戶、農民合作社、家庭農場和農業企業等流轉主體大多還處于起步階段，普遍存在缺資金、缺技術、缺管理、缺信息等問題，制約了農村土地經營規模的擴大；經營管理水平不高，影響了規模經營的發展；產業化經營水平不高，大多數經營主體都不同程度地存在產品單一、檔次低、產業化程度不高等問題，雖然有一定規模的經營主體的產品在本市、本縣占有一席之地，但由于經濟實力較弱、深加工滯后，導致了產業化經營水平低，市場經營風險大，經營主體自身效益不夠明顯，導致規模經營進展緩慢。
二、工作措施及建議
（一）強化組織領導，加快推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作。各鄉鎮要提高認識，統一思想，迅速行動，務必搶在雪前完成外業測量工作。鄉鎮主要領導要親自安排部署，定期召開工作會議，研究解決確權工作當中出現的問題，選派情況熟悉，業務能力強的鄉（鎮）干部進駐確權村，宣傳發動、摸清底數、繪制底圖、做好外出農戶委托手續、矛盾糾紛化解、政策咨詢解釋等工作，確保高質量完成確權工作。
（二）加強對農村土地承包經營權流轉工作的領導、協調和指導。隨著農村土地承包經營權流轉工作的進一步開展，許多新矛盾和新問題會逐步顯現，如流轉難度不斷增大、經營糾紛日趨增多、后續服務要求越來越高等，需要引起各級領導特別是基層領導干部的重視。除切實加強對農村土地承包經營權流轉工作的領導外，還要根據實際需要，制訂農村土地承包經營權流轉規劃，以規劃促流轉，充分發揮規劃的指導作用。上級政府和相關職能部門要在深入調查研究的基礎上，加強對土地制度、尤其是搞活土地使用權方面的研究，力爭在這方面要有一個大的突破。要有針對性地做好不同群體的思想和宣傳教育工作，消除各種消極思想，更新觀念，促進農村土地承包經營權流轉的共識和合力。要在組織相關人員認真學習《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》基礎上，全面建立農村土地承包經營糾紛仲裁機構，積極做好農村土地承包經營和流轉案件的調解處理和復查、復核工作 ，完善協商、調解、仲裁、訴訟等多途徑有機結合的農村土地承包經營糾紛解決機制。
土地發展權范文6
作為社會和諧發展理念的西部區域發展權
社會協調發展在理論研究場域已經成為一個較為成熟且極具號召力的話題，也是引領人類進行理性社會發展的行動綱領。在不同的社會階段，人類對社會發展界定的位階基于認知的深度不同而有所差異。但就其演進的歷史脈絡作為考量對象，便可厘清基本的軌跡。即經濟發展階段、社會發展階段、以人為中心的發展和社會協調發展四個階段。⑥社會協調發展觀是人類實踐經驗的理論總結，是一種全新的發展理念。空間維度上，協調發展顯現整體與局部的和諧統一；時間維度上，顯現現在與未來的高度統一；在文化維度上，又顯現人類理性與價值的和諧統一。就其內容而言，社會協調發展主要包涵下述論點：第一，社會協調發展將當代社會發展與未來社會發展有效的聯系起來。傳統社會發展立足點都建立在當下社會，而忽視今后社會發展。盡管在一定程度上涉獵“人的發展”內容，但在發展的整體體系層面產生嚴重的斷層現象。然而，社會協調發展在重視人的發展同時，有效的建立了人的發展之代際關系。第二，社會整體與西部區域協調統一發展是協調發展的核心。人類社會既是整體社會，又是區域社會。人口、資源、社會、經濟和環境等因素既是二者間有機關聯的紐帶，又是二者區域發展不均衡和差異性的決定變量。社會協調發展將上述各元素納入到協調統一體系中，作為發展研究客體和評價標準。以求獲得發展的協調性、平衡性和整體性。第三，“人本主義”的社會發展觀。人是社會活動的主體，又是社會發展的最終目的。因此，人本身的發展才是衡量一個社會發展進程的核心。唯有人得以完善全面的發展，才可滿足現代社會協調發展的主體條件。西部區域發展權是社會和諧發展的應有條件和內容，也是平衡區域差異、社會個體差異和弱化社會沖突發生概率的變量元素。它超脫傳統社會發展的依附理念和關系，旨在建構和諧社會語境下新型法治人際關系模型。珠江三角洲、長江三角洲、振興東北老工業基地、西部大開發等極富表征性的國內區域發展實例，以及后期的武漢城市圈“8+1”和長株潭一體化構建為重點的“中部崛起”發展戰略等，都充分證實區域發展的社會協調發展之實踐理念。但是，在理論研究維度下，西部區域發展抑或西部區域發展權仍有欠缺，尤其是在法學領域。提升西部區域發展權的法理權重，對于豐富當下法社會學和發展社會學研究內容具有非常意義，更能促進和完善我國社會和諧發展的理論體系。首先，西部區域發展權使表象行為規制與內心心靈規制有效結合，致使社會沖突缺乏發生的社會根源，也為國家實施社會控制減少了相應的社會成本。就國內的整體社會發展而言，西部地區的發展相對于國內其他地區發展相對滯后。這種滯后不僅體現在經濟發展領域，同樣也反映在人的發展、文化發展和制度建構等方面。西部與其他地區的發展差距已非單純的經濟差距問題，而是關乎社會中心價值定位問題。在追求社會發展目標之時，我們的和諧社會更在意人的發展，以及人與自然的協調發展。換言之，社會的人具有“幸福”感時，社會就能安定、有序。“幸福”的社會價值觀是社會人對和諧社會秩序的認同基礎和出發點，是我國社會整體發展的立足點和最終歸宿。然而，西部區域發展的滯后和當下社會資源配置的嚴重失衡，造成社會認知沖突和現實秩序沖突。為此，須正視西部區域發展權，不能僅僅依據經濟、法律因素權衡；還應借助社會人的“幸福”內在秩序，平衡心靈的失衡傾向，規范社會區域和內化秩序。其次，西部區域發展權將會阻斷傳統區域發展的完全依附關系，建構新型的法理型發展模型。依附理論是社會發展的第二階段，主要依據“中心”和“”間的不平等關系解釋非發達國家或地區社會不發達的原因。⑦其內容強調發展中國家或地區經濟政治不發達的核心因素在于處于“中心”地位的國家或地區無情的剝削和掠奪，而處于邊陲的發展中國家或地區謀求發展則須依賴于發達國家或地區。基于依附理論的觀點，邊陲發展中國家或地區的社會發展是一種低度發展，并且發展中國家或地區的獨立發展主體資格被泯滅。而我國的西部區域發展權通過法理念首先賦予了發展地區獨立發展主體資格，并擁有獨立發展的權利。在關系理論層面，厘清其與其他地區之間是一種協調發展關系，而與國家的整體社會發展是一種局部與整體之發展關系；發展本質層面，強調區域自主發展和國家宏觀指導相結合。因此，區域發展并非是依附發展理論的延伸和發展，也不是刻意強調奉行某種單一的發展模式（盡管該模式可能在特定時間和特定地區曾取得巨大成功，譬如華西模式、南街模式等），而是和諧社會發展理念指引下的多元社會發展模式，也是和諧社會發展理念的延伸和升華。第三，西部區域發展權對社會公共價值體系的建構和維系給予豐富理論和實踐養分。
西部區域發展并非是孤立無援、局部區域獨立發展，而是社會和諧發展的整體戰略。雖然，西部區域發展在言辭上具有“局部”發展的意思，但在發展內涵和理念上，應該以社會“整體發展”的宏觀視角為基點。西部區域發展應先確立符合本區域特色的發展模式，使發展緊貼區域社會結構、文化、禮俗以及既有資源等元素，有效激發本區域發展潛能。“全球化”浪潮已波及世界的各個領域，處于偏安一隅的中國西部區域借助這股東風而展露頭角。因此，我們不得不關注其他區域或國家的社會發展理念，學習他們發展的經驗和成果，并與其形成特定的發展合作關系。但是，借鑒他方經驗，并不能喪失區域特色和地方性知識基礎，⑧更不能扭曲當下我國的和諧社會價值體系。所以，西部區域發展權理論必須立足本區域，通過整合和理性配置區域信息，以全新社會法律創制推動西部資源配置和利用，進而促進區域社會協調發展。然而，西部區域的范圍是在一個“國家”立場上進行的定位。為此，考量西部區域發展必須遵從國家大局觀，放眼國家發展的整體戰略。和諧社會價值觀是國家針對時下社會發展的具體情況而提出的公共價值最高目標。西部區域發展背離該公共價值中心，極易造成地方或區域各自為政的混亂社會局面，同時可能引發嚴重的地方分離主義傾向和社會對抗沖突。因此，西部區域發展應與國家、民族利益和諧發展保持高度的一致性，與國家的法治治理統一結合。最后，西部區域發展權有力地拓展對和諧社會法治內涵的認同和解讀。和諧社會的法治外在要求法律體系的完備性，內在強調法律內涵的健全性。隨著市場經濟體制的建立和發展，與市場經濟相匹配的社會主義法律體系已經成功建構，這標志著我國由傳統型社會向法理型社會的演變。然而，在發展與和平成為時代主題之時，法律人對發展權的認同和解讀能力并沒有超越舊有習慣，仍然依據法律有沒有明確規定這一事實加以判斷是否存在發展權。但法律沒有明確的規定，并非國家的法律沒有規定相應的內容。如果借助法律解釋的藝術技能，不難解讀出2004年的憲法修正案規定“國家尊重和保障人權”所隱含的人的發展權。這是一種高度抽象和極為艱澀的法律發展權理論，對普通社會主體理解發展權是一種困境和為難，難以被社會所認同和理解。唯有將西部區域發展切實落實與國家“尊重與保障人權”有機結合，才會使“睡美人”式地發展權理論轉變為普遍認同的一致性人權價值；使欣賞性法律規定升華為普適性和適用性規定。
社會沖突與西部區域發展權
社會沖突的客觀性和西部區域發展權的必然性是相融相克的社會元素。西部地區與毗鄰區域、區域內部發展是否存在嚴重差距或失衡，社會沖突發生的概率和規模將會扮演評量標準之一。嚴格意義上闡釋，西部區域發展權理論與實踐問題是社會觀念、社會結構、社會文化、資源配置沖突表征之結果；而社會觀念的創新與統一、結構正當轉型或重置、文化背景的認同與文化內涵的繁榮、理性的資源配置則是調解社會沖突和促進西部區域發展權的保障。因此，正確審視社會沖突存在的客觀性及其與西部區域發展權之關系，將是建構和諧社會所必須思考的議題。第一，西部區域發展權的核心動力是區域群體以及群體間的內聚力，亦即區域發展重在群體主體性核心要素。然而群體意識、群體疆界的形成和群體內聚力的強化則在社會沖突或透過社會沖突方可形成。⑨盡管西部大開發的實踐已經彰顯西部區域社會發展的方方面面，但其他地區或群體對西部地區仍然有社會認同偏見和資源占有沖突。⑩社會轉型期客觀存在的類似沖突，對關聯且不同群體的群體意識和疆界形成具有積極的功能，并在不同群體間尋求一種平衡以維系整體社會的穩定。西部區域發展權是區域主體資質的建構和確認的過程，于外而言，主要通過法律的形式明確區域發展權；于內則主要在于群體疆界的具體界定和內聚力形成和加強。第二，社會沖突歸根內化為一種區域發展規范的更新和創制。法治社會中，社會沖突產生的主要原因在于法律規范對權利配置的失衡或通過其他形式規則替代法律進行權利配置。西部大開發基于政策的傾向和踐行，已取得顯著的宏觀效果。但這種發展視角更重要關注點在于發展的時間結果，而淡化發展的主體身份。然而，西部區域發展關系的主體是關涉多維利益的綜合性主體，而不是具體法律關系簡單化主體。本質上，它是一種基于區域發展而形成的新型生態和諧法律關系主體，是集人的本身、人與社會和人與自然關系于一身的復合型主體。既有法律對于此種主體在權利分配上缺少規定，此為社會沖突的產生提供溫床和條件。國家基于社會秩序穩定的考量，將會尋求足以化解社會沖突的理想法律規定，此謂法律體系發展和完善之過程。在此種反復博弈過程中，調整沖突的規范體系或內容順應誕生，并確定西部區域發展主體和賦予相應發展權利。在此種意義上，社會沖突是一種調整法律規范適應新環境的機制。第三，社會沖突有助于審視和檢驗西部區域發展權的存續與落實。西部區域發展權是一種時空法治權利，即在西部地區空間領域存在的特定權利，其與西部空間的地理、民族、文化等因素間有著緊密的關系。孟德斯鳩的法律觀能直接說明法律與特定區域之間客觀聯系：“法律和一個國家氣候、地理因素、生活方式密切相關。”西部區域空間維度范疇內的習慣、禮儀、觀念和資源都是發展權應涵內容或元素，也是區域自然元素。人為法律權利必須與前述自然元素和諧關聯才能真正體現區域發展權存在和切實落實，同時也意味著群體內部以及其與外群體間社會沖突程度的降低、規模變小。相反，如果法律規定的權利與西部區域的習俗、禮儀、資源等自然元素差距較大，社會沖突極易發生且區域發展權難以落實。因此，社會沖突的程度、規模是區域發展權實現與否的度量標準。
結語
