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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，直接影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多，面對激烈的競爭，加強(qiáng)成本核算管理，已經(jīng)成為直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重要因素。本文首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的概念及重要性，之后分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)成本核算過程中存在的一些問題，最后，在針對本文提出的現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)成本核算過程中存在的問題的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本核算；成本歸集；成本分?jǐn)?/p>

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的概念。房地產(chǎn)成本核算是對企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照項(xiàng)目的自身開發(fā)特點(diǎn),確定成本核算對象,設(shè)置成本核算會(huì)計(jì)科目,核算和歸集項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各種成本費(fèi)用按照一定的分配方式在不同成本核算對象之間進(jìn)行合理歸集、分?jǐn)偂⒎峙?以計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和品類的單位成本，反映各核算對象的成本情況。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的重要性。1.房地產(chǎn)行業(yè)成本核算有助于降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化。通過規(guī)范房地產(chǎn)成本核算，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目及總部機(jī)關(guān)的成本控制，有助于提供給企業(yè)管理者量化經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與符合市場需求產(chǎn)品，同時(shí)降低產(chǎn)品成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭力，使企業(yè)在競爭中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2.房地產(chǎn)行業(yè)成本核算有助于分析市場，定位企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)的商品由于開發(fā)周期較長且商品呈現(xiàn)出多樣化具備特殊性，只靠市場調(diào)研分析市場定位往往有很大的偏差。精準(zhǔn)的成本核算可以精準(zhǔn)地核算企業(yè)的經(jīng)營利潤來源，促使企業(yè)將重心偏向于利潤貢獻(xiàn)高的戶型設(shè)計(jì)推廣,為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位提供重要數(shù)據(jù)支持。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題

（一）缺少指導(dǎo)性的行業(yè)成本核算制度，導(dǎo)致核算口徑不一致。由于房地產(chǎn)行業(yè)今年來爆炸式發(fā)展，使得整個(gè)行業(yè)對成本核算不重視，造成了粗放式管理，整個(gè)行業(yè)沒有規(guī)范的成本核算制度，有些企業(yè)將成本核算放在造價(jià)部門有些企業(yè)則放在合約部門，還有些企業(yè)會(huì)將該任務(wù)給了審計(jì)部門，實(shí)務(wù)中更多的企業(yè)將該項(xiàng)工作作為財(cái)務(wù)部的工作職能之一給予了財(cái)務(wù)部。而財(cái)務(wù)部在做成本核算是在整個(gè)工作鏈條的后端，屬于事后核算，往往不能取得足夠的證據(jù)鏈去支撐核算需要，即使取得了證據(jù)鏈，由于沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范制度作指導(dǎo)，不同人員憑自身職業(yè)判斷進(jìn)行歸集核算，隨機(jī)性太大。由此就造成了企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目數(shù)據(jù)沒有可比性，比如建筑安裝費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目成本的占比情況，現(xiàn)在幾乎沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有些建筑安裝費(fèi)用歸集到別的科目了，有些別的科目集到了建筑安裝費(fèi)用等等。而且財(cái)務(wù)部作為事后管理部門，發(fā)現(xiàn)問題一般都在事后，無法及時(shí)糾正偏差，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不具備準(zhǔn)確性和可比性。

（二）成本隨意分?jǐn)偅Y(jié)轉(zhuǎn)成本難度大。1.成本核算對象難以確定。由于房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特殊性致使其產(chǎn)品業(yè)態(tài)和項(xiàng)目本身開發(fā)節(jié)奏之間存在較大區(qū)別，比如一個(gè)項(xiàng)目可能同時(shí)存在商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、非普通住宅、別墅、車庫，而且這個(gè)項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)實(shí)際需要分期進(jìn)行開發(fā)，而現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有明確界定房地產(chǎn)成本核算對象，在核算實(shí)務(wù)中就使各成本核算對象的成本混為一談，給項(xiàng)目整體竣工決算成本結(jié)轉(zhuǎn)工作帶來巨大難度，甚至無法區(qū)分，同時(shí)也存在利潤操縱風(fēng)險(xiǎn)，引起稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。2.成本核算歸集不健全。由于各開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，從而時(shí)間跨度很大，在會(huì)計(jì)核算上一般會(huì)在工程竣工驗(yàn)收階段結(jié)轉(zhuǎn)成本，很多配套工程可能會(huì)處于未完工狀態(tài)，無法結(jié)轉(zhuǎn)成本，從而導(dǎo)致成本歸集不健全。3.成本分?jǐn)倹]有指導(dǎo)性文件，隨意性大，操作空間大。財(cái)會(huì)（2013）17號(hào)文件第八條要求：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，確定成本核算對象，歸集成本費(fèi)用，計(jì)算產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。然而至今仍沒有詳細(xì)的文件明確房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品開發(fā)的基本特性為依據(jù)，對消耗的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行合理地分?jǐn)偡峙洹?dǎo)致在實(shí)務(wù)中，人為調(diào)節(jié)空間巨大。同時(shí)存在業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)分離的情況，財(cái)務(wù)人員在具體工作時(shí)，業(yè)務(wù)不熟悉，沒有按照工程的實(shí)際進(jìn)行分配。4.開發(fā)周期不確定。由于各工程項(xiàng)目開發(fā)工作量大、施工周期長，中間不確定因素很多，而會(huì)計(jì)核算成本基本上是以支付工程款為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可能會(huì)存在具體的工程進(jìn)度與財(cái)務(wù)核算的時(shí)間差與空間差，進(jìn)而導(dǎo)致不同周期的成本進(jìn)入同一周期核算的現(xiàn)象發(fā)生。5.業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)高度分離，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)算有偏差。大多數(shù)房地產(chǎn)的企業(yè)的處于粗放的成本控制管理工作，沒有制定成本管理工作目標(biāo)，各個(gè)部門之間缺少有效的溝通，致使業(yè)務(wù)信息不對稱，成本核算基礎(chǔ)性工作不能達(dá)成共識(shí)從而導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)經(jīng)營效率低下。由于財(cái)務(wù)部門在基礎(chǔ)性成本核算工作中的財(cái)務(wù)管理核算職能沒能得到發(fā)揮，僅僅靠主觀判斷意識(shí)去工作，直接造成成本管控工作的真實(shí)性得不到應(yīng)證，使預(yù)算與財(cái)務(wù)結(jié)算工作數(shù)據(jù)不一致，進(jìn)而影響企業(yè)的長期規(guī)劃及戰(zhàn)略目標(biāo)

（三）項(xiàng)目費(fèi)用核算不合理。除去工程項(xiàng)目所發(fā)生的直接成本之外，各項(xiàng)目所發(fā)生的其他相關(guān)費(fèi)用也占據(jù)了房地產(chǎn)成本核算很大比例。如勞保費(fèi)用、福利費(fèi)用、管理人員工資、所消耗的辦公費(fèi)用、資金成本、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等等。這些費(fèi)用同時(shí)發(fā)生在企業(yè)總部、企業(yè)所屬各組織、各項(xiàng)目，很難界定其所屬主體，而且由于財(cái)務(wù)部門很難接觸到工程項(xiàng)目預(yù)算，在歸集分配這些費(fèi)用中難免出現(xiàn)偏差、不合理的現(xiàn)象。然而，這部分費(fèi)用有很大部分是歸集到間接費(fèi)用里的，在土地增值稅清算工作的要求中對開發(fā)間接費(fèi)用的要求很嚴(yán)格，如果核算不合理，將會(huì)導(dǎo)致在土地增值稅工作中的調(diào)增，從而增加企業(yè)稅負(fù)，影響企業(yè)整體利潤。銷售作為房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用的另一巨頭，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，然而該部分費(fèi)用由于單純考慮銷售回款，與成本核算工作往往脫節(jié)，給核算管理工作帶來巨大困難。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)對策

（一）建立規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)成本核算制度，保持核算口徑不一致。1.建議規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開發(fā)周期長，各項(xiàng)目之間沒有可比性，而且很多成本的核算可選擇范圍很大，使得會(huì)計(jì)核算工作極易造成有失真實(shí)。建議逐步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，出具相關(guān)文件規(guī)范成本核算方式，保持行業(yè)基礎(chǔ)性核算口徑一致。2.建議房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目全過程成本核算制度。建議企業(yè)建立項(xiàng)目全過程成本核算制度，建立一套事前謀劃、事中控制、事后分析的系統(tǒng)、科學(xué)的成本核算制度。做到企業(yè)內(nèi)部所有項(xiàng)目核算有章可循，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部橫向核算口徑一致。

（二）建立健全成本核算制度，規(guī)范成本分?jǐn)偅瑸榻Y(jié)轉(zhuǎn)成本做好基礎(chǔ)性工作。1.統(tǒng)一成本對象確定原則，做好事前謀劃，規(guī)范成本核算。成本核算的目的無非是將各項(xiàng)成本費(fèi)用歸集、分配到相關(guān)主體，保證成本結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性，為成本監(jiān)控做好基礎(chǔ)。本著這個(gè)原則，事先謀劃，以開發(fā)體量和開發(fā)周期作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)，保證成本核算的準(zhǔn)確性。結(jié)合施工許可證的分期標(biāo)準(zhǔn)，或者結(jié)合預(yù)算造價(jià)以招標(biāo)階段標(biāo)段劃分等，采取分期分批確定成本核算對象。2.根據(jù)相關(guān)要求，規(guī)范成本歸集。梳理工程款批復(fù)流程，調(diào)整工程款撥付申請單，要求項(xiàng)目部在工程款撥付申請單上標(biāo)準(zhǔn)成本負(fù)擔(dān)主體，并經(jīng)預(yù)算造價(jià)部門確認(rèn)，保證與工程造價(jià)歸集對象一致后，財(cái)務(wù)人員將該項(xiàng)成本歸集到相關(guān)成本核算對象。3.合理確定成本分?jǐn)偡椒ā７康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，除了建筑安裝費(fèi)用可以作為直接成本直接歸集到核算對象，其他的成本費(fèi)用基本上都是共同成本費(fèi)用或者間接成本費(fèi)用，需要?dú)w集后二次分配。對于單一的項(xiàng)目來說，核算起來很簡單，直接歸屬到項(xiàng)目成本即可。而對于復(fù)雜的項(xiàng)目，要遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則和收入成本配比原則，借助占地面積法、建筑面積占比法、預(yù)算造價(jià)占比情況以及合同主體等方法，先經(jīng)歷一次分配分配到不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品上去，然后再依據(jù)是否可售經(jīng)歷二次分配各個(gè)具體核算對象上去。不得為了方便，簡單分?jǐn)偂?.結(jié)合工程形象進(jìn)度，堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制。由于實(shí)際工作中，多以支付工程款作為核算依據(jù)，會(huì)給長開發(fā)周期長項(xiàng)目的成本核算工作帶來失準(zhǔn)，應(yīng)該與工程部門及造價(jià)部門共同成立成本管理中心，以工程的形象進(jìn)度作為核算時(shí)間節(jié)點(diǎn)，正確使用應(yīng)付賬款和預(yù)付賬款科目核算與權(quán)責(zé)發(fā)生制不一致的成本費(fèi)用。5.做好部門溝通，加強(qiáng)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)融合工作。成立以總經(jīng)理為組長，項(xiàng)目、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷售都要參加的成本控制小組，從項(xiàng)目謀劃階段開始由各部門提供基礎(chǔ)情況，財(cái)務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)測分析。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，財(cái)務(wù)部多與預(yù)算部門溝通，并經(jīng)常深入到項(xiàng)目一線，多與項(xiàng)目部溝通項(xiàng)目進(jìn)展情況，對項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)階段工程款撥付核實(shí)無誤，嚴(yán)控簽證制度，避免成本失控。

（三）規(guī)范項(xiàng)目費(fèi)用核算。引進(jìn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理機(jī)制，對項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算控制，預(yù)算內(nèi)費(fèi)用按預(yù)算時(shí)間節(jié)點(diǎn)結(jié)算，預(yù)算外費(fèi)用，需由經(jīng)手部門編制滾動(dòng)預(yù)算，上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)，經(jīng)簽批同意后，增加項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算工作。完善績效考核制度，明確項(xiàng)目實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用的偏差區(qū)間，對于發(fā)生偏差區(qū)間以外費(fèi)用的項(xiàng)目給予相應(yīng)的懲罰機(jī)制，對于偏差區(qū)間內(nèi)的項(xiàng)目給予獎(jiǎng)勵(lì)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)成本核算工作時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要工作，是保證企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵道路，是整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的重中之重，身為房地產(chǎn)從業(yè)者的我們，要加強(qiáng)成本核算工作，多向?qū)＜艺埥蹋⑼晟瞥杀竞怂阒贫龋瑸槠髽I(yè)的穩(wěn)步發(fā)展保駕護(hù)航。

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作者:劉歡 單位:滄州市建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司