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摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭下，如何謀求自身的發(fā)展和脫然而出，已成了房地產(chǎn)企業(yè)管理層的必修之課。同時，為贏取市場，眾企業(yè)各出奇招，均按自身的實際狀況和發(fā)展預(yù)期，在各種運營模式中選取最優(yōu)的經(jīng)營策略，以確保持續(xù)增長的競爭力。為此，現(xiàn)本文有必要對企業(yè)的運營模式及對稱交互熵決策排序法進行詳細分析，通過算例以證明此方法能精確地判斷方案的優(yōu)劣性，為企業(yè)未來發(fā)展辨明方向。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理；運營模式；對稱交互熵；決策排序；方案評價

引言

作為國民經(jīng)濟增長頂力支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，隨著房價的不斷攀升，正面臨著隨時爆發(fā)的泡沫危機。雖然政府為控制房地產(chǎn)過熱局面而出臺一系列調(diào)控政策，收緊融資，加強信托監(jiān)管。但房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本卻不斷上升，陷入兩難困境。這逼使企業(yè)必須科學(xué)運用新方法、新思路，在復(fù)雜形勢當中謀求良性循環(huán)發(fā)展的態(tài)勢，以帶動產(chǎn)業(yè)鏈整體提升。

1 運營模式評價屬性

要想提高企業(yè)運營管理模式，就必須先弄清其評價的屬性。可以說，評價一個企業(yè)所采取的運營模式是否優(yōu)越，應(yīng)該通過若干個指標以鑒定企業(yè)的管理工作成效。

1.1 管理效力

最重要的評價屬性是管理效力。管理效力是指企業(yè)管理的效率和力度，領(lǐng)導(dǎo)層的決定能否迅速而真實地貫徹到工作中的每一個環(huán)節(jié)，貫徹到企業(yè)的每一個員工的行動中，變成為全體員工的意志和執(zhí)行的決心。管理效力高就意味著整個企業(yè)運轉(zhuǎn)順暢行動有力，對市場的反應(yīng)敏捷，對環(huán)境改變的適應(yīng)力強。過去有些單位，有一桿子插到底的做法。領(lǐng)導(dǎo)層的意圖直接貫徹到所有員工，令整個單位齊心動員起來共同完成目標任務(wù)。企業(yè)也可以借鑒這種方法。領(lǐng)導(dǎo)層的意圖大家都很明白，心往一處想，力往一處使，形成統(tǒng)一的意志。企業(yè)就能上下一致，辦事得力，使各項工作，件件都能按時按質(zhì)完成。

1.2 管理成本

管理成本也是一種評價屬性。企業(yè)的一切運作都需要成本，即需要一定的經(jīng)濟力量支撐。管理層次越多，管理分工越細致，就會令員工的數(shù)目增多，進而薪酬總額增加，辦公面積增加、辦公費用增加等等。當然管理人員多些，管理會更加到位，但增加了企業(yè)的負擔(dān)。我們希望的是在滿足管理需要的前提下，盡量精簡管理的結(jié)構(gòu)，降低管理成本。

1.3 風(fēng)險控制能力

風(fēng)險意味著未來收益的不確定性。風(fēng)險控制得好，可使企業(yè)獲得良好的收益。風(fēng)險控制得不好可能會帶來利益的損失。企業(yè)在運作的過程中，存在著各種風(fēng)險，有的風(fēng)險還比較隱蔽，必須及時發(fā)現(xiàn)并設(shè)法化解。這樣各個項目才能順利進行。運營模式良好就能及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的存在并及時化解。相反，若運營模式不得力，跟不上，防避風(fēng)險的措施不完備，就可能給企業(yè)造成很大的損失。

2 房地產(chǎn)企業(yè)運營模式的類型

自上世紀末，開放房地產(chǎn)市場以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展。隨著各方面資金的投入，成立了大量的規(guī)模各異的房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)依照自身發(fā)展的特點，采用了不同的運營模式。企業(yè)的運營模式也會隨著企業(yè)的不同的發(fā)展階段和適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策的變化而有所調(diào)整。歸納起來，房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式大致可分為下列幾種。

2.1 直線式運營模式

采用這種運營模式的企業(yè)，將運營的實際領(lǐng)導(dǎo)權(quán)集中于企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)管理層。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者直接管理企業(yè)的各個職能部門，如設(shè)計部門、開發(fā)部門、營銷部門、人事部門等。而這些部門又都直接參與各項目的開發(fā)管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集中管理工程項目的進展，會令企業(yè)各部門易于協(xié)調(diào)，相互配合，減少部門之間的相互牽制，能加速工程的進度。不過這樣的運營模式僅適合小型的房地產(chǎn)企業(yè)或企業(yè)的初級階段。一旦企業(yè)成長了，項目增多，項目又可能分散在不同的地域，企業(yè)運營采取這種模式，就易造成混亂，顧此失彼，降低辦事效率。

2.2 矩陣式運營模式

當房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展起來，企業(yè)會有多個項目同時開發(fā)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對各個項目都要管理和督促，有時會顧此失彼，解決問題不能及時到位。這樣，就要針對每一個項目設(shè)立一個負責(zé)的小組。除項目的負責(zé)人外，并由設(shè)計、施工、銷售、財務(wù)等各部門派人參與，組成專門的項目小組，由該小組負責(zé)整個項目的進展和運作。由于有各部門的人員參與，項目的工作可以得到企業(yè)各行政部門的協(xié)助和支持，項目小組的工作就可以更加順利地進行。的確，這種運營模式有優(yōu)勢的一方面，但常常也會產(chǎn)生一些負面影響，如職責(zé)的交叉，出現(xiàn)工作不協(xié)調(diào)等情況，阻滯了工作的開展。

2.3 項目制運營模式

針對某一個項目，房企組建一個管理小組或管理機構(gòu)，這個機構(gòu)負責(zé)管理整個項目的建設(shè)全過程。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的指導(dǎo)下，獨立完成工程進度、保證工程質(zhì)量、實現(xiàn)成本控制等各項工作。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)根據(jù)項目完成情況考核的結(jié)果，給予該團隊獎勵或扣分。這種管理模式可以有效地激勵奮戰(zhàn)在一線的員工的積極性，更快更好地完成項目有關(guān)工作。自然這種模式使機構(gòu)和人員增多，管理成本也會增大。

3 對稱交互熵決策排序法

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，增加經(jīng)濟效益，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況，采用最有效的經(jīng)營策略以提升管理效率。以下介紹對稱交互熵決策排序法可以優(yōu)選出最佳的運營模式。依照參考文獻[1]，應(yīng)用對稱交互熵決策排序法的步驟如下。設(shè)有 m 個決策方案，和 n 個屬性指標。

 4　算例

一個中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過多年的努力，有了可觀的發(fā)展，奠定了一定的基礎(chǔ)。當下，有多個樓盤在開發(fā)中。各個樓盤處于建設(shè)中的不同階段，管理起來頭緒比較多。在這種情況下，采用何種運營模式會更加合理，便成為企業(yè)管理層要探討的問題[2]。事實證明，利用對稱交互熵決策排序法，可以幫助管理層更加客觀地量化地選擇最佳的解決方案。考慮兩種運營模式，直線式運營模式 1i =矩陣式運營模式 2i =考慮兩個評價屬性指標，管理效力效益型屬性指標管理成本 成本型屬性指標根據(jù)經(jīng)驗，給出表 1 的初步評價。由此，可以得到?jīng)Q策矩陣按照上節(jié)的計算步驟，可以計得相對貼近度 P1=0.2817，P2=0.7142，可見 P2>P1由此得出結(jié)論，第二方案優(yōu)于第一方案，即矩陣式的運營模式優(yōu)于直線式運營模式。結(jié)語綜上所述，對稱交互熵排序法是可行的、有效的數(shù)字量化計算方式，能夠檢測被評方案與理想方案的距離排序，并通過簡便的計算和清晰的評估，使企業(yè)能夠科學(xué)運用智慧經(jīng)營理念的數(shù)字化應(yīng)用武裝頭腦，進而選出合理的、良好的運營模式，推動企業(yè)管理體系和工作方式的穩(wěn)步發(fā)展。

作者：張小龍 趙超兒 單位：江門市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江門市國資委