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房地產(chǎn)行業(yè)價值范文1

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 資本結(jié)構(gòu) 公司價值

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年營業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。

三、描述性統(tǒng)計與分析

由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標(biāo)對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。

四、結(jié)論和建議

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文2

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；影響

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

近年來，越來越多的企業(yè)把自有財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，而對于投資性房地產(chǎn)的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式對企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行簡要分析。

一、公允價值計量對企業(yè)資產(chǎn)的影響

1.對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計量時，雖然企業(yè)的資產(chǎn)總量不會發(fā)生變化，但是會影響到企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量時，企業(yè)的總資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)都會發(fā)生一些變化。

新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)必須對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨立核算。因此，企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時，那些原來計入存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，都會統(tǒng)一放到“投資性房地產(chǎn)”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產(chǎn)負(fù)債表上，這樣就會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對于那些擁有很多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過調(diào)整，該企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會下降，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會增加，從而對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

2.對資產(chǎn)賬面價值的影響

新準(zhǔn)則規(guī)定，“對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進(jìn)行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調(diào)整留存收益”。投資性房地產(chǎn)用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會發(fā)生改變，而且公允價值上升也會使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司凈資產(chǎn)賬面價值得到大幅提升，而資產(chǎn)賬面價值的增加會相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降低。

二、公允價值計量對企業(yè)所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，只有在有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在符合條件的情況下，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取追溯調(diào)整法，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，若轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原來的賬面價值，應(yīng)該將其差額計入資本公積，企業(yè)的所有者權(quán)益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。

三、公允價值計量對企業(yè)稅負(fù)的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)按照稅法規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費用，準(zhǔn)予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產(chǎn)的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準(zhǔn)則的規(guī)定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調(diào)整其折舊或攤銷額。

但是在公允價值計量模式下，按照稅法規(guī)定計算的計稅基礎(chǔ)與采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的賬面價值二者之間存在差異。會計準(zhǔn)則要求期末要按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，不需要繼續(xù)計提折舊；而在目前稅法上，按照資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時，投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致時會產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應(yīng)的產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)或負(fù)債雖然不會影響當(dāng)期的應(yīng)交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進(jìn)而會對凈利潤產(chǎn)生一定影響。

四、公允價值計量對企業(yè)利潤的影響

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計提折舊或進(jìn)行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣使得資產(chǎn)賬面價值減少；同時由于對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷以及計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以后，使得費用和損失增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤減少。

相比較而言，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，以評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，今后每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會對當(dāng)期的凈利潤產(chǎn)生正面影響。但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)價格出現(xiàn)貶值的情況時，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因該項業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，出現(xiàn)了先盈后虧的情況，加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

目前，我國房地產(chǎn)市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式，全面衡量公允價值對企業(yè)的影響，以期投資性房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)健康向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國注冊會計師協(xié)會.會計[M].北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,2011.

[2]王瑞,王麗文.公允價值模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財會研究,2008.

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文3

摘要：在政府規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的條件下，客觀分析中國房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，一定程度上既可反映房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制對市場行為的影響程度，又可反映市場需求變化對房地產(chǎn)業(yè)的壓力程度；為此，本文運用因子分析法對隨機抽取的40家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行實證分析，以作為檢驗房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果的實證信息。

關(guān)鍵詞：規(guī)制；企業(yè)生物性；有效性檢驗；現(xiàn)金流管理

一、引言

2010年4月國務(wù)院頒布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了十條房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)制措施，目的在于打擊投機，抑制不合理需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展[1]。規(guī)制措施實施至今，據(jù)國家統(tǒng)計局的2013年12月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示：與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%[2]。在政府持續(xù)規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的背景下，如何評價房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果，成為規(guī)制經(jīng)濟(jì)理論的現(xiàn)實課題。本文研究方法對于規(guī)制效果評價做了有益的探索。肖利芬、宮健根據(jù)對2001―2009年有關(guān)數(shù)據(jù)研究認(rèn)為，在城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長的情況下，居民可以承受的房價收入比正常區(qū)間在4.75―8.52，一旦該值超過8.52，則認(rèn)為房價收入比超出了居民的可承受能力[3]。其進(jìn)一步的研究結(jié)果為，從2004―2013年全國平均新增住房水平看，房價收入比均在8.52以上，可見，房價的增長已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的可承受能力。因此，規(guī)制的出現(xiàn)是因為行業(yè)存在規(guī)制的需求[9]。規(guī)制是指政府根據(jù)市場失靈狀況和相關(guān)法規(guī)對于市場活動所做的限購[8]。

政府規(guī)制是對社會的公正和效率需求，所做出的有效的反應(yīng)。規(guī)制問題實質(zhì)上是在信息不對稱條件下委托人對人的最優(yōu)控制問題[9]。從公權(quán)力角度分析，政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效規(guī)制是可能的；首先，政府有責(zé)任對影響經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、影響社會成員福利水平的住房進(jìn)行宏觀調(diào)控；其次，政府是普通住房共有產(chǎn)權(quán)的共有者，普通住房的價格含有社會福利，在一定條件下個人應(yīng)接受政府的調(diào)控；再次，政府是土地和土地開發(fā)權(quán)的所有者，一定時期普通住房地基提供的規(guī)格和規(guī)模是由政府規(guī)制的，由此形成的供求變化也間接規(guī)制了普通住房的價格；因此，政府對普通住房規(guī)制以及由此引致對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制是可能的。

二、研究設(shè)計

（一）樣本選擇和信息來源

本文選取2010年―2013年在滬深證交所上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，樣本選取以2013年12月31日公司總資產(chǎn)排名為依據(jù)：包括總資產(chǎn)排名前10名、總資產(chǎn)各區(qū)間值的首位值、中位值和末位值的公司，最終選取的樣本數(shù)為40家公司；數(shù)據(jù)來源于FSCC中國上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)庫。文中相關(guān)數(shù)據(jù)的處理和檢驗采用SPSS20.0統(tǒng)計軟件進(jìn)行。

（二）指標(biāo)設(shè)計和變量選取

產(chǎn)業(yè)即具有某類共同特性的企業(yè)的集合，一定時期的產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果可由一定時期具有共同特性的企業(yè)集合的業(yè)績指標(biāo)來分析，而經(jīng)營業(yè)績分析指標(biāo)的選取始終是績效分析研究中的關(guān)鍵問題[11]。由于上市公司所披露的財務(wù)信息是公司內(nèi)部具有公信力的經(jīng)營信息，因此，基于財務(wù)指標(biāo)對樣本公司業(yè)績乃至對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果進(jìn)行分析具有普適。本文依據(jù)可計量性、可比性、可預(yù)測性和綜合性的原則，經(jīng)多次適應(yīng)性檢驗，選取10項財務(wù)指標(biāo)用于分析2013年度房企上市公司經(jīng)營業(yè)績以及由其反映的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果；這10項指標(biāo)包括：

總資產(chǎn)（X1）、速動比率（X2）、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對負(fù)債比率（X3）、現(xiàn)金流量比率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、主營業(yè)務(wù)收入增長率（X7）、凈資產(chǎn)增長率（X8）、凈資產(chǎn)收益率（X9）、總資產(chǎn)利潤率（X10）

為能確切反映房企經(jīng)營狀況，本文在上述指標(biāo)體系中選取的各樣本指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行相對數(shù)量化值[12 本文所采用的處理方法為SPSS20.0統(tǒng)計軟件提供的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化法。

三、實證分析

（一）運用KMO檢驗和Bartlett檢驗對變量進(jìn)行有效性檢驗

因子分析的條件之一是對所選取的原始指標(biāo)進(jìn)行KMO檢驗和Bartlett檢驗，以檢驗數(shù)據(jù)的有效性。本文采用了KMO檢驗和Bartlett檢驗兩種檢驗法，以驗證所取樣本10項指標(biāo)做因子分析是否具有可行性。相關(guān)檢驗如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根據(jù)樣本標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)矩陣計算其特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計方差貢獻(xiàn)率，變量的相關(guān)系數(shù)矩陣有4個大于1的特征值；根據(jù)特征值大于1的原則，本文提取4個公共因子，由于它們共同解釋了樣本公司指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差的82.503%，即這4個公共因子可反映出原始數(shù)據(jù)的絕大部分信息，能夠有效地代表原有的10個財務(wù)指標(biāo)變量，因而提取4個公共因子即可達(dá)到降維、濃縮信息和簡化數(shù)據(jù)的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文運用方差最大法（Varinax）對因子進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后各個因子的載荷出現(xiàn)兩極分化，使每個變量僅在一個公共因子上有較大載荷，凸顯出各公共因子和其載荷較大變量的聯(lián)系，該公共因子的經(jīng)濟(jì)含義可經(jīng)載荷較大的變量做出合理的解釋并便于據(jù)此對研究對象進(jìn)行綜合評價。本文所提取的4個公共因子經(jīng)旋轉(zhuǎn)處理后的因子載荷矩陣如表3所示，其因子載荷所含經(jīng)濟(jì)意義如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表顯示，第1個公共因子在指標(biāo)X9、X10、X8、X7上有較高的載荷，這4個指標(biāo)度量了房企凈利潤與凈資產(chǎn)、房企利潤總額與總資產(chǎn)的比例關(guān)系，度量了房企主營業(yè)務(wù)收入和房企總資產(chǎn)的同比增長幅度，反映房企的獲利能力和成長能力；第1個公共因子在指標(biāo)X6、X5上也有一定載荷，這2個指標(biāo)度量了房企銷售收入與資產(chǎn)平均總額、房企賒銷收入凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，反映房企的營運能力，其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映房企的資產(chǎn)管理水平及其綜合獲利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括為房企的綜合獲利和成長能力因子。

第2個公共因子在指標(biāo)X4、X3上有較高的載荷，這2個指標(biāo)度量了房企經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與房企流動負(fù)債、房企經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與房企總負(fù)債的比例關(guān)系，反映房企獲取現(xiàn)金凈流量履約支付貨款和勞務(wù)費的能力，可以概括為房企獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力因子。

第3個公共因子在指標(biāo)X2上有較高的載荷；該指標(biāo)度量了房企流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比例關(guān)系，反映房企的短期償債能力，從指標(biāo)類型來看，X2屬于房企短期償債能力指標(biāo)，可以概括為房企短期償債能力因子。

第4個公共因子在指標(biāo)X1上有較高的載荷，該指標(biāo)度量了一定期間內(nèi)房企之間在總資產(chǎn)規(guī)模及其規(guī)模擴張方面的差異性，從指標(biāo)類型來看，X1屬于房企規(guī)模擴張能力指標(biāo)，可以概括為房企規(guī)模擴張能力因子。

這樣，房企的綜合獲利和成長能力、獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力、短期償債能力、規(guī)模擴張能力的信息可分別由具有實際含義的公共因子來反映；據(jù)共同度信息顯示，各原始變量的共同度均集中分布于0.621-0.966之間，表明提取的4個公共因子很好地代表了10個原始變量的信息。

（四）計算因子得分

依據(jù)因子分析法流程提取的4個公共因子，基本上反映了房企經(jīng)營業(yè)績主要方面的絕大部分信息，本文采用回歸分析法計算出4個公共因子得分系數(shù)矩陣根據(jù)其因子得分系數(shù)和原始指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值可計算出樣本房企的各因子的分?jǐn)?shù)，其因子得分表達(dá)式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4為樣本房企在4個公共因子上的得分，ZXi為Xi（i=1，2，3…，10）標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值。本文以各因子的初始值占4個初始值之和的比重為權(quán)進(jìn)行加權(quán)綜合，得出樣本房企的綜合得分。

綜合得分的計算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子結(jié)果分析

1、規(guī)制后因子變動總的情況

從規(guī)制后因子變動綜合績效得分分析，本文所選取的40家樣本房企中，綜合績效得分大于零的房企共有15家，占樣本總體的37.50%，說明在產(chǎn)業(yè)規(guī)制下其經(jīng)營管理水平正經(jīng)歷嚴(yán)峻的考驗；其中，中弘股份、萬科、京能置業(yè)、華麗家族、寶安地產(chǎn)、嘉凱城、濱江集團(tuán)、廣宇發(fā)展、北京城建、保利地產(chǎn)綜合得分排序在前10名，其業(yè)績綜合得分在0.209497以上，在產(chǎn)業(yè)規(guī)制中獲得了持續(xù)性發(fā)展，主要源于以下方面。

2、規(guī)制后因子變動分別情況

（1）從綜合獲利和成長能力得分分析其經(jīng)營業(yè)績，在40家樣本房企中，有18家綜合獲利和成長能力得分大于零，僅占樣本總體的45.00%，說明在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制中，房企的獲利難度和業(yè)績增長難度正在加大。

從因子權(quán)重關(guān)系來看，在這18家房企中有13家經(jīng)營業(yè)績綜合得分大于零，這與第一因子在綜合得分公式中的權(quán)重最大有直接關(guān)系，說明該因子對于綜合業(yè)績起著首要的重大影響。比如，獲得業(yè)績綜合得分前3名的中弘、萬科、京能在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上均有顯著表現(xiàn)，而較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會提升其綜合獲利能力，如萬科以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高見長，這得益于其所選擇的小戶型、剛性需求、快速開發(fā)的產(chǎn)品線策略，這種模式適用于產(chǎn)業(yè)規(guī)制中鼓勵中小型普通住房和政府保障房的開發(fā)，有利于通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和增加土地儲備來提高綜合獲利和成長能力。即，在同樣的規(guī)制環(huán)境中，房企的生物性首先表現(xiàn)為房企的活動及對房企活動的管理須具有快速與環(huán)境的交流能力和適應(yīng)能力[8]。

（2）從獲取現(xiàn)金凈流量履約付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指標(biāo)為X4、X3；反映房企本期經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量足以抵補負(fù)債的倍數(shù)，因此，該比率越大，說明房企履約付款能力越強。

該因子得分大于零的有16家房企，僅占樣本總體的40.00%；說明在限貸規(guī)制下，60.00%的樣本房企因較低的現(xiàn)金流管理水平，致其獲取的現(xiàn)金凈流量不斷下降；而環(huán)境適應(yīng)能力較快的40.00%的樣本房企只有通過降價回款來提升其獲取現(xiàn)金凈流量和履約付款的能力；說明產(chǎn)業(yè)規(guī)制對于打擊投機，抑制不合理需求的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

（3）從短期償債能力得分分析，該因子得分大于零的有24家房企，占樣本總體的60.00%；說明仍有40.00%的樣本房企因環(huán)境適應(yīng)能力較差導(dǎo)致銷量下降、存貨上升、現(xiàn)金緊缺引致其短期償債能力下降。其中，存貨上升的壓力仍在持續(xù)：

在流動負(fù)債一定的情況下，房企存貨上升，引致其速動比率下降、銷售周期延長、面臨償債和融資的雙重壓力，此時，資產(chǎn)規(guī)?；蚩沙蔀槠湟缘盅喝谫Y緩解規(guī)制壓力的憑據(jù)。

（4）從規(guī)模擴張能力得分分析，該因子得分大于零的有15家房企，僅占樣本總體的37.50%；說明能夠以資產(chǎn)規(guī)模擴張能力緩解規(guī)制壓力的樣本房企數(shù)量是有限的。

四、結(jié)論和規(guī)制建議

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制具有社會性規(guī)制的性質(zhì)，其目的是要糾正經(jīng)濟(jì)活動所引發(fā)的各種副作用和負(fù)外部性影響[5]，以利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，其效果主要取決于政府與房企間雙邊規(guī)制的持續(xù)性與調(diào)適性；本文的主要結(jié)論和規(guī)制建議如下：

1、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制效果可由本文4個公共因子有效地反映出來，在規(guī)制條件下，2013年55.00%的樣本房企綜合獲利和成長能力得分小于零，62.50%的樣本房企資產(chǎn)規(guī)模擴張能力得分小于零，60.00%的樣本房企因較低的現(xiàn)金流管理水平，致其獲取現(xiàn)金凈流量下降，40%的樣本房企因較低的存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率致其短期償債能力下降；實證分析表明，在同期條件下，房企4個能力的高低取決于其通過制度與產(chǎn)品創(chuàng)新適應(yīng)規(guī)制環(huán)境的能力。

2、在持續(xù)規(guī)制條件下，適應(yīng)價格信號、具有品牌、品質(zhì)、成本、效率優(yōu)勢的房企有機會整合土地市場和并購市場的資源；2013年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量與交易金額已破了歷史記錄；并購的事實說明，房企發(fā)展的可持續(xù)性須基于其良性的資金循環(huán)，應(yīng)當(dāng)通過大量的剛性需求產(chǎn)品加快自有資金、開發(fā)貸款、銷售回款的周轉(zhuǎn)，從而加快銀行貸款的回收和經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、實證研究表明，房地產(chǎn)價格波動與地方財政收入存在正相關(guān)關(guān)系，2010-2013土地交易價格年均增長為9.8%，此間商品住宅價格年均增幅為10.1%，形成地價、房價螺旋式輪番上漲的局面；因此，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，應(yīng)積極探索“綜合評標(biāo)”等更為合理的土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，將地價控制在一定限度之內(nèi)，減緩地價與房價之間的相互推動作用。與此同時，貫徹新預(yù)算法精神，深入財稅體制改革，擴大地方政府集資權(quán)限，中央政府適度向地方政府讓渡一部分財稅資源，改善地方政府事權(quán)與財權(quán)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系[7][4][6]。（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)財政與經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]國務(wù)院.關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，國發(fā)〔2010〕10號.

[2]國家統(tǒng)計局.2011年11月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù).

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文4

銀發(fā)[2003]121號

中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下：

一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向

房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。

各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。

二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放

各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途

商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。

四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要

商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。

五、強化個人商業(yè)用房貸款管理

借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用

對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理

各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正。住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。

八、切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理

中國人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計；信息；失真；治理

2006年我國頒布新會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)行業(yè)開始采用公允價值計量模式。但發(fā)展至今，行業(yè)會計信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會計信息失真成為當(dāng)前一項必要和緊迫的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真治理的緊迫性

會計信息失真不僅不能真實反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，還會影響到市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，使政府部門的決策缺乏真實信息的支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)從興起至今，發(fā)展的歷史還比較短暫，會計信息失真的問題始終存在，這對行業(yè)長期的健康發(fā)展是不利的。雖然投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布對行業(yè)會計信息工作提出了新的要求，但會計信息失真的問題也呈現(xiàn)動態(tài)的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債在各個時期處于一種動態(tài)變化，企業(yè)不能隨意調(diào)整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統(tǒng)的盈余管理行為，但是企業(yè)可以通過調(diào)整資產(chǎn)的性質(zhì)，來達(dá)到盈余管理的目的。這說明隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域會計準(zhǔn)則的發(fā)展，企業(yè)會計操縱行為呈現(xiàn)出更加隱蔽的特點，會計信息失真治理工作艱巨而緊迫。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真既有外部原因的影響，也與房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理有著緊密的關(guān)聯(lián)。

第一，外部環(huán)境原因。由于我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史短暫，新會計準(zhǔn)則的頒布僅僅是促進(jìn)行業(yè)會計工作健康發(fā)展的新起點，企業(yè)外部環(huán)境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導(dǎo)致行業(yè)會計信息失真的重要原因。

一方面，新會計準(zhǔn)則的規(guī)定存在模糊。新會計準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用公允價值計量模式時，應(yīng)采用行業(yè)所公允的市場價格作為資產(chǎn)價值評估的依據(jù)。這在本質(zhì)上屬于一種量化的需求，但是新準(zhǔn)則中并未具體規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)如何確立公允標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場也存在一定的差異，更需要系統(tǒng)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)作為會計信息計量的依據(jù)。所以會計準(zhǔn)則規(guī)定的模糊相當(dāng)于為會計信息失真創(chuàng)造了可操縱的空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度和法律建設(shè)還不夠健全，現(xiàn)有的審計制度也存在漏洞?！稌嫹ā分兄灰?guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，審計范圍局限，這些都給會計信息失真帶來可乘之機。

第二，企業(yè)內(nèi)部原因。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)對利益的追逐、內(nèi)部的管理制度、會計人員素質(zhì)等都會影響到會計信息的真實性。首先，企業(yè)為實現(xiàn)避稅、上市、增發(fā)等目的，或是追求高額的利潤，會采取會計信息操縱的手段。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，管理弱化，致使會計信息監(jiān)督被忽視。最后，在會計工作人員方面，或是會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，導(dǎo)致會計信息評估不準(zhǔn)確，或是企業(yè)會計人員在工作中會受到?jīng)Q策層的制約，需要按決策者的意志行事。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真問題的治理方法

會計信息失真不僅會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險隱患，也會給國家?guī)斫?jīng)濟(jì)損失。因此，在外部環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)完善現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則，并制定更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫纫?guī)范，同時引導(dǎo)企業(yè)積極開展內(nèi)部管理改革，營造嶄新的會計風(fēng)貌。

（一）外部環(huán)境建設(shè)

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理首先應(yīng)從外部環(huán)境建設(shè)入手，為行業(yè)會計工作營造一個嚴(yán)肅、健康、有序的氛圍。

第一，完善會計準(zhǔn)則的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺應(yīng)用是一個良好的開端，相關(guān)部門應(yīng)以此為基礎(chǔ)，緊跟國際會計準(zhǔn)則的發(fā)展，借鑒其中的先進(jìn)經(jīng)驗，進(jìn)一步完善行業(yè)公允價值核定的參考標(biāo)準(zhǔn)或是參考方向，明晰房地產(chǎn)公允價值的評估依據(jù)。政府應(yīng)結(jié)合新會計準(zhǔn)則的應(yīng)用，指定我國各地區(qū)房地產(chǎn)公允價值標(biāo)準(zhǔn)出臺的部門，從根本上解決公允價值計量缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)和公估機構(gòu)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在實施資產(chǎn)計價時必須依照有關(guān)部門的規(guī)定，將資產(chǎn)價值評估確定在合理的范圍內(nèi)，防止借公允名義隨意波動資產(chǎn)價值。

第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從制度上規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計核算，使企業(yè)在國家的統(tǒng)一指導(dǎo)下加強會計核算的系統(tǒng)性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真與現(xiàn)行的會計信息披露制度有著緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)往往會從現(xiàn)行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。例如，拓展企業(yè)信息披露的時間范圍，使審計人員能夠從更長的時間范圍內(nèi)考察企業(yè)是否存在隱性的盈余管理行為。

第三，完善法律法規(guī)建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從法律約束的角度，明確房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的法律責(zé)任，特別是要增加違法行為應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任認(rèn)定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的機會成本，降低違規(guī)操作的概率。

（二）企業(yè)內(nèi)部改革

在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉(zhuǎn)變觀念，增強行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對日常會計工作的把關(guān)，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實施改革，杜絕風(fēng)險漏洞，抑制會計信息失真的根源。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請高素質(zhì)的財務(wù)會計人員從事工作，會計從業(yè)人員不僅要具備專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證，持證上崗，更重要的是具備良好的職業(yè)操守，能夠抵制房地產(chǎn)行業(yè)會計工作的歪風(fēng)邪氣。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布應(yīng)用是促進(jìn)行業(yè)會計工作良性循環(huán)發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)在政府的改革推動下，以高度的責(zé)任感和使命感改進(jìn)現(xiàn)有的會計工作，實現(xiàn)行業(yè)整體的規(guī)范發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.宮國林.完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策[J].市場周刊(理論研究),2011(9).

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文6

1.1提高了人們的生活質(zhì)量

改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳?，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。

1.2促進(jìn)社會進(jìn)步

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠促進(jìn)社會的進(jìn)步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經(jīng)在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的成功經(jīng)驗，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以科學(xué)合理的方式進(jìn)行引導(dǎo)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的原因

2.1價格與價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進(jìn)行波動的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟(jì)的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團(tuán)的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，這與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。

2.2政府的過度干預(yù)

我國對房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對其進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產(chǎn)價格過高的問題進(jìn)行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現(xiàn)象進(jìn)行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進(jìn)行解決。現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然被認(rèn)為是財產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進(jìn)行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來對市場的秩序進(jìn)行干預(yù)，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預(yù)期的效果，并隨著時間的發(fā)展逐漸流于形式。

2.3對資源利用的不合理

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地?zé)o計劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，更不利于我國經(jīng)濟(jì)社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的對策

3.1調(diào)控房地長價格

現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實的價值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)研和把關(guān)，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實，價格始終是引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，泡沫經(jīng)濟(jì)也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導(dǎo)使得房地產(chǎn)的價格回到與其價值相適應(yīng)的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要手段。

3.2加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度

政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進(jìn)行管理是加強房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。

3.3加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型

社會發(fā)展進(jìn)行時，環(huán)境保護(hù)越來越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能新理念是時下的風(fēng)尚，是人們對追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國建立可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)有一個良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進(jìn)行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。

4結(jié)束語