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作者：賈 飛1，李 娟2   單位：1.北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；2.中信銀行總行   1.1會計準(zhǔn)則的規(guī)定   根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》（2006年）及其應(yīng)用指南的有關(guān)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：①投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。②投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)。企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作生產(chǎn)經(jīng)營活動場所外，出現(xiàn)了房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，這就需要將其單獨作為一項資產(chǎn)核算和反映，與自由房產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。③投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，方可采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。   投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)，即為提供服務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)，如用于經(jīng)營管理的辦公大樓屬于固定資產(chǎn)；用于經(jīng)營管理的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)企業(yè)自身的經(jīng)營活動，其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到服務(wù)中去，通過提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。   投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。某項房地產(chǎn)部分用于經(jīng)營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨計量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；否則，不應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。   當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業(yè)應(yīng)將其從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。   1.2判定的依據(jù)   從上述會計準(zhǔn)則的規(guī)定看，在判斷一處自有房產(chǎn)是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時，我們應(yīng)綜合考慮持有目的、能否單獨核算計量、轉(zhuǎn)換條件等因素。即投資性房地產(chǎn)應(yīng)同時具備以下條件：①持有此部分房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。   2投資性房地產(chǎn)對商業(yè)銀行的主要影響投資性房地產(chǎn)對商業(yè)銀行的影響主要體現(xiàn)在法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、審計風(fēng)險和資本成本等方面。   2.1法律風(fēng)險   根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行在中華人民共和國境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得向非自用不動產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國家另有規(guī)定的除外。依據(jù)該規(guī)定，商業(yè)銀行在境內(nèi)不得向非自用不動產(chǎn)投資，否則將會違反禁止性規(guī)定而帶來法律風(fēng)險，可能遭受處罰。   2.2財務(wù)風(fēng)險   投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險就是無法實現(xiàn)其預(yù)期資本價值的可能性，這在經(jīng)濟(jì)景氣時可能不太明顯，但在經(jīng)濟(jì)下行周期會比較突出。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于其他資產(chǎn)，當(dāng)用現(xiàn)金流量來評價其可行性時，現(xiàn)金在不同階段流入、流出的不確定性就表現(xiàn)為財務(wù)風(fēng)險。影響投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的因素很多，主要包括外部風(fēng)險因素變化引起的系統(tǒng)性風(fēng)險、每年為維持投資性房地產(chǎn)帶來租金收入的經(jīng)營成本變動情況、出租需求的變動情況、調(diào)整租金的能力、租戶違約的可能性等等。   2.3審計風(fēng)險   當(dāng)自有房產(chǎn)滿足投資性房地產(chǎn)的各項確認(rèn)條件時，商業(yè)銀行應(yīng)將其納入投資性房地產(chǎn)管理，并進(jìn)行披露。如果不確認(rèn)并核算為投資性房地產(chǎn)，可能在認(rèn)定層次上出現(xiàn)重大錯報風(fēng)險，會使財務(wù)報表在所有重大方面未能按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制，即未能公允反映財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。   2.4資本成本   根據(jù)《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定，在計算風(fēng)險資產(chǎn)時，自用不動產(chǎn)，以及因行使抵押權(quán)而持有并在法律規(guī)定處分期限內(nèi)的非自用不動產(chǎn)的權(quán)重系數(shù)為100％；包括投資性房地產(chǎn)在內(nèi)的非自用不動產(chǎn)的權(quán)重系數(shù)高達(dá)1250％。就非自用不動產(chǎn)的具體內(nèi)涵，銀監(jiān)會尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會計層面嚴(yán)格意義上的投資性房地產(chǎn)；除包括會計層面嚴(yán)格意義上的投資性房地產(chǎn)外，還包括固定資產(chǎn)中的對外出租部分。如果按后者來確認(rèn)，在一定假設(shè)條件下，投資性房地產(chǎn)對商業(yè)銀行資本消耗和資本充足率的影響會相對較大。   3國內(nèi)商業(yè)銀行投資性房地產(chǎn)的管理情況   從年報公開披露情況來看，國內(nèi)商業(yè)銀行對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，僅個別銀行在境內(nèi)披露了投資性房地產(chǎn)，金額也相對較小（見表1）。經(jīng)分析，主要呈現(xiàn)以下特征。   3.1金額相對較小   從2011年度財務(wù)報告來看，13家國有銀行和股份制商業(yè)銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產(chǎn)，且與固定資產(chǎn)相比金額相對較小。在合并報表口徑下，2011年底，中國銀行投資性房地產(chǎn)最多，金額為146．16億元，與固定資產(chǎn)的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產(chǎn)的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國銀行，為12．8億元，與固定資產(chǎn)的比例為1．72％；與固定資產(chǎn)比例最高的是深發(fā)展，為8．31％，金額為2．13億元。   3.2境內(nèi)分布相對較少   國內(nèi)商業(yè)銀行投資性房地產(chǎn)主要分布在境內(nèi)以外的其他地區(qū)，如：中國銀行和招商銀行在合并報表口徑下投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時，我們也注意到交通銀行、深發(fā)展和華夏銀行的投資性房地產(chǎn)主要分布在境內(nèi)，但金額普遍較小。#p#分頁標(biāo)題#e#   4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移路徑   經(jīng)上述分析，我們看到，對滿足一定確認(rèn)條件的自有房產(chǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)納入投資性房地產(chǎn)管理，但納入投資性房地產(chǎn)后可能面臨法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，并且還要承擔(dān)過高的資本成本。因此，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對自有房產(chǎn)的管理，避免形成投資性房地產(chǎn)。就如何轉(zhuǎn)移投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險和成本，主要路徑是盤活存量房產(chǎn)、壓縮增量房產(chǎn)，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產(chǎn)公司和資產(chǎn)管理公司等，但轉(zhuǎn)移機(jī)制的實質(zhì)是“售后租回”交易下的經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)。   4.1存量部分   4.1.1轉(zhuǎn)移路徑   商業(yè)銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司（以下簡稱第三方）作為戰(zhàn)略合作對象，根據(jù)自有房產(chǎn)的市場評估值向其發(fā)放一筆貸款，隨后做一筆自有房產(chǎn)的售后租回交易業(yè)務(wù)，這樣自有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)移給第三方，但商業(yè)銀行仍保留使用權(quán)。該交易完成后，由于第三方向商業(yè)銀行提供物業(yè)服務(wù)，商業(yè)銀行需要向第三方支付租金；由于商業(yè)銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業(yè)銀行支付貸款利息。若商業(yè)銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續(xù)性（見圖1）。   通過設(shè)計的上述轉(zhuǎn)移路徑，自有房產(chǎn)將不在商業(yè)銀行表內(nèi)反映，同時，由于與第三方保持戰(zhàn)略合作關(guān)系，又能保證營業(yè)用房供給的穩(wěn)定性，滿足經(jīng)營管理的需要，從而達(dá)到防范風(fēng)險、節(jié)約資本的目的。   4.1.2模式分析   商業(yè)銀行成為特殊目的公司（SPV）的控股股東存在一定難度，一方面，根據(jù)《商業(yè)銀行法》的有關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行在境內(nèi)不得從事信托投資，不得向非自用不動產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資；另一方面，金融危機(jī)以來，監(jiān)管當(dāng)局加強(qiáng)了對“影子銀行”等重點領(lǐng)域的風(fēng)險防控，設(shè)立特殊目的公司（SPV）的難度有所加大。此外，監(jiān)管當(dāng)局近來加強(qiáng)了對商業(yè)銀行的并表監(jiān)管，商業(yè)銀行成立專門的特殊目的公司（SPV），僅能在一定程度上降低風(fēng)險，但無法有效降低資本消耗。若通過其他投資主體設(shè)立特殊目的公司（SPV），運作成本可能相對較高。   從目前監(jiān)管政策來看，房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司模式在實際操作方面更具有可行性，通過建立公開、透明的定價交易機(jī)制，不斷增強(qiáng)合作的穩(wěn)定性。   4.2增量部分   4.2.1轉(zhuǎn)移路徑   就增量部分，我們可考慮在初始購置階段統(tǒng)籌運作，運作的實質(zhì)是“以租代購”。商業(yè)銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司（以下簡稱第三方）作為穩(wěn)定的合作對象。根據(jù)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃確定所需房產(chǎn)后，商業(yè)銀行不直接購置，而是由第三方購置，然后與第三方簽訂長期租賃合同，從而達(dá)到既節(jié)約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見圖2）。   4.2.2模式分析   “以租代購”模式在一定程度上滿足了分行營業(yè)用房的實際使用需求，更重要的是可以達(dá)到節(jié)約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問題是：①若商業(yè)銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)不景氣時可能面臨較大風(fēng)險，對此，商業(yè)銀行與第三方之間需要設(shè)置防火墻，購置房產(chǎn)的資金應(yīng)來源于資本市場，而不是商業(yè)銀行的信貸資金。②商業(yè)銀行營業(yè)網(wǎng)點一般選取在繁華地段，房產(chǎn)持有人可能存在惜售心理，導(dǎo)致第三方無法購置，從而造成商業(yè)銀行無法鎖定租金成本。③若網(wǎng)點經(jīng)營業(yè)績不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。   5結(jié)論   本文首先深入剖析了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵，經(jīng)分析，我們認(rèn)為若自有房產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)管理，必須同時具備以下條件：①持有此部分房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。   針對投資性房地產(chǎn)帶來的風(fēng)險、成本影響，除一般企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險和審計風(fēng)險外，對商業(yè)銀行經(jīng)營管理影響最大的是法律風(fēng)險和資本成本。我國法律明確規(guī)定商業(yè)銀行在境內(nèi)不得向非自用不動產(chǎn)投資，否則將會違反禁止性規(guī)定而帶來法律風(fēng)險。根據(jù)即將于2013年1月1日起實施的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行采用標(biāo)準(zhǔn)法計算風(fēng)險資產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重系數(shù)高達(dá)1250％，會過度消耗資本。   同時，我們注意到，考慮到投資性房地產(chǎn)帶來的重大影響，國內(nèi)商業(yè)銀行對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，僅個別銀行在境內(nèi)披露了投資性房地產(chǎn)，金額也相對較小。   對此，本文提出了防范投資性房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險的總體框架，并設(shè)計了有效降低資本消耗的管理路徑。商業(yè)銀行采取的總體策略是盤活存量房產(chǎn)、壓縮增量房產(chǎn)，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產(chǎn)公司和資產(chǎn)管理公司等，但轉(zhuǎn)移機(jī)制的實質(zhì)是“售后租回”交易下的經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)。同時，商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)購置新大樓或機(jī)構(gòu)搬遷時，應(yīng)同時將原營業(yè)用房一并處置，嚴(yán)禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產(chǎn)。