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作者：牛杰 單位：山東省青州市財(cái)政監(jiān)督局

私設(shè)賬戶,隱匿預(yù)收賬款。有的企業(yè)通過少申報(bào)銷售房產(chǎn)數(shù)量和預(yù)收賬款少交稅款,只給檢查組提供部分售房合同,瞞報(bào)預(yù)售數(shù)量,多次催要,其拒不提供。檢查組通過到房管部門查證其備案表的備案數(shù)量,與企業(yè)提供的售房合同數(shù)量及預(yù)收房款對(duì)照,查出以個(gè)人存折隱匿預(yù)收款1000余萬元,偷逃稅款60余萬元。

模糊核算,渾水摸魚。(1)預(yù)收賬款籠統(tǒng)核算,偷逃土地增值稅。財(cái)稅字[1999]210號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》第三條規(guī)定,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定土地增值稅預(yù)征率,并適時(shí)調(diào)整。我市現(xiàn)在執(zhí)行的預(yù)征率是普通住房1%,非普通住房和商用房2%。某企業(yè)商用房與普通住宅房預(yù)收款不明細(xì)核算,偷逃土地增值稅,預(yù)售商鋪1613萬元,按住宅房申報(bào)土地增值稅,偷稅16萬余元。(2)開發(fā)成本不設(shè)明細(xì)賬,亂中取勝,偷逃企業(yè)所得稅。國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第十一條規(guī)定,企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。開發(fā)成本不按開發(fā)項(xiàng)目明細(xì)核算,人為增加完工項(xiàng)目的成本、費(fèi)用,偷逃所得稅。項(xiàng)目開發(fā)成本不設(shè)明細(xì)科目,人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等統(tǒng)統(tǒng)在一個(gè)項(xiàng)目帳中,在結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時(shí)人為操縱利潤。

不按已售房屋所占比例結(jié)轉(zhuǎn)土地成本,調(diào)節(jié)利潤,偷逃所得稅。某企業(yè)年底結(jié)轉(zhuǎn)已售房屋收入時(shí),未按已售房屋比例分?jǐn)偼恋爻杀?而是將該項(xiàng)目土地成本全部結(jié)轉(zhuǎn),多轉(zhuǎn)成本826萬元,少交所得稅206.5萬元。

以商品房抵頂應(yīng)付款,偷逃稅款。某企業(yè)欠市城建投資公司土地款1211萬元,未在賬面反映,以31套商品房抵頂土地款,不進(jìn)行賬務(wù)處理,偷逃各項(xiàng)稅款79.9萬元。某企業(yè)以商品房抵頂建筑商工程款407萬元,偷稅26.6萬元。

開發(fā)企業(yè)投資人以開發(fā)的商用房注冊(cè)經(jīng)營酒店,權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移,開發(fā)企業(yè)不作銷售、投資賬務(wù)處理,偷逃稅款。涉及2個(gè)開發(fā)企業(yè)投資人以開發(fā)的商用房經(jīng)營四星級(jí)酒店,應(yīng)由稅務(wù)部門核定其應(yīng)稅數(shù)額,足額征收稅款。

政策不清,漏繳城鎮(zhèn)土地使用稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為既然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不繳納房產(chǎn)稅,所以也無須繳納土地使用稅。有的企業(yè)認(rèn)為只要繳納了土地出讓金就無須繳納土地使用稅,還有的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以享受土地使用稅減免等優(yōu)惠政策以及征用的集體土地和未辦理土地使用證的土地也無須申報(bào)繳納土地使用稅等。《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院1988年第17號(hào)令)規(guī)定,納稅人取得的土地,屬于城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍的,自取得土地使用權(quán)至再次變更該項(xiàng)土地權(quán)屬期間,按土地所在地的等級(jí)范圍和稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

信息共享,源頭控制。房管部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)審批,預(yù)售證、開發(fā)面積,種類,已售房屋備案登記等均有詳細(xì)資料,稅務(wù)部門如能與之聯(lián)網(wǎng)共享,建立房地產(chǎn)項(xiàng)目檔案,加強(qiáng)日常稅收的精細(xì)化管理,定能夠極大的提高征管質(zhì)量。

建立征管員責(zé)任制,加強(qiáng)征管。征管員不能坐在辦公室里看著納稅申報(bào)表征管,而要深入企業(yè),熟悉會(huì)計(jì)核算、申報(bào)情況、經(jīng)營情況,保證足額征收稅款。注重加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)期間的財(cái)務(wù)和稅收管理。項(xiàng)目開發(fā)期間涉及開發(fā)成本的歸集、分配和記賬,管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的歸集和記賬,稅金的計(jì)算、申報(bào)和繳納。在稅收管理中,一是及時(shí)審核已歸集記賬的成本、費(fèi)用的真實(shí)性,注意與實(shí)物、合同(協(xié)議)內(nèi)容、各項(xiàng)原始記錄相核對(duì);二是審核是否按照房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)制度和稅法要求歸集、分配(分?jǐn)?記入開發(fā)成本的明細(xì)科目;三是針對(duì)審核出的問題向企業(yè)提出改進(jìn)經(jīng)營管理的建議和糾正錯(cuò)誤記賬的意見,并要求限期改正;四是督促輔導(dǎo)、如實(shí)申報(bào)已實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)地方稅收。五、應(yīng)規(guī)范企業(yè)資金收支渠道,杜絕多頭開戶,為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。

加大稽查力度,嚴(yán)懲不貸。制定工作計(jì)劃,突出稽查的重點(diǎn),對(duì)偷逃稅情節(jié)嚴(yán)重、數(shù)額巨大的,速查速辦,并一定要追究其司法責(zé)任,以儆效尤。而不能以補(bǔ)稅了事,要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”,堅(jiān)持依法治稅。