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一、物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的重要作用

1.良好的物業(yè)管理是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)

從歷史上看，城市的發(fā)展過程始終伴隨著生態(tài)環(huán)境問題，城市發(fā)展了，社會(huì)卻產(chǎn)生了越來越多的“環(huán)境病”。越來越多的高樓大廈拔地而起，隨著時(shí)間的推移，由于沒有及時(shí)維護(hù)、保養(yǎng)，就變得破爛不堪，“一年新、二年舊、三年亂、四年破”的現(xiàn)象隨處可見，嚴(yán)重影響城市的生命力和可持續(xù)發(fā)展。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事治安防范、園林綠化養(yǎng)護(hù)和房屋維修保養(yǎng)等，確保物業(yè)及其設(shè)備功能的正常發(fā)揮，營(yíng)造出居住區(qū)優(yōu)美整潔、安全健康、鄰里和睦的生活空間，使居住區(qū)呈現(xiàn)“常住常新”“井然有序”的景象。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)體制和模式，實(shí)行統(tǒng)一有效的專業(yè)管理，在提高城市管理和社區(qū)建設(shè)上，發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)地位作用。

2.良好的物業(yè)管理是化解社會(huì)矛盾的“潤(rùn)滑劑”

社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，是具體化的社會(huì)，是社會(huì)的窗口和縮影。隨著社會(huì)的發(fā)展和法制社會(huì)的逐步建立，人們對(duì)房屋、土地、房屋附屬及配套設(shè)施的權(quán)利主張日益強(qiáng)烈，從而造成業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間矛盾的沖突有增無減。物業(yè)服務(wù)作為住宅商品化、社會(huì)化的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用行業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極幫助業(yè)主與建設(shè)單位協(xié)調(diào)工程遺留問題，耐心向業(yè)主解釋、疏導(dǎo)，努力化解矛盾，無疑對(duì)維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

3.良好的物業(yè)管理為就業(yè)提供廣闊的空間

就業(yè)是民生之本，這項(xiàng)任務(wù)解決不好，就談不上構(gòu)建安定團(tuán)結(jié)的和諧社會(huì)。鄂州市正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)大量轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使就業(yè)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整之中，大量的下崗、失業(yè)問題與農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移問題交織在一起，就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。而作為勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)有著巨大的就業(yè)容量，為就業(yè)提供了廣闊空間。目前，鄂州市物業(yè)服務(wù)的就業(yè)人數(shù)已超過3000人，其中80%以上的從業(yè)人員是來自城市的下崗職工、復(fù)員退伍軍人和農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力。物業(yè)服務(wù)在促進(jìn)就業(yè)方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為構(gòu)建和諧社區(qū)提供了安定的社會(huì)基礎(chǔ)。

4.良好的物業(yè)管理在社區(qū)文化建設(shè)中發(fā)揮著重要作用

文明社區(qū)的特征表現(xiàn)在居住區(qū)的人們具備良好的人際關(guān)系、社會(huì)紀(jì)律、社會(huì)公德，建設(shè)文明社區(qū)能夠促進(jìn)市民整體文明素質(zhì)的提高。物業(yè)服務(wù)在社區(qū)中組織和參與形式多樣、健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進(jìn)鄰里和睦，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感，使社區(qū)成為一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然之間和諧、人與文化融通的健康、開放的工作和生活環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)具備良好人際關(guān)系、社會(huì)公德的社會(huì)環(huán)境，使社區(qū)成為安樂祥和、安居樂業(yè)的場(chǎng)所。營(yíng)造文明、安寧、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。

二、鄂州市和諧社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的問題

最近幾年來，湖北省把鄂州市當(dāng)作全省城鄉(xiāng)一體化的試點(diǎn)市區(qū)來進(jìn)行建設(shè)。鄂州市也充分利用了這次試點(diǎn)的機(jī)會(huì)，將構(gòu)建和諧社區(qū)作為建設(shè)的重點(diǎn)，在和諧社區(qū)建設(shè)方面取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，受到了湖北省委、省政府的高度贊揚(yáng)。然而，鄂州市在和諧社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理方面仍存在一些問題，需要解決。

1.“配角”地位造成物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)中身處險(xiǎn)境

作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的物業(yè)管理從產(chǎn)生至今，一直將自己擺在“房地產(chǎn)開發(fā)商從屬部門”的配角地位，鄂州物業(yè)管理的地位也不例外，把發(fā)展方向定位于一些簡(jiǎn)單的、具體的服務(wù)形式，并沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)主要應(yīng)集中于對(duì)公共事務(wù)的協(xié)調(diào)和處理上，從而導(dǎo)致了該行業(yè)的被動(dòng)局面。

2.業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱

一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸自己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。如鄂州市近幾年已有六、七家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出。法律建設(shè)的滯后、業(yè)主認(rèn)識(shí)的缺陷制約著和諧社區(qū)建設(shè)的速度。

3.物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)，科技含量低

鄂州市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚發(fā)展較快，現(xiàn)已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)108家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)4家，其余為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)和暫定資質(zhì)企業(yè)，從業(yè)人員3000人。目前除少數(shù)幾家物業(yè)企業(yè)具有一定的規(guī)模，大部分物業(yè)企業(yè)“小、散、亂”的狀況十分突出，科技化程度極低，智能化水平不夠，多數(shù)物業(yè)管理公司還達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損和保本邊緣。科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，存在服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符現(xiàn)象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權(quán)益，影響和諧社區(qū)的建設(shè)。

三、創(chuàng)新物業(yè)管理，構(gòu)建鄂州市和諧社區(qū)的應(yīng)對(duì)策略

1.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化

鄂州物業(yè)管理可以結(jié)合地方實(shí)際情況從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范：第一嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格準(zhǔn)入，強(qiáng)化新建企業(yè)開業(yè)登記和資格審查、年檢、資質(zhì)復(fù)審等工作；第二建立物業(yè)管理主體信用檔案。對(duì)物業(yè)公司及其法人、業(yè)委會(huì)成員建立誠(chéng)信檔案；第三積極開展物業(yè)管理考評(píng)。根據(jù)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，積極開展考評(píng)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，讓更多的業(yè)主購(gòu)得安心和住得放心；最后加強(qiáng)制度建設(shè)。應(yīng)根據(jù)國(guó)家和省公布的法律法規(guī)來制定與地方配套的、具體的細(xì)則及辦法，進(jìn)而推動(dòng)鄂州市物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展。

2.切實(shí)實(shí)行招標(biāo)制度，加大物業(yè)項(xiàng)目招商力度

相對(duì)完善的物業(yè)服務(wù)法規(guī)體系是防范物業(yè)服務(wù)糾紛的重要保障，鄂州市行業(yè)主管部門要盡快制定《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，通過招投標(biāo)使物管企業(yè)樹立“競(jìng)爭(zhēng)主體”意識(shí)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高水平的管理和良好的企業(yè)信譽(yù)去獲得市場(chǎng)份額。鄂州作為離武漢最近的中等城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，具備吸引外地高資質(zhì)物業(yè)公司進(jìn)駐的條件。鄂州市在招商時(shí)，應(yīng)把物業(yè)管理項(xiàng)目納入招商項(xiàng)目庫(kù)，積極向外界推薦鄂州的優(yōu)惠政策，吸引外地高資質(zhì)物業(yè)公司進(jìn)駐鄂州。要制定新建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)用房配置有關(guān)規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)用房配置的比例和最小建筑面積，使物業(yè)服務(wù)用房的配置有規(guī)可依等。

3.加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)水平

加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)工作，從三方面抓好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員崗位培訓(xùn)和繼續(xù)教育工作。第一，按持證上崗的有關(guān)規(guī)定，分批組織物業(yè)管理從業(yè)人員參加物業(yè)管理崗位培訓(xùn)班，通過培訓(xùn)考試，取得“崗位合格證書”持證上崗；同時(shí)發(fā)動(dòng)從業(yè)人員積極參加國(guó)家人社部、住建部統(tǒng)一的注冊(cè)物業(yè)管理師考試，使從業(yè)人員能夠取得注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格。第二，組織企業(yè)物業(yè)管理持證人員參加繼續(xù)教育培訓(xùn)班，發(fā)動(dòng)從業(yè)人員參與繼續(xù)教育培訓(xùn)。第三，組織鄂州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，實(shí)行崗前培訓(xùn)制度，切實(shí)提高從業(yè)人員的素質(zhì)。

4.出臺(tái)產(chǎn)業(yè)扶持政策，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展升級(jí)

物業(yè)管理公司是微利行業(yè)，政府應(yīng)當(dāng)給予多方面的政策扶持。第一，稅費(fèi)減免，根據(jù)鄂州市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)處于發(fā)育階段的實(shí)際，應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)稅收減免政策。第二，財(cái)政補(bǔ)貼，建議由物業(yè)管理職能部門牽頭，相關(guān)部門配合進(jìn)行專題研究，制定出臺(tái)扶持物業(yè)行業(yè)特別是老住宅區(qū)物業(yè)管理優(yōu)惠政策。第三，給予獎(jiǎng)勵(lì)，物業(yè)管理職能部門要組織、引導(dǎo)、鼓勵(lì)物業(yè)公司參加國(guó)家、省和市舉辦的行業(yè)榮譽(yù)稱號(hào)評(píng)比，并給予各種獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提升管理水平。

作者：彭玲云 單位：鄂州職業(yè)大學(xué) 建筑工程學(xué)院