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【摘要】本文從新時(shí)代下物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的新要求入手，對(duì)強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的新思路進(jìn)行了明確，并提出了具體的措施，以促進(jìn)核算成效的提升，進(jìn)而有效的對(duì)成本控制的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理水平的提升。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)；財(cái)務(wù)核算人員；成本核算；控制

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中，財(cái)務(wù)核算是一項(xiàng)十分重要的工作。而財(cái)務(wù)核算又是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)所在，所以我們必須切實(shí)加強(qiáng)這一工作的開展。

一、新時(shí)代下物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的新要求

近年來，我國的物業(yè)管理事業(yè)的快速發(fā)展，尤其是在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來的今天，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)水平以及個(gè)性化需求都在不斷地提升，適應(yīng)市場變化的需求，作為物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員，必須對(duì)財(cái)務(wù)核算的新要求有著基本的認(rèn)識(shí)：一是在財(cái)務(wù)核算中的專業(yè)性要求更高，需要緊密結(jié)合市場的變化情況，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)核算，在確保服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，滿足實(shí)際運(yùn)行的需要。二是需要加強(qiáng)對(duì)市場動(dòng)態(tài)變化情況分析，尤其是在服務(wù)、管理等方面的新要求，針對(duì)性的加強(qiáng)對(duì)其的完善，并借助自身的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，切實(shí)強(qiáng)化問題的處理，適應(yīng)未來發(fā)展的需要。三是財(cái)務(wù)核算過程的信息化程度需要不斷的提升，這就需要不斷的強(qiáng)化自身的專業(yè)技術(shù)水平，需要在財(cái)務(wù)核算中提高信息化處理程度，強(qiáng)化大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，加強(qiáng)對(duì)成本信息的綜合和分析，并針對(duì)性的加強(qiáng)對(duì)其的控制，適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的新要求[1]。

二、新時(shí)代下物業(yè)管理企業(yè)成本核算工作的新思路

我國物業(yè)管理業(yè)目前還不是很發(fā)達(dá)，而且管理模式一直是一個(gè)發(fā)展中的巨大瓶頸，適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新要求，就必須對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的思路進(jìn)行優(yōu)化和完善。首先，需要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和功能定位，在財(cái)務(wù)核算過程的整體思想上進(jìn)行優(yōu)化和完善，從傳統(tǒng)的被動(dòng)財(cái)務(wù)核算轉(zhuǎn)移到主動(dòng)核算之中，這樣提高工作的主動(dòng)性。其次，需要在企業(yè)日常經(jīng)營過程中，結(jié)合市場變化的新趨勢(shì)和客戶的新要求，物業(yè)管理行業(yè)又與一般的企業(yè)不同，其所需要的服務(wù)內(nèi)容較多，需要結(jié)合不同類型的特點(diǎn)，針對(duì)性的確定成本核算方法，這樣為物業(yè)管理服務(wù)工作的開展提供強(qiáng)大的指導(dǎo)作用。再次，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算需要加強(qiáng)SWTO分析，找出當(dāng)前行業(yè)中，企業(yè)所處的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并結(jié)合企業(yè)的中長期發(fā)展目標(biāo)，在財(cái)務(wù)核算中做到未雨綢繆，對(duì)未來市場要有一個(gè)針對(duì)性的預(yù)控，在成本控制上要更加具有彈性，工作的開展必須要建立在企業(yè)高效運(yùn)營的前提下。最后在財(cái)務(wù)核算上需要不斷的優(yōu)化思路，因?yàn)樵诓煌臅r(shí)期，有著不同的要求，所以自身也需要適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和市場的需求，在財(cái)務(wù)核算過程中做到創(chuàng)新和發(fā)展，提前有效的規(guī)避運(yùn)營不規(guī)范的問題，才能適應(yīng)未來發(fā)展的需要[2]。

三、強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作開展的對(duì)策

針對(duì)目前新時(shí)代.的新要求，應(yīng)對(duì)成本核算的需要，我們必須在日常工作中切實(shí)注重以下工作的開展，適應(yīng)未來發(fā)展的需要。

（一）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中的各種成本因素進(jìn)行核算

在物業(yè)管理服務(wù)中，成本因素主要是五個(gè)方面。一是在人員方面，主要是對(duì)人在成本控制中的主觀能動(dòng)性提升，充分考慮到成本人在成本控制中的作用，所以必須對(duì)人員進(jìn)行合理的配置，切實(shí)做好人員配置，就需要對(duì)人工成本進(jìn)行核算，以滿足實(shí)際運(yùn)行的需要。二是在物業(yè)設(shè)備方面，主要是對(duì)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和保養(yǎng)所需的費(fèi)用和消耗的費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真核算。三是在材料方面，就是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中所需要的材料成本進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，確保管理所需資源充足性和完備性的前提下，尋找成本控制空間。四是在物業(yè)管理服務(wù)成本方面的核算，就需要在投入服務(wù)之前加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的調(diào)研，并及時(shí)地找到業(yè)主的訴求，才能避免在物業(yè)管理服務(wù)中由于準(zhǔn)備問題而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)水平帶來影響。所以，需要從這四個(gè)方面，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行有效的核算，才能為物業(yè)管理服務(wù)工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）緊密結(jié)合實(shí)際針對(duì)性的確定成本核算辦法

在物業(yè)管理服務(wù)履行過程中，常見的成本核算方法，主要是采取逐步結(jié)構(gòu)分步法，也就是對(duì)每種服務(wù)的成本結(jié)構(gòu)與綜合成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行核算，并建立服務(wù)成本項(xiàng)目情況表，對(duì)各服務(wù)指標(biāo)明細(xì)都要明確，這樣分析服務(wù)的成本，從而針對(duì)性的加強(qiáng)對(duì)其的處理。但是需要注意的是，必須確保其預(yù)算指標(biāo)，需要結(jié)合市場預(yù)測來推算，所以還要對(duì)預(yù)算的合理性進(jìn)行核算，才能避免成本高和利潤低的情況出現(xiàn)。

（三）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程的全過程成本核算

發(fā)揮人員在財(cái)務(wù)核算中的作用，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的全過程加大成本核算力度，這就需要切實(shí)注重以下工作的開展：第一，在物業(yè)管理所需的耗材方面，首先是加強(qiáng)對(duì)采購質(zhì)量與價(jià)格的財(cái)務(wù)核算，若采購成本存在差異需要進(jìn)行綜合性的衡量和處理。就進(jìn)價(jià)控制而言，主要是要在選擇供應(yīng)商時(shí)，將同種材料的供應(yīng)商資源輸入計(jì)算機(jī)之中，對(duì)其服務(wù)情況與材料質(zhì)量情況進(jìn)行認(rèn)真了解，這樣才能在質(zhì)量相同的前提下采取最低的采購價(jià)格，并為采購時(shí)間提供合理化的建議。對(duì)材料市場價(jià)格走向進(jìn)行預(yù)測，選擇最好的采購時(shí)機(jī)。就采購成本控制而言，必須對(duì)采購地點(diǎn)、運(yùn)輸方法、包裝費(fèi)用、運(yùn)輸損耗等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。第二，在人工成本方面，主要是加強(qiáng)對(duì)人員工資、績效、福利待遇的總額進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，比如工資和津貼支付的標(biāo)準(zhǔn)，上崗的人數(shù)，以及每小時(shí)的工資率等都要進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。而在此基礎(chǔ)上，就需要對(duì)工作效率進(jìn)行控制，注重人的內(nèi)在動(dòng)因的激發(fā)，強(qiáng)化其成本控制意識(shí)。第三，在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用方面的財(cái)務(wù)核算，對(duì)于節(jié)約開支有著重要的作用，這就需要嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目來確定其控制標(biāo)準(zhǔn)，且每個(gè)項(xiàng)目都需要做好費(fèi)用預(yù)算編制和開支標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并對(duì)財(cái)務(wù)編制統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審定，在執(zhí)行中，要確保計(jì)劃外的開支得到嚴(yán)格的控制，若存在計(jì)劃外的開支，必須要有嚴(yán)格審批手續(xù)和記錄。第四，做好預(yù)算核算對(duì)比分析，優(yōu)化企業(yè)成本，提高利潤。物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)其他企業(yè)收入支出較容易準(zhǔn)確預(yù)算，財(cái)務(wù)人在年初對(duì)各項(xiàng)收入、成本費(fèi)用，根據(jù)歷年實(shí)際情況和對(duì)未來的預(yù)測做出當(dāng)年的收入成本費(fèi)用預(yù)算，制定財(cái)務(wù)利潤目標(biāo)。全年嚴(yán)格按照確定的財(cái)務(wù)核算目標(biāo)，對(duì)具體的材料成本工成本費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等進(jìn)行核算，核算之后，還要對(duì)其形成的差異進(jìn)行分析，并結(jié)合具體的差異情況，進(jìn)行針對(duì)性的控制和優(yōu)化尤其是要預(yù)防貪污受賄和掩蓋重大失誤等問題，才能確保其偏差得到控制。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代快速發(fā)展的今天，在物業(yè)管理服務(wù)方面的要求正在不斷的提升，作為專業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，必須在日常工作中加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，確保企業(yè)的成本得到控制，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，贏得客戶信賴，使得自身與市場的雙贏。

四、結(jié)語

綜上所述，時(shí)代在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步，作為新時(shí)期背景下的物業(yè)管理企業(yè)，首先就要從傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)移到主動(dòng)服務(wù)、主動(dòng)管理上來在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，切實(shí)強(qiáng)化財(cái)務(wù)核算工作的開展，盡可能從被動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)移到主動(dòng)服務(wù)、主動(dòng)管理上來。

【參考文獻(xiàn)】

[1]劉濤.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題的探析[J].企業(yè)改革與管理,2017(07):148-149.

[2]王沖莉,鄔丹.新時(shí)代下物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的探討[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2016(01):31.

[3]吳彥文.對(duì)新時(shí)代下物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的探討[J].黑龍江生態(tài)工程職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2008(02):44-45+53.

作者:劉哲 單位:陜西合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司