前言：尋找寫作靈感？中文期刊網(wǎng)用心挑選的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算論文2篇，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

第一篇

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在不足點(diǎn)

第一，轉(zhuǎn)換計(jì)量問題也是投資性房地產(chǎn)的一種形式。一般情況下，會(huì)選用轉(zhuǎn)換的形式來達(dá)到企業(yè)的益利。原因是房地產(chǎn)的用途也發(fā)生了很大的改變，需要重新設(shè)計(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。一般投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)采用的成本計(jì)量法會(huì)比較多一點(diǎn)。不過這種轉(zhuǎn)換法也會(huì)存在有一種缺點(diǎn)，它只能轉(zhuǎn)換相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目。對(duì)于投資房地產(chǎn)中，進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí)，會(huì)造成資金流動(dòng)的變動(dòng)和當(dāng)期存在的損益項(xiàng)目。從而嚴(yán)重的影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

第二，投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題。一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認(rèn)為是偷稅、漏稅的方式之一，進(jìn)而采取了不法的方式進(jìn)行稅收籌劃。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是較為單一地從年度稅負(fù)最低的角度進(jìn)行稅收籌劃方案設(shè)計(jì)，而忽略本年度稅收籌劃方案對(duì)其他年度的影響，最終使得企業(yè)的總稅負(fù)不但沒有降低，而且還有所增加。

財(cái)務(wù)核算不規(guī)范：一是建賬不規(guī)范。有些房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前會(huì)計(jì)科目設(shè)置沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定進(jìn)行設(shè)置，使得會(huì)計(jì)核算程序不規(guī)范，存在一定的漏洞，這難以為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中對(duì)于國家會(huì)計(jì)制度執(zhí)行不嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入不能及時(shí)確認(rèn)，使得稅收申報(bào)總是往后拖延。比如，對(duì)當(dāng)期收取的商品房定金，不做預(yù)收賬款處理，存在一定的違規(guī)現(xiàn)象。三是發(fā)票管理不規(guī)范。還有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)向客戶出示商品房預(yù)收款的收據(jù)，將預(yù)收款掛在企業(yè)內(nèi)部往來的賬面上，將全部款項(xiàng)收齊之后，才開具專門的房地產(chǎn)專用發(fā)票，這使得公司在進(jìn)行稅收申報(bào)時(shí)，也面臨著一定的困難。

核算企業(yè)所得稅的問題。稅法規(guī)定除壞賬準(zhǔn)備可按一定比例計(jì)提并在稅前抵扣外，其他按照市值或可回收凈值計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備均不可抵扣。同理，投資性房地產(chǎn)因按照公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的評(píng)估收益也應(yīng)該從當(dāng)期利潤中扣除。如果投資性房地產(chǎn)已提取了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，在確認(rèn)所得時(shí)，由于企業(yè)提取的減值準(zhǔn)備不得在稅前扣除，其在提取的當(dāng)期已經(jīng)調(diào)整了應(yīng)納稅所得額，如果用公允價(jià)值減去賬面價(jià)值，這對(duì)減值部分會(huì)造成重復(fù)計(jì)稅，因此，納稅企業(yè)只需按照投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值扣除原賬面余額的差額確認(rèn)當(dāng)期納稅所得。但從我國房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年后的價(jià)值不僅高于其賬面凈值，而且還可能高出其賬面原值數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。因此，稅法可以參照投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作相應(yīng)修改，以資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，因?yàn)闀?huì)計(jì)在確認(rèn)公允價(jià)值時(shí)已考慮資產(chǎn)減值、折舊攤銷因素，對(duì)資產(chǎn)增值部分全額征收企業(yè)所得稅。但目前我國還沒有普遍建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度，而且法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少。對(duì)房地產(chǎn)也沒有嚴(yán)格的注冊(cè)登記制度，使納稅人在納稅申報(bào)時(shí)有弄虛作假的機(jī)會(huì)，而稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此又無法查實(shí)。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題采取措施

第一，對(duì)于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在公允計(jì)量的問題，根據(jù)有關(guān)部門相對(duì)應(yīng)的解決措施。在投資的進(jìn)行中，發(fā)現(xiàn)公允計(jì)量有變動(dòng)，帳面價(jià)值和公允價(jià)值差額一起計(jì)入，“資本公積—公允價(jià)值變動(dòng)公積”科目，資本性房地產(chǎn)—-公允價(jià)值的變動(dòng)。采用這種方法不僅可以影響到其它投資者權(quán)益和企業(yè)的營業(yè)總額，而且可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行長期的評(píng)估，促進(jìn)投資房地產(chǎn)賬面更加全面準(zhǔn)確無誤。

第二，對(duì)于轉(zhuǎn)換計(jì)量存在的問題，相關(guān)部門也提出相關(guān)的對(duì)策。在進(jìn)行核算中，通過采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，把投資房地產(chǎn)當(dāng)期公允價(jià)值轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬面，把它當(dāng)成房屋計(jì)量的根本基礎(chǔ)，原賬面與公允產(chǎn)生的價(jià)值所產(chǎn)生的價(jià)值誤差計(jì)入當(dāng)期虧損及盈利當(dāng)中。消除新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)面影響的措施。

第三，稅收籌劃的對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)只要控制好房地產(chǎn)增值額，就能在很大程度上消除《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)納稅額的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過調(diào)整商品房銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額的方式，來進(jìn)行稅收籌劃。具體來講，有以下幾種方法：確定合理的商品房售價(jià)，在售價(jià)處于納稅禁區(qū)之時(shí)，可以采取一定的降價(jià)方式，以擺脫納稅禁區(qū)，如此可以減少不必要的稅收支出；可以采取方法提高扣除項(xiàng)目的金額，與降低商品房售價(jià)意義一樣，此種方法的目的也在于擺脫納稅禁區(qū)，但在增加具體扣除項(xiàng)目之時(shí)，應(yīng)注意不能違反我國稅法的基本規(guī)定。

首先，加強(qiáng)對(duì)銷售收入的稅收籌劃。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于企業(yè)銷售收入規(guī)定了較為嚴(yán)格的確認(rèn)要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需采取積極的措施應(yīng)對(duì)此點(diǎn)，以避免負(fù)面影響。從房地產(chǎn)的銷售情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中要求客戶一次性付清房款具有很大的難度，因此，采取分期付款往往成為房地產(chǎn)銷售的重要策略。基于此，為了遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的嚴(yán)格收入確認(rèn)原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極按照與客戶合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，以達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間，并由此而獲得延遲納稅。同理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理，也應(yīng)該按照此種方式。如此以來，不僅僅可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的資金緊張問題，同時(shí)也可以延緩納稅時(shí)間，且沒有違反新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

其次，加強(qiáng)預(yù)售房款的稅收籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，為了化解資金不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)也常常使用預(yù)收房款的銷售收入形式。依據(jù)我國稅法和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收房款的方式銷售房地產(chǎn)，那么在向客戶收取預(yù)收款的當(dāng)天就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。但與之不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)收到與之有業(yè)務(wù)往來單位的歸還借款時(shí)，當(dāng)天卻不會(huì)發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此點(diǎn)，針對(duì)預(yù)收的房款，房地產(chǎn)企業(yè)可以與顧客商量或簽訂相關(guān)協(xié)議，將預(yù)收款在賬上處理為相關(guān)單位的墊付款。

由此，房地產(chǎn)企業(yè)就可以有效地推遲營業(yè)稅納稅義務(wù)的確認(rèn)時(shí)間，從而獲得稅款資金的時(shí)間價(jià)值。再次，改進(jìn)完善企業(yè)所得稅，建議要盡快制定涉稅房地產(chǎn)估價(jià)的法律、規(guī)章，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為。

三、結(jié)束語

根據(jù)綜上所述，對(duì)于會(huì)計(jì)輔助工作應(yīng)用意義，和個(gè)人對(duì)會(huì)計(jì)認(rèn)識(shí)的闡述，不斷的提高與發(fā)揮工作者的才能，進(jìn)一步完善與加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作中的輔助作用。同時(shí)，也讓我們了解到房地產(chǎn)行業(yè)與投資性房地產(chǎn)之間的不同之處。我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于在不斷的發(fā)展階段中，但仍然存在有一些核算的問題。要不斷的尋找解決相應(yīng)的措施，才能提高我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展。

作者：黃麗波 單位：柳州市柳南區(qū)柳石街道辦事處公共就業(yè)服務(wù)保障事務(wù)所

第二篇

1自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理及稅務(wù)規(guī)定

例1:2009年4月3日，甲公司將其自用的辦公樓轉(zhuǎn)為出租，將該辦公樓租賃給乙公司并簽訂了租賃協(xié)議，2009年7月1日開始租賃，租賃期2年。在租賃開始日，該辦公樓原價(jià)為11240萬元，已計(jì)提折舊5620萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為16000萬元。甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量(以下分析均以萬元為單位)。甲公司的會(huì)計(jì)處理如下:2009年7月1日甲公司辦公樓轉(zhuǎn)為出租，達(dá)到投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換狀態(tài)，則在轉(zhuǎn)換日:借:投資性房地產(chǎn)——成本16000累計(jì)折舊5620貸:固定資產(chǎn)——寫字樓11240資本公積——其他資本公積10380轉(zhuǎn)換當(dāng)日該房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，差額計(jì)入貸方“資本公積——其他資本公積”科目中，則企業(yè)凈資產(chǎn)增加10380萬元。稅法規(guī)定計(jì)入資本公積的貸方差額不影響當(dāng)期利潤及應(yīng)納稅所得額，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。但賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不等，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債，并調(diào)整資本公積。

2具體案例分析

例2:甲企業(yè)于2007年12月31日，新建一棟寫字樓并達(dá)到可用狀態(tài)，總投資2000萬元。2008年12月31日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租期2年，并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，此時(shí)該寫字樓的公允價(jià)值為2350萬元。2009年12月31日，該寫字樓公允價(jià)值為2500萬元。2010年12月31日租賃期滿，甲公司收回該寫字樓自用，當(dāng)日公允價(jià)值為2600萬元。會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定相同，該寫字樓的折舊年限為20年，按直線法計(jì)提折舊，不考慮凈殘值。假定甲公司每年實(shí)現(xiàn)利潤總額為1200萬元，企業(yè)所得稅稅率為25%，遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債期初無余額。不考慮除所得稅之外的其他稅費(fèi)。不存在其他納稅調(diào)整。(以下分析均以萬元為單位)對(duì)甲公司會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理分析如下:

(1)2007年12月31日，新建寫字樓達(dá)到自用狀態(tài)，作為固定資產(chǎn)入賬:借:固定資產(chǎn)——寫字樓2000貸:在建工程2000

(2)2008年12月31日，將該棟寫字樓轉(zhuǎn)為出租，形成投資性房地產(chǎn):借:投資性房地產(chǎn)——成本2350累計(jì)折舊100貸:固定資產(chǎn)——寫字樓2000資本公積——其他資本公積450此時(shí)，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為2350萬元，計(jì)稅基礎(chǔ)為1900萬元，由于賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異450萬元，此時(shí)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債112.5萬元，并同時(shí)調(diào)整“資本公積—其他資本公積”。2008年年末，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為1100萬元。稅法規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊，但對(duì)這部分折舊可以稅前扣除。因此，當(dāng)期應(yīng)交所得稅1100萬元×25%=275萬元。借:所得稅費(fèi)用275資本公積——其他資本公積112.5貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅275遞延所得稅負(fù)債112.5此時(shí)，該辦公樓從以成本模式計(jì)量的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換時(shí)形成貸方差額450萬元計(jì)入“資本公積——其他資本公積”科目中，直至處置時(shí)該差額會(huì)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，形成企業(yè)未來450萬元利潤。由于納稅調(diào)整調(diào)減“資本公積——其他資本公積”，最終形成凈利潤337.5萬元。

(3)2009年12月31日，該寫字樓公允價(jià)值為2500萬元，以資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值:借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)150貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益150此時(shí)，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為2500萬元，計(jì)稅基礎(chǔ)為1800萬元，其差額為700萬元，形成應(yīng)納稅性暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債175萬元同時(shí)計(jì)入所得稅費(fèi)用，但遞延所得稅負(fù)債期初余額為112.5萬元，故當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債為62.5萬元。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為950萬元［1200－150－(2000/20)］，對(duì)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。當(dāng)期應(yīng)交所得稅為950萬元×25%=237.5萬元。借:所得稅費(fèi)用300貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅237.5遞延所得稅負(fù)債62.5在資產(chǎn)負(fù)債表日，以公允價(jià)值調(diào)整該資產(chǎn)的賬面價(jià)值，但目前我國的市場經(jīng)濟(jì)還不夠完善，公允價(jià)值的取得有很大的人為因素，使得公允價(jià)值的取值不夠客觀真實(shí)。在例中2009年年末，調(diào)增賬面價(jià)值150萬元，但是該部分利益并沒有真正給企業(yè)帶來實(shí)際的現(xiàn)金流入，只是虛增了賬面。

(4)2010年12月31日，租賃期滿時(shí)收回自用，此時(shí)公允價(jià)值為2600萬元，即為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的計(jì)量。會(huì)計(jì)處理如下:借:固定資產(chǎn)2600貸:投資性房地產(chǎn)——成本2350——公允價(jià)值變動(dòng)150公允價(jià)值變動(dòng)損益100甲公司將該寫字樓租賃，而后又收回轉(zhuǎn)為自用，從自用房地產(chǎn)→以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)，該過程就間接完成了投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ降霓D(zhuǎn)換。但企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可以從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，但不能從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ健４藭r(shí)，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為2600萬元，計(jì)稅基礎(chǔ)1700萬元(2000－2000÷20×3)，其差額為900萬元，形成應(yīng)納稅性暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債225萬元，但遞延所得稅負(fù)債期初余額為175萬元，故當(dāng)期確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債50萬元，同時(shí)應(yīng)計(jì)入所得稅費(fèi)用。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為1100萬元(1200－2000÷20)，當(dāng)期應(yīng)交所得稅1100萬元×25%=275萬元。借:所得稅費(fèi)用325貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅275遞延所得稅負(fù)債50在采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，企業(yè)不需計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，年末公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，均會(huì)使企業(yè)凈資產(chǎn)增加，從而使企業(yè)的每股盈余、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)報(bào)酬率等財(cái)務(wù)指標(biāo)提高，可降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于會(huì)計(jì)與稅法的差異，使得每期資產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)長期不等，相應(yīng)地要進(jìn)行納稅調(diào)整，確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債，使得納稅調(diào)整工作復(fù)雜很多。

3結(jié)論

(1)對(duì)于二次轉(zhuǎn)換的情形，當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按未轉(zhuǎn)換前的會(huì)計(jì)估計(jì)和會(huì)計(jì)政策計(jì)算的賬面價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的新入賬價(jià)值，而非按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，新入賬價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)前期利潤的影響計(jì)入留存收益。(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，筆者建議在將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，將原轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分一并轉(zhuǎn)出，計(jì)入當(dāng)期損益。

作者：晉雙霞 單位：西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院