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新土地管理法土地征收流程范文1

關鍵詞：土地；資源管理；問題；解決

引 言

我國擁有960萬km2的國土，地大物博，幅員遼闊，但是我國可利用的土地資源并不充裕，從最為受關注的耕地資源來講，我國可利用的耕地資源現狀并不樂觀，雖然總量大，但是人均耕地資源占有量少，高質量耕地資源少，耕地后備資源少，因此完善土地資源管理、更加有效地保護和節約土地資源是我國土地管理工作的當務之急。土地資源管理，近些年相關部門進行了一系列的改革和調整，并取得了一定的成果，但是仍然存在許多問題，比如土地資源管理相關法規不健全，法規執行力度不夠，落實不到位等問題。

1 我國土地資源管理現存問題

1.1 相關法律法規不完善

雖然當前我國已經具有了規定土地資源管理的專項法律法規，但是由于法規制定較晚，發展時間不夠，因此具有很多不完善之處，比如某些方面法律約束的缺失，或者法律條文中某些含義模糊的字詞，都會給土地資源的依法管理增加難度。例如我國《土地管理法》第二條中規定的“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征收或征用并給予補償”這里對“公共利益”一詞并沒有明確的界定，這就使得管理時的土地征收過程中容易產生異化問題。再如，第十八條規定“省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少”這里“總量不減少”并沒有提出需要保證耕地質量和生態條件的等值，這就很有可能造成占優補劣現象。另外，土地管理法律法規的不完善還體現在其滯后性，由于我國當前的土地管理的相關法律法規的適用對象偏向城市，對農村土地管理制度的約束和完善相對較少，因此在應對新出現的問題特別是農村地區的問題時沒有相對應的法律規范可以遵從，例如在解決特殊群眾集體性土地資源糾紛時無法可循，這使得我國土地資源管理容易趨向于被動形式。

1.2 法律法規執行力度不夠

法律法規執行落實效果差是我國土地資源管理現存的又一重要問題，相關政策和法律法規已有成文規定，但是卻由于多種原因沒有被有效的落實執行，比如雖然有明確的法律條文規定禁止單位和個人非法征用土地，但是許多地區濫征土地現象嚴重并且無人制止。

1.3 管理體制不健全，責任落實不到位

土地資源管理體制不健全，某些部門存在責任劃分不明確，職能重合，這種現象容易導致在出現問題時互相推諉責任，從而降低我國土地資源管理的執行效率。

2 我國土地管理現存問題解決措施

2.1 完善土地管理法律法規

對土地資源管理相關法規特別是《土地管理法》的完善，首先需要明確政府的保護耕地的職能，用法律來要求各級政府采取積極有效措施保護耕地，維護排灌等相關服務設施。其次，對占用耕地的規定，如果是經批準的非農業性建設，應該遵循“占多少，墾多少”的原則，并明確開墾土地質量和生態條件與被占用耕地相當。再次，要規定明確的土地用途改變批準流程，土地使用權的享有者或承包經營者利用的土地為耕地時，應限制其使用權和承包權，如果權力享有者想變更土地用途，將土地變為非耕地，應按照正規審批流程爭得縣級以上政府批準，方可進行變更。最后，由于基層管理部門與群眾聯系緊密，對我國土地管理問題也有更切合實際的了解，因此縣級及以下基層土地管理部門應該積極配合土地資源管理相關法律的立法單位，在做好本職工作的同時，及時向上級反映當前土地管理工作的新趨勢和新動向，做好高層與基層的溝通，促進土地資源管理立法更加實用和有效。

2.2 完善土地管理體制建設

完善土地管理體制建設，主要是對土地管理部門職能進行明確規定和詳細劃分，在保證明確無異義的前提下，將土地管理的各項責任落實到不同部門當中。

2.3 加大土地管理執法力度

促進土地資源管理的法制建設需要加大執法力度，如發現有濫征耕地和土地破壞性開發的現象，應追究相關責任人的行政責任和刑事責任，并依據“誰破壞，誰治理”的原則，責令破壞者進行土地資源的修復和功能完善。其次應該建立健全領導問責制，當相關的領導在決策上出現失誤，以及由此造成的嚴重損失，甚至是群眾極度不滿事件的發生，都要追究相關領導的責任。

2.4 提升管理人員素質

促進我國土地資源管理的法制建設，更加根本的一環就是提升管理人員的素質和法律意識，土地資源管理工作涉及的知識技術層面較多，如果要實現對土地資源的依法治理，需要提升管理人員的專業知識和能力，并注重培養高素質專業人才，將經濟、法學、管理學、區域學等諸多學科的人才集中起來，組建完備的土地資源管理隊伍，以更好地實現土地資源的依法有效管理。

3 總 結

經過近些年的建設和發展，我國土地資源管理方面取得了一系列的成就，但是仍存在很多問題，今后我國土地資源管理工作的改革和進步方向，仍是完善土地資源法制建設，促進依法管理。首先需要完善立法，當前我國的土地資源管理法律還不夠完善，特別是法律條文的細節和含義方面，應該更加細致明確，讓法律的約束效力更加充分的發揮。其次需要完善管理部門的體質建設，明確部門之間的責任劃分，避免出現職能交叉現象，再次，應該提升管理人員的綜合素質，提升其法律意識，并注重健全管理隊伍的人才建設，保證管理過程對多學科知識應用時有專業人才負責，從而有效保證我國土地資源管理的依法有效進行。

參考文獻

[1]李丹，符海峰.新形勢下土地資源管理現存問題及解決措施[J].科技向導，2014，（3）：52，60.

新土地管理法土地征收流程范文2

近年來，伴隨著中心城向周邊地區的擴張越來越迅速，以“中心帶動地方，地方支援中心城發展”的發展模式導致農村房屋拆遷速度逐年遞增，由于房屋拆遷的法律保障不健全及拆遷進程環節存在諸多不規范的做法，由房屋拆遷引發的利益沖突事件逐年上升。征地拆遷關乎民生與鄉村社會和諧穩定，分析農村房屋拆遷過程中存在的矛盾問題與原因，提出理順房屋拆遷關系、訴諸法律規范程序，明確補償原則、補償方式，通過權利救濟以確保農民合法權益。

［關鍵詞］

公共利益；房屋拆遷；拆遷安置

1當前農村房屋拆遷的現狀

國家以公共利益需要為基礎，對農村的集體土地和城市的國有土地按照法定程序進行征收。農村房屋拆遷可以看作是農村集體土地被征收的一個環節，當集體土地被征收時，房屋作為附著物與集體土地作為一個整體被征收。土地征收是按照一定程序進行的，一般先將集體土地征收為國有土地，然后對國有土地就行處置，比如房屋拆遷。房屋拆遷是土地被國家征收并被新的所有人對土地進行改造的行為，房屋拆遷的目的是為了獲取房屋下面的土地，并對土地進行開發改造。如果國家征收集體土地上不存在農村房屋的事實，自然也不存在房屋拆遷的問題。我國房屋拆遷速度逐年增加，每年被拆遷的房屋不計其數，在房屋拆遷的過程中存在很多問題，這些問題不僅存在于開發商，更存在于政府相關部門。拆遷使得拆遷人與被拆遷人之間的矛盾日益惡化，由此導致的社會問題日益嚴重，近些年的農民訴訟及上訪次數較之前一段時間有明顯增加的趨勢，且大多數農民上訪的原因都基于房屋拆遷安置不合理這一問題上。實踐中，類似于此類問題的出現舉不勝舉：南京市的拆遷安置爭議自焚案；北京農民半夜由開發商找來的打手拖出自己的房屋進行強制拆遷并被毆打；武漢被拆遷農婦被挖掘機活埋等等。房屋拆遷這一行為，早已成為社會各界關注的焦點。

2農村房屋拆遷過程中存在的問題

征地拆遷是將集體土地轉化為國有土地，再將國有土地進行處置的過程。這個行為本質上存在著“國有化”的性質以及對私有財產的消滅。在具體實踐的過程中，房屋拆遷面臨的矛盾遠比想象的還要多。

2.1對“公共利益”的認識及界定沒有具體的標準

對“公共利益”的追求，是對政府進行征地拆遷行為的正當合法性的有力說明。“公共利益”，按照通俗的理解，是指對國家和社會團體等大多數不特定人群的利益。由于我國的法律體系還不是很完善，并未對“公共利益”作出具體情況的規定和具體含義的界定，因而“公共利益”這一概念在征地拆遷的過程中經常被濫用。地方政府利用征地拆遷獲利屢見不鮮，以小額補償甚至是無償，通過強制手段征收，再以高價轉讓給各個開發商，掙取高額差價，農民作為被拆遷人，他們的利益收到很大損害，基本得不到拆遷補償，甚至無法保持基本的民生。在一個法治國家中，政府在拆遷補償中的作用應該是監督、審批和引導，不應過于干涉，至于補償問題應該由政府引導，開發商和被拆遷人之間按照相應法律進行商議并簽訂相關條約。

2.2對于農村集體土地房屋拆遷，現存的法律過于陳舊且相互矛盾

我國的法律包括《憲法》在內，都規定征地拆遷必須合法且按照相關程序進行。但就目前而言，我國并沒有一部專門針對征地拆遷以及拆遷補償等行為的完整、完善的法律。《土地管理法》中規定，征地拆遷過程中征地上面的苗木和房屋等附著物的補償標準由各省、自治區以及直轄市規定。目前，我國大多數省、自治區以及直轄市已經完善該標準，但仍有少數地區將該權利授權于下屬部門進行制定，這是與《土地管理法》中規定的條文相違背的。除此之外，大多數省、直轄市以及自治區原先已經制定實施的政策法規也存在程序欠缺、內容不清以及權力不明等弊端。而且很多地方制定的法律是與上位法相左的，這些規章制度是不能夠作為征地拆遷的法律依據。雖然《物權法》得以實施，但是該問題仍未得到很好的解決，《物權法》只對拆遷應給予拆遷補償，維護被征收土地人的合法權益作出規定，并未對拆遷應該遵循的規章及程序以及對被拆遷房屋的所有人賠償細則做出具體層面的規定，這種法律條文“重原則，輕務實”。

2.3政府的多重角色及權力過度，拆遷過程缺乏法制，卻又處處存在“法制”

合法規范的程序是房屋拆遷順利進行的保證和前提。農村房屋拆遷必須要按照正式的法制法規約定的程序走下來。但是目前我國并未有一部對房屋拆遷程序做出規定的法律法規，《土地管理法》只是對征收集體土地的程序做出規定，并未對房屋拆遷的程序做出相應規定。各個地方的地方性法規太過于局限，并且存在規定程序籠統、繁多且透明度不高等問題，不僅可操作性極差，而且忽視了被拆遷農民的基本人身權利，比如知情權及參與權等。強制拆遷是指拆遷人與被拆遷人未在拆遷的期限和補償標準達成協議時由拆遷人向相關部門提出申請行政裁決。如果拆遷人已按照安置補償標準對被拆遷人進行補償，被拆遷人未按規定日期搬遷的，由當地政府拆遷管理部門依法申請人民法院實施強制拆遷的行為。強制拆遷有其存在的必要性和正當性，但在實際拆遷過程中，政府的權力過于龐大，不僅身兼要職且身兼數職：集政策制定者、征地拆遷的決定人、拆遷安置項目的規定者以及強制拆遷的執行者于一身。雖然被拆遷人不服裁決可以上訴，但基本上不會得到回應，法院基本上不會考慮審查被拆遷人的合理性，只會考慮拆遷人是否按法定程序進行審查，這表明被拆遷人的合法權益基本上無法得到保障。強制拆遷基本上可以說是政府手上強有力的工具，一旦確定某個地方適合拆遷，走所謂“程序合法”的流程，基本上說拆遷行為就是確實能夠進行的，并不會考慮到民生民怨。

2.4作為被拆遷人這個弱勢群體，農民的權力得不到保障，安置補償達不到合理

公益拆遷是由政府直接制定安置補償方案，但商業拆遷的補償安置方案是由開發商擬定再經過政府批準即可實施的。該過程中完全沒有作為被拆遷人的農民參與其中，而且被拆遷人是無權對行政機關的行政行為提出行政訴訟的，即使為了自己的補償安置事項提出民事訴訟，人民法院為減少訴訟壓力，也不會接受訴訟，如此一來，被拆遷人的司法救濟渠道是行不通的。房屋拆遷必須給予被拆遷人合理的補償，而且必須是被拆遷人喪失房屋大致相當的補償。補償的方式大致有三種：一種是將被拆遷人規劃安置到統一區域的安置房；二是等價補償，就是按照相應補償標準用貨幣的方式補償被拆遷人；三是重新在新的區域審批宅基地，并給予一定的貨幣補償。實踐中，補償安置問題未必如此簡單，主要存在以下幾個問題：

2.4.1補償標準太過于隨意。

由于在該方面，國家并未對補償做出統一的明文規定，各個地方的補償標準大都不一，甚至于同一鄉鎮的不同村落之間的數額差距都極為巨大。不同拆遷性質的拆遷，補償的標準更是大不相同，公益拆遷的補償數額在實踐中要遠遠低于商業拆遷。被拆遷人對于此種情況往往抱有不滿與抵觸情緒。

2.4.2補償范圍較窄，補償標準太低。

首先應該明確一點：房屋拆遷的目的是為了取得拆遷后宅基地地表所占全部土地的使用權，并不僅僅局限于房屋之上所占土地，還包括庭院、以及附屬空地上的土地。而在實踐中，雖然現今實行的拆除房屋面積一對一交換安置房屋面積看似公平合理，實則不然。農村居民與城市居民不同的生活習性，農村房屋與城市房屋還是存在很多的區別：農村居民比較依賴庭院及附屬空地的使用，比如種菜養花，還有的把庭院當成發展農家樂旅游的招待處等，因此只按照房屋所占面積給予補償是相當不合理的。其次，忽視農村房屋拆遷的區位補償，現階段只有北京對郊區拆遷實行此種補償制度，眾所周知，城市內的房屋拆遷是按照區位對補償標準進行劃分的，對農村房屋的拆遷也應該施行此種補償制度。再者，拆遷補償的金額太低。國家并未對拆遷補償的補償標準做出明文規定，而是要求各個地方政府按照實際情況給予補償。通常情況下，政府制定的補償標準都是相當低的，一般拆遷過后，被拆遷人的生活質量不但不能提高，反而會降低很大一個檔次。

3關于農村房屋拆遷的對策

征地拆遷會導致私有財產權消滅，本質上是一種“國有化”的措施。為防止政府濫用征收權損害農民利益，必須從以下三個方面對政府的征地拆遷行為進行嚴格控制：第一，征地拆遷的目的必須是為了公共利益的需要；第二，征地拆遷必須依照法律規定的權限和程序進行；第三，必須給予補償安置，保障被拆遷人的居住條件。

3.1制定專門法律、補充及完善相關法律

政府對農村土地的征收及拆遷行為關系到個人私有財產的剝奪，必須完善該過程的監督控制，國外很多政府都對此制訂了專門的法律法規。我國目前還沒有針對此問題的專項法律出臺，因此，我國立法機關應盡快將有關土地征收和房屋拆遷的法律制定問題提上日程。建議將土地征收問題及拆遷安置問題分別制定相關法律，達到專項專治、專項專法，并應對拆遷安置過程中的雙方責任、法律程序、補償原則以及補償額度進行規定，不僅有利于公民權力的保障也給相關部門的保障和監督提供便利。在專項法律出臺之前，建議先完善現存的《土地管理法》及《物權法》。

3.2建立公正公開的公共利益的識別機制

是否基于公共利益是征地拆遷的前提條件。為了防止借著公共利益之名，行商業開發賺取高額利益之實，同時損害著農民的權益這種現象的存在，必須對公共利益的概念從法律這一正規途徑做出具體規定。但是公共利益這一模糊的概念很難從法律上做出具體明確的規定。雖然不能明確規定，但可以從其他程序對公共利益做出規范。現今對公共利益的規范由政府單方面判定，政府不僅是征地的征收人，也是公共利益的鑒定者，這一現象是相當不合規范的。因此，應從其他方面對公共利益進行規范。最簡單的一種方法就是由同級的人大和常務委員會對公共利益進行識別，政府對拆遷具體步驟進行實施；另一種方式就是在公共利益識別時召開公共利益識別會議，并派半數涉及相關利益的農民參會并投票表決。不僅能規范該進程，也與權力制衡制度相呼應。

3.3設立公正、透明、完善的拆遷程序

絕大多數國家的拆遷程序都是公正與透明的，以美國為例，美國將土地征收這一行為規定為九個具體的法律步驟，并使其透明公開化。我國在此方面可以借鑒國外其他國家的做法：首先，在征地決策做出之前，應當充分考慮民意，與農民代表進行相關方面工作的協商，如果多數農民對此質疑，可遵從前面提到的公共利益鑒別機制對此作出界定。其次，拆遷補償的制定不能政府“一家獨大”，這樣不僅有失公正，更容易造成拆遷方和被拆遷方矛盾的惡化。應舉行拆方代表和被拆遷方代表、相關專家以及政府部門的三方聽證會議，對安置補償方案進行商討及擬定。這樣不僅可以減少暗箱操作，而且能使政府對拆遷工作更深入的了解，提前做好項目預算，也可對可能出現的問題及矛盾提前做好相應準備。最后，被拆遷人的司法救濟渠道必須通暢。當拆遷安置達不成協議時，被拆遷方要有申訴自己權利和利益的渠道才不會引發使用暴力手段維護自己權益的這種不和諧現象。如果當事人認為自己的合法權益受到侵害，便可以。如果不將該程序正式實施，政府還是“一家獨大”的局面，農民作為被拆遷人的利益及權益根本無從保障。

3.4優化補償制度，提高補償標準

征地征用的不是房屋，而是房屋下面的土地，房屋只是作為一種附著物被征用。被征用土地不僅其附著在土地上面的房屋存在價值，還有其土地的潛在的價值。因此，拆遷只補償房屋價值而忽視了土地的潛在價值是相當不合理的一種做法。現今的補償制度只對房屋外其余土地實行小額補償，甚至于不補償。只有當拆遷行為補償覆蓋到房屋外的土地價值時，被拆遷人才會覺得安置補償方案比較合理、公平。我國的拆遷補償制度要向發達國家看齊，既從現在一般現金補償的“基本補償”制度，向發達國家補償土地實際價值和精神補償的“完全補償”制度看齊。對被拆遷的農民進行土地實際價值補償和精神補償能從根本上消除被拆遷人對拆遷標準和拆遷制度的不合理情緒。

3.5建立被拆遷人的社會保障體系，保障其拆遷后生活質量

西方國家一般都為被拆遷人提供完善的社會保障，我國在此方面相對欠缺。我國應盡快完善該方面的配套設施的提供以及相應制度的出臺。主要可以從以下兩個方面著手進行：一是可以從前面所說的土地增值價值中拿出一部分作為被拆遷人的防老、醫療基金，以及其他社會保障；另一種是對拆遷農民的補償款可以分期支付，且每期支付額度應滿足被拆遷人的生活所需，以此種方式作為被拆遷人的生活保障。這兩種方式都需要政府相關部門的認真監督。同時，農民以土地為生，當土地被征用時，農民便會失業，為失地農民組織職業培訓這一環節必不可少，不僅要為農民提供培訓，更要為其提供工作的機會，減輕其就業的壓力。在培訓時應該特別注意失地農民的年齡結構以及文化程度等特點，針對不同特點給予其不同的培訓。另外，政府可以為失地后自主創業的農民提供財政幫扶，保障其創業順利進行，并應進行相關的調查走訪，為其排憂解難。此外，要為失地農民的文化需求以及失地農民子女的教育問題提供相應的配套設施，達到社會的公平公正并緩解征地拆遷行為帶來的社會矛盾。

［參考文獻］

［1］王淑華.城鄉建設用地流轉法律制度研究—以集體土地權利自由與限制為視角［D］.上海：復旦大學，2011.

［2］王才亮.房屋征收與拆遷［M］．北京：北京大學出版社,2011.

新土地管理法土地征收流程范文3

關鍵詞：土地征收社會穩定風險 動態管理模型 風險系數

土地是人類賴以生存和發展的物質基礎，隨著我國工業化和城鎮化進程的快速推進，越來越多的農用地被征為建設用地。大多數失地農民缺乏就業技能又無地可種，成為新的困難群體，尤其在當前，社會就業壓力巨大，物價飛漲，社會保障制度不夠健全的情況下，失地農民生活窘迫，令人擔憂。土地征收社會穩定風險動態管理是指在土地征收的全過程中，對土地征收社會穩定風險進行識別、分析、評價、應對，從而有效地防止風險事件的發生。

國內外許多學者對社會風險進行了研究，陳景玲、孫旭峰、周明生（2010）在《社會風險預估的系統研究—以江蘇省為例》一文中構建了社會風險指標體系，并運用江蘇省的相關數據，系統地評價了江蘇省的社會風險狀態；李誠（2011）在《我國轉型期社會風險及其治理的理論思考—基于風險社會理論的分析》一文中提出我國已經步入了風險社會，各種社會風險對我國的社會結構和傳統秩序都產生了嚴重、深刻的影響；董幼鴻（2011）在《重大事項社會穩定風險評估制度的實踐與完善》一文中，明確提出為了保持社會和諧穩定，應把重大事項社會穩定風險評估結論作為定政策、搞改革、上項目的主要依據。在國外，最早提出“風險社會”這一觀點的是德國社會學家烏爾里希·貝克，他在《風險社會》一書中，開門見山地指出，當今人類社會生活在“文明的火山上”（烏爾里希·貝克，2004）；《風險社會與中國—與德國社會學家烏爾里希·貝克的對話》一文中，貝克提出“生態、金融、軍事、、生化和信息等方面的各種風險，在當今世界里以一種壓倒性的方式存在著” （烏爾里希·貝克、鄧正來、沈國麟，2010）。

由此可見，“風險社會”已引起國內外眾多學者的關注，但是目前專門針對土地征收過程中可能引發社會風險的研究還很少，本文從土地征收的角度出發，考慮如何對土地征收過程中可能引發的社會穩定風險進行管理，從而避免社會穩定風險事故的發生，進一步維護社會秩序的穩定，促進社會的發展。本文介紹了土地征收流程的階段劃分，分析了土地征收社會穩定風險的內涵及特點，并在此基礎上構建了土地征收社會穩定風險動態管理模型，最后引入實例對該模型加以論證。

土地征收流程的劃分

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及相關法律法規的規定，我國土地征收流程大致可分為三個階段：第一階段為土地征收的報批階段、第二階段為土地征收的實施階段、第三階段為土地的交付階段（梁亞榮、劉燕，2008）。具體劃分如圖1所示。

土地征收社會穩定風險動態管理模型

（一）土地征收社會穩定風險的內涵

社會穩定風險是指由于人類的實踐活動以及社會性因素的原因，危及到大多數公民的利益，從而可能引起人民不滿，引發，造成社會動蕩，對社會的和諧穩定及健康發展構成威脅的潛在性因素（陳靜，2010；劉靖華，2011；張鵬、李國峰、劉麗，2010；史云貴、趙海燕，2012）。土地征收社會穩定風險即土地征收過程中可能引發的社會穩定風險，是指在土地的征收過程中，當土地所有者和土地使用者的權益遭到侵犯而得不到合理的補償，造成失地農民正常的生產、生活甚至生存得不到保障時，引起失地農民的不滿，而可能采取群體上訪、與政府對抗、聚眾游行等措施，從而影響社會穩定、威脅社會和諧的潛在風險因素。

（二）土地征收社會穩定風險的特點

土地征收社會穩定風險除了具備一般風險的特點之外，還擁有自己獨特的特點，主要有隱蔽性、復雜性和快速擴散性。隱蔽性指土地征收社會穩定風險難以發現、難以判斷；復雜性指引發土地征收社會穩定風險的原因是多方面的；快速擴散性指土地征收社會穩定風險一旦爆發，短時間內會引發大量農民參與其中。

（三）土地征收社會穩定風險的分類

社會風險有狹義與廣義之分，狹義的社會風險是與政治、經濟、文化、自然等風險并列的；廣義的社會風險則是一個復雜的系統，它包括政治、經濟、文化、自然等各類子系統（李忠、張滌新，2009）。社會風險最大的危害是影響社會穩定，結合土地征收項目自身的特點，從廣義的角度理解，可以把土地征收社會穩定風險可以分為四個子風險：經濟風險、政策風險、自然風險和其他風險。

（四）模型的建立

土地征收社會穩定風險動態管理模型包括風險識別、風險分析、風險評價、風險應對、風險監控五個部分。該模型是在土地征收的報批階段開始對土地征收項目實施風險管理，直到交付土地為止。在交付土地后，也可能存在個別失地農民對該項目表示不滿，上訪或者采取其他方式阻擾后續的工作，但經過調查發現，土地一旦交付，極個別農民的不滿，屬于合理的范圍之內，并不會對社會穩定帶來影響。因此，本文所講的土地征收社會穩定風險動態管理模型是對土地征收過程中存在的風險因素進行識別、分析、評價、應對、監控，其管理流程如圖2所示。

資料收集主要是包括與農民座談了解該村村民的收入狀況、收入來源、該村村組干部是否團結等資料，去征地所在村組的街道辦事處、區國土局、區局調研收集該村土地征收的相關資料、該村及鄰村以前是否有過征地、是否因征地問題發生過糾紛等。

風險識別主要是邀請相關專家在了解土地征收相關資料的基礎上，運用頭腦風暴法對土地征收過程中經濟、政治、社會等方面可能存在的風險因素進行識別，并建立風險清單的過程。

風險分析是運用模糊綜合評判法、熵權法求出土地征收社會穩定風險的發生概率與發生后果的負效用值，再運用等風險圖法確定土地征收社會穩定風險的風險系數。

風險評價主要根據土地征收社會穩定風險的風險系數在等風險圖中找到相應的風險等級，并根據風險等級的高低判斷是進入下一個土地征收流程，還是對風險采取應對措施，或者終止土地征收。

風險應對是指根據土地征收社會穩定風險各個風險因素的特征，制定相應的應對計劃，并采取一定的措施，從而達到降低風險等級或者消除風險的目的。

風險監控是指在風險管理過程中，對風險的發展與變化情況進行全程監督與控制，并根據需要對策略進行調整，從而達到及早識別風險、避免風險事件發生的目的。

（五）土地征收社會穩定風險的風險系數及其求解

風險系數是指用具體的數值來反映風險程度的大小（周榮喜、張漢鵬，2010），是對風險進行定量化的一個指標。正確求出土地征收社會穩定風險的風險系數是運用該模型的關鍵所在。風險系數用R表示，根據等風險圖法的原理，R可以定義為：

R=1-PsCs=1-（1-Pf）（1-Cf）=Pf+Cf-PfCf （1）

顯然，0

由于土地征收社會穩定風險各子風險無法定量化，為了得到Pf與Cf的值，本模型引入模糊綜合評價法。首先，根據收集到的資料，邀請相關專家運用頭腦風暴法，識別出各子風險，得到子風險集合U={U1，U2，U3，…，Un}。

然后，建立子風險發生概率和子風險發生后果負效用值的評價集合，記為V={V1，V2，…，Vm}。同時，建立評價集的標準隸屬度Vl={Vl1，Vl2，…，Vlm}，并構建子風險集合U發生概率與發生后果負效用值的隸屬度矩陣分別為Kp和Kc。

（2）

其次，運用熵權法確定各子風險的熵值hi：

（3）

其中，；當fij=0時，令fijlnfij=0。

進一步求出各子風險的權重ωi：

（4）

最后，根據各子風險發生概率的隸屬矩陣、子風險發生概率對風險發生概率的影響程度ωp1，ωp2，…，ωpn以及評價集的標準隸屬度Vl，可以求出土地征收社會穩定風險的發生概率為：

Pf=ωp·KP·VlT （5）

同理，可求出土地征收社會穩定風險發生后果的負效用值為：

Cf=ωc·Kc·VlT （6）

至此，已求出了Pf和Cf，將其帶入公式（1），即可求得某一階段土地征收社會穩定風險的風險系數，進而根據等風險圖法判斷出風險等級，為土地征收項目的決策提供指導。

實證研究

（一）案例介紹

陜西省西安市某區某批次項目需征收集體土地18.0601公頃，其中耕地1.6970公頃，果園14.9358公頃，其他農用地0.2581公頃，建設用地0.6320公頃，未利用地0.5372公頃。涉及村組1個，該村總人口976人，其中勞動力488人。 征地前農民主要收入來源為務農，人均年收入5825元。

（二）土地征收社會穩定風險識別

詳細整理并分析從當地農民調查到的資料以及從當地國土局、局、街道辦事處收集到的相關資料，邀請相關的土地征收工作人員、土地估價專家、村民代表等，運用頭腦風暴法進行風險識別，最終確定了該項目的土地征收社會穩定風險子風險主要包括經濟風險、自然風險、政策風險及其他風險。其中經濟風險包括地面附著物補償標準較低、征地補償資金未落實、社會保障資金未落實、失地農民再就業困難；自然風險包括項目建設過程中可能產生噪聲污染、項目建成后可能會污染當地水源；政策風險包括政府公告宣傳不到位、征地行為不規范；其他風險包括異地安置導致農民生活不便、該村村組存在內部矛盾（見圖3）。

（三）土地征收社會穩定風險分析

1.確定模糊評價集。經識別該項目土地征收社會穩定風險共有四個子風險、十個風險因素。從各子風險及風險因素發生的概率與發生后果負效用值的角度出發，針對其對土地征收項目的影響程度，建立模糊評價集合V={V1，V2，V3，V4，V5}，如表1所示。

經過專家討論，該模糊評價集的標準隸屬度。

2.建立隸屬矩陣。邀請專家對該土地征收項目的每一風險因素的發生概率及發生后果負效用值的各個評價指標進行模糊評價，得出各風險因素發生概率的隸屬度如表2所示，各風險因素發生后果負效用值如表3所示。

3.根據熵權法確定權重。根據風險因素發生的概率隸屬度與風險發生后果負效用值隸屬度可求出各風險因素發生概率的隸屬矩陣與發生后果隸屬矩陣，同時運用公式（3）、（4）求出各風險因素發生可能性與發生后果負效用值對子風險相應的影響程度為：

ωp1=（0.358，0.309，0.199，0.134）

ωp2=（0.356，0.644）

ωp3=（0.357，0.643）

ωp4=（0.328，0.672）

ωc1=（0.278，0.213，0.26，0.249）

ωc2=（0.424，0.576）

ωc3=（0.541，0.459）

ωc4=（0.637，0.363）

4.計算風險系數。根據模糊綜合評價數學模型進行模糊合成B=ω·K，并建立各子風險發生概率與后果負效用值的模糊矩陣Kp、Kc如以下矩陣所示：

運用熵權法可求出各子風險發生概率與發生后果負效用值對土地征收項目的影響程度ωP、ωC為：

ωP=（0.329， 0.24， 0.204， 0.226）

ωC=（0.311， 0.187， 0.235 ，0.268）

代入公式（5）、（6）可計算該項目土地征收社會穩定風險的發生概率與發生后果負效用值為：

Pf=ωp·KP·VlT=0.206

Cf=ωc·Kc·VlT=0.178

運用公式（1）可得出該項目土地征收社會穩定風險風險系數為：

R=1-PSCS=Pf+Cf-PfCf=0.206+0.178-0.026*0.178=0.347

（四）土地征收社會穩定風險評價

在土地征收社會穩定風險分析階段，已求出該項目土地征收社會穩定風險的風險系數為0.347。運用等風險圖法可以判斷出該項目的土地征收社會穩定風險處于中等風險的狀態，如圖4所示。

處于中等風險狀態的土地征收項目，應采取一定的控制措施后，運用土地征收社會穩定風險動態管理模型進行管理，直到該項目的土地征收社會穩定風險為低風險后，進入土地征收的下一個流程。該項目共存在四個子風險、十個風險因素，通過計算得出經濟風險的發生概率和發生后果負效用值都較高，對土地征收項目的影響程度都相對較大，因此應重點針對經濟風險存在的四個風險因素，采取措施控制并降低風險程度。另外，政策風險的兩個風險因素政府宣傳不到位與征地行為不規范，都是由于工作人員工作的疏忽大意造成的，應避免此類風險的發生，從而降低該項目土地征收社會穩定風險的風險系數。

結論

本文在相關理論研究的基礎上，通過構建土地征收社會穩定風險的動態管理模型，對土地征收過程中產生的社會穩定風險進行了定量化評價，客觀地判別風險等級，從而可以采取有效的措施來降低或者避免該風險的發生。

具體來說，本文主要研究：對土地征收項目流程進行了階段劃分，定義了土地征收社會穩定風險，對其特點進行了簡單闡述，并對土地征收社會穩定風險進行了分類，在此基礎上建立了土地征收社會穩定風險動態管理模型。介紹了土地征收社會穩定風險管理模型的動態性，并用風險系數對土地征收社會穩定風險的程度進行了定量化的描述。運用頭腦風暴法對土地征收項目的社會穩定風險進行識別，引入模糊綜合評價法、熵權法、等風險圖法，求取土地征收社會穩定風險的風險系數。引用實例，對土地征收社會穩定風險動態管理模型及各種方法的使用，作了簡要介紹。

本文的研究成果希望可以對土地征收項目的社會穩定風險評價起到一定的借鑒作用，從而可以幫助政府部門預測評估土地征收工作可能存在的風險，采取有效應對措施，進而更好的開展工作。

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新土地管理法土地征收流程范文4

為貫徹落實市紀委九屆八次全會、市政府廉政工作電視電話會議和全市推進懲治和預防腐敗體系建設工作會議精神，進一步推進依法行政，根據省監察廳《關于在全省住房與城鄉建設和國土資源系統開展依法行政綜合監察工作的通知》（監發[]2號），經市政府同意，決定在全市建設、規劃、房管、城管執法和國土資源系統開展依法行政綜合監察工作。

一、監察任務、內容和重點

（一）監察任務

按照分級監察的原則，對市、縣（市）區兩級建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門，年以來依法履行職責的情況進行全面監察，促進五個部門深入推進依法行政，規范行政權力運行，有效發揮行政監管和服務職能，防止濫用權力。

（二）監察內容

1、檢查各級建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門年以來在實施行政管理中，是否依法履行行政許可、規劃、處罰、強制、確認、裁決、征收、給付、復議和監督檢查等職責。具體包括：

——是否合法行政，有否存在越權、失職瀆職的問題；

——是否合理行政，有否存在不公平、不適當和濫用自由裁量權的問題；

——是否程序正當，有否存在應公開不公開、應告知不告知、應回避不回避等違反法定程序的問題；

——是否高效便民，有否存在超時限、推諉扯皮、效率低下及違反便民規定的問題；

——是否廉潔自律，有否存在亂收費、的問題。

既要對具體行政行為進行檢查，也要對抽象行政行為進行檢查，全面掌握被監察部門依法行政的情況。

2、根據檢查結果，對依法行政的好經驗、好做法予以總結推廣；對違法違規和違反政策規定的問題，督促糾正和整改；對違紀問題，依紀依法進行調查處理。

（三）監察重點

1、對建設行政主管部門，重點監察城市建設管理、工程建設質量、安全管理、工程建設項目招投標監管、資金規費收支管理、建筑業資質管理。

2、對規劃行政主管部門，重點監察城鄉規劃管理。

3、對房管行政主管部門，重點監察城鎮房屋拆遷、房地產管理、物業管理。

4、對城管執法行政主管部門，重點監察城市管理行政執法、市容和環境衛生管理、內河管理、市政管理。

5、對國土行政主管部門，重點監察用地審批、土地出讓、土地開發整理、土地違法違規案件查處；探礦權、采礦權審批與出讓；資金規費收支管理。

二、監察工作安排及方法步驟

（一）工作安排

5月至9月，各級監察機關及其派駐建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門的監察機構，對本級建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門進行綜合監察。各縣（市）區監察局于9月20日前，向市監察局報送本轄區開展建設、規劃、房管、城管執法和國土資源系統綜合監察工作的情況報告。市監察局于9月30日前，向省監察廳報送本轄區開展建設、規劃、房管、城管執法和國土資源系統綜合監察工作的情況報告。

（二）方法步驟

1、各級監察機關向本級建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門發出監察通知書，告知監察內容、重點、時間等事項，請其做好相關準備工作。

2、實施檢查，形成檢查報告。具體檢查方法：

——聽。通過召開匯報會、座談會和個別聽取意見等形式，向建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門及其管理相對人了解依法行政的情況，聽取意見、建議。

——閱。查閱建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政管理的相關工作資料，包括：制定出臺的規范性文件；有關行政規劃、許可、審批、確認、裁決的檔案資料；受理投訴、查處案件、辦理行政復議等行政執法的卷宗資料；有關規費的征收、上繳和補助的分配、使用的憑證、賬冊和批文；其他有關資料。

——看。現場查看建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政服務窗口、基層所站的工作運作情況。

——理。在建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門及其辦事窗口公布舉報電話，認真受理并調查核實群眾投訴、反映的有關問題。

3、根據檢查結果，充分運用監察建議書、決定書等監察手段，認真行使建議權、處分權等監察職權，抓好經驗總結、問題整改、案件查處等事項，確保推進依法行政目標的實現。

4、向本級人民政府和上一級監察機關書面報告開展綜合監察工作的情況。

三、監察工作的主要依據

（一）建設

《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘查設計管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《住房公積金管理條例》等。

（二）、規劃

《中華人民共和國城市規劃法》、《省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》等

（三）、房管

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《市城市房屋拆遷管理辦法》等

（四）、城管執法

《省城市市容和環境衛生管理辦法》、《市市容和環境衛生管理辦法》等

（五）、國土資源

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國礦產資源法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《基本農田保護條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》等。

（六）綜合

《中華人民共和國行政監察法》、《中華人民共和國行政監察法實施條例》、《中華人民共和國行政處罰法》、《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政許可法》等。

四、監察工作要求

（一）加強領導。開展依法行政綜合監察是加強對行政權力運行的監督，推進依法行政的重要措施，對加強廉政勤政建設，優化發展環境，促進經濟社會發展具有重要意義。各級監察機關要把開展建設、規劃、房管、城管執法和國土資源系統綜合監察作為今年執法監察的重要任務，列入重要議事日程，切實加強領導。要按照綜合監察的任務、內容和重點，結合本轄區建設、規劃、房管、城管執法和國土資源系統實際，制定工作方案，認真組織實施。要抽調素質高、能力強的干部組成監察組，充分發揮派駐機構的作用，確保綜合監察工作深入開展。要向政府報告綜合監察方案及其結果，實施中遇到重要情況和重大問題要及時向政府請示，取得政府的指導；要向建設、規劃、房管、城管執法和國土資源行政主管部門宣講綜合監察的目的、意義，取得他們的理解、支持和配合。市監察局分別組成建設、規劃、房管、城管執法和國土資源5個系統依法行政綜合監察組，組長由市監察局分管副局長擔任，副組長分別由市紀委監察局執法監察室主任和市紀委駐市建設局、市城市規劃局、市房管局、市城管執法局、市國土資源局紀檢組組長擔任，負責綜合監察工作的組織實施。

（二）依法監察。各級監察機關要嚴格依照《行政監察法》及其《實施條例》、《省監察機關檢查工作辦法》開展綜合監察工作。在檢查環節，要按照《省監察機關檢查工作辦法》的有關規定辦理立項、實施檢查、進行處理；在調查環節，要嚴格依照紀檢監察機關辦案程序進行審查、立案、調查取證、審理和執行。

新土地管理法土地征收流程范文5

工作原則

（一）嚴格宅基地申請條件。農村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

1．達到法定結婚年齡結婚，確需分戶，缺少宅基地的；

2．外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；

3．因發生或防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉鎮、村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

（二）嚴格宅基地選址。嚴格按照土地利用總體規劃和鄉鎮、村建設規劃安排宅基地。鼓勵和引導農村村民利用村內空閑地、老宅基地和未利用地建設住宅，鼓勵村民騰退多余宅基地，并依法轉讓給本村缺房戶。嚴格控制占用一般耕地和其他農用地，嚴禁占用基本農田。

（三）嚴格宅基地審批程序。堅持宅基地審批“三榜公布”、“四到場”制度，切實維護農村村民知情權、參與權和監督權，確保宅基地審批公開、公平、公正。

（四）嚴格宅基地審批管理。土地利用現狀“二調”圖中村莊內的空閑地和原有建設用地按建設用地審批，不占用農用地指標；根據《滿族自治縣自治條例》“農村村民住宅未涉及農用地轉為建設用地的，由自治縣人民政府審批”規定，占用未利用地建設住宅的，由縣政府審批；確需占用農用地和耕地的，在耕地達到占補平衡后，由縣政府審批。因地質災害等原因符合住宅搬遷條件的，要辦理住宅搬遷手續。住宅已經建成并符合建房條件的，要及時完善宅基地手續。經濟開發區范圍內，不再審批宅基地。列入新民居建設范圍的，原則上不再審批宅基地，確需建設住宅且符合新民居建設規劃的，由新民居建設辦公室審核并出具意見后，按程序審批。鎮大杖子村、三杈榆樹村、土坎子村、河南村、逃軍山村、前莊村、拉馬溝村等列入縣城規劃區的，建設住宅要嚴格選址，原則上要使用村內空閑地，并由縣規劃部門出具意見。農村村民在公路兩側建設住宅的，應符合公路管理有關規定，由縣交通部門出具意見。宅基地經批準后，不符合政府建設項目條件的，不予辦理國有土地征收手續。

（五）嚴格宅基地標準。每處宅基地面積不得超過200平方米，嚴禁套大院現象發生。

工作步驟

（一）預報階段（2012年5月30日至6月10日）。農村村民建設住宅需要使用宅基地的，要向所在集體經濟組織提出申請，并在集體經濟組織或村民小組張榜公布。同時，鄉鎮國土資源管理所（站）要到現場對公布情況進行檢查核實。公布期滿無異議的，填寫村民討論意見書和村級預報表。鄉鎮國土資源管理所（站）到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃，填寫鄉級預報表，報縣國土資源局審核。

（二）審批階段（2012年6月11日至6月30日）。縣國土資源局要對各鄉鎮預報情況進行審核、匯總，并結合各鄉鎮人口情況，制訂各鄉鎮宅基地審批指標計劃。召開全縣宅基地審批工作會議，詳細部署審批工作，強調審批紀律、審批原則、審批條件和審批程序，并下達各鄉鎮宅基地審批指標。指標下達后，各鄉鎮國土資源管理所（站）要實地丈量宅基地，并現場定位，填寫宅基地申請表，公布上報名單。宅基地申請表要經逐級審核，并由相關單位簽署意見。縣國土資源局宅基地審批工作組現場審查，審查合格的，公布批準名單，相關費用收繳到位后，下發《農民個人建房準建卡》。宅基地批準后，由鄉鎮國土資源管理所（站）現場放線劃界。村民按劃定的界線進行施工建設。竣工驗收合格后，發放《集體土地使用證》。

工作要求

（一）成立組織，落實責任。縣國土資源局要成立宅基地審批工作組，負責全縣宅基地審批工作。宅基地審批工作組要深入實地查看，進行現場審批，切實提高審批效率，確保審批流程方便、快捷、高效。各鄉鎮國土資源管理所（站）要明確專人負責宅基地條件審核，履行相關法律程序。各鄉鎮要成立由主管領導牽頭的宅基地審批工作領導小組，負責組織協調宅基地審批工作。

新土地管理法土地征收流程范文6

關鍵詞：宅基地換房；城鄉建設用地增減掛鉤；流轉

一、農村“宅基地換房”現象的出現

最近幾年，隨著城市化的發展和新農村建設的不斷推進，多個省市出現了“宅基地換房”現象。所謂的“宅基地換房”，通常是指農民自愿以其宅基地，按照一定的置換標準，換取小城鎮的房屋并遷入小城鎮居住。騰出的宅基地進行復耕，節約下來的集體建設用地，經過土地儲備以后再以招拍掛的形式出讓，以土地使用權出讓的收益來安置農民和彌補小城鎮建設的資金缺口。

基于《土地管理法》中關于集體建設用地和宅基地使用的限制性規定和“宅基地換房”中涉及到城鄉建設用地掛鉤流轉的問題，中央和地方相繼出臺了一些規定，對其中涉及的城鄉建設用地流轉進行了規范。

二、城鄉建設用地掛鉤流轉的法律與政策規定

（一）城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作于2005年開始，并在全國部分地區試點。

國務院于2004年10月頒布了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）；國土資源部于2005年10月頒布了《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發[2005]207號），并于2009年3月分別頒布了《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發[2008]138號）。

1、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對農村城鄉建設用地掛鉤流轉作出了原則性規定：要加強村鎮建設用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，明確小城鎮和農村居民點的數量、布局和規模。鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，并納入土地利用年度計劃，凡占用農用地的必須依法辦理審批手續。禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。引導新辦鄉村工業向建制鎮和規劃確定的小城鎮集中。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。

2、《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》對“城鄉建設用地增減掛鉤”的含義作出了明確規定，所謂“城鄉建設用地增減掛鉤”是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

3、《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》和《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》中對城鄉建設用地用地掛鉤流轉試點的基本要求、管理和操作流程均作出了規定。

第一，關于掛鉤流轉試點的基本要求。要嚴格依據土地利用的總體規劃，嚴格保護耕地特別是基本農田、促進建設用地節約集約利用，要通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理。對掛鉤試點的規模進行控制和管理，通過下達一定數量的城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的周轉指標來進行。掛鉤周轉指標專項用于項目區內建新地塊的面積規模控制，并在規定時間內用拆舊地塊復墾出來的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數不得少于下達的掛鉤周轉指標。

第二，關于掛鉤周轉指標和項目區的管理。掛鉤試點的規模按國家和省（區、市）下達的掛鉤周轉指標控制，掛鉤周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則進行管理。對于掛鉤周轉的指標由省級國土資源管理部門根據試點市、縣及項目區情況提出申請，報國土資源部核定。掛鉤周轉指標下達試點省（區、市）后，由省級國土資源管理部門按項目區分解下達到各試點市、縣。

第三，關于掛鉤試點的條件和操作程序。掛鉤試點工作必須經國土資源部批準，未經批準不得自行開展試點工作。省級國土資源部門制定試點工作總體方案，向國土資源部提出開展掛鉤試點工作申請。國土資源部對省級國土資源部門上報的試點工作總體方案進行審查，并批準掛鉤試點省份。經批準的試點省級國土資源部門，依據試點工作總體方案，組織市、縣國土資源部門編制項目區實施規劃，并進行審查，建立項目區備選庫；根據項目區入庫情況，向國土資源部提出周轉指標申請。國土資源部在對項目區備選庫進行核查的基礎上，按照總量控制的原則，批準下達掛鉤周轉指標規模。市、縣國土資源部門對掛鉤試點工作要實行動態監管，每半年將試點進展情況向上級國土資源部門報告；省級國土資源部門應定期對本行政轄區試點工作進行檢查指導，并于每年年底組織開展年度考核，考核情況報國土資源部備案。項目區實施完成后，由試點縣級國土資源部門進行初驗。初驗合格后，向上一級國土資源部門申請，由省級國土資源部門組織正式驗收，并將驗收結果報部備案。

（二）部分因“宅基地換房”事件受到廣泛關注的地區，如天津、四川、浙江等地也制定了當地的關于城鄉建設用地掛鉤流轉的操作細則。

1、天津市制定了《天津市城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（津國土房規[2009]2號），其中強調了：要加強城鄉規劃、土地利用總體規劃對建設用地總量和布局的控制和引導。要以掛鉤試點周轉指標安排建新拆舊規模，調控實施進度，考核計劃目標，確保項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少，質量不降低。掛鉤試點工作應充分尊重群眾意愿，切實維護農民個人、集體經濟組織和相關權益人的合法權益。

2、四川省制定了《四川省城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（川國土資發[2008]68號），其中強調了項目區實施規劃必須符合土地利用總體規劃并與城市建設規劃、村鎮建設規劃和農房建設規劃相銜接。掛鉤項目與土地整理項目原則上實行分類管理，按照各自管理辦法的要求分別申報、實施、驗收，組卷歸檔。掛鉤試點工作管理實行分級負責制。省國土資源廳負責對全省掛鉤試點工作的總體部署和組織管理。負責制定管理辦法，審批項目區實施規劃和方案，實施監督檢查，組織項目區驗收。試點市（州）國土資源管理部門負責轄區內掛鉤試點工作的具體組織實施。負責試點工作的管理與監督，審查項目區實施規劃和方案，組織項目區初驗等工作。試點縣（市、區）國土資源管理部門負責編制項目區。實施規劃，制定工作計劃并具體組織實施，組織開展項目區竣工自查。

3、浙江省制定了《浙江省人民政府辦公廳關于切實做好城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知》（浙政辦發〔2009〕121號）和《城鄉建設用地增減掛鉤實施方案審查報批辦法（試行）》（浙土資發〔2009〕37號），其中強調了組織實施城鄉建設用地增減掛鉤要以土地利用總體規劃為依據，按照“先復墾、后置換”的原則，將農村存量建設用地復墾為耕地后，該復墾耕地面積與土地利用總體規劃確定的規劃建設用地區內的農用地和未利用地進行等面積掛鉤置換。其中，置換占用耕地面積小于復墾項目新增耕地面積的，新增耕地結余部分可用于其他建設項目的耕地占補平衡。省國土資源廳根據國土資源部下達的城鄉建設用地增減掛鉤周轉指標、各市、縣（市、區）年度建設用地復墾新增耕地任務、城鄉建設用地增減掛鉤指標賬冊余額和申報使用數量，編制各市、縣（市、區）年度城鄉建設用地增減掛鉤指標計劃，報省政府同意后實施。實施方案中擬安排的建設地塊需征收農村集體所有土地的，應同時擬訂土地征收方案，一并上報審批。城鄉建設用地增減掛鉤實施方案和土地征收方案經省政府批準后，由市、縣（市、區）政府負責實施土地征收，并依照有關規定組織實施土地供應。

（三）2010年底，針對城鄉建設用地掛鉤流轉中出現的問題，國務院和國土資源部對城鄉建設用地增減掛鉤試點進行了規范。

國務院于2010年12月了《國務院關于嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發[2010]47號）、國土資源部于2011年2月了《城鄉建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治清理檢查工作方案》其中對建設用地增減掛鉤試點中亟需規范的問題作出了規定，強調不能片面追求增加城鎮建設用地指標；在推進農村新居建設和危房改造及小康示范村建設等工作中，凡涉及城鄉建設用地調整使用的，必須納入增減掛鉤試點；不能突破掛鉤周轉指標；不能盲目大拆大建和強迫農民住高樓和侵害農民權益。

三、總結

筆者認為，隨著城市化水平的不斷提高和市場經濟的不斷深入，農民的宅基地會越來越多的體現商品化的屬性，上述法律、法規和政策的出臺，對集體建設用地的高效利用起到了推動和促進作用。而將農民的宅基地納入整個建設用地的流轉也是未來建設用地市場發展的趨勢，雖然目前不宜在全國完全放開，但如果能通過試點來發現并處理好其中的土地規劃利用和農民安置補償問題，在使作為生產要素的土地資源得到經濟高效的利用同時又提升農民居住生活條件和改善基本福利保障，那最終將實現社會各方的多贏。（作者單位：北京市天銀律師事務所）

參考文獻

[1]何纓：《“宅基地換房”模式的法律思考》，《山東社會科學》2010年第1期。

[2]楊魏欣：《“宅基地換房”問題與對策分析》，《現代商貿工業》2010年第4期。