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土地開發(fā)市場分析范文1

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臨近春節(jié)，位于鄭州西四環(huán)的元通紡織城內(nèi)，客流如織，生意繁忙。“雖然搬遷要付出一些成本，但是非常值得。”從鄭州老城區(qū)的“紡織大世界”搬來的江蘇商戶劉告訴《t望東方周刊》。

劉已在鄭州“紡織大世界”做面料批發(fā)經(jīng)營十多年了。他告訴本刊記者，吸引他進(jìn)駐新市場的原因，不僅是新市場時尚優(yōu)美的環(huán)境和便利的交通，還有市場周邊多個服裝產(chǎn)業(yè)園潛在的大客戶。

“在新市場會失去原來的大部分零售業(yè)務(wù)，但長遠(yuǎn)看，新市場帶來的機(jī)會是顯而易見的，市場管理中心還幫我探索電商模式，我們正在建立新的更大的客戶群。”劉說。

177個批發(fā)市場外遷

20多年前，鄭州曾以“商戰(zhàn)”領(lǐng)跑全國商業(yè)改革。眼下，作為國家級首批國內(nèi)貿(mào)易流通體制改革綜合試點(diǎn)城市，鄭州正在進(jìn)行一場大規(guī)模的市場外遷行動。本刊記者獲悉，鄭州中心城區(qū)有177個批發(fā)市場外遷。

擁有交通樞紐優(yōu)勢的鄭州一直是中國中部重要的物流集散中心，其中農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)資、服裝及紡織品、汽車及配件、建材、鋼材等批發(fā)市場規(guī)模及交易量排在全國前列。

截至2011年底，鄭州擁有各類專業(yè)市場和農(nóng)貿(mào)市場270多家，年交易額超過2000億元。全國三大服裝集散地之一的鄭州火車站商圈，每天天不亮，來自全國各地商戶就潮水般聚攏到此采購、提貨，成為鄭州壯觀的一景。

然而，隨著城市的不斷發(fā)展，鄭州城區(qū)逐漸擴(kuò)大，城市的邊界慢慢擴(kuò)展，過去位于城市邊緣、交通便利的那些批發(fā)市場，已被新建的居民區(qū)包圍。

與此同時，貨車進(jìn)出城區(qū)受限，人流、物流相互交織，加劇了批發(fā)市場所在區(qū)域的交通擁堵，居民不滿，商戶也不滿。

曾在火車站商圈經(jīng)營服裝的一位商戶對本刊記者說，每次進(jìn)貨車輛進(jìn)市區(qū)后要走4個小時，物流成本大大增加。而一些特色不突出、大排檔式的老舊市場在時間的推移中，也面臨淘汰。

新市場力爭“鳳凰涅”

2012年，鄭州市在進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，對商業(yè)布局作出重大調(diào)整，決定將中心城區(qū)的177個批發(fā)市場分批遷出四環(huán)以外，重塑商貿(mào)物流業(yè)新格局。

3年后，截至2015年底，已有160多家批發(fā)市場遷出鄭州中心城區(qū)，進(jìn)駐四環(huán)外的12個新型市場。據(jù)本刊記者了解，2016年，剩下的十余家市場也將全部完成外遷。

外遷是城市空間的重新分配，但對于城市整體發(fā)展而言，更希望通過調(diào)整，就此引發(fā)新資本、新模式、新業(yè)態(tài)重新組合的商業(yè)變革。

換言之，市場外遷的核心問題是：這177家批發(fā)市場，如何在陣痛中脫胎換骨。

落戶城市周邊的新市場，是鄭州首先呈現(xiàn)的一桌精品大餐，在布局和結(jié)構(gòu)上給商都鄭州鑲上了一條全新的商貿(mào)物流“金腰帶”。

比如，東南部有投資600億元、建筑面積達(dá)1200萬平方米、堪稱商界“巨無霸”的華南城，承接食品、服裝、建材等生活消費(fèi)品和工業(yè)生產(chǎn)資料等市場;南四環(huán)有中西部地區(qū)最大小商品集散地的CSD國際時尚商貿(mào)中心;西四環(huán)有金馬凱旋家居CBD和中部地區(qū)最大的紡織品集散中心元通紡織城;北四環(huán)有生鮮及食品集散地中部兩岸海鮮果蔬物流港。

這一輪新市場建設(shè)吸引了近2000億元資本注入鄭州。然而，在電商時代，這些有形的市場如何能吸引商戶和客戶，提升交易量，擴(kuò)大輻射力，是檢驗市場外遷這一重大決策成敗的關(guān)鍵。

“家具屬高價值的耐用消費(fèi)品，實(shí)體店、體驗式消費(fèi)仍是未來市場形態(tài)的主流。”金馬凱旋家居投資開發(fā)有限公司董事長肖凱旋告訴《t望東方周刊》。

肖凱旋投資了280億元人民幣建設(shè)了金馬凱旋家居。在他看來，與鄭州市區(qū)里面原來的十幾個家居、建材批發(fā)兼零售市場的經(jīng)營模式不同，金馬凱旋家居CBD呈現(xiàn)的新業(yè)態(tài)關(guān)鍵在于融合多種資源，提供最佳的消費(fèi)體驗。

首先是集聚了境內(nèi)外及全國各地數(shù)千家家居生產(chǎn)廠家直銷，而不是出租場地給家居經(jīng)銷商，因此價格上更有優(yōu)勢，能吸引來消費(fèi)者;其次按照家居業(yè)物流成本最合理輻射半徑500公里，為異地來市場體驗購買家居的消費(fèi)者客戶提供成套家居設(shè)計、定制、組合配套等系列延伸服務(wù)。這里不僅有各個品牌的家居體驗店，還有不同層次的賓館、各種風(fēng)味的飯店、茶館、咖啡廳及影院等休閑旅游設(shè)施。

“這就是我們家居市場的供給側(cè)改革。”肖凱旋說，鄭州是其公司全國布局的第三站。

更新業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營模式是各個新市場不約而同的選擇。華南城、百榮世貿(mào)、金馬凱旋家居等市場，紛紛向復(fù)合型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，融商品展示、物流分撥、餐飲、娛樂、住宿等為一體，而且無一例外，幾乎都是融合線上、線下營銷。

華南城還別出心裁，開發(fā)了商業(yè)特色休閑旅游項目。

同時，為促進(jìn)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級，2014年底，鄭州市政府與中國電信合作開發(fā)“智慧市場”，各個市場將逐步實(shí)現(xiàn)手機(jī)移動終端在線支付、在線交易、數(shù)據(jù)中心等功能。 鄭州東南部有外遷后的華南城，承接食品、服裝、建材等生活消費(fèi)品和工業(yè)生產(chǎn)資料等市場。圖為華南城5號交易廣場已經(jīng)開始營業(yè)

本刊記者獲悉，鄭州將建立鄭州市場發(fā)展大數(shù)據(jù)庫。目前，百榮國際鞋城“智慧市場”已面市;元通紡織城建起了網(wǎng)上商城;華南城的“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)+物流”新型商貿(mào)生態(tài)圈已初步構(gòu)建。

搬和不搬的心理較量

“大規(guī)模市場外遷是一次重大的資源重組和商業(yè)秩序再造，其難度如同壯士斷腕。”鄭州市市場發(fā)展局局長田躍平告訴《t望東方周刊》。

市場外遷的過程是艱難而曲折的。距河南省委幾百米遠(yuǎn)的緯三路水產(chǎn)市場因氣味腥臭和交通擁堵，頻遭周邊市民投訴。列入外遷名單后，卻受到商戶抵制，直到2015年12月底，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償加斷水?dāng)嚯姷膹?qiáng)力措施后，最后一批商戶才徹底搬遷。

在此期間，也有部分商戶改行，一位趙姓商戶告訴本刊記者，一旦離開老市場，可能會失去大批酒店、飯店客戶。因為，“原先這些客戶是顧客點(diǎn)了海鮮，發(fā)信息給我，我馬上安排人送貨上門。現(xiàn)在搬到北四環(huán)去了，做不到半小時內(nèi)送貨上門，就沒生意了。”

趙先生說，他打算改行，與朋友合伙去農(nóng)村包地種蔬菜。

投資近300億元、占地近3000畝的金源百榮商貿(mào)中心，是按照15萬人的商業(yè)社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的。金源百榮商貿(mào)中心總裁徐克珠告訴《t望東方周刊》，每個新商圈的形成都需要一個培育過程。

在他看來，很多老城區(qū)老市場的商戶不愿搬，因為習(xí)慣于原有的銷售模式，怕丟掉客戶，而對新市場，大家都不想?yún)⑴c培育，只想等人氣旺了來分享。

徐克珠向本刊記者介紹，結(jié)合商戶的這種心理，他們給商家讓利，并提供“智慧市場”等各種增值服務(wù)、減免租金等方式，很快就吸引了8000多家商戶入駐。

徐克珠認(rèn)為，鄭州此輪市場外遷，軟硬件普遍提升，理念更新，有利于提升鄭州作為國家中部商貿(mào)物流中心的輻射力，客戶的總體反映良好。

能否讓鄭州商業(yè)“破繭化蝶”

外遷意味著利益再分配，補(bǔ)償機(jī)制不可缺。在這個方面，鄭州探索實(shí)行財稅扶持政策，具體做法是：拿出老舊市場外遷后土地開發(fā)收益的40%，投入新市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，財政每年列支1億元外遷引導(dǎo)資金，對市場開發(fā)企業(yè)和商戶進(jìn)行補(bǔ)償。

從緯三路水產(chǎn)市場遷出的商戶中，有數(shù)百家進(jìn)住了位于北四環(huán)、占地182畝的中部兩岸海鮮果蔬物流港。

作為國際海鮮綜合批發(fā)基地，該物流港借助鄭州“航空、鐵路、公路”多式聯(lián)運(yùn)交通優(yōu)勢，建立大型配送基地，市場輻射達(dá)西部和北部十多個省市區(qū)。可使澳洲、歐洲水產(chǎn)品、南美洲、臺灣水果快速擺上百姓餐桌。

從緯三路遷來的商戶李先生對本刊記者說，新市場不僅環(huán)境、設(shè)施比緯三路市場大為改善，而且能提供更廣闊的經(jīng)營平臺和更優(yōu)的國際物流渠道，同時，“也逼著你學(xué)習(xí)新的經(jīng)營方式，去探索新的經(jīng)營領(lǐng)域。”

就一定程度而言，鄭州批發(fā)市場外遷，推動了老市場嘗試“功能+模式”雙轉(zhuǎn)型。以滄桑巨變的鄭州火車站商圈為例，該商圈位列全國三大服裝集散地，在剝離了批發(fā)、物流倉儲等業(yè)態(tài)后，這些老市場明顯出現(xiàn)“松綁轉(zhuǎn)型”。這里的新業(yè)態(tài)突出了服裝展示、電子商務(wù)等新功能，也使得昔日擁堵不堪的火車站地區(qū)交通壓力明顯緩解。

而市場外遷后的城市中心，又發(fā)生了怎樣的變化？