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未來商業(yè)街發(fā)展趨勢范文1

關(guān)鍵詞：廣州番禺區(qū)萬博地下空間設(shè)計(jì)； 城市地下空間 ； 復(fù)合、整體型地下綜合體

1. 地下空間的基本概況

地下空間是指屬于地表以下，主要針對建筑方面來說的一個(gè)名詞，它的范圍很廣，比如地下商城，地下停車場，地鐵，礦井，軍事，穿海隧道等建筑空間。[1]

我國地下空間發(fā)展從起初的人防地下室（主要以人防工程為主）；發(fā)展到地下商業(yè)城（人防工程與車庫、地下街等設(shè)施結(jié)合，功能較單一）；到地下服務(wù)城（軌道建設(shè)高峰，軌道與地下商業(yè)、車庫、市政設(shè)施結(jié)合）；發(fā)展為復(fù)合、整體型地下綜合體，這種復(fù)合整體型地下綜合體功能復(fù)合、空間集約、建設(shè)整體――軌道+地下交通系統(tǒng)+停車庫、商業(yè)+公共設(shè)施+市政設(shè)施、區(qū)域統(tǒng)籌設(shè)計(jì)+集中開發(fā)。功能不斷豐富完善，形成改善交通擁擠，人車分流的地下城。這也將成為未來地下空間發(fā)展的主要趨勢，本文結(jié)合廣州番禺區(qū)萬博地下空間設(shè)計(jì)分析，試圖總結(jié)目前復(fù)合、整體型地下綜合體的一些特點(diǎn)，對未來地下空間發(fā)展趨勢進(jìn)行展望。

2. 廣州番禺區(qū)萬博地下空間設(shè)計(jì)實(shí)例

廣州番禺區(qū)萬博中央商務(wù)區(qū)地下空間綜合開發(fā)勘察設(shè)計(jì)（以下簡稱萬博地下空間）位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村迎賓路段，番禺迎賓路與漢溪大道交匯處。建設(shè)內(nèi)容包括萬博中央商務(wù)區(qū)地下空間、周邊地塊連接部位緩沖區(qū)以及地面景觀廣場。萬博商務(wù)區(qū)位于番禺區(qū)北部，長隆旅游度假區(qū)東側(cè)。規(guī)劃地鐵7號線經(jīng)過該區(qū)，設(shè)有萬博中心站（原名鶴莊站）。

目前，該區(qū)域正規(guī)劃建設(shè)番禺現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)總部基地、五星級酒店、商業(yè)廣場、購物中心、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)總部、智能產(chǎn)業(yè)總部、汽車文化商貿(mào)中心等9大項(xiàng)目。萬博地下空間建設(shè)的目的是分擔(dān)地面交通，整體統(tǒng)籌地下商業(yè)開發(fā)，核心解決地鐵站點(diǎn)周邊9大地塊的整體開發(fā)問題。成為一個(gè)結(jié)合TOD發(fā)展的地下樞紐城，一個(gè)為周邊提供交通支撐的地下服務(wù)城。通過這個(gè)由番禺區(qū)政府為主導(dǎo)的公共地下空間將整個(gè)萬博商務(wù)區(qū)9大地塊連成整體：以漢溪大道與萬博二路的十字軸的地下進(jìn)行公共地下空間開發(fā)的范圍。（圖2-1）

萬博地下空間形成“十字主軸、交通環(huán)路、兩大分區(qū)”的結(jié)構(gòu)。十字主軸以漢溪大道、萬博二路地面以下十字形空間形成地下空間基本構(gòu)架；東西全長約780米，寬約100米；南北總長約630米，寬約40米。

圖2-1 廣州萬博地下空間總平面圖（來源：作者參與項(xiàng)目方案總平面圖）

2.1廣州首個(gè)建筑工程方案與控規(guī)同步進(jìn)行，規(guī)劃在建筑工程方案深度基礎(chǔ)上的反推。

建筑方案的設(shè)計(jì)為控規(guī)提供相關(guān)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，使規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)相輔相成，并對現(xiàn)行地下空間管理辦法進(jìn)行補(bǔ)充，為之后的報(bào)批報(bào)建提供依據(jù)。

2.2地下緩沖區(qū)解決權(quán)屬劃使地下空間無縫連接，形成一個(gè)整體

通過公共地下空間建設(shè)，提高軌道交通的輻射范圍，將各出讓地塊連成整體，形成核心區(qū)地下城，這也是地下空間由點(diǎn)向面發(fā)展的開端。

集約城市用地，統(tǒng)籌地下空間核心區(qū)的整體規(guī)劃與建設(shè)，整體開挖，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)地下空間的合理分區(qū)，無縫銜接。

2.3 地下交通系統(tǒng)――人車分流

2.3.1車行交通：為提升萬博地區(qū)交通整體服務(wù)水平，疏解對外交通的瓶頸、提高路口通行能力、提高關(guān)鍵通道和節(jié)點(diǎn)的運(yùn)作水平，根據(jù)交研所交通咨詢報(bào)告，提出的對外交通與內(nèi)部道路的優(yōu)化方案，萬博地區(qū)整體地上地下交通系統(tǒng)經(jīng)評估可支持萬博地區(qū)的未來整體的開發(fā)建設(shè)。

地下道路系統(tǒng)由2個(gè)市政隧道、1個(gè)地下主環(huán)、2個(gè)內(nèi)部次環(huán)和6組出入口構(gòu)成。地下道路面積約13.88萬平方米。

市政隧道（-1F）雙向兩車道設(shè)計(jì)，保證萬博中央商務(wù)區(qū)南北兩側(cè)的快速交通轉(zhuǎn)換；實(shí)現(xiàn)公共交通與小汽車交通的立體分離。

地下主環(huán)（-2F/-3F）單向三車道，解決萬博中央商務(wù)區(qū)各地塊車輛快速進(jìn)出，減輕地面路網(wǎng)的壓力；

內(nèi)部次環(huán)（-3F）單向兩車道，加強(qiáng)各地塊停車庫的互聯(lián)互通，形成一體化停車系統(tǒng)；

出入口隧道分別設(shè)置于萬惠一路、漢溪大道、萬博二路南北側(cè)，實(shí)現(xiàn)從廣州進(jìn)入萬博的快速交通轉(zhuǎn)換。

2.3.2步行交通：地下步行系統(tǒng)由公共通道、下沉廣場、集散廣場、步行通道、垂直交通構(gòu)成。

地下一層步行系統(tǒng)，以萬博二路、漢溪大道十字公共通道為骨架，商業(yè)街主通道寬度不少于11米，局部擴(kuò)大為18M；南北向?qū)挾炔簧儆?1米；與周邊地塊的步行通道形成網(wǎng)絡(luò)式結(jié)構(gòu)，與負(fù)一層出租車停靠點(diǎn)相連；結(jié)合地鐵站設(shè)置下沉廣場作為地區(qū)人流主入口；

共設(shè)置42 個(gè)垂直交通和14個(gè)集散廣場，滿足安全疏散要求。

負(fù)二層步行系統(tǒng)，以十字主軸公共通道為核心，通道寬度不少于8M，與周邊地塊形成脊?fàn)钍讲叫薪Y(jié)構(gòu)，與北側(cè)地下公交首末站相連。

設(shè)置24 個(gè)垂直交通和12 個(gè)集散廣場。公共通道功能的獨(dú)立性，保證24小時(shí)向公眾開放。

2.4各層平面設(shè)計(jì)

2.4.1地下一層主要功能是地下商業(yè)、地鐵風(fēng)井設(shè)備及西站廳。地下一層由于有空調(diào)風(fēng)管和綜合管廊，商業(yè)空間的層高6.5米～7.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設(shè)備風(fēng)管、消防水管等商業(yè)凈高為3.5米。（圖1-3）

公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業(yè)街，沿匯智三路形成半地下騎樓商業(yè)街。

從人的行為特性方面，地下商業(yè)街容易讓人失去方向感以及上下移動(dòng)增加的距離給人造成“迷宮感”和“疲勞感”，地下商業(yè)設(shè)計(jì)上流線避免曲折，人行通道除與天河城地塊毗鄰的位置進(jìn)深較大設(shè)置兩條商業(yè)動(dòng)線外，其余均設(shè)置一條主商業(yè)動(dòng)線。其次利用地面綠地開露天天井，增加室內(nèi)的自然采光。本層公共人行通道寬度11米寬，分為兩條則每一條都要滿足6米寬。公共人行通道作為公共通道存在，與周邊地塊設(shè)置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯(lián)系成整體。南側(cè)利用高差沿萬博一路、萬惠一路設(shè)置兩個(gè)市政隧道，并與出租車停靠站結(jié)合。商業(yè)空間與公共交通同層布置，使地下空間地面化。

2.4.2地下二層主要功能是地下商業(yè)、7號線萬博中心站廳層。沿萬惠二路形成地下主環(huán)（南側(cè)），設(shè)置一個(gè)公交車首末站。商業(yè)空間的層高6.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設(shè)備風(fēng)管、消防水管等商業(yè)凈高為3.5米。（圖2-3）

公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業(yè)街，沿萬惠一路形成半地下騎樓商業(yè)街，與地面公園景觀的水平相連。（圖2-2）

圖2-2 廣州萬博地下空間漢溪大道剖面及萬惠一路騎樓商業(yè)街

（來源：作者參與項(xiàng)目方案圖）

地下二層商業(yè)與地下一層相比商業(yè)價(jià)值有所下降，為了使其商業(yè)空間豐富吸引人群，通過增加內(nèi)天井，中部地鐵站廳，在沿漢溪大道東部用地進(jìn)深較大的地方設(shè)計(jì)為威尼斯風(fēng)情水街，北側(cè)為半地下騎樓商業(yè)街。商業(yè)動(dòng)線主次分明，主動(dòng)線成環(huán)，商業(yè)空間豐富，提升商業(yè)價(jià)值。本層人行通道寬度8米寬，同地下一層一樣與與周邊地塊設(shè)置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯(lián)系成整體。

圖2-3 廣州萬博地下空間地下一、二層平面圖（來源：作者參與項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖紙）

2.4.3地下三層主要為地下停車場、設(shè)備用房及地鐵站臺(tái)上空。層高為4米～4.8米，標(biāo)高設(shè)置主要考慮與周邊地塊相連接處標(biāo)高。公共地下空間面積約7萬平方米，約提供2127個(gè)停車位。

沿萬惠一路形成地下主環(huán)（北側(cè)），萬惠二路形成綜合管溝（南側(cè)）。各區(qū)地下車庫均根據(jù)地下市政環(huán)路的設(shè)計(jì)要求，設(shè)置地下次要環(huán)路，與地下主環(huán)路、周邊地塊次環(huán)相連互通，并沿環(huán)路兩側(cè)設(shè)置隔斷與停車車庫分隔，以保證次環(huán)的車流通暢。各停車庫之間通過地下車庫內(nèi)部次環(huán)互聯(lián)互通，形成整體。

2.4.4地下四層主要為地下停車場、設(shè)備用房及地鐵站臺(tái)層及區(qū)間隧道。層高為4米。公共地下空間面積約3.6萬平方米，約提供1060個(gè)停車位。

沿萬惠一路形成綜合管溝（北側(cè)）。

圖2-3 廣州萬博地下空間地下三、四層平面圖（來源：作者參與項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖紙）

2.5.綠色環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展節(jié)能

萬博地下空間設(shè)計(jì)中采用成熟先進(jìn)的綠色智能市政技術(shù)集成，實(shí)踐綠色環(huán)保理念，統(tǒng)籌地下市政設(shè)施，運(yùn)用綜合管溝，中水利用等多項(xiàng)綠色市政技術(shù)，形成綠色環(huán)保、高效節(jié)能、資源共享的廣州南拓城市中心。

改善城市環(huán)境質(zhì)量，通過市政設(shè)施下地和降低地面建筑密度釋放更多公共綠地和綠化空間；通過增加地面公共綠地、對公眾開放的屋頂綠化，提升環(huán)境，突出綠色生態(tài)理念。

未來商業(yè)街發(fā)展趨勢范文2

2003年，可謂是商業(yè)地產(chǎn)年。隨著連鎖經(jīng)營的快速發(fā)展和MALL（摩爾）等新興業(yè)態(tài)的引入，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了前所未有的火爆場面，其中尤其是大型購物中心，也就是MALL的這一概念也被炒得熱火朝天。那么，這種繁榮究竟能持續(xù)多久？繁榮背后有沒有潛伏著危機(jī)或問題？商業(yè)與地產(chǎn)應(yīng)如何走向真正的戰(zhàn)略合作？為此，中國商業(yè)政策研究會(huì)、中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)合會(huì)、《商業(yè)時(shí)代》日前在京聯(lián)合召開了“2003中國商業(yè)地產(chǎn)新走向暨M(jìn)ALL論壇”。來自商務(wù)部、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)、家樂福、歐倍德等政府主管部門、行業(yè)組織及著名大型商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商代表在論壇上發(fā)表了精彩的主題演講，并與各地業(yè)內(nèi)代表進(jìn)行互相交流。

與會(huì)人士普遍認(rèn)為，未來中國商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)訂單化、大型化、規(guī)范化三大趨勢。“訂單化”是指地產(chǎn)商開始按商業(yè)訂單開發(fā)店鋪；“大型化”是指大型的摩爾商業(yè)城自國外引入后迅速成為潮流；“規(guī)范化”是指各地政府都在積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)立法進(jìn)程，以改變目前網(wǎng)點(diǎn)配置的不合理局面。尤其是MALL熱的出現(xiàn)引起了廣泛關(guān)注。專家們呼吁，今后政府應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)尤其是大型MALL建設(shè)與開發(fā)的規(guī)劃，以引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康有序的發(fā)展。論壇會(huì)期間，商界、地產(chǎn)界巨子與行業(yè)組織負(fù)責(zé)人參觀、考察了正在招商的北京“巨庫”大型商業(yè)MALL項(xiàng)目。這是國內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)式主題賣場，完全面向年輕消費(fèi)者，以經(jīng)營時(shí)尚商品及休閑娛樂為特色。

系列四：當(dāng)回商鋪“星探”

特約撰稿：徐世恒 北京中資行房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理 摩登生活方式工作室 首席設(shè)計(jì)師

2003年在中國各地掀起了一股商鋪投資熱潮，這股由南到北的商鋪旋風(fēng)讓我們著實(shí)體驗(yàn)了一把。在這次旋風(fēng)當(dāng)中，各地的媒體，以及一些全國性的財(cái)經(jīng)類媒體也起到了煽風(fēng)點(diǎn)火的作用，讓原本一些商業(yè)氛圍并不濃，投資意識并不很強(qiáng)地區(qū)的老百姓深深的記住了一句話“一鋪養(yǎng)三代”。

就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領(lǐng)人士和部分的中產(chǎn)階級，也紛紛加入到這一股“旋風(fēng)”中，讓原本門檻較高，總價(jià)動(dòng)不動(dòng)就需過百萬的商鋪投資，也實(shí)行了親民政策：手里有十幾，二十萬元的閑置資金也可以做一下“鋪主”。還有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛表示，商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)展中，將是一個(gè)很重要的板塊，更有一些企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)所占的投資比例放在了第一位。

在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該是很高興的事情，只是作為關(guān)心中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、關(guān)心商鋪投資者利益的觀察員來說，有責(zé)任，也有必要提醒那些想在新一輪房地產(chǎn)淘金熱潮中或利的地產(chǎn)企業(yè)，以及那些想投資商鋪的投資者們，商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資是一個(gè)復(fù)雜，系統(tǒng)的科學(xué)。在投資之前，需要做大量的調(diào)查和準(zhǔn)備工作。

記得李超人曾說過投資房地產(chǎn)最重要的就是地段、地段、地段，但是；投資商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是考慮地段這么簡單，地段在一個(gè)已成功運(yùn)營起來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中只是屬于一個(gè)重要的硬件部分，而地產(chǎn)商和商鋪投資者在充分考慮了地段的因素之外，更要考慮的是項(xiàng)目的定位、商戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理、推廣等更重要的“軟件”部分！

在這方面比較有說服力的案例有北京站前的恒基中心，廣州火車東站的中泰廣場及位于廣州中山五路的中旅廣場。以上的三個(gè)項(xiàng)目其地段都相當(dāng)不錯(cuò)，都有大量的人流、車流，但是開發(fā)商和投資者并不能讓這些人流、車流變成企業(yè)與投資者都非常關(guān)心的現(xiàn)金流及投資回報(bào)。究其原因，是因?yàn)殚_發(fā)商在項(xiàng)目的定位不準(zhǔn)確，不了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、管理團(tuán)隊(duì)不完善、商戶結(jié)構(gòu)不合理、就充忙將產(chǎn)品推向市場，結(jié)果當(dāng)然是終端消費(fèi)者不買單、經(jīng)營者不能賺取合理利潤、投資者不能得到合理回報(bào)、開發(fā)商忙著對已開業(yè)的商場以及管理團(tuán)隊(duì)的重新調(diào)整，項(xiàng)目所在地的稅收部門沒有收取到合理的稅費(fèi)等一系列的“連鎖反應(yīng)”。

而這三個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中又最有代表性的當(dāng)屬位于北京站、長安街旁的恒基中心，其寫字樓部分不乏像香港特別行政區(qū)駐京辦事處這樣的單位，旁邊還有北京站、中糧廣場、中國海關(guān)等不乏人流、車流的場所，但是恒基中心的商場部分在開業(yè)之后不斷調(diào)整后，經(jīng)營始終未見起色，在不久前索性將商場還在營業(yè)的客戶全部清場進(jìn)行徹底的大調(diào)整。重新開業(yè)能否取得良好的效果還是一個(gè)未知數(shù)。

在筆者看來，恒基中心的商場部分并沒有像國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)靠出售部分商鋪，滾動(dòng)開發(fā)，而是作為保留一個(gè)完整的物業(yè)采取長期收租的方式來獲取利益，這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對那些出售部分或全部出售的項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)相對已減低，盡管如此，還是出現(xiàn)了不少問題。這主要是發(fā)展商犯了經(jīng)驗(yàn)主義的錯(cuò)誤。其管理團(tuán)隊(duì)的高層多還是一些港籍人士，缺乏對內(nèi)地、北京各種風(fēng)土人情、人口結(jié)構(gòu)、可支配收入、購買習(xí)慣，以及生活方式有著充分了解的本土高級管理人員。派來的幾任總經(jīng)理本身也不清楚自己能在這個(gè)城市、這個(gè)職位還能干多久，還需要有對新的地區(qū)，新的職務(wù)有一個(gè)了解、熟悉的過程。而且該項(xiàng)目在進(jìn)行前期的定位時(shí)，并沒有充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的特殊性，也沒有認(rèn)真思考北京作為中國的政治、文化、藝術(shù)中心以及京、津、唐、區(qū)域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊所能取得的輻射效應(yīng)、聚集效應(yīng)。如何將北京站、長安街這些重要的元素做有效的整合。發(fā)展商更多的是將以往在香港經(jīng)驗(yàn)搬到北京（曾經(jīng)也有港資的地產(chǎn)企業(yè)將在香港的戶型原封不動(dòng)搬到北京做住宅項(xiàng)目的，而忽略了北京與香港在氣候、生活方式有較大的差異性。）筆者以為，恒基中心這樣的項(xiàng)目如果有準(zhǔn)確的定位，良好的管理團(tuán)隊(duì)，認(rèn)真去了解祖國大陸的同胞，憑借發(fā)展商的資金實(shí)力，是完全有可能守到云開見月明那一天的。

但是，作為購買商鋪的投資者來說必須，也一定要清晰地知道，目前正在全國各地把所謂投資型的商鋪推向市場的那些開發(fā)企業(yè)，又有多少是具備了資金實(shí)力、優(yōu)秀的管理人才、有社會(huì)責(zé)任感的？那些開發(fā)商在開出所謂的年回報(bào)率，包租的銷售條件，又有多少是能夠兌現(xiàn)的呢？有些投資者在本身資金實(shí)力有限的情況下匆忙入市，他們以為：購買商鋪時(shí)首付50%，把商鋪出租出去，月供可以在租金中支出。可是投資者沒有意識到，以上所述的多種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，像恒基這樣的房地產(chǎn)企業(yè)，無論資金，還是經(jīng)驗(yàn)在現(xiàn)階段來講都還算是有競爭力的，但其在商場的定位、及運(yùn)營上也出現(xiàn)了問題，因?yàn)樯虉鲇幸欢尾欢痰臅r(shí)間里是空置的，是收不到租金的。更何況現(xiàn)階段中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多數(shù)在資金實(shí)力、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、人才儲(chǔ)備等方面與恒基這樣的港資企業(yè)比都還有較大差距。

像廣州這樣商業(yè)氛圍、投資意識很濃的城市，就有不少項(xiàng)目在業(yè)主已經(jīng)拿到商鋪時(shí)，由于發(fā)展商在招商方面的工作沒有做好，導(dǎo)致許多項(xiàng)目建好了三五年，但商場不能營業(yè)的現(xiàn)象；還有不少項(xiàng)目由于開始的定位就不準(zhǔn)確，以至商場在勉強(qiáng)開業(yè)的情況下，在較短的時(shí)間里已經(jīng)調(diào)整了很多次，但效果仍不理想。投資者的租金自然也就沒有保障。而那些發(fā)展商所謂的返租回報(bào)，也不過是在玩一個(gè)羊毛出在羊身上的把戲，在原先商鋪的銷售價(jià)格上提高50%甚至更高，把高出部分的價(jià)格給投資者發(fā)放所謂的回報(bào)率，但這樣的把戲又能經(jīng)得住多久的考驗(yàn)？至此，那些準(zhǔn)備用租金收入來支付銀行貸款的投資者可要小心，如果不能確保還款的前提下，（沒有租金，也能向銀行還款）以商鋪?zhàn)鳛橐环N投資，風(fēng)險(xiǎn)是很高的。

還應(yīng)提醒那些曾經(jīng)在投資住宅房地產(chǎn)獲得收益的投資者，住宅產(chǎn)品與商鋪在屬性上有著很大的不同，你購買的住宅在入住率不是很高的前提下，也能出租出去，但一個(gè)商場在沒有達(dá)到60%的面積可以營業(yè)的情況下，你投資的商鋪是不可能單獨(dú)出租出去的，諾大的一個(gè)商場是不可能專為某一個(gè)商鋪提供照明、空調(diào)、清潔、保安等服務(wù)的，而消費(fèi)者也不會(huì)去逛只有幾個(gè)商鋪開業(yè)的商場。以上我們說的是如購物中心、SHOPPING MALL這種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一些特性及容易遇到的問題。

而投資像社區(qū)商鋪（北京叫底商）、商業(yè)街這樣的項(xiàng)目，投資者在考慮了地段等硬件因素之外，還要注意的是社區(qū)的規(guī)模，能否足夠支撐其商業(yè)部分的運(yùn)營（該社區(qū)是否有足夠的消費(fèi)者能夠讓在此經(jīng)營的商戶能賺取到正常的利潤，如果規(guī)模夠了，發(fā)展商在做商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，是否對該社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理、科學(xué)的規(guī)劃，是否對一些競爭較為激烈的行業(yè)在數(shù)量上有一定的限制。）當(dāng)你面對的是商業(yè)街項(xiàng)目時(shí)，要考慮的是商業(yè)街所處的區(qū)域位置是一個(gè)什么特性，這個(gè)區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)是怎樣的？這個(gè)商業(yè)街的定位是僅僅為本區(qū)域的消費(fèi)者服務(wù)的還是能滿足其他區(qū)域甚至是更多的外來游客的消費(fèi)需求。發(fā)展商在對商業(yè)街的規(guī)劃時(shí)是否站在終端消費(fèi)者的角度考慮，商業(yè)街的長度、寬度是否合理（并非越長越好，越寬越好）北京的大都市商業(yè)街就很長，很寬，但是這反而破壞了商業(yè)街的商業(yè)范圍，消費(fèi)者在逛街時(shí)會(huì)覺得不夠方便，會(huì)覺得很累。）

發(fā)展商在處理景觀時(shí)，是否將能夠吸引消費(fèi)者延長消費(fèi)者逗留時(shí)間等元素在景觀設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)出來。設(shè)想一下，當(dāng)你作為消費(fèi)者時(shí)，在逛一個(gè)商業(yè)街時(shí)有許多吸引你的東西，讓你留連往返，讓你原本只是打算隨便看一看，結(jié)果花了不少預(yù)算以外的開支。

在投資主題商場、批發(fā)商場時(shí)，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是除了地段等因素之外，該商場的交通是否便利，是否具備進(jìn)出的各種貨車順利通行的條件，發(fā)展商在定位的主題上其售價(jià)與租金是否合乎該行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。該行業(yè)的生命周期如何？發(fā)展商有沒有與這些行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，該行業(yè)的一些著名的企業(yè)是否與項(xiàng)目簽定了租賃合同，該行業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門與協(xié)會(huì)有否給予優(yōu)惠政策和相關(guān)支持，該項(xiàng)目所在區(qū)域是否具備了支撐該行業(yè)的批發(fā)市場的必要條件：生產(chǎn)企業(yè)、交通條件、輻射能力等，應(yīng)知道，批發(fā)市場和主題商場的租金收益是最高的，而經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和難度也是較其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)很高的（個(gè)別的批發(fā)市場的商鋪、柜臺(tái)租金，達(dá)到每平米每月10000元，每平米的年租金收益高達(dá)12萬，這樣的租金是取決于該商鋪一年達(dá)到的營業(yè)額，而這樣的批發(fā)市場在全國范圍來講是不多見的）。在筆者看來，具備做全國性、擁有很強(qiáng)輻射能力的批發(fā)市場條件的城市和地區(qū)非常有限。

我們可以對未來的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢做一個(gè)大膽的預(yù)測，在2005年前后，在中國各地會(huì)出現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)問題現(xiàn)象”：一、發(fā)展商給商鋪投資者的回報(bào)率不能充分兌現(xiàn)；二、不少項(xiàng)目由于定位不準(zhǔn)確，進(jìn)行反復(fù)調(diào)整；三、一些商場在開業(yè)不到一年，就要關(guān)閉；四、發(fā)展商將商鋪賣給投資者后，對后期的招商、開業(yè)等工作就置之不理，投資商鋪者只能是望鋪嘆氣，毫無辦法；五、一些項(xiàng)目由于發(fā)展商實(shí)力不夠，出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾的情況；六、個(gè)別發(fā)展商打著做商業(yè)地產(chǎn)的幌子，實(shí)行圈錢目的的，出現(xiàn)卷款外逃的現(xiàn)象；七、境外資金、基金加入到商業(yè)地產(chǎn)淘金的隊(duì)伍，帶來全新的理念、經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也給國內(nèi)的發(fā)展商帶來了壓力，也讓那些不思進(jìn)取的地產(chǎn)企業(yè)出局；八、零售商在繼續(xù)做零售業(yè)的同時(shí)，也會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資，同時(shí)；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也會(huì)涉足零售業(yè)的投資，這種現(xiàn)象將會(huì)越來越普遍，這是因?yàn)榱闶燮髽I(yè)希望有長久租金收益的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，地產(chǎn)類企業(yè)需要充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；九、未來的中國會(huì)出現(xiàn)越來越多的二房東企業(yè)，并且會(huì)形成集團(tuán)化的趨勢，這些二房東不是采取先買地再開發(fā)的模式，而是從原先的業(yè)主手中租下10-20年的合約，將物業(yè)的功能進(jìn)行調(diào)整，采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，收取高額的租金價(jià)差，這些二房東當(dāng)中既有世界500強(qiáng)的零售企業(yè)，也有知名度很高的洋快餐，還有國產(chǎn)的專業(yè)二房東企業(yè)，有意思的是這些企業(yè)在二房東項(xiàng)目上的利潤率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的本行，而那些專業(yè)的二房東地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益，似乎也并不比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益要低，有的甚至要高出許多；十、會(huì)出現(xiàn)越來越多的有關(guān)研究不同地區(qū)消費(fèi)者不同消費(fèi)習(xí)慣的機(jī)構(gòu)，而這些專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)與生活方式緊密地聯(lián)系在一起，而這些機(jī)構(gòu)在不久的將來，與世界一流的制造企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們與房地產(chǎn)企業(yè)的合作。

未來商業(yè)街發(fā)展趨勢范文3

關(guān)鍵詞：商業(yè)街；規(guī)劃；定位；建議

中圖分類號：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）18002405

1 調(diào)研背景及目的

在我國“十二五”規(guī)劃開局之時(shí)，無錫進(jìn)入了率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的新階段。率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化既是無錫市“十二五”的奮斗目標(biāo)，也是江蘇省委、省政府對無錫的殷切期望。如何率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，再創(chuàng)一個(gè)黃金發(fā)展期，就無錫而言，建設(shè)創(chuàng)新城市、加快產(chǎn)業(yè)升級是核心任務(wù)。當(dāng)前，無錫市人均GDP已超過1.3萬美元，資源驅(qū)動(dòng)早已進(jìn)入瓶頸期，投資驅(qū)動(dòng)也進(jìn)入了穩(wěn)定期，粗放的資源換增長、投資換增長效應(yīng)已大大衰減。無錫經(jīng)濟(jì)要適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重大變化，繼續(xù)保持較快的增長速度，必須擺脫原有發(fā)展模式，加快進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新階段，加快產(chǎn)業(yè)升級步伐。

在此背景下，無錫市提出來建設(shè)“三地三中心”的目標(biāo)任務(wù)，“三地”指新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地、先進(jìn)制造業(yè)基地、旅游度假勝地；“三中心”指科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才集聚中心、文化創(chuàng)意中心、商貿(mào)物流中心。其現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的提法是：以新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體、先進(jìn)制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)。江蘇省商務(wù)廳于震副巡視員指出：“‘十二五’期間江蘇要在全國成為消費(fèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的先行區(qū)，內(nèi)外貿(mào)互動(dòng)發(fā)展的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的領(lǐng)先區(qū)，流通業(yè)品牌化、信息化、資本化、國際化、低碳化的示范區(qū)”。其中“特色商業(yè)街”的發(fā)展是無錫市建設(shè)商貿(mào)物流中心、促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和推動(dòng)“四區(qū)”建設(shè)的重要內(nèi)容。

為此，課題組調(diào)研的目的是為無錫市特色商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)和品牌提升提供信息支持。

2 無錫主要特色商業(yè)街概況

2.1 南禪寺商業(yè)步行街

2.1.1 概況

無錫南禪寺位于無錫古城南隅、古運(yùn)河畔。據(jù)史載：南朝梁武帝蕭衍（464年-549年），崇尚佛教，在全國大興寺廟，無錫當(dāng)時(shí)也興建了不少寺廟，其中有一座規(guī)模宏大的護(hù)國寺，位列梁溪十大剎之第二。唐高宗咸亨年間（670-674），改名靈山寺，北宋仁宗時(shí)賜名“福圣禪院”，百姓因其地處南門而稱為南禪寺。南禪寺內(nèi)的妙光塔，建于北宋（1104年），由宋徽宗賜名“妙光”。塔為七級八面樓閣式內(nèi)木外磚結(jié)構(gòu)，高43.3米，塔基為青石須彌座，檐角懸掛鐸鈴。南禪寺及其妙光塔已成為商業(yè)街的標(biāo)志性建筑。

南禪寺商業(yè)步行街其前身為20世紀(jì)80年代始的南禪寺文化商城。隨著時(shí)間的推移，在2000年2月29日，南禪寺文化商城規(guī)劃方案出臺(tái)，在以妙光塔為中心的南禪寺景觀區(qū)基本建成后，文化商城由此向南擴(kuò)展至跨塘橋，西起古運(yùn)河，東至向陽路、槐古路之間，已建成商業(yè)用房9.5萬平方米，規(guī)劃建設(shè)12萬平方米。

2.1.2 主要業(yè)態(tài)

南禪寺商業(yè)步行街是集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的綜合性商業(yè)街，作為無錫老牌商業(yè)街，它已在中山路南端形成了一個(gè)比較獨(dú)特的商業(yè)體。

南禪寺商業(yè)步行街有如下幾大功能拓展市場：

（1）古玩字畫片區(qū)。

自商業(yè)街成立以來古玩字畫一直是最主要的業(yè)態(tài)之一，經(jīng)過市場規(guī)劃和調(diào)整之后，在2010年年底形成了以“妙光街淘寶樓”帶和“紫金古玩玉器城”為主的兩大古玩片區(qū)。

“妙光古玩珠寶一條街”在經(jīng)過10幾年的打造業(yè)已形成無錫最主要的古玩珠寶一條街，全市近三分之一的珠寶批發(fā)量來自這里，一年成交額過億元，目前有經(jīng)營戶50多家。這其中最主要的是淘寶樓。淘寶樓建筑面積2500多平方米，入駐商戶50多家，一樓經(jīng)營黃金珠寶，二樓經(jīng)營玉器、翡翠和銀飾品，三樓和四樓以古玩字畫經(jīng)營居多。作為“妙光古玩珠寶一條街”中的升級點(diǎn)，淘寶樓將古玩?zhèn)鹘y(tǒng)的“地?cái)傑姟变N售模式按照資源集約化、經(jīng)營規(guī)模化和銜接鏈?zhǔn)交慕?jīng)營理念，將珠寶古玩的原材料集散交易、批發(fā)、展示、拍賣等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開放，與南禪寺地域文化有機(jī)融合，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的交易平臺(tái)和收藏大市場。此外，市文物公司南禪寺門市部也入駐古玩淘寶樓，無錫市文物公司始建于1961年，是我市唯一一家從事文物藝術(shù)品交流業(yè)務(wù)的國有專業(yè)機(jī)構(gòu)，這對淘寶樓信譽(yù)的提升有較大幫助。

位于紫金廣場的紫金古玩玉器城，總體面積30000平米，以玉器珠寶的生產(chǎn)、加工、拍賣、鑒賞、會(huì)展等為一體，于2011年開業(yè)。據(jù)無錫市收藏家協(xié)會(huì)賈揚(yáng)透露，該商城因與淘寶樓功能定位重疊，以及無錫惠山古鎮(zhèn)缺乏文化及商業(yè)氛圍，該商城里的所有入住商家將搬遷至古鎮(zhèn)。在上述珠寶相關(guān)產(chǎn)品之外，該條街上，還有以收藏郵票、錢幣為主的郵幣卡門店50多家。

（2）風(fēng)味小吃片區(qū)。

風(fēng)味小吃永遠(yuǎn)是旅游景區(qū)的主要業(yè)態(tài)，在這里歷史最久遠(yuǎn)、最知名的是穆桂英美食廣場。“穆桂英美食”的前身是創(chuàng)建于1946年的倪氏桂花點(diǎn)心店，1956年更名為穆桂英點(diǎn)心店。經(jīng)過六十多年的創(chuàng)業(yè)發(fā)展，“穆桂英美食”已擁有“中華餐飲名店”、“中華名小吃”、“中國馳名商標(biāo)”等一系列殊榮。目前“穆桂英美食”分兩個(gè)門店?duì)I業(yè)，其一為營業(yè)面積3000平方米的“一帆風(fēng)順大酒店”；其二為3000平方米的“中外名小吃美食廣場”。

除此以外還有“南門頭上美食街”，該街以南禪寺古運(yùn)河碼頭為起點(diǎn)，沿古運(yùn)河水弄堂一側(cè)，有數(shù)百米的親水步道。步道邊白墻黛瓦飛檐的商鋪全部為清一色的特色餐飲，設(shè)計(jì)時(shí)尚但門面不大，食客可同時(shí)享美食、賞水景。目前已入駐國內(nèi)美食品牌商家30多家，既有以王興記、王裕興、熙盛源、張嫂子鎮(zhèn)江鍋蓋面、王裕興肉莊等“老字號”領(lǐng)銜的本幫特色品牌，又有金陵酸菜魚、武漢好吃佬和成都小吃等國內(nèi)知名小吃。除上述小吃以外還有品牌連鎖，如肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、COCO、塔羅塔克等。首批引入16家臺(tái)灣美食店鋪，已經(jīng)基本撤出。

在該片區(qū)還定期舉辦美食展，例如，2013年11月舉辦的“十一”黃金周南禪寺金秋美食節(jié)上就有100多個(gè)展位、300個(gè)各式小吃品種，匯集了中國大運(yùn)河沿線33個(gè)城市的美味，以及其他中外名小吃。據(jù)江蘇南禪寺企業(yè)管理發(fā)展有限公司統(tǒng)計(jì)每天吸引食客上萬人次。

（3）花鳥魚蟲片區(qū)。

該片區(qū)到目前為止已有10多年的歷史，經(jīng)營項(xiàng)目有鳥、魚蟲、寵物狗、貓等各類品種店鋪攤位達(dá)80多家，雖然數(shù)量較多，但面積不大，除少數(shù)魚類產(chǎn)品以門店經(jīng)營外都是最原始的攤位為主，衛(wèi)生臟亂，特別是鳥類寵物區(qū)空氣污濁，空間狹小。花木類產(chǎn)品在2010年后搬遷至緊鄰的無錫文化工藝品市場一樓，搬遷目的是使花木展示空間及經(jīng)營更加規(guī)范。

（4）特色小商品及旅游工藝品片區(qū)。

該片區(qū)目前主要集中在一路之隔的無錫文化工藝品市場二樓和南禪寺地下廣場。文化工藝品市場主樓二樓面積共計(jì)7500平米，為文化工藝品區(qū)，有店鋪150間，面積從10平米至60平米不等，少部分有100平米以上。經(jīng)營項(xiàng)目包含玉石珠寶、陶瓷古玩、書畫字畫、木雕奇石、金屬制品、玻璃制品等，引進(jìn)了南京云錦、揚(yáng)州漆器等人類非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表品牌。由于該市場開業(yè)時(shí)間較短，本地居民及游客并不熟悉，因此人流量較低，致使所經(jīng)營的店鋪生意冷清，部分商鋪已經(jīng)撤出。該廣場共分五大區(qū)域，總面積達(dá)12000平方米，約有350個(gè)商鋪，每個(gè)區(qū)域的業(yè)態(tài)定位都非常明晰。具體是：A區(qū)以旅游工藝品為主，該區(qū)所經(jīng)營的商鋪數(shù)量約為80家。B區(qū)是小商品、小百貨；C區(qū)是箱包、電子產(chǎn)品；D區(qū)是服裝、精品百貨；E區(qū)下沉式廣場則是品牌專營店。在實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，由于商鋪所經(jīng)營商品在質(zhì)量、價(jià)格和品牌等方面沒有其獨(dú)有的特色，該廣場的350個(gè)商鋪中大部分門店已經(jīng)撤出，致使人流量比較低。

（5）書刊音像片區(qū)。

書刊音像類產(chǎn)品主要集中在南禪寺書城。該書城位于南禪寺旅游景區(qū)中規(guī)模最大的2號仿古建筑大樓內(nèi)，經(jīng)營面積3000多平方米。一、二層經(jīng)營書刊，三層經(jīng)營音像制品。經(jīng)營模式是分區(qū)出租，目前有數(shù)十家書商進(jìn)駐，經(jīng)營品種為圖書、音像、舊書、字畫、文化用品等。書刊種類齊全，尤其是中小學(xué)教輔類書籍較齊全，價(jià)格低廉，均為原價(jià)的6到8折。但其所銷售的書籍與正規(guī)渠道所售書籍比對之后發(fā)現(xiàn)多為盜版，產(chǎn)品陳列雜亂，沒有文化氣息。在大眾點(diǎn)評網(wǎng)上129人點(diǎn)評中，有90%的人都提及盜版，雜亂是其關(guān)鍵詞。

（6）茶葉及相關(guān)產(chǎn)品片區(qū)。

茶葉及相關(guān)產(chǎn)品是由無錫朝陽集團(tuán)在南禪寺旁的槐古路所開設(shè)具有一定規(guī)模和具有濃郁茶文化特色的朝陽茶葉市場，與無錫文化工藝品市場一墻之隔。市場擁有店鋪近50間，入駐全國各茶葉產(chǎn)區(qū)的商戶50余家，形成了以無錫、宜興等綠茶為主，兼營安徽黃山綠茶、福建紅茶、云南普洱茶等一批中國名茶和根雕茶藝器具以及陶藝工藝茶具的特色茶葉專業(yè)市場。這一片區(qū)有效的增加了景區(qū)的產(chǎn)品種類。

2.1.3 政府相應(yīng)規(guī)劃

“十二五”期間，該街區(qū)應(yīng)以軌道交通建設(shè)為契機(jī)，依托紫金廣場、運(yùn)用現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營理念，進(jìn)行本土化科學(xué)布局管理。對古玩古幣工藝品、茶文化體驗(yàn)、佛教文化用品、民族文化工藝品等產(chǎn)業(yè)要進(jìn)一步提升發(fā)展規(guī)模。在原來業(yè)態(tài)為文物古玩、書畫藝品、花鳥魚蟲、古舊家具、郵幣交易、圖書出版、風(fēng)味小吃的基礎(chǔ)上，以打造“無錫首席淘寶旅游主題街區(qū)”為目標(biāo)，引進(jìn)國內(nèi)一線品牌加盟，將該街區(qū)建設(shè)成以淘寶、購物、美食、休閑、娛樂、文化等業(yè)態(tài)為主的特色街區(qū)。

2.1.4 停車及交通狀況

南禪寺停車車位主要有旁邊的無錫工藝品市場主樓地下一層地下車庫：擁有近300個(gè)車位。地面有停車廣場，可同時(shí)停靠近30輛旅游大巴。除此之外還有紫金廣場地下停車場的200多個(gè)車位。

公共交通主要有公交105路、201路、24路、313路、40路、81路、312路、53路、67路、85路朝陽廣場站。地鐵一號線即將于2014年開通。

2.2 惠山古鎮(zhèn)歷史文化街

（1）概況。

惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)是無錫市最完整，具有高度復(fù)合多元文化特征的歷史文化街區(qū)。該街區(qū)是宗教、泉茶、江南曲藝等傳統(tǒng)文化集聚區(qū)，《無錫歷史文化保護(hù)規(guī)劃》確定的五處重點(diǎn)保護(hù)的歷史文化街區(qū)之一。街區(qū)面積30公頃，常住人口3600余人，按照規(guī)劃修復(fù)等要求，上述常住居民已經(jīng)全部遷出。

惠山歷史文化街區(qū)傍山而存，臨水而建。古街以惠山浜、龍頭河為水軸全長980米，兩側(cè)延伸出兩條橫軸分別為惠山橫、直街及寶善街。惠山直街長420米，惠山橫街長150米，兩街相垂直并成為古街的主要通道，寶善街全長630米，成為古街內(nèi)最長的旱路。平行于直街的龍頭河兩側(cè)，延伸出上、下河塘片區(qū)。它以地理位置獨(dú)特、自然環(huán)境優(yōu)美、古祠堂群密集分布為特色，是無錫老街坊風(fēng)貌保存完好的唯一街區(qū)。惠山古鎮(zhèn)有著江南古鎮(zhèn)特有的水旱街坊空間格局，密集穿插的祠堂群融于水旱街中，街盡頭是錫惠二山，使得古鎮(zhèn)的水旱街坊獨(dú)具風(fēng)韻。然而，曾被譽(yù)為惠山“黃金水道”的惠山浜，現(xiàn)不僅基本喪失了水運(yùn)交通功能，水質(zhì)污染也較嚴(yán)重；水旱街坊的旅游功能和特色沒有得到發(fā)揮，缺乏規(guī)劃和統(tǒng)一管理，面貌雜亂。2007年12月，惠山古鎮(zhèn)保護(hù)修復(fù)工程正式啟動(dòng)，通過對龍頭河（惠山浜從寶善橋至浜底龍頭下的部分河道）、燒香浜的水域整治，改善河水水質(zhì)，修建古韻古色的親水步道，重現(xiàn)河道兩旁景觀，形成“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)景致，一條以龍頭河為軸線的充滿惠山舊貌古韻的特色風(fēng)光旅游帶已于2008年建成。

目前惠山古鎮(zhèn)歷史文化街建筑經(jīng)修繕基本恢復(fù)了舊貌，文化特色有一定的彰顯。主要有古鎮(zhèn)祠堂文化：無錫惠山古代祠堂群以其濃縮的中國祠堂譜牒、堂號文化在國內(nèi)獨(dú)樹一幟并引起關(guān)注。在不足0.3平方公里范圍內(nèi)，擁有和分布著118處唐宋至明清的祠堂建筑和祠堂花園，分別有廟祠、宗祠、先賢祠、忠孝祠、專祠等11大類、22種共80多個(gè)姓氏的廟祠，為中華祠堂文化的“活化石”，體現(xiàn)了忠孝節(jié)義的儒教文化價(jià)值觀，對中華譜牒學(xué)及祠堂文化研究起著重要作用，是國內(nèi)乃至世界獨(dú)有的文化現(xiàn)象。尤其在堅(jiān)持把握正史、方志的同時(shí)，在涉及人口學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等現(xiàn)代學(xué)科的研究方面，可以彌補(bǔ)歷史資料的不足。更為重要的是，祠堂為“尋根認(rèn)祖”提供依據(jù)，對聯(lián)系港澳臺(tái)同胞，海外華僑、華裔歸祖認(rèn)宗，促進(jìn)民族的向心力與凝聚力意義非凡。古鎮(zhèn)園林文化：惠山古街的祠堂園林有別于蘇州園林，多為休閑之用，并非常住之所；惠山古街的園林巧用天然環(huán)境，達(dá)到人與自然融洽成景，以真山真水造園，自成一派。街區(qū)內(nèi)寄暢園、惠山園、黃園、留耕草堂峰疊巒秀，翠拔藍(lán)天。錫山龍光塔借景于祠堂園林內(nèi)，園因山得名，山為園增色。尤其園內(nèi)亭臺(tái)倚山，樓閣臨水，泉水淙淙，古木參天，峰回路轉(zhuǎn)。全園環(huán)境清幽，景色秀麗，被譽(yù)為無錫的“天然博物館”，成為中外游客來錫旅游的首選地。古鎮(zhèn)泉茶文化：惠麓一帶林茂石壑、泉水豐富，素有九龍十三泉之稱，其中以二泉最負(fù)盛名，其生于石骨，源自山中，四季靈漿滿池，為歷代名家公認(rèn)。國內(nèi)自稱天下第一泉眾多，但唐代茶圣陸羽品宜茗者，評惠泉第二，“天下第二泉”因此而得名。次者，實(shí)為國內(nèi)第一也。李紳也將二泉泉水譽(yù)為“人間靈液”。1200年來，二泉使文人雅集、天子折腰，大文學(xué)家蘇軾多次帶好茶來惠山品泉，并留下歌頌二泉的千古名句“獨(dú)攬?zhí)焐闲F(tuán)月，來試人間第二泉”，明代著名書畫家文征明所畫《惠山茶會(huì)圖》，形象地描繪出文人雅士云集惠山集會(huì)品茗的情景。清代康熙、乾隆每至惠山，必到二泉品茗，并為二泉吟詩題字。由此可見，惠山天下第二泉，自古就是中國賞泉品茗文化的中心。古鎮(zhèn)名人文化：無錫惠山自古為江南著名游覽勝地，文人墨客紛至沓來，自南北朝至唐宋元明清，激賞惠山鐘靈毓秀、地杰人靈的詩詞書畫成為厚積千年的歷史珍藏。品讀這些作品，仿佛在和李紳、皮日休、蘇軾、楊萬里、趙孟\、倪云林、文征明、海瑞等眾多文人暢敘神談，還能與康熙、乾隆品茶論禪。上世紀(jì)40年代，著名民間音樂家阿炳在惠山創(chuàng)作了二胡曲《二泉映月》，如今已成為世界名曲。當(dāng)年二泉以水馳名全國，而今結(jié)合樂曲名傳世界，實(shí)乃名泉妙曲，相得益彰。古鎮(zhèn)祠丁及泥人文化：古代祠堂不住人，全靠祠丁看護(hù)，祠丁一般家境貧寒，看到惠山泥土粘性強(qiáng)，閑暇之余便捏泥人出售以補(bǔ)貼家用，久而久之形成泥人文化。文獻(xiàn)記載，宋代開始惠山就有泥人，于明清時(shí)達(dá)至鼎盛。惠山泥人也被國家文物局列入首批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄。近年來，多位國家級著名泥塑大師還應(yīng)邀出訪美國、日本等國進(jìn)行表演交流，為中外文化交流作出重大貢獻(xiàn)。而經(jīng)過世代繁衍及演變，目前祠丁雖為數(shù)極少，但已成為惠山歷史和祠堂布局、祠堂文化的活字典。

（2）主要業(yè)態(tài)。

目前該街區(qū)空間布局劃分為五大部分：祠堂文化體驗(yàn)區(qū)、惠山博物館聚落、惠山藝術(shù)街區(qū)、老惠山、新體驗(yàn)區(qū)、水街風(fēng)情文化休閑區(qū)，以全面展現(xiàn)古鎮(zhèn)的歷史文化、藝術(shù)傳統(tǒng)、民俗風(fēng)貌和水鄉(xiāng)風(fēng)情。具體產(chǎn)品有惠山祠園觀光、祠堂文化研究所及展覽館、中華百家姓氏園、惠山古鎮(zhèn)博物館、名人博物館、私人收藏博物館、遺址博物館、地方手工藝人作坊、當(dāng)代藝術(shù)家工作室、藝術(shù)品交易市場、主題茶吧、文藝書店（先鋒書店）、主題餐廳等。

在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，該街區(qū)商業(yè)氛圍不濃厚，沒人氣，與前期規(guī)劃相差很大，餐飲類和旅游工藝品類等業(yè)態(tài)缺失嚴(yán)重，有游客說這就是典型“鬼城”。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是，由于原住民已經(jīng)被搬出，其生活狀態(tài)和場景已被忽略或破壞。二是各類經(jīng)營門店的進(jìn)入沒有明顯定位，雖進(jìn)入古鎮(zhèn)的人多，但也只是匆匆而過。

（3）政府相應(yīng)規(guī)劃。

“十二五”期間，要在該街區(qū)核心保護(hù)區(qū)內(nèi)，以老字號，非遺項(xiàng)目、惠山泥人、錫繡、傳統(tǒng)小吃為主要經(jīng)營特色，重點(diǎn)建設(shè)“惠山古街民間美食一條街”和“惠山泥人一條街”。在風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)，沿御水道惠山浜，通過垂直的巷道，建設(shè)濱水的惠山浜民俗風(fēng)情水街，與杰能科地塊商業(yè)廣場相連，打造一個(gè)集商業(yè)、旅游、文化、休閑于一體，蘊(yùn)涵深厚文化氣息的城市休閑娛樂集聚區(qū)。要按照旅游休閑化，蘊(yùn)涵深厚文化氣息的城市休閑娛樂集聚區(qū)。要按照旅游休閑化，體驗(yàn)化，市場化的發(fā)展趨勢，大力發(fā)展與古鎮(zhèn)主題相協(xié)調(diào)的高品質(zhì)、高檔次的特色旅游、休閑、購物、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。用3～5年時(shí)間建成商業(yè)面積達(dá)50萬平方米以上，年客流量達(dá)到2000萬人次左右，年銷售量總額達(dá)到20億萬元左右的特色街區(qū)。

（4）停車及交通狀況。

惠山古鎮(zhèn)停車場在通惠西路，停車位在200個(gè)左右。

公共交通主要有公交途經(jīng)公交車：4路、10路、15路、16路、43路、56路、75路、76路、89路、98路、139路、158路和216路。

2.3 崇安寺生活步行街區(qū)

（1）概況。

崇安寺是滬寧線上四大寺廟之一，另三座分別是上海的城隍廟、南京的夫子廟、蘇州的玄妙觀。崇安寺最初名興寧寺，建于東晉興寧二年（364年），南朝梁武帝時(shí)，改名為靜慧寺。北宋太平興國初年（976年），改稱崇安寺。清咸豐、同治年間，崇安寺兩次大火，除大雄寶殿外，大部分建筑被焚毀，留下大片空曠的地方，逐漸演變成了民間雜耍和風(fēng)味小吃集中之地。解放后經(jīng)過多年的發(fā)展，成為無錫的繁華商業(yè)區(qū)。

無錫市從2003年開始崇安寺街區(qū)的改擴(kuò)建工程，經(jīng)過兩年多時(shí)間的精心設(shè)計(jì)施工，無錫崇安寺生活步行街區(qū)總建筑面積28萬平方米。2005年10月1號正式對外開放的崇安寺生活步行街區(qū)一期建筑面積3.9萬多平方米，分地上地下兩部分，2009年1月份啟動(dòng)建設(shè)的崇安寺生活步行街區(qū)二期工程于2011年6月底完工對外開放。街區(qū)位于公花園北側(cè)，東起新生路，西至中山路，北靠縣前東街，建筑面積達(dá)7.39萬平方米，以無錫城市歷史為背景，集商業(yè)、文化、旅游、餐飲等功能為一體。

（2）主要業(yè)態(tài)。

地上以東西橫向排列的商鋪為主體，形成四橫兩縱的格局，重建了山門和皇亭，在原崇安寺大雄寶殿位置建造了崇安閣。地下城中購物公園以400平方米的下沉廣場為中心，形成四橫三縱格局，入駐營業(yè)的多是無錫百年老字號、外地風(fēng)味小吃、洋快餐以及眾多品牌店的加盟，人氣商氣日趨旺盛，商業(yè)街每天的人流量都在10萬人次以上，集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游為一體的現(xiàn)代商貿(mào)、歷史文化旅游特色街區(qū)。目前地上部分入駐品牌餐飲，如王興記、皇亭美食、拱北樓、功德林素菜館和三鳳橋等。服裝品牌連鎖：有如七匹狼、森馬、真維絲、安踏、S?DEER、阿迪達(dá)斯、耐克等品牌專賣店。除此之外還有銀行、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，由于地處中山路旁，多家門店經(jīng)營狀況良好，地下部分80%門店已經(jīng)關(guān)閉。

（3）政府相應(yīng)規(guī)劃。

“十二五”期間，該街區(qū)在改造建設(shè)中應(yīng)明確方向，實(shí)現(xiàn)歷史與未來，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對接和相融。要通過打造具有‘脈絡(luò)’功能的映山河，把散落在中心城區(qū)，呈片段性、不連貫性的歷史遺存串接起來，將其打造成最具老無錫印象的特色街區(qū)，要進(jìn)一步增加人性化設(shè)施，做到步行300米就有休息區(qū)，要依托公花園，民居博覽園、文化產(chǎn)業(yè)樓、阿炳紀(jì)念館、天韻書社、崇安歷史文獻(xiàn)館等載體，挖掘街區(qū)文化底蘊(yùn)，讓人們在逛街的同時(shí)，還能品讀老無錫文化，提高“愉悅指數(shù)”，要振興老字號餐飲，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、使其發(fā)展成為市中心的商核、文核、綠核和都市休閑旅游街區(qū)。

（4）停車及交通狀況。

崇安寺生活步行街區(qū)地下有停車場，停車位在300個(gè)左右。

公共交通主要有公交途經(jīng)公交車：11路、12路、65路、79路、85路、87路、118路、201路、211路、216路、312路、316路和319路。地鐵一號線在此經(jīng)過。

3 調(diào)查結(jié)論與建議

3.1 街區(qū)開發(fā)力度增大，空間布局日趨合理

“十一五”期間，圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)流通中心，積極實(shí)施“13515”工程的發(fā)展戰(zhàn)略，作為“商貿(mào)服務(wù)功能拓展區(qū)”的我市商業(yè)街建設(shè)，取得一定成效。形成了集聚度高、人氣旺、效益好的發(fā)展格局。崇安區(qū)依據(jù)實(shí)施“四品”聯(lián)動(dòng)的要求，結(jié)合歷史文化街區(qū)修復(fù)整合老字號特色商鋪，該區(qū)的中山路商業(yè)街已躋身為全國十條中華商業(yè)示范街，崇安寺生活步行街區(qū)已成為江南四大特色街之一。南長區(qū)以服務(wù)不同層次居民的生活和休閑需求為重點(diǎn)，著力打造“百億商街”、“億稅樓宇”，加快建設(shè)八條特色街。錫山區(qū)按城市化要求，已著手建設(shè)全區(qū)的7條鎮(zhèn)級商業(yè)特色街和1條臺(tái)灣寶島風(fēng)情街。新區(qū)東亞國際風(fēng)情街已開業(yè)，坊前的新東坊商業(yè)街已形成了商業(yè)氛圍，梅村香梅商業(yè)街已建成，碩放商業(yè)街在規(guī)劃建設(shè)方案。北塘區(qū)已在所屬街道內(nèi)分別建設(shè)以汽車銷售、特色旅游購物、五金機(jī)電、電子產(chǎn)品為特色的商業(yè)街。惠山區(qū)依托陽山、玉祁旅游文化正規(guī)劃建設(shè)8條商業(yè)街。濱湖區(qū)以將特色街打造成城市“名片”為目標(biāo)，把城市綜合體、酒店、娛樂等項(xiàng)目融入街區(qū)中，正全力打造5條“功能特色街”。截止到2011年底，無錫市、區(qū)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)街?jǐn)?shù)量明顯增長，空間布局與結(jié)構(gòu)日趨合理。

3.2 商業(yè)街區(qū)多樣化，市場特色逐步顯現(xiàn)

“十一五”期間，無錫主要的商業(yè)街，不少特色已有所顯現(xiàn)，專業(yè)性與綜合性比例為4∶6。中山路、人民路、青石路已成為集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合性商業(yè)街；健康路、后西溪共同打造了以服飾、布料為特色的商業(yè)一條街；人民西路有以夢之島、百腦匯為核心的電子信息特色街；大成巷步行街已成功實(shí)現(xiàn)華麗變身，成為無錫首個(gè)創(chuàng)意市集；江海東路、蘇錫路形成了以汽車業(yè)為特色的商業(yè)街；錫滬路是以建材、裝飾裝潢材料為特色的商業(yè)街；南禪寺商業(yè)步行街、惠山古鎮(zhèn)歷史文化街、榮巷民族工商旅游文化特色街、小婁巷歷史文化街等集文博旅游為一體，也頗顯地方文化特色。

3.3 拉動(dòng)消費(fèi)貢獻(xiàn)明顯，形象地位更加突出

2010年，無錫市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額182579億元，其中，各商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額約748億元，占比為40.97%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)街企業(yè)產(chǎn)生的稅收增長貢獻(xiàn)已占全市商業(yè)零售稅收增長總量的40%以上。商業(yè)街已成為拉動(dòng)消費(fèi)和推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要力量，并以點(diǎn)帶線、以線帶面、以特色發(fā)展輻射全市。目前，湖濱路旅游休閑商業(yè)街已成為繼無錫崇安寺、南禪寺后的城市南部重要的休閑消費(fèi)產(chǎn)業(yè)集聚之地。錫滬路建材家居一條街等，通過企業(yè)自主發(fā)展、引進(jìn)龍頭企業(yè)等手段，已發(fā)展成為特色集聚，對全市有較強(qiáng)輻射作用的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)。

3.4 商業(yè)旅游互動(dòng)發(fā)展，購物環(huán)境日益改善

目前，無錫商業(yè)街購物、休閑、旅游功能已基本融為一體。根據(jù)旅游城市的特點(diǎn)，特別是市政府提出“打太湖牌，建山水城”的口號后，商旅互動(dòng)，既有效地集聚了人氣，又形成了鮮明的旅游個(gè)性，更好地展示了無錫風(fēng)貌特色和城市形象。城市基礎(chǔ)設(shè)施的加大投入，道路、停車場、環(huán)衛(wèi)和休閑等配套設(shè)施的不斷完善，并與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有機(jī)地融為一體，成為商業(yè)街不可或缺的重要組成部分，商業(yè)街的購物環(huán)境正日益改善，越變越好。

3.5 調(diào)查結(jié)論及其建議

（1）商業(yè)街定位方面特色不夠。

商業(yè)街作為城市商業(yè)活動(dòng)的重要場所和空間載體，必然體現(xiàn)出其綜合性和一定的專業(yè)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有些商業(yè)街在建設(shè)、整治改造中存在照搬、照抄現(xiàn)象，未能結(jié)合本街的自然、歷史、區(qū)位條件而形成自己的特色，往往造成商業(yè)街的趨同發(fā)展。同時(shí)，由于政府在加快商業(yè)街發(fā)展過程中，因缺乏對商業(yè)街的發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)性的規(guī)劃建設(shè)和管理，進(jìn)一步導(dǎo)致商業(yè)街趨同現(xiàn)象較為突出，商業(yè)街發(fā)展方向比較盲目，市場定位不明確，特色不明顯。比如，在此次調(diào)查中，除了月星家居，第六空間等這些以專售家具軟裝為主的賣場，其余的大部分賣場經(jīng)營的建材產(chǎn)品，尤其是嘉飾茂居家生活廣場等，無論從品牌，還是產(chǎn)品陳列，甚至到樓層的分布，都出現(xiàn)不少相似的情況，對于消費(fèi)者來說，大家更愿意信賴一些知名度較高的老牌家居賣場。而其余的家居賣場為了吸引人氣，取得業(yè)績，也會(huì)推出促銷、打折和返現(xiàn)等活動(dòng)，希望能夠利用價(jià)格優(yōu)勢將消費(fèi)者聚集過來，事實(shí)上，這些家居賣場由于類型和商品的同質(zhì)化，要想光靠活動(dòng)來拉動(dòng)人氣，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能抵擋競爭的，宜家在錫城的熱捧也很好的說明了這一點(diǎn)。同時(shí)缺少大型品牌商家和知名龍頭企業(yè)帶動(dòng)，持續(xù)宣傳推廣和主題營銷活動(dòng)不夠，再加上商戶經(jīng)營方式傳統(tǒng)，管理水平低等，商業(yè)街同質(zhì)化現(xiàn)象十分突出。

（2）規(guī)劃與布局不夠合理。

無錫市雖然曾對商業(yè)街的發(fā)展制定過專業(yè)的規(guī)劃，但是隨著城市區(qū)域功能、整體定位發(fā)生變化，規(guī)劃的調(diào)整跟不上變化。特別是最近五年規(guī)劃馬上結(jié)束，但上述所調(diào)查商業(yè)街都沒有按時(shí)完成既定任務(wù)，而且是與規(guī)劃不一致現(xiàn)象比較嚴(yán)重，比如惠山古鎮(zhèn)及崇安寺商業(yè)步行街。無錫市的商業(yè)街主要分布在老城區(qū)，布局過于集中，不利于綜合利用城市資源和形成商業(yè)街的個(gè)性特色，而且對交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施配套、旅游資源開發(fā)等方面亦造成較大壓力。

（3）設(shè)施設(shè)備尚不配套。

形成一條具有持續(xù)競爭力、較高檔次的商業(yè)街，除了應(yīng)具有合理的市場定位、經(jīng)營特色外，還需具備為商業(yè)街服務(wù)的軟硬件設(shè)施和條件。如綠化、休閑娛樂設(shè)施、標(biāo)牌指示、貨物托管站等，在所調(diào)查的商業(yè)街中這些方面還不夠完善，從而在一定程度上制約了商業(yè)街的發(fā)展。所以需要精心設(shè)計(jì)和完善配套設(shè)施，美化環(huán)境，精心布置特色商業(yè)街綠地、花壇，修剪出各種各樣的形狀和圖案，美化街景；鋪設(shè)色彩鮮艷、材質(zhì)講究的步行道，如由彩磚、麻石板或鵝卵石鋪設(shè)而成的道路；增加飲水機(jī)、藝術(shù)座椅、觀光車、觸模式導(dǎo)視屏、監(jiān)控系統(tǒng)、公共廁所等，為顧客提供各種方便；增設(shè)休閑小廣場、藝術(shù)走廊、雕塑、路牌與導(dǎo)向標(biāo)志、廣告燈箱等，增添街道的趣味。

（4）經(jīng)營業(yè)態(tài)與特色銜接不夠。

在所重點(diǎn)調(diào)查的商業(yè)街中，惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)中所涉業(yè)態(tài)組合不合理，重歷史文化、輕商業(yè)類業(yè)態(tài)，如：餐飲、特色旅游紀(jì)念品和住宿等。原住民是古鎮(zhèn)的靈魂之所在，但在古鎮(zhèn)修復(fù)時(shí)將其全部搬出，這是古鎮(zhèn)沒有活力的重要原因。所以，要根據(jù)商業(yè)街的發(fā)展歷史中根據(jù)其特色定位，合理確定業(yè)態(tài)組合，有效的進(jìn)行功能分區(qū)。

（5）運(yùn)營管理缺失。

在所調(diào)查的錫滬路建材家居商業(yè)街的運(yùn)營模式主要是將店鋪所有權(quán)出售，然后交由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，但以收租為主，承租商戶所經(jīng)營產(chǎn)品自定，缺少統(tǒng)一規(guī)劃。同時(shí)缺少大型品牌商家和知名龍頭企業(yè)帶動(dòng)，持續(xù)宣傳推廣和主題營銷活動(dòng)不夠，再加上商戶經(jīng)營方式傳統(tǒng)，管理水平低等，致使其無法滿足消費(fèi)者的需求，經(jīng)濟(jì)效益低下。

未來商業(yè)街發(fā)展趨勢范文4

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；公共空間；設(shè)計(jì)探究

前言：隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國各類建筑空間設(shè)計(jì)都在蓬勃發(fā)展中，并且都有了一定的成績。本研究著重闡述商業(yè)綜合體公共空間的類型，指導(dǎo)不同商業(yè)綜合體不同設(shè)計(jì)。

1.商業(yè)綜合體的簡單介紹

現(xiàn)代城市商業(yè)建筑的發(fā)展呈現(xiàn)出日新月異的態(tài)勢，百家爭鳴的大體格局。商業(yè)綜合體作為一種新興的大型商業(yè)建筑類型，在城市發(fā)展建設(shè)潮流中扮演著越來越重要的角色。商業(yè)綜合體作為一種復(fù)合型現(xiàn)代城市商業(yè)設(shè)施，整合了包括零售、餐飲、娛樂、酒店等在內(nèi)的多種商業(yè)功能，滿足了人們消費(fèi)生活多方面的需求，并日益成為城市公共空間的重要組成部分。現(xiàn)代商業(yè)綜合體的空間形態(tài)來源于街道和廣場，一種典型的體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)物，其通過統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng)造出具有集聚效應(yīng)的空間載體，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的集約化。大規(guī)模的主力店、小型租賃店聚集于一處，給購物者提供了莫大方便，發(fā)揮出巨大的規(guī)模效應(yīng)和成本優(yōu)勢。商業(yè)綜合體在形式上不同于傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街，卻又保持著商業(yè)活動(dòng)所必需的空間環(huán)境特征，融合了城市空間與建筑空間的優(yōu)勢，因此受到公眾的歡迎。街道、廣場、水系等城市元素被引入到建筑內(nèi)部；區(qū)域、路徑、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)、界面這些城市設(shè)計(jì)要素，也充分地體現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的空間上。城市商業(yè)綜合體作為現(xiàn)代城市空間的重要組成部分之一，在一體化建設(shè)中更是向綜合化，多功能的方向復(fù)合發(fā)展。

2.城市商業(yè)綜合體公共空間的定義

2.1公共空間的定義

“公共空間” 一般被定義為“由公共權(quán)力創(chuàng)建并保持的、供所有市民使用和享受的場所和空間，它包括商業(yè)中心、文化中心、博物館、交通樞紐、街道、廣場、居住區(qū)戶外場地、公園和體育場地等”。

狹義的公共空間是指那些供城市居民日常生活和社會(huì)生活公共使用的室外空間，它包括街道、廣場、居住區(qū)戶外場地、公園、體育場地等；廣義的公共空間不僅僅只是地理的概念，更重要的是進(jìn)入空間的人們，以及展現(xiàn)在空間之上的廣泛參與、交流與互動(dòng)。公共空間設(shè)計(jì)是指根據(jù)建筑所處環(huán)境、功能性質(zhì)、空間形式和投資標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用美學(xué)原理、審美法則、物質(zhì)技術(shù)手段，創(chuàng)造一個(gè)滿足人們社會(huì)生活和社會(huì)特征需求、表現(xiàn)人類文明和進(jìn)步，并制約和影響著人們觀念和行為的特定的公共建筑空間設(shè)計(jì)環(huán)境。可見它即要體現(xiàn)出合理的功能價(jià)值，又要能反映出地域特征、歷史文脈等文化價(jià)值。隨著社會(huì)的發(fā)展，公共空間設(shè)計(jì)主要表現(xiàn)為高度現(xiàn)代化、智能化、回歸自然、空間形式統(tǒng)一和空間風(fēng)格多元化發(fā)展的特點(diǎn)，力求創(chuàng)造出現(xiàn)代、高效的公共空間形式。

2.2商業(yè)綜合體的公共空間

城市商業(yè)綜合體的公共空間在發(fā)展趨勢上承擔(dān)起更多城市空間的職能，在一定程度上代替了西方傳統(tǒng)的廣場和我國傳統(tǒng)的街道式城市公共空間，其空間范圍與以上定義不同，是指介于城市商業(yè)綜合體內(nèi)部功能空間和城市外部空間之間的過渡空間以及各功能之間的轉(zhuǎn)換空間，具有很強(qiáng)的開放性和滲透性，是綜合體內(nèi)最活躍的空間形式。公共空間是城市商業(yè)綜合體的核心部分，包含了多種社會(huì)公共活動(dòng)，起到疏散人流、促進(jìn)人們交流、刺激消費(fèi)的重要作用，同時(shí)承擔(dān)起一部分城市空間的職能。城市商業(yè)綜合體綜合了多種不同業(yè)態(tài)，而正是由于各種公共空間的存在，不同業(yè)態(tài)之間才能相互聯(lián)系，有機(jī)互補(bǔ)，形成一個(gè)高效率的整體。

3.商業(yè)綜合體的空間特點(diǎn)分類

3.1街道式空間

街道式空間主要包括室內(nèi)步行街、室外步行街、連廊，它屬于線性空間，導(dǎo)向性最強(qiáng)，為人流在各功能間的轉(zhuǎn)換起到重要的作用，按其構(gòu)成形式可以分為直線型、曲線型、折線型。研究表明：亞洲城市中，線形空間占據(jù)了公共空間的主導(dǎo)地位。在城市商業(yè)綜合體公共空間的設(shè)計(jì)中，它往往與點(diǎn)狀的廣場空間和中庭式空間一同構(gòu)成空間的主軸線，引導(dǎo)人們從空間的一端過渡到另一端去。街道式空間反映在城市商業(yè)綜合體的公共空間中主要是指步行街，設(shè)計(jì)中首先應(yīng)將它與綜合體內(nèi)其它公共空間進(jìn)行整體性設(shè)計(jì)，讓使用者感受到建筑本身特有的場所氛圍，另外，場所是有限的環(huán)境空間，必須被限定后才有意義，例如在我國傳統(tǒng)的商業(yè)街道空間中，牌坊起到了組織空間的作用，使街道成為封閉性和內(nèi)聚性的空間，它是街道空間序列的開端，同時(shí)也為人們提供了舒適的步行環(huán)境。

3.2廣場式空間

廣場式空間主要包括了外廣場、內(nèi)廣場，是外向性充分展現(xiàn)的場所類型，常表現(xiàn)出模糊性和不確定性。早期廣場是城市的核心部分，作為街道空間放大為人們提供集會(huì)、舉行儀式的場所。現(xiàn)在廣場的尺度明顯加大，廣場的精神意義逐漸衰退，成為人們流動(dòng)和展演的場地，場所的空間結(jié)構(gòu)被破壞。廣場式空間根據(jù)豎向位置的不同分為地面、地下、空中三個(gè)層面與城市環(huán)境聯(lián)系，其中，地面層是城市商業(yè)綜合體最重要的對外出入口，它的合理布置可以高效地引導(dǎo)人員到達(dá)綜合體的各個(gè)功能空間；地下層、空中層可通過設(shè)置下沉廣場或上升的平臺(tái)的空間形式使之與城市空間有機(jī)融合，一組毫無生氣的、超越人體尺度的空礦空間是不能帶給人們美的享受的。

3.3中庭式空間

中庭式空間主要包括中庭、邊庭、天井、庭院等，其空間可大可小，具有內(nèi)聚性特點(diǎn)，通常位于綜合體內(nèi)部重要節(jié)點(diǎn)的位置，起著統(tǒng)領(lǐng)空間以及組織各功能空間的重要作用。人們對中心的體驗(yàn)是與垂直軸密切相關(guān)的，在城市商業(yè)綜合體重要的中庭式節(jié)點(diǎn)空間中，往往上下貫通，將城市商業(yè)綜合體的內(nèi)部結(jié)構(gòu)清晰地展現(xiàn)在人們面前，形成視覺感十分強(qiáng)烈的場所，人們可以從任何位置看到每層建筑空間中發(fā)生的活動(dòng)及整體空間的序列變化，同時(shí)，通過自動(dòng)扶梯、電梯等垂直交通設(shè)施的合理布置可以使人們在此空間中快速定位，引導(dǎo)人們方便快捷地到達(dá)各個(gè)空間層面，使之成為綜合體的功能轉(zhuǎn)換中心、室內(nèi)展示中心以及交流中心，是整個(gè)建筑空間的部分。

4.商業(yè)綜合體公共空間未來發(fā)展趨勢

商業(yè)綜合體在功能上的復(fù)合化和空間上的城市化，使之成為集購物、社交、娛樂和休憩于一體的多功能空間，很大程度上替代了街道、廣場、公園等傳統(tǒng)意義上的城市公共空間。不僅如此，隨著通訊技術(shù)和傳播媒體的發(fā)展，人們相互交流和獲取信息的方式日益簡化，城市公共空間的傳統(tǒng)功能和優(yōu)勢遭到削弱。而此時(shí)，具有環(huán)境優(yōu)美、溫度適宜、時(shí)尚現(xiàn)代、區(qū)位優(yōu)越、標(biāo)志明顯等因素的商業(yè)空間散發(fā)獨(dú)特吸引力。商業(yè)空間已經(jīng)成為現(xiàn)代城市中公共活動(dòng)不可缺少的一個(gè)部分。

同一城市中不同的消費(fèi)階層、不同的消費(fèi)目的也帶來了不同的需求，商業(yè)類型的多樣化是與這種消費(fèi)需求的多樣化相對應(yīng)的。根據(jù)服務(wù)半徑和市場定位的不同，社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型商業(yè)綜合體都能獲得充分的發(fā)展空間。商業(yè)綜合體公共空間的未來發(fā)展具有良好趨勢。

5.結(jié)論

通過本研究的介紹，我們知道商業(yè)綜合體公共空間的類型是多種多樣的，可以滿足不同形式的商業(yè)類型，在未來的發(fā)展前景也很廣闊，我們要充分利用其優(yōu)點(diǎn)，加快商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造更好的生活。

參考文獻(xiàn)

[1]曾堅(jiān)，陳嵐，陳志宏.現(xiàn)代商業(yè)建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)[M].天津：天津大學(xué)出版社，2002.

未來商業(yè)街發(fā)展趨勢范文5

[關(guān)鍵詞] 哈爾濱市；流通產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)布局；問題；措施

[中圖分類號] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A

[文章編號] 1009-6043（2016）12-0005-02

Abstract： Harbin and other 37 cities brought into national circulation node cities in 2015， which would further improve the effect of basis and guiding of Harbin circulation industry and release consumption potential.But there are some problems in the development of Harbin circulation industrynow，including unbalanced commercial network space distribution， unreasonable structure of commercial format， bad shopping environment， incomplete infrastructure facilities， low information level and unreasonable structure of urban and rural circulation. The government should strengthen to coordinate space layout withcity overall layout and road structure， attachgreat importance to the commercial format diversity and commercial space combination， improve the space consumption environment， increase infrastructure construction， develop the e-commerce， establish circulation information platform， strengthen rural commercial support and town-driving-country policy， and promote structural optimization， so as to solve the problems and promote the further development of circulation industry.

Key words： Harbin， circulation industry， industrial layout， problem，measures

一、哈爾濱市流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

（一）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局不均衡

隨著哈爾濱經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額在呈逐年增長的趨勢。哈爾濱的流通產(chǎn)業(yè)也在根據(jù)消費(fèi)者的需求發(fā)生著變化，不斷的更新和增設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，增加各種商業(yè)業(yè)態(tài)。但是由于鐵路建設(shè)的歷史原因，以及道路交通網(wǎng)及房產(chǎn)開發(fā)等原因，導(dǎo)致哈爾濱的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出現(xiàn)了分布不均衡的現(xiàn)狀。總體表現(xiàn)為城市中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，數(shù)量較多，但是周邊較少；老城區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較多，新城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏；核心的三大區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較多，郊區(qū)周邊網(wǎng)點(diǎn)較少的特點(diǎn)。

從行政區(qū)劃上看，幾乎所有的商圈都集中于南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)，其余幾個(gè)區(qū)的商圈發(fā)展滯后，只有少數(shù)的綜合商場和大型超市，由此可見商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間分布差異很大。隨著哈爾濱市市區(qū)以內(nèi)土地緊張，現(xiàn)在的很多住宅項(xiàng)目多分布松北區(qū)及阿城區(qū)地域，尤其以松北區(qū)居多，有待商業(yè)中心在這些區(qū)域進(jìn)行布局。

（二）商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理

1.優(yōu)化調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。哈爾濱的零售商業(yè)業(yè)態(tài)體系現(xiàn)在比較完善包括：購物中心、批發(fā)市場、百貨店、專賣店、大型超市、家居建材店等。但是新型的商業(yè)業(yè)態(tài)的所占的份額仍然較少，仍以傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑、娛樂所占份額較少。以中央大街的兩側(cè)商業(yè)街區(qū)為例，近78.8萬平方米的商鋪，其中餐飲企業(yè)、娛樂設(shè)施所占面積僅為5.3萬平米，其占全部商業(yè)設(shè)施類項(xiàng)目的6.7%，這一所占比例低于國內(nèi)成熟商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的配比。

2.零售業(yè)態(tài)缺乏品牌優(yōu)勢及特色優(yōu)勢。哈爾濱市區(qū)，尤其是道里商圈的老城區(qū)有豐富的歷史文化旅游資源，但現(xiàn)在在定位商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)時(shí)未將其歷史文化與網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃相結(jié)合。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)都是模仿其他成功的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，缺乏自身的特色，業(yè)態(tài)的構(gòu)建都是重復(fù)的。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在規(guī)劃時(shí)未充分考慮旅游資源、文化資源、商務(wù)資源的結(jié)合，盲目的定位定向，缺乏品牌優(yōu)勢。

（三）購物環(huán)境較差及基礎(chǔ)設(shè)施不配套

隨著消費(fèi)水平的提高，人們在購物時(shí)越來越重視購物環(huán)境的舒適及購物的便利。一些商業(yè)中心有針對性的做過幾次改造，購物環(huán)境在一定程度上得到了改善，但是目前哈爾濱的商圈從總體上來看購物環(huán)境仍然較差，不能符合人們的需要，仍需改善。一些小商販隨意的擺設(shè)，讓本就擁擠的街區(qū)存在了很大的交通隱患。

首先需要解決的燃眉之急是停車設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，以及預(yù)留疏導(dǎo)人流的空間缺乏問題。各商圈主要交叉口的停車位均是飽和狀態(tài)，一到節(jié)假日人滿為患，大量的車流量已經(jīng)超出了理論上所能通行的能力。如中央大街商圈附近及秋林商圈等到周末或者節(jié)假日人滿為患，都不具備滿足停車的要求。其次是購物環(huán)境較差及缺乏休閑場所，如哈西服裝城街區(qū)兩側(cè)盡是小商小販，人流密集，附近的購物環(huán)境可以用臟、亂、差來形容，這根本不是一個(gè)倡導(dǎo)綠色城市應(yīng)有的形象。秋林商圈缺乏休閑的室外及市內(nèi)場所，人們在購物后只能在馬路上買一些小吃，周別的飯店不能滿足人們龐大的需要，經(jīng)常出現(xiàn)排隊(duì)2小時(shí)的現(xiàn)象。在購物后缺少休閑的場所，使購物者產(chǎn)生厭煩心理。

（四）信息化水平較低

流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開與電子商務(wù)的結(jié)合，但是目前哈爾濱的流通產(chǎn)業(yè)的整體的信息化水平還是較低的。這主要表現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)的基礎(chǔ)信息化建設(shè)還是較低的水平，在供應(yīng)鏈的優(yōu)化管理、信息資源的開發(fā)利用等方面與現(xiàn)代流通管理還存在很大的差距。

根據(jù)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)評估報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱在開展網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營的企業(yè)中有75%以上的網(wǎng)站現(xiàn)在仍是閑置未利用狀態(tài)，在線銷售和采購的比例也僅僅是17.8%和15.2%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低于全國的平均水平。其滯后的主要原因是哈爾濱缺少自己的龍頭企業(yè)，政府的調(diào)控作用沒有發(fā)揮出來，網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施相對落后及互聯(lián)網(wǎng)普及率低及成本偏高也是其影響的因素。

（五）城鄉(xiāng)流通結(jié)構(gòu)不合理

商貿(mào)流通業(yè)的競爭力與活力不足，縣以下商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較為滯后，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆Ｏ卤硎枪枮I市按城鄉(xiāng)劃分的社會(huì)消費(fèi)品零售總額的情況。從表中可見，在2015年，哈爾濱市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3394.5億元，其中農(nóng)村消費(fèi)品市場僅實(shí)現(xiàn)340.6億元，占總額的10.04%，這種體現(xiàn)在零售總額上的差距，實(shí)質(zhì)上是城鄉(xiāng)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展差距的反映。也就是說，農(nóng)村商貿(mào)流通業(yè)產(chǎn)業(yè)空間布局較城鎮(zhèn)嚴(yán)重缺乏，受到農(nóng)村商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的制約，一些農(nóng)村購買力轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致了農(nóng)村的零售額占比偏低。由此可見，哈爾濱市城鄉(xiāng)流通業(yè)城大鄉(xiāng)小和農(nóng)村商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展滯后的問題較為突出，尤其是農(nóng)村商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展滯后的問題尤為嚴(yán)重，亟待解決。

哈爾濱社會(huì)消費(fèi)品零售總額及城鄉(xiāng)分布情況表

資料來源：哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2010～2015）。

2010年后第一個(gè)括號中為增長，第二個(gè)括號為占比。

二、哈爾濱市流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)化措施

（一）空間布局與城市整體布局相協(xié)調(diào)與道路結(jié)構(gòu)相配合

城市的商業(yè)空間布局是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要考慮各種綜合的因素，無論是城市的道路交通結(jié)構(gòu)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃還是整個(gè)城市的整體布局，都不是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，應(yīng)該將它們作為一個(gè)整體來統(tǒng)籌分析。

首先，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)與城市的整體發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，讓商業(yè)布局的延伸方向與未來城市的發(fā)展方向相一致。哈爾濱市未來要走“北越、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展道路，由此可見向北、及周邊發(fā)展是哈爾濱的未來發(fā)展趨勢，此時(shí)就應(yīng)該在哈爾濱的江北及周邊縣鎮(zhèn)布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。但是，目前制約江北發(fā)展的很大因素就是過江通道狹窄，交通不便利，系統(tǒng)不完善，此時(shí)在設(shè)計(jì)道路交通的時(shí)候就考慮利用地鐵線路將城市線路延伸至江北地區(qū)，這與城市的整體發(fā)展相統(tǒng)一，也與商業(yè)布局相得益彰。用交通先行的發(fā)展戰(zhàn)略帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、商業(yè)的開發(fā)以及周邊配套設(shè)施體系的建設(shè)，以完成城市的更新和改造，從而最大程度的發(fā)揮地鐵在城市發(fā)展中的巨大作用，合理引導(dǎo)城市空間的拓展方向，幫助實(shí)現(xiàn)城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）商業(yè)業(yè)態(tài)要多元化與重視商業(yè)空間混合性

每一種商業(yè)業(yè)態(tài)的定位選擇都是有一定的原因，這與其目標(biāo)顧客的數(shù)量、顧客的性質(zhì)，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)層次是分不開的。且其各種業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)不同，經(jīng)營及管理方式也是各有差異。零售商在選擇布局一種商業(yè)業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)在考量某個(gè)地區(qū)的消費(fèi)潛力，并在經(jīng)過多次科學(xué)論證下，才能確定一個(gè)比較適合布局某種業(yè)態(tài)的區(qū)域。不能僅僅是惡意的模仿和追趕，這樣只會(huì)形成惡性競爭。要根據(jù)各個(gè)區(qū)域的零售環(huán)境，準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)亩ㄎ涣闶蹣I(yè)態(tài)。

零售商在確定一種商業(yè)業(yè)態(tài)時(shí)要充分考慮周圍已經(jīng)存在的商業(yè)業(yè)態(tài)，做到業(yè)態(tài)間的優(yōu)勢互補(bǔ)，促進(jìn)零售業(yè)態(tài)的融合，更好的滿足消費(fèi)者的需求。此時(shí)就要考慮構(gòu)建商業(yè)綜合體模式。這是一種新型的多業(yè)態(tài)、復(fù)合型、大規(guī)模的商業(yè)綜合體。其不僅可以提供食品加工業(yè)、化工、機(jī)電一體化等配套設(shè)施，還能滿足人們購物、娛樂、餐飲、文化、商旅等多種需求，提供一站式的服務(wù)。哈爾濱在零售業(yè)態(tài)定位時(shí)缺乏大型零售企業(yè)的組合，要考慮設(shè)計(jì)各種組合時(shí)更加準(zhǔn)確定位其目標(biāo)顧客，與原有存在的零售企業(yè)的目標(biāo)顧客要相區(qū)別，做到相互呼應(yīng)。

（三）改善空間消費(fèi)環(huán)境與加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

為了提升哈爾濱的商業(yè)中心層次以及服務(wù)能力，在很大程度上應(yīng)改善哈爾濱的購物環(huán)境，這是一個(gè)至關(guān)重要的因素。為了改善哈爾濱商圈的購物環(huán)境，提升消費(fèi)者的休閑價(jià)值，主要從兩個(gè)方面著手。

第一，提升商圈購物環(huán)境的綜合管理能力。商圈綜合管理可能涉及的部門例如：城管、環(huán)保、衛(wèi)生、安全等都應(yīng)各司其職。城管部門應(yīng)加強(qiáng)對流動(dòng)商販的管理，在繁華的商業(yè)街區(qū)禁止商家的肆意鳴笛及宣傳的商業(yè)噪音；環(huán)保部門應(yīng)重點(diǎn)檢查商家在節(jié)日促銷方面的慶典儀式，是否存在燃放煙花爆竹問題；衛(wèi)生部門應(yīng)確保商業(yè)街及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的垃圾箱數(shù)量充足，且垃圾清理工作及時(shí)；安全部門應(yīng)在節(jié)假日安排人員疏導(dǎo)人流，設(shè)置安全流動(dòng)點(diǎn)，提高緊急事故的處理能力。

第二，優(yōu)化商業(yè)中心人性化布局。首先，在規(guī)劃商業(yè)中心及商業(yè)街區(qū)時(shí)要考慮其建筑風(fēng)格、建筑形態(tài)的優(yōu)美、風(fēng)情、獨(dú)特的文化內(nèi)涵。其次，在規(guī)劃時(shí)要充分考慮消費(fèi)者的休閑需求，在進(jìn)行商業(yè)布局時(shí)，可以規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀噴泉、綠地盆栽、座椅等一些便民的設(shè)施，提升消費(fèi)者的生活質(zhì)量。

（四）大力發(fā)展電子商務(wù)與建立商貿(mào)流通信息平臺(tái)

首先應(yīng)整合哈爾濱全市的商務(wù)信息資源，例如：稅務(wù)、金融、運(yùn)輸、檢疫等行業(yè)的信息。建立統(tǒng)一的電子商務(wù)與信息交換平臺(tái)，規(guī)范平臺(tái)的交易秩序，建立交易規(guī)則，創(chuàng)建開放的網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)。要想加大流通企業(yè)的信息化建設(shè)，首先需要政府的大力扶持政策，以及政府制定必要的規(guī)章制度，做好電子商務(wù)的發(fā)展規(guī)劃，完善其信用認(rèn)證、電子制度等支持系統(tǒng)。

目前，哈市應(yīng)積極申請國家對俄電子商務(wù)試點(diǎn)，將實(shí)體體驗(yàn)店和倉庫開在俄羅斯，以“中國服務(wù)”吸引俄羅斯人；在人才培養(yǎng)方面，應(yīng)加快培育和引進(jìn)電子商務(wù)專業(yè)人員，尤其是商務(wù)骨干，在加快平臺(tái)建設(shè)應(yīng)著力打造集在線支付、電子認(rèn)證、、信用評估、物流等各服務(wù)為一體的第三方綜合服務(wù)。

（五）加大農(nóng)村商貿(mào)扶持力度與以城帶鄉(xiāng)促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

首先，在基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與固定資產(chǎn)投入方面，政府更加大對農(nóng)村的投資，支持其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為降低商流和物流成本打好基礎(chǔ)。其次應(yīng)充分利用農(nóng)村合作社這一創(chuàng)新的組織平臺(tái)，組織企業(yè)聯(lián)合體，通過橫向聯(lián)合和聯(lián)購分銷提高效率，促進(jìn)農(nóng)村商貿(mào)流通業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；這也是解決小生產(chǎn)和大市場矛盾的一種有效途徑。

其次應(yīng)建立商品雙向流通渠道，即農(nóng)產(chǎn)品從農(nóng)村流向城鎮(zhèn)，工業(yè)品及基礎(chǔ)商品從城鎮(zhèn)流向農(nóng)村；充分滿足各自的需求，并提高農(nóng)村的生活水平。在城鎮(zhèn)的商貿(mào)流通業(yè)延伸到農(nóng)村時(shí)，應(yīng)與專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)大戶、農(nóng)場做好對接工作，取得他們支持才能事半功倍。農(nóng)村商業(yè)流通渠道不是一日之事，一己之事，需要社會(huì)各方面的鼎力支持。對這些農(nóng)戶，政府要給予政策補(bǔ)助、支持，幫助他們開拓市場，提高效率。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]張昊鋒.鄭州市商業(yè)中心空間布局及優(yōu)化研究[D].河南大學(xué)，2010：55-58

[2]王超.哈爾濱地鐵一號線對沿線商業(yè)空間布局的影響研究[D].哈爾濱商業(yè)大學(xué)，2014：5960

未來商業(yè)街發(fā)展趨勢范文6

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)布局 沿街線性 組團(tuán)式 混合式

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

目前我國城市社區(qū)商業(yè)空間布局模式，按照坐落形態(tài)主要分為沿街線性、組團(tuán)式和混合式三種。本文從三種模式的布局形態(tài)和空間取位以及在運(yùn)作中的利弊作比較。同時(shí)，展示出具有代表意義的現(xiàn)實(shí)典型。

一、沿街線性社區(qū)商業(yè)

（一） 沿街線性社區(qū)商業(yè)的布局

所謂沿街線形指，商業(yè)店鋪順應(yīng)居住社區(qū)的主要人流方向，將商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合街道、住宅布置形式密集排列，平面形式按照街的形態(tài)展開，整體空間形態(tài)呈現(xiàn)出沿街線形水平延伸的生長趨勢。由于這種布局便于處理居民住宅與商業(yè)設(shè)施的關(guān)系，便于處理人流、車流、物流的關(guān)系；并且在設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)的實(shí)務(wù)操作中簡單、明確、易行。

長期以來，我國城市大部分社區(qū)商業(yè)布局均取這種形式。它被視為常規(guī)、實(shí)用而傳統(tǒng)的布局形式。比較典型的案例如位于深圳寶安區(qū)的桃源居，其社區(qū)商業(yè)空間沿著社區(qū)道路呈線形布置，居住區(qū)周邊步行半徑內(nèi)擁有各種生活服務(wù)設(shè)施，居住區(qū)內(nèi)部的場所設(shè)計(jì)可把人們的各種活動(dòng)融合在一起，營造出一種無處不在的社區(qū)鄰里關(guān)系。

（二）沿街線性社區(qū)商業(yè)布局的優(yōu)缺點(diǎn)

（1）優(yōu)點(diǎn)

由于線性社區(qū)商業(yè)主要是利用住宅底層，可以有效利用城市建設(shè)用地、節(jié)約土地，提高土地利用率，特別是在住宅底層安排商鋪的方式，可以提高建筑的層數(shù)和容積率。線性式布局店鋪沿街聚攏，沿街展示面大，空間秩序感強(qiáng)，能起到吸引和引導(dǎo)人流進(jìn)入的效果。線性商業(yè)設(shè)施順應(yīng)道路走向布置并與小區(qū)入口廣場結(jié)合，或者在小區(qū)臨近干道的地方單獨(dú)辟地獨(dú)立建設(shè)，商業(yè)店面立面連續(xù)，可以形成完整的城市立面，有利于豐富和美化城市環(huán)境面貌；同時(shí)，沿街線性社區(qū)商業(yè)一般空間較小，劃分靈活，其整體形態(tài)具有很強(qiáng)的規(guī)模適應(yīng)性，從街坊、小區(qū)到大型居住區(qū)都可根據(jù)規(guī)模靈活配置，特別符合社區(qū)商業(yè)要求的便利、人性化的經(jīng)營特征。

（2）缺點(diǎn)

因受限于建筑空間、樓梯位置、結(jié)構(gòu)形式等方面因素，對空間和規(guī)模有要求的商業(yè)功能，如綜合超市、銀行等，就不適合設(shè)置在“線性”商業(yè)空間中。線性社區(qū)商業(yè)形態(tài)規(guī)模不適宜過大，大尺度的建筑容易破壞空間界面的連續(xù)。線性商業(yè)無法形成放大節(jié)點(diǎn)式公共空間聚集人流，向更大的商業(yè)規(guī)模發(fā)展，對商業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合式發(fā)展不適宜。

線性空間的特點(diǎn)就是“長”，街道由連續(xù)的商業(yè)店面排列組成，商業(yè)平面布置較呆板，社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，因而形成單調(diào)的商業(yè)空間；單一的線形空間很難讓居民在此停留，且社區(qū)商業(yè)空間中供居民休憩、休閑的設(shè)施較少，對社區(qū)氛圍的營造效果不佳。

二、組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)

（一）組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)的布局

組團(tuán)式是指一定居住社區(qū)范圍內(nèi)，社區(qū)商業(yè)設(shè)施選擇交通設(shè)施和環(huán)境條件都良好的獨(dú)立地段向街區(qū)內(nèi)縱深方向輻射和滲透，結(jié)合社區(qū)公共空間集中布置零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，形成一定規(guī)模，形成居住區(qū)中心商業(yè)組團(tuán)。中心商業(yè)組團(tuán)的業(yè)態(tài)較為綜合，具有相對完整的功能形式，有一定的商業(yè)輻射范圍。此外在居住組團(tuán)中布置少量的必需型商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以滿足居民日常生活需求，以此在社區(qū)中形成若干組團(tuán)排列的空間形態(tài)模式。中心商業(yè)組團(tuán)的主要表現(xiàn)形式為規(guī)模達(dá)到6000―1000平方米的大型超市、建筑面積為2―3萬平方米以內(nèi)的社區(qū)購物中心以及由兩組以上的線形商業(yè)所組成的團(tuán)組式社區(qū)商業(yè)街。

組團(tuán)式一般是在大型新建社區(qū)中統(tǒng)一設(shè)計(jì)建設(shè)的，或是在老社區(qū)中根據(jù)需求對一個(gè)商業(yè)樓的擴(kuò)大改建。“組團(tuán)式”布局模式最典型的例子為蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心規(guī)劃，在 70 平方公里的整個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)按住宅區(qū)的規(guī)劃建成 17 個(gè)鄰里中心，1公里左右的半徑輻射范圍擁有一個(gè)鄰里中心，每個(gè)鄰里中心建設(shè)成一個(gè)綜合性商貿(mào)大廈，組團(tuán)內(nèi)一般不設(shè)或只設(shè)極少的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，每個(gè)鄰里中心服務(wù) 6000 至 8000 戶，2 至 3 萬人口。

（二）組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)布局的優(yōu)缺點(diǎn)

（1）優(yōu)點(diǎn)

中心組團(tuán)商業(yè)通常位于社區(qū)商圈的中心位置，它的規(guī)模大，功能綜合，輻射范圍廣，空間向心性強(qiáng)，能夠形成中央核心帶動(dòng)效應(yīng)；聚集人流甚至吸引相鄰多個(gè)社區(qū)的居民；空間滲透能力較好，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中各個(gè)組團(tuán)。

中心商業(yè)組團(tuán)由一組商業(yè)建筑在獨(dú)立地段圍合而成，獨(dú)立空間的設(shè)計(jì)使得社區(qū)商業(yè)有了內(nèi)街和內(nèi)廣場，商業(yè)空間新穎，因此有可能充分滿足各類商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置的功能要求，一方面改變了傳統(tǒng)住區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與住區(qū)居民的矛盾，另外一方面創(chuàng)造了輕松休閑的購物環(huán)境，成為社區(qū)居民交流娛樂的場所。

（2）缺點(diǎn)

組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)的建筑尺度和街區(qū)規(guī)模不易控制，容易造成建筑尺度的失控和街區(qū)商業(yè)效益的不均衡發(fā)展。中心商業(yè)組團(tuán)一般集中于一組建筑中，其開發(fā)建設(shè)面積較大，在社區(qū)建設(shè)前期階段，由于消費(fèi)者數(shù)量有限，經(jīng)營效果欠佳，容易形成閑置，造成浪費(fèi)。

組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)雖然核心組團(tuán)商業(yè)地內(nèi)部所達(dá)空間范圍有所擴(kuò)大，一定范圍內(nèi)商業(yè)數(shù)量有所增加，但是仍是相對分散狀態(tài)，與消費(fèi)市場以及相互間的聯(lián)系不夠，未形成規(guī)模效應(yīng)；各商業(yè)空間的互通性仍較薄弱，商品流向仍呈單向性。

三、混合式社區(qū)商業(yè)

（一）混合式社區(qū)商業(yè)的布局

混合式是指社區(qū)商業(yè)空間在規(guī)劃之初就有合理的定位，根據(jù)居民需要在業(yè)態(tài)設(shè)置、形式上復(fù)合化，是各種布置形式的組合。這類模式包涵一個(gè)居于社區(qū)中心的主導(dǎo)空間，多條線性軸線以這個(gè)“面”狀的主導(dǎo)空間組織并向外延伸，共同構(gòu)成社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。其特征是多種業(yè)態(tài)、形態(tài)復(fù)合，購物、休閑、娛樂、交往功能空間都有合理的安排，且常常與公園、水體、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)等其它功能空間一體布置。

混合式社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生豐富的購物空間，混合式的社區(qū)商業(yè)形態(tài)使社區(qū)和城市之間成為一個(gè)不可分割的整體。典型案例如重慶魯能新城社區(qū)，總體規(guī)劃采取街區(qū)式規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，商業(yè)規(guī)劃首創(chuàng)中國 BLOCK 商業(yè)街區(qū)，規(guī)劃布局有兩大集中 BLOCK 商業(yè)中心，三條 BLOCK 商業(yè)帶，形成 2 點(diǎn) 3 帶的商業(yè)規(guī)劃格局， 形成 “混合型”布局模式。

（二）混合式社區(qū)商業(yè)布局的優(yōu)缺點(diǎn)

（1）優(yōu)點(diǎn)

由于一些大型社區(qū)向城市近郊擴(kuò)展，區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施沒有全面規(guī)劃，因而為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了空間。“混合式”社區(qū)商業(yè)改變了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的領(lǐng)域邊界與中心感，商業(yè)布局表現(xiàn)在空間組合上提供單面底商、商業(yè)內(nèi)街與團(tuán)組式商業(yè)的結(jié)合，有利于形成明確的商業(yè)服務(wù)中心，且不同布局形式業(yè)態(tài)有所側(cè)重，在商業(yè)功能、居民的需求互動(dòng)中尋求最佳商業(yè)發(fā)展方式。這樣，一方面滿足了居民物質(zhì)和精神文化生活的多種消費(fèi)需求，另一方面也為居民提供了多樣化的鄰里交往場所，可以成為居住社區(qū)文化和特色的重要體現(xiàn)。同時(shí)與城市關(guān)系空間界面環(huán)境景觀滲透融合，使得城市與社區(qū)的關(guān)系更加協(xié)調(diào)。社區(qū)居民的交流比較頻繁，提高了對社區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感強(qiáng)，是建設(shè)可持續(xù)發(fā)展社區(qū)的關(guān)鍵性因素。

（2）缺點(diǎn)

混合型社區(qū)商業(yè)空間多位于城市新區(qū)的社區(qū)，首先面對的是人氣不夠、入住率低所帶來的生活氛圍不是很濃郁，冷清有余熱鬧不足； 在規(guī)劃定位上，常因?yàn)檫^于強(qiáng)調(diào)引入業(yè)態(tài)的特色和高檔，不能滿足居民對基本生活用品的實(shí)際需求；同時(shí)，由于不受用地的限制，商業(yè)廣場、停車場地和綠化草坪的尺度過大，不僅顯得空曠，而且浪費(fèi)用地，不利于社區(qū)容積率的提高，用地顯得不經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)現(xiàn)有各類模式的運(yùn)營實(shí)踐和未來城市商業(yè)分工與布局的發(fā)展趨勢可以看出，街區(qū)式、組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐永祥.社區(qū)發(fā)展論[M].廣州：華南理工大學(xué)出版社，2000.