前言：中文期刊網(wǎng)精心挑選了新土地承包法實(shí)施條例范文供你參考和學(xué)習(xí)，希望我們的參考范文能激發(fā)你的文章創(chuàng)作靈感，歡迎閱讀。
新土地承包法實(shí)施條例范文1
《森林法》 的修改是一項(xiàng)極其復(fù)雜而嚴(yán)肅的立法工作，不僅涉及對(duì)修改方向的把握，而且涉及對(duì)修改內(nèi)容的明確；不僅涉及對(duì)具體條款的調(diào)整，而且涉及對(duì)法律概念的梳理。
盡管梳理法律概念只是 《森林法》修改工作的一個(gè)方面，但它在 《森林法》 修改中具有十分重要的作用，它是確保 《森林法》 邏輯自足、 內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)和體系完整的基礎(chǔ)，是正確理解和適用 《森林法》 的前提條件。 在 《森林法》 修改時(shí)梳理法律概念至少應(yīng)該包括以下 3 個(gè)方面。
其一，法律概念的表述要統(tǒng)一。 這不僅是指 《森林法》 本身在指向同一事物時(shí)所使用的概念在表述上要統(tǒng)一，而且是指 《森林法》 修改時(shí)要注意與已有的、 現(xiàn)行有效的、 新近頒布的法律法規(guī)相銜接，使《森林法》 和相關(guān)法律法規(guī)在指向同一事物時(shí)所使用的概念在表述上也要統(tǒng)一。
現(xiàn)行 《森林法》 將在林地上從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、 獲取合法利益的權(quán)利表述為 “林地使用權(quán)” ，而 2007 年頒布實(shí)施的 《物權(quán)法》 實(shí)際上將對(duì)林地享有的占有、 使用和收益的權(quán)利表述為 “林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)” （ 《物權(quán)法》 將對(duì)耕地、 林地、 草地等享有占有、 使用和收益的權(quán)利統(tǒng)一表述為 “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)” ，具體到林地應(yīng)該表述為 “林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)” ） 。 根據(jù)法律適用規(guī)則和我國(guó)實(shí)際情況，筆者認(rèn)為在修改 《森林法》 時(shí)，應(yīng)將 “林地使用權(quán)” 和 “林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)” 統(tǒng)一為 “林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。
其二，法律概念的內(nèi)涵要一致。 我國(guó)有關(guān)森林資源的法律頒布實(shí)施的時(shí)間間隔較大，既有上個(gè)世紀(jì) 90 年代頒布實(shí)施的法律，如 《森林法》 ，也有新世紀(jì)初頒布實(shí)施的法律，如 《農(nóng)村土地承包法》 ，還有最近頒布實(shí)施的法律，如 《物權(quán)法》。 由于這些法律制定的時(shí)代背景和立法環(huán)境差別較大，它們所使用的法律概念的內(nèi)涵就難以避免地存在差異，使同一個(gè)概念在不同法律中具有不同的內(nèi)涵。 這種法律概念內(nèi)涵上的不一致，不僅會(huì)給普通民眾在理解法律時(shí)帶來(lái)迷茫，而且會(huì)給法律工作者適用法律帶來(lái)困惑。
因此，在修改 《森林法》 時(shí)應(yīng)特別注意消除這種法律概念內(nèi)涵上的不一致，將同一概念的內(nèi)涵一致起來(lái)，使同一概念的內(nèi)涵恒定。
其三，要增加法律概念的界定。《森林法》 的調(diào)整對(duì)象是圍繞森林、 林木和林地而建立起來(lái)的森林資源保護(hù)和管理關(guān)系。
可以說(shuō)，森林、 林木和林地是 《森林法》 的基礎(chǔ)，只有界定清楚森林、 林木和林地，才能明確 《森林法》 的調(diào)整對(duì)象，才能明確 《森林法》 的適用范圍， 《森林法》 的制定才具有意義。 可能有人認(rèn)為，森林、 林木和林地是林學(xué)上的概念，林學(xué)已對(duì)森林、 林木和林地進(jìn)行了清楚界定，無(wú)需再在 《森林法》 中說(shuō)明。
但是 《森林法》 作為法律只調(diào)整需要納入法律調(diào)整的與森林、 林木和林地有關(guān)的社會(huì)關(guān)系，而不是全部與森林、 林木和林地有關(guān)的社會(huì)關(guān)系，同時(shí)，也不是所有林學(xué)意義上的森林、 林木和林地都納入 《森林法》 調(diào)整范圍之內(nèi)，而是立法者認(rèn)為最為重要的森林、 林木和林地才會(huì)納入 《森林法》 予以調(diào)整。 因此， 《森林法》 所說(shuō)的 “森林”、“林木” 和 “林地”不是林學(xué)意義上的森林、 林木和林地，而是法律意義上的森林、林木和林地，不能從林學(xué)角度去理解 《森林法》 中的 “森林”、“林木” 和 “林地”。
現(xiàn)行 《森林法》 沒有給出森林、 林木和林地的法律概念，使得 《森林法》 的調(diào)整范圍較為模糊。《森林法實(shí)施條例》 作為實(shí)施 《森林法》 的行政法規(guī)，在第二條中對(duì)森林資源、 森林、 林木和林地進(jìn)行了描述，在一定程度上彌補(bǔ)了 《森林法》 規(guī)定的不足。
新土地承包法實(shí)施條例范文2
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；征收；公共利益；征地補(bǔ)償
中圖分類號(hào)：F303文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)03-068-01
一、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地征收制度立法缺陷
（一）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收條件不明確
我國(guó)《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權(quán)法》》第四十二條第一款、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達(dá)成某項(xiàng)公共利益，政府才能要求集體土地權(quán)利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對(duì)“公共利益”做出明確的界定。并且，我國(guó)《土地管理法》第四十六條的規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝保@意味著行政機(jī)關(guān)擁有對(duì)公共利益的認(rèn)定的完全自由裁量權(quán)。這造成在現(xiàn)實(shí)操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。
（二）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收程序不完善
第一，農(nóng)村集體土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)受限。《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經(jīng)擬定的征地補(bǔ)償、安置方案的附屬程序，目的是用于權(quán)利登記，被征地人根本不能表達(dá)自己的意見。這種被動(dòng)的、滯后的、有限的參與對(duì)征地方案并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；第二，土地征收糾紛解決機(jī)制不完善。按照《行政復(fù)議法》第六條、第三十條第二款的規(guī)定，農(nóng)村集體土地權(quán)利人對(duì)征收決定只能提起行政復(fù)議。此外，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款的規(guī)定，土地征收的補(bǔ)償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準(zhǔn)、實(shí)施，即使集體土地權(quán)利人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，也只能由人民政府協(xié)調(diào)、裁決，不能向人民法院，而且征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。這意味著在征收程序中，從批準(zhǔn)、實(shí)施到救濟(jì)都由行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)，這就隱藏著排除司法機(jī)關(guān)的介入與救濟(jì)的危機(jī)。豍
（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度不合理
第一，補(bǔ)償原則不明。法國(guó)在《人權(quán)宣言》中確立了“公正補(bǔ)償”的原則，美國(guó)在憲法第五條修正案中明確了“公平補(bǔ)償”的原則，日本在《日本國(guó)憲法》中確立了“正當(dāng)補(bǔ)償”的原則，而我國(guó)《土地管理法》第二條第四款規(guī)定國(guó)家為公共利益的需要可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，這里的給予補(bǔ)償究竟是應(yīng)該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實(shí)上在我國(guó)這種補(bǔ)償不僅談不上公平，甚至不能保障農(nóng)村集體土地權(quán)利人的生存與發(fā)展權(quán)豎；第二，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。《土地管理法》第四十七條規(guī)定“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全不考慮土地的預(yù)期收益和增值空間；第三，補(bǔ)償范圍過窄。《土地管理法》四十七條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物以及青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》四十二條規(guī)定必須安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。但現(xiàn)行法律沒有考慮殘留地、對(duì)相鄰?fù)恋卦斐傻膿p害等特殊情況的賠償。
二、我國(guó)農(nóng)村土地征收制度的重構(gòu)
（一）嚴(yán)格界定公共利益，防止土地征收權(quán)濫用
公共利益本身是一個(gè)抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規(guī)定規(guī)避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領(lǐng)域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)，教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、綠化、慈善機(jī)構(gòu)等社會(huì)公共事業(yè)，涉及國(guó)家安全的國(guó)防事業(yè)以及其他由政府或者社會(huì)組織興辦的以公益為目的的事業(yè)。除此之外，還要賦予農(nóng)村集體土地被征收人對(duì)征收決定異議的訴訟權(quán)以及一定期限內(nèi)被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權(quán)或買回權(quán)，即如果被征收集體土地沒有在規(guī)定期限內(nèi)按照原定公共利益使用，原農(nóng)村集體土地權(quán)利人可以主張買回該土地。
（二）尊重農(nóng)村集體土地權(quán)利人意愿，確立公平補(bǔ)償原則
所謂公平補(bǔ)償包括幾下幾點(diǎn)原則：第一，就行政機(jī)關(guān)而言，要充分尊重市場(chǎng)，以被征收的集體所有農(nóng)地所在地的市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，并充分到失地農(nóng)民的社會(huì)保障與再就業(yè)問題；第二，就農(nóng)村集體組織內(nèi)部而言，要平衡好集體組織和成員的內(nèi)部利益；第三，擴(kuò)大農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶绫仨毧紤]被征收土地因?yàn)殚_發(fā)方案被批準(zhǔn)而增值的收益情況，保障被征收權(quán)利人能夠從中獲取合理的預(yù)期增值收益；第四，創(chuàng)新農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償大的方式，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還應(yīng)該更加重視土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、土地權(quán)利換換社會(huì)保障等長(zhǎng)遠(yuǎn)的補(bǔ)償機(jī)制，強(qiáng)化失地農(nóng)民的生存與發(fā)展能力。
注釋：
陳小君.農(nóng)村集體土地征收的法理反思與制度重構(gòu)[J].中國(guó)法學(xué),2012（1） .
新土地承包法實(shí)施條例范文3
2001年9月，遼寧省國(guó)土資源廳向國(guó)土資源部提出《關(guān)于沈陽(yáng)市城市建設(shè)用地的審查意見》。同年12月，國(guó)務(wù)院同意由國(guó)土資源部署“業(yè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”字樣批復(fù)遼寧省人民政府，同意沈陽(yáng)市城市建設(shè)用地方案。2001年12月25日，國(guó)土資源部正式行文作出559號(hào)批復(fù)，批復(fù)中注明了“經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”字樣。
2002年1月，遼寧省人民政府根據(jù)559號(hào)批復(fù)下發(fā)了土地批件，將沈陽(yáng)市于洪區(qū)下坎子村28.4723公頃土地批準(zhǔn)為城市建設(shè)用地。之后，沈陽(yáng)市于洪區(qū)人民政府先后兩次了征地公告、征地補(bǔ)償安置方案及公告。史洪學(xué)等人對(duì)該方案中的地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不服，認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)過低，侵害了他們的合法權(quán)益。
2003年1月7日，史洪學(xué)等依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條關(guān)于“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，……由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決”的規(guī)定，向遼寧省人民政府申請(qǐng)裁決。遼寧省國(guó)土資源廳給史洪學(xué)等人出具公函，告知沈陽(yáng)市2001年度第二批次城市規(guī)劃用地系國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，并提供了559號(hào)批復(fù)。史洪學(xué)等人據(jù)此向國(guó)土資源部申請(qǐng)裁決，國(guó)土資源部認(rèn)為該部不能代表批準(zhǔn)征地的人民政府作裁決，對(duì)該裁決申請(qǐng)不予受理之后，史洪學(xué)等人又對(duì)559號(hào)批復(fù)申請(qǐng)行政復(fù)議，國(guó)土資源部復(fù)議維持了該批復(fù)。史洪學(xué)等人不服，于2004年8月訴至北京市第一中級(jí)人民法院。
一中院經(jīng)審理認(rèn)為：國(guó)務(wù)院國(guó)函[1999]131號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)土資源部〈報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法〉的批復(fù)》明確規(guī)定“建設(shè)用地經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)辦理建設(shè)用地批復(fù)文件，批復(fù)有關(guān)省、自治區(qū)、直轄市人民政府，并抄送國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門，批復(fù)文件中注明‘經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)’字樣”。在國(guó)務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)同意沈陽(yáng)市2001年度第二批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用方案及由國(guó)土資源部行文批復(fù)的情況下，國(guó)土資源部有權(quán)行文作出559號(hào)批復(fù)，并在批復(fù)中注明“經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”字樣。7位土地承包者認(rèn)為國(guó)土資源部作出559號(hào)批復(fù)屬超越法定職權(quán)、侵害了其合法權(quán)益的訴訟意見及要求撤銷559號(hào)批復(fù)的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。
新土地承包法實(shí)施條例范文4
二、家庭承包取得的的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可抵押性
中國(guó)對(duì)集體土地使用權(quán)抵押采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，根據(jù)《擔(dān)保法》，僅允許“四荒”土地使用權(quán)可以抵押，對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則不允許抵押[②]，同時(shí)中國(guó)實(shí)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度，并采取家庭承包的方式[③]，這樣就把家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)排除在可抵押的財(cái)產(chǎn)范圍之外。筆者認(rèn)為，應(yīng)允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，而不應(yīng)禁止。
1、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許抵押的理論基礎(chǔ)
反對(duì)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的主要理由就是中國(guó)目前尚未建立農(nóng)民的社會(huì)保障體系，而土地實(shí)際上給農(nóng)民提供了一種特殊的社會(huì)保障，如果允許農(nóng)民用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，則有債權(quán)到期后，抵押人無(wú)力履行債務(wù)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，而有使農(nóng)民“失去”土地之虞，亦即使農(nóng)民失去基本的生存條件。其實(shí)，允許農(nóng)民將家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，這與保護(hù)耕地、保障農(nóng)民的基本生存條件并不矛盾，在實(shí)理抵押權(quán)時(shí)，并不必然導(dǎo)致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件的結(jié)果。因?yàn)橹袊?guó)對(duì)土地實(shí)行用途管制制度[④]，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓人不得改變土地的用途和屬性。同時(shí)也可以對(duì)抵押人及其所在集體農(nóng)民的利益予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，如立法時(shí)可以規(guī)定在抵押人喪失土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，享有耕地的優(yōu)先承租權(quán)[⑤]，并對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓人的主體資格進(jìn)行必要的限制，防止無(wú)能力及無(wú)心從事農(nóng)地經(jīng)營(yíng)的人浪費(fèi)土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達(dá)到保護(hù)耕地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。
同時(shí)我們應(yīng)該看到，中國(guó)加入WTO后，正在快速地向真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，加速了與世界普遍的經(jīng)濟(jì)規(guī)則接軌，而目前實(shí)行的家庭承包制度，將土地按人口均分，好壞遠(yuǎn)近搭配，造成承包經(jīng)營(yíng)的土地過于零散，阻礙了土地利用效率的提高，易造成土地資源的浪費(fèi)，難以形成規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，農(nóng)產(chǎn)品成本居高不下，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面，《土地承包法》的頒布后，穩(wěn)定了土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系，刺激了農(nóng)民對(duì)土地投資的熱情，但在農(nóng)村，承包經(jīng)營(yíng)的土地在農(nóng)民所擁有的財(cái)產(chǎn)里，占有相當(dāng)大的比例，如果不允許其抵押，其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值得不到充分的發(fā)揮，又無(wú)法找到其他合適的財(cái)產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經(jīng)營(yíng)的土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期在低水平和簡(jiǎn)單的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中徘徊，資源沒能得到很好的利用。如果允許農(nóng)民家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押融資，則使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)加速，有助于土地向種田能手集中，促進(jìn)農(nóng)村土地和勞動(dòng)力兩大生產(chǎn)要素得到更為合理的配置，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力水平，也有利于農(nóng)業(yè)在世界的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)。
另外，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速，在今后的幾十年時(shí)間里，農(nóng)村人口將因此離開土地、離開農(nóng)村。在沿海商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)民另有謀生的途徑的，往往沒有足夠的精力從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但還要承擔(dān)土地的稅費(fèi)，并要保證土地不能荒廢，雇請(qǐng)他人維持土地的生產(chǎn)能力，實(shí)際上土地已成為一種負(fù)擔(dān)，如果允許家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，可以促使部分農(nóng)民擺脫土地的束縛，增加了轉(zhuǎn)營(yíng)其他行業(yè)的機(jī)會(huì)，使這部分人口徹底的離鄉(xiāng)棄土，間接上也使農(nóng)民的土地保障轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的保障。
可見允許家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，這是中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)的需要。
2、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許抵押的法律依據(jù)
依《土地管理法》第2條3款規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。這就在法律上確認(rèn)了含集體土地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)可以依法流通轉(zhuǎn)讓。這里所指的集體土地使用權(quán)，同時(shí)也自然包含通過家庭承包經(jīng)營(yíng)而取得的土地使用權(quán)[⑥]，該法雖沒有明確家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)可以抵押，但“可以依法轉(zhuǎn)讓”則蘊(yùn)含有對(duì)承包經(jīng)營(yíng)土地的處分權(quán)，而抵押同轉(zhuǎn)讓、出租一樣均屬于處分的范疇。賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的處分權(quán)，則是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化的必然結(jié)果[⑦].
首部規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的是《農(nóng)村土地承包法》。但該法明確規(guī)定可以抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的[⑧]，至于通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，該法第32條規(guī)定：“可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)”。流轉(zhuǎn)方式里并沒有明確規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押，那么是否意味著禁止家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押呢？其實(shí)不然。首先從民法理論層面考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，應(yīng)是允許的；其次從實(shí)踐操作上看，法律既然允許通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式也就是通過拍賣、變賣等方式，將土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，并就處分的價(jià)款優(yōu)先受償，因此，允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，并不違背立法的本意，也沒有超過法律規(guī)定的允許流轉(zhuǎn)方式的范圍。當(dāng)然，因轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)要經(jīng)發(fā)包方同意，而抵押則蘊(yùn)含轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意方可進(jìn)行。
如前所述，家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地零散，銀行允許這部分土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，勢(shì)必造成農(nóng)民承擔(dān)的抵押成本的提高及銀行本身金融風(fēng)險(xiǎn)的增大，而且通過家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地多為耕地，其種植的作物，都有一定的周期性，而抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)往往耗時(shí)過長(zhǎng)，這樣容易造成耕地拋荒的后果，立法時(shí)應(yīng)對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)耗時(shí)的技術(shù)問題做出規(guī)定。同時(shí)，銀行可以通過建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)允許抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)行一定的限制，如規(guī)定接受抵押的連片土地的最小面積，最低剩余年限等措施防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)在立法上予以禁止。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅與抵押的沖突
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅，是指出現(xiàn)某種法律事實(shí)時(shí)，土地的承包經(jīng)營(yíng)者失去對(duì)承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在此情形下，若土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)已設(shè)定抵押，就會(huì)產(chǎn)生承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的沖突。因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅的原因各異，其對(duì)抵押權(quán)的影響亦有所不同。
1、國(guó)家因公益目的征收承包經(jīng)營(yíng)的土地
在因公共利益的目的，建設(shè)需要占用農(nóng)地的，經(jīng)國(guó)家土地行政管理部門批準(zhǔn)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的情況下，原集體土地使用權(quán)歸于消滅，因此，設(shè)定于該權(quán)利之上的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)亦隨之消滅。抵押權(quán)作為物權(quán)的追及力在此不能發(fā)揮效力，因國(guó)家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的物上追及力是不同的。同時(shí)，這種情況下，抵押人并無(wú)過錯(cuò)，故作為抵押人的土地承包人不承擔(dān)賠償責(zé)任。顯然，這對(duì)抵押權(quán)人而言是顯失公平的。《擔(dān)保法》并沒有規(guī)定這種情況下抵押權(quán)人權(quán)利救濟(jì)的方式，僅最高人民法院的司法解釋對(duì)此作出了規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下，抵押權(quán)人可就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金優(yōu)先受償[⑨].此即為抵押權(quán)的物上代位性。法律構(gòu)成上，抵押權(quán)的物上代位性并非直接存在于金錢等賠償物上，而是存于抵押人所具有的請(qǐng)求權(quán)上[⑩].故抵押權(quán)人有權(quán)在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，就土地征收的補(bǔ)償金優(yōu)先受償，這種物上代位具有法定債權(quán)的性質(zhì)，因抵押權(quán)之登記而具有公信力，征地機(jī)關(guān)非經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得將屬于抵押人所有的補(bǔ)償金交付與抵押人，或應(yīng)為抵押人提存，并通知抵押權(quán)人。如果被擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期，抵押權(quán)人可以直接向征地機(jī)關(guān)請(qǐng)求給付，未屆清償期，可以向法院請(qǐng)求將補(bǔ)償金予以保全。
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家因建設(shè)需要征收農(nóng)地的情形下，按土地的原用途給予補(bǔ)償，其補(bǔ)償費(fèi)含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)。由于土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而安置補(bǔ)助費(fèi)作為安置人員的專項(xiàng)費(fèi)用支出[11]，是提供給失地之后農(nóng)民的生活保障，對(duì)這兩部分補(bǔ)償金，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。只有地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)歸土地的原承包經(jīng)營(yíng)者所有，也就是說(shuō)抵押權(quán)人僅能就歸抵押人所有的青苗、地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)優(yōu)先受償，行使物上代位權(quán)。在國(guó)家提高征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)情況下，歸屬于土地承包經(jīng)營(yíng)者所有的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人亦有權(quán)在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，獲得優(yōu)先受償。
2、發(fā)包方收回承包經(jīng)營(yíng)的土地
依中國(guó)現(xiàn)行的法律，發(fā)包方有權(quán)在下列兩種情況下依法收回承包經(jīng)營(yíng)的土地：承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或個(gè)人連續(xù)2年棄耕拋荒[12]和承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的[13].此時(shí)，若承包經(jīng)營(yíng)的土地上已設(shè)定了抵押權(quán)，因抵押權(quán)依附于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，作為主權(quán)利的權(quán)利消滅時(shí)，設(shè)置于其上的抵押權(quán)是否隨之消滅？土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的收回？筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的法律規(guī)定，限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押擔(dān)保的功能降低，交易安全難以保障。若土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被收回而導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人得不到任何的救濟(jì)，明顯有違誠(chéng)信之原則，不利于抵押權(quán)的保護(hù)，故不應(yīng)認(rèn)為抵押權(quán)消滅。首先在土地的承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)收回承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種民事行為，是土地的所有人或法定的使用權(quán)人解除承包合同的合同行為，而抵押權(quán)是物權(quán)行為，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償，故其收回行為不能對(duì)抗抵押權(quán)人。其次，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押并登記后，該抵押即具有公信力，其公信力旨在維護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)抵押權(quán)人的交易安全，可對(duì)抗任何的第三人，一旦發(fā)生違反公信力的行為時(shí)，該行為的效力不能對(duì)抗具有公信力的抵押行為的效力。基于上述的效力，發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以主張經(jīng)登記的效力，排斥未登記權(quán)利的主張和其他債權(quán)，并優(yōu)于其他的權(quán)利受償。
在出現(xiàn)上述土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因懲罰性收回或者承包方因身份的轉(zhuǎn)變，不再具備承包資格而收回的情形下，此時(shí)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已被收回，而附于其上的抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢？筆者認(rèn)為，有以下途徑可供選擇：一是土地所有權(quán)人或者法定的使用權(quán)人（即原發(fā)包方）可對(duì)該土地再次進(jìn)行發(fā)包，其所得的承包費(fèi)應(yīng)優(yōu)先償還抵押權(quán)人的債權(quán)，如果發(fā)包的年限長(zhǎng)于原剩余的年限，抵押權(quán)人可按剩余年限的比例受償。這樣處理并不損害發(fā)包方的利益，因其已從前一次的發(fā)包中獲得相應(yīng)的承包費(fèi)；二是抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院對(duì)土地剩余年限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價(jià)金中優(yōu)先受償；三是抵押權(quán)人可以放棄行使抵押權(quán)而直接要求原抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。
四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押與其附著物抵押關(guān)系
由于中國(guó)未建立地上權(quán)制度，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)押與地上附著物抵押關(guān)系只能借鑒參考房地產(chǎn)抵押制度。《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，經(jīng)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。”那么以承包經(jīng)營(yíng)取得的土地使用權(quán)抵押時(shí)，是否意味著應(yīng)當(dāng)將地上附著物（如林木）同時(shí)抵押？另地上附著物抵押時(shí)，其土地的使用權(quán)是否必須同時(shí)抵押[14]？地上附著物的所有權(quán)人和土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人為充分發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)抵押的擔(dān)保效益和融資功能，在與抵押權(quán)人協(xié)商合意將附著物所有權(quán)、土地的使用權(quán)分別設(shè)立抵押，對(duì)此情形，法律上是否有不可逾越的障礙？
筆者認(rèn)為，只要符合法律規(guī)定抵押的形式要件，以承包經(jīng)營(yíng)獲得的土地使用權(quán)與地上附著物所有權(quán)分別抵押，為當(dāng)事人真實(shí)意思表示的，均應(yīng)為有效。理由如下：
首先，在房地產(chǎn)法律關(guān)系中，為了維持既存的房屋價(jià)值的完整與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，房屋與其所占用的土地在物理上不能分離，但在土地的承包經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合，附著物并非一定要依附于土地才具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，承包經(jīng)營(yíng)土地的目的是為了在土地上添置林木等附著物，而獲得這些林木等附著物的所有權(quán)，而林木等附著物的價(jià)值恰恰在于其脫離土地之后成為商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用權(quán)與未脫離土地的附著物的所有權(quán)的歸屬主體應(yīng)保持一致，只是意味著土地的使用權(quán)與地上附著物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，在邏輯上并不能說(shuō)明土地的使用權(quán)抵押或附著物的所有權(quán)抵押時(shí)，也要適用同樣的原則，只是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為了更好的發(fā)揮總體之價(jià)值，將土地的使用權(quán)與附著物的所有權(quán)一并向同一主體轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)就另一部分抵押變現(xiàn)的價(jià)值優(yōu)先受償。
其次，中國(guó)現(xiàn)行法律并林木等附著物視為土地的附合物或從物，視為土地使用權(quán)的一部分（如《森林法》及《森林法實(shí)施條例》就將林地使用權(quán)與林木的所有權(quán)規(guī)定為兩種獨(dú)立的林權(quán)），而是將兩者作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，他們構(gòu)成相互獨(dú)立的物權(quán)客體。所以用土地的使用權(quán)抵押時(shí)并不必然導(dǎo)致林木等附著物同時(shí)抵押，反之亦然。
再次，承包經(jīng)營(yíng)所獲得的土地使用權(quán)，含有對(duì)土地的開發(fā)利用的權(quán)利，具有資源使用權(quán)的特征，承包經(jīng)營(yíng)的目的，并不完全是通過在土地上種植林木而獲得林木的所有權(quán)，有時(shí)是通過對(duì)土地的資源開發(fā)利用而收益，這種情況下，土地的使用權(quán)通常并不含有其上已附著的林木等附著物的所有權(quán)。另外，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人并不當(dāng)然取得經(jīng)營(yíng)的土地的附著物的所有權(quán)，土地的承包經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利義務(wù)是按承包合同設(shè)立的，如果合同對(duì)承包經(jīng)營(yíng)土地上生長(zhǎng)的附著物歸屬作出特別約定的情況下，附著物的所有權(quán)的歸屬應(yīng)從合同的約定。可見在此兩種情形下，土地的使用權(quán)與附著物的所有權(quán)均歸屬于不同的主體。
第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的年限一般長(zhǎng)于附著林木的生長(zhǎng)年限，在承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，一般能輪作二至三次，附著的林木砍伐后，其土地的使用權(quán)仍存在，仍可進(jìn)行下一輪的種植，可見土地的使用權(quán)的存在年限與附著物所有權(quán)在土地上的存在年限并不一致。
綜上所述，中國(guó)現(xiàn)行的法律實(shí)行土地的所有權(quán)與其上所種植的林木附著物所有權(quán)相分離、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，一定條件下，土地的使用權(quán)與其上附著物所有權(quán)也可分離的制度，這與房地產(chǎn)法律規(guī)定土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是有區(qū)別的。法律應(yīng)允許承包經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)與其上附著物所有權(quán)分別設(shè)抵，由此土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押后，亦允許地上新增附著物進(jìn)行抵押。
由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主要價(jià)值就是于承包經(jīng)營(yíng)土地上耕作或種植的收益，若在已設(shè)抵押承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地上新增林木等附著物設(shè)定抵押的情況下，可能會(huì)降低了承包經(jīng)營(yíng)土地的價(jià)值，則會(huì)給土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)人的利益造成損害。在此情形下，為避免給抵押權(quán)人的利益造成損失，在能證明原抵押的土地因新增附著物抵押而使土地的價(jià)值降低的情況下，原抵押權(quán)的效力可及于新增附著物變價(jià)的一部分，其與降低額相等。
五、設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押期限制度
中國(guó)的《擔(dān)保法》多次提到抵押期間，但并未對(duì)“抵押期間”作出規(guī)定，這并非是立法的疏漏，而是有意為之的，該法第52條規(guī)定“抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，可見，中國(guó)的物權(quán)擔(dān)保是無(wú)抵押期限的。
筆者認(rèn)為，應(yīng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同的當(dāng)事人約定抵押期限。首先，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值在于在承包的土地上耕作、種植并獲得收益，隨著承包經(jīng)營(yíng)剩余年限的減少，其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值可能亦會(huì)隨之減少，另一方面，土地作為一種資源，其上林木、青苗都具有一定的生長(zhǎng)期或收益期，如果抵押權(quán)人不及時(shí)行使抵押權(quán)，使抵押物長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，無(wú)法對(duì)林木或青苗進(jìn)行及時(shí)的更新，則會(huì)對(duì)抵押人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成損害。其次，《擔(dān)保法》雖沒有明確規(guī)定抵押期限，但也沒有明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限，同時(shí)該法第39條規(guī)定，抵押合同允許當(dāng)事人約定“當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)”，這種表述實(shí)際上是允許當(dāng)事人自由設(shè)定抵押期限的，根據(jù)合同意思自治原則，只要當(dāng)事人認(rèn)為這種約定符合其利益，那么只要沒有損害社會(huì)、他人的權(quán)益，應(yīng)予認(rèn)可。再次，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種用益物權(quán)，其本身就有期限性，其權(quán)利僅能在一定的期限內(nèi)存續(xù)，而抵押權(quán)作為設(shè)立于其上的擔(dān)保物權(quán)，同樣具有一定的期限性，當(dāng)事人自行約定抵押期限，只是對(duì)抵押期限作出限制，這種約定，符合抵押權(quán)的本質(zhì)屬性。第四，設(shè)立抵押權(quán)的期限制度，抵押人可以很清楚地預(yù)見到自己承包經(jīng)營(yíng)的土地上抵押權(quán)的存續(xù)期限，使抵押人可以有預(yù)期地對(duì)抵押的土地合理地安排使用，同時(shí)也可以促使抵押權(quán)人及進(jìn)行使抵押權(quán)，迅速了結(jié)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，有利于抵押的土地的效能的發(fā)揮。
由于現(xiàn)行法律并沒有建立抵押權(quán)的除斥期間制度，抵押期限屆滿，抵押權(quán)人怠于行使權(quán)利的，其性質(zhì)該如何認(rèn)定？根據(jù)合同的意思自治原則，債權(quán)人有設(shè)定抵押權(quán)的自由，亦有拋棄的自由，設(shè)定抵押期限，完全可視為一種附期限拋棄抵押權(quán)的行為，期限屆滿，抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，將產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的法律后果。但是法律應(yīng)規(guī)定當(dāng)事人約定抵押期限的最短期限和最長(zhǎng)期限，即不得短于債務(wù)的清償期，亦不得超過承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最長(zhǎng)年限，否則約定無(wú)效，應(yīng)按法律規(guī)定的最長(zhǎng)期限計(jì)算。
筆者認(rèn)為，當(dāng)事人設(shè)定抵押期限除應(yīng)在合同中予以約定外，還應(yīng)明確記載于抵押權(quán)的登記文件上。抵押期限的約定必須經(jīng)過登記對(duì)外公示，才能對(duì)外產(chǎn)生效力，如果沒有登記，則不能對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力，僅在當(dāng)事人之間發(fā)生效力。因?yàn)榈盅簷?quán)的期限限制與設(shè)立抵押權(quán)本身一樣，都屬物權(quán)變動(dòng)的范疇，應(yīng)以法定的方式對(duì)外公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力[15].
六、結(jié) 論
中國(guó)的《農(nóng)村土地承包法》賦予了土地的承包經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)享有流轉(zhuǎn)的權(quán)利，而抵押則是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式之一。在現(xiàn)階段，承包經(jīng)營(yíng)的土地在農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)里，占有相當(dāng)大的比重，應(yīng)允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，以充分發(fā)揮土地的效能，調(diào)整農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但應(yīng)對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押設(shè)置必要的限制。
土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在國(guó)家征收和發(fā)包方依法收的情形下導(dǎo)致消滅。土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，前者的抵押權(quán)隨之消滅，根據(jù)抵押權(quán)之物上代位性，其效力將及于國(guó)家征收的補(bǔ)償金上，但并非直接存在于金錢上，而是存于抵押人所具有的請(qǐng)求權(quán)上，當(dāng)然非專屬于抵押人所有的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)受償；發(fā)生后者情形下，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，抵押權(quán)慶當(dāng)優(yōu)先受償，收回行為不能對(duì)抗抵押權(quán)人。
土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種特殊的物權(quán)，在一定條件下，其與地上附著物的所有權(quán)是可相分離的，兩者為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，分別設(shè)立的抵押均應(yīng)為有效，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為發(fā)揮總體之價(jià)值，可將兩權(quán)向同一主體轉(zhuǎn)讓。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為附期限的物權(quán)，其設(shè)立的抵押權(quán)同樣具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，則使土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，造成資源的浪費(fèi)，應(yīng)允許當(dāng)事人自由設(shè)定抵押期限，抵押期限屆滿，將視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的法律后果。
總之，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的不完善，已影響了農(nóng)村土地總體效能的發(fā)揮，亟待日后的立法對(duì)上述問題作出明確的規(guī)定，以利于實(shí)踐操作。
參考文獻(xiàn)
[①]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第2條、第16條
[②]見1995年6月30日頒布的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)、37條第2項(xiàng)
[③]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第3條
[④]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第4條
[⑤]劉凱湘、張勁松：《抵押擔(dān)保若干問題研究》，載《中國(guó)民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽
[⑥]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第1條，該條明確賦予承包經(jīng)營(yíng)土地農(nóng)民的土地使用權(quán)
[⑦]劉凱湘、張勁松：《抵押擔(dān)保若干問題研究》，載《中國(guó)民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽
[⑧]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第49條
[⑨]見最高人民法院2000年12月8日頒布的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第80條
[⑩]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年版，P404
[11]見1998年12月27日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第26條
[12]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第37條
[13]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第26條第4款
新土地承包法實(shí)施條例范文5
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款之規(guī)定,對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為批準(zhǔn)征地的人民政府,因此,征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決必須以人民政府的名義作出｡裁決工作涉及政府辦公廳､法制機(jī)構(gòu)和國(guó)土資源管理部門三個(gè)單位的職能,如何加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào),建立相互配合､分工明確､規(guī)范運(yùn)作､權(quán)責(zé)一致的工作機(jī)制?我們認(rèn)為,征地裁決制度作為一項(xiàng)專業(yè)化的糾紛解決機(jī)制,無(wú)論是由政府委托國(guó)土資源管理部門代表政府進(jìn)行裁決,還是由政府法制機(jī)構(gòu)以政府名義進(jìn)行裁決,都離不開作為征地管理機(jī)關(guān)的國(guó)土資源管理部門的參與｡在征地裁決工作的分工上,可以采取如下做法:
一､作為一種準(zhǔn)司法程序,要求裁決機(jī)關(guān)以居中身份公正地解決爭(zhēng)議,因此,裁決的受理工作和裁決書的審查､送達(dá)應(yīng)當(dāng)由人民政府法制機(jī)構(gòu)､辦公廳負(fù)責(zé)｡只有這樣,才能體現(xiàn)裁決的公信力,才能避免國(guó)土部門既當(dāng)裁判員､又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員,群眾才會(huì)認(rèn)可裁決的結(jié)果,從而減少訟累｡
二､案件受理后,由國(guó)土部門負(fù)責(zé)裁決中的調(diào)查取證､證據(jù)材料的審查､提出處理意見､裁決書初稿的制作等具體工作,然后將檔案材料隨裁決書初稿移交人民政府法制機(jī)構(gòu),由政府法制機(jī)構(gòu)或辦公廳對(duì)裁決書進(jìn)行審查,然后送達(dá)申請(qǐng)人和被申請(qǐng)機(jī)關(guān),卷宗材料歸檔｡
三､征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決的數(shù)量多､工作量大,因此,一方面要保證裁決經(jīng)費(fèi)的落實(shí),另一方面要適當(dāng)增加國(guó)土資源部門法制工作機(jī)構(gòu)的人員編制,以提高工作效率,加快征地爭(zhēng)議裁決的處理進(jìn)度｡
裁決是否必須作為行政訴訟前置程序
《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款規(guī)定,對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決｡對(duì)該規(guī)定是否將裁決作為訴訟的前置程序,存在兩種不同觀點(diǎn)｡一種觀點(diǎn)認(rèn)為,爭(zhēng)議協(xié)調(diào)和裁決是訴訟的前置程序,其目的是為了把矛盾化解在基層,減少不必要的紛爭(zhēng)和訟累;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,爭(zhēng)議協(xié)調(diào)和裁決不是訴訟的前置程序,而是解決征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議的非訴訟渠道,是可選擇的｡筆者同意第二種觀點(diǎn):
一､《行政訴訟法》第十二條規(guī)定,行政機(jī)關(guān)最終裁決､不能提起行政訴訟的具體行政行為,只能由法律來(lái)規(guī)定｡《立法法》也規(guī)定,訴訟和仲裁制度只能由法律規(guī)定,行政法規(guī)可以規(guī)定的事項(xiàng)為執(zhí)行法律規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項(xiàng)和國(guó)務(wù)院行政管理職權(quán)的事項(xiàng)｡顯然,裁決前置屬于對(duì)公民訴權(quán)的限制,屬于司法程序范疇,不應(yīng)當(dāng)由行政法規(guī)來(lái)確定,應(yīng)當(dāng)由法律作出規(guī)定｡
二､建立征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決制度目的是為了將征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議納入法制化的軌道,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,如果將征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決作為被征地農(nóng)民提起行政訴訟的前置程序,裁決制度就成了被征地農(nóng)民通過司法裁判解決爭(zhēng)議的障礙,限制了被征地農(nóng)民的訴權(quán),與立法本意相違背｡
三､各地尚未建立完整的協(xié)調(diào)和裁決機(jī)制,造成大量的征地糾紛久裁不決,解決爭(zhēng)議的時(shí)間長(zhǎng)､程序繁瑣､費(fèi)用高,大部分的被征地單位或農(nóng)民不愿意采取訴訟的渠道解決征地補(bǔ)償爭(zhēng)議｡如果裁決作為訴訟前置程序,將會(huì)使大量的爭(zhēng)議排除在人民法院的受案范圍之外,不利于征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議的解決｡
協(xié)調(diào)和裁決受理的關(guān)系
協(xié)調(diào)工作是征地各方主體之間的協(xié)商行為,是解決征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議的有效途徑｡為了保證裁決渠道的暢通,裁決機(jī)關(guān)對(duì)于未經(jīng)地方政府協(xié)調(diào)的裁決申請(qǐng),不能簡(jiǎn)單地不予受理,可以在受理之前,先向相關(guān)的市､縣人民政府發(fā)出限期協(xié)調(diào)通知書,逾期不協(xié)調(diào)或者協(xié)調(diào)達(dá)不成協(xié)議的,再依法裁決,從而避免由于地方政府不協(xié)調(diào)導(dǎo)致裁決程序無(wú)法啟動(dòng)的問題｡
裁決受案范圍
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議包括:被征收土地的種類､面積､前三年平均產(chǎn)值,需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量;土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)､數(shù)額;地上附著物和青苗的種類､補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)､數(shù)量和支付方式｡
1999年新《土地管理法》實(shí)施后發(fā)生的征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議,作為歷史遺留問題,可列入裁決的受理范圍(應(yīng)當(dāng)在裁決制度中設(shè)定合理的申請(qǐng)期限,如在裁決辦法實(shí)施之日起六個(gè)月內(nèi))｡
對(duì)于征地程序爭(zhēng)議和政府制訂的區(qū)域性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能否列入裁決范圍問題,我們認(rèn)為:
一､征地程序爭(zhēng)議不宜單獨(dú)列入裁決受理范圍,但可一并進(jìn)行形式審查｡
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和征地程序密不可分｡擬訂征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的,主管部門應(yīng)當(dāng)在征地報(bào)批前書面告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利,當(dāng)事人要求聽證的,主管部門應(yīng)當(dāng)組織聽證｡征地補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)依法公告｡這些法定程序,是維護(hù)被征地單位和農(nóng)民知情權(quán)､監(jiān)督權(quán)的重要環(huán)節(jié)｡
此外,我們認(rèn)為,《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款明確規(guī)定了可申請(qǐng)裁決的事項(xiàng)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議,對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有異議,單獨(dú)對(duì)征地程序申請(qǐng)裁決的,不宜受理;對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議,同時(shí)對(duì)征地程序有異議的,裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)征地實(shí)施程序進(jìn)行形式審查｡
二､裁決申請(qǐng)人對(duì)市､縣人民政府制訂的地方性補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)(地方法規(guī)､規(guī)章除外)不服的,如果該標(biāo)準(zhǔn)為市､縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),不能單獨(dú)申請(qǐng)裁決,但是可在申請(qǐng)征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決時(shí)一并提出,裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行審查;如果該標(biāo)準(zhǔn)只針對(duì)特定群體､特定項(xiàng)目､特定區(qū)域,可以單獨(dú)申請(qǐng)裁決｡
裁決申請(qǐng)主體
可以提起征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決申請(qǐng)的主體為征地相對(duì)人或者其他利害關(guān)系人,包括土地所有者､用益物權(quán)人(含土地承包經(jīng)營(yíng)者､自留地和自留山使用權(quán)人､宅基地等集體建設(shè)用地使用權(quán)人)､青苗和地上附著物所有者｡對(duì)申請(qǐng)主體的審查,應(yīng)當(dāng)以是否存在法律上的利害關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn),否則不利于最大限度地維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益｡如《安徽省征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決辦法》第七條規(guī)定:對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議,申請(qǐng)裁決的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員的,由被安置人員提出;安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他單位的,由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他單位提出｡上述規(guī)定限制了被征地農(nóng)民的裁決申請(qǐng)權(quán)利,因?yàn)楸徽鞯剞r(nóng)民安置的好壞,與安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有必然因果關(guān)系,標(biāo)準(zhǔn)高則安置好,標(biāo)準(zhǔn)低則安置差,因此安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他單位時(shí),也與被征地農(nóng)民存在法律上的利害關(guān)系,應(yīng)當(dāng)允許被征地農(nóng)民對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)爭(zhēng)議申請(qǐng)裁決｡
對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)有異議的,申請(qǐng)主體為土地所有者和其他利害關(guān)系人｡因?yàn)橛靡嫖餀?quán)人和土地補(bǔ)償費(fèi)之間可能存在法律上的利害關(guān)系,如福建省《實(shí)施土地管理法辦法》第二十六條就規(guī)定,“土地補(bǔ)償費(fèi)支付給行使土地所有權(quán)的集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位｡但被征收的屬農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地或者自留地,集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)將不少于70%的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民”｡
對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)有異議的,可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用益物權(quán)人提出爭(zhēng)議裁決申請(qǐng)｡
對(duì)青苗補(bǔ)償有異議的,可由青苗和地上附著物所有者申請(qǐng)裁決｡
裁決與行政復(fù)議
我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)的法律進(jìn)行修改,提高裁決決定的法律效力,把裁決制度設(shè)立為與行政復(fù)議并列､可供當(dāng)事人選擇的制度,這樣可以提高效率,及時(shí)化解征地糾紛｡
一､從性質(zhì)上看,征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決與行政復(fù)議相近似｡兩者都是由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審查并作出決定,解決的爭(zhēng)議都是行政機(jī)關(guān)在行使行政職能過程中與相對(duì)人之間發(fā)生的行政爭(zhēng)議,而不是平等主體之間因所有權(quán)､使用權(quán)糾紛､損害侵權(quán)賠償糾紛產(chǎn)生的民事爭(zhēng)議｡
二､從行政效率來(lái)看,如果允許申請(qǐng)行政復(fù)議,必然導(dǎo)致行政效率低下,增加處理爭(zhēng)議的行政成本｡
三､從審查機(jī)關(guān)來(lái)看,征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決的審查機(jī)關(guān)為征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān),即國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府,行政復(fù)議的審查機(jī)關(guān)為上一級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)下一級(jí)機(jī)關(guān)或者原機(jī)關(guān)復(fù)議,征地爭(zhēng)議裁決的審查層級(jí)高于行政復(fù)議,因此,裁決后再申請(qǐng)行政復(fù)議沒有實(shí)質(zhì)意義｡
裁決與行政訴訟的銜接
新土地承包法實(shí)施條例范文6
關(guān)鍵詞：集體土地；征地模式；農(nóng)地開發(fā)
中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2014年12月15日
近年來(lái)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，由于地方政府的征地行為造成了大量的失地農(nóng)民。這些失地農(nóng)民游離在城市與鄉(xiāng)村之間，影響了國(guó)家發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。本文首先從規(guī)范法律制度方面確立農(nóng)民在農(nóng)村土地上的合法權(quán)益，然后探求新型的征地模式。
一、明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)法律制度，切實(shí)保障農(nóng)民合法收益
（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)利界定模糊。農(nóng)村土地在承擔(dān)城市保障的同時(shí)也承擔(dān)著農(nóng)民生活保障的任務(wù)，不僅如此還是部分城市開發(fā)建設(shè)的資金來(lái)源。我國(guó)關(guān)于征地的法律規(guī)定主要是《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)。這些法律條款中均規(guī)定除過城市土地與在農(nóng)村的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)屬國(guó)家所有的外，其余屬于農(nóng)民集體所有。《憲法》規(guī)定所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利，而《土地管理法》規(guī)定禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)只限于農(nóng)業(yè)用途。農(nóng)業(yè)用地不得參與城市房地產(chǎn)建設(shè)，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)村建設(shè)用地需要經(jīng)過審批。農(nóng)民行使土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容在法律上自相矛盾。筆者認(rèn)為，問題的關(guān)鍵是“公共權(quán)利”的概念界定不清，建議在相關(guān)下位法修訂時(shí)明確界定“公共利益”的范圍與界限，以便于合法的區(qū)分哪些是公益性事業(yè)用地、哪些是經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用地，嚴(yán)把征地審批手續(xù)。
（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)利主體缺位，虛位所有權(quán)不具有排他性。現(xiàn)行法律規(guī)定集體土地屬于全體村民所有，但同時(shí)規(guī)定集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體包括三類：一是村農(nóng)民集體；二是村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。權(quán)利主體多元化導(dǎo)致權(quán)利主體缺位，致使村委會(huì)或地方政府代行集體土地所有權(quán)，是引發(fā)農(nóng)地非法征用、侵害農(nóng)民利益事件的根源之一。筆者認(rèn)為，應(yīng)在法律高度具體化農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)利主體。
（三）土地流轉(zhuǎn)制度不完善，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不完整。目前，我國(guó)農(nóng)民在在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上所享有的權(quán)利并不完整，僅有耕作權(quán)，部分作物受益權(quán)以及受限制的處分權(quán)。農(nóng)民并沒有農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利以及將農(nóng)地用于除農(nóng)業(yè)用途以外的其他用途的權(quán)利、無(wú)租賃權(quán)。實(shí)踐中農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被嚴(yán)格的限制，只準(zhǔn)許以從事農(nóng)業(yè)為用地目流轉(zhuǎn)農(nóng)地，農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)尤其是轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行政管理審批制度非常嚴(yán)格。筆者認(rèn)為，在法律上進(jìn)一步明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵，使該項(xiàng)使用權(quán)囊括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、入股、抵押、收益等多項(xiàng)權(quán)利。將權(quán)利主體、全力施行范圍、權(quán)力實(shí)行對(duì)象，以及違反規(guī)定的相關(guān)責(zé)任人的處罰方式等都要列明。
二、構(gòu)建新型的農(nóng)地征用模式
（一）構(gòu)建“城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組――村委會(huì)+城市開發(fā)建設(shè)小組――開發(fā)商”的征用模式。主體農(nóng)地征用的利益相關(guān)方有3個(gè)：政府有關(guān)部門、村民集體、開發(fā)商。
1、政府有關(guān)部門主導(dǎo)城市建設(shè)，是農(nóng)地征用的主導(dǎo)力量。在二級(jí)市場(chǎng)中，政府與開發(fā)商在工程項(xiàng)目投資上有相同的經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益相互矛盾又相互促進(jìn)，一旦兩種利益失衡，社會(huì)利益就會(huì)流向經(jīng)濟(jì)利益。在確立農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體地位之后，就在法律層面認(rèn)可且保障了農(nóng)民合理且合法的社會(huì)利益。經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益在政府主導(dǎo)之下達(dá)到了一種平衡狀態(tài)。
2、由村民委員會(huì)代表農(nóng)民集體行使集體土地所有權(quán)與農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并且由村民委員會(huì)出面與開發(fā)商和政府部門商討農(nóng)地開發(fā)面積與開發(fā)強(qiáng)度。
3、開發(fā)商主要指房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商提供開發(fā)方案與并墊資部分項(xiàng)目，在政府有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)之下與村民委員會(huì)商討具體的合作細(xì)則。
（二）征地模式的運(yùn)行管理機(jī)制。在法律明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體地位的基礎(chǔ)上，依托“城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組――村委會(huì)+城市開發(fā)建設(shè)小組――開發(fā)商”的征地模式主體，以投入資金與行政控制、征地補(bǔ)償費(fèi)用控制、項(xiàng)目進(jìn)程控制為驅(qū)動(dòng)力，形成適應(yīng)新環(huán)境的征地“三控”驅(qū)動(dòng)管理模式。
（三）征地“三控”驅(qū)動(dòng)管理模式內(nèi)涵
1、項(xiàng)目進(jìn)程控制。在城市開發(fā)小組的行政主導(dǎo)之下，由村民委員會(huì)與開發(fā)商確立項(xiàng)目進(jìn)度責(zé)任制。由三方代辦機(jī)構(gòu)簽訂項(xiàng)目進(jìn)度責(zé)任協(xié)議，確定交地和開工建設(shè)的最后期限，并明確在協(xié)調(diào)工作中的各自責(zé)任和義務(wù)。
2、投入資金與行政控制。在確立項(xiàng)目后，由城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組與開發(fā)商共同投入資金啟動(dòng)項(xiàng)目。在施工階段，由城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組負(fù)責(zé)監(jiān)督財(cái)務(wù)與工程質(zhì)量，由開發(fā)商具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)度。社工完畢后進(jìn)入盈利階段，該階段由城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組與開發(fā)商分享項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。
3、征地補(bǔ)償費(fèi)用控制。維護(hù)征地模式良性運(yùn)作的關(guān)鍵管理控制機(jī)制。城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組把開發(fā)項(xiàng)目所獲利潤(rùn)的一定比例作為征地補(bǔ)償款撥予村民委員會(huì)。這里的征地補(bǔ)償費(fèi)用既要包括被征地農(nóng)戶農(nóng)作物收成的損失，也要包括土地在市場(chǎng)化進(jìn)程中的增值部分。既要保障農(nóng)戶的生活水平不變，也要考慮到農(nóng)戶失地后再就業(yè)以及重新融入社會(huì)的成本。于是在城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)小組主導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益的平衡。
長(zhǎng)期有效運(yùn)行的征地模式必須建立在明確的農(nóng)村集體所有權(quán)與合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的基礎(chǔ)之上，而這些制度必須體現(xiàn)在法律中。政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著主導(dǎo)性作用，不僅應(yīng)承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的任務(wù)，而且應(yīng)承擔(dān)起在全社會(huì)公平分配經(jīng)濟(jì)紅利的任務(wù)。
主要參考文獻(xiàn)：
