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本專欄的第一期，筆者即提出了物業管理招投標的概念。物業管理招標是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業服務內容，制定符合其服務要求和標準的招標文件，由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業服務合同的一種交易行為。物業管理投標是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業服務企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。從以上概念可以看出，物業管理招標與投標存在著相互對應的關系，其本質是一種包含著“買”和“賣”兩方面的完整的交易行為，是一種以合同形式反映民事法律關系的民事法律行為，整個招投標過程就是一個當事人意思表示達成合意，合同成立的過程。根據《合同法》第十三條，“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，而物業招投標活動又分為招標、投標、評標、定標、中標等若干環節，合同必經的兩個階段又是如何與這些環節相對應的呢？
（一）招標是要約邀請，投標是要約
根據《合同法》第十四條的規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約的內容必須具體確定，即要約應包含《合同法》第十二條規定的必要條款，如標的、數量、質量、價款、履行期限、地點和方式等條款，且這些條款必須確定、清楚。要約須表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般情況下，要約發出后，要約人就受到要約的約束，不能隨意變更、撤銷要約。具體到物業管理招投標環節，招標行為是要約邀請，投標行為才屬于要約。第一，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示，沒有訂立合同的目的。物業管理招投標中，招標人招標公告是引發潛在投標人參與投標的興趣，在投標人投標之前，招標人并不受到招標公告的制約，是可以根據具體情況進行修改的。但投標人遞交投標文件后就會受到投標文件的約束，不能更改和撤銷。第二，招標人發出的招標公告內容上不具體明確。招標公告上不具備最重要的價格條款，而投標文件中才會載明投標價格。
（二）中標通知書的發出為承諾
《合同法》第二十一條規定，“承諾是受要約人同意要約的意思表示。”承諾的內容必須與要約的內容一致，必須標明受要約人決定與要約人訂立合同的意圖。根據《招標投標法》的規定，中標人確定之后，招標人應當向中標人發出中標通知書，中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。招標人和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，且不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
二、前期物業管理招標投標中需要關注的事項
（一）如何避免前期物業管理“建管不分、獨占經營”的問題
按照現行的法律法規，前期物業管理的進入主要采取招投標的方式。但由于物業管理市場化程度不高、物業管理法規制度不夠完善、政府監管職能不力、各地區發展不均衡、社會各界對物業管理的認識有偏差等多個因素的存在，房地產開發建設企業在選擇前期物業管理上具有天然的優勢和控制權，使得前期物業管理招投標制度在實踐中未能夠得到貫徹落實，從而導致很多物業管理公司是房地產開發建設企業的下屬機構或子公司。這種“誰開發，誰管理”的“父子兵”體制（模式），進而也就決定了后續物業管理對開發商的依附性、對業主的不平等性。筆者認為，深圳在避免“建管不分、獨占經營”的問題上做了很多有益的嘗試。一是深圳明確規定“有直接控股關系的企業不能參加同一物業項目的投標”；二是深圳對以協議方式選聘物業服務企業設立了嚴格的審批程序，對于前期物業管理招投標，第一次投標人少于3人的，招標人應進行二次招標，二次招標投標人仍少于3人的，方可采用協議方式選聘物業服務企業；三是利用電子招投標方式，從技術上、程序上確保前期物業招投標公正、公開、公平進行。
（二）提高投標成功率的探索
根據《通知》要求，建設單位必須進入交易中心進行前期物業管理招投標活動。在公開的招投標中，物業服務企業如何提高投標成功率是一個非常重要的問題。除了提高企業自身競爭力以外，寫好投標文件有著至關重要的作用。一份好的投標文件應該做到最大限度地滿足招標文件的實質性要求和條件，筆者認為需要做到以下幾點。第一，要做到全面、準確、有效。招標文件中要求的投標文件包含的內容要全部具備，內容要清晰、準確，要符合時限的要求，避免變成無效標。第二，對項目需求總體理解和總體服務方案要有一個詳盡的描述。要針對一個服務特定對象，分析其物業的重點難點所在，再根據企業自身的實際情況提出有針對性的對策。提出服務目標、管理目標及服務措施，提出總體方案、具體崗位設置、安全管理方案、保潔管理方案、綠化養護方案、會務服務方案等。同時需要有各項保障方案進行保障，如重大活動的保障方案、安全保障方案、文明場館樓宇的創建保障方案、節能管理方案、保密管理，建立客戶投訴回訪機制。第三，整體服務方案規劃及實施方案要有針對性。除服務定位和目標外，還應包括主要服務參考等級、物業管理各階段和各專項服務的實施安排、重點難點應對措施、文明單位建設思路等。要盡可能使投標方案與本項目的需求吻合，方案針對性強，可操作性高。第四，要有亮點。如節能、環保、健康和安全管理都是當今社會業主尤為關注的內容，投標文件中應有專門的敘述。除此之外，還可以通過創建花園小區、文明小區、宜居小區等政府認可的獎項來增加吸引力。第五，報價合理。報價不能超過項目預算，也不能違反勞動法低價競標。對每一項分類，如人員費用、各專項服務費用、委托服務費用、其他費用、稅金、利潤等均要進行明細測算，測算要有依據(法律法規、行業水平等)，作為報價的附表，報價明細表后還可以做相應的文字說明加以補充。
作者：齊秦
