前言：中文期刊網精心挑選了地產營銷審計報告范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
地產營銷審計報告范文1
【關鍵詞】無法表示意見案例分析審計技術創新
【中圖分類號】F239
一、引言
根據中注協的統計數據，2016年1月1日～4月30日，40家證券資格會計師事務所（以下簡稱事務所）共為2 842家上市公司出具了財務報表審計報告，其中標準審計報告2 738份，帶強調事項段的無保留意見審計報告82份，保留意見審計報告16份，無法表示意見的審計報告6份。筆者通過分析無法表示意見審計報告的有關事項，發現對持續經營能力的重大不確定性無法獲取審計證據的1份，明確表明審計證據之間存在相互矛盾以及不確定性而無法實施進一步審計程序的1份，對重大異常事項無法獲取審計證據的4份。6家被審計單位，只有1家主業屬于典型的傳統制造行業，其余5家均不同程度的涉及新興產業，如電子信息、新材料等。目前國內學者多從上市公司盈余管理、注冊會計師執業質量以及對相關利益者的影響方面進行分析，少有從技術層面論述與非標審計意見的關系。本文從一個具體案例展開，分析審計實踐給注冊會計師行業帶來哪些新的啟示。
二、發表無法表示審計意見的條件
根據《中國注冊會計師審計準則第1501號――對財務報表形成審計意見和出具審計報告》（以下簡稱“1501號審計準則”）的要求，如果審計范圍受到限制可能產生的影響非常重大和廣泛，不能獲取充分、適當的審計證據，以至于無法對財務報表發表審計意見，注冊會計師應當出具無法表示意見的審計報告。在極其特殊的情況下，可能存在多個不確定事項，盡管注冊會計師對每個單獨的不確定事項獲取了充分、適當的審計證據，但由于不確定事項之間可能存在相互影響，以及可能對財務報表產生累積影響，注冊會計師不可能對財務報表形成審計意見。在這種情況下，注冊會計師也應當發表無法表示意見。“1501號審計準則”指南明確區分了無法表示意見與否定意見的差異：前者通常僅僅適用于注冊會計師不能獲取充分、適當的審計證據；而注冊會計師發表否定意見必須獲得充分、適當的審計證據。無論是無法表示意見還是否定意見都只有在非常嚴重的情形下采用。
對于審計范圍受到限制的情形，準則指南列舉了兩種情況：一是客觀環境造成的限制，例如由于被審計單位存貨的性質或位置特殊等原因導致注冊會計師無法實施存貨監盤；二是管理層造成的限制，例如管理層不允許注冊會計師觀察存貨盤點或者不允許對特定賬戶余額實施函證。第一種限制實際上是審計技術的限制或者說是專業勝任能力的限制，第二種限制主要責任在于管理層。除了客觀環境以外，管理層的“不作為”也可能形成第一種限制，因為審計畢竟不是“跳獨舞”。僅通過閱讀審計意見報告正文投資者很難分辨出是哪種原因，市場參與者通常會主觀地將責任歸咎于上市公司本身。
三、審計案例介紹
（一）被審計單位背景資料
某股份有限公司股票于1996年在深交所掛牌交易，2014年重組前以房地產開發為主業，重組后主營業務變更為集成電路芯片設計。2015年12月，上市公司聘請A事務所作為年度財務報表和內部控制審計機構。A事務所歷時長達5個月的審計，最終對其財務報表出具了無法表示意見的審計報告，對重大資產重組時承諾的盈利預測實現情況發表了無法表示意見，對內部控制的有效性發表了否定意見。
（二）審計意見引發市場連鎖反應
2016年上市公司財務報表審計報告中，無法表示意見占全部審計意見的比例只有0.21%；被出具否定意見內控審計報告的16家上市公司占1530家披露了內控審計報告的上市公司的比例為1.05%。而且這兩個比例均少于2015年。這說明極少數的上市公司被出具這樣的審計報告，因此在市場上引起了極高的關注。相關利益者各方的分歧也使這家上市公司充滿了爭議。該事件給上市公司、監管方和投資者帶來一系列連鎖反應。首先是市場方面：根據《深圳證券交易所股票上市規則》等有關規定，交易所對上市公司股票實行“退市風險警示”，自2016年5月3日開始，上市公司股票簡稱變為*ST，實施風險警示后股票價格的日漲跌幅限制為5%；因上市公司2016年1月業績預告和2016年4月的業績快報都公告收入大幅增長和持續盈利，而注冊會計師卻無法表示審計意見，年報公告后股票發生了異常波動，交易所要求股票自5月1日開始停牌1個月。投資者損失慘重：年報公告后股價大幅下滑，兩個月后的股價與業績快報公告時相比幾乎腰斬，大量資金出逃。上市公司健康、快速發展也受到較大影響：若上市公司下一年度的財務會計報告繼續被出具無法表示意見或者否定意見的審計報告，股票將自下一年度報告披露之日起暫停上市；按照《上市公司證券發行管理辦法》的規定，上市公司最近三年及最近一期的財務報表，被注冊會計師出具保留意見、否定意見或無法表示意見的審計報告，就會失去公開增發、配股、發行可轉換債券的資格。該上市公司正在進行的非公開發行，因而收到證監會終止審查通知而停滯。該事件引起監管方的高度關注：深圳交易所向上市公司發出年報關注函并要求回復和公告；當地證監局向上市公司發出監管關注函，并約談上市公司高管，要求聘請具備較高專業能力的會計師事務所對2015年盈利預測的實現情況進行專項核查。
（三）相關利益者產生的重大分歧
上市公司年報中披露了上市公司董事會與會計師的重大分歧，這種情況在市場上極為罕見。2015年度上市公司承接技術服務業務――數據中心維護運營服務和場地租賃服務。注冊會計師認為未獲取充分、適當的審計證據，因此無法對該項交易實質做出判斷，因此發表了無法表示意見的審計報告。上市公司董事會卻認為，在審計機構審計期間，公司積極配合現場審計人員工作的開展，詳細介紹公司的業務模式，提供審計機構各項資料包括但不限于公司的所有采購銷售合同、會計憑證和單證、銀行水單和對賬單、行業分析資料、供應商往來資料等，同時配合審計機構現場走訪客戶、供應商等。因此上市公司董事會對注冊會計師的審計意見持保留態度。上市公司監事會同意董事會的意見。但監事長和獨立董事們卻認為鑒于注冊會計師無法發表意見，因此無法對此事做出合理判斷?？磥砀鞣疆斒氯司痛耸录归_過一輪異常激烈的博弈。這無疑給市場監管者和投資者做出正確判斷出了難題。通過閱讀上市公司年報和公告，可以看出各方的主要分歧主要表現在以下兩個方面：
1.審計范圍受到限制的程度是否廣泛到對整個報表發表無法表示意見
上市公司的該筆交易通過境外子公司實施。而注冊會計師恰恰認為上市公司未對境外子公司實施有效的內部控制，比如存在未簽訂合同或協議且未履行必要的資金管理審批程序下支付資金的情況等。內部控制缺陷導致注冊會計師實施了更多的實質性測試程序以發現被審計單位的財務報表是否存在真正的重大錯報。但對于重大異常交易，注冊會計師認為即使實施了包括盤點、實地走訪等審計程序仍然無法獲取令其滿意的審計證據，且對財務報表的影響具有廣泛性。而上市公司董事會認為自始至終積極配合，審計范圍未受到任何限制。
2.重大異常交易的真實性
從上市公司公告的會計報表可以看出其客戶高度集中。2015年收入3.75億，前5名客戶收入比例占總收入的74.87%，其中對第一名的客戶收入占24.01%。上市公司與第一名客戶只發生了一筆交易即“數據中心的租賃服務”。因此，注冊會計師判斷該筆交易屬于重大交易。上市公司數據中心的運營模式為建設+租賃，但建設現場未見混凝土大樓和空調系統，而只有若干集裝箱機柜。注冊會計師認為在境外建造如此規模的數據運營中心，并未采用慣常建設方法，且只有一個租賃客戶，當屬于異常交易。交易背景是否符合正常商業邏輯，是消除注冊會計師對其真實性懷疑的焦點。
上市公司的解釋是，公司“數據中心的租賃服務”屬于主營業務中比較新興的業務，公司采用的模式與傳統常規的數據中心運營模式不一致，屬于定制化的一個數據中心，公司承擔的是硬件設施的建設租賃服務，數據服務器的購置和運營等由客戶自行負責，同時公司沒有采用常規的建設混凝土大樓和空調系統，而是采用目前世界比較新的集裝箱式機柜模式，同時采用了風冷技術，兩種數據中心比較，公司模式比傳統模式下大幅節約成本。顯然，上市公司董事會的解釋未能說服注冊會計師，而注冊會計師又實施了哪些有針對性的審計程序呢？
（四）審計過程分析
自2015年12月注冊會計師進駐現場審計，至2016年4月底出具審計報告，歷時長達5個月。2016年2月注冊會計師赴境外子公司進行現場審計并進行了盤點，發現上市公司客戶擬在數據中心放置并運行25200個服務器，2015年度只正常運行了2520個服務器，占總服務器的10%，而收入確認按照合同約定全額確認，與僅為正常運行的10%服務器所提供的服務嚴重不匹配。項目組內部討論后立即向事務所風控部門匯報情況。注冊會計師就收入的確認問題與被審計單位管理層進行溝通，卻發生了重大分歧。管理層認為公司在2015年已經按照客戶需求準備了客戶服務器需要的所有機柜，隨時可以滿足客戶的滿負荷運營，但客戶因其自身原因在2015年內只啟用了一部分服務器，并非公司原因導致，公司已經實際履行了與客戶的合同約定；公司提供的是租賃與運營維護，其收費模式與客戶啟用多少機柜無關，因此公司2015年的收入確認是按照合同約定的全額進行確認。該分歧一直持續至2015年4月。在此期間，注冊會計師補充了針對舞弊的審計程序，如調查上市公司客戶的背景，實地走訪等，但通過訪談得到的信息不足。上市公司原定于2016年4月下旬同時披露2015年度報告及2016年第一季度報告，因重大分歧未解決，披露時間推遲至2016年4月底。臨近公告日，注冊會計師正式向上市公司通報，擬出具無法表示意見的審計報告。上市公司表示可以根據注冊會計師已取得的審計證據調整會計報表，注冊會計師認為未取得關于收入和相關資產的充分證據，拒絕了被審計單位的調整要求。2016年4月底，上市公司召開董事會，未通過注冊會計師的審計意見并在年報中披露。獨立董事和監事長表示無法做出合理判斷。他們認為，公司應當在業務真實性的前提下基于會計謹慎性原則確認收入，并一致要求公司立即啟動相關解決方案（包括但不限于重新聘請會計事務所對2015年年報進行審計），積極、有效和穩妥地消除上述事項及其后果。
四、透視分歧原因
2015年該上市公司業務發生重大變化，其芯片開發和銷售市場遇到前所未有的困難，因此主營業務轉變為數據中心出租業務。上市公司客戶背景撲朔迷離，數據中心出租收入的商業邏輯未得到合理解釋，是注冊會計師無法給出明確鑒證意見的主要原因。在市場各方壓力下，上市公司終于在年報后披露了數據中心業務與區塊鏈技術有關。但審計期間，公司管理層向注冊會計師的解釋與后來公開披露信息不完全一致。而區塊鏈技術的具體應用，注冊會計師也并不熟悉。這是造成雙方重大分歧，僵持不下的重要原因。
2016年區塊鏈技術的概念和題材逐步升溫，這與2016年1月20日人民銀行召開數字貨幣研討會有關系，與會專家提出爭取早日推出央行發行的數字貨幣。以比特幣為代表的數字貨幣在2009年誕生以來就充滿了爭議。區塊鏈技術的本質是去中心化，而區塊鏈研究工作組組長、中國銀行前行長李禮輝在“2016年全球第二屆區塊鏈峰會”上所指出的，區塊鏈完全“去中心化”的特性在金融領域并不適用。完全“去中心化”的結構只適用于比特幣這類流量很低、每秒幾筆的低頻次交易，而在金融應用場景中，高頻次是常態，因此“去中心化”并不適用。假設人們對未來區塊鏈技術的應用粗略地劃分為三個階段，“區塊鏈技術1.0”貨幣階段、“區塊鏈技術2.0”可編程金融階段、“區塊鏈技術3.0”廣泛應用階段，那么比特幣只是區塊鏈技術最底層的應用。雖然區塊鏈技術最終可運用于身份認證、物流、醫療，甚至是審計等，對社會生活的方方面面將會產生變革性的影響。然而那個時代的到來畢竟還有些遙遠。世界上本沒有比特幣這樣一種貨幣，自從一個被稱為“中本聰”的神秘人物發明了比特幣算法以后，有無數投機者們開始了狂歡。而生產比特幣被人們形象的稱為“挖礦”，屬于比特幣產業鏈的最底層。上市公司究竟在做些什么，注冊會計師憑借自身的那點外行知識，很難做出準確判斷。
五、啟示和建議
（一）重新審視審計成功與失敗
注冊會計師遵循了審計準則未發表錯誤的審計意見，是否與審計成功劃等號？財務報表審計的總體目標是要對財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理保證。從市場和投資者需求的角度上講，明確的鑒證意見才有意義。
實踐中，注冊會計師在無法獲取充分、適當證據時，首先考慮解除業務約定的可能性，如果在出具審計報告之前解除業務約定被禁止或不可行的情況下才會選擇發表無法表示意見。從主觀講，無法表示意見是一種態度而不是一種鑒證意見，是注冊會計師免除法律責任的一種保護措施?？陀^上講，注冊會計師無法給投資者一個明確的鑒證意見時，對資本市場和上市公司可能會造成嚴重的負面影響。社會審計體現的是一種委托關系，或者說非對稱信息條件下的一種契約關系，注冊會計師沒有給投資者提供充分的信息以進行決策，審計的總體目標就沒有實現。實務中，美國SEC甚至對無法表示意見的審計報告采取限制的態度。本文案例中上市公司與注冊會計師誰是誰非，筆者僅根據公開披露信息無法做出判斷，但至少當地證監局和獨立董事都表明了將事情徹底查清楚的態度。否則上市公司是否完成了重大資產組中的盈利預測和業績承諾將成為一個懸案，無法給投資者進行交代。所幸的是年報公告后的6日內，上市公司控股股東及實際控制人即根據當地監管局關注函的要求，先行履行了業績補償義務，并表明待盈利預測實現情況的專項核查結果確定后再補償與年報披露金額之間的差額，多出的部分則無償贈與上市公司。
（二）傳統審計技術面對企業的“創新”很無奈
企業的“創新”包括技術、產品、管理、營銷等各方面的創新，在市場經濟中表現為新技術、新產品、新的盈利模式、甚至是新業態等。當然也包括披著“創新”的外衣，實際是舞弊的情況。傳統審計技術已經遠遠跟不上企業創新的腳步，解決不了企業創新帶來的一系列困惑。
上述案例中，注冊會計師遵循了審計準則，執行了可以執行的所有審計程序，窮盡了教科書中所有的審計方法，包括觀察、檢查、函證、盤點、訪談、調查、分析性復核等傳統方法，并針對舞弊執行了有針對性的審計程序，比如在工商征信系統網站、香港注冊處核查上市公司客戶及供應商的信用情況、對客戶及供應商進行實地走訪、檢查交易合同和交易資金流水、檢查證據鏈中原始單據的完整性、真實性及邏輯性、咨詢IDC行業專家關于境外業務商業合理性、技術可行性和收費方式是否符合行業慣例、聘請IT專家重點關注相關資產的存在性、服務器正常運轉所需的物理環境以及動力、數據存儲及傳輸方式的可行性、在網上向境外托管服務器的商家進行了解和詢價以佐證其合理性等等。執行這一切審計程序歷時長達5個月，注冊會計師仍無法取得令人滿意的審計證據。這引發了我們一些深深思索。
（三）審計實踐對新技術的需求是推動審計技術創新發展的根本動力
就注冊會計師而言，社會需要其發現重大舞弊，這種根本性的導向影響著審計目標，進而催促著審計能力的提高。審計行業正面臨技術革命。未來的競爭，是審計技術的競爭和人才的競爭。
2011～2013年由審計署審計科研所牽頭首次組織實施了審計機關審計技術創新情況的專題調研活動，對2006～2011年期間審計機關審計技術創新情況進行了調查和分析，印發了《審計機關審計技術創新情況專題調研報告》，2013年后續印發了《審計機關審計技術創新發展報告》。后者指出：目前審計技術創新活動面臨的最為突出的困難和問題有：一是缺乏技術創新人才，人才是技術創新的關鍵；二是審計成果考核機制需要進一步完善，技術創新不同于一般的審計項目，它是一種探索性活動，有成功也有失敗，需要制定不同于一般審計項目的成果考核機制；三是審計技術創新帶來了一系列的審計證據問題，在取證、認定、歸檔保存等方面，目前還沒有制定統一的規范，在一定程度上阻礙了技術創新活動的進一步開展；四是缺乏專門的審計技術創新的交流平臺和定期交流機制。
目前社會審計尚未有較高級別的組織出面或牽頭進行審計技術創新方面的研究。呼吁理論界和實務界，在審計技術方面加強合作和研究。在審計技術創新研究方面做些腳踏實地的嘗試。比如研究持續審計、研究審計信息化和利用大數據、研究審計的立體思維模式、研究一些與新業態相關的審計方法等。
（四）提高審計報告價值是資本市場的迫切需求
上市公司年報中將關鍵溝通事項公開披露的情況較為罕見，說明公司治理水平在不斷提高。年報后期，上市公司管理層與注冊會計師的重大分歧以及分歧的解決過程由監管方敦促上市公司進行披露，也具有非常重要的現實意義。這與中注協在2016年初征求意見擬對審計報告相關準則的改革不謀而合?，F行審計報告具有格式統一、要素一致、內容簡潔、意見明確等優點，但也存在著信息含量低、相關性差等缺陷。審計報告改革要求披露關鍵溝通事項，即通過描述審計重點難點和審計工作的特定信息，提高審計報告的相關性和決策有用性，客觀上會提高審計報告的溝通價值，增強審計工作的透明度。這次改革將會強化注冊會計師的責任，對注冊會計師提出了更高的要求，必然會增加審計成本。審計成本與獲得社會效益之間的再平衡考驗政策制定者的智慧。投資者、監管者以及其他市場參與者共同亟待，選擇恰當時機使審計準則改革的政策盡快落地。
地產營銷審計報告范文2
財務管理是企業經營管理中非常重要的內容，良好的財務管理往往可以改善企業的投資管理、籌資管理以及營運資金的使用情況等等。以房地產企業為例，首先詳細分析影響企業財務管理的幾個重要的因素，繼而給出對策，以正確發揮企業財務管理的核心價值，最后給出一個概括性的結論。
關鍵詞：
財務；企業管理；定位；價值
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2014）06016102
1 引言
財務管理是企業管理的核心內容，對于一個企業以及一個行業而言，都有不可估量的價值和作用。財務管理與生產管理、銷售管理、人員管理等一同組成了企業管理的核心體系，對企業的整個經營效益和長期發展有著重大影響。但是目前在包括房地產行業在內的許多行業都存在著缺乏高素質財務會計人員以及片面化地追求利潤最大化等等問題。這些問題對財務管理發揮應有的核心作用以及體現核心價值造成了嚴重的阻礙，不利于企業建立健全一套完善的財務管理體系。因此，如何正確認識目前廣泛存在于行業或者企業中的財務管理問題，并實施有效的解決對策，將有利于行業和企業的財務管理制度健全，有利于長期的發展。
2 影響企業財務管理的幾個重要因素
2.1 高素質財務管理人員的嚴重匱乏
高校培養的財務管理人才數量龐大，并且從事財務管理工作的人員也大有人在，但是在房地產等行業中卻嚴重匱乏高素質的財務管理人員。房地產行業以其高薪以及其他方面吸引著許多財務管理人員來就業，但是由于房地產行業壓力較大，這些財務管理人員往往沒有足夠的繼續深造的時間，本身的財務管理基礎也不能得到強化。并且，很多財務管理人員的技能比較單一，不能夠從宏觀的角度來全面掌握企業的財務管理工作。因此，這些財務管理人員并不能勝任高強度、高難度、綜合性的財務管理工作。因此，解決好財務管理中高素質財務管理人員嚴重缺乏的問題是目前首要的工作。
2.2 過分強調利潤最大化
眾所周知，企業財務管理的目標有利潤最大化、股東權益最大化以及企業價值最大化等不同的目標，而利潤最大化是最片面，最局限的一種，這種財務管理目標直接阻礙著企業的長期可持續性發展。目前，許多房地產企業過分強調利潤最大化的財務管理目標，而忽略了股東價值以及企業整體價值最大化的實現。房地產企業目前存在這過多的泡沫，因此財務管理人員和企業負責人過分強調利潤最大化無疑將加劇這種房地產行業的這種情況加劇。因此，從利潤最大化的財務管理目標轉為股東價值最大化或者企業價值最大化才是正確的選擇。
2.3 資本結構和資金控制存在問題
資本結構的不合理和資金控制上產生的問題也是目前困擾許多行業和企業，尤其是房地產企業和房地產行業的主要問題。首先，房地產企業尤其是房地產開發商由于需要大量資金進行房地產的建設和開發，因此往往會進行高負債經營。然而高負債經營往往會導致企業資本結構的不合理以及利息費用的支出過高等嚴重的問題，給企業的財務管理帶來困難。其次房地產企業在資金控制上面也存在著問題。主要體現在房地產投資和開發項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調整資本結構，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。
2.4 稅收籌劃和利潤分配的問題
稅收籌劃和利潤分配也是目前企業在財務管理上應當引起重視的方面，但是很多企業并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業凈利潤、改善企業經營者與出資者之間的關系。如前所述，目前房地產企業應當改掉片面追求利潤最大化的“陋習”，而應當加強對股東利益的關注，并且實現更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產企業面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。
2.5 缺乏事前財務預算控制和事后財務評價
全面預算管理系統下的企業財務管理系統要求企業必須做好事前財務預算和事后財務評價的工作。但是目前許多房地產企業的全面預算系統和標準成本體系并沒有得到有效的實施，這導致房地產企業成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導致最終的凈利潤數據并不樂觀。因此，在房地產企業中建立一套有效的事前財務預算體系和時候財務評價體系也是非常必要的。
3 正確定位財務管理的核心作用，體現財務管理的價值
3.1 提高財務管理人員素質，加強財務管理人才隊伍建設
提高財務管理人員素質包括加強財務管理人員的崗前培訓以及財務管理人員的平時繼續教育。房地產企業必須從源頭做起，應當盡量招聘一些高素質的財務管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務管理工作以及擁有多項財務管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應當注意財務管理人員技能的提升，加強對財務管理人員的繼續教育培訓，加強對最新財務管理政策法規的學習，做到與時俱進，并讓員工意識到學無止境，只有加強自身財務管理能力的提升才能不被淘汰。
3.2 健全內部控制建設，強化外部審計
首先，房地產企業應當加強和健全內部控制建設，根據企業內控準則COSOII或者國際最新規定，完善內部控制五要素（或者八要素），建立全面的內部控制評價體系。并且在房地產公司內部建立和健全企業的內審機構，培養專業的內部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設的企業內部控制。其次，房地產企業還應當聘請知名的會計師事務所來強化企業的外部審計。房地產企業不能為了自身利益而與會計師事務所私下溝通，制造虛假的財務報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務所也應當站在中立的立場上，客觀地對房地產公司的財務進行評價，出具公正的財務審計報告，以保證企業的長期可持續發展。
3.3 調整資本結構，加強資金控制
在房地產企業和房地產行業中加強資金控制和資本結構的調整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產行業往往是高負債經營，因此，應當減少房地產企業對金融機構和大量資金的依賴，從財務管理的角度將房地產企業從以資金和勞務堆積而成的粗放模式轉為技術集中型。另外，促使房地產企業上市也是調整房地產企業資本結構的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業對于金融機構借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產企業胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經營是企業財務管理必不可少的三個重要內容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產經營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產企業的資金控制。
3.4 強調成本控制和存貨管理
房地產企業的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調房產公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環節。此外，在企業中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產工資應當加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉的速率。
3.5 建立健全事前預算控制和事后財務評價體系
建立健全財務事前預算控制和事后財務評級體系包括建立和完善一套標準成本核算系統，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標準成本的差額以分析原因等等。在房地產企業建立好事前預算控制，包括制定房地產開發的每一項標準成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標準成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發生實際成本遠遠超過預算成本的情況，讓企業的成本處于可控的范圍之內。
4 結論
企業的財務管理的核心作用和核心價值是有目共睹的，但是在房地產企業的實際生產經營過程中，財務管理方面卻存在著許多的問題或者弊端，諸如過分追求企業利潤最大化以及高素質財務管理人才缺乏等問題。針對這些問題，采取加強培養高素質財務管理人才等措施能夠有效地解決。但理論往往是片面的、單一化的，如何在實踐中進一步體現財務管理的核心價值和作用，正確將財務管理的核心價值定位，還有待進一步研究和考證。
參考文獻
[1]王亞東.如何發揮財務管理在企業管理中的作用[J].會計之友，2006，（01）.
地產營銷審計報告范文3
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：房地產作為我國的經濟發展主要支柱之一，近年來發展迅猛。但計劃與機遇并存，大浪淘沙后在市場上最終能存在的必定是具有自身特點的企業，或可以理解是建造大多數客戶需要產品的企業。如何在如此為數眾多的企業中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認為可以從“精細化“管理入手。
產品定位精細化
項目的定位，指的就是想把項目做成一個什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個地產項目的成敗。個人認為應著重注意下列問題。
1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來說，主要可按以下流程進行：市場調查土地條件分析和確定潛在客戶群產品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調整成本與費用測算預測租售收入和租售進度經濟評價確定最后方案。
2、市場定位的主要內容。一般而言須注意以下幾點。
2.1確立開發理念?；谄髽I的價值觀、文化觀，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設；
2.2明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；
2.3篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；
2.4進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；
2.5測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；
2.6根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
3、按產權所有方明確定位。項目建設后產權持有人不同，產品定位的思路也會有所區別。
3.1長期持有。長期持有可以通過或租賃或經營的方式在收得租金的同時享受通脹土地升值帶來的雙重收益。產品定位成敗的關鍵也在于能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。
3.2短期獲利。短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。如項目改造（創業園區）、傳統成熟的短工期作品、有買點的創新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動產短期投資利益。
4、經濟環境變化時的產品定位
4.1通貨膨脹壓力大時的產品定位。通脹時開發商會面臨收入固定而成本卻持續上漲的不利局面。因此在定位時應選用施工周期不是太長，有保值預期的形式設計。
4.2市場不景氣時的產品定位。在這個時段，應注重設計有特殊吸引投資人的，開發周期短的的產品。同時因土地資源的稀缺性可考慮設計租售靈活，有彈性選擇余地大的產品。
5、財務壓力大時的產品定位。房地產企業是資金密集型企業，隨著土地招排掛的推行企業在土地上付出的成本越來越大，資金壓力也越來越重。所以對于財務壓力大的發展商而言，在進行產品定位時應注意產品規劃以順銷產品為主；產品設計以簡單樓房為主；審慎投資需長期開發的產品；訴求周轉性快的產品，靈活應用資金，提高投資報酬率。
產品設計精細化
設計階段的“精細化”管理實際是指在設計階段方案的優化和審圖后圖紙的優化工作。產品設計直接影響到施工管理和項目投資。就以下幾方面與諸位共享。
1、規劃指標容積率的使用。
1.1空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。
1.2建筑成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。
1.3建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。
2、公共部位的設計。
2.1具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。
2.2具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性，通過公共設施的分攤，可使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有使用權或產權。
2.3具有收益機會的公共設施，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。
3、注重方案階段優化。相較而言，設計人員更愿意接受方案階段提出優化意見。優化過程中可對諸如結構體系、基礎類型以及其它問題進行細致深入的技術、經濟等方面的專題分析，并且可對設計上的每一個技術細節進行成本控制，且可做到與設計同步進不耽誤項目的總體進度。細化后的施工圖詳細完整，便于項目工程量在施工招投標階段計算清楚，從方案開始就對項目成本進行有效控制。
施工管理精細化
質量是企業的生命。房地產開發建造的是“商品”也是“作品”，在施工過程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個階段。比施工單位更懂現場管理，更理解對方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質量。
1、技術問題。作為一個工程項目，如裝飾工程，其施工工藝復雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現場施工管理人員務必做好技術準備。熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優化每一道工序，每一分項（部）工程，做好施工組織計劃，確保每一分項工程在受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術準備，特別是高新技術要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準備方案，以保證能按時保質完成。再者，從技術角度出發，施工質量問題是否達到相關的設計要求和有關規范標準要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴格的要求是遠遠不夠的，必須有相應的質量檢查制度，針對每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質量驗收標準，以確保工程質量。
2、材料問題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環節所需的材料種類繁多且經常有許多最新的材料應用的問題。因此，針對材料的問題，必須解決好材料的以下幾方面的問題。
2.1材料供應。配合設計方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質、規格，精心測算所需材料的數量，組織材料商供貨。
2.2材料采購做到“樣板指路”。面對品類繁多的材料采購單，必須將數量（含實際損耗）、品牌、規格、產地等――標識清楚，尺寸、材質、模板等必須及時到位，以避免材料訂購不符，進而影響工程進度。
2.3材料分類堆放。根據實際現場情況及進度情況，合理安排材料進場，要求施工方根據施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。
2.4材料追蹤、清驗。對于到場材料，跟蹤檢查施工方清驗造冊登記情況，避免材料丟失，或者浪費。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護措施的落實情況。
3、施工的問題，施工的關鍵是進度和質量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執行。但作為一個項目而言，現場情況千變萬化，如材料供應，設計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據實際情況進行調整、安排。施工質量能否得到保證，嚴禁偷工減料，從而確保整個工程的質量。
4、人員管理的問題。檢查施工隊伍的管理體制，是否做到了各崗位職責，權利明確，工種班組人員到崗的情況。面對工期緊逼，學會如何要求施工單位增加人員克服困難。
5、資料管理的問題不容忽視。任何項目的驗收，都必須有個竣工資料這一項?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關技術參數測定驗收單、工作聯系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗收和項目結算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。
6、成品保護的問題。作為最后的一道工序，成品保護可謂至關重要。成品保護不到位會從整體上破壞美感，影響工程驗收。對于成品保護，必須采取相應的相關防范強制性的制度，并加強灌輸成品保護的意識，提高工人的認識。
7、施工安全的問題。主要是關于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設，安全帶等相應的施工安全問題，需設立專門的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓學習，防患于未然。
成本管理精細化
房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位?？v向管開發成本，橫向管部門費用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人。
1、項目前期的財務管理。全面熟悉了解項目情況，根據項目開發進度收集相關資料，確定“四證”的時間節點編制籌資計劃
2、施工階段的財務管理。
2.1確定或調整次月資金計劃。在（月末）審核項目上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符應要求項目經理按公司規定流程調整資金計劃。
2.2合同臺賬登記。每個合同應建立該合同的臺賬，合同及補充合同建立關聯的編號管理。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。
2.3工程付款管理。仔細校對項目上報的“工程用款申請”，對數據計算、用款類別、發票等要素，按正常用款（計劃內）或特殊用款（計劃外）做分類匯總。如實際發生預算外付款的應隨即滾動調整項目的財務預算。且應在每月的固定日與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數據的正確和一致。
3、工程竣工后的財務管理。
3.1項目竣工并取得大產證后，應及時將開發成本結轉至開發產品。有時因種種原因需要提前結轉的，應合理測算預提成本費用。清理所有尚未執行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進行測算和預估，將預提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調整項目的目標總成本。
3.2項目決算：施工合同如是包干性質的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價；施工合同為費用開口或暫定價性質的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明定的直接費和所有合同規定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。
3.3工程保修金：按合同規定的決算價比例提留。保修期內得到原項目經理或總工程師的批準方可動用保修金；待保修期滿，待物業管理單位蓋章確認無質量糾紛后由原項目經理或總工程師批準，可將保修金余額退還施工單位。
4、實施要點
4.1建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。
4.2合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報公司批準后執行。
4.3設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。
4.4統一會計科目和核算辦法：應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應。
4.5加強與項目組的業務溝通：應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，定期與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。
4.6做好稅收籌劃：應熟悉國家和地方房地產行業的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。
地產營銷審計報告范文4
關鍵詞 房地產開發 融資策略 融資操作 項目貸款
2005年房地產行業進入宏觀調控以來，房地產商的經營環境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設，接著對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數億，且交的都是真金白銀。而銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產銷售資金回籠的難度。這使得房地產開發企業的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運作的開發商也不得不與銀行聯絡尋找資金支持。許多已拿到項目的開發商因貸款困難而被迫將優質項目轉讓他人，或與他人合作建設或緩建，有的被迫終止項目開發。
上海億邦置業有限公司在此艱難環境下，仍成功地以基準利率貸到銀行規定的開發貸款的最高限額。這一方面得益于項目優質，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：
1 定位銀企關系，選擇融資時間及融資行
1.1 建立合作互利的銀企關系
現在，房地產開發商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關系，更是一種緊密的唇齒相依的戰略伙伴關系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動性、項目的盈利性是融資行關注的核心，房地產開發企業務必有切實的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時期，可以追加自有資金或采取抵押加擔保的方式保證等——因為銀行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對沒有效益和資金的企業，銀行是不愿提供服務的?，F各大銀行及二線銀行均在基準利率的基礎上擁有較大的上下浮動空間，而且產品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價格，所以銀企之間同時存在博弈與合作的關系。
1.2 時間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個月，（當然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產開發貸款的因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結構、資金成本等。為保險起見，應在用款前3~5個月開始聯絡辦理。
1.3 挑選合適的合作銀行
在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優勢及擅長的領域，同時受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設置上均有差別，如整個貸款價格的設定，體現了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標。故房地產開發企業選擇基本戶開戶行時，應挑選對房地產開發項目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產行業的開發過程，不僅無須企業花大力去講解，而且還可讓企業在與他們的合作中得到許多業內相關信息，學到許多知識和理念。同時，他們對行業動態及走勢的判斷比較恰當，一般以長期利潤最大化作為其最終目標，經辦人做起來會相對輕松順利。選擇融資行時，應先聯絡基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項目可行，會留下來積極地去做的。房地產開發企業除基本戶外，還可根據需要另擇銀行開立1~2個一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個項目上億或數億的貸款，實際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時間價值及付息方式），還有貸款的手續費，如評估、公證、保險、抵押登記等費用。故融資成本是一個必須考慮的因素。
2 明確融資途徑及所在企業的優勢條件
房地產開發是資金密集型產業，需內外部的大量資金支持。港資大型房地產商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內的房地產商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是在部分大城市出現的房地產信托投資項目。
我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產開發企業人員操作開發貸款前要先準備哪些方面的資料呢？
（1）項目情況。房地產企業事先準備一份項目的可行性報告，主要包括項目的基本情況，招標書附件中計劃、規劃、住宅、環保等主管部門的復函文件中有相關指標及資料、市場分析、建設設計方案、主要財務效益分析指標等。不必寫得細，擇其要點寫得有共性即可。這有利于銀行對項目有一個整體的了解，激發銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理?！八淖C”依序指《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。現銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業辦理完畢第二個證《建設用地規劃許可證》，銀行可受理貸款申請，第三證《建設工程規劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會審批；第四證《建設工程施工許可證》在第三證辦理后一周內可辦出，而貸審會審批完畢一周內即可放款，就是說貸款手續可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎資料可由公司的相關證照、驗資報告、公司合同章程、歷年的審計報告等資料取得。另補充說明公司自有資金能力，開發，公司的誠信度，企業的文化、背景、理念等，以全面展示本企業的優勢。如展示得充分，會得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業需求，即企業找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時間、使用方法及貸款成本范圍等。根據國家的有關規定及銀行的實際操作，項目貸款一般是自有資金占項目預算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項目建設），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。
3 貸款操作方法及操作步驟
3.1 接觸
房地產開發企業融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對利率、還本付息方法、資金運作方式、貸款的限制條款等有個初步的印象后，再進行綜合權衡比較，選擇確定合適的一家銀行進行融資。
3.2 提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產開發就可按融資行的要求準備并遞交相關的資料，如營業執照、組織機構代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產企業的資質證等。一般房地產開發企業會指定專人負責辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負責本項目。房地產開發企業在資料提供完畢后，就可以協助或跟催客戶經理寫銀行內部要求的貸款評估報告。
房地產開發企業的融資人如果了解貸款評估報告構成的主要，就能在融資活動中更快更準地找到工作的切入點。貸款評估報告一般由以下幾個部分構成：
（1）借款人的資信調查。包括借款人的基本情況，如營業執照、驗資報告等證照上的主要內容，房地產商的開發資質，以往的開發成績和現在的開發能力，借款人的財務狀況，股東的基本情況，企業的組織結構，文化背景理念等。企業簡介上就有大部分資料。
（2）項目概況及報批情況。包括項目的具體地理位置和規劃等。數據及資料大部分來源于招標書或項目可行性報告，而項目總投資及資金來源，項目進度和用款計劃則根據以往經驗或公司要求由相關部門列出。報批情況如實列出即可。
（3）項目的評價，包括市場分析評價及財務分析評價。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項目周圍的、市政配套等，同時結合擬建樓盤的品質結構房型分析及定位，再對目標客戶群進行分析及考察。房地產開發企業與銀行的經辦人可到項目所在地周邊進行實地考察，也可到政府的網上房地產查找相關資料。用這些第一手資料，對項目的競爭優劣進行分析評價，確定市場最高或最低的可售單價及銷售狀況。
財務分析評價一般包括如下內容：在市場分析評價的基礎上進行銷售收入測算，然后根據項目預算投資成本測算出投資回收期來評定項目的流動性（如不考慮貨幣時間價值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計到等于原始投資的年數），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評定項目的盈利性，還可用盈虧平衡點、安全邊際和安全邊際率來評定項目的安全性（盈虧平衡點的銷量=總成本/（預計總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預計總銷售收入-盈虧平衡點的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預計總銷售收入）等。
例：A項目的預算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
預計綜合稅率：營業稅及附加5.5%+所得稅為預計稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.
項目投資利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。
銷售利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈虧平衡點的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點時無所得稅。
安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元
3.3 跟蹤溝通與配合
貸款評估報告寫好送到基層貸審會約10天左右。上會之前，房地產開發企業與銀行還需對貸款融資的主要條款進行確認，同時，經辦人還需再做一次了解分析，檢驗容易在貸審會上遇到質疑的是否采取了切實并行之有效的應對措施，如最近有傳取消商品房預售制度，對此我公司的準備是追加初期股東投入。除會前準備外，銀行經辦人的臨場應變能力也是重要的。基層貸審會后可能有修改及補充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對房地產開發商的貸款，不論金額大小，皆做項目貸款處理，基層貸審會后還需上級貸審會審批。上級貸審會的業內資深專業人士再對項目進行質疑評審，一般修改及補充總是有的，關鍵是看項目本身是否優質，還有銀行經辦人對政策的理解對項目貸款資金安全性、流動性、盈利性的預測是否準確把握到位，措施是否得當。如果基本通過或補充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發商和銀行經辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流。現在可以進行下一步也就是放款前的操作了。
請專業評估機構對房地產項目進行價值評估（抵押貸款額以評估價值為基礎），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財產保險，到房地產交易中心進行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機構告知書上的條款操作即可。要說明的一點是，房地產開發企業的經辦人先對當地同類收費行情進行了解后操作，節省數萬元是很輕松的事。
做到這里，再確認融資行是否已經有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數錢吧。
4 結語
（1）知己知彼，百戰不殆。房地產開發企業的融資經辦人必須先清楚融資項目的概況及報批情況，市場分析及財務分析，融資規模，當地的融資環境，銀行的辦事流程及其對項目關注的核心等。這是融資成功的基礎。
（2）講求效益，達成目標。因房地產開發貸款數額大——以億計數，時間長——1年以上，故時間成本效益應綜合考慮，在保證時間性的基礎上，每年少花費數十萬至數百萬是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產開發融資工作忙碌近1個月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時應檢討調整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經營眼光有限，并不說明經營能力差。試想，當初花費數億買土地，不就是看到它能產生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
1 馮琪.新編房地產管理人員實用法規速查手冊[M].北京：建材出版社，2004
2 劉永章，葉偉春.商業銀行營銷管理[M].上海：上海財經大學出版社，1998
地產營銷審計報告范文5
2.44億：宏濟堂與藍石置地的舊官司
11月30日，宏濟堂披露一則《涉及訴訟公告》，并具體披露了訴訟的基本案情：
2004年10月10日，宏濟堂與被告山東藍石置地集團有限公司（下稱“山東藍石置地”）簽訂《國有土地使用權轉讓協議》，宏濟堂將位于濟南市天橋區板橋路24號的國有土地使用權轉讓給山東藍石置地。協議約定，被告按建筑面積2，800元/平方米向原告出售新建住房200套，每套住房建筑面積為80-120平方米，總建筑面積20，000平方米，此200套住房按整樓或整單元出售，住房建設標準須與小區內同類型住房建設標準一致，地點在該宗地內或位于北園路的待開發冠華居住組內。
但山東藍石置地取得涉案土地使用權后，遲遲不申請收儲，不進行房地產開發，現已經超過了被告交付房產的合理時間。目前公司字號為“冠華”的房地產開發商濟南冠華建設投資有限公司在北園路開發的“冠華吉第”小區開始陸續出售且符合合同約定的交付條件，被告需按《國有土地使用權轉讓協議》約定在冠華吉第小區購置后并以2，800元每平方的價格向原告交付。若被告履行不能，則按冠華吉第小區現行售房價格每平方15，000元與協議售價2，800元的價格差價賠償原告損失46，848，000元。原告保留要求被告交付剩余152套房產或要求被告賠償損失的權利，另案再訴。
此案已于11月16日，由濟南市中級人民法院受理。近日，本刊記者分別致電訴訟雙方，均未對此獲得答復。
據了解，山東藍石置地集團成立于2002年5月，前身為濟南藍石置業有限公司，是一家以房地產開發為主，集房產營銷、建材供應、景觀園林建設、物業管理和生態農場為一體的綜合性企業集團。在山東藍石置地官網的開發項目一欄中，并無此案涉案地塊的相關項目。目前，涉案中的天橋區板橋路24號被山東藍石置地用作倉庫，并無開發意向。
值得注意的是，按照宏濟堂的訴訟申請，山東藍石置地需按《國有土地使用權轉讓協議》約定，“在‘冠華吉第’小區購置后并以2800元每平方的價格先行交付48套建筑面積80-120平方的房產。若被告履行不能，則按‘冠華吉第’小區現行售房價格每平方15000元與協議售價2800元的價格差價賠償原告損失4684.8萬元?！贝送猓隄眠€申明，保留要求山東藍石置地交付剩余152套房產或要求其賠償損失的權利，另案再訴。
也就是說，若協議約定的總建筑面積20000平方米按照宏濟堂申訴的上述差價計算，宏濟堂可追討的金額約高達2.44億元。
對賭風波
宏濟堂成立于1999年，是一家致力于麝香酮、中成藥、蒙脫石原料藥和阿膠等保健品的研發、生產與銷售的制藥企業。其前身為濟南中藥廠，歷經資產重組和數次股權轉讓后，于2015年更名為山東宏濟堂制藥集團股份有限公司。
提起濟南中藥廠，其歷史可以追溯至清光緒三十三年（1907年），其創始人樂鏡宇是北京同仁堂十二世傳人。股份制改革后，力諾集團通過直接和間接方式合計持股76.91%，而剩下的23.09%的股權被14家機構投資者持有。
自2013年以來，宏濟堂每年的凈利潤一直保持在億元以上，并以不低于30%的速度持續增長。2015年末，宏濟堂中藥原料藥業務較上年同期增長82.14%，促使其當年實現凈利潤2.23億元，較上年同期增長57.89%。
但眾多投資機構參股宏濟堂的原因絕非財務表現良好這么簡單。公開資料顯示，2015年7月，力諾集團將其所持有的宏濟堂23.09%的股份以2548.35萬元的價格轉讓給上海景林景惠股權投資中心（有限合伙）等14家投資機構。
就是這次投資，大股東力諾集團、力諾控股和工會委員會及公司實際控制人高元坤與此次引進的9家投資機構簽訂了有關公司業績及登陸資本市場等方面的“對賭協議”。
這9家機構分別是上海景林景惠股權投資中心（有限合伙）、長安財富資產管理有限公司、易方達資產管理有限公司、青海金石灝I投資有限公司、珠海乾亨投資管理有限公司、上海開弦投資管理中心（有限合伙）、寧波東D投資中心（有限合伙）、南通皓譽創業投資中心（有限合伙）和廣東銀石投資有限公司。
據悉，當時的《投資協議》中包含反稀釋權條款、優先認購權條款、優先清算權條款、價格調整條款和回購權條款等。
當中核心的條款包括，1、投資完成后，控股股東、實際控制人應盡其最大努力促使目標公司在2016年12月31日以前在新三板掛牌，如新三板掛牌后，因流通性不夠投資人無法獲利退出，控股股東、實際控制人應盡其最大努力促使目標公司在2018年12月31日以前在A股上市。
2、如果目標公司因任何原因未能于2018年12月31日之前在中國境內外的證券交易所上市；實際控制人地位在目標公司上市之前發生變更；會計師事務所對于目標公司出具保留的或否定意見或者拒絕出具年度審計報告；宏濟堂或力諾集團或力諾股份因任何原因嚴重影響宏濟堂新三板掛牌或IPO上市的，控股股東均需要按照投資款加上每年12%的利息進行回購。
目前，新三板對賭成風，對賭條款日益細化，從業績擴展到投資者權利、控股股東行為等六大領域。這是投資方與融資方在達成協議時，雙方對未來不確定情況的一種約定。從某種角度而言，對賭協議就是一份督促融資方不斷向前奔跑的協議。
值得注意的是，一般公司的對賭協議，只限于業績和上市（或掛牌）條款，但這家新三板掛牌企業，投資方提出了掛牌新三板后必須獲利退出，否則還需A股上市。此外，當時的投資協議還包含了業績對賭、反稀釋、回購等苛刻條款，也不得不說是“奇葩”。
異動之后，市值上漲35倍
值得注意的是，今年9月14日，宏濟堂正式掛牌新三板。
據choice上的交易信息顯示，宏濟堂掛牌后至9月28日，幾乎沒有任何交易量。而9月28日當天，在協議轉讓下，宏濟堂以4.31元的均價成交了2300萬股，成交金額達9913萬元。當日換手率超過10%。
此后，宏濟堂的交易簡直如開掛般，9月30日股價突然漲至35元/股，成交金額達1.05億元。接著以同樣的股價，分別在10月13日成交1.75億元；在10月18日成交2.1億元；在10月21日成交2.8億元；在10月26日成交5600萬元。自掛牌以來，宏濟堂三次榮登新三板成交榜榜首。
短短兩個月內，宏濟堂的交易量共計高達9.25億元，此后至今，宏濟堂卻再無交易量。
據其公開轉讓說明書上顯示，宏濟堂新掛牌之時的每股面值僅為1元，從1元/股暴漲至如今的35.80元/股，宏濟堂僅僅用了不到兩個月的時間。根據股轉系統信息顯示，9月28日到10月27日，宏濟堂共發了7次股權變動報告書，大股東力諾集團短期內四次減持，從持股76.91%減持到持股56.97%。
10月27日最后一次股權變動報告書顯示，長城國泰（舟山）產業并購重組基金合伙企業（有限合伙）增持宏濟堂2360萬股，占比21.39%，成為宏濟堂的第二大股東。
調查發現，宏濟堂大股東力諾集團2016年4月份與北京長城民星城鎮化建設投資基金（有限合伙）（以下簡稱“民星基金”）簽下對賭協議。
民星基金向力諾集團提供8.5億元委托貸款，同時享有將部分債權以35元/股的價格轉為宏濟堂未質押股票的權利，轉股數量不超過2360萬股，合計不超過8.26億元。而2019年4月份之前，如宏濟堂不能登陸A股資本市場或民星基金認可的其他資本市場，則民星基金或其他指定的關聯方有權要求力諾集團按轉股本金13%利息的價格對上述股權進行回購。
而最后成為宏濟堂第二大股東的長城國泰（舟山）產業并購重組基金合伙企業（有限合伙），則是民星基金的關聯方。以此看來，想必此次對賭已經失敗，而如此火熱的交易背后，其實只是委貸對賭協議中債轉股條款被執行所致。
地產營銷審計報告范文6
【關鍵詞】特許經營 信息披露 商業特許經營信息披露管理辦法
特許經營又稱加盟或合同連鎖，即以著名商店為盟主，把自己開發的產品或服務所取得的特許經營權有償地以營業合同的形式轉給經銷商，讓其在規定的時間和區域內享有該特許經營權。連鎖經營具有連鎖快速擴張的特點，它的一大優勢就是利用有限的資金和人員，在短時間內迅速發展業務，擴大經營，占領市場。因此它具有一定公共性，這一特點決定了特許經營信息披露的程度高于一般閉鎖公司（closed company）。[1]所謂特許經營信息披露制度是指特許人就自己實際經營狀況和特許經營合同中的重要內容，在特許經營合同簽訂前，預先告知投資人的制度（與證券市場上的信息披露制度類似）。
一、特許經營信息披露制度的作用
（一）防范特許經營陷阱[2]
由于受到特許經營所帶來的規模效益的吸引，加之特許經營市場的混亂，大量企業盲目發展特許經營。有些不具備發展特許經營條件的企業，采用造假、欺詐等手段迷惑投資者，引誘投資者加盟。這就是特許經營的陷阱，而陷阱產生的原因就是特許人與投資者的信息不對稱。解決這一問題，除了事后的司法救濟途徑以外，更重要的是事前的預防，也就是消除特許經營雙方的信息不對稱。通過法律向特許人加諸強制披露信息的義務，能讓投資者在全面了解特許企業的基礎上，做出理性的投資決定。
（二）進行特許經營管理
信息披露制度要求企業對自身狀況真實、準確地向公眾展現，不得弄虛作假，否則就要承擔相應的法律責任；同時當下的企業也越來越注重企業形象的塑造，因此信息披露義務的確定，有正面督促特許人和其他相關人員（如進行審計鑒定的中介機構）自我管理和自我約束的作用。而對于特許經營的監管機關，通過對被披露信息的管理和審查，能夠以更為便利的方式了解特許經營企業各個方面的情況，借此能夠保證特許人的質量，保護投資人的利益。
二、特許經營信息披露制度的內容
一般認為，特許經營信息披露的標準是“重要信息”。根據美國證券交易管理委員會（SEC）的定義，“重要信息”是指一個理性的投資者在做出投資決定時應予以考慮的事項。
（一）披露的主體與時間
美國聯邦貿易委員會(FTC)的“FTC規則”將特許人定義為:參與特許經營交易并在該交易中向對方發出要約的人，包括任何個人、群體、協會、合伙、公司或其他商業實體;特許經營中介人是指除了特許人和受許人以外的，出售或要約出售特許經營業務的、或安排出售特許經營業務的人，包括任何個人、群體、協會、合伙、公司或其他商業體，包括但不限于在提供特許經營交易的貿易展覽會所在地的組織者或促銷者和分特許人。
關于信息披露的時間，各國的規定不同。澳大利亞規定是7天;巴西規定是10天;意大利規定是15天。我國《商業特許經營管理條例》（以下簡稱《條例》）明確規定，在特許人與被特許人訂立特許經營合同之日前至少30日，特許人應以書面形式向被特許人披露法規、規章要求的信息內容。應該說，我國提前30天披露信息的規定，給予了投資人充分的考慮時間，使他們能夠在充分了解特許人整體狀況的情況下做出理性的決策。
（二）披露內容
根據我國《商業特許經營信息披露管理辦法》（以下簡稱《辦法》），特許人應當披露的內容包括以下幾項：
1.特許人及特許經營活動的基本情況。包括特許人的基本信息；從事商業特許經營活動的概況；向被特許人提品和服務的關聯公司的情況以及特許人或其關聯公司在過去5年內破產或申請破產情況。
2.特許人擁有經營資源的基本情況。應說明的內容包括能夠提供的注冊商標、企業標志、專利、專有技術、經營模式及其他經營資源情況，及這些資源涉及訴訟或仲裁的情況。若上述所列經營資源的所有者是特許人的關聯公司，披露該關聯公司的基本信息，特許人同時應當說明一旦解除與該關聯公司的授權合同，如何處理該特許經營系統。經營資源的披露是信息披露內容的核心，尤其是知識產權的披露，由于特許經營加盟對特許人商標、專利等資源的利用，對潛在加盟者是否投資可以說具有決定性作用。
3.特許經營費用的基本情況。包括特許人及代第三方收取費用的種類、金額、標準和支付方式；保證金的收取、返還條件、返還時間和返還方式。如果要求被特許人在訂立特許經營合同前支付費用的，應當以書面形式向被特許人說明該部分費用的用途以及退還的條件、方式。
4.向被特許人提品、服務、設備的價格、條件等情況。包括被特許人是否必須從特許人（或其關聯公司）或指定供應商處購買產品、服務或設備及相關的價格、條件等。
5.為被特許人持續提供服務的情況。業務培訓的具體內容、提供方式和實施計劃，包括培訓地點、方式和時間長度；技術支持的具體內容。
6.對被特許人的經營活動進行指導、監督的方式和內容。特許人對被特許人的經營活動進行指導、監督的方式和內容，被特許人須履行的義務和不履行義務的后果。特許人對消費者投訴和賠償的責任承擔形式。
7.特許經營網點投資預算情況。投資預算可以包括下列費用：加盟費；培訓費；房地產和裝修費用；設備、辦公用品、家具等購置費；初始庫存；水、電、氣費；為取得執照和其他政府批準所需的費用；啟動周轉資金等。同時還需披露上述費用的數據來源和估算依據。
8.中國境內被特許人的有關情況。包括現有和預計被特許人的數量、分布地域、授權范圍、有無獨家授權區域（如有，應說明預計的具體范圍）的情況；對被特許人進行經營狀況評估情況，特許人披露被特許人實際或預計的平均銷售量、成本、毛利、純利的信息。該信息的披露能讓受許人充分了解自己將面臨的競爭情況。但對經營狀況進行評估的規定，《辦法》沒有具體規定。
9.最近2年的經會計師事務所或審計事務所審計的特許人財務會計報告摘要和審計報告摘要。
10.特許人最近5年內與特許經營相關的重大訴訟和仲裁情況。重大訴訟和仲裁情況即標的額50萬元人民幣以上的訴訟和仲裁。
11.特許人及其法定代表人重大違法經營記錄情況，重大違法經營記錄。此項經營記錄指被有關行政執法部門處以30萬元以上50萬元以下罰款的和被判處刑事責任的。
12．特許經營合同文本。即特許經營合同樣本。
以上是特許人在特許合同簽訂前必須向潛在特許人披露的信息，也就是所謂的初始信息。除此以外，作為一種后續義務，特許人還必須向被特許人披露后續信息。這是因為隨著特許經營系統的調整，如一些加強廣告促銷、增減產品品種等經營調整方案，必將對受許人的運營產生影響。
此外，筆者認為《辦法》所規定的披露內容尚有一些缺陷，尚有以下內容應當予以披露或完善：
1.高級管理人員的履歷，尤其是商業經歷，及其經營失敗、被解雇、商業違法等情況。這是因為高級管理人員的商業經歷，可以體現出一個企業在商業上的敏銳度和管理上的能力，這些品質能夠在很大程度上決定一個企業的成功與否；而其商業違法情況則對企業形象至關重要。特許企業的營利能力和形象如果不佳，加盟者就等于失去了本身應當具有的品牌競爭優勢。
2.盈利預測和風險分析。[3]其之所以應當作為披露內容，原因在于中小投資者是加盟者的主力軍，而他們大多不具備對將來的盈利狀況進行準確預期以及對預見風險的能力，因此應當將此義務加諸特許人及相關專業人士。上文已經提到過，盡管《辦法》要求對受許人的經營狀況做一定評估，但具體的實施不夠詳細。盈利預測應以過去2～3年的財會報表為支撐，合乎程序要求的盈利預測只是作為投資者決策的參考，但財務報表必須真實，否則造成加盟者損失的特許人應當承擔法律責任。而風險分析則應由專業的投資咨詢公司出具，以供投資者參考。
三、違反信息披露義務的法律責任
（一）民事責任
特許人如果在信息披露文件中采取了虛假陳述、誤導或遺漏重要信息，而造成加盟者損失時應當承擔民事責任，這是毫無爭議的。
1.締約過失責任。所謂締約過失，是指在合同訂立過程中，一方因違背其因誠實信用而產生的義務，而給對方造成信賴利益上的損失，應對損失予以賠償的制度。涉及締約過失的情況一般是對初始信息披露的不準確。合同訂立的過程中存在締約過失的情形十分普遍，應當結合具體案例進行分析。例如特許人披露的信息，使受許人產生信賴利益，認為合同將成功訂立而支出特定的費用。當潛在加盟人發現信息不真實，而放棄合同訂立時，就有權利要求特許人賠償其為訂立合同所支出的費用。
2.違約責任。違約責任的承擔以存在有效的合同為前提，涉及后續披露義務的違反。若特許人在與受許人訂立特許經營合同之后，對特許經營體系或品牌營銷等事項上進行了重大調整，而未及時通知受許人，對于其所造成的損失，特許人應賠償損失，使受害人達到如合同義務履行一樣的狀態。與締約過失只以損害賠償作為責任形式不同，當事人雙方可以在合同當中約定違約金、損害賠償等多種責任形式。
3.侵權責任?！掇k法》第19條第2款規定，只要存在違反信息披露義務的事實，不論有無過錯，對被特許人遭受的經濟損失即應承擔賠償責任，這是把信息披露民事賠償責任歸入了特殊侵權責任。因此，特許經營信息披露中的不實陳述構成侵權有以下幾個要件:損害事實、不實陳述的具體行為、不實陳述和損害事實之間的因果關系。在一般的面臨違約責任(或者締約過失責任)和侵權責任競合的情況下，原告通常可根據自己的舉證情況來確定選擇提起何種訴訟更適合自己，但在違反特許經營信息披露義務的責任承擔上，多數情況下侵權責任更適于保護投資者的利益:第一，責任承擔主體的范圍更廣。承擔違約責任和締約過失責任只能是合同關系的相對人或締約人，而承擔侵權責任不僅可以要求和受許人存在合同關系的特許人承擔責任，而且還可以要求中介人、促銷者、展覽者、高級管理人員等承擔責任。第二，無須區分責任形式。特許人的信息披露義務是一個持續的過程，因此區分特許人承擔的到底是違約責任還是締約過失責任對于投資者較為繁瑣;相較之下，只要有因為特許人的不實陳述而導致的實際損失，投資者就可以要求其承擔侵權責任，因此是這對其是更為合理的責任認定方式。第三，采用侵權責任可以使投資者所主張的損害賠償范圍不受到合同的限制，而是根據實際損失要求賠償。
由于《民法通則》、《合同法》等有關民事法律對民事責任的承擔都有規定，而特許經營活動的民事責任問題應當通過民事法律來解決。因此《辦法》和《條例》對于當事人應當承擔的民事責任沒有規定。
（二）行政責任
根據《辦法》規定，特許人違反信息披露義務的，被特許人有權向商務主管部門舉報，經查實的由商務主管部門責令改正并罰款；情節嚴重的處以罰款并予以公告。《條例》也作出了類似規定。
（三）刑事責任
對刑事責任的規定同樣體現在的《辦法》和《條例》之中。違反信息披露義務情節嚴重的將需要承擔刑事責任。
四、我國特許經營信息披露制度的完善[4]
特許經營在我國起步較晚，加之當今社會科技的進步和社會的發展不斷地向法律提出挑戰，我國的特許經營信息披露制度著實有待完善。在第二部分內容當中，筆者已經論述了我國在信息披露內容上需要改進的地方，因此本部分僅就幾種制度的構建來提出自己的改進意見。
（一）第三方中介制度
中介制度的完善涉及兩個方面：
1.財務審計。實際上《辦法》和《條例》都已經在信息披露制度的構建中明確了會計師事務所的作用。《辦法》規定信息披露的內容應包括“會計師事務所審計的財務報告內容和納稅等基本情況”?！稐l例》則明確了基本情況的披露年限為2年。由于會計師事務所的獨立地位，審計報告能夠有效而客觀地反映特許人及其直營店的各項財務指標，為投資者判斷特許人的財務經營狀況及項目的盈利狀況提供了有效依據。
2.律師審查制度。特許經營是成功經營模式的知識產權許可，因此為預防特許人的知識產權欺詐，必須對知識產權的狀況及有關事項做出審查驗證，這是財會審計無法實現的。有關知識產權的內容專業性較強，同時也較為復雜，這就為律師審查制度的建立提出了要求。但這一制度的具體實施還有待在實踐中繼續探討其可行性。
（二）“冷卻期”制度
所謂“冷卻期”是指受許人在簽訂特許經營協議或支付入門費的一段時間內可以暫時“凍結”協議的效力，冷靜地考慮是否加盟該特許經營體系，如果在此期限內考慮不加入，則其有單方面終止該協議的權利。我國已經在借鑒外國先進經驗的基礎上，引入了該制度?！稐l例》第12條規定:“特許人和被特許人應當在特許經營合同中約定，被特許人在特許經營合同訂立后一定期限內，可以單方解除合同?！比欢@條規定過于籠統，沒有明確期限和執行細則，難免會在實際運用中產生問題，因此該制度的具體實施還有待將來的立法將其細化。
（三）虛假信息披露的公益救濟[5]
由于特許人和受許人信息的非對稱性，加之受許人一般對信息披露的法律制度了解不夠徹底、明確，他們始終處于弱勢地位。因此受許人在尋求法律救濟時有時也會顯得力不從心。為此，美國聯邦貿易委員會在違反信息披露義務的救濟問題上充分體現出對受許人的保護，它規定美國聯邦貿易委員會可以代表受許人在州或聯邦法院提訟，要求損害賠償并有權對特許人處以相應罰款。我國可以借鑒這種做法，由特許經營的自治性組織(如中國連鎖經營協會)設立專門部門，代表受許人提訟，對其實施公益救濟。這種制度的合理性在于自治性組織成員一般對相關領域有著較為深入的了解，因此此類組織的介入能夠更好地維護受許人的權益。
五、總結
一個健康發展的特許經營市場，應當具備良好的秩序。而要營造良好市場秩序，就必須確保信息披露制度的健全。作為防范特許經營風險的核心，信息披露為投資者的投資判斷提供了必要的信息，為防止欺詐，保護投資者利益起到了重要作用，也促進了企業的自律，便利了政府部門的監管。這也就是梳理、探討和特許經營信息披露制度的價值和意義所在。同時，特許經營市場的日益繁榮和其復雜性對我國信息披露法律制度的完善提出了更高要求，我國有必要借鑒總結自身缺陷，借鑒國際先進經驗，細化已有制度，引進新的良好制度，以促進我國特許經營市場的進一步發展。
參考文獻
[1]徐科雷.特許經營法律問題研究[D].華東政法學院碩士學位論文，2004.57.
[2]王文佳.特許經營信息披露法律制度研究[D].浙江工商大學碩士學位論文，2008.21.
[3]韓強.特許經營的責任分擔和風險防范[J].法學，2002(2): 54-58.
[4]王文佳.特許經營信息披露法律制度研究[D].浙江工商大學碩士學位論文，2008.54.
