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土地管理方式范文1

第一條為規范森林、林木和林地流轉行為，保障林權流轉當事人的合法權益，促進林業全面、協調、可持續發展，根據《中華人民共和國森林法》和《省森林、林木和林地流轉管理辦法（試行）》等有關規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條在本縣行政區域內（含縣域外的插花山）依法取得林權證書的森林、林木和林地流轉，適用本辦法。

依法征收、征用或者占用林地致使林地所有權、使用權發生轉移的；改變林地用途，進行非林業建設的林地使用權流轉不適用本辦法。

第三條本辦法所稱森林、林木和林地流轉，是指原所有權人或者使用權人將其可以依法流轉的森林、林木的所有權或使用權和林地的使用權，依法全部或部分轉移給他人的行為。

森林、林木和林地流轉不包括森林內的野生動物、礦藏物和埋藏物。

第四條森林、林木和林地流轉應當有利于保護、發展和合理利用森林資源，不得損害國家利益、集體利益、個人利益和社會公共利益。

第五條森林、林木和林地流轉應當遵循合法、自愿、公開、平等、誠信、有償的原則。

第六條鼓勵各種社會主體投資發展林業，積極參與森林、林木和林地流轉。

第七條森林、林木和林地流轉，可以采取承包、租賃、拍賣、招標、轉讓以及法律、法規允許的其他方式進行，可以依法繼承、擔保、入股和作為合資、合作的出資或條件，也可以按本辦法規定實行再次流轉。

無論采取什么方式流轉，都不得將林地改變為非林地。

第八條森林、林木和林地流轉后，依托森林、林木、林地生存的野生動物、重點保護的野生植物、古樹名木的保護義務和責任以及森林防火、病蟲害防治責任同時轉移。

第九條縣林業行政主管部門負責全縣森林、林木和林地流轉的管理工作。

設立縣林權管理中心，具體負責全縣森林、林木和林地流轉的管理工作。其主要職責是：

（一）負責林權證發放，林權初始、變更、注銷登記；

（二）負責林權抵押貸款、森林保險、林權擔保、森林資產收儲等工作的登記備案；

（三）負責林權檔案管理；

（四）負責山林糾紛的調處工作。

第二章流轉管理

第十條有下列情形之一者，不準流轉：

（一）山林權屬不清或者有爭議的；

（二）未取得林權證書的；

（三）被司法機關查封、凍結的；

（四）沒有完成采伐跡地更新的；

（五）法律法規規定不能進行流轉的。

第十一條森林、林木和林地流轉，當事人應當簽訂書面合同。合同的內容由雙方當事人約定，一般包括下列內容：

（一）轉讓人和受讓人的名稱（姓名）和住所；

（二）流轉的森林、林木和林地的林地類型、坐落位置、面積及四至界線地形圖、林種、樹種、林齡、蓄積量、株數等；

（三）流轉價款和支付方式；

（四）流轉期限及起止時間；

（五）森林防火和病蟲害防治責任；

（六）合同期滿時森林、林木存量和林地上附屬物的處置方式及采伐跡地更新責任；

（七）違約責任；

（八）解決爭議的方法。

縣林業行政主管部門可以制訂供參考使用的森林、林木和林地流轉合同示范文本。

第十二條森林、林木和林地的流轉期限最高不超過50年（為與全縣第二輪山林責任制承包期限相一致，最高流轉期限至2054年底）。以培育、經營為目的的用材林轉讓最低年限不少于15年。

第十三條受讓人再進行流轉的，應當征得原所有權人以及原權利人同意，并不得超過合同的剩余期限。

第十四條合同期滿時的森林、林木存量和林地上附屬物的處置，由雙方協商確定。

第十五條森林、林木和林地流轉后，如遇林地被依法征占用，林地補償費、安置補償費歸林地所有者所有；林木補償費歸林木所有者所有；林地上附著物歸所有者所有；流轉承包款根據合同剩余年限及被征占用面積按比例退還。合同雙方另有約定的從其約定。

第十六條森林、林木和林地流轉后需要采伐林木的，應按照國家有關法律法規的規定，由林權所有者申領林木采伐許可證，并實行采造掛鉤。

森林、林木采伐后，應當于當年或者次年內，按照縣林業行政主管部門的規劃，完成更新造林，并通過縣林業行政主管部門的造林質量驗收和成林驗收。

未按要求完成采伐跡地更新造林任務的單位和個人，縣林業行政主管部門不得再次核發林木采伐許可證。

第十七條國家所有或者集體所有的森林、林木和林地流轉，應當采取拍賣、招標方式公開進行。

（一）森林資源資產評估價值在5萬元以上（含5萬元）的，應在縣招投標中心按有關程序進行；

（二）森林資源資產評估價值在5萬元以下的，由鄉鎮統一組織按有關程序進行。

第十八條國家所有或者集體所有的森林、林木、林地流轉前，應當進行森林資源資產評估。

第十九條森林資源資產評估，由縣林業局林業調查規劃設計室承擔或由有資質的評估機構承擔。

第二十條評估機構應當按照國家和省有關森林資源資產評估的技術規程和辦法進行評估，并出具評估報告。

第二十一條自森林資源資產評估基準日起滿1年再進行流轉的，應當重新進行森林資源資產評估。

第二十二條國家所有或者集體所有的森林、林木和林地的流轉，應當以資產評估價值為依據。

第二十三條國家所有的森林、林木和林地的流轉，由縣林業行政主管部門做好可行性研究并提出實施方案,經市林業行政主管部門簽署意見后，報省林業行政主管部門同意。

第二十四條集體所有的森林、林木和林地需要流轉的，應當經村民會議三分之二以上成員或者三分之二村民代表同意，經鄉鎮政府審核后，報縣林業行政主管部門批準。

農村集體經濟組織成員通過家庭承包方式取得的林地使用權的流轉，依照《中華人民共和國農村土地承包法》等有關法律、法規的規定執行。

第二十五條國家所有的森林、林木和林地流轉收益應當實行專戶管理，用于職工安置、清償債務以及森林資源的培育和管護。

集體所有的森林、林木和林地流轉收益主要用于村民分配、集體公益事業建設和森林資源的培育與管護。

第二十六條縣林業行政主管部門應當加強對國家所有的森林、林木和林地流轉收益使用情況進行監督檢查；鄉鎮人民政府應當加強對集體所有的森林、林木和林地流轉收益使用情況的監督檢查。

第二十七條縣預留林木采伐專項指標，根據流轉情況統籌安排，用于經過縣招投標中心（林權交易中心）流轉的森林、林木采伐。各鄉鎮也可根據實際需要，在采伐限額內優先安排經縣、鄉鎮招投標中心公開流轉的森林、林木采伐。

第二十八條金融部門應積極開展林權抵押貸款業務。對林權抵押貸款應給予一定的利率優惠，并盡量根據生產周期合理確定貸款期限。

林權抵押登記工作由縣林業行政主管部門負責。在抵押貸款期間，未經抵押權人同意，不得發放林木采伐許可證，不予辦理林權變更手續。

第二十九條積極開展森林保險工作。按照“低保費、低保額、保成本”的原則，參照政策性農業保險，鼓勵保險公司積極參與森林、林木保險業務。

第三章流轉程序

第三十條集體所有森林、林木和林地流轉遵循以下程序：

（一）決議和公示。召開村民會議或村民代表會議，形成由三分之二以上村民或村民代表簽字同意的決議。在本村公示擬流轉林權情況，公示期7天。

（二）申請。由林權所有者提出書面申請，填寫山林流轉申請表。

（三）審核。先由鄉鎮林業工作站、鄉鎮政府進行初審，提出書面意見后，報縣林業主管部門審批。然后由縣林權管理中心進行流轉受理登記，并向森林資產評估機構出具受理證明。

（四）評估。縣林業調查規劃設計室或有資質的評估機構按有關技術規程進行現場評估，并出具評估報告。

（五）交易登記。出讓方攜帶評估報告等相關資料到交易機構（縣招投標中心）進行登記。

（六）信息。交易機構通過廣播、電視、報紙、網絡等渠道流轉的相關信息，如林地類型、山場坐落、山林面積、林種、樹種、數量和交易地點、時間、規則等。

（七）交易。交易機構必須在交易日前7天完成招標競賣公告。招標競賣的保留價一般不低于評估基價。競賣者須按規定在招標前繳納保證金。

（八）簽訂合同。根據交易規則確定成交價。交易雙方簽訂合同，并交納相應的交易費。

（九）合同備案。交易合同需報一份到縣林權管理中心備案。

國有和個人森林、林木和林地流轉參照前款規定執行。

第四章流轉登記

第三十一條林權權利人應當根據《中華人民共和國森林法》和《中華人民共和國森林法實施條例》、《林木和林地權屬登記管理辦法》等有關規定，申請辦理林權初始登記。

第三十二條森林、林木和林地流轉的，雙方當事人應當根據有關規定，向縣林業行政主管部門提出變更登記申請，由縣林業行政主管部門依法進行林權變更登記，核發《中華人民共和國林權證》。

法律、法規規定不需要變更林權登記的除外。

第三十三條本辦法實施前已經流轉的森林、林木和林地，未辦理權屬變更登記手續的，雙方當事人應當按照本辦法的規定，及時向縣林業行政主管部門提出申請，符合條件的，應當補辦權屬變更登記。

第五章相關責任

第三十四條違反本辦法有關規定或者弄虛作假，騙取山林權屬證書變更登記的，由縣林業行政主管部門注銷林權證。

第三十五條進行林權資產評估的機構弄虛作假、的，其評估行為無效，并退還所收取的評估費用；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十六條在流轉過程中，國家機關工作人員、、的，由所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在流轉過程中，村級集體經濟組織、國有企事業單位違反本辦法規定的，由上級機關責令改正，并對相關人員給予責任追究；造成損失的，對責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十七條集體所有的森林、林木采伐后出售，參照本辦法有關規定執行。

土地管理方式范文2

第一條為規范土地估價師資格考試秩序，加強土地估價專業隊伍建設，提高土地估價人員素質和執業水平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條國家實行土地估價師資格認證制度。通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格。

第三條土地估價師資格考試遵循客觀公正、公平競爭的原則。

第二章報名條件

第四條凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀守法，并具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：

（一）取得大專學歷且從事相關工作滿兩年；

（二）取得本科學歷且從事相關工作滿一年；

（三）取得博士學位、碩士學位、第二學士學位或者研究生班畢業。

不具備前款第（一）、（二）、（三）項規定國家承認的學歷或學位要求，但具有國家認可的中級以上相關專業技術職稱。

第五條有下列情形之一的人員，不能報名參加土地估價師資格考試；已經辦理報名手續的，報名無效：

（一）因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執行完畢之日起至報名之日止未滿五年的；

（二）被取消土地估價師資格未滿五年的；

（三）被取消考試資格未滿兩年的；

（四）在評估或相關業務中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報名之日止未滿兩年的。

第六條報考人員在報名時應當如實填寫報名表，并提交下列材料：

（一）合法有效的身份證明原件及復印件；

（二）學歷、學位證書或專業技術職稱證書原件及復印件；

（三）相關工作經歷的證明。

報考人員委托他人代為報名的，除提交上述材料外，還應當提交被委托人合法有效的身份證明原件、復印件及授權委托書。

報考人員對提交材料的真實性負責。

第三章考試

第七條國土資源部組織全國土地估價師資格考試委員會，對土地估價師資格考試涉及的重大事項進行協調、決策。

第八條中國土地估價師協會根據全國土地估價師資格考試委員會的決策，具體組織實施土地估價師資格考試工作。

第九條土地估價師資格考試每年舉行一次。考試于每年第三季度在各考區同時舉行。考試的具體時間，由全國土地估價師資格考試委員會確定。

第十條土地估價師資格考試主要測試應試人員所應具備的土地估價專業知識和執業能力。

土地估價師資格考試的內容包括：

（一）土地管理基礎知識；

（二）土地估價理論與方法；

（三）土地估價相關經濟理論與方法；

（四）土地估價實務。

第十一條土地估價師資格考試按照統一的考試大綱統一命題。

第十二條土地估價師資格考試采用閉卷方式進行。報考人員自由選擇報考科目的種類和數目，各科考試成績在三個連續考試年度內有效。

第十三條土地估價師資格考試實行統一評卷。各科成績于考試結束之日起三個月內由國土資源部通過《土地估價機構和人員執業信息公示系統》公布。

第十四條應試人員在連續三個考試年度內通過全部科目考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。

第四章考務

第十五條土地估價師資格考試按省、自治區、直轄市設立考區。省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門在全國土地估價師資格考試委員會的領導下，組織實施以下考務工作：

（一）考試公告；

（二）組織報名和發放準考證；

（三）安排考點考場；

（四）落實考試安全、保密措施；

（五）協助實施監考；

（六）與考試工作有關的其他事項。

省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門可以將上述考務工作委托當地的土地估價師協會承擔。

特殊情況下考區需要臨時調整的，由全國土地估價師資格考試委員會決定。

第十六條報考人員應當在省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門公告的地點辦理報名手續。

第十七條考試工作人員與報考人員有近親屬或其他利害關系的，應當申請回避。

第五章法律責任

第十八條應試人員有下列情形之一的，由省級以上國土資源行政主管部門視情節后果分別予以警告、考試成績無效、兩個考試年度內不得參加全國土地估價師資格考試的處罰：

（一）提供虛假證明材料或者以其他方式騙取報名的；

（二）由他人冒名頂替參加考試的；

（三）擾亂考點、考場秩序，或者威脅考試工作人員人身安全的；

（四）在考試中有作弊行為的。

對于有前款規定情形，已取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》的，撤銷其土地估價師資格。

第十九條考試工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：

（一）協助不具備報考資格的人報名的；

（二）應當申請回避而未回避的；

（三）擅自變更考試時間的；

（四）泄露考題或考試工作的其他保密信息的；

土地管理方式范文3

某公司與銀行簽訂房地產抵押合同，在辦理房地產抵押過程中，房產管理機關不返還某公司的國有土地使用權證書。

問：房產管理局的這種做法是否有法律依據？

背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權，為一宗土地使用權，未作分割。用于抵押的房屋所有權，位于該宗國有土地使用權之上。

二、法律分析

現根據某公司提供的情況及背景資料，依據現行有效的法律、法規、部門規章及規范性文件，進行具體分析。

（一）房地產抵押登記的主管部門

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。

《房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。

《擔保法》第42條第2項也作了相同的規定。

根據《某市城市房地產交易管理暫行辦法》第28條第1項規定，辦理房地產抵押登記，應當持土地使用證、房屋所有權證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權抵押登記。

《山東省城市房地產交易管理條例》第26條規定，抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規定，省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。

《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第30條第1款則規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第7條則規定，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

《擔保法解釋》第60條規定，以擔保法第42條第2項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。

由此可見，《某市城市房地產交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規，部門規章的規定均不一致。而山東省地方性法規和部門規章的規定則基本一致，即均規定，以房地產抵押的，辦理抵押登記的部門為房產管理部門。而沒有規定房產和國有土地使用權同時進行辦理抵押登記。在實務中，對房地產抵押登記，也只是向房產管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔保法》第41條規定）。

（二）抵押登記的法定條件

《房地產管理法》第48條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

《擔保法》第44條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提交下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產價值的資料；

（七）登記機關認為必要的其他文件。

由此可見，向房地產管理部門提交《國有土地使用權證》是抵押當事人的法定義務。如果不提交，則登記機關不予辦理抵押登記手續。

經我們向某市房產局咨詢，該市房產局辦理房地產抵押登記的手續與《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定的條件相同。即提交材料：

1、抵押當事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當事人為單位的，提交營業執照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復印件）；

2、房屋所有權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的書面證明；

3、國有土地使用權證（原件、復印件）；

4、房地產抵押范圍平面圖；

5、抵押登記申請審批書（表）；

6、借款合同；

7、抵押人為單位的應提供：

集體企業出具職代會證明及上級主管部門證明；

股份制企業出具董事會或股東大會決議及公司章程。

8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；

9、可以證明房地產價值的資料；

10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；

11、登記部門認為必要的其它資料。

工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內辦理完畢。

稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔。

（三）關于國有土地使用權抵押問題

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

《擔保法》第36條第1款的規定與上述規定相同。

《房地產管理法》第47條第1款規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。

因此，某公司以房屋所有權抵押的，該房屋所占有范圍內的國有土地使用權隨之抵押。

根據《土地登記規則》第5條第1款規定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應辦理相應的法律手續。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產管理法》第48條的規定。

（四）房產管理機關能否留置貴公司的國有土地使用權證書

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，提交國有土地使用權證是抵押人的法定義務。但根據該辦法第34條第1款規定，以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發《房屋他項權證》。即貴公司在辦理完畢相應的抵押登記手續后，《房屋他項權證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權證，其沒有任何權利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權證沒有任何法律依據。根據某市房產局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權證的結論。

如果其不返還，可參照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第1條第3款的規定，即土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。

三、結論

房地產抵押登記的主管機關是房產管理部門。

提交國有土地使用權證是抵押當事人的法定義務。

以房屋抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

土地管理方式范文4

關鍵詞：土建工程；項目管理；可行性管理；造價管理

1.當前土建工程的項目管理問題分析

建設監理制、項目法人責任制和招標投標制作為我國基本建設領域的三大改革制度，對規范建設市場、建立投資責任約束機制、提高投資效益起到了一定的作用。但是，在我國建筑業的項目管理制度體制中仍存在不少弊端。

一是投資管理體制不善。現階段，我國工程建設領域的投資主要來源于中央政府、地方政府和公有制企事業單位。但建筑市場上最大的買方仍然是政府，各級政府在項目建設中起著決定性的作用。項目法人的領導班子大多由各級行政領導和主管部門負責人組成，投資體制仍帶有濃厚的行政色彩和極強的計劃性。

二是對項目法人的約束不夠。非經營性建設項目的項目法人，除了項目建設資金外，無其他流動資產和固定資產，沒有承擔民事責任的能力。并且，項目法人不具備資金的自我積累能力和向外部融資的能力，沒有獨立的投資決策權。項目建成后如沒有工程的所有權、收益權，項目法人通過正常渠道在項目建設成本中列支的管理費用和開辦費用不能反映其為管理項目所必須的開支。權、責、利失衡，使得項目法人只管花錢不管還錢，投資決策失誤后，無法追究賠償責任。

三是相關單位總體水平不高。目前我國現有的設計單位多為綜合性設計單位，包含著建筑、結構、機電等多專業工種。由于組織過于龐大，使得這些設計單位不適應目前國際上流行的以設計為龍頭的總承包體制。監理單位人員素質不高，對監理的性質、任務、機制認識不夠，監理不力，局限于對施工質量的臨控。令人遺憾的是國內眾多工程項目，如小浪底水電站、大亞灣水電站、深圳地王大廈以及北京、上海、廣州等地的許多大型項目的項目管理，被國外的項目管理公司或項目咨詢公司所包攬。

2.加強土建工程項目管理的對策

一是強化觀念創新。當前，隨著市場競爭白熱化，企業必須適時調整戰略，更新觀念，加大管理力度。特別是各級領導必須牢固樹立堅持做大做強主業的思想不動搖的經營戰略理念，高度重視經營開發工作，要把經營開發工作作為企業發展第一要務，要在企業范圍內形成全員經營、全方位經營的濃厚氛圍。各級組織要在加大經營開發力度和優化配置經營管理班子和經營隊伍的同時大力加強經營網點、區域陣地建設，制定出切實可行的經營戰略目標和措施，努力構筑全方位、全過程、全員化的“大經營”網絡格局。在經營管理方面要做到“五要”：一要關注國內外的政治、經濟形勢、市場趨勢，不斷調整和完善適應本企業的經營發展戰略。二要把經營開發工作和資本運營、多元經營工作有效地結合起來，形成主業精、多元經營為第二支柱產業的發展態勢。三要重視發揮技術創新和人才效應在經營開發中的作用。要通過重點工程建設，通過高、精、尖、科技含量高的項目建設，培育一批科技拔尖人才和高級管理人才，顯示出企業雄厚的技術實力和良好的企業形象。在技術裝備上要從經營戰略上來考慮，超前謀劃爭取盡量進入新的施工領域。

二是加強激勵機制建設。激勵調控機制，作為工程項目管理的保證。發展才是硬道理，追求最佳綜合效益是企業的根本宗旨。為此，工程建設企業要保證項目生產經營良性運轉和健康發展，必須建立健全強有效的激勵調控機制。（1）分配激勵。分配激勵是激勵的主要手段。應突出強調內部承包合同的嚴肅性，應該做到：政策明確、考核到位、帳目清楚、兌現及時。避免將內部承包合同當兒戲，或久拖不決，或敷衍了事，影響項目班子的積極性。（2）思想激勵。即要加強對項目經理和項目班子的思想政治教育，培養他們的榮譽感、責任感和危機感，使他們認識到自己所施工的每一項工程，不但是對自己、對企業、對業主負責，更重要的是對歷史負責、對人民負責。用這樣的責任感激勵他們干優良工程、干名牌工程、干人民滿意的工程。（3）評價激勵。即每一項工程完成交付后，企業都應該進行認真總結，找出成績和不足、經驗和教訓，并在一定的范圍內對項目經理和項目班子給出一個客觀公正的評價。這種評價不但是對該項目管理人員的激勵，也是對其它項目管理人員的激勵，以此來形成企業內部互相學習，比學趕幫的競賽氛圍。還可以開展“優秀項目經理部”和“優秀項目經理”考評活動，進行榮譽激勵。

三是強化項目質量與造價管理。質量與造價是工程建設的核心，也是管理的核心工作。做好質量管理和控制應采取以下措施：（1） 確定事故的范圍、性質、影響和原因等，通過調查為事故的分析與處理提供依據。其內容包括：工程概況，重點介紹事故有關部分的工程情況；事故情況，事故發生時間、性質、現狀及發展變化的情況；是否需要采取臨時應急防護措施。（2）事故原因分析，對調查提供的數據、資料進行詳細分析，找到造成事故的主要原因進行事故處理。在施工過程中，要嚴把工程質量關，始終貫徹“至精、至誠、更優、更新”的質量方針，各級質量自檢人員定點、定崗、定責、加強施工工序的質量自檢和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，做到工程一次成型，一次合格，杜絕返工現象的發生，避免造成因不必要的人、財、物等大量的投入而加大工程成本。工程造價管理不僅是衡量建筑工程項目的一個重要經濟技術指標，也是維護建筑產品供需雙方的經濟權益的關鍵所在。

實施有效的工程造價管理，可以保證在建設項目中合理地使用人力、物力、財力，使投資效益和社會效益實現最大化。降低項目成本的方法有多種，概括起來可以從組織、技術、經濟、合同管理等幾個方面采取措施控制。（1）采取組織措施控制工程成本。首先要明確項目經理部的機構設置與人員配備，明確公司、項目經理部和施工隊之間職權關系的劃分。項目經理部是作業管理班子，應對公司整體利益負責任，協調好項目經理部與公司之間的責、權、利的關系。其次要明確成本控制者及任務，從而使成本控制有人負責，避免成本大了，費用超了，項目虧了責任卻不明的問題。（2）采取經濟措施控制工程成本。采取經濟措施管制工程成本包括人工費控制：要嚴格控制人工費。要從用工數量控制，有針對性地減少或縮短某些工序的工日消耗量，從而達到降低工日消耗，控制工程成本的目的。材料費的控制：材料費一般占全部工程費的 65％～75%，直接影響工程成本和經濟效益。一般作法是要按量、價分離的原則，主要做好兩個方面的工作：一是對材料用量的控制，二是對材料價格進行控制。機械費的控制：盡量減少施工中所消耗的機械臺班量，通過全過程施工組織、機械調配，提高機械設備的利用率和完好率，同時，加強現場設備的維修、保養工作，降低大修、經常性修理等各項費用的開支；加強租賃設備計劃的管理，充分利用社會閑置機械資源，從不同角度降低機械臺班價格。

3.小結

總之，在土建工程的項目管理中，作為建設單位的項目管理人就要及時采取行動，從技術、協調關系及經濟角度對施工單位施以援手，從而促進項目管理的可持續發展。

參考文獻

[1] 袁建明. 論土建工程的項目管理[J]. 山西建筑. 2009(07) .

土地管理方式范文5

1褐色土地的概念

褐色土地(Brownfield)是一個與“綠地”(Green-field)相對應的概念,是指已開發、利用過的土地,而綠地是指以前未開發過的土地(Greenbergeta.l,2001)[1]。國外學者對褐色土地的研究已經有幾十年的歷史,不同國家和區域對褐色土地有不同的理解和認知。美國環保署(USEPA)和住房與城市發展部(HUD)(1997)的定義被美國最廣為接受,即指“廢棄、閑置或未充分利用的工業或商業用地及設施,因客觀存在或有潛在的環境污染,而使再開發和利用過程變得復雜”。本文將褐色土地的內涵概括為閑置的、廢棄的、已開發利用的、存在污染的、有環境危害和風險的、具有再利用潛力的土地

2美國褐色土地再開發管理實踐

美國褐色土地的開發,經過30多年的發展形成了一套自己的運行機制。在褐色土地管理、相關法律立法、資金籌措方式以及利益相關者參與等方面都形成了有效的運行體系,為褐色土地的有效開發提供了保障。

2.1美國褐色土地再開發運行機制褐色土地開發涉及污染治理問題,在美國對這些地塊的開發需要達到環境保護部門規定的污染清理標準,因而,褐色土地的開發需要高額的開發成本,許多私人開發商和投資者不愿意參與。針對褐色土地開發所面臨的挑戰,美國聯邦政府成立“褐色土地再開發委員會”專門負責褐色土地的開發,涉及聯邦、州和地方政府、研究機構、非贏利性組織、私人開發商以及社區居民等不同的利益相關者。美國環境保護局是褐色土地再開發利用的最高管理部門,負責制定相關法律法規、提供褐色土地清理基金、協調各方工作等。聯邦政府制定褐色土地經濟振興計劃,授權各州政府、社區及所有權利關系人共同合作,對褐色土地進行合理的評估、清理和再利用。重點在于褐色土地評估技術支援、相關權利關系人權責的確認、受污染社區居民的工作訓練以及提供再開發貸款等。聯邦政府的城市住房與都市發展部、商業部等部門都以各種方式參與到褐色土地再開發進程中來。州政府通過制定自愿清理計劃,在污染責任、清理費用、財政援助、稅收減免、技術支持等方面給予褐色土地的開發商以最大的支持。如紐約州政府制定多樣的清理標準,根據地塊用途的不同,污染物清理情況要求也不相同,可以有效地降低褐色土地開發的成本,增加褐色土地開發商和投資者參與的積極性。地方政府直接參與到褐色土地的開發過程中,制定具體的實施策略,獲得聯邦政府和州政府的技術資金援助,并具體與開發商展開合作。同時,地方政府協調開發商和社區居民之間的矛盾沖突,并對褐色土地的清理整治和開況進行監督,是政府部門與開發商及社區居民最直接的溝通渠道。研究機構和非贏利性組織是政府部門的咨詢機構,為政府部門提供專業的污染清理技術、清理標準、風險管理技術等方面的支持。褐色土地開發商和投資者通過商業評估,與地方政府合作對褐色土地進行開發,獲得商業利益。社區居民是褐色土地再開發利用最關心的利益相關者,褐色土地的開發對社區環境、基礎設施、社區經濟等多方面都有影響,直接影響到社區居民的切身利益,居民也能夠直接影響到項目的開發進程。因而,對于褐色土地的開發而言,各利益相關群體需要展開深入的合作,促進褐色土地的再開發順利開展。

2.2美國褐色土地再開發管理實踐美國康涅狄格州的雷丁鎮位于紐約市東北大約65英里處,吉爾伯特和本尼特金屬絲工廠是雷丁鎮稅收的主要來源,然而隨著時間的推移和技術的變化,由于缺乏更新,工廠逐漸走向沒落,并最終破產。曾經繁榮的商業社區成為了荒廢的建筑物,在土壤中發現了過去制造業遺留下來的鉛和鋅等重金屬污染物,以及燃油和其他污染,這些遺留的環境(污染)問題,造成這一地區房地產價格持續走低,居民變得越來越少。針對這一問題,當地政府成立總體規劃委員會,開展城鎮復興計劃。通過規劃專家的建議,雷丁鎮采用“咨詢邀標”、公/私合作等方式,對這些褐色土地進行出售,并要求開發商以公開透明的方式對場地進行開發。在康涅狄格州環境管理機構和美國環保署的密切關注與幫助下,開發商完成了場地的環境調查,并通過了專家評審。項目規劃經過審批和修改,通過了地方各部門以及州政府和聯邦政府各機構的批準和許可。根據規劃,除了大約30萬平方英尺(2.79萬m2)的零售、辦公、輕工業和市政用途的商業空間,這個項目將有416個居住單元,包括俯瞰池塘的獨立住宅、聯排住宅、便宜的老年公寓、便宜的藝術家工作/居住單位等,使喬治城區重新煥發活力。作為對可供借鑒的“智慧增長模式”的表彰,美國環境保護署授予雷丁鎮“智慧增長成就國家大獎”。這個獎勵是對雷丁鎮吉爾伯特和本尼特工廠問題的處理和解決這類問題的協作方式的認可。

3對我國的幾點啟示

3.1統一管理,綜合規劃從雷丁鎮的開發案例可以看出,綜合規劃對于褐色土地再開發項目的建設具有重大的意義。統一管理機構有利于制定合理的規劃策略,另一方面,在制定綜合規劃時,需要綜合考慮多方面因素的影響:如再利用類型問題(哪種類型可以實現長期利益和長遠目標)、風險狀況(如污染的責任風險問題)、市場條件(如再開發的土地是否具有市場前景)和財政資源(開發成本及完成后的稅收收入)等。

3.2政企合作,公私合營褐色土地再開發的關鍵在于開發商的資金投入,國外非常注重吸引私營企業的參與,一項研究表明,英國褐色土地再開發計劃中,私有開發者占到75%。在我國土地為國家所有,政府可以統籌協調褐色土地的供應和開發,有時政府也充當開發商的角色。政企合作、公私合營,是我國目前倡導的一種經營模式,企業可以在政府指導下進行開發,改善褐色土地地區的環境和發展狀況,同時獲取經濟利益

3.3財政獎勵,稅收激勵美國各州政府通過稅收激勵措施,有效地降低褐色土地開發成本,吸引更多的投資者參與,也為褐色土地的恢復創造了更多的機會。雷丁鎮的褐色土地再開發項目,通過使用創新的可持續能源和綠色技術,獲得美國財政部提供的7200萬美元的創新基金,并獲得美國環境保護署授予的“智慧增長成就國家大獎”。許多成功的褐色土地開發案例證明,政府財政獎勵和稅收激勵措施是褐色土地開發能否順利進行的一個重要驅動因素。

土地管理方式范文6

關鍵詞　房地產市場　土地收儲資金　資產管理　收支預算

中圖分類號：F127.3(263)

文獻標識碼：A

土地出讓收入是地方財政收入的重要組成部分，是地方政府促進地方經濟協調發展的重要保障。近幾年來，云夢縣財政局根據財政部和湖北省財政廳關于加強土地出讓收支管理工作的要求，更新觀念，積極探索，形成了“出讓土地市場運作、出讓收入全征全管、出讓辦證憑票把關”的管理模式。規范了國有土地資產管理，在土地供應上，做到了征地收購“一個口子進水”、土地儲備“一個龍頭放水”；在資金管理上，實現了收入“一個口徑”，支出“一個漏斗”。使云夢縣國有土地出讓管理工作邁上新臺階。

一、執行政策，推進土地出讓收支管理規范化

(一)建章建制，從制度上求規范。

為了貫徹落實《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》([2006]100號)和湖北省財政廳等五部門《轉發財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(鄂財綜發[2010]3號)文件精神，結合云夢縣實際，先后出臺了《縣人民政府辦公室轉發縣財政局、縣國土資源局關于進一步規范國有土地出讓金征收管理意見的通知》(云政辦發[2007]52號)，明確規定了土地出讓收入的征收主體、規范了土地儲備出讓、收入征繳程序、初步建立了土地出讓收支管理制度；《縣人民政府辦公室關于進一步加強國有土地出讓收支管理的通知》(云政辦發[2010]27號)，進一步明確了土地出讓收入征管程序、征繳行為、基金預算、管理職責等管理規定，促進了土地出讓收支科學化、精細化、規范化管理。

(二)夯實基礎，從管理上求規范。

一是明確主體，規范管理程序。為了更好地履行國有土地出讓收入征收主體職能，明確規定國土部門主要負責征地、收儲、供應，同時將過去由縣國土資源局代征國有土地出讓收入、代開票據、代管資金的代征土地出讓收入的管理模式，改為由財政部門直接征收。具體程序為：縣國土資源局按土地供應方式填寫《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》，經財政審核無誤后，財政局專人負責資金收繳、入庫與填開專用票據，縣國土資源局憑財政局開出的專用票據辦理土地出讓手續。確保國有土地出讓收入全額征收并及時繳入縣金庫或“非稅收入匯繳結算戶”。

二是組建專班，強化市場整頓。2009年，由云夢縣監察局牽頭，抽調縣國土局、縣財政局、縣房管局部分人員，成立了“云夢縣房地產市場專項整治工作辦公室”，并印發了云房治發【2009】1號及云房整字【2010】1號文件。文件要求對云夢縣2005年1月1日至2008年8月私自變更、劃撥土地、協議出讓土地使用權用地性質進行房地產開發，低于縣城區基準地價進行協議出讓國有土地使用權，未繳或少繳土地出讓收入；通過以私人名義改建、聯建、新建的私人住宅及小商品房，未按國家相關政策規定辦理建房所需手續的種種違法違規現象，都要按規定進行依法補繳或全額征繳土地出讓收入及相關所需稅費，并對違法違規者處以罰金。整治專班的成立，規范了云夢縣房地產市場秩序，減少了國有資產的流失，整治收繳土地出讓收入431萬元。同時，云夢縣財政局會同國土局按照土地出讓政策規定，結合行政許可的要求，及時下達土地出讓收入催繳通知書，部分由縣法院按法律程序收繳，共收歷欠土地出讓收入1465萬元。

三是定期會商，實現信息共享。為了切實保障報表數據的準確性和完整性，云夢縣財政局加強部門間的定期會商機制，縣國土資源局和人民銀行云夢縣支行積極配合，按規定的時間和要求，向湖北省財政廳、省國土資源廳、人民銀行武漢分行及時報送統計報表。除了按規定報送報表外，云夢縣財政局在日常工作中，加強基礎數據的統計工作，準確、及時登記宗地臺帳、及時向領導報送宗地次報表及土地出讓收入征收入庫結算表，不斷提高報表質量。

二、規范操作，推進土地出讓收支管理精細化

(一)精細化編制土地出讓收支預算。

土地出讓收支預算是政府性基金預算的組成部分。云夢縣財政局從2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原則，針對土地出讓收入存在不確定性、不均衡性的特征，在確定土地出讓收支預算的編制口徑、編制方法、編制時間和編制程序的基礎上，結合年度土地利用計劃和土地供應計劃確定的土地供應規模、供應結構、供應時間和控制基準地價等條件，編制了土地出讓基金預算。2010年預計土地出讓收入17330萬元，其中：國有土地總價款13930萬元、補繳的土地價款1400萬元、劃撥土地收入2000萬元；支出計劃為17330萬元，其中：征地和拆遷補償支出4366萬元、土地開發支出4193萬元、農業土地開發專項支出100萬元、土地出讓業務支出347萬元、廉租房支出210萬元、其他土地使用權出讓支出989萬元、土地利用規劃修編50萬元、全國土地第二次大調查100萬元、基本農田執法管理及違法處理10萬元、城市建設支出5930萬元、農村基礎設施建設支出1020萬元、上解上級支出15萬元。

(二)規范土地出讓收入征繳行為，確保土地出讓收入及時足額繳入國庫。

一是實行徹底的“收支兩條線”管理。根據土地出讓招投標確認書、《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》，縣財政局將土地出讓收入及時足額繳入縣金庫或“非稅收入匯繳結算戶”；2010年，共計出讓土地44宗，出讓面積516.516畝，實現土地出讓收入18472.09萬元，超出基金預算收入6.6％，入庫資金17405萬元。其中：對縣政府儲備土地，主要用于住宅、商業、城區工業企業的土地，以招標、拍賣的方式出讓土地17宗，出讓面積410.946畝，征收土地出讓收入10438.69萬元，入庫資金8756.2997萬元；對鄉鎮工業企業用地和個人私房轉讓，以掛牌、協議的方式出讓土地27宗，出讓面積105.57畝，征收土地出讓收入8033.4萬元，入庫資金4649萬元。對已結清32宗土地，開具土地出讓收入專用票據，并辦理用地手續，對12宗未繳清土地出讓收入的，只開往來收款收據，不辦理用地手續。

支出按年初基金預算，實行“收支分離”，統一由云夢縣城司代表縣政府進行支出管理。2010年，累計支出12382.2萬元。其中：征地拆遷補償支出2819.1萬元、土地開發支出3913.4萬元、稅金支出600萬元、城市建設支出4817.6萬元、土地業務費支出102.6萬元、全國土地第二次大調查100萬元、上解上級支出39萬

元，占基金預算支出的72％。對未列入土地出讓收支預算的各類項目，包括土地征收項目，一律不得通過土地出讓收入安排支出，嚴格按基金預算實行“收支兩條線”管理。

二是以票管收，規范征繳行為。每宗土地通過招拍掛方式出讓的，應繳納不低于起拍價80％的出讓保證金。中標后，中標人分批繳納土地出讓總價款的，云夢縣財政局每次只開具往來收款收據，待土地出讓總價款結清后，再一次性開具土地出讓收入專用票據，才能到國土部門辦理《土地使用權證》。否則，不得辦證。其目的，一是為了遏制土地使用者長期拖欠土地出讓收入；二是規范了辦理《土地使用權證》程序，遏制了分批辦證的行為。

三是嚴格執行土地招拍掛出讓制度。按照《湖北省招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權管理辦法》規定，凡應通過招標、拍賣或掛牌出讓國有建設用地使用權的土地，云夢縣財政局對出讓全過程做到事前參與，做好宗地核算，嚴格控制成本支出等相關工作，并遵循公開、公平、公正的原則。

三、轉變觀念，切實加強對土地出讓市場的監管

國有土地既是國家的重要資源，也是政府管理的國有資產。加強土地資產管理，嚴格保護耕地，推進土地節約集約利用，是地方各級政府落實科學發展觀，促進經濟社會協調發展的重要舉措。

(一)規范出讓程序，強化土地交易行為的監管。

嚴格按照《云夢縣土地收購儲備管理辦法》(云政發[2007]9號)文件規定，規范云夢縣國有土地使用權出讓行為。逐步形成了由縣土地儲備中心對城區范圍的國有土地依法實行“五統一”管理，即統一規劃、統一收購、統一開發、統一供應、統一管理，高度壟斷城市建設用地一級市場。縣國土資源局建立規范的土地交易市場，國有土地使用權的出讓必須通過招標、拍賣、掛牌等形式公開交易。強化了土地收儲的管理職能，減少了協議出讓土地的局面。