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物業(yè)樓宇管理范文1
［關(guān)鍵詞］5S管理；物業(yè)管理樓宇智能化；實訓(xùn)教學(xué)；運(yùn)用
［中圖分類號］G642.0 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）10-0162-02
隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，人類正在走向信息社會，智能建筑為了適應(yīng)信息時代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的需要，必將成為21世紀(jì)的主流建筑。我國的智能建筑自20世紀(jì)90年代以來迅速發(fā)展，對其之管理越來越受到人們的重視。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，掌握智能化技術(shù)可以幫助從事智能建筑的企業(yè)管理人員解決實際工作中遇到的各種問題。在物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)中加入5S管理目的是使學(xué)生能及早體驗企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)程序，養(yǎng)成良好的品質(zhì)，工作后也能迅速融入企業(yè)。
1 5S管理的含義與內(nèi)容
1.1 5S管理的含義
5S起源于日本，是指在生產(chǎn)現(xiàn)場中對人員、機(jī)器、材料、方法等生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理。“5S”是整理(Seiri)、整頓(Seiton)、清掃(Seiso)、清潔(Seikeetsu)和素養(yǎng)(Shitsuke)這5個詞的縮寫，因為這5個詞在日語中羅馬拼音的第一個字母都是“S”，所以簡稱為“5S”。它在提高企業(yè)形象、生產(chǎn)效率和庫存周轉(zhuǎn)率，減少故障，保障品質(zhì)，加強(qiáng)安全，養(yǎng)成節(jié)約的習(xí)慣，降低生產(chǎn)成本，縮短作業(yè)周期，改善企業(yè)精神面貌，形成良好企業(yè)文化等方面具有重要的意義。5S管理逐漸被各國的管理界所認(rèn)識甚至改進(jìn)。
1.2 5S管理的定義與目的
(1)1S――整理：將工作場所的任何東西區(qū)分為有必要的與不必要的；把必要的東西與不必要的東西明確地、嚴(yán)格地區(qū)分開來；不必要的東西要盡快處理掉。其目的在于騰出空間，防止誤用、誤送，塑造清爽的工作場所。
(2)2S――整頓：對整理之后留在現(xiàn)場的必要的物品分門別類放置，排列整齊；明確數(shù)量，并進(jìn)行有效地標(biāo)識。其目的在于使工作場所一目了然；創(chuàng)造整整齊齊的工作環(huán)境；消除找尋物品的時間和消除過多的積壓物品。
(3)3S――清掃：將工作場所清掃干凈，保持工作場所干凈、亮麗的環(huán)境。其目的在于消除臟污，保持職場內(nèi)干干凈凈、明明亮亮。
(4)4S――清潔：將上面的3S實施的做法制度化、規(guī)范化，并貫徹執(zhí)行及維持結(jié)果。其目的在于通過制度化來維持成果。
(5)5S――素養(yǎng)：培養(yǎng)每位成員養(yǎng)成良好的習(xí)慣，并遵守規(guī)則做事。開展5S容易，但長時間的維持必須靠素養(yǎng)的提升。其目的在于提升“人的素質(zhì)”，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，保障5S的成功實施。
2 物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)開展5S的必要性
2.1 物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)室推行5S的現(xiàn)實理由
筆者在兩年的樓宇智能化教學(xué)中發(fā)現(xiàn)下述不良現(xiàn)象：
第一，學(xué)生不穿工作服，甚至穿拖鞋進(jìn)入實訓(xùn)室。第二，學(xué)生在進(jìn)入實訓(xùn)室后沒有對號入座或按學(xué)號入座，坐姿不當(dāng)，甚至在實訓(xùn)室來回走動。第三，工作臺面凌亂不堪，實訓(xùn)工具、實訓(xùn)耗材、課本、實訓(xùn)垃圾等混雜在一起。第四，學(xué)生經(jīng)常丟失實訓(xùn)工具和實訓(xùn)耗材，不斷向老師索要。第五，實訓(xùn)室很臟很亂，實訓(xùn)后產(chǎn)生的垃圾不進(jìn)行清理，工作臺面和地面比比皆是。使用完畢的實訓(xùn)工具和剩下的實訓(xùn)耗材沒有整理后擺放回原處。第六，實訓(xùn)完畢后不關(guān)閉電腦、實訓(xùn)系統(tǒng)、燈、風(fēng)扇、空調(diào)、總電源等。
……
如果老師經(jīng)常在此種環(huán)境下教學(xué)，學(xué)生經(jīng)常在此種環(huán)境下學(xué)習(xí)，首先兩者的心情或多或少都會受到影響，教與學(xué)都達(dá)不到較佳的效果；其次，各種電子原件和電路板的胡亂放置、丟棄以及各種電源的不斷電等都容易造成安全隱患；最后，可造成各種儀器儀表、系統(tǒng)設(shè)備的準(zhǔn)確度與使用壽命下降。
2.2 5S管理法對物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)的好處
(1)可以將混亂的實訓(xùn)室整理成一目了然、井然有序的教學(xué)空間，令師生都感覺安全、舒適，并能降低實訓(xùn)教學(xué)成本。
(2)減少裝配組件和操作系統(tǒng)的時間，提高教學(xué)效率。
(3)促進(jìn)組織團(tuán)隊精神力量的提高，無障礙交流與協(xié)作。
(4)環(huán)境育人，為企業(yè)培養(yǎng)動手能力強(qiáng)的人員。
(5)和企業(yè)無縫對接，使學(xué)生頂崗實習(xí)或者就業(yè)都能很快地融入到企業(yè)的氛圍中。
3 5S管理在物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)中的運(yùn)用
(1)整理實訓(xùn)室，分清必需品和非必需品，將暫時用不著的工具和耗材保存好，將廢料清理扔掉。比如，可以維修繼續(xù)使用的應(yīng)抓緊維修后進(jìn)行保存，使用過且不能循環(huán)再用的耗材垃圾在每次實訓(xùn)教學(xué)完畢后應(yīng)馬上扔掉，對于壞掉并無法修復(fù)的工具和元件應(yīng)作報廢處理。學(xué)生實訓(xùn)后的成果，如裝配好的系統(tǒng)等可以返還給學(xué)生收藏，讓學(xué)生有成就感。將學(xué)生實訓(xùn)后留下的與下次實訓(xùn)教學(xué)無關(guān)的工具、儀器儀表、設(shè)備等存進(jìn)庫房并整理實訓(xùn)工作臺面。
(2)通過“三定”對樓宇智能化實訓(xùn)室進(jìn)行整頓。本人在實訓(xùn)教學(xué)中發(fā)現(xiàn)學(xué)生經(jīng)常會遇到這些問題：在應(yīng)該領(lǐng)取工具設(shè)備儀器儀表元件的位置找不到應(yīng)該領(lǐng)取的物品；要領(lǐng)取物品的型號和數(shù)量對不上或未達(dá)到實訓(xùn)要求等，這主要是由于上一批實訓(xùn)學(xué)生在實訓(xùn)完畢后沒有及時整頓實訓(xùn)物品造成的。鑒于此，應(yīng)通過定位(在何處，場所標(biāo)識)、定品(何物、品目標(biāo)志)、定量(幾個、數(shù)量標(biāo)志)來對實訓(xùn)教學(xué)進(jìn)行整頓。即教育學(xué)生確定各種實訓(xùn)教學(xué)物品的擺放地點和擺放方法，做好標(biāo)識，丟失后便于發(fā)現(xiàn)尋找。學(xué)生憑學(xué)生證領(lǐng)取，借用物品，放下學(xué)生證，還回物品，拿走學(xué)生證。實訓(xùn)前可給每組學(xué)生發(fā)放一個多格托盤，請學(xué)生將領(lǐng)到的實訓(xùn)器材整頓分類后放到相應(yīng)的格子中，并做好類型和數(shù)量的標(biāo)記。這樣可使學(xué)生養(yǎng)成良好的習(xí)慣，而且可以提高實訓(xùn)教學(xué)效率。
(3)建立清掃制度，明確責(zé)任人。每次實訓(xùn)課程結(jié)束后都要組織當(dāng)批學(xué)生及時清掃實訓(xùn)室，把使用完的設(shè)備儀器儀表元件等放回原位并登記使用記錄，若出現(xiàn)損壞或丟失的，應(yīng)馬上使用其備份。這樣就可以保證下批實訓(xùn)教學(xué)的正常進(jìn)行。
(4)將前面3S的做法制度化、規(guī)范化，教育學(xué)生在實訓(xùn)教學(xué)完畢后將實訓(xùn)室始終保持清掃后的狀態(tài)。實訓(xùn)教師要定期檢查并形成制度。
(5)素養(yǎng)教育是為了讓員工時刻牢記5S規(guī)范，在言行舉止上養(yǎng)成良好的習(xí)慣。維護(hù)和執(zhí)行企業(yè)的規(guī)章制度，遵守勞動安全衛(wèi)生規(guī)程，尊重他人。樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)就是要讓學(xué)生在實訓(xùn)中體會到濃厚的企業(yè)氛圍，處處可見安全警示標(biāo)語、文化精神宣傳標(biāo)語、規(guī)章制度標(biāo)語等。實訓(xùn)學(xué)生要統(tǒng)一穿上實訓(xùn)服，樹立良好的團(tuán)隊與個人形象，學(xué)會遵守規(guī)章制度，服從規(guī)定，尊重他人勞動成果。
4 結(jié) 論
筆者從事物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)室的實訓(xùn)教學(xué)，將5S管理理論引入日常的教學(xué)管理中，經(jīng)過半年的實踐，換來的是整潔的實訓(xùn)室，愉悅的心情，有責(zé)任心、好學(xué)、動手能力較強(qiáng)的學(xué)生和實訓(xùn)教學(xué)效率的提高。因為在視野良好、干凈整齊、寬敞明亮的令人滿意的實訓(xùn)教學(xué)場所里，無論是師與生，都能擁有良好的心情；無論是教與學(xué)，都能馬上進(jìn)行，提高效率和增強(qiáng)效果，從而提升學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)，達(dá)到環(huán)境育人的目的，為使學(xué)生能更快融入企業(yè)打好了基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
物業(yè)樓宇管理范文2
長慶興隆園小區(qū)高層辦公樓宇消防安全管理模式是屬于模擬獨(dú)立法人運(yùn)行模式的創(chuàng)新。物業(yè)管理人員及相關(guān)人員在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上不斷完善高層辦公樓宇的消防安全管理機(jī)制。長慶興隆園小區(qū)高層辦公樓宇消防安全管理機(jī)構(gòu)長慶興隆園小區(qū)在物業(yè)管理模式下的高層樓宇。高層辦公樓宇消防安全管理為了進(jìn)一步規(guī)范高層辦公樓宇消防安全管理，長慶興隆園小區(qū)物業(yè)服務(wù)處制訂了《高層辦公樓宇消防安全管理規(guī)范》，內(nèi)容主要包括:高層辦公樓宇消防系統(tǒng)隱患排查與整改長慶興隆園小區(qū)物業(yè)公司根據(jù)大樓消防系統(tǒng)的設(shè)備圖、管網(wǎng)圖、施工圖及有關(guān)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)臺帳，組織專業(yè)人員對消防系統(tǒng)的組成、性能進(jìn)行檢查，尤其是自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防增壓系統(tǒng)、消防設(shè)備逐一檢查，對檢查存在的問題，根據(jù)“五定”原則及時加以整改，確保消防長期有效。高層辦公樓宇消防安全管理制度物業(yè)公司明確每一棟辦公大樓消防安全管理責(zé)任人，完善消防安全管理制度，加強(qiáng)消防管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，做到職責(zé)到位、監(jiān)督到位、考核到位，確保大樓消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高層辦公樓宇消防管理責(zé)任制度。根據(jù)消防工作“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，建立健全各級物業(yè)管理、大樓用戶單位各級領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級消防工作崗位責(zé)任制，簽訂消防安全管理責(zé)任書，建立健全大樓消防值班制度、消防設(shè)備設(shè)施定期檢查和保養(yǎng)制度等。2)高層辦公樓宇防火規(guī)定。從預(yù)防的角度出發(fā)，對容易引起火災(zāi)的各種行為做出規(guī)定，以杜絕火災(zāi)隱患。比如，對公共通道、樓梯、出入口、消防通道等部位的規(guī)定;建筑修繕、裝修過程中動火、動電等必須辦理許可證的規(guī)定;電氣設(shè)備使用的安全規(guī)定;煙花爆竹燃放管理規(guī)定;危險物品存放、使用規(guī)定等。3)高層辦公樓宇消防監(jiān)督檢查制度。為了強(qiáng)化大樓消防安全管理制度和防火規(guī)定的落實，加強(qiáng)監(jiān)督，定期檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，責(zé)令整改。一是全面檢查，利用巡視、日檢、數(shù)字化管理平臺對物業(yè)的電氣設(shè)備、開關(guān)線路、照明燈具、應(yīng)急標(biāo)識等進(jìn)行檢查。二是專項檢查，對消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶的完好性進(jìn)行檢查。報警系統(tǒng)要求準(zhǔn)確無誤，達(dá)到應(yīng)急要求。自動消防系統(tǒng)的操作人員是否經(jīng)過培訓(xùn)、資格是否符合消防法規(guī)規(guī)定。各樓層、辦公室按要求配齊滅火器材。確保備用發(fā)電機(jī)、消防水泵、消防電梯能滿足應(yīng)急需要。三是定期檢查、抽查、臨時檢查相結(jié)合，對檢查出來的安全隱患，立即整改，人為隱患按照責(zé)任追究制度追究責(zé)任人的責(zé)任。
高層辦公樓宇消防應(yīng)急管理
根據(jù)《消防法》《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》等法規(guī)規(guī)范，物業(yè)公司應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組組織人員編制高層辦公樓宇消防應(yīng)急預(yù)案，配備消防應(yīng)急物資和器材，建立消防應(yīng)急隊伍，加強(qiáng)消防應(yīng)急演練，增強(qiáng)火災(zāi)撲救能力。1)消防應(yīng)急預(yù)案。根據(jù)《生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則》(AQ/T9002－2006)編制了《高層辦公樓宇消防安全綜合應(yīng)急預(yù)案》《高層辦公樓宇消防應(yīng)急專項預(yù)案》及《各種火災(zāi)現(xiàn)場處置方案》，并且明確了消防應(yīng)急指揮、消防應(yīng)急管理組織機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，消防應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，應(yīng)急保障條件等。2)消防應(yīng)急隊伍。物業(yè)公司根據(jù)社區(qū)內(nèi)民用建筑及高層建筑分布特點，建立了義務(wù)消防隊伍，除此之外物業(yè)公司全體安保人員和管理人員全部是義務(wù)消防隊員。加強(qiáng)日常消防知識、消防器材使用方法的培訓(xùn)和教育;每年開展一次高層建筑消防知識宣傳;物業(yè)公司每一位員工有權(quán)制止違反消防安全的行為;火災(zāi)時期，義務(wù)消防隊員及每一位員工，無論當(dāng)班與否，都能夠投入救災(zāi)，組織人員按應(yīng)急預(yù)案疏散和逃生。3)消防應(yīng)急演練。物業(yè)服務(wù)處根據(jù)應(yīng)急預(yù)案規(guī)定，每年定期或是利用“消防日”開展高層辦公樓宇義務(wù)消防隊和大樓辦公人員消防技能、應(yīng)急疏散演練，使每大樓每個部門和高層建筑內(nèi)的辦公人員掌握火災(zāi)知識、消防報警、消防器材的正確使用方法。高層建筑消防設(shè)備、設(shè)施管理1)消防監(jiān)控系統(tǒng)管理。一方面管理好消防監(jiān)控中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)控中心始終處于正常工作狀態(tài);另一方面，安排好值班人員，不能帶病和疲勞作業(yè)，嚴(yán)禁工作期間擅離職守。2)消防設(shè)備設(shè)施定期檢查與維修。加強(qiáng)設(shè)備定期檢查，物業(yè)公司對消防設(shè)備、設(shè)施和器材定期檢查、試驗、大修和更新，確保始終處于完好狀態(tài)。3)消防設(shè)備設(shè)施更改及維護(hù)。加強(qiáng)裝修過程管理，嚴(yán)禁更改消防設(shè)施及更改、破壞供電線路的行為，特別規(guī)定二次裝修時，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備、設(shè)施的完好程度。高層辦公樓宇消防安全管理持續(xù)改進(jìn)的部分1)建立高層辦公樓安全消防系統(tǒng)管理和維護(hù)機(jī)制。做到全面檢測、重點檢測、定期檢測“三結(jié)合”，人防、物防、技防“軟硬兼施”，消防隊伍、制度、器材“三落實”。出入部位要經(jīng)常保持暢通，嚴(yán)禁堆放物品，疏散標(biāo)志和指示燈要保證完好。2)建立高層辦公樓物業(yè)管理人員和保安“人人都是消防員”工作機(jī)制。加強(qiáng)物業(yè)公司及物業(yè)保安的消防安全職責(zé)的落實，切實提高物業(yè)保安的消防安全責(zé)任心和消防技能、常識等素質(zhì)。3)建立高層辦公樓辦公人員“人人能防火、人人能滅火、人人懂逃生”的消防工作機(jī)制。火災(zāi)初起階段撲救成功率占94%。根據(jù)這一特點，加強(qiáng)高層辦公樓使用人員火災(zāi)知識和消防器材使用技能培訓(xùn)與教育。4)建立高層辦公樓裝修、功能改變等許可機(jī)制。對于高層建筑辦公用房二次裝修、功能改變等可能影響防滅火系統(tǒng)功能正常發(fā)揮的作業(yè)，實行消防許可制度，必須在物業(yè)公司監(jiān)督下進(jìn)行。5)建立高層辦公樓消防隱患排查與整改工作機(jī)制。根據(jù)小區(qū)內(nèi)高層樓宇數(shù)量、種類和危險因素等條件，對高層辦公樓宇消防隱患實行分類分級，建立“按類分級、依級監(jiān)管”的模式。依據(jù)消防有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的要求，細(xì)化消防隱患排查標(biāo)準(zhǔn)，明確每項消防工作的具體標(biāo)準(zhǔn)和要求，使隱患排查人員知道“做什么、怎么做”，使各級消防安全管理人員知道“管什么、怎么管”，實現(xiàn)安全隱患排查治理工作有章可循、有據(jù)可依。利用小區(qū)數(shù)字化管理信息系統(tǒng)，建立隱患排查與整改的動態(tài)監(jiān)管統(tǒng)計分析評價系統(tǒng)等，重大隱患實際“掛牌督辦制度”。為了確保消防隱患整改到位，建立以小區(qū)安委會為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的隱患排查與治理工作小組，組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理各職能部門、業(yè)主等方面的積極性，全面推進(jìn)安全隱患排查治理工作。
結(jié)語
物業(yè)樓宇管理范文3
一、指導(dǎo)思想
按照“發(fā)展要有新思路、改革要有新突破、開放要有新局面、各項工作要有新舉措”的要求，以引進(jìn)規(guī)模以上企業(yè)總部為重點，積聚發(fā)展要素，整合區(qū)域資源，加快構(gòu)筑都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。通過發(fā)揮政策和區(qū)域優(yōu)勢，把商務(wù)樓宇建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展載體，努力創(chuàng)造企業(yè)得發(fā)展，業(yè)主得租金，職工得就業(yè)，政府得稅收，環(huán)境得改善的多贏局面。
二、發(fā)展目標(biāo)
把握樓宇（總部）經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理規(guī)劃、科學(xué)引導(dǎo)，努力形成定位清晰、特色鮮明、效益明顯、輻射強(qiáng)勁的局面。重點新建一批高端智能化商務(wù)樓宇，置換轉(zhuǎn)換一批非商務(wù)樓宇，改造提質(zhì)一批舊商務(wù)樓宇，培育發(fā)展一批專業(yè)商務(wù)樓宇。著力引進(jìn)銀行、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)區(qū)域性總部；國際品牌五星級酒店；世界500強(qiáng)、國內(nèi)200強(qiáng)、臺商100強(qiáng)、行業(yè)前10強(qiáng)企業(yè)總部；重點引進(jìn)規(guī)模型企業(yè)總部和設(shè)計、中介、傳媒、廣告等行業(yè)企業(yè)總部入駐，提高樓宇經(jīng)濟(jì)對區(qū)域稅收的貢獻(xiàn)率。
三、發(fā)展措施
（一）完善功能、提升品質(zhì)。
堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，科學(xué)規(guī)范商務(wù)樓宇建設(shè)與發(fā)展，著力做到“尋求支持全力推進(jìn)”。
1、參與規(guī)劃。積極與市規(guī)劃局相關(guān)業(yè)務(wù)科室取得聯(lián)系，了解我區(qū)規(guī)劃項目基本情況。加強(qiáng)與其溝通，使規(guī)劃部門了解樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。對擬規(guī)劃中的重點項目如：省鋼材物資儲運(yùn)中心改造項目、勝利路交通銀行周邊改造項目、南昌無線電六廠地塊改造項目等重點項目做到及早與開發(fā)部門協(xié)調(diào)，使其建設(shè)按我區(qū)規(guī)劃進(jìn)行。
2、參與建設(shè)。加快推進(jìn)，跟蹤服務(wù)好我區(qū)在建的重點項目，確保央央春天約5.3萬平方米寫字樓在2012年底、智通廣場3.2萬平方米寫字樓在2011年6月按期完成，提升全區(qū)甲級寫字樓和“5A智能大廈”的比重。
3、參與改造。提前介入舊樓宇的改造，引導(dǎo)日報大廈、紡織大廈、省物資大樓、金陽光大廈、利大廈、財富廣場、省電力培訓(xùn)中心大廈等舊商務(wù)樓宇進(jìn)行硬件升級改造，提高樓宇智能化水平，使其適應(yīng)市場需求。協(xié)助樓宇產(chǎn)權(quán)單位做好樓宇功能定位，選準(zhǔn)方向進(jìn)行硬件的改造，如提升改造樓宇硬件設(shè)施（停車場、電梯質(zhì)量、配置、空調(diào)、內(nèi)部裝修）。對重點樓宇進(jìn)行專題調(diào)研，做到一樓一策一方案，從細(xì)節(jié)入手，具體落實每棟樓宇打造建設(shè)工作，解決實際問題。
4、參與轉(zhuǎn)型。提前介入單位辦公樓如日報社、出版大廈等樓宇轉(zhuǎn)型的工作，與產(chǎn)權(quán)單位業(yè)主進(jìn)行溝通，讓對方清楚我區(qū)的政策并了解對方的轉(zhuǎn)型意向。區(qū)樓宇辦通過邀請專家學(xué)者對這些樓宇進(jìn)行功能定位、升級改造，協(xié)助進(jìn)行招商，使其按照我區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃要求，轉(zhuǎn)型為商務(wù)寫字樓。
5、參與服務(wù)。一方面引入社會上具有良好口碑和市場品牌，有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理，打造物業(yè)管理的標(biāo)桿，帶動整體物業(yè)提升管理水平。另一方面加大國內(nèi)外知名企業(yè)引進(jìn)力度，并以此為帶動，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)聚集，實現(xiàn)商務(wù)樓宇專業(yè)化、特色化、產(chǎn)業(yè)集群化。
6、全面招商。每年定期召開商務(wù)樓宇專項招商推介會，重點展示、介紹我區(qū)優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇如紫金城、西格瑪、筑城奧斯卡、財富廣場、勝利廣場等。加大宣傳力度，通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體對優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇、物管公司進(jìn)行廣泛宣傳，提高商務(wù)樓宇和物管公司的知名度。邀請專家學(xué)者舉辦樓宇經(jīng)濟(jì)工作研討會，為我區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作獻(xiàn)謀劃策，對重點樓宇進(jìn)行專門的宣傳推介。委托有經(jīng)驗的策劃公司對紫金城、江報大廈等樓宇進(jìn)行整體策劃包裝，整體招商運(yùn)作，從而通過樓宇的宣傳達(dá)到招商的效益。
（二）分工協(xié)作、形成合力。
要實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須在全區(qū)形成有利于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的氛圍，重點是建立健全六項制度。
1、領(lǐng)導(dǎo)掛點，層級負(fù)責(zé)制度。
建立區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點樓宇，街辦負(fù)責(zé)的機(jī)制，實行樓宇（總部）經(jīng)濟(jì)工作高位協(xié)調(diào)。每位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)1-2個重點樓宇，分別負(fù)責(zé)重點樓宇改造提升、招商引資的協(xié)調(diào)工作，幫助樓宇物管和業(yè)主解決發(fā)展的難點問題。
2、部門牽頭，綜合協(xié)調(diào)制度。
明確區(qū)樓宇辦工作職責(zé)，負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)管理工作，研究擬定全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及年度計劃并組織實施。建立定期調(diào)度的例會制度，原則上每月召開一次例會，安排部署樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，協(xié)調(diào)解決樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的困難和問題，做到協(xié)調(diào)推進(jìn)，形成合力。
3、街道主抓，分片包干制度。
在各街道設(shè)立樓宇服務(wù)窗口，為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的“一站式、全程式”服務(wù)，全程代辦相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)解決企業(yè)的困難和問題。街道對轄區(qū)內(nèi)重點樓宇設(shè)立專職或兼職樓宇聯(lián)絡(luò)員，每天與物業(yè)進(jìn)行溝通、聯(lián)絡(luò)，及時掌握各種信息。區(qū)樓宇辦要規(guī)范對入駐企業(yè)的檢查收費(fèi)，做到協(xié)調(diào)推進(jìn)，形成合力。
4、物業(yè)參與，政企聯(lián)手制度。
成立全區(qū)樓宇物業(yè)管理公司協(xié)會，規(guī)范引導(dǎo)物管公司進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，通過物管公司宣傳我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重點、規(guī)劃和扶持政策，協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)濟(jì)工作中的問題。組織物管公司外出學(xué)習(xí)考察，及時吸取先進(jìn)地區(qū)物業(yè)公司好的做法和理念，服務(wù)于入駐企業(yè)。引導(dǎo)物管公司引入人性化管理概念，豐富樓宇管理內(nèi)涵，如推動樓宇文化建設(shè)，開展樓宇主體活動等，增強(qiáng)樓宇企業(yè)的凝聚力。通過與物管的合作，搭建樓宇招商平臺。
5、信息報送，動態(tài)管理制度。
各街辦要把樓宇工作作為經(jīng)濟(jì)工作的一項主要任務(wù)來抓，做到情況清、目標(biāo)明、措施實。形成以街辦分管領(lǐng)導(dǎo)為責(zé)任人，以街辦經(jīng)濟(jì)辦為主體，以樓宇聯(lián)絡(luò)員為主抓，以社區(qū)居委會為配合的樓宇經(jīng)濟(jì)工作網(wǎng)絡(luò)，形成齊抓共管，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局。樓宇信息聯(lián)絡(luò)員要及時了解跟蹤樓宇內(nèi)企業(yè)變化情況，建立樓宇臺帳，及時更新相關(guān)信息，掌握轄區(qū)樓宇的運(yùn)行態(tài)勢，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策提供依據(jù)。加強(qiáng)樓宇信息報送網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以11月份全區(qū)樓宇信息平臺錄入的各項數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，形成全區(qū)所有樓宇詳實具體的數(shù)據(jù)資料信息，建立檔案，對樓宇信息實行微機(jī)化、網(wǎng)絡(luò)化動態(tài)管理。每月的15日為信息報送更新日，如遇周六、周日則推遲到周一。
物業(yè)樓宇管理范文4
2010年1月29日，香港紅磁馬頭圍道一幢55年樓齡的舊唐樓幾秒之內(nèi)完全倒塌，造成4死2傷事故，震驚整個香港社會，各方對樓宇失修問題非常關(guān)注。
根據(jù)香港政府屋宇署資料，現(xiàn)時香港有逾1.7萬幢樓齡超過30年的私人樓宇，其中約4,000幢樓齡超過50年。本次意外發(fā)生的馬頭圍一帶，就有不少樓齡超過30年的“四無”舊樓，即無法團(tuán)、無保安、無維修及無管理。按理說香港不乏樓宇保養(yǎng)維修的法例與技術(shù)，大廈普遍也已成立業(yè)主立案法團(tuán)。民眾的物業(yè)管理意識不能算低。那么此次悲劇究竟是人為錯誤，或是法律漏洞?是政府監(jiān)管不善還是業(yè)主維修意識不足?要了解事件背后的起因，必先認(rèn)識香港現(xiàn)存的樓宇維修機(jī)制。
香港的樓宇維修機(jī)制
建筑物條例的修訂
香港特區(qū)政府于2007年11月開始就“簡化小型工程申請手續(xù)”進(jìn)行咨詢，分開處理結(jié)構(gòu)性工程與小型裝修工程的申請手續(xù)，讓業(yè)主以簡單方便的途徑進(jìn)行小型工程，促成更多業(yè)主安全地進(jìn)行樓宇維修。此條例經(jīng)修改成為《2008年建筑物(修訂)條例》，于2008年6月獲立法會通過。緊隨此條例的實施，屋宇署于2009年12月展開了小型工程承建商的注冊工作，由注冊人士統(tǒng)籌和進(jìn)行工程，維修質(zhì)量更有保障。在2010年1月馬頭圍道事件時，立法會正就強(qiáng)制驗樓及強(qiáng)制驗窗的計劃進(jìn)行咨詢及辯論。事發(fā)之后，議員也呼吁立法會盡快通過強(qiáng)制驗樓條例(即《2010年建筑物(修訂)條例草案》)。
樓宇更新大行動
2009年特區(qū)政府與香港房屋協(xié)會及市區(qū)重建局合作推出了“樓宇更新大行動”，該計劃是一項單次、綜合性、為期兩年的維修資助計劃。由政府撥款10億元(注：均指港幣，后同)，協(xié)助約1,000幢舊樓的業(yè)主進(jìn)行樓宇維修，在短期內(nèi)為建造業(yè)界創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，并達(dá)致改善樓宇安全和美化市容的雙重目標(biāo)。“大行動”中包含有香港房屋協(xié)會(簡稱“房協(xié)”)、市區(qū)重建局、屋宇署等部門開展的各項資助扶持計劃。
香港房屋協(xié)會
香港房屋協(xié)會開設(shè)“樓宇管理維修綜合計劃”，包含四個范疇：教育及宣傳、提供指引及專業(yè)意見、鼓勵及協(xié)助、貸款計劃。房協(xié)定時舉辦各種宣傳教育活動，包括研討會、物業(yè)管理課程、廣告等，推廣樓宇管理及維修的知識。房協(xié)已在全港各地開設(shè)物業(yè)管理咨詢中心，每個中心均由擁有樓宇管理及維修專業(yè)資格的職員駐守，為市民提供意見。咨詢中心內(nèi)亦備有樓宇維修的刊物供市民參考。房協(xié)除了擔(dān)負(fù)起教育、宣傳及技術(shù)上的協(xié)助，亦以提供兩種資金上的援助：-
“樓宇管理資助計劃”資助仍未設(shè)有業(yè)主立案法團(tuán)的大廈成立法團(tuán)。根據(jù)《建筑物管理條例》妥善籌組業(yè)主立案法團(tuán)的大廈，可獲3,000元資助籌組業(yè)主立案法團(tuán)的費(fèi)用，亦可獲資助樓宇公共地方第三者風(fēng)險的年費(fèi)，以每年6,000元為上限，為期不多于3年。
“樓宇維修資助計劃”資助符合資格的法團(tuán)維修大廈的公共部位。資助額因單位數(shù)目而異，如20個單位或以下的工程可獲資助總額的三成或上限150,000元。此計劃針對的是樓齡20年及以上的私人住宅或綜合用途樓宇，并位于市區(qū)重建局“樓宇復(fù)修計劃”服務(wù)區(qū)以外，使本來被忽略的住戶能于此計劃中被優(yōu)先考慮。“樓宇維修資助計劃”的一大特點是，集中改善大廈的公共部分，例如樓宇的安全、環(huán)境衛(wèi)生及環(huán)保的工程，細(xì)項如維修外墻、混凝土剝落、更新喉管(編者注：此處特指潔具沖洗管和潔具排水管，下文同)或消防系統(tǒng)、加裝節(jié)能裝置及園林綠化等。為保證工程質(zhì)量，法團(tuán)必須委任認(rèn)可人士或?qū)I(yè)顧問(如建筑師、工程師及測量師)，香港房屋協(xié)會會資助法團(tuán)聘任這些專業(yè)人士的費(fèi)用，以20,000元為上限。
除針對大廈法團(tuán)和公共部分的維修資質(zhì)計劃之外，也有專門針對業(yè)主自有部分的資助計劃。
“家居維修貸款計劃”在于協(xié)助業(yè)主在其單位內(nèi)進(jìn)行的維修工程，如有關(guān)家居安全、環(huán)境衛(wèi)生、更換電線及排污裝置或清拆違建物等。申請大廈必須為住宅物業(yè)，樓齡20年或以上，免息貸款上限為50,000元，可分36期攤還。
香港特別行政區(qū)財政司司長在2008--2009年度財政預(yù)算案中公布，政府會動用10億元推行“長者維修自住物業(yè)津貼計劃”，并委托香港房屋協(xié)會負(fù)責(zé)推行。該計劃為老年人自住業(yè)主提供財政資助，維修保養(yǎng)物業(yè)及改善樓宇安全。申請人須持有香港身份證、年滿60歲、是樓宇或單位的業(yè)主，居住在有關(guān)物業(yè)，并符合每月入息限額及資產(chǎn)限額，合資格者在5年內(nèi)可獲批最多4萬元津貼。津貼亦可用作償還申請人在屋宇署、市區(qū)重建局或房協(xié)的樓宇維修貸款。而此項津貼計劃的服務(wù)范疇包羅萬有，并不如以上的資助計劃般局限于某方面的維修。
市區(qū)重建局
市區(qū)重建局的其中一項工作重點，是促進(jìn)及鼓勵復(fù)修殘舊的樓宇，防止市區(qū)老化。市建局推出的“樓宇復(fù)修計劃”提供兩項資助，分別是“樓宇復(fù)修貸款計劃”和“樓宇復(fù)修物料資助計劃”，供位于油麻地、旺角、大角咀、馬頭角、深水炒、荃灣、觀塘、灣仔及中西區(qū)的人士申請。前者是毋須進(jìn)行任何入息及資產(chǎn)審查的免息貸款，最高貸款金額為10萬元，最長還款期為60個月及每月還款額不低于100元正。后者是具體的復(fù)修物料及服務(wù)的資助，市建局職員會提供免費(fèi)專業(yè)技術(shù)支持，提供內(nèi)，外墻漆油、排污、沖廁及公共飲用水喉管、天臺防水物料、防火物料(現(xiàn)有提供：防煙門、緊急照明系統(tǒng)、滅火筒)、環(huán)保推廣物料(現(xiàn)有提供：盆栽、廢物分類回收筒、節(jié)能照明燈泡)。既能保證維修物料的質(zhì)量及規(guī)格，更省卻了業(yè)主自行選購的步驟，加快維修的步伐。
屋宇署
屋宇署主要的工作是執(zhí)行《建筑物條例》的規(guī)定，向市民推廣修葺和保養(yǎng)舊樓、排水渠及斜坡的知識。因此其“樓宇安全貸款計劃”包含的資助項目范圍最廣：樓宇及斜坡的修葺、消防裝置、升降機(jī)、電力裝置及煤氣豎管的維修和改善工程、斜坡的經(jīng)常性維修工程及清拆違例建筑物等。個別業(yè)主可向屋宇署申請毋須接受經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查的貸款，貸款額由屋宇署署長按有關(guān)工程所需的費(fèi)用總額和承擔(dān)改善工程費(fèi)用的業(yè)主人數(shù)厘定，每個單位的貸款額上限為100萬元。
舊樓失修未能根治的原因及補(bǔ)救
以上眾多的資助計劃，包括了資金、物資、專業(yè)咨詢，獨(dú)居老年人至業(yè)主立案法團(tuán)皆可自由申請，基本上已提供了極為完善及全面的協(xié)助。但為何馬頭圍道塌樓悲劇依然會發(fā)生?
原因一：政出多門。前文所提及的香港房屋協(xié)會、市區(qū)重建局、屋宇署等部門互不統(tǒng)屬，所推行的資助計劃亦是各自營運(yùn)。一直到2000年11月開始，屋宇署聯(lián)同民政事務(wù)總署、消防處、機(jī)電工程署、食物環(huán)境衛(wèi)生署、水務(wù)署及環(huán)境保護(hù)署等政府部門，在全港各區(qū)推行“屋宇維修統(tǒng)籌計劃”，這是六個政府部門首次聯(lián)合處理舊樓事
務(wù)。然而此統(tǒng)籌計劃并未取得明顯成效，大部分建議都停留于咨詢階段。事實上，六個政府部門各施其職，統(tǒng)籌舊樓維修事務(wù)，礙于職權(quán)難以界定及內(nèi)部協(xié)調(diào)的困難進(jìn)展緩慢。因此，部分立法會議員建議設(shè)專員處理，或成立一個舊樓管理局，統(tǒng)合各相關(guān)部門直接處理舊樓的維修安全問題。
原因二：屋宇署無法進(jìn)入業(yè)主單位巡查。雖然《建筑物條例》賦予建筑事務(wù)監(jiān)督權(quán)力機(jī)構(gòu)進(jìn)入任何處所及土地，但需先認(rèn)為有危險建筑物或正進(jìn)行會構(gòu)成危險的建筑工程。然而，除非有市民投訴并提供充足證據(jù)，屋宇署不能進(jìn)入業(yè)主單位巡查，否則根本不會知悉有這些個案。因此，日后審議《2010年建筑物(修訂)條例草案》時，應(yīng)規(guī)定強(qiáng)制驗樓范圍包括單位內(nèi)的建筑物結(jié)構(gòu)，并給予屋宇署進(jìn)入單位巡查的渠道，以確保影響大廈結(jié)構(gòu)的私用及公用部位亦受法例規(guī)管。
原因三：住戶不合作。按照普通法，每一名樓宇業(yè)主都有責(zé)任維修及管理其物業(yè)，包括樓宇結(jié)構(gòu)、墻身及設(shè)施的保養(yǎng)和維修。《建筑物條例》僅列明所有私人樓宇皆受該條例監(jiān)管，以確保樓宇達(dá)到基本安全標(biāo)準(zhǔn)，檢查工作則由建筑事務(wù)監(jiān)督負(fù)責(zé)。但香港至今仍未有強(qiáng)制業(yè)主履行上述責(zé)任的法例，因此業(yè)主一般都只會待問題惡化到不得不正視時才會主動維修。而且，現(xiàn)時居于舊樓的居民多為基層租客，他們一般無法應(yīng)付驗樓及維修開支。即使政府各部門提供種種資助計劃，響應(yīng)者也并不多。歸根究底，仍因香港物業(yè)的租售頻密，業(yè)主名冊變動大，當(dāng)中不少心存僥幸者盡量拖延，希望把樓宇維修的責(zé)任丟到下一任的租戶或業(yè)主身上。而不打算出售物業(yè)的業(yè)主，因釘契(因物業(yè)違反某法律規(guī)定而被禁止轉(zhuǎn)讓)對他們毫無影響，更對修葺令視若無睹。部分業(yè)主則力圖政府著急全助，他們就能坐享其成。馬頭圍道倒塌大廈在2004年前就收到修葺令，拖延了六年仍沒有落實執(zhí)行，就是各種心態(tài)綜合的后果。
馬頭圍事件發(fā)生后，屋宇署立即全面巡查全港所有約4,000幢1960年以前建成的樓宇。如發(fā)現(xiàn)有任何不尋常跡象或狀況，專業(yè)人員會作出進(jìn)一步跟進(jìn)措施，包括進(jìn)入大廈單位內(nèi)視察。屋宇署人員若發(fā)現(xiàn)大廈個別單位內(nèi)到有明顯的不尋常改動，亦會作出跟進(jìn)。立法會隨即就《2010年建筑物(修訂)條例草案》法案討論，以求盡快推行強(qiáng)制驗樓及驗窗計劃。
物業(yè)樓宇管理范文5
一、 提高服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范前臺服務(wù)。
自20***年我部門提出“首問負(fù)責(zé)制”的工作方針后,20**年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,我們都能作到各項工作不推諉,負(fù)責(zé)到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,保證公司各項工作的連慣性,使工作在一個良性的狀態(tài)下進(jìn)行,大大提高了我們的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)記錄統(tǒng)計,今年前臺的電話接聽量達(dá)26000余次,接待報修10300余次,其中接待業(yè)主日常報修7000余次,公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達(dá)70余次,日平均接待來訪30余次,回訪平均每日20余次。
在“首問負(fù)責(zé)制”方針落實的同時,我們在7月份對前臺進(jìn)行培訓(xùn)。主要針對《前臺服務(wù)規(guī)范》、《前臺服務(wù)規(guī)范用語》、《儀態(tài)禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業(yè)務(wù)規(guī)范用語〉等進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)后還進(jìn)行了筆試和日檢查的形式進(jìn)行考核,而且每周在前臺提出一個服務(wù)口號,如“微笑、問候、規(guī)范”等。我們根據(jù)平時成績到月底進(jìn)行獎懲,使前臺的服務(wù)有了較大的提高,得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。
二、規(guī)范服務(wù)流程,物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。
隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施,以及其它相關(guān)法律、法規(guī)的日益健全,人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀,而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進(jìn)。在對園區(qū)的日常管理中,我們嚴(yán)格控制、加強(qiáng)巡視,發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修,我們從管理服務(wù)角度出發(fā),善意勸導(dǎo),及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應(yīng)的整改措施,如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上下整改通知書,責(zé)令其立即整改。
三、 改變職能、建立提成制。
以往客服部對收費(fèi)工作不夠重視,沒設(shè)專職收費(fèi)人員,由樓宇管理員兼職收費(fèi),而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費(fèi)放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴(yán)重影響了收費(fèi)率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設(shè)立專職收費(fèi)員,將工資與收費(fèi)率直接掛鉤,建立激勵機(jī)制,將不適應(yīng)改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費(fèi)員,通過改革證明是有效的。一期收費(fèi)率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。
四、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高業(yè)務(wù)水平
物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè),而且涉及范圍廣,專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài),對于搞好我們的工作是很有益處的。
客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓(xùn)、提高我們的整體服務(wù)水平,我們培訓(xùn)的主要內(nèi)容有:
(一)搞好禮儀培訓(xùn)、規(guī)范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業(yè)管理首先是一個服務(wù)行業(yè),接待業(yè)主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務(wù)、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來,我們的周到服務(wù)也會讓其消減一些,以使我們解決業(yè)主的問題這方面,陳經(jīng)理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓(xùn),完全是酒店式服務(wù)規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員,必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話,第一句話先報家門“您好”,天元物業(yè)×號×人為您服務(wù)”。前臺服務(wù)人員必須站立服務(wù),無論是公司領(lǐng)導(dǎo)不是業(yè)主從前臺經(jīng)過時要說“你好”,這樣,即提升了客務(wù)部的形象,在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象,更突出了物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)。
物業(yè)樓宇管理范文6
關(guān)鍵詞：樓宇自動化系統(tǒng)；樓宇系統(tǒng)；經(jīng)濟(jì)效益
一、樓宇系統(tǒng)中的自動化技術(shù)應(yīng)用概述
自動化技術(shù)應(yīng)用于樓宇機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行中主要是指智能樓宇系統(tǒng)，也叫樓宇自動化系統(tǒng)。現(xiàn)代化的建筑中，如高檔小區(qū)、高端寫字樓、商業(yè)購物廣場、地下停車場和房地產(chǎn)綜合體等中普遍在使用基于自動化技術(shù)的智能樓宇管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)為建筑內(nèi)或者小區(qū)內(nèi)的人和物的安全有序提供了包括防火防盜在內(nèi)的基礎(chǔ)服務(wù)。智能樓宇系統(tǒng)大量推廣使用為人們的生活工作提供極大的便捷性和經(jīng)濟(jì)效益性。
（一）樓宇自動化系統(tǒng)的含義和主要功能
樓宇自動化系統(tǒng)主要是指通過現(xiàn)代化的計算機(jī)技術(shù)和通信技術(shù)，對某個建筑和某個建筑群內(nèi)外的各種機(jī)電設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動控制和協(xié)調(diào)自動運(yùn)行。目前來說，整套系統(tǒng)的前期投入并不小，但物業(yè)管理公司和樓宇自動化系統(tǒng)的開發(fā)設(shè)計人員都在大量使用和推廣該系統(tǒng)，主要著眼于該系統(tǒng)在長期范圍內(nèi)既有極大的經(jīng)濟(jì)效益也有高效安全的優(yōu)點。中國物業(yè)管理起步較晚，但可以憑借后發(fā)優(yōu)勢，提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。
自動化的樓宇系統(tǒng)不單單是一個小區(qū)或者大廈檔次和價值的象征，也不僅僅是對高新技術(shù)的膜拜，更多的是這樣一個系統(tǒng)具有實實在在的經(jīng)濟(jì)效益和工作產(chǎn)出，有著人工物業(yè)管理系統(tǒng)不可比擬的優(yōu)點。
樓宇自動化系統(tǒng)主要依賴于現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)和通信技術(shù)發(fā)展而來的。所謂這些基于自動化技術(shù)的智能樓宇的基本功能就是為人們提供一個安全、高效、舒適便利的建筑空間。具體而言，樓宇自動化系統(tǒng)主要分為以下幾大功能，見下表：
（二）樓宇自動化系統(tǒng)的特點
自動化的樓宇區(qū)別于傳統(tǒng)樓宇，高度集成是其最大的特點。系統(tǒng)集成，就是將大廈或者樓宇內(nèi)分散安裝機(jī)電設(shè)備和功能零散子系通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)組合成一個相互聯(lián)動的系統(tǒng)，信息和數(shù)據(jù)實時共享。
基于自動化技術(shù)的現(xiàn)代化樓宇建筑具有較高安全可靠性；實時功能強(qiáng)大，各種功能可設(shè)置時間屬性，減少人力投入。視頻監(jiān)控24小時工作，突破時間空間限制，便于及時應(yīng)對處理出發(fā)意外情況，將可能的風(fēng)險和危害限制在最小的概率范圍內(nèi)；操作便捷，智能系統(tǒng)設(shè)計更加人性化和便捷，方便物業(yè)管理人員快速學(xué)習(xí)適應(yīng)；性價比高，相關(guān)的自動化系統(tǒng)和技術(shù)以及非常成熟，量化生產(chǎn)，市場售價并不昂貴。各種設(shè)備的使用損耗少，耗材也少，配置了專門的故障檢測定位系統(tǒng)，極大降低維修成本。
二、樓宇自動化的經(jīng)濟(jì)效益評價
樓宇自動系統(tǒng)擁有著傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)不具有的優(yōu)點，設(shè)備更加科技和現(xiàn)代化，是現(xiàn)在高檔小區(qū)和寫字樓必備的系統(tǒng)。它的大量使用和推廣在于其極大的經(jīng)濟(jì)效益。具體原因如下：
（一）自動化機(jī)電設(shè)備高效穩(wěn)定，風(fēng)險成本小
一棟大樓內(nèi)的各項系統(tǒng)和功能的正常有序的運(yùn)轉(zhuǎn)需要耗費(fèi)極大的人力和物力的投入。整個自動化系統(tǒng)包含了各個不同的子系統(tǒng)，如門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防火警系統(tǒng)等。這些子系統(tǒng)將整座大廈的整體功能進(jìn)行了分割和組合。自動化系統(tǒng)利用現(xiàn)代控制技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)和通信技術(shù)，精準(zhǔn)地維持了個機(jī)電設(shè)備的有序穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。通過計算機(jī)的精準(zhǔn)計算和預(yù)測，中央控制器依賴于智能設(shè)置自動依據(jù)相關(guān)參數(shù)進(jìn)行反應(yīng)和下達(dá)命令，對各種情況進(jìn)行實時處理。
（二）節(jié)約了人力成本，降低了行政管理成本
現(xiàn)代企業(yè)管理中，人力成本投入是十分巨大的。很多效益良好的企業(yè)在人力資源管理工作上都極具特色和方法，可以說如何節(jié)約人力資源的投入，降低人力成本是很多管理者關(guān)心的問題。基于自動化技術(shù)的智能樓宇系統(tǒng)，最大的特色就在于依賴于現(xiàn)代化的高新技術(shù)，通過計算機(jī)、通信技術(shù)和控制技術(shù)將人的角色替代掉，用精準(zhǔn)的機(jī)電設(shè)備提供各項服務(wù)。自動化系統(tǒng)依靠計算機(jī)技術(shù)，根據(jù)相關(guān)參數(shù)自行反應(yīng)和運(yùn)轉(zhuǎn)，精確度高，風(fēng)險系數(shù)小，可以24小時不間斷的工作，工作的效率和效果都要好過于人工。例如，視頻監(jiān)控系統(tǒng)對意外不安全情況的識別幾率就遠(yuǎn)大于人工監(jiān)控和巡更。
（三）自動化的機(jī)電設(shè)備的能源消耗小，運(yùn)營維護(hù)成本低
自動化系統(tǒng)另一個主要優(yōu)點就是節(jié)能。智能樓宇的運(yùn)轉(zhuǎn)依賴于各種機(jī)電設(shè)備，各種機(jī)電設(shè)備對電能的消耗極大，如果滅有自動化系統(tǒng)，各機(jī)電設(shè)備的啟動和關(guān)閉所需時間將會更長，耗能更大。運(yùn)用自動化系統(tǒng)，對各機(jī)電設(shè)備進(jìn)行參數(shù)設(shè)置，以使得他們自動感應(yīng)，運(yùn)行或者停止，可以降低能耗。比如說，樓宇中最耗能的空調(diào)系統(tǒng)如果僅依賴于人工開啟和關(guān)閉，使用是極其不方便的，但通過設(shè)置參數(shù)，如氣溫大于等于35度，感應(yīng)器探測到后自動開啟制冷功能，既可以杜絕浪費(fèi)，也可以提高大樓的居住體驗。
一幢建筑內(nèi)的機(jī)電設(shè)備數(shù)量龐大并且功能繁雜，需要依靠樓宇自動化系統(tǒng)對其進(jìn)行實時的控制和檢測，從而保障系統(tǒng)的精準(zhǔn)高效和安全有序。對于消防檢測控制子系統(tǒng)和機(jī)電設(shè)備而言，通過參數(shù)的科學(xué)設(shè)置，依賴于前端探測器的靈敏感知，中央控制器及時處理和反饋就可以對的建筑內(nèi)部空間進(jìn)行24小時的實時監(jiān)控，并在發(fā)生意外情況后通過視頻等系統(tǒng)記錄的數(shù)據(jù)和信息迅速找出安全隱患和事故發(fā)生的原因，防止悲劇再次上演。需要強(qiáng)調(diào)一點，自動化系統(tǒng)不僅在于個機(jī)電設(shè)備自動運(yùn)行和靈敏反應(yīng)，還表現(xiàn)在自動化的系統(tǒng)中有障礙識別和定位功能。這樣的話自動化系統(tǒng)在發(fā)生故障時，維修人員可以快速定位出故障點并及時排除故障，保證系統(tǒng)穩(wěn)定可靠的運(yùn)行。比如說，高層電梯都是智能運(yùn)營的，但是電梯發(fā)生故障時會嚴(yán)重影響高層業(yè)主的出行。當(dāng)電梯發(fā)生故障卡停在某一樓層時，不需要人工一層一層探測定位，可以通過電梯系統(tǒng)的參數(shù)表直接顯示出卡停樓層，及時救出被困業(yè)主，并快速維修好電梯，保障業(yè)主出行的安全和便利。
三、總結(jié)
隨著電子信息技術(shù)的發(fā)展，計算機(jī)、數(shù)據(jù)通信和成像視頻技術(shù)快速發(fā)展和推廣，樓宇系統(tǒng)的自動化程度不斷提高，從分散分割的功能走向聯(lián)動集約化。不斷提高現(xiàn)代樓宇和建筑群的自動化和智能化水平。在給人們的生活帶來極大的便利性和舒適性的同時，也具有極大的經(jīng)濟(jì)效益，降低了機(jī)電設(shè)備的運(yùn)營和維護(hù)成本，減少了人力資本的投入，提高了管理工作的效率和水平，不斷促進(jìn)了現(xiàn)代化建筑的商住功能。在當(dāng)下能源問題日趨緊張的情況基于自動化技術(shù)的樓宇系統(tǒng)性價比高，節(jié)能經(jīng)濟(jì)，適用范圍較大，值得廣泛推廣。
參考文獻(xiàn)：
[1] 楊紹胤.智能建筑實用技術(shù).機(jī)械工業(yè)出版社，2012
