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地產(chǎn)公司運營管理制度范文1

1.中國的城鎮(zhèn)化還沒有結(jié)束，大量的人口將從三四線城市和農(nóng)村涌入一二線城市。未來數(shù)年內(nèi)人口流動的主導(dǎo)方向都是從中小城市進入一線城市，因此，北京、上海等一線城市的土地以及二線城市一些地段較好的土地是稀缺的。可以預(yù)測，在未來數(shù)年內(nèi)，我國的房價水平在總體上還將平穩(wěn)上漲，但是由于地價越拍越貴，房價與地價之間的利差將越來越單薄。

2.另一方面，因為我國出生率的下降以及人口預(yù)期壽命的延長，總?cè)丝诳s減和中青年人口占比減少將成為我國人口變化的總趨勢。加之我國嚴格的計劃生育政策，人口因素對中國房地產(chǎn)市場的影響比歷史上任何一個國家都可能更為劇烈。根據(jù)招商證券研究中心的研究報告，我國25－45歲的購房適齡人口在2008年已經(jīng)達到高峰，隨后將持續(xù)下降，在2018年以后下降速度會明顯上升。城市化進程在一定程度上能抵消適齡購房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來14年左右的時間里有效。目前的城市化率已經(jīng)達到46%，城市化率在未來會處于加速階段，城鎮(zhèn)購房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個高峰平臺，其中2023年前后達到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統(tǒng)的以開發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)在購房高峰期后將越來越難以獲得快速增長，所以，隨著我國城市化水平的提升和人口增長率的不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)向以持有核心商業(yè)地產(chǎn)為主的綜合運作模式上面來。

二、以客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程研究

以客戶為導(dǎo)向的理念是綜合房地產(chǎn)企業(yè)保持競爭力的根本。綜合房地產(chǎn)企業(yè)持有大量物業(yè)，此類物業(yè)一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續(xù)吸引客戶的。要真正做到以客戶為導(dǎo)向，完善企業(yè)的運營管理流程，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到以下幾點。

(一)對潛在客戶進行分類

房地產(chǎn)企業(yè)的客戶既包括居民又包括商業(yè)用戶，不管產(chǎn)品是面向居民的居住型房地產(chǎn)還是商戶的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)都應(yīng)該首先對項目的潛在客戶進行細分，以確定各細分市場中客戶的需求，并以此作為產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)的基礎(chǔ)。比如萬科就將其客戶細分為成功家庭、職業(yè)新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務(wù)實家庭型，這種細分有助于產(chǎn)品的精細化開發(fā)。

(二)建立基于客戶價值的分析模型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，客戶的價值在于他們可以給企業(yè)帶來現(xiàn)金流量，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用建立在現(xiàn)金流貼現(xiàn)方法上的客戶價值分析模型，對客戶的價值進行計算。客戶價值的大小中取決于客戶對項目的購買量、企業(yè)的預(yù)期收益率和現(xiàn)金流持續(xù)期。根據(jù)分析可以確定客戶價值的大小，幫助企業(yè)確定目標客戶群。

(三)確定企業(yè)的目標客戶

在對客戶價值進行分析之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以追求那些符合自身戰(zhàn)略定位的客戶作為目標客戶。目標客戶確定之后，應(yīng)了解其對于產(chǎn)品的需求，要實現(xiàn)這個目標，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該設(shè)立一個可以反饋客戶的態(tài)度的專門機構(gòu)，用以跟蹤并不斷地改善房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品與服務(wù)。這個機構(gòu)的核心是建立與企業(yè)規(guī)模相符的客戶信息管理系統(tǒng)，并致力于掌握客戶的個性化信息。

(四)對目標客戶開展一對一開發(fā)與營銷

在項目開始之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為目標客戶制定一流的規(guī)劃設(shè)計、施工方案和商業(yè)方案，開發(fā)人員和產(chǎn)品營銷人員都應(yīng)該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來思考項目，保證項目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項目實施階段，項目經(jīng)理、項目商務(wù)經(jīng)理以及企業(yè)的相關(guān)職能部門，需要與客戶充分溝通，隨時注意項目實施與客戶需求間的關(guān)系;項目竣工之后物業(yè)管理的持續(xù)期限很長，一般來說與房屋的使用壽命相等，所以對于客戶來說房地產(chǎn)公司物業(yè)管理質(zhì)量的重要性絕不亞于房地產(chǎn)的質(zhì)量本身。如果房地產(chǎn)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)中讓業(yè)主獲得了好處，他們必然會成為房地產(chǎn)商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開發(fā)商的美譽度和知名度，同時也提升了房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的差異化水平。

(五)以客戶為中心重組業(yè)務(wù)流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一種重視產(chǎn)品，而輕視客戶的運營管理體系。因此，要建立客戶導(dǎo)向的運營模式，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對企業(yè)的整個業(yè)務(wù)流程、企業(yè)文化、信息流程、培訓(xùn)模式等進行全方位再造，才能所得整個組織轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻魧?dǎo)向的組織。

1.業(yè)務(wù)流程再造

業(yè)務(wù)流程再造所涉及的主要內(nèi)容是決策權(quán)力分配流程的再造、業(yè)績評估體系的再造和員工激勵機制的再造。決策權(quán)力分配流程的再造主要涉及到在客戶導(dǎo)向的模式下重新進行權(quán)利劃分和部門劃分的問題，新的決策流程應(yīng)該能更靈活的處理客戶的訴求。業(yè)績評估體系和員工激勵機制的再造主要涉及到在新的運營管理模式下，如何激勵員工以客戶的需求作為自己工作的出發(fā)點，以及如何將對客戶的服務(wù)納入到企業(yè)的績效考核體系中的問題，新的評估的激勵體系應(yīng)該更有利于激發(fā)員工服務(wù)于客戶的意識。客戶導(dǎo)向的運營模式塑造涉及到了企業(yè)經(jīng)營管理過程中的所有環(huán)節(jié)，不僅包括傳統(tǒng)上的營銷與市場部門，工程部門、法律部門、財務(wù)部門等都會成為客戶接觸的窗口，都成為企業(yè)價值增值過程中的一部分。因此基于客戶導(dǎo)向的管理要求企業(yè)必須從體制上推行部門間橫向合作，協(xié)同應(yīng)對客戶的問題與訴求，形成以客戶為中心的企業(yè)組織架構(gòu)體系和運營管理程序。

2.企業(yè)文化再造

房地產(chǎn)企業(yè)將其企業(yè)文化逐步從“產(chǎn)品為中心”或“銷售為中心”的文化轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥蛻魹橹行摹钡奈幕髽I(yè)的各個部門的工作都從客戶角度來展開，把提高客戶的滿意度作為企業(yè)的經(jīng)營目標之一。同時還可以結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)整合，推行嶄新的機構(gòu)組織模式;結(jié)合企業(yè)的人力資源規(guī)劃，打造企業(yè)價值和個人價值和諧共生的平臺。

3.信息流程再造

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合最先進的信息技術(shù)，建立可全企業(yè)共享的內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，將客戶的基本情況、與企業(yè)的交易記錄、客戶對產(chǎn)品的滿意度、客戶對產(chǎn)品的后續(xù)需求等信息進行整合，然后充分利用企業(yè)收集的數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)挖掘，及時滿足客戶的訴求，并可以使對客戶的一對一營銷變得更為方便。

4.培訓(xùn)模式再造

房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對新老員工再培訓(xùn)，真正作到把企業(yè)“客戶導(dǎo)向”的運營理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業(yè)目標深入員工內(nèi)心，讓企業(yè)員工的目標與公司目標保持一致，而不發(fā)生理念上的沖突，這樣才能使組織發(fā)揮最大的效益，使員工的工作達到最大的效率。企業(yè)培訓(xùn)工作應(yīng)把重心集中于對企業(yè)理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運作方式等方面。

5.客戶導(dǎo)向運營管理的制度化

房地產(chǎn)企業(yè)可以在實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立符合公司戰(zhàn)略的客戶導(dǎo)向型管理制度，具體包括:客戶資料及來往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項目回訪管理、項目物業(yè)管理等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容細化、規(guī)范化，形成標準化的管理。

三、基于客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理模式設(shè)計

地產(chǎn)公司運營管理制度范文2

運營部門試用期工作總結(jié)范文一

在公司領(lǐng)導(dǎo)的決策和領(lǐng)導(dǎo)下，運營管理部自2016年6月成立以來，積極開展工作，極力推進公司各項管理制度的建立和執(zhí)行，并不斷完善公司各項操作規(guī)程及制度，同時加大對各項目的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、積極幫助項目協(xié)調(diào)處理各類長期積累得不到解決的問題，回顧運營管理這2016年的工作，現(xiàn)總結(jié)如下：

一、各項工作手冊的建立

運營管理部自成立以來，第一件事就是建立各崗位工作手冊，明確各崗位作業(yè)標準及流程，規(guī)范和理順各部門工作流程及其各崗位職責(zé)。經(jīng)過6、7月兩個月份的努力，各崗位工作手冊相繼出臺：《客戶服務(wù)工作手冊》、《清潔管理工作手冊》、《綠化管理工作手冊》、《公共秩序維護工作手冊》、《消防管理工作手冊》、《工程維護工作手冊》、《接管入住工作手冊》、《裝修管理工作手冊》、《質(zhì)量管理工作手冊》。各項工作手冊的建立，為各部門規(guī)范化運作提供了依據(jù)，同時也為對項目的考核提供了有力支撐。

隨著各項制度的推行，為了使公司考核機制更加健全，運營管理部10月份相繼制定出適合康居物業(yè)的《績效考核管理辦法》。2014年，物業(yè)公司將全面實施績效考核，不斷提升項目經(jīng)營和管理能力，確保公司各項工作正常有效的開展與落實。

二、強化執(zhí)行

在公司前期推行各項制度的過程中，公司及項目部分人員對下發(fā)的各項制度存在較大的抵觸情緒，為了確保公司各項制度的有效貫徹與執(zhí)行，運營管理部整合公司資源，深入項目，召開各部門專題會議，統(tǒng)一思想，提高認識，從公司發(fā)展角度對項目人員進行公司發(fā)展及宣傳，同時宣講公司推行各項制度的意義和必然性，經(jīng)過近一個月的磨合及試運行，各項目人員對公司推行的制度有了新的認識，同時公司制度逐漸被項目人員接受和執(zhí)行，為公司其他制度的貫徹執(zhí)行奠定了良好基礎(chǔ)。

三、培訓(xùn)管理

在公司各項工作手冊下發(fā)之后，為了使各物業(yè)服務(wù)中心員工熟悉掌握其內(nèi)容，了解各崗位工作流程及標準，運營管理部將8月份定為重點培訓(xùn)月，每天下午6:007:30對各服務(wù)中心員工進行服務(wù)禮儀、崗位職責(zé)、作業(yè)流程及作業(yè)標準培訓(xùn)，培訓(xùn)崗位含蓋服務(wù)中心所有崗位：服務(wù)中心經(jīng)理、客服、收費員、維修工、保潔員及公共秩序員，在8月份，運營管理部累計對各服務(wù)中心培訓(xùn)27課時。

隨后在9月初，運營管理部結(jié)合工作手冊培訓(xùn)內(nèi)容進行出題，以試卷形式對所有人員進行考試，客服、維修工崗位筆試，保潔員和公共秩序管理員進行口試，經(jīng)考試，合格率達83%，為項目管理提升奠定了良好基礎(chǔ)。

四、品質(zhì)管理

在抓好項目培訓(xùn)管理的同時，運營管理部不放松對項目的品質(zhì)管理，邊培訓(xùn)，邊檢查各項目的基礎(chǔ)服務(wù)工作，通過檢查，發(fā)現(xiàn)項目管理存在的各種問題，并將檢查結(jié)果貫穿于培訓(xùn)過程之中，經(jīng)過每月2

至3次對各項目的服務(wù)質(zhì)量檢查，很快掌握了各項目的突出問題，為了盡快改善各項目管理現(xiàn)狀，運營管理部深入各項目指導(dǎo)各項目經(jīng)理，想方設(shè)法提高項目服務(wù)水平。運營管理部在開展對項目進行每月2次服務(wù)質(zhì)量檢查的同時，極力推進公司的三級夜間查崗制度，堅持每月對各項目進行一次夜間查崗。從6月份至今，運營管理部共查出209項不合格項，夜間查崗發(fā)現(xiàn)8起睡崗現(xiàn)象，并嚴格按照公司品質(zhì)管理規(guī)定予以處罰。

目前，公司各服務(wù)中心都已充分認識到品質(zhì)檢查的重要性，并且按照工作手冊的標準和流程進行操作，不斷提高各自項目的管理水平。經(jīng)過這幾個月的運行，公司的各項制度正在逐步的貫徹，各項目的管理狀況在原有基礎(chǔ)上也有了很大的提升，運營管理部將繼續(xù)全面推行公司制度和規(guī)范，并在服務(wù)實施過程中加大監(jiān)督考核，全程跟蹤，全面控制。

五、投訴處理

2016年，運營管理部在處理項目業(yè)主投訴方面，共接到服務(wù)中心各類投訴事件17起，針對項目的各類投訴，運營管理部依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合長垣縣實際情況，從項目管理角度出發(fā)，本著維護公司利益，且考慮業(yè)主心理需求的角度逐一接待解決，不回避，不推諉，在面對那些難以解決的問題時，運營管理部更是細心、耐心的向業(yè)主解釋，經(jīng)過一遍又一遍的向業(yè)主做工作，最終使一些在項目上積壓很久解決不了的問題得到解決。例如，清華苑和龍首苑業(yè)主因接房晚拒交物業(yè)費的問題，在向多戶業(yè)主解釋之后，業(yè)主最終全額把

物業(yè)費交了;還有清華苑9號樓1單元101號業(yè)主家水表產(chǎn)生了3000元的水費，硬是把責(zé)任強加給物業(yè)公司。運營管理部在和業(yè)主面談之后，指導(dǎo)項目經(jīng)理通過物業(yè)查詢檔案及到自來水公司查詢各月抄表讀數(shù)，證明其在裝修完入住之前水表完全正常，最終將此戶業(yè)主問題圓滿解決。從而幫助服務(wù)中心解決了一些難以解決問題，維護了公司利益。

六、營銷配合

2016年，物業(yè)公司在配合營銷方面，配合長垣和封丘開盤及營銷活動共計6次，運營管理部在物業(yè)公司公共秩序人員少，值班難以調(diào)整的情況下，克服困難，對龍首苑和2080兩個服務(wù)中心人員進行整合，合理調(diào)整值班，保障營銷需求，尤其是在今年十一期間舉行的變形金剛展和十一月份舉行的奇石根雕盆景花卉展，由于展示活動時間較長，人員需求較多，運營管理部和各服務(wù)中心更是想方設(shè)法滿足營銷活動需求，確保營銷活動順利開展。

另外，在封丘6月29日舉行的開盤和9月7日的產(chǎn)品推介會上，物業(yè)公司以良好的精神面貌向封丘業(yè)主及客戶展示了康居物業(yè)形象，受到了華星臵業(yè)和封丘社會各界的贊譽。

七、工作反思

2016年，運營管理部在康居物業(yè)發(fā)展史上寫上了濃重的一筆，也取得了一些成績，但是，運營管理部的工作距離公司要求還有很大的差距和很多的不足，現(xiàn)分析如下：

1、對服務(wù)中心員工培訓(xùn)不足，導(dǎo)致員工對工作職責(zé)不明，作業(yè)

流程不清晰。

2、對服務(wù)中心員工工作過程監(jiān)督、檢查不到位，員工存在有偷懶現(xiàn)象。

3、對員工作業(yè)現(xiàn)場指導(dǎo)欠缺，致使員工工作方法不得當，走彎路，達不到目標效果。

改進措施如下：

1、加大對服務(wù)中心員工的培訓(xùn)力度，進一步明確各崗位職責(zé)，明晰作業(yè)流程，提升業(yè)務(wù)能力。

2、加大對各服務(wù)中心的檢查力度。

3、加大對服務(wù)中心工作的指導(dǎo)，杜絕員工工作走彎路，提高工作效率。

2016年已經(jīng)過去，運營管理部在全面總結(jié)的同時，也在全面的尋找更好的工作方法和突破，并不斷完善自我，滿懷信心的向2014年目標奮進。2014年，運營管理部緊密圍繞物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略，全方位、深層次實施物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，并不斷確立和鞏固康居物業(yè)品牌，強化富美地產(chǎn)品牌。

運營部門試用期工作總結(jié)范文二

本人自4月中旬份加入到精英部落，融為這個大集體以來，本著對服裝品牌工作的充分熱愛，用心做好每件事，做好這個直營運營管理工作，充分利用精英部落這一平臺提升自身的組織協(xié)調(diào)能力，回顧歷程，收獲和感觸頗多。

(一)強化品牌形象，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

直營部工作最大的規(guī)律就是無規(guī)律，因此，我正確認識自身的工作和價值，堅持奉獻、誠實敬業(yè)，細心學(xué)習(xí)他人長處，并能很好的虛心向領(lǐng)導(dǎo)、同事學(xué)習(xí)關(guān)于精英部落品牌文化，在不斷學(xué)習(xí)中使自身的專業(yè)素質(zhì)有所提高。

(二)嚴于律已。從進了公司這個大家庭以來，始終對自己嚴格要求，將耐得平淡、舍得付出作為自己的準則，在工作中，以制度、流程規(guī)范自己的一切言行，嚴格遵守各項規(guī)章制度，主動接受來自各方面的意見，積極維護公司良好形象。

(三)強化運營工作職能。工作中，注重團隊建設(shè)等工作，在這短短幾個月里，都能和同事積極配合做好店鋪及銷售工作，不會計較干得多，干得少，只希望把工作圓滿完成。

通過領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)與工作各方面的支持，以及自己的努力，這幾個月以來自己的營運工作，還是取得了一定的突破。在精英部落直營部， 這半年來取得的工作成績得到了領(lǐng)導(dǎo)的肯定，在第三季度安排我代為管理營運一組的組長一職，這些都離不開公司領(lǐng)導(dǎo)的嚴格要求與培養(yǎng)，對我來說這將是一個很大的機遇與挑戰(zhàn)，對于下半年的工作，我羅列了以下的工作計劃及安排：

1、不定期組織本組工作會議和每日早晚例會，傳達上級指示精神，反映員工及柜組情況，起承上啟下的作用;

2、認真協(xié)助營運總監(jiān)工作，落實每天的工作內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時糾正;

3、了解本組人員思想狀況，排除不良傾向，即時匯報，研究予以解決;

4、嚴格落實本組員工遵守工作流程、工作要點和規(guī)章制度，培養(yǎng)高度的責(zé)任感和工作熱情。

5、熟悉本組員工的工作狀況，分析容易出現(xiàn)的問題并提出解決問題的基本要領(lǐng);

6、不定時巡視各崗位，指導(dǎo)本組員工工作并督促完成;

7、宣傳團隊精神，弘揚企業(yè)文化，牢記公司宗旨，增強員工的凝聚力和向心力;

8、組織市場調(diào)查，反映賣場存在的問題及顧客的真正需求，定期進行總結(jié)報告;在三季度完成主通道的招商工作，并對南廣場的空鋪進行招商;以及對于明年公司品牌升級，對一些意向商戶的儲備。

9、努力學(xué)習(xí)有關(guān)知識，對復(fù)雜的要領(lǐng)能考慮到每個細節(jié)，對員工能采用不同的領(lǐng)導(dǎo)方式和督導(dǎo)方式;

11、組織并參與策劃有利于商戶銷售及品牌推廣的促銷活動;

12、主持本組會議，分析工作現(xiàn)狀，提出工作要求和解決辦法，明確工作目標;

13、解決問題要有章可循，注重個人修養(yǎng)，給員工樹立良好形象;

14、分配區(qū)域的招商，收費及創(chuàng)收任務(wù)，以及各種指標，隨時關(guān)注各種指標的完成情況;

5、完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達的其他工作任務(wù);

公司領(lǐng)導(dǎo)讓我擔(dān)任一組代組長，這不是權(quán)力的象征，而是賦予我一種責(zé)任。因此，這對我來說是一次非常難得的受教育過程。感謝領(lǐng)導(dǎo)對我的關(guān)心，我一定虛

心學(xué)習(xí)，認真并加倍努力的工作。雖然實際工作中還困難重重，但我將始終嚴格要求自己，始終以高度的責(zé)任感，保持銳意進取、勇于創(chuàng)新、與時俱進的精神狀態(tài)，挑戰(zhàn)風(fēng)險、迎難而上、勤奮敬業(yè)，為世紀金源的未來，奉獻自己的力量。

運營部門試用期工作總結(jié)范文三

轉(zhuǎn)眼間，年揮手向我們告別了，在這新年來臨之際，回想部門一年來所走過的路，所經(jīng)歷的事，有失敗，也有成功，有遺憾，也有欣慰，部門這一年中人員業(yè)務(wù)知識和能力有了很大提高，首先得感謝公司給我們提供了好的企業(yè)文化和工作條件，感謝董事長給我們不斷地提供指導(dǎo)及支持，并帶領(lǐng)我們前進，使我們與公司又共同努力度過了一個不平凡的春秋。一年來，運營部主要圍繞以下幾個方面開展工作：

一、開拓市場 -- 建立分支機構(gòu)

1、為了更好的了解市場、開拓市場、提高市場占有額，本年度我們組織部門人員對等七個省內(nèi)地級市和的招商市場進行了詳細地摸底調(diào)查，掌握了當?shù)氐脑O(shè)計市場情況，拜訪認識了很多同行朋友。這一年中，聯(lián)系拜訪客戶家，有單項業(yè)務(wù)合作意愿的家，有全面業(yè)務(wù)合作意愿的家。

2、成立分支機構(gòu)：

(1)分公司家

(2)分所家

二、分支機構(gòu)完成項目業(yè)績

分支機構(gòu)簽訂合同個，合同總額萬元，已到賬萬元，實際已收管理費萬元。

三、運營部自營項目：

運營部自營項目一個，合同總金額萬元，已收萬元。

針對本年工作中關(guān)于管理與業(yè)務(wù)做如下總結(jié)：

一、堅持規(guī)范化管理

1、建立健全各項規(guī)章制度，奠定工作有序進行的基礎(chǔ)，明確部門和個人的責(zé)任、目標，對部門強化內(nèi)控、防范風(fēng)險起到了積極的作用。

2、對業(yè)務(wù)工作加強監(jiān)督檢查，制定詳細操作細則，實行有效地管理措施，防范了經(jīng)營風(fēng)險。

3、所有分支機構(gòu)的項目嚴格按照公司程序運行，保證質(zhì)量，重服務(wù)，做好部門運營工作。

二、保障業(yè)務(wù)工作穩(wěn)健推進，挖掘新的業(yè)務(wù)增長點

1、部門加強業(yè)務(wù)知識和能力的提升，規(guī)范管理、規(guī)范經(jīng)營，挖掘新的業(yè)務(wù)增長點。

2、開發(fā)新渠道、維護老渠道，發(fā)揮公司業(yè)務(wù)優(yōu)勢不斷開拓客戶市場，主動向客戶宣傳我公司的業(yè)務(wù)特點和優(yōu)勢。

3、主動拜訪各地級市同行、開發(fā)商、建設(shè)主管部門，建立人脈、提升品牌影響，加大合作幾率。

總的來看，還存在不足的地方，還存在一些亟待我們解決的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、對新的東西學(xué)習(xí)不夠，工作上往往憑經(jīng)驗辦事，憑以往的工作套路處理問題，表現(xiàn)出工作上的大膽創(chuàng)新不夠。

2、分支機構(gòu)技術(shù)力量參差不齊，造成反復(fù)審圖，耽誤時間，今后要多規(guī)范管理，嚴格按照公司的技術(shù)要求執(zhí)行，提高效率。

地產(chǎn)公司運營管理制度范文3

關(guān)鍵詞：白銀時代；房地產(chǎn)；經(jīng)營與管理

前言：中國的房地產(chǎn)事業(yè)伴隨著中國經(jīng)濟一路高歌猛進，在中國經(jīng)濟中扮演著重要的角色。而經(jīng)歷了數(shù)十年的高增長，中國經(jīng)濟已經(jīng)逐步進入了經(jīng)濟新常態(tài)，而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也與2014年告別了黃金時代，迎來了現(xiàn)在的白銀時代。白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭日趨激烈，且逐步轉(zhuǎn)向了去庫存的階段，因此其經(jīng)營與管理變得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)誰做好了企業(yè)額經(jīng)營與管理，誰才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)當前所面臨的形勢

我國的房地產(chǎn)行業(yè)最早出現(xiàn)在20世紀80年代，已經(jīng)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，伴隨著中國城市化進程的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟中的占比日益增加，逐步成為國家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控爭產(chǎn)也不斷出臺，其調(diào)控措施也越來越嚴格。因此，當前房地產(chǎn)企業(yè)所面對的政策環(huán)境與市場環(huán)境越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)只有在順應(yīng)國家政策及發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進行符合市場化的運營管理調(diào)整，才能找到自身的市場定位，在日趨激烈的競爭中獲得生存與發(fā)展。

企業(yè)的經(jīng)營理念是其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，對企業(yè)的經(jīng)營模式和管理方式都有很強的指導(dǎo)作用。白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著去庫存的巨大壓力，其企業(yè)間的競爭將會愈加激烈，傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營管理模式已經(jīng)無法很好的適應(yīng)顯示的環(huán)境要求了，企業(yè)要生存就必須結(jié)合時代與行業(yè)的特征，不斷對自身的經(jīng)營管理做出調(diào)整，唯有與時代一同進步與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到長久的可持續(xù)性的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的方向與措施

2.1注意加強財務(wù)管理的風(fēng)險控制因素

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的首要風(fēng)險。首先，充足的現(xiàn)金流不僅是企業(yè)正常運營的基礎(chǔ)與前提，對房地產(chǎn)而言，也是其取得土地使用權(quán)的關(guān)鍵，是其工作開展的前提條件。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨負債率過高的問題，在黃金時代，由于房價的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)即使負債拿地，也能通過房地產(chǎn)的銷售來掩蓋風(fēng)險，但房地產(chǎn)的白銀時代，房價的城市分化、區(qū)域分化日趨顯著，其資金的風(fēng)險也日趨增大，負債率過高必然成為白銀時代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要財務(wù)風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算措施。目前很多企業(yè)仍然抱著一些錯誤的想法，認為只要拿到土地使用權(quán)，建好了樓房，就能實現(xiàn)銷售利潤。這在去庫存化的白銀時代，是與現(xiàn)實極不符合的。當前的房地產(chǎn)庫存積壓已經(jīng)十分嚴重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理制度，極易引起房地產(chǎn)公司的成本上升過快，銷售收入不達預(yù)期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)公司的財務(wù)危機。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身發(fā)展的經(jīng)營管理目標，加強財務(wù)管理的風(fēng)險控制，并積極引入最先進的成本管理核算評價體系，更新財務(wù)管理的控制模式，從而使企業(yè)財務(wù)管理形成良性發(fā)展。

2.2加強企業(yè)人力資源管理與整合

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的現(xiàn)在，只有把握專業(yè)的人才資源，才能為企業(yè)的發(fā)展提供不竭動力。因此，加強企業(yè)人力資源管理與整合，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)實問題。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理中，一方面，要積極的引進先進的人才，并根據(jù)他們的自身特點和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們?yōu)槠髽I(yè)的發(fā)展實現(xiàn)自我價值。另一方面，企業(yè)要完善其培訓(xùn)制度和相應(yīng)的升遷制度，只有這樣才能使員工的個人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展相統(tǒng)一，才能為企業(yè)的長遠發(fā)展做好相應(yīng)的人才儲備。與此同時，企業(yè)做好人才的培養(yǎng)的，還需做好人才的激勵機制，實現(xiàn)"培養(yǎng)出，留得下"。這方面就需要為企業(yè)的專業(yè)人才提供全面的深造機會，提升其晉升的空間，建立科學(xué)可行的人家激勵機制是留住人才的制度性保障。激勵機制的內(nèi)容通常包括薪酬制度的完善、獎勵機制的規(guī)范和員工福利的制度化等。唯有通過制度化的措施強化員工激勵機制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展得到統(tǒng)一。

2.3根據(jù)時代特點進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

財務(wù)的規(guī)范化管理和人力資源的優(yōu)化配置，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的重點問題，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)要想在日益激烈的競爭中脫穎而出，還需要把握時代的脈搏，做好相應(yīng)的變革。

白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅面對去庫存的強大壓力，且政策方面對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施也越來越嚴苛。這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了太多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的情況下得以生存與發(fā)展，就必須根據(jù)時代特點進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)時代特點進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，就必須摒棄傳統(tǒng)的以"買地賣房"為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，并根據(jù)當前的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展做出科學(xué)的規(guī)劃，對現(xiàn)存的一些制度和發(fā)展戰(zhàn)略做出及時的調(diào)整，以適應(yīng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，不斷創(chuàng)新和挖掘出符合時代特色，符合企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路。在經(jīng)營方面，要不斷挖掘消費者的深層次需求，實行差異化的房地產(chǎn)經(jīng)營策略，同時優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品的全程服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)建打下良好基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)的差異化與品牌化經(jīng)營。在管理方面，要做好各個方面的制度強化，以優(yōu)化企業(yè)各個方面的資源配置，達到降低成本、提高效率的目的。

結(jié)語：房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟整體中占有重要地位。在我國經(jīng)濟進入新常態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)也進入到白銀時代的當下，做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理，不僅是企業(yè)的內(nèi)在要求，也對穩(wěn)定中國經(jīng)濟、促進我光房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，有著積極的作用。

參考文獻

[1]劉源. 淺談新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理對策分析[J]. 中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2014，12：19-20.

[2]房義俊. 淺談新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策[J]. 企業(yè)改革與管理，2015，08：151.

地產(chǎn)公司運營管理制度范文4

關(guān)鍵詞：合同檔案管理 部門立卷 信息化 編研

【分類號】U231.3；G271

0 引言

地鐵工程建設(shè)周期長、參建單位眾多、專業(yè)復(fù)雜，地鐵工程圓滿順利地建成，合同的作用功不可滅。建設(shè)單位是通過合同制約、管理和監(jiān)督各參建單位，參建單位依據(jù)合同完成各自工程項目。合同在中間是一個橋梁作用。而一旦發(fā)生糾紛，雙方可以及時運用合同檔案記載的內(nèi)容依法維護各自的合法權(quán)益，合同又起到了一個憑據(jù)作用。另外，通過對合同檔案信息地提煉，把死檔案變成活信息。管理好合同檔案的意義就可見一斑。本文結(jié)合地鐵工程合同的特點及類別，針對合同管理過程中出現(xiàn)的問題，對地鐵工程合同檔案管理進行了探討，從而規(guī)范合同檔案管理，提高合同檔案管理水平。

1 地鐵工程合同特點及類別

地鐵工程合同檔案具有檔案和合同的共性，又因地鐵工程的特殊性和復(fù)雜性決定了合同檔案還具有以下特點為：專業(yè)性強，合同數(shù)量大，種類多。合同按內(nèi)容可分為工程建設(shè)類合同、運營管理類合同、資源開發(fā)類合同、公司人事及行政事務(wù)管理類合同及綜合類合同。工程建設(shè)類合同分為勘察、設(shè)計、監(jiān)理、咨詢、建筑承包、安裝承包、裝修承包、物資設(shè)備采購、工程、技術(shù)咨詢和專題研究合同、工程征地、拆遷、借地等與建設(shè)有關(guān)的其他合同、地鐵建設(shè)工程其他資金來源的合同等。合同按檔案類別又可分為管理類合同、基建合同、科研合同、設(shè)備合同、勞動人事合同等；

2合同檔案管理現(xiàn)狀

2.1.合同文件材料不符合歸檔要求：合同支撐性材料有些原件缺失，有些為復(fù)印件，附件不齊全等。公司合同管理實行的是承辦部門與相關(guān)部門審查會簽相結(jié)合的制度，每份合同都應(yīng)產(chǎn)生合同審批簽發(fā)單、律師意見書、財務(wù)意見、各相關(guān)業(yè)務(wù)部門意見及其修改稿件和會議紀要等等合同支撐性文件材料，但是這些附件材料總是不齊，時有時無。

2.2部分合同未能及時向檔案室移交歸檔。目前除合約部主管的建設(shè)工程類合同定期向檔案室移交歸檔外，其它部門及下屬公司的合同很多還留存在各自手上。如運營公司在運營期間產(chǎn)生的國產(chǎn)化、科研技改合同；實業(yè)公司的物業(yè)租賃、廣告發(fā)包承包、合同、房地產(chǎn)開發(fā)、物資采購等合同；辦公室汽車采購、維修合同、辦公用品采購、其他行政管理合同；

2.3移交歸檔的合同文件材料散亂未經(jīng)整理，合同整理組卷困難。因檔案人員對合同評審過程不了解，在對合同進行整理組卷時，常常對一些看似與合同無關(guān)的材料拿不準、傷腦筋，對于過程中反復(fù)修改的合同稿順序更是迷惑，而且因合同附件材料很雜亂，合同附件材料是否齊全、簽章手續(xù)是否完善也很難把握

2.4合同整理組卷工作積壓嚴重。地鐵工程合同量大，平時合同都是批量移交，批量簽收。每逢合同利用時或是突擊組卷或只能提供散份合同文件。未裝訂合同借出可能有合同附件遺失風(fēng)險。

2.5合同電子文件目前尚未歸檔。

2.6合同檔案管理還停留在初級的合同整理、歸檔階段，尚未著手合同的編研，合同檔案資源價值尚待開發(fā)利用。

3合同檔案管理思路

3.1建立合同檔案網(wǎng)絡(luò)管理體系，推行部門立卷制。

由公司檔案室負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織、整理、保管公司所有合同檔案，并負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和培訓(xùn)合約部門及各下屬公司的合同檔案管理工作。合約部門及各下屬公司應(yīng)分別確定一名合同檔案管理人員，負責(zé)合同及其相關(guān)文件材料的組卷歸檔工作。企業(yè)檔案管理規(guī)范明確指出誰產(chǎn)生誰收集，誰負責(zé)誰組卷。因為每份合同具體有哪些附件材料，材料之間相互關(guān)系只有承辦人員是最清楚的。讓具體承辦人預(yù)立卷，各部門下屬公司合同檔案管理人員組卷，實施部門立卷制才能保證合同檔案齊全、完整、系統(tǒng)，又能避免合同組卷工作大量積壓。

3.2制定合同檔案管理制度。用制度固化合同管理各部門的職責(zé)。

合同檔案管理制度是合同管理制度的一部分，通過建設(shè)合同檔案管理制度，規(guī)范合同檔案管理，提高合同管理水平，完整保存合同及其相關(guān)憑據(jù)材料。通過合同檔案管理制度明確合同檔案管理部門職責(zé)，合同歸檔具體要求及合同的利用。通過制度界定各部門各責(zé)任人的整理組卷的義務(wù)責(zé)任。通過歸檔制度明確合同及其相關(guān)文件材料的歸檔范圍及保管期限、歸檔時間、歸檔程序、歸檔質(zhì)量要求以及歸檔控制措施。用歸檔范圍指導(dǎo)哪些文件材料應(yīng)歸檔范圍。例如有關(guān)修改合同的文書、圖表、傳真件及合同成果性資料等均應(yīng)為合同的組成部分，而一些跟簽發(fā)合同并無直接關(guān)系的審計材料、其它行政收發(fā)文及聯(lián)系單就不應(yīng)歸入合同。通過歸檔要求固化合同移交清單，明確合同移交附件的準確頁數(shù)。通過合同利用制度明確合同正本原件無特殊情況不外借，避免合同借出遺失風(fēng)險。各分公司、各部門員工確因工作需要須借出，須經(jīng)分公司、分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意。合同還應(yīng)每年清理一次。發(fā)現(xiàn)損毀、遺失，要查明原因及時處理，并追究相關(guān)人員責(zé)任。單份合同文本達二頁以上的須加蓋騎縫章，這些均需在合同歸檔要求中明確。

3.3 開展公司合同管理人員內(nèi)部培訓(xùn)，提升合同管理水平。

在公司內(nèi)部開展法制宣傳，增強公司各部門合同管理人員法律觀念，增強合同歸檔意識。講解合同管理辦法及歸檔要求，明確合同整理細則，如何鑒定歸檔文件，如何排序，提高預(yù)立卷的案卷質(zhì)量。同時可通過培訓(xùn)對合同管理人員日常的合同副本文件的接收、借閱、發(fā)放管理等進行規(guī)范。進一步提升合同管理質(zhì)理和水平。通過內(nèi)部溝通交流，為下步實現(xiàn)合同電子文件的移交歸檔做好準備。

4.4加快合同檔案信息化建設(shè)

公司目前已開發(fā)運用合同管理系統(tǒng)用以對合同執(zhí)行情況進行跟蹤。但是合同管理系統(tǒng)與檔案管理系統(tǒng)還不能對接。檔案管理系統(tǒng)的合同信息完全還完全依套手工錄制目錄和掛接電子文件目錄。如果把兩者對接起來，就能避免大批量的合同文件電子目錄掛接工作量，減少人為失誤。實現(xiàn)以后同步合同電子目錄與電子文件同步傳輸，即便于合同檔案管理，又方便合同查詢利用利用。

3.5開展合同檔案編研工作，加強合同檔案資源開發(fā)。

通過對合同信息進行著錄，根據(jù)各部門需求，編制各類合同信息小冊子和合同檔案檢索表，發(fā)放到相應(yīng)部門，或是通過如OA平臺或是信息管理系統(tǒng)平臺合同目錄信息等活動，即可以從合同中提煉出重要信息方便各部門利用需求，又可通過對合同信息的匯總給領(lǐng)導(dǎo)層提供決策參考。合同不僅是一種憑證，更是一種資源。把死檔案變成活資源，把死合同變成活信息。

地產(chǎn)公司運營管理制度范文5

一、中石化集團公司對改制企業(yè)的政策演變

改制之初，中石化集團公司《關(guān)于進一步明確改制分流中同等優(yōu)先政策的通知》（中國石化企〔2005〕308號）明確了規(guī)范支持改制企業(yè)的原則，本著“扶上馬、送一程”的責(zé)任心及良好愿望，強調(diào)“同等優(yōu)先、合同化管理、市場化運作”。但集團公司最終目標是助力改制企業(yè)實現(xiàn)自我生存和自我發(fā)展，在競爭的市場環(huán)境中活得了、活得好。隨著時間的推移，各改制企業(yè)得力于政策的優(yōu)惠和扶持，母體企業(yè)的指導(dǎo)和影響，一路摸爬，慢慢步入正常平穩(wěn)發(fā)展的軌道。針對改制企業(yè)階段性發(fā)展狀況，2015年中石化集團公司出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范與改制企業(yè)關(guān)系的通知》（中國石化企〔2015〕199號），對改制企業(yè)主體原則隨之變化為“市場化運作、合同化主體、同等優(yōu)先”，“同等優(yōu)先”的弱化，標志“過渡期”逐漸進入尾聲，市場化行為成為主導(dǎo)。

二、改制企業(yè)經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀

（一）8家改制企業(yè)所呈現(xiàn)出的經(jīng)營態(tài)勢

改制十幾年來，8家企業(yè)基本能夠保持平穩(wěn)運營，但由于歷史淵源、員工結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)市場等方面的差異，有的企業(yè)實現(xiàn)了壯大，有的企業(yè)卻停滯不前。

1.順應(yīng)業(yè)務(wù)市場的需要尋找戰(zhàn)略合作伙伴。部分改制企業(yè)雖擁有一定的人才、資質(zhì)優(yōu)勢，但在激烈的市場競爭環(huán)境中，資質(zhì)的低檔，管理能力的薄弱，股權(quán)的分散，運營資金的短缺等同時也成為企業(yè)發(fā)展壯大的桎梏，前途的迷惘逼迫企業(yè)另辟蹊徑。

（1）設(shè)計公司基于這種前途的擔(dān)憂，不斷尋找解決方案和可能的戰(zhàn)略合作伙伴。經(jīng)過對自身綜合能力的分析及潛在合作對象的篩選，2011年，設(shè)計公司與新加坡某能源有限公司合作成功，最終成為后者的全資子公司。合作的成功給設(shè)計公司帶來豐厚的回報，企業(yè)優(yōu)勢得到全面提升：設(shè)計資質(zhì)跳躍式提級，市場資源空前豐富，管理能力也得到助力。從合作后幾年來的運營情況可看出，設(shè)計公司明顯獲得了更大的發(fā)展空間，企?I快步融入市場，員工精神面貌日趨改善，收入穩(wěn)步提高，成為改制企業(yè)良好發(fā)展的典范。

（2）母體企業(yè)的發(fā)展也給改制企業(yè)提供了生存、發(fā)展的契機，但囿于技術(shù)、資金、人才、管理等方面的局限性，改制企業(yè)獨自承攬母體企業(yè)衍生業(yè)務(wù)的能力明顯不足。多家企業(yè)目光紛紛投向意向合作公司，尋求各方面的支撐。成功尋找到合作對象成立合資公司，實現(xiàn)了“借船出海”的目的。運營至目前，合資公司的成立給幾家改制企業(yè)均帶來了效益增長點，壯大了企業(yè)的運營實力。

2.現(xiàn)代企業(yè)管理輪廓逐步形成。部分企業(yè)改制后能夠利用優(yōu)惠政策抓住發(fā)展機遇，并且堅持以建立現(xiàn)代企業(yè)為目標，以效益為中心，以市場為導(dǎo)向，在經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，在市場開拓、制度建設(shè)、薪酬制度改革、機構(gòu)調(diào)整方面大力推行一系列改革措施，企業(yè)運營可圈可點、效果紛呈，逐步向現(xiàn)代企業(yè)制度邁進。例如，交通公司積極推行薪酬制度改革，股東與非股東運行同一薪酬系列，同一獎懲條例，實現(xiàn)同工同酬，極大調(diào)動了員工的工作積極性及安全意識；檢維修公司為進一步深化改革，結(jié)合實際情況調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略，同時對組織結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，實現(xiàn)自有資源的整合，減少業(yè)務(wù)分包，最終提高企業(yè)生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益。

3.積極開拓業(yè)務(wù)市場，企業(yè)生存和發(fā)展的空間逐步擴大。由于區(qū)域規(guī)劃的影響，有的改制企業(yè)失去了較大的業(yè)務(wù)市場。例如，因原有醫(yī)療范圍內(nèi)的居民點拆遷，近兩萬居民搬遷，石化醫(yī)院面對醫(yī)療市場萎縮的實際情況，發(fā)揚鍥而不舍的精神，內(nèi)挖潛力，外拓市場，努力在困境中求生存。在穩(wěn)定現(xiàn)有醫(yī)療市場的同時，抓住國家越來越重視職業(yè)病防治工作的機遇，拓展職業(yè)衛(wèi)生技術(shù)服務(wù)的空間，通過努力，取得了職業(yè)健康體檢、職業(yè)病危害因素檢測和建設(shè)項目職業(yè)病危害評價三個資質(zhì)，職業(yè)衛(wèi)生工作以三個資質(zhì)為紐帶，用專業(yè)的技術(shù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷開拓新市場，從改制時無職業(yè)衛(wèi)生技術(shù)服務(wù)實現(xiàn)對外創(chuàng)收。

（二）8家改制企業(yè)運營管理過程中存在的共性問題

8家改制企業(yè)作為民營企業(yè)，十幾年來不可避免遭遇困難和挫折，但均能在摸索中砥礪前行，但由于業(yè)務(wù)范圍、員工組成、技術(shù)等方面的現(xiàn)實差異導(dǎo)致發(fā)展方向及發(fā)展程度參差不齊。分析8家改制企業(yè)，除了設(shè)計公司被整體收購，市場資源得到擴展外，其他7家仍主要依托母體企業(yè)維持存量或母體企業(yè)的發(fā)展來實現(xiàn)增量，市場化程度并不理想。且在運營過程中存在諸多共性問題，站在原母體企業(yè)的角度來觀察、審視，改制企業(yè)自身存在的共性問題主要集中以下方面：

1.市場觸覺不敏銳，應(yīng)對市場變化的能力不夠。首要表現(xiàn)在外部環(huán)境發(fā)生變化時明顯缺乏應(yīng)對能力，企業(yè)前景不容樂觀。外部環(huán)境的變化主要指兩個方面，一是指母體生產(chǎn)經(jīng)營形勢的變化所導(dǎo)致的業(yè)務(wù)變化。如因成品油出廠方式將由直接出廠改由省石油公司承接出廠，那么原由裝卸公司承擔(dān)的成品油裝卸業(yè)務(wù)逐步減少直至消失，裝卸公司不得不考慮員工分流問題。后勤公司承擔(dān)的原企業(yè)辦社會功能業(yè)務(wù)也將隨“四供一業(yè)”的社會移交而消失，后勤公司不得不考慮員工的去留或分流問題。

2.股權(quán)管理凸現(xiàn)多方面的問題。股權(quán)管理問題一是指股權(quán)管理制度有待完善，包括股權(quán)激勵、轉(zhuǎn)讓程序、分紅、定價機制等內(nèi)容；二是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓及股權(quán)后期處置，詳細如下：

（1）股權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性問題。一是股東間流轉(zhuǎn)不暢，主要原因是公司發(fā)展較慢，股權(quán)的變現(xiàn)價值及分紅價值不大，股權(quán)的吸引力不強；二是公司回購的政策法律依據(jù)模糊，有限責(zé)任公司回購股份在法律上無明確依據(jù)及具體流程，操作性差，還存在抽逃出資損害公司債權(quán)人利益的風(fēng)險。三是特例企業(yè)石化醫(yī)院為特殊的非企業(yè)法人單位，其股權(quán)（實際上為財產(chǎn)份額）缺少流轉(zhuǎn)機制，且無法分紅難以變現(xiàn)。

（2）股權(quán)分紅與職工薪酬之間的平衡問題。存在于股東、職工之間利益不均衡及在職與非在職股東利益沖突。隨著改制時間的延長，退休員工（原改制員工）持有股份主要依靠分紅，在職員工（包括改制員工）則既有分紅需求又有薪酬增長的需求，矛盾日益突出。

（3）股權(quán)流轉(zhuǎn)歷史遺留問題。有些改制企業(yè)前期已進行了股份回購，并進行了減資登記，后期如果不進行則存在穩(wěn)定風(fēng)險，但都按期方案進行，改制企業(yè)存在無力為繼的前景，企業(yè)所有股份回購也不可能，由此會產(chǎn)生較大的不公平現(xiàn)象，目前也是股權(quán)管理中較突出的矛盾之一。

3.法律風(fēng)險防范意識薄弱。改制企業(yè)置身于經(jīng)濟建設(shè)環(huán)境中從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，難免與各種法律問題打交道，如何規(guī)避法律風(fēng)險，確保自身生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法性，減少企業(yè)發(fā)展受到法律因素的干擾，這是每家改制企業(yè)繞不過去必須面對并且應(yīng)該重視的現(xiàn)實問題。而改制企業(yè)在追逐效益的過程中往往因為法律意識的淡薄而疏于防范，從而置自身于不利境地遭受損失，突出表現(xiàn)在財務(wù)管理、勞務(wù)用工等方面。

（1）財務(wù)管理。引起改制企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的因素主要有兩個，一是對外部宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境、法律環(huán)境復(fù)雜程度認知不足，缺乏控制財務(wù)風(fēng)險的能力從而導(dǎo)致?lián)p失；二是企業(yè)內(nèi)部因素導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生，包括財務(wù)決策失誤，盲目投資等；三是企業(yè)管理層對財務(wù)管理重視程度不夠，財務(wù)人員法律意識淡薄暗藏不必要的風(fēng)險，如財務(wù)報表準確性不夠等。

（2）勞務(wù)管理。由于業(yè)務(wù)類型的局限性，7家改制企業(yè)均屬于勞動密集型勞務(wù)用工，用工成本占其可運營成本比例較大，加之《勞動合同法》的出臺和實施以及歷史遺留未解決問題的累積，進一步加劇企業(yè)用工成本壓力。如何規(guī)范用工，如何平衡各類員工之間及員工與企業(yè)之間、企業(yè)與派遣機構(gòu)之間的和諧發(fā)展，規(guī)避各類法律糾紛，是企業(yè)管理層必須關(guān)注和思考的問題。

4.人才儲備。對于7家改制企業(yè)來說，由于企業(yè)形成原因及地域限制，既缺乏沒有壯大成規(guī)模效應(yīng)的基礎(chǔ)，又難以取得相對的技術(shù)優(yōu)勢，要生存、求發(fā)展，必須重視人才的培養(yǎng)。人才是企業(yè)興盛之基、發(fā)展之本，企業(yè)應(yīng)該將人才戰(zhàn)略工作視為企業(yè)改革發(fā)展的重大而緊迫的任務(wù)。7家改制企業(yè)在人才儲備問題上具有共同特征：一是管理層年齡老化，二是技術(shù)人才包括技術(shù)工人短缺，三是缺乏吸納人才、留住人才的條件。

三、改制企業(yè)發(fā)展之路思考

7家改制企業(yè)存在的上述共性問題折射出改制企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)建設(shè)中的不足，突出表現(xiàn)在普遍缺乏創(chuàng)新思維、缺少戰(zhàn)略目光、固守老觀念。而復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境要求企業(yè)管理層轉(zhuǎn)變市場經(jīng)營觀念，在企業(yè)長遠規(guī)劃的基礎(chǔ)上針對上述問題，采取有效應(yīng)對措施，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）內(nèi)外兼修以拓展市場

改制企業(yè)由于歷史形成原因，沿襲了母體企業(yè)附生的業(yè)務(wù)，也由于階段性發(fā)展過程中政策的傾斜和優(yōu)惠，加上改制企業(yè)自身條件與業(yè)務(wù)的吻合，外部企業(yè)因成本高而難以插足改制企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)不得不放棄競爭，改制企業(yè)得以平穩(wěn)運營。但隨著時間的推移，中石化對改制企業(yè)的政策發(fā)生了根本性的變化，市場化運作將成為最終的模式，要求改制企業(yè)內(nèi)外兼修，以具備保存量、尋增量的能力，真正投身市場競爭浪潮而不被湮沒。

1.內(nèi)煉管理內(nèi)功，提升服務(wù)或產(chǎn)品質(zhì)量。管理內(nèi)功的修煉可從以下幾個方面著手：一是人才的培養(yǎng)和儲備。包括管理人才、技術(shù)人才、技能工人各層次優(yōu)質(zhì)人力資源的儲備，歸根結(jié)底也就是人才的“選、育、用、留”。企業(yè)可圍繞這四個字做足文章，建立行之有效的人力資源管理機制，形成用人時有人，人才找得到平?_的良好局面，助力企業(yè)長盛不衰。二是管理制度的完善和健全，也就是企業(yè)在管理思想、管理組織、管理人才、管理方法、管理手段等方法上有科學(xué)的安排。完善和健全的管理制度是企業(yè)運作平穩(wěn)、流暢、高效的保障，并可防患于未然，立于市場競爭而不敗。三是資質(zhì)的提升。資質(zhì)提升，可以讓企業(yè)抓住更多的機遇，獲取更多的經(jīng)濟利益。企業(yè)練就了扎實的內(nèi)功，也就具備了提升服務(wù)或產(chǎn)品質(zhì)量的能力，良好的品牌形象可為企業(yè)保持良性發(fā)展態(tài)勢提供保障。

2.外拓市場，立身不敗之地。隨著時間的推移，宏觀經(jīng)營環(huán)境及區(qū)域性經(jīng)營環(huán)境逐漸發(fā)生了不利于部分改制企業(yè)做精做強現(xiàn)有業(yè)務(wù)的變化，甚至關(guān)系到企業(yè)的生存。除了因國家政策的變化、行業(yè)或地區(qū)發(fā)展規(guī)劃而引起部分業(yè)務(wù)量的消失，另外中石化集團公司與改制企業(yè)往來原則最終會演變?yōu)橥耆袌龌蟾闹破髽I(yè)既要勤練管理內(nèi)功保全現(xiàn)有業(yè)務(wù)市場，又要積極拓展中石化以外市場，削弱對母體企業(yè)的依賴程度。對于承擔(dān)企業(yè)社會化功能明顯的企業(yè)如物業(yè)公司、交通公司，可以利用自身行業(yè)優(yōu)勢，放眼市場，到市場找業(yè)務(wù)。市場競爭既激烈又蘊藏巨大機會，交通公司的各種營運資質(zhì)，物業(yè)公司的物業(yè)管理、綠化管理等各種資質(zhì)均是他們遨游市場的舟楫，石化醫(yī)院取得的成績就是有力的證明。各改制企業(yè)可借鑒兄弟企業(yè)的成功經(jīng)驗，作好企業(yè)長遠運營規(guī)劃，有效利用本企業(yè)積累下的各種資源拓展外部市場。

（二）股權(quán)管理須做到“瞻前顧后”

鑒于改制企業(yè)股權(quán)管理歷史上形成的原因，考慮到改制企業(yè)對此類問題解決的急迫性以及法無禁止皆可為的原則，作為以法治企的內(nèi)容之一，改制企業(yè)股權(quán)管理可從以下幾個方面進行摸索和深化，力求通過股權(quán)運作管理的提升，進一步助力各改制企業(yè)的健康經(jīng)營發(fā)展。

1.股權(quán)運作管理應(yīng)遵循自主自愿原則。股東的股權(quán)從本質(zhì)上講已是受法律保護的私人財產(chǎn)，應(yīng)享有完整的所有權(quán)，無論收益與轉(zhuǎn)讓均應(yīng)以股東自愿為前提，因此股權(quán)公司回購或股東之間轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意公司與股東、股東與股東之間關(guān)于回購或轉(zhuǎn)讓的意思自治，即股東轉(zhuǎn)讓股份應(yīng)自愿接受，并且必須在相關(guān)轉(zhuǎn)讓過程中要有充分證據(jù)證明雙方達成書面一致方可。

2.股權(quán)運作管理應(yīng)遵循合理對價原則。特別是在公司回購股份的情況下，股權(quán)合理對價至關(guān)重要，一是可確保轉(zhuǎn)讓時點雙方利益平衡，另一方面可避免由于顯失公平而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生爭議而無效。

3.股權(quán)運作管理應(yīng)遵循程序合規(guī)原則。公司回購股份在程序上應(yīng)盡量做到合法合規(guī)，特別是公司章程中規(guī)定的相關(guān)程序更要嚴格遵守，一定要注意此類重大決策經(jīng)歷的決策程序中股東會決議的作用，同時應(yīng)依法保護股東間股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先受讓權(quán)。再者就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓各類法律文書、證明材料的完整性。

（三）筑牢風(fēng)險屏障保持續(xù)發(fā)展

針對財務(wù)及用工方面凸現(xiàn)的問題，改制企業(yè)須做到防患于未然。

1.加強風(fēng)險意識，建立有效的風(fēng)險防范處理機制。首要是提高管理層人員的財務(wù)及用工風(fēng)險意識。企業(yè)財務(wù)及人力資源主管領(lǐng)導(dǎo)對單位經(jīng)營風(fēng)險要負重要責(zé)任，要重點把握財務(wù)決策，注重風(fēng)險管理。其次，財務(wù)部門及人力資源部門必須要建立完善有效的風(fēng)險防范處理機制，發(fā)揮其監(jiān)控作用。

2.合理投資，合理用工，降低投資風(fēng)險，降低用工成本。企業(yè)在發(fā)展過程中，既要敢于進行投資，又要科學(xué)決策，避免濫投。用工方面，既要滿足企業(yè)的用工要求，又要規(guī)避經(jīng)營及法律風(fēng)險，例如遵循《勞動法》及地方政策的規(guī)定，對于歷史遺留的用工問題盡早規(guī)范解決，以免日后引起法律糾紛，同時還要考慮人工成本的控制，做到效益最大化。

（四）?で竽柑迤笠檔囊?導(dǎo)，保健康發(fā)展之路

中石化集團公司要求各分公司規(guī)范支持改制企業(yè)，且在實際操作中既要遵循集團公司對于改制企業(yè)“要求不強求，指導(dǎo)不指令”的原則，同時又要避免大包大攬，不聞不問的情況。

各母體企業(yè)具有得天獨厚的管理優(yōu)勢，而改制企業(yè)與母體企業(yè)有著特殊的歷史關(guān)系，改制企業(yè)主營業(yè)務(wù)與母體企業(yè)高度關(guān)聯(lián)，可利用這些特殊性積極尋求母體企業(yè)的引導(dǎo)，將母體企業(yè)的管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自身的競爭優(yōu)勢、創(chuàng)新優(yōu)勢和科學(xué)發(fā)展優(yōu)勢。

四、結(jié)語

地產(chǎn)公司運營管理制度范文6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托基金；現(xiàn)狀；問題；對策

一 、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs ） 是一種以發(fā)行股票或收益憑證的方式，公開或非公開匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。REITs通過發(fā)行股票或收益憑證，將單位資產(chǎn)價值很大的房地產(chǎn)進行打包分拆，降低了投資門檻，提高了流動性與眾多其他金融衍生產(chǎn)品類似，是利用資產(chǎn)證券化進行金融創(chuàng)新的產(chǎn)物。

REITs在中國的兩個方向：一種是以債券類產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構(gòu)投資者；另一種是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機構(gòu)投資者和個人投資者均可參與。

從目前國內(nèi)狀況來看，債權(quán)型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權(quán)型REITs推出。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金出現(xiàn)的問題

（一）政策協(xié)調(diào)問題

REITs的概念內(nèi)涵簡單，但如何套用在國內(nèi)現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，并在現(xiàn)有資本市場運行呢？首先是REITs的法律載體問題，是采取公司、合伙、信托還是其他形式，尚是法規(guī)空白，行業(yè)分業(yè)監(jiān)管更加劇了這一問題；其次是REITs的管制結(jié)構(gòu)問題，外部管理還是內(nèi)部管理，從經(jīng)驗上看，資本市場初期相對嚴格的外部管理更有利于風(fēng)險控制，但這就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理資質(zhì)問題。除此，還有諸如登記制度、稅收制度等問題，需要進行大量的協(xié)調(diào)和細致的修訂工作。

（二）基礎(chǔ)資產(chǎn)問題

REITs作為一種穩(wěn)健投資產(chǎn)品，有其恪守的投資原則，其投資資產(chǎn)必須滿足核心資產(chǎn)的要求。REITs一般不做開發(fā)，不投資尚未成熟的物業(yè)。不管其投資的是零售商業(yè)、工業(yè)倉儲、辦公樓還是公寓，都必須滿足成熟核心資產(chǎn)的要求，其實質(zhì)是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這直接為REITs的投資限定了方向。具體到一些可量化的標準上：第一，物業(yè)位置，核心城市的核心區(qū)位，保證了物業(yè)在配套基礎(chǔ)設(shè)施上的滿足和長期區(qū)位優(yōu)勢，包括升值潛力；第二，物業(yè)品質(zhì)和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結(jié)構(gòu)，對收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性、對物業(yè)管理的品質(zhì)都存在重要影響；第四，法律權(quán)屬的完整性。如按上述標準進行甄選，國內(nèi)目前大部分物業(yè)，或者由于物業(yè)先天硬件條件不足，因建筑質(zhì)量缺陷導(dǎo)致維護成本過高，或者后期運營管理差導(dǎo)致租戶質(zhì)量低下或產(chǎn)權(quán)分散混亂，所以真正能稱為核心資產(chǎn)的物業(yè)并不多見。可以說沒有高品質(zhì)的物業(yè)，就沒有真正低風(fēng)險的REITs。目前，國內(nèi)物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，很多物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整，尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán)。而單一的物業(yè)形態(tài)，比如單一的商場、酒店更能獲得投資人的認可，國內(nèi)正缺乏這種類型的商業(yè)物業(yè)。

（三）稅收環(huán)境的障礙

在現(xiàn)行的稅收制度下，REITs在國際上通行的收益率標準7%～8%的水平難以得到滿足。按現(xiàn)行稅制，收取租金，需繳5.5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅，在之后還要交25%的所得稅，一般估算，最終實得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投資回報率是7%～8%，難度可想而知。國際上REITs一般的分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關(guān)的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規(guī)模化的發(fā)展。這也是為什么在REITs發(fā)達的美國，REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開 。

除此以外，還有相關(guān)法律環(huán)境問題，配套制度環(huán)境問題，機構(gòu)投資人和資產(chǎn)管理人的準入問題，宏觀環(huán)境問題等。

三、對我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展問題的對策

（一）為REITs市場發(fā)展明確法律載體、創(chuàng)造法律環(huán)境、構(gòu)建完善的法律體系

REITs要在中國生根發(fā)芽，相關(guān)的法律法規(guī)還要做出適當?shù)恼{(diào)整。首先，現(xiàn)行《信托法》中關(guān)于信托投資融資規(guī)模的限制的問題不解決，房地產(chǎn)信托投資基金無法真正發(fā)行；其次，關(guān)于信托憑證流通的限制和信托產(chǎn)品宣傳的限制要放寬或取消。

要建立完善的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化，還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進REITs的規(guī)范發(fā)展。其次是制定出REITs的專項管理制度，如投資資格善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使REITs的資金運用與回收機制更為完善。

（二）完善配套制度

首先，建立信托登記制度，確定信托產(chǎn)品的權(quán)屬，將《信托法》中“辦理信托登記”的條款演化為操作細則。建立全國的信托信息登記中心，同時在特定市場進行信托憑證發(fā)行與交易的嘗試，消除REITs的市場流通制度障礙。其次，建立嚴格的REITs公開發(fā)行信息披露制度，而不局限于我國現(xiàn)行信托計劃發(fā)售時較為簡單的信息披露。

（三）對REITs的稅收采取區(qū)別化的政策

在美國，REITs可以獲得有利的稅收優(yōu)惠，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

參考文獻：

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