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一、我國目前房地產稅費的現狀   我國現行的房地產稅費制度相當復雜，涉及房地產稅的法律法規主要有《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》、《耕地占用稅暫行條例》、《契稅暫行條例》、《印花稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《營業稅暫行條例》、《城市維護建設維護稅暫行條例》、《企業所得稅法》、《個人所得稅法》、《房產稅暫行條例》。相關的稅費主要包括土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅。其中，土地、房產等不動產的開發流通環節的稅費主要有土地出讓金、耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、個人所得稅等，而土地、房產等不動產的保有環節的稅費有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。可見，我國房地產稅法的特點是以開發流通環節的征稅為主，以保有環節的征稅為輔。保有環節的稅種配置不合理、稅基過窄的特點，既不符合國際上稅法改革的潮流，也不利于我國現行房地產業長遠穩定的發展，而且土地出讓金制度所帶來的土地財政更嚴重地阻礙了我國財政稅收現代化法治化發展的進程。   ［1］(p627－679)我國房地產稅收法律體系涉及的10個稅種大都在交易環節，即不賣不稅、不租不稅，一旦租售則數稅并課。從2005年房地產稅負的結構來看，在交易環節中，僅城市維護建設稅就高達31%，加上印花稅及契稅中與房地產稅相關的部分，其所占比例大大超過保有環節中城鎮土地使用稅及房產稅的22%。在重交易、輕保有的情況下，一方面，房地產交易稅種多、稅負重，且間接稅具有轉嫁性，這部分稅負最終由購房者承擔，直接導致房地產價格的上升;另一方面，房地產保有成本極低，不僅會導致房地產閑置，還會引發投機或出于投機目的的囤積行為，結果房地產資源向少數人手里集中，而需求者難以獲得該資源。雖然在開發環節，土地增值稅和耕地占用稅不到12%，但土地開發要承擔巨額的土地出讓金，導致房地產開發環節的稅收及相關租費負擔也遠遠超過了保有環節。［2］(p23)目前在我國商品房的房價構成中，稅費所占比重為50%－60%(土地出讓金30%－40%)，建筑成本和開發商利潤占40%－50%;而國外的房地產，其建筑安裝成本一般占房價的70%，稅費和利潤占30%。［3］而且費重于稅，“我國的房地產稅費構成中，稅收、收費、土地出讓金所占比重分別為20%、30%、50%”。［4］(p344)可見，房地產業的基本要素就是土地，賣房子就是賣土地。房地產業產生的級差暴利，除了地方政府財政收入外，都被少數房地產商拿走了。房地產行業已經成為中國財富的主要集中地。而隨著房價暴漲，“沒有房子的人”已被遠遠甩出財富形成的大門之外。   二、現行房地產稅法律體系中存在的問題   房地產稅的出臺，它需要客觀的政治、經濟文化等方面的條件為基礎，涉及到社會的各個方面，如果不具備這些條件，房產稅即使立法也難以達到目的。［5］   目前存在的問題具體如下:   (一)經濟改革尚不到位，收入分配不公有所擴大資源價格改革滯后，形成資源級差收益。資源定價制度不合理，沒有正確反映資源的市場供求關系、資源稀缺程度和生態環境成本。一些資源性行業企業以低成本甚至無償使用礦產、土地、水域等國有資源，侵占了正常經營收益以外的資源收益，形成不合理的級差收益。同時，壟斷行業缺乏市場競爭機制，企業依靠壟斷獲取超額利潤。由于多方面原因，有些領域沒有引入公平競爭機制，一些壟斷行業市場準入門檻過高，一些企業依靠壟斷地位獲得超額利潤，但絕大部分并未上繳國家、回饋社會，其中有相當部分以各種形式轉化為壟斷企業的工資福利。一些行業市場準入門檻過高，擠壓了民營經濟的市場空間，固化了行業收入差距拉大的格局。［6］   (二)稅制結構不合理，難以加大對收入分配的調節力度   1．直接稅比重過低，調節收入分配功能薄弱。1994年實施的稅制改革，由于過于注重稅收組織財政收入的功能，忽視了稅收調節收入分配的功能，因而強化了稅收組織收入的功能，弱化了調節收入分配的功能。在現行稅制結構下，偏重于組織收入功能的增值稅、消費稅、營業稅等間接稅占全部稅收收入的比重偏高，而體現調節收入分配功能的所得稅和財產稅等直接稅占全部稅收收入的比重偏低。2009年全國間接稅、直接稅收入分別占全部稅收的58．8%和27．7%，而作為目前調節居民收入主要稅種的個人所得稅收入僅占全部稅收的6．3%。這與世界發達國家以直接稅為主(約占全部稅收收入的70%)、間接稅為輔(約占全部稅收收入的30%)的稅制結構及其發展趨勢正好相反。   2．個人所得稅分項征收，難以加大對收入差距的調節力度。現行個人所得稅采取的分類征稅模式，對不同類型所得采用不同的適用稅率、費用扣除標準，現行稅負相差很大，勞動所得稅負重于非勞動所得。由于實行分項征收，可以多次扣除費用，易使高收入者、多來源收入者分解收入、隱蔽收入，出現高收入者稅負相對較輕的現象。加之稅收征管存在漏洞，使得工薪階層負擔了個人所得稅稅額的60%以上，難以充分發揮個人所得稅調節收入差距的重要作用。   3．稅制結構不健全，缺乏調節力度大的稅種。在西方發達國家普遍存在調節收入分配力度較大的財產稅，如房產稅、遺產與贈與稅等，但由于種種原因，目前在我國遺產與贈與稅尚未制定出臺，房產稅的征收范圍又太窄，我國的房產稅名義上是以房屋財產為征稅對象，但實際上其征收范圍僅限于城鎮的經營性房屋，即按經營性房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種稅。對于擁有多套住宅、豪華別墅的富人，只要其房產不屬于經營性用房，包括非出租用房，就不用繳納房產稅，因而沒有起到調節收入分配的作用。由于稅制結構不合理，缺乏調節力度大的稅種，難以發揮稅收對收入分配的調節作用。   (三)財產稅法體系不健全，遺產與贈與稅尚未開征財產稅作為一個稅系，包括一系列稅種。同一稅系里的稅種，除在功能、地位、性質等方面有著共同之外，又因具體課稅對象、課征范圍等不同存在著差異。財產稅究竟應當包括哪些稅種，國內外相關文獻并未達成共識。我國學界有如下觀點:財產稅僅包括房地產稅和契稅;#p#分頁標題#e# ［7］(p3)財產稅包括房產稅、契稅、車船稅以及遺產稅和贈與稅;［8］(p255)財產稅包括房產稅、資源稅、土地稅、契稅、車船稅以及遺產稅;［9］(p270)財產稅包括房地產稅、車船稅、資源稅等靜態財產稅和遺產稅、契稅等動態財產稅。   ［10］(p364)我認為，財產稅是對“財產”本身征稅，而不是對“財產”的獲取或收入征稅。對財產所有者來說，真正擁有這筆財產只有在財產的保有階段，而不是財產轉入或轉出環節，即產權變更階段。因此，真正意義上的財產稅，應是在財產保有環節對所有者征稅。我國目前與財產相關的稅種很多，但保有環節的城鎮土地使用稅和房產稅卻形同虛設，難以對存量財產，特別是對不勞而獲、投機鉆營取得的“血色”、“金色”、“灰色”收入進行征稅。另外，我國尚未開征遺產稅與贈與稅，導致其“劫富濟貧”的調節功能缺位。   (四)財產稅計稅依據不合理，財產評估制度不健全由于土地、房屋等財產的市場價值反映了財產作為經濟資源的真實價值，它不僅包括土地的級差收益，而且包括土地、房屋的時間價值。因此，各國普遍以財產的市場價值作為財產稅的計稅依據。但我國目前的財產稅卻是以土地的面積和房產的原值或租金作為計稅依據，不能合理地反映土地的級差收益和土地、房產的時間價值。同時，為調節土地的級差收益，采用不同城市、不同地段設置不同稅率的方法，結果造成稅率檔次設置不合理，隨意性大，操作起來缺乏客觀標準，從而難以很好地發揮財產稅促進社會財富公平分配的作用。   三、完善我國房地產稅立法的設想經驗表明，通過財稅手段調節樓市價格并非房地產稅立法就可以達到目的的，還要輔之以金融政策、社會保障法律政策及其他一系列相關法律才能完成。   (一)建立和完善公共財政體系，完善財政法律法規現階段合理調節財政分配，加強財政法制建設的重點應當是:理順財政分配關系，加強宏觀調控職能，加大收入分配調節力度，緩解收入分配不公矛盾，促進發展方式轉變，加快和諧社會建設。   ［11］其主要內容包括以下幾個方面:1．制定《國民收入法》。《收入法》的主要內容應包括:第一，有關組織國民收入的基本原則，比如組織稅收收入和非稅收收入的基本原則、基本程序和基本比例關系。第二，有關國民收入分配的基本原則，比如各級政府財政支出的基本原則、基本程序和基本比例關系。第三，有關確認各種分配比例關系的基本原則、基本方法和基本程序，包括積累與消費分配比例、中央與地方分配比例、地區間城鄉間階層間分配比例、按勞按資按能間分配比例、經濟增長與工資增長以及社保醫療教育等公共服務分配比例等等。第四，有關監督政府和部門執法評價機制及違法違規的責任及追責程序。比如改變地方政府考核內容與辦法，增加收支的透明度，實行一票否決和追究連帶領導與用人責任制，定期公布官員尤其是一把手財產家庭成員收支等事項，使監督具有可操作性和實效性。   2．制定中央財政與地方財政關系法和財政轉移支付法，理順政府間的分配關系，促進財政公共服務水平均等化。首先要及時制定中央財政與地方財政關系法，理順和規范財政分配關系。應當重新明確劃分中央與地方政府的財權與事權，尤其是需要確立各級政府預算內獨立的收入來源和支出責任，要完善分稅制財政體制，加大對基層、貧困地區和中西部地區的財力支持。其次要抓緊制定財政轉移支付法，促進財政公共服務均等化。為了避免體制分配的負面影響，適時調整體制分配政策，改變體制分配一體化問題，在體制上對縣鄉經濟和欠發達地區經濟給予體制優惠，放寬上劃比例，適當擴大地方留成比例，促進地方經濟發展。   3．制定公共財政法和財政支出管理法。第一，及時制定公共財政法。具體內容包括:構建公共財政框架，確定公共財政的適用范圍、基本原則，堅持五個“統籌”發展，理順財政分配關系，調整財政收支結構，促進財政職能轉變，加強公共服務功能，優化公共資源配置，特別要加大財政對科學、技術、教育和國民薄弱部門的公共投入，為實施科教興國戰略、轉變發展方式創造良好的條件，促進經濟全面可持續協調發展。第二，抓緊制定財政支出管理法。明確財政支出管理體制，劃分財政支出管理權限，規范財政支出的方向范圍、原則要求、方式方法和監督管理，綜合運用財政支出、稅收、國債、財政補貼、轉移支付等財稅政策工具，加強和改善宏觀調控，嚴格支出監督管理，提高財政資金的使用效益。第三，及時制定財政監督法。要明確財政監督的適用范圍、基本原則，規范財政監督的實施主體、主要內容和運行程序，加強財政監督管理，嚴格依法理財，強化財經法紀，整頓財經秩序，堵塞收入流失，嚴厲打擊非法暴富活動，堅決取締非法收入，從源頭上遏制違法亂紀活動，為促進財經秩序的根本好轉和經濟持續協調發展提供良好的法制環境。第四，修改和完善預算法律制度。全面修改預算法，制定部門預算法和財政監督法，改革收入分配制度，扭轉收入差距擴大趨勢。第五，完善財政轉移支付法律制度。制定財政轉移支付法和財政補貼法，規范完善財政轉移支付制度，促進公共服務均等化。深化財政轉移支付制度改革，完善財政補貼制度，既是改革財政分配制度，合理調節財政分配的有機組成部分，又是實現公共服務支出均等化，促進各地區、各部門全面協調發展的主要手段。   (二)加快稅收法制建設，合理調節稅收分配   第一，完善個人所得稅稅制改革。當前運用稅收調節個人收入差距，重點應當是減輕或者免除低收入者的稅收負擔，加大高收入者的稅收負擔，對中等收入人群實行低稅率政策。［13］(p59)另外，工資薪金與勞務報酬同屬于勞務所得，在稅收上應同等對待。可以適當增大個人所得稅的累進程度，尤其是增大高收入者的稅負，使高收入者作出更多貢獻。同時，建立綜合征收與分項征收結合的稅制模式。所謂綜合和分類相結合個人所得稅制，是指對不同所得按分類所得稅制模式征稅后，然后匯總納入全年各種所得額，如達到一定程度，再以累進稅率征稅的一種所得稅課征制度。該模式與綜合稅制和分類稅制相比較，堅持按支付能力課稅，體現了稅收的公平原則;把源泉課征和申報繳納兩種征管方式上有機結合起來，能最大限度的控制稅源;也符合寬稅基，減稅制的指導思想，是國際稅制改革的方向。#p#分頁標題#e#   ［14］第二，加快房地產保有階段的稅收立法，制定物業稅法。物業稅是一個地方公共財政賬戶，該賬戶的“加”來自于納稅人財產“減”;該賬戶的“減”主要表現為地方公共福利的“加”。通過一“減”一“加”，物業稅在實現地方財政收入目標的同時，自然兼顧起調節貧富差距的目標。由于經濟發展，不動產價值增加，物業稅會隨著不動產價值的增加而增加。在平衡由這種原因而導致的貧富差距上，物業稅優于所得稅。物業稅開征后，可將城鎮土地使用稅、房產稅統一其中，更好地發揮公平財富分配和優化土地資源的功能。   第三，完善個人財產稅體系，開征遺產稅和贈與稅。在我國收入分配的稅收調控體系中，財產稅是重要的輔助稅種。要通過完善財產稅體系，更好地發揮財產稅對個人財產和收入分配的調控作用。首先，要完善房產稅制。逐步擴大房產稅的稅基，全面征收房產稅，將城鎮居民自有住房、農村的非住宅和非農業用房屋納入征收范圍;在以財產價值為稅基的情況下，把目前按照房產的原值征稅改為以房地產的現值或市場評估值為稅基;合并房產稅和城市房地產稅，對內外資企業統一課征;適當提高房產稅的負擔水平，增強房產稅的調控功能，可在全國范圍內規定統一的比例稅率(或三個檔次的累進稅率)。   稅率的設置要體現針對性，對高檔別墅征稅，可實行五級左右累進稅率，對居民住房征稅時，可設置一定的起征點，切實保障低收入者的利益。其次，適時開征遺產稅和贈與稅。開征遺產稅和贈與稅是完善財產稅體系的重要內容，也是健全收入分配稅收調控體系的重要舉措。應在借鑒國際經驗的同時，充分考慮我國經濟社會發展的水平和特點，盡快開征遺產稅和贈與稅。   (三)建立稅費統一的法律制度   有關稅費統一的法律制度設計問題主要是土地出讓金的取締，交易、流通環節與保有環節和各種稅的整合以及中央政府和地方政府如何分配房地產稅各稅種的征收權問題。對此，可以借鑒韓國對房地產稅費大力整合的經驗，結合我國的實際，提供一個房地產稅整合的框架。在推進土地政策與增加地方政府財政的立法目的的房地產稅的改革中，應當考慮取締土地出讓金，可以將土地出讓金、耕地占用稅、城市建設維護稅和房產稅合并入物業稅體系，繼續保留契稅、印花稅，將企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、營業稅一起并入房地產交易增值稅體系，并在適時開征房地產空置稅，以抑制房地產業的投機行為，這樣的整合既有利于整合稅制，又便于征管，而且也不會增加普通住房人的負擔。   這樣來完善中央政府與地方政府對于房地產稅的財權的分配法律制度，主要是考慮到現行的法律政策不能有效地調控房價，地方政府不能有效提供保障房及相應的公共物品及公共服務。只有地方政府的財權、事權和財力相匹配，才能抑制地方政府的“土地財政”的繼續實行，推動房地產稅法的有效改革。建議立法上考慮由地方政府征收物業稅、物業空置稅、契稅和印花稅，而由中央政府和地方政府共同征收房地產交易增值稅。   (四)完善有關房地產投資的法律制度。房地產稅法改革不是一時之事，而是長期的法律制度的完善，目的是保障房地產產業的正常健康良性的發展。從長遠看來，過去投機于房地產市場的資本在經歷房地產稅法改革后會有大量的剩余，這部分資本的閑置將不利于我國經濟持續穩定的發展。這時，立法上就要完善相關的法律制度，在房地產稅法改革的同時，完善相關的投資法律制度，如房地產用于投資實體經濟，則可以適當減稅等，以保證這些從房地產市場上撤下的資本能夠得到充分有效的利用。   (五)完善房地產登記評估法律制度以及信息管理法律制度。其一，房地產登記制度不僅是確認納稅人的依據，也是對課稅對象進行評估和確定稅基的前提。登記資料可以顯示出一定時期房地產在不同地點和收入群體之間的分布情況，也可以作為制定調控政策的基礎資料。因此，在物業稅開征之前，要完善現行房地產登記制度。其二，建立房地產評估體系是開征房地產稅持有稅及流通交易稅的關鍵環節，權威的評估不僅僅來自于評估部門對房地產本身的科學合理的市場價的評估，還需要對所有者的購房資金的合法來源以及正當使用進行評價，只有這樣才能遏制房地產市場的投機性，鼓勵真正的投資。因此，在房地產評估上還得用法律賦予相關部門查明購房資金來源的權力。其三，發揮計算機和互聯網的優勢，提高信息在稅收部門和相關管理部門的共享水平，并能及時更新。   針對目前國內房價不斷上漲的形勢，許多人認為應當通過征收房地產稅來抑制不斷上漲的房價，以保障中低收入人群能夠買得起房，能夠保障這一部分人的居住權。多數人認為政府對居民住房征稅的目的是要壓低房價，我認為這不是房地產稅立法的長遠目標，房地產稅立法的目的應該是把中央政府推進房地產稅改革和宏觀調控結合起來，保證房地產市場平穩健康的發展。