前言：中文期刊網(wǎng)精心挑選了信托基金范文供你參考和學(xué)習(xí)，希望我們的參考范文能激發(fā)你的文章創(chuàng)作靈感，歡迎閱讀。

信托基金范文1

這些年來，中國經(jīng)濟(jì)的增長是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而前行的。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們往往會看到一種現(xiàn)象，即每每房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個高峰、房價(jià)高企的時(shí)候，國家就會出臺政策加強(qiáng)管理，其中一個很重要的措施就是銀根的緊縮。

金融業(yè)可謂是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最核心的一個行業(yè)，其地位的重要性是其他行業(yè)無法撼動的。房地產(chǎn)業(yè)的重要性就突出地表現(xiàn)在，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是金融的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，國家就必須進(jìn)行調(diào)控。在前兩年，中國房地產(chǎn)的區(qū)域市場確實(shí)出現(xiàn)了很大的泡沫，如上海、杭州、溫州、北京等一些地區(qū)房價(jià)飛升，房地產(chǎn)市場的泡沫非常大，如果國家宏觀政策不進(jìn)行及時(shí)的干預(yù)，后果不堪設(shè)想。

金融業(yè)的確是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最核心的一個行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這兩者之間其實(shí)并不矛盾。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前來說還有很多不規(guī)范的地方。國家出臺宏觀調(diào)控政策，提高信貸條件，就是要使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。房地產(chǎn)業(yè)要是崩盤的話，就會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)顛覆性的衰退，人們購買的樓房就有可能成為一種負(fù)資產(chǎn)。

土地和資金是房地產(chǎn)行業(yè)存在和發(fā)展關(guān)系最密切的兩個重要因素，在國家宏觀調(diào)控的情況下，很多房地產(chǎn)公司都陷入了融資無門的境地。而正是這一境地激發(fā)了房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。對房地產(chǎn)商而言，自有資金的開發(fā)平均下來實(shí)際上還不到30%，大量是借助銀行的資金、信托的資金，特別主要是銀行的資金在支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

地產(chǎn)商們的融資渠道中，銀行不可能再成為唯一的對象了，特別是房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，真正表明了銀行不再是唯一融資的老大了。地產(chǎn)商們也有了更多的融資渠道。據(jù)了解，招商地產(chǎn)就擬與上海國際信托有限公司設(shè)立資產(chǎn)支持信托，信托品種為期限不超過三年的10億元資金。再如上海，浦東新區(qū)已向監(jiān)管部門提出申請，要求設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金。浦東新區(qū)正在申請的這種基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金，就是房地產(chǎn)投資信托基金。通過信托進(jìn)行融資，無疑是地產(chǎn)商們應(yīng)對其資金鏈問題的一個最有效的辦法。有人戲稱房地產(chǎn)信托基金成了地產(chǎn)商們的最后一根稻草。

我們看到，在宏觀調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)上市公司們上演資金鏈危機(jī)的絕不僅僅只是一兩家，有的公司積極與房地產(chǎn)信托基金合作，而一些公司也在積極地展開自我拯救，只是各家所用的方法不同罷了。如泛海集團(tuán)，其方式就是減持自己持有的民生銀行14479.2萬股，獲得20多億資金。這筆資金對泛海集團(tuán)建設(shè)的那些地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如同久旱逢甘霖。

盡管招商地產(chǎn)在謀求著與房地產(chǎn)信托基金的合作，值得注意的是目前與房地產(chǎn)信托基金合作的地產(chǎn)商并不是很多，但可以預(yù)見的是，在融資困境中地產(chǎn)商們將和房地產(chǎn)信托基金迎來一個合作的?；蛟S這一輪合作將如同當(dāng)初的定向增發(fā)、發(fā)行公司債一樣成為融資競賽。

對于房地產(chǎn)信托，政策上似乎也一直處于一種游移的狀態(tài)。雖然2005年后，隨著國家宏觀調(diào)控的展開，銀監(jiān)會先后了212號文和54號文，以規(guī)范房地產(chǎn)信托，防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。但對于房地產(chǎn)信托，相關(guān)管理層也并不是持不允許其發(fā)展的態(tài)度。房地產(chǎn)業(yè)被納入信托是從2003年6月央行出臺121號文件開始的，隨即成為房地產(chǎn)企業(yè)2004年和2005年融資的一個重要品種。隨著2006年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放，地產(chǎn)金融市場也跟著發(fā)生深刻的變化。房地產(chǎn)信托投資基金這一新的金融工具為投資房地產(chǎn)的人提供了金融產(chǎn)品，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的融資工具。另據(jù)一些媒體報(bào)道的數(shù)據(jù)來看，2007年11月，信托公司集合資金信托計(jì)劃的63%投向金融領(lǐng)域，而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的則僅僅占總規(guī)模的2%。12月，這一比例卻發(fā)生了明顯的變化：該月度投向金融領(lǐng)域的集合資金信托計(jì)劃占總規(guī)模的49%，而房地產(chǎn)信托的占比則達(dá)到了43%。從這些數(shù)據(jù)中，我們可以想象的是，房地產(chǎn)信托基金也在迎來一個很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。

信托基金范文2

1.1 房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1 客觀風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價(jià)格的調(diào)整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計(jì)和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險(xiǎn)會逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風(fēng)險(xiǎn)

金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時(shí)候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時(shí)間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(xiǎn)(非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因?yàn)閲彝恋卣叩母淖儗Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項(xiàng)目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

2.2.2 經(jīng)營和管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項(xiàng)目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當(dāng)以及市場的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.2.3 流動性風(fēng)險(xiǎn)

所謂的流動性風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時(shí)候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時(shí)候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動性風(fēng)險(xiǎn)。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范的方式

3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制

信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時(shí)候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對每個員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，但是同樣也存在許多風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)計(jì)的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的評估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對市場等可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，并針對這些潛在風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項(xiàng)目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目情況及相關(guān)的經(jīng)營情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營的過程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對多個項(xiàng)目進(jìn)行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 增加信托產(chǎn)品的流動性

前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導(dǎo)致其在投資過程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此為了解決這一流動性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時(shí)候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)

上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等多方面的相關(guān)單位對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)過程進(jìn)行合理的管理

要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對于整個銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一。

3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國家政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險(xiǎn)不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國經(jīng)濟(jì)類型及國情相似的國家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過度借鑒美英等與我國經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國家。

信托基金范文3

通知

建設(shè)銀行各省、自治區(qū)、直轄市分行，計(jì)劃單列市（區(qū)）分行，深圳市分行，成都市分行，南京市中心支行：

根據(jù)人民銀行銀發(fā)（1987）280號文“關(guān)于專業(yè)銀行信托投資機(jī)構(gòu)資本金問題的通知”精神，為了正確反映撥付信托投資公司資本金情況，特增設(shè)“480撥付信托基金”科目，核算建設(shè)銀行向其所屬信托公司撥付的資本金，撥付時(shí)記付方，退回或收回時(shí)記收方。各行原通知“經(jīng)營投資”科目向所屬信托投資公司撥付的資本金應(yīng)轉(zhuǎn)入“撥付信托基金”科目反映。

“480撥付信托基金”科目列資金平衡表第五頁第十行；歸屬人民銀行統(tǒng)一會計(jì)報(bào)表“0597信托資金及投資”科目內(nèi)。

以上請轉(zhuǎn)知所屬執(zhí)行。

信托基金范文4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金　契約型　公司型　新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱BEITS)是一種專門投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品。其內(nèi)在的理念起源于19世紀(jì)中葉在馬薩諸塞州波士頓市設(shè)立的商業(yè)信托。20世紀(jì)60年代美國稅法補(bǔ)充條款的出臺，賦予房地產(chǎn)信托和封閉式共同基金一樣的稅收政策。出現(xiàn)了第一家現(xiàn)代意義上的BELTS。經(jīng)過半個世紀(jì)的發(fā)展，美國REITS的資產(chǎn)規(guī)模已超過4000億美元，占有全球市場的絕對比例。除美國外。澳大利亞的BEITS產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。成為僅次美國的全球最大BELTS市場。亞洲的韓國、新加坡、日本等國家也紛紛制定和完善相應(yīng)的制度和法律為BEITS在本國的發(fā)展鋪平道路。并使得BELTS在本國成功上市。目前，在我國雖然還不存在完全意義上的房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。但是作為準(zhǔn)BEITS的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃發(fā)展迅速，因此研究BELTS的組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)投資信托基金的組織分類

BELTS是通過發(fā)行收益憑證募集資金，交由專業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)作，基金主要投資于商業(yè)地產(chǎn)。所得收益絕大部分分配給BE，ITS持有者的一種資金運(yùn)作模式。按組織結(jié)構(gòu)來分。目前主流的BEITS模式主要有兩種：契約型、公司型。這也是美國BELTS發(fā)展至今所歷經(jīng)的兩種模式，其它國家和地區(qū)大都借鑒了美國BEITS的組織模式，雖然名稱上可能不一致。但本質(zhì)上相同。

(一)契約型組織模式

契約型是REITS最早的組織模式。20世紀(jì)90年代之前。它是美國市場上REITS的主流組織模式，隨著公司型的出現(xiàn)，其地位才逐漸被后者取代。但是，契約型仍然是美國之外的其它國家和地區(qū)BEITS的主流模式之一。

契約型BELTS是根據(jù)一定的信托契約組織起來的投資行為。一般由投資者、基金托管機(jī)構(gòu)和基金管理機(jī)構(gòu)三方共同簽訂和約。按信托原則設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金。這是一種按照特定契約成立的“集體財(cái)產(chǎn)形態(tài)”，而通常不是獨(dú)立的公司或法人形態(tài)。其契約流程可簡單概括為：投資者作為基金資本的所有權(quán)人投資后以委托人(受益人)的身份存在、房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)理人以受托人的身份行使基金的經(jīng)營管理權(quán)、基金托管機(jī)構(gòu)以托管人身份行使基金財(cái)產(chǎn)的保管和監(jiān)督權(quán)。三方以信托合同為基礎(chǔ)各自行使自己的權(quán)力并履行義務(wù)。在支付基金管理者和托管人約定的管理費(fèi)和托管費(fèi)后，基金投資運(yùn)營的增值收益所得歸投資者所有。

(二)公司型組織模式

公司型BEITS是按公司法設(shè)立的具有獨(dú)立法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，能獨(dú)立行使民事權(quán)力。承擔(dān)民事義務(wù)的企業(yè)組織形式。它是由具有相同投資目標(biāo)和投資特性的企業(yè)或個人形成的公司聚合體。投資者通過購買公司股份成為股東?？赏ㄟ^出席股東大會、選舉董事等方式參與基金公司的重大決策。并由基金公司董事會行使基金公司的法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。基金通過內(nèi)部自設(shè)管理人或委托外部獨(dú)立的基金管理公司對基金資產(chǎn)進(jìn)行投資管理?；鸲聲鸸芾砉镜慕?jīng)營和管理活動進(jìn)行監(jiān)督。其組織機(jī)構(gòu)如圖二所示。

二、REITS的組織機(jī)構(gòu)成本分析

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個基本命題就是對人類社會生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)生活中的組織模式以及產(chǎn)權(quán)制度特征、所有權(quán)安排和治理機(jī)制等問題進(jìn)行分析研究。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念中，企業(yè)作為一系列契約的組合。其存在的根本原因就是降低交易成本、提高資源利用效率。為此就必須解決好所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離所造成的一系列問題。房地產(chǎn)投資信托基金作為一種特殊的企業(yè)組織模式。也面臨著同樣的問題。具體而言。由所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離所造成的成本可稱為組織成本，進(jìn)一步可分為顯性組織成本和隱性組織成本。

(一)顯性組織成本

REITS作為一種有組織、專業(yè)化的集合投資模式，無論其形成或是運(yùn)營都需要付出一定的組織成本。這包括投資者達(dá)成設(shè)立基金契約的簽約成本、支付給基金經(jīng)理人的管理費(fèi)和績效獎勵支出以及稅收支出三個方面。

1、契約型REITS。包括了以上提到的三個方面的成本支出。以信托的形式設(shè)立REITS，雖然可通過減少設(shè)立相關(guān)的投資決策與審查、投資后監(jiān)督管理等方面的制度安排降低制度成本。但由于基金穩(wěn)定性、基金財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性、委托一等問題不可避免，使得契約型REITS的簽約成本較高。另外。由于契約型REITS本身并不是獨(dú)立的主體，所以通常需設(shè)立托管人制度來對基金進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，這也多了一道制度成本。而在稅收方面，由于各個國家針對契約模式制定的標(biāo)準(zhǔn)不同，因此契約型REITS并沒有體現(xiàn)出明顯的制度優(yōu)勢。

2，公司型REITS。公司制是現(xiàn)代企業(yè)組織發(fā)展較為完善的一種企業(yè)制度，它通過多樣化的相對完善、嚴(yán)格的法人治理機(jī)制的設(shè)計(jì)。能夠較好地降低和防范“委托一”風(fēng)險(xiǎn)，因此公司型REITS的簽約成本相對較低。在營運(yùn)成本方面，因?yàn)槠渑c基金的管理模式有很大關(guān)系，所以與契約模式相比，公司型REITS并沒有體現(xiàn)優(yōu)勢。但在稅收方面，雙重納稅制度加大了公司型REITS的運(yùn)營成本。這是因?yàn)楣拘蚏EITS是作為一個獨(dú)立的法人實(shí)體存在，首先需繳納公司所得稅，然后才能向股東進(jìn)行利潤分配。而股東在獲得利潤分配后同樣要繳納所得稅。目前，一些國家(如美國)已經(jīng)通制定相應(yīng)的稅收政策較好的解決了公司制的雙重納稅問題。

(二)隱性組織成本

房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理時(shí)，需委托給職業(yè)基金經(jīng)理人或?qū)I(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，因此形成了特殊的“委托一”關(guān)系，相應(yīng)的成本也由此產(chǎn)生。它包括基金經(jīng)理人為謀求自己的利益而犧牲投資者利益的道德風(fēng)險(xiǎn)成本以及為監(jiān)督基金經(jīng)理人的行為并對其實(shí)行約束措施的監(jiān)督約束成本。具體體現(xiàn)在三個方面：①道德風(fēng)險(xiǎn)問題。即由受托人的不良行為給委托人或收益人帶來損失的可能性；②激勵制度，即委托人為提高受托人的投資管理積極性而與受托人約定的薪金報(bào)酬機(jī)制；③約束機(jī)制，即委托人為避免受托人因道德風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會主義行為給自己帶來損失而采取的約束措施。

1、契約型REITS。與證券投資基金領(lǐng)域具有相對完備的信息披露制度不同，從事房地產(chǎn)投資，由于所投資的項(xiàng)目(如寫字樓、爛尾樓)等不具有公開信息，股權(quán)又不具有較高的流動性。通過市場的力量來對基金管理人的管理行為進(jìn)行約束相對較弱。另外，房地產(chǎn)投資的高度技術(shù)性妨礙了托管人(商業(yè)銀行)監(jiān)督職

能的發(fā)揮。因此，集所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)與一身的基金經(jīng)理人一旦發(fā)生道德敗壞，實(shí)施機(jī)會主義行為，對投資者造成的影響就很大。

在契約型REITS的基金組織中，委托人與受托人約定一定比例的基金投資凈收益作為受托人經(jīng)營管理基金取得成功業(yè)績的報(bào)酬，以此激勵受托人的投資管理積極性。但在契約型REITS中，基金經(jīng)理人僅對由其過錯導(dǎo)致投資基金虧損的部分負(fù)有限責(zé)任，而對一般的基金經(jīng)營虧損無須承擔(dān)任何責(zé)任。因此。契約型REITS下基金經(jīng)理人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小，委托人給予其較高比例基金投資凈收益的可能性不大。

也正是因?yàn)槠跫s型REITS經(jīng)理人對風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的有限性，使得契約型REITS的約束比公司型REITS的要弱。當(dāng)然，聲譽(yù)機(jī)制可能會起到一定的約束作用。但總體而言。并沒有表現(xiàn)出比公司型更明顯的制度優(yōu)勢。

2、公司型REITS。在公司型REITS中，基金經(jīng)理人掌握日常決策權(quán)。而日常投資活動又不可能全部經(jīng)過董事會討論和決策。加上基金經(jīng)理人往往不持有公司的股份，合同自由原則在公司制下受到很大限制，使得其不能像有限合伙那樣隨意約定對基金經(jīng)理人的約束條款。在這種情況下?；鸾?jīng)理人的投資決策很多情況下是憑良心和職業(yè)道德做事，發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。

此外，公司型REITS中經(jīng)理人的激勵機(jī)制不足，經(jīng)理人一般僅能獲得固定薪酬。而通過利潤分成和股權(quán)激勵的方式來提高經(jīng)理人的投資積極性在公司型下又有一定的困難。另外，公司型下多重“委托一”關(guān)系的設(shè)計(jì)雖然可以較好地約束基金經(jīng)理人的投資行為，保證基金的穩(wěn)健經(jīng)營，但多重性的制度性程序也可能成為公司制的一個包袱，產(chǎn)生各種問題。

三、結(jié)論及啟示

通過以上分析可以看出，房地產(chǎn)投資信托基金具有不同的組織形式和治理機(jī)制。契約型和公司型各具優(yōu)劣，發(fā)揮著不同的作用，形成了不同的房地產(chǎn)投資基金特色。但是，我國現(xiàn)有的與REITS發(fā)展密切相關(guān)的《公司法》《證券法》《合同法》和《信托法》等在不同領(lǐng)域中、不同程度上對兩種模式的發(fā)展都有限制，可以說每種模式既有發(fā)展優(yōu)勢又面臨發(fā)展障礙。大多關(guān)于REITS模式選擇的研究認(rèn)為，以契約型基金的形式發(fā)展REITS是法律障礙最小的路徑。但筆者認(rèn)為，與契約型相比，公司型REITS在我國更具發(fā)展前景。

信托基金范文5

2007年，我國房地產(chǎn)金融市場正在由以銀行信貸為主導(dǎo)向資本市場為主導(dǎo)的模式逐漸轉(zhuǎn)變。隨著領(lǐng)匯、泓富、越秀在香港上市REITS，并一舉獲得成功，深國投、華聯(lián)、大連萬達(dá)、華潤、華銀控股等多家知名商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)將目光投向了房地產(chǎn)投資信托基金(下文簡稱REITs)這一新鮮事物，都在為爭吃國內(nèi)REITS這第一個螃蟹而緊鑼密鼓地準(zhǔn)備著。

目前，我國的房地產(chǎn)存量很大，客觀上要求設(shè)立REITs，既可拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，改變房地產(chǎn)高度依賴銀行信貸的局面，又可讓中小投資者可以在資本市場分享房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托基金這種新的投資載體對于促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。但該市場在我國的發(fā)展處于萌芽起步階段，仍有待加強(qiáng)對REITs的研究和運(yùn)用。

資料來源：根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)投資咨訊網(wǎng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫整理。

一、房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)及優(yōu)勢

房地產(chǎn)投資信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其縮寫是REITs。REITs是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的專業(yè)投資信托機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信托產(chǎn)品。

(一)REITs的特點(diǎn)

第一，REITs屬于股權(quán)類投資產(chǎn)品，但與投資于股票、外匯、期貨等的投資基金不同，其主要投資于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)市場波動和證券市場波動都有緊密聯(lián)系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具備與股票一樣的流動性，但其投資者只享有收益權(quán)和知情權(quán)，這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別。第三，REITs的市場價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。第四，REITs的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，同時(shí)保持信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和信托管理的連續(xù)性，并受到很嚴(yán)厲的監(jiān)管。第五，REITs是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合，其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來獲得受益憑證，而REIT在接受貨幣資金的同時(shí)，還接受房地產(chǎn)。

(二)REITs的優(yōu)勢

REITs的設(shè)立嚴(yán)格遵循信托的基本原則，實(shí)行有效的監(jiān)管，運(yùn)作透明度高，通過對股東結(jié)構(gòu)的規(guī)定，增強(qiáng)了REITs的流動性，避免了將RElTs作為一個單純的套現(xiàn)工具。這就可以很好地保護(hù)投資者的利益。REITs對持股數(shù)量沒有限制，投資者既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股，所需的資本金很低。投資者可以根據(jù)自己的情況隨時(shí)買賣所持REITs的股份，因而具有相當(dāng)高的流動性。REITs所募集的資金一般委托專業(yè)的管理公司進(jìn)行集中管理。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專業(yè)人員擅長于股市運(yùn)作，并且時(shí)刻關(guān)注市場的變化，進(jìn)行多元化組合投資，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高的投資回報(bào)。

另外，作為一種現(xiàn)代房地產(chǎn)金融投資工具，REITs是對各方均有利的一種多贏安排。無論從房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者，還是從受托人、社會來分析，REITs都是利大于弊的。在開發(fā)商看來，REITs解決了它們的融資之困，讓它們擺脫了銀行的限制，使之資金流源源不斷，資金鏈更為順暢。站在投資者角度，由于目前民間個人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，證券市場尚不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。而REITs的出現(xiàn)為公眾提供了在傳統(tǒng)的股票、債券之外參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會，公眾可以將大量資金通過REITs投入到房地產(chǎn)業(yè)，分享宏觀經(jīng)濟(jì)增長帶來的收益。而就受托人而言，REITs為信托業(yè)帶來了一個新的發(fā)展契機(jī)，有利于信托機(jī)構(gòu)的增長。對社會來說，“居者有其房”仍是社會穩(wěn)定的一個相當(dāng)關(guān)鍵的因素，REITs使房地產(chǎn)企業(yè)更高效率、低成本地開發(fā)地產(chǎn)，在某種程度上保證了房屋的供給。

二、我國發(fā)展REITS的必要性

(一)我國需要完善的房地產(chǎn)金融體系

20世紀(jì)末期，許多新興的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，例如新加坡、韓國和中國香港，通過借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，都成功地實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新產(chǎn)品遠(yuǎn)落后于這些國家。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融體系存在的問題具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，房地產(chǎn)金融過度依賴銀行體系。從表1，我們可以看到盡管自籌資金有所增加，國內(nèi)貸款占資金來源比例有所下降，但是其他資金來源所占比例幾乎達(dá)到50%。顯然，這種對銀行的高度依賴性的房地產(chǎn)資金供給是我國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)。通過銀行體系來支持整個房地產(chǎn)金融，使金融政策的變化往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國家財(cái)政政策和貨幣政策的實(shí)行。

第二，房地產(chǎn)金融的資金融通效率偏低。我國金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。

第三，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題是資金來源的銀行高度依賴性及融通效率低下帶來的。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。如果商品房最終大量積壓，開發(fā)商無法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用，只能將房子抵押給銀行與建筑商，但建筑商的資金也是銀行貸款，結(jié)果也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者”。隨著我國房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)貸款的大量增加，這種高度集中的風(fēng)險(xiǎn)如果不能得到很好的控制，將會形成整個金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，最終由于多米諾骨牌效應(yīng)，造成嚴(yán)重的金融危機(jī)。美國的次貸危機(jī)就是一個很好的例子。

而REITs的引入則可以豐富房地產(chǎn)融資手段，很大程度上解決這些問題。

(二)我國信托業(yè)發(fā)展的需要

信托作為一種財(cái)產(chǎn)管理制度，與銀行、保險(xiǎn)和證券并稱為現(xiàn)代金融的四大支柱。信托公司在經(jīng)營范圍方面具有其他金融企業(yè)無可比擬的優(yōu)勢。從改革開放到1998年的20年間，我國信托業(yè)幾經(jīng)波折，經(jīng)歷了多次的治理整頓。1999年3月，國務(wù)院下發(fā)國發(fā)第12號文，進(jìn)行信托業(yè)最徹底的一次清理整頓。我國正逐步完善信托制度，讓信托業(yè)走上了規(guī)范之路。目前，各國的信托業(yè)青睞房地產(chǎn)信托，因?yàn)橐环矫嬗蟹孔雍偷刈鰮?dān)保風(fēng)險(xiǎn)更小；另一方面房地產(chǎn)項(xiàng)目周期短，在目前信托財(cái)產(chǎn)的流動性問題還不能很好解決之時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)用周期更容易被委托人所接受。可以說，要實(shí)現(xiàn)我國信托快速跟上全球潮流并成為房地產(chǎn)界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。

三、我國REITS發(fā)展模式的選擇

(一)組織形式的選擇

按照不同的方式分類，REITs的組織形式可采取公司型或契約型、開放型或封閉型。

1.公司型與契約型的選擇

鑒于公司型和契約型REITs各有優(yōu)勢和缺點(diǎn)，我國REITs選擇公司型還是契約型，需要從我國實(shí)際出發(fā)，權(quán)衡利弊。本文認(rèn)為，我國的REITs應(yīng)首選契約型的組織形式。這是因?yàn)椋?/p>

(1)REITs法律出臺尚需時(shí)日

我國REITs主體法缺位，目前沒有專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的立法。而發(fā)展公司型REITs對法律的要求較高。按照我國《公司法》規(guī)定，公司的對外投資還不得超過公司凈資產(chǎn)的50%，這不利于REITs的發(fā)展。從實(shí)踐來看，我國目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，所以公司型REITs的實(shí)踐條件暫時(shí)不成熟。因此，為了盡快推出REITs，可選擇從契約型REITs導(dǎo)入，這樣法律的要求會低一些，推進(jìn)的步伐會快很多。

(2)其他國家的經(jīng)驗(yàn)借鑒

長遠(yuǎn)來看，公司型REITs是必然的發(fā)展趨勢，因?yàn)楣具\(yùn)作模式和流通機(jī)制更符合投資者的要求和REITs本身的要求。而從RElTs的發(fā)展趨勢來說，許多國家由于原來基金制度采用契約型為主的組織結(jié)構(gòu)，在為REITs立法時(shí)也就確定了契約型為主的組織形式。因此，我國發(fā)展REITs也不能一蹴而就，需要循序漸進(jìn)。

2.開放型與封閉型的選擇

按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同，REITs可分為開放型和封閉型。根據(jù)我國現(xiàn)階段法律完善程度、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和資本市場狀況，同時(shí)考慮到初期REITs的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，本文認(rèn)為目前適合發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資信托，且應(yīng)以封閉型的基金為主。在后續(xù)的發(fā)展中，再以契約型REITs為調(diào)整對象，逐漸發(fā)展公司型REITs。

(二)運(yùn)作流程的選擇

確定了我國REITs的初級階段應(yīng)該發(fā)展契約型以封閉型為主的REITs，本文對其運(yùn)作流程做了初步的設(shè)計(jì)。

1.REITs的參與者

REITs的直接參與者主要包括發(fā)起人(基金管理人)、托管機(jī)構(gòu)和投資者三個實(shí)體。根據(jù)現(xiàn)行的情況，REITs的發(fā)起人必須是在REITs的審核過程中，按我國有關(guān)規(guī)定成立的、由監(jiān)管部門認(rèn)可的、合格的信托投資公司或基金管理公司?；鸸芾砣诉€可以由發(fā)起人共同出資組建的專門的基金管理公司。托管機(jī)構(gòu)指受投資者委托的機(jī)構(gòu)，為投資者托管基金資產(chǎn)。我國可由商業(yè)銀行、投資銀行擔(dān)任這一角色。投資者是REITs的實(shí)際持有者，對REITs產(chǎn)品進(jìn)行投資，包括機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者。REITs還需要其他一些機(jī)構(gòu)的參與，如資產(chǎn)管理公司、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、律師、房地產(chǎn)中介商、會計(jì)師都是REITs正常運(yùn)作不可或缺的組成。

2.具體的運(yùn)作流程設(shè)計(jì)

結(jié)合我國情況，具體的運(yùn)作流程是：首先由發(fā)起人也就是受托機(jī)構(gòu)，依法設(shè)立REITs，采用公募的方式投資者私募發(fā)行REITs的受益證券以獲得資金；然后，發(fā)起人組建基金管理公司擔(dān)任基金管理人，進(jìn)行經(jīng)營管理，由基金管理人參照管理咨詢公司的建議，按照風(fēng)險(xiǎn)分散原理，選擇不同類型的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項(xiàng)目及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資的項(xiàng)目進(jìn)行多元化投資組合，通過集中專業(yè)管理，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，獲取較高經(jīng)濟(jì)收益。投資者憑受益憑證可以得到現(xiàn)金分紅。在這個流程中，我們針對的是所選擇的契約型、以封閉型為主的REITs。見圖1。

圖1 適合我國的REITs運(yùn)作流程

(三)管理模式的選擇

契約型REITs的管理機(jī)構(gòu)為受托人委員會。受托人委員會通常由三名以上受托人組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。所謂獨(dú)立受托人是指該受托人與REITs的投資顧問和其附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。受托人的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)制訂REITs的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃并指導(dǎo)其實(shí)施。REITs還需要聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行多樣化投資策略，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

(四)投資方向

我國REITs的投資方向需要緊密結(jié)合我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點(diǎn)。這樣才能實(shí)現(xiàn)以發(fā)展REITs來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強(qiáng)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制，REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主，也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備兩個條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、已經(jīng)完成的產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流收入。

(五)監(jiān)管機(jī)制

如果不對REITs進(jìn)行規(guī)范和約束，其極有可能會成為房地產(chǎn)商炒作的工具而無法達(dá)到其設(shè)立的目標(biāo)。

通過關(guān)于REITs的立法來明確投資基金參與者的權(quán)利、義務(wù)及行為規(guī)范。立法應(yīng)貫穿基金的設(shè)立、募集、交易及基金終止的整個過程，包括申請的受理、審批、監(jiān)管、處罰等多方面的內(nèi)容。同時(shí)考慮由證監(jiān)會負(fù)責(zé)REITs的行政管理監(jiān)督。另外，可以設(shè)立相關(guān)協(xié)會，監(jiān)督REITs的日常操作，確?；鸸芾砉炯捌鋸臉I(yè)人員的規(guī)范操作，減少違規(guī)現(xiàn)象。同時(shí)，為了最大限度地保障投資人的利益，要強(qiáng)化REITs信息披露制度，建立嚴(yán)格的信息批露制度，盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息和金融信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者。還應(yīng)該利用輿論的力量，合力推動REITs基金管理人、托管機(jī)構(gòu)規(guī)范合法經(jīng)營。

(六)退出機(jī)制

與公司相似，REITs的最終目的都是為了追逐利潤，因而建立其退出制度尤其重要。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，參考風(fēng)險(xiǎn)投資的推出機(jī)制，本文認(rèn)為REITs可選擇回購基金股份和通過上市進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)REITs的資金回收。

四、結(jié)論

信托基金范文6

關(guān)鍵詞：廉租房融資房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

我國廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀

（一）資金來源分析

廉租房建設(shè)是健全我國住房保障體系的重要舉措之一，因此國家對廉租房問題給予高度的重視并不斷增加財(cái)政投入，但是廉租房政策從1998年實(shí)行至今，只解決了很小一部分低收入群體的住房問題，實(shí)際效果不盡如人意，對緩解日益緊張的住房壓力可以說是杯水車薪。究其原因，筆者認(rèn)為廉租房建設(shè)發(fā)展很大程度上受制于日益緊缺的資金來源。

目前，我國廉租房開發(fā)建設(shè)資金的主要來源有財(cái)政專項(xiàng)資金撥款，住房公積金增值收益，社會保障基金，土地出讓金凈收益，社會捐贈。但是它們從根本上都是來源于國家的財(cái)政收入，直接受政府的管轄和支配。除了建設(shè)，政府還要承擔(dān)后期房屋修繕費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用等各項(xiàng)后期追加投資。這種過度依靠的財(cái)政撥款的融資模式，導(dǎo)致廉租房建設(shè)阻力重重，中央和各地政府也因此面臨巨大的財(cái)政壓力。

（二）資金缺口測算

國務(wù)院《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》中指出，從2009年起到2011年，我國計(jì)劃在三年時(shí)間內(nèi)基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，同時(shí)進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度。2009至2011年，我國計(jì)劃新增廉租住房518萬套，目標(biāo)覆蓋人口共計(jì)709萬人，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼涉及191萬戶居民。以廉租房人均面積為16.26平方米，未來三年覆蓋人口709萬，普通簡裝修小戶型建筑物每平方米造價(jià)為1795 元為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算：2009-2011年廉租房建設(shè)實(shí)施實(shí)物補(bǔ)貼需要的資金總量為：20430690萬元。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，截至2009 年6月，我國已完成廉租住房項(xiàng)目投資310億元，計(jì)劃投資1048億元。扣除這部分已經(jīng)提供了住房保障的資金，新建廉租房資金缺口至少為685億元。隨著社會保障體系的完善，將會有更多人納入廉租房保障體系中，到時(shí)候廉租房的建設(shè)資金將遠(yuǎn)不止這個數(shù)字。所以若廉租房建設(shè)僅依靠政府財(cái)政純政策性的支持，將會出現(xiàn)更大的資金缺口。

REITs介入廉租房融資體系的可行性分析

2005年兩會期間，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會為解決廉租房融資難的問題提出了一個提案：“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是指通過發(fā)行基金收益憑證募集資金作為基金資產(chǎn)，然后將基金資產(chǎn)交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作管理，專門投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。從本質(zhì)上看屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其典型的運(yùn)作方式是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

（一）REITs介入廉租房融資體系的模式

我國廉租房只租不售，現(xiàn)金回流小，但是租金收益穩(wěn)定的情況，可以采取REITs的運(yùn)作方式，具體的運(yùn)作模式如圖1所示：由政府無償劃拔廉租房用地，規(guī)劃廉租房建設(shè)方案，審批符合標(biāo)準(zhǔn)的住戶，由信托公司負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金、建設(shè)開發(fā)廉租房（或者尋找可供投資回購的二手房源），出租給審核通過的低收入群體，管理及維護(hù)相關(guān)物業(yè)，將每年的租金和政府補(bǔ)貼扣除各項(xiàng)成本費(fèi)用及相關(guān)稅收后作為分紅分給投資人，在這個過程中，政府提供一定的稅收減免和信用擔(dān)保。

（二）可行性分析

1.快速有效解決融資問題。REITs參與廉租房融資之后，可以將資本市場大量的閑置資金募集起來，吸引養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金投入廉租房的建設(shè)。這種投資不僅周期長可以保證廉租房建設(shè)的長期性需要，又可以在短時(shí)間內(nèi)有效緩解財(cái)政壓力，彌補(bǔ)廉租房建設(shè)開發(fā)的資金缺口，盡快解決低收入人群住房問題。財(cái)政部門可以將補(bǔ)貼款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)給信托公司，由信托公司統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)用，各住戶上交的租金也可以直接劃歸信托公司使用和管理，既減少政府資金在各部門之間來回周轉(zhuǎn)麻煩，又提高了資金的利用效率。廉租房管理部門可以借鑒水電費(fèi)收繳系統(tǒng)，將住戶工資賬戶與信托公司的賬戶直接掛鉤，這樣既保證租金的定期回流又可以時(shí)時(shí)監(jiān)督住戶的收入情況，一定程度上有助于退出機(jī)制的完善。

2.科學(xué)規(guī)范管理建設(shè)基金。在實(shí)際操作中，信托公司可以將廉租房的財(cái)政補(bǔ)貼與其它資金結(jié)合一起進(jìn)行投資或者將長期穩(wěn)定的租金收益回報(bào)暫時(shí)彌補(bǔ)其它高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的投資收益，有效降低資金的投資風(fēng)險(xiǎn)，使信托公司所控制的資金可以統(tǒng)籌管理，提高資金升值能力。同時(shí)，在政府相關(guān)部門的監(jiān)督下，信托公司要定期針對財(cái)政補(bǔ)貼和租金收入的分配使用情況向相關(guān)部門提交詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，防止信托公司將該資金流失或不合理利用。這樣商業(yè)化的運(yùn)作資金可以有效地防止資金在周轉(zhuǎn)過程中的挪用現(xiàn)象，在廉租房實(shí)際操作中保證公平公正。

3.保證REITs收益率。目前，我國廉租房市場有大量穩(wěn)定的住房需求，相比而言廉租房房源卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而且這種現(xiàn)象未來數(shù)年將不會改變，所以新建的廉租房或新回購的二手房都能保證較高的入住率，入住戶也都會按時(shí)足額繳納租金，這些穩(wěn)定的租金量可以保證未來的收益回報(bào)。另一方面，因?yàn)檎诹夥縍EITs運(yùn)作中不僅無償提供土地，大大降低開發(fā)成本，還會在后期提供各種稅費(fèi)減免以及相應(yīng)的政策照顧，保證投資基金能達(dá)到預(yù)定的收益率，同時(shí)也為信托公司的業(yè)務(wù)發(fā)展和開拓市場提供便利。另外，在廉租房REITs的運(yùn)作中隱含了政府的信用保證，比普通投資產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，但又比國債收益率高，這將會吸引眾多投資者參與其中。

新模式效益增進(jìn)分析

（一）政府效率提高

1.實(shí)現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變。將政府直接主導(dǎo)型的融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)檎龑?dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作模式，將廉租房管理的具體運(yùn)作交給信托公司，政府只負(fù)責(zé)政策上的支持和監(jiān)督，保證信托公司的的有效運(yùn)作即可，避免直接插手具體事務(wù)操作，這樣既保證效率的同時(shí)又加強(qiáng)了監(jiān)督，使政府由管理型政府轉(zhuǎn)變?yōu)樨?zé)任性政府。

2.節(jié)省政府開支。如果政府將廉租房的物業(yè)管理，后期維護(hù)，資金管理等業(yè)務(wù)都轉(zhuǎn)移給了信托公司，政府完全可以避免相應(yīng)的開支和人員安排，節(jié)省更多的人力物力用于監(jiān)管，而且信托公司可以聯(lián)合專業(yè)的物業(yè)管理公司，基金托管公司，管理顧問公司，高效地安排除審核入住外其它的事情，節(jié)省政府的精力和開支，優(yōu)化廉租房管理結(jié)構(gòu)。

3.提高廉租房基金使用的透明度。政府直接操作廉租房租金，信息不能及時(shí)對外公開，資金在各級各地方政府之間流轉(zhuǎn)緩慢，程序復(fù)雜，這個過程中可能會產(chǎn)生腐敗貪污現(xiàn)象，造成大筆廉租房租金被挪用，增加保障性資金風(fēng)險(xiǎn)。如果政府將租金及財(cái)政補(bǔ)貼作為收益直接交由信托公司管理，將資金更專業(yè)更高效的利用于其它投融資活動，提高資金的收益率。另外，根據(jù)《信托法》及相關(guān)規(guī)定，廉租房信托必須有嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制和信息披露機(jī)制，加上眾多投資人和財(cái)政部門的監(jiān)督，使得廉租房的租金及政府補(bǔ)貼等相關(guān)資金可以被有效利用。

4.實(shí)現(xiàn)廉租房統(tǒng)籌管理?，F(xiàn)行的由各級政府負(fù)責(zé)的運(yùn)作模式，由中央，各地方政府分別補(bǔ)貼，像北京這樣的大城市甚至將廉租房按照區(qū)縣劃分，分別管理，造成各地區(qū)間的相互推托責(zé)任，申請審核、補(bǔ)貼發(fā)放過程中的運(yùn)作略有不同，影響廉租房住戶在區(qū)縣間轉(zhuǎn)移和入住時(shí)間。同時(shí)，財(cái)政撥款的層層劃撥一定程度上影響了補(bǔ)貼資金的使用效率，也減少了這部分資金所具有的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和升值能力。由信托公司接管后，中央政府可以直接下?lián)苎a(bǔ)貼資金到信托公司的賬戶，避免資金分割同時(shí)也減少了資金無效率周轉(zhuǎn)的時(shí)間，使得國家財(cái)政補(bǔ)貼可以及時(shí)進(jìn)入再升值的階段，從而在整體上提高信托基金的收益率，吸引更多投資者。

（二）低收入者受益增加

1.享受優(yōu)質(zhì)房源和高水平物業(yè)管理。由于REITs在開發(fā)之初會找專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估回購二手房或者新建廉租房的市場價(jià)值，結(jié)合房產(chǎn)的地理位置，開發(fā)成本，管理費(fèi)用等多個方面綜合考慮投資回報(bào)率，所以只有運(yùn)作規(guī)范，市場前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到REITs的積極支持，因此，REITs的介入能夠有效地幫助市場辨別優(yōu)質(zhì)房源，提高二手房的回購使用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。

另外，信托公司會聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，提供更專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，而政府在減少實(shí)際操作事物的同時(shí)必將把更多的精力用于監(jiān)管，這樣政府和信托公司互相補(bǔ)充，互相制約，更加有利于完善廉租房體系的建設(shè)。

2.擴(kuò)大廉租房體系保障范圍。房地產(chǎn)信托基金吸納了大量閑置資本，它的介入會使整個廉租房體系中的資金量擴(kuò)大，政府只須補(bǔ)充資本回報(bào)收益與廉租房租金之間的差額即可，這使得政府有更充裕的資金用于廉租房建設(shè)和開發(fā)，提高補(bǔ)貼金數(shù)額，降低廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使得更多低收入者可以被納入廉租房保障體系中。

（三）信托公司風(fēng)險(xiǎn)降低

信托公司可以獲得穩(wěn)定的投資收益，降低信托基金整體風(fēng)險(xiǎn)。廉租房REITs是以廉租房的租金收入加上政府補(bǔ)貼扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給投資人的。雖然收益率不高，但是每年國家投入大量資金用于保障性住房建設(shè)和補(bǔ)貼，這給投資者提供了穩(wěn)定的收益回報(bào)。

同時(shí)，廉租房的空置率很低，租金受市場房價(jià)影響較小，可以保證每月穩(wěn)定的租金回流，所以長期穩(wěn)定的租金來源大大降低投資廉租房建設(shè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，這樣其整體投資虧損風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低，為信托公司長久穩(wěn)健地發(fā)展提供保障。還有REITs投資廉租房建設(shè)開發(fā)有政府信用作擔(dān)保，無形中增強(qiáng)了其社會公信度，為信托公司積累信譽(yù)，提高競爭力，為該公司其它基金項(xiàng)目的開發(fā)拓寬市場。

結(jié)論

REITs參與廉租房的融資建設(shè)，可以有效利用金融創(chuàng)新產(chǎn)品來擴(kuò)大資金來源的渠道，不僅能彌補(bǔ)政府財(cái)政投入的不足，緩解廉租房融資的壓力，還能減少政府在廉租房實(shí)際運(yùn)作中的直接參與，逐步向商業(yè)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變，提高整體效率，從而加快廉租房建設(shè)進(jìn)程，使更多低收入者早日住進(jìn)優(yōu)質(zhì)的廉租房。可以說，REITs介入廉租房融資是一種多方共贏的改進(jìn)模式，值得借鑒推廣。

房地產(chǎn)投資信托基金介入廉租房融資這一課題，從2005年提出建議至今已五年有余，但是受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的阻礙發(fā)展緩慢。時(shí)至今日，在中央大力推進(jìn)保障房建設(shè)的背景下，廉租房REITs這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品才終于從建議走到了試點(diǎn)實(shí)踐，相信之后能有較快的進(jìn)展。當(dāng)然，解決廉租房發(fā)展問題絕非易事，這一過程漫長而艱難，一方面需要政府的積極推動和多方協(xié)調(diào)，以及包括稅收減免，風(fēng)險(xiǎn)管理等配套政策的支持，另一方面REITs的介入是否真的能發(fā)揮其作用也需要在實(shí)踐過程中得以檢驗(yàn)和改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

1.王小雪. REITs參與廉租房建設(shè)的可行性研究[J].中國房地產(chǎn)，2009.11

2.雷蕙，宇羅華.關(guān)于REITs在廉租房融資運(yùn)用中的探討[J].市場論壇，2008.12