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土地征地賠償規定范文1

一、征地補償安置協議是一種行政合同，征地補償案件屬行政訴訟的受案范圍。

近幾年來，隨著城市化進程的不斷深入，征地拆遷工作在全國各地鋪天蓋地陸續展開，由此而帶來的社會矛盾也不斷涌向法院。征地補償安置協議糾紛就是其中之一。此類型糾紛主要表現在當事人對征地補償安置協議的簽訂、履行、變更、解除等過程中。根據糾紛的表現形式，有些法官認為此類型糾紛屬普通民事合同糾紛，應屬民事訴訟的受案范圍。但筆者認為，此類協議是一種典型的行政合同，屬行政訴訟的受案范圍。

（一）、征地補償安置協議是一種典型的行政合同。

征地補償安置協議是指征地行政主管機關（通常為區、縣級以上國家土地行政主管部門）為了公共利益的需要，按照法定程序將一定范圍農村集體土地所有權轉為國家所有權，并就經濟補償、安置等問題與被征地方協商一致而簽訂的協議。由此可見，征地補償安置協議簽訂的目的是為了實現特定的行政管理目標和行政職能，征地補償安置協議的一方當事人必為行政機關，依《重慶市征地補償安置辦法》第三條第一款“市和區縣（自治縣、市）人民政府應加強對征地補償、安置工作的領導，土地行政主管部門具體負責實施。”的規定，該行政機關必為市和區縣（自治縣、市）人民政府的土地行政主管部門。征地補償安置協議同時還屬于一種合意行為。而根據方世榮教授在全國高等政法院校法學主干課程教材上對行政合同的定義，我們可知，行政合同又稱行政契約，是指行政主體為了實現特定的行政管理目標和履行行政職能，與相對人之間經過協商，雙方意思表示一致所達成的協議。根據該定義標準，結合征地補償安置協議的簽訂背景、簽訂目的、雙方當事人等要素，我們發現，征地補償安置協議是一種典型的行政合同。

（二）、征地補償糾紛屬行政訴訟受案范圍。

征地補償安置協議是一種典型的行政合同。分析征地補償安置協議的行政可訴性，應先從分析行政合同的行政可訴性入手。司法實踐中，有些法官認為，行政機關的行政合同或行政契約行為，是不可訴的行政行為，屬普通民事合同行為。筆者認為，行政合同是行政與合同的混合體，既具有合同的特點，又有行政的特點。一方面行政合同以雙方當事人意思表示一致為成立要件，行政機關不能以行政命令強迫相對人簽訂行政合同，雙方意思表示一致，這就是合同特點的體現；另一方面，行政合同的雙方當事人中，一方必為行政機關，其簽訂合同的目的是為了公共利益，且在行政合同的簽訂、履行、變更、解除中，行政機關享有行政優益權，行政機關對相對人或者他人已簽訂的合同，可以根據國家行政管理的需要，依法變更或解除，而相對方則不享有單方的變更和解除權，因此，不論是簽訂合同，還是變更或解除合同，均具有行政行為的特征。這種行政性也就是決定行政合同行政可訴性的根本所在，征地補償安置協議也是如此，均屬《行政訴訟法若干問題解釋》第一條第一款規定的受案范圍。

（三）征地補償糾紛有別于征地補償款分配糾紛，后者屬民事糾紛。

征地補償糾紛與征地補償款分配糾紛均是源于征地行為，但兩者產生在不同的發展階段。大家都知道，征地補償安置協議通常由村、社與土地主管部門簽訂，然后村、社再根據每戶農民的承包地面積來分配征地補償款，征地補償糾紛通常就發生在前一階段，而征地補償款分配通常發生在后一階段。同時，兩者糾紛的性質、當事人也有重大的區別，征地補償糾紛為土地行政主管機關與被征地人或其他權益人的行政爭議，而征地補償款分配糾紛為農村集體經濟組織成員內部的民事爭議，前者是行政法律關系，后者為民事法律關系。人民法院在受理案件的過程中，必須要厘清當事人爭議的事實，是征地補償糾紛還是征地補償款分配糾紛，必要時也可以向當事人釋明，由當事人來選擇。如案例：某村甲社有120畝土地被征用用來修建水庫，土地行政主管機關與甲社簽訂征地補償安置協議，為了減少中間環節，征地補償款由甲社所在的鎮政府制表直接發給每一戶農民。在發放過程中，甲社認為有2畝土地的征地補償款應屬社集體所有，而不應該發給農民乙，遂引起糾紛。從上述案例看，如果甲社認為土地行政主管部門履行征地補償安置協議有瑕疵，要求補償2畝集體土地的征地補償款，就是對行政合同的履行有爭議，可提起行政訴訟，屬行政案件受案范圍，當然，如果甲社對征地補償方案有異議，依照《重慶市土地管理規定》第三十七條（三）項“……被征地單位和個人對補償安置方案提出異議的，由區縣（自治縣、市）人民政府協調。協調不成的，報請征用土地的人民政府裁決。”的規定，在前，應當先申請協調、裁決；如果甲社認為是120畝土地的征地補償款分配有瑕疵，這就是甲社集體經濟組織內部的爭議，可提起民事訴訟，屬民事案件的受案范圍。

二、征地補償行政案件的當事人不拘泥于協議的雙方當事人。

在實際審判工作中，有些法官認為，征地補償安置協議是一種合同行為，根據合同的相對性原則，該類案件只能由合同的雙方當事人向法院提起。筆者認為此種觀點過于狹隘，忽視了行政合同行為的行政性，無形之中也剝奪了其他合法權益人的訴權。最高人民法院《行政訴訟法若干問題的解釋》第十二條明確規定：“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服，可以依法提起行政訴訟。”該條之中的具體行政行為并未排除行政合同行為，同時，第十六條還規定“農村土地承包人等土地使用權人對行政機關處分其使用的農村集體所有土地的行為不服，可以自己的名義提訟。”該條也賦予了土地使用權人對行政機關處分農村集體土地行為的權，其中，這里的處分土地行為也未排除征地補償這類行政合同行為。從上述兩條規定，我們就可以看出，只要合同雙方當事人之外的其他權益人有足夠的證據證明該行政合同行為侵犯了其合法權益就可以提起行政訴訟。同樣以上述案例為背景來分析，如果土地行政管理部門把本屬于農民乙2畝土地補償款，發給了甲社，這時，農民乙就可以以土地行政管理部門為被告提起行政訴訟。因為，土地行政管理部門在履行征地補償安置協議的過程中，侵犯了農民乙的合法權益，農民乙就應當享有訴權，這也符合依法行政的原則。

三、行政機關履行征地補償安置協議不適格，應通過行政非訴執行途徑解決。

大家都知道，征地補償同時還屬于行政補償行為的一種，征地補償安置協議履行不當，通常也表現為行政補償的數額不當、相對人不適格等問題，如果相對人認為行政機關履行不當，可依法提起行政復議、行政訴訟；但，如果行政機關認為補償對象不適格，該怎么辦，現行法律并沒有明確規定。為了更加直觀地分析此問題，我們仍以上述案例為背景，假設甲社以2畝集體土地的征地補償款由該社全體村民集體所有為由向法院提起行政訴訟，如果法院審查后認為該部份土地補償款確屬該社村民集體所有，而不該由農民乙所有，甲社該如何收回這部分征地補償款呢？這就是行政機關履行征地補償安置協議不適格的例子。司法實踐中，法官們存在很大的分歧。有的法官認為，征地補償款行政機關是支付出去了，應當認定已履行職責，即使補償對象不適格，也應當由他們通過民事訴訟途徑解決，即應當由社和村民之間通過民事訴訟途徑，以不當得利要求返還，或者以征地補償款分配為由提起民事訴訟；還有些法官認為，行政機關支付對象不適格，應當由行政機關直接相對人，以不當得利要求返還。筆者認為，征地補償安置協議履行不當，應通過行政非訴執行途徑解決，即由行政機關作出收回征地補償款決定，當事人若拒不履行，待生效后申請法院強制執行。其理由為行政機關有權利也有責任依法糾正錯誤的行政行為，作出一個新的行政行為，來保護合法權益人的正當利益，如對該行政行為不履行，可依法申請法院強制執行，當事人不服也可以對此提起行政訴訟。但是，無論怎樣都不能拋開行政機關，由社與村民之間自己通過民事訴訟途徑來解決，因為這是征地補償糾紛而不是征地補償款分配糾紛，不能因行政機關的錯誤行為由相對人來“買單”。

四、征地補償行政案件可以調解。

我國《行政訴訟法》第五十條規定：人民法院審理行政案件，不適用調解。那么，征地補償行政案件能否適用調解呢？筆者認為，征地補償行政案件可以適用調解，其理由為：《行政訴訟法》第六十七條規定行政侵權賠償訴訟可以適用調解，《最高人民法院關于審理行政賠償案件若干問題的規定》第三十條規定，人民法院審理行政賠償案件在堅持合法、自愿的前提下，可以就賠償范圍、賠償方式和賠償數額進行調解，也就是說與行政訴訟關系非常密切的行政侵權賠償訴訟還是可以適用調解的。調解在民事、商事和刑事自訴案件中作為一種工作方式和結案方式，其優點很多，如方法靈活、自動履行率高、程序簡便等，且征地補償安置協議是基于當事人意思表示一致而成立的，這種合意成了對征地補償糾紛進行調解的法律基礎。因此，可以將調解制度引入征地補償行政訴訟中，以促進糾紛的解決，提高辦案效率，以加快和諧、穩定社會的構建。

五、征地補償行政案件的裁判形式。

土地征地賠償規定范文2

關鍵詞：失地農民；征地補償費；養老保障；綜述

一、國內外征地補償研究

1.國外征地補償標準研究

在英國，對征地補償的土地征用費，主要是根據征用之前的市場價格計算。如果有些土地在征用前因要轉為公共開發地而造成地價上漲，原則上補償價格不包括地價上漲部分，但對某些合理的上漲部分可予以考慮。在美國，征地補償采用公平的市場價格，其中包括土地的現有價值和潛在價值。在日本，土地征用賠償有五大種類：征用損失賠償、通損賠償、少數殘存者補償、離職者賠償、事業損失賠償。在征地補償標準的制訂原則方面，除了完全補償、不完全補償以及相當補償這三種之外，當代日本出現了一種“生活權補償”理論，即認為有必要為恢復原來的生活狀況給予其所必須的生活補償。

從以上對征地補償標準的研究來看，在西方發達國家市場經濟發展的背景下，對于征地補償標準應該由政府定價還是由市場定價雖存在爭論，不過總體上按照市場價格補償越來越被認同。因此，在發展中國家的征地活動中應該充分結合本國國情進行學習與借鑒。

2.國內征地補償費發放研究

首先，征地補償費的計算額度少。以土地平均年產值作為補償標準來計算顯失科學性。一是不符合和法治規定。二是不符合市場經濟發展規律。由于工農產品存在“剪刀差”，這使得運用倍數法確定的土地征收補償標準偏低。三是不符合地區差異。實踐中耕地利用方式多種多樣，往往引起產值差異非常大，具有明顯的不確定性。

其次，征地補償費的處置方式單一。按照目前對失地農民的經濟補貼方式，我國征地補償費的處置方式主要為單一化的一次性現金補償。多種補償方式的配合使用對確定征地補償標準具有更大的不確定性，要實現公正、公平還需進行深入地研究。

最后，征地補償費的留存缺陷。村集體留存比例過大，由于缺乏嚴格的監督管理機制，留存款在使用上存在較大的漏洞。另外，征地補償費在失地農民之間的分配、農民征地補償費的自我留存方面也比較混亂。

二、我國征地補償與失地農民養老相結合研究

1.關于是否將征地補償費用于繳納失地農民養老保險方面

吳珂珂指出：“以土地換社保”的最大亮點就是建立了失地農民保障的長期有效機制，而且將失地農民納入了社會養老保險體系，使失地農民實現了“農轉非”，走出了由“農民”變“市民”的第一步。楊卿指出：將失地農民納入城鎮養老保險體系在未來會產生較大的資金缺口，需要雄厚的財力支持，缺乏可持續性和可復制性。王林燕指出：由于我國現行征地補償制度存在缺陷等原因才導致失地農民養老保障方面的缺失。劉大平指出：現行的征用和補償框架下，不能從給農民的補償費中扣除很大比例直接納入到政府的社會保障資金賬戶，而應該從政府的土地收益中拿出一部分作為保險基金。

由此可見，建立失地農民養老保險制度應該視國情而定，逐步將征地補償費用于繳納失地農民養老保險應該是未來征地補償費利用的趨勢所在。

2.關于是否將征地補償與失地農民就業安置相結合方面

在土地使用權的轉讓過程中，被征地農民的就業是保障農民的生活，解除其后顧之憂的根本途徑。按照法定的征地補償標準領取一次性安置補助費后自謀職業，政府和征地單位不再負有安置就業的責任。法定安置途徑的缺陷，導致失地農民失去了再次就業的機會。

各地對失地農民就業安置的措施主要有兩種：（1）貨幣安置。（2）招工安置。征用土地公告、征地補償安置方案公告及征地補償登記制度，是搞好征地補償安置的基礎性工作，也是政府依法行政的重要內容。劉大平認為，針對農民地上的損失賠償應該直接交到農民手中，而針對農民今后生產和生活的補償費用應由政府指定金融機構（例如農村信用社、農村基金會）代管。

3.關于是否放棄補償、入股分配，將農地承包經營權股權化方面

在城市化進程的大背景下，有關土地資源的非農開發收益分配問題，按人分配股份，集體收回土地統一配置，農戶則按股分享土地非農開發的收益是一個不錯的選擇。一方面，在確認土地所有權投資的權益主體時，必須以法律的形式明確土地的使用權屬于農戶，土地的所有權屬于農村集體。所以土地使用權的投資收益，應該歸農民享有。另一方面，可以防止產權主體多元化，減少上級政府對農村集體土地流轉的行政干預，在法律層面上明確農民的相關權益和村集體的所有權權益。

但是有的學者則提出了反對意見，認為在土地市場發展不充分的地區，土地的價值無法得到真實的反映，如果經營不善還有可能導致土地不僅無法實現增值反而要承擔債務償還的責任，具有一定的市場風險和經營風險。

三、結論和建議

通過對以上文獻的梳理和分析不難看出，對于被征地農民的養老保障以及征地補償問題研究，國內外學界取得了豐碩成果，但只有保證研究的系統性、動態性和持續性，才能更好地為解決問題提供思路。

參考文獻：

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土地征地賠償規定范文3

甲方：____________________建設單位

乙方：____________________________

甲、乙雙方根據《中華人民共和國土地管理法》和省（自治區、直轄市）市（縣）政府的有關規定，就______省（自治區、直轄市）、_________市（縣）___________鄉（鎮）_______村征地補償安置事宜達成如下協議：

一、征用土地面積及安置人數

甲方征用乙方集體所有、使用的土地，面積為_____平方米，四至（見繪圖），常住戶口_____人（其中應安置____人），由甲方依據____確認。

二、手續的辦理

乙方自簽訂本協議之日起_____日內辦理_______手續，并將原所有、使用的________所列項目完整地交給甲方，甲方應派員驗收。驗收中如發現與_________所列項目不符時，對意外情況，乙方應向甲方如實說明情況；對因乙方過錯而造成的損失，乙方應負賠償責任。

三、征地費用及其標準

征地費用包括 ________費用，以《土地管理法》第40條第2款規定為基本標準（標準的數額應具體化）。

四、補償、安置費的結算

土地補償費和安置補助費的結算，按照財政部、國土資源部《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》和_________省（自治區、直轄市）、_________市（縣）政府的有關規定，在______年_____月____日前到甲方所在地辦理。

五、違約責任

違反本協議規定的，由違約方向對方支付違約金______元人民幣，并賠償因此而造成的損失。

六、生效

本協議自甲、乙雙方簽字之日起生效。本協議一式____份，甲乙雙方各執________份。

甲方：（簽章）_______________

土地征地賠償規定范文4

一、征地補償的民法基礎———地上權制度

地上權制度在西方民法中具有悠久的發展歷史。初期的羅馬法對于地面上的物品適用添附原則,即“一切被建筑于地皮上的物添附于地皮,建筑物不具有地理的價值,建筑人不能取得建筑物的所有權,所有權歸土地所有權人享有”(楊立新,2000)。這種添附原則不利于建筑人權利的保護,為此,羅馬法規定了地上權制度,允許建筑人在享有地上權時可以先向土地所有權人支付地租,由此獲得保存建筑物和其他工作物的權利。這種制度為后世的德國、日本、瑞士、意大利等國的民法典所繼承。而在英美法系國家中,為解決土地歸屬與用益的矛盾,在財產法中也對土地租賃占有人規定了與大陸法系地上權人類似的權利(包括可以代代繼承、可以自由買賣)并使這種無限的租佃人權利演變為后來土地的絕對所有權(李進之,1999)。地上權制度更進一步的發展就是我國臺灣地區民法所規定的法定地上權的兩種情形,其一是當土地及房屋同屬于一人所有,而以土地及房屋進行抵押,如經拍賣,其土地及房屋的買受人各異時,房屋所有人亦當然取得土地的地上權;其二是房屋、土地本屬于一人所有,而僅以房屋或土地一項抵押,當拍賣房屋或土地時,房屋所有人當然取得土地的地上權。這種規定是在確保債權安全的基礎上,充分考慮到最大限度地利用物的效能而設計的,以期充分利用物的多重價值。

地上權制度體現了人類對資源稀缺性的深刻理解和理性選擇,同時地上權人享有與土地所有權人相對抗的充分權利,從某種意義上講,它也是私人財產權神圣不可侵犯的民法表達。在地上權制度中,地上權人的權利主要包括對于因行使地上權而建立起來的建筑物享有所有權,地上權和此建筑物的所有權都是可以轉讓的權利,在地上權上可創設抵押權、土地債務等其他權利(何勤華,李秀清,2000)以及排除他人妨害的物上請求權、相鄰權、在地上權相滅時取回其所設之物的權利。當建筑物成為地上權人的工作物時,如果地上權因存續期間屆滿而消滅,地上權人有權要求土地所有人按建筑物現時價格進行補償。德國民法典關于不動產所有權保護的規定均適用于地上權,當土地所有權人在期限屆滿之前行使返還土地請求權時,必須對地上權人的地上權提供適當的賠償,而且這并不導致地上權的當然消滅(何勤華,李秀清,2000)。我國臺灣地區民法典第840條規定,地上權人之工作物為建筑物者,如地上物因存續期間屆滿而消減,土地所有人應按建筑物之時價為補償。同時,我國臺灣地區所頒布的《大眾捷運法》也有空間地上權的規定。《大眾捷運法》第19條規定,大眾捷運系統因工程上之必要,得穿越公、私有土地及其土地改良物之上空或地下。但應擇其對土地及其土地改良物之所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之,并應支付相當之補償。前項須穿越私有土地及其土地改良物之上空或地下之情形,主管機關得就其需用之空間范圍,在施工前,于土地登記簿注記,或與土地所有權人協議設定地上權,協議不成時,準用土地征收條例規定征收取得地上權。由此可知,地上權人享有充分的權利保障,目的也是防止土地所有權人利用所有權妨礙地上權行使,調動用地者的積極性,激活房地產市場,發揮物的效用,滿足社會發展需求,實現利益的合理配置。從這一理念出發,美國憲法第五修正案規定,政府無權征收個人土地和財產,除非給予合理的賠償。

我國內地土地使用制度的運行模式來源于香港,這種土地使用權制度的規定并不是經過法學上嚴格論證后提出的法律概念,而只是經濟上的“土地使用”加“權利”這一法律外殼(梁慧星,1998)。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定,土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。從此條規定看,這種“中國特色”的土地使用權制度是與依補償原則的地上權傳統理念相悖逆的。而《城市房地產管理法》第19條規定,國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。這一規定實際上肯定了土地使用者的地上權,即在特殊情形下,作為土地所有者的國家對于享有“地上權”的土地使用者有補償義務,體現了對于權利的尊重和法律面前一律平等的準則。我國的土地使用權制度,部分地包含了地上權的內容,但在如何平衡保護土地所有權人與土地使用權人的權益上,實踐中還存在諸多弊端和理論障礙。在我國建立地上權制度,應當包含國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權中用于植木造林的權利,“用地上權一以貫之,使相同的權利歸并到一起,使立法更為明確、更為簡潔,且與國際立法習慣相一致,更便于執行和進行經濟交往”(楊立新,2000)。而這一制度構成了征地補償的民法基礎,即地上權人的地上權因征地補償而消滅。征地補償不再僅僅是日常生活中的行政性或政策性法律規定。

作為土地所有權主體,國家應當依照地上權的規定保護地上權人的權益,在實踐中充分貫徹地上權的物權法律屬性。地上權制度的設定能夠體現民法精神的重要一面,即反映國家與用地者之間作為平等主體所構成的民事法律關系。國家無權隨意剝奪用地者的財產,而應依平等協商原則解決問題,這就為國家行為設置了權力底線,使其更加符合理性原則和權力自我約束理念,國家行為的合法性由此獲得認同。

二、地上權制度對于征地補償的實踐意義

根據《城市房地產管理法》第19條的規定,土地拆遷征用的理由是“根據社會公共利益的需要”,這是一個彈性很大的表述,我國至今尚無有關權威性解釋對其予以說明。政府土地管理部門的自由裁量總會包含許多不確定性因素,“國家人”基于個人利益的“權力腐敗”對私人利益、國家利益的損害讓人不安,這種對于私有財產的不安全感甚至造成社會不穩定和個人情緒上的抵觸。但若每個利害關系人都對政府過分要求,追求過高補償,拒絕配合政府行為,則會降低行動效率,從根本上有礙社會發展。為此,民法的地上權制度可以發揮制度補償的積極意義。地上權制度的設定處處考量物的充分利用。

土地征地賠償規定范文5

美國：各方協商合理賠償

司法的嚴謹，使得美國地方政府在動用拆遷特權問題上非常謹慎，而民眾也會更多地考慮到公共利益。

希爾供職于一家民間法律機構，多年來一直關注政府在拆遷中的作為。在希爾看來，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。

拆遷補償有標準

在美國，各個行業都有一個“公平市場價格”――市場形成的、大家承認的、相對公平的價格。房地產行業也有這樣的一個價格，作為補償拆遷戶的標準之一。

私人開發商如果想在一塊土地上搞開發，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產。實現這一目標的前提是，開發商必須給予拆遷者一個合理的補償。補償的標準雙方以公平市場價格為基準進行協商，協商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。

相對來說，政府征地的情況就比較復雜，因為這涉及到公眾利益與個人利益孰輕孰重的問題。美國是一個強調與保護個人利益的國家，但對公眾利益也不能不管不顧。美國相關法律規定：政府無權征收個人土地和財產，除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標準，也是以公平市場價格為參考。

公平市場價格是為雙方達成拆遷協議提供一個標準。如果當事雙方不能就合理補償達成一致，還可以走司法程序。

“擁有自己的樹”

很多人可能都聽過這個故事：在美國喬治亞州的雅典城有一棵著名的“擁有自己的樹”。一百多年前，雅典城的一位老人因擔心自己去世后，后院里的一棵老橡樹“遭遇不測”，便在遺囑里把這棵樹的所有權，連同樹下八英尺半徑的土地贈給了這棵樹。

隨著城區發展，后院變成了街道，老橡樹和圍在它周圍的欄桿正好在路中央。無疑，這棵樹已經阻礙了交通。但是，在要不要移走這棵樹的聽證會上，附近社區的居民認為，公眾受影響的利益，在質和量上并沒有壓倒這棵樹的財產權。最后，這棵樹保留了下來。

這或許是一個極端的例子，但至少說明，在美國不是一說公眾利益，私人財產權就理所當然地要讓步。希爾所在的法律機構就曾代表普通居民對多個州政府的征地特權濫用進行上訴，并取得了部分勝利。

在公私之間尋求平衡

那些希爾們無法獲勝的動遷官司，結局通常是政府強制性拆遷。但在最高法院做出決定之前，普通居民可以對政府特權及規定作出挑戰。

美國各個州均制定了不同版本的“重要空間法”及動遷細節和補償辦法，賦予政府因水電、道路、公用基礎設施、國防等公益事業進行征地的特權。希爾贊同這些，但是對地方政府因經濟開發而動用拆遷特權提出質疑，其中的關鍵在于“公共利益”和“合理賠償”的標準難以確定。

康涅狄格州的一個城市因軍事基地被關閉，當地經濟迅速蕭條。為扭轉局面，政府打算在原軍事基地建設公園。然而，一些被涉及到的私有土地擁有者反對動遷，無論政府給多少補償金他們都不搬，“合理補償”不好確定。動遷戶還一紙訴狀把政府告到了法院。官司打到美國最高法院后，9個大法官以謹慎的“5：4”裁決駁回動遷戶的上訴，支持當地政府強制性拆遷。

法官們的謹慎，反映了美國司法努力在公私之間尋求一種平衡。而總的來看，美國地方政府和居民在征地特權的法律糾紛中也各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習慣了更多地考慮公共利益。

韓國：依法處理一草一木

韓國有很多關于土地征用與房屋建設的法律，對土地征用補償有著非常詳盡的規定。

黑社會手持武器沖進居民住宅，強行要求對方迅速搬家，這是韓國電影《卑劣的街頭》中出現的畫面。但事實上，韓國房地產開發過程中黑社會的血腥和暴力其實只出現在電影里，在現實生活中很是罕見。

高額拆遷費令開發商卻步

韓國有很多關于土地征用與房屋建設的法律，比較重要的是《城市開發法》和《土地補償法》，其中對土地征用補償有著非常詳盡的規定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，那么，一場漫長的談判就開始了。

首先，要由雙方認可的中介認證機構對土地價格做出基本評估，以此為基礎，雙方開始討價還價，內容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內。

如果有一處臨街的房屋，房主聽說拆遷動議了，突擊把房子改造成飯店，這個法律不予認可。但是，如果某一處房屋原來是飯店，現處于歇業之中，那么拆遷前宣布飯店恢復營業，開發商就沒有辦法了，只能按飯店給予高價補償。

如果是連片開發，居民們第一件事不是收拾東西準備搬家，而是走家串戶先把“拆遷對策委員會”成立起來，以群體的名義維權。他們的原則是：一草一木都要付錢，拆遷的結果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來，拆遷費用十分驚人。因此，在韓國，很少能看到像中國一樣成群連片的舊區改造。

這樣，私營企業拆遷開發住宅，要么提供的補償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項目，發生糾紛的機會很少。

向“釘子戶”妥協

在韓國，存在紛爭比較多的是公營事業征用土地，如修建城市鐵路、高速公路等。按韓國媒體說法，公營事業征地，經常發生“物理沖突”，也就是肢體沖突，即居民與警察發生暴力打斗。近期比較著名的案例，是韓國政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地，遭到平澤居民暴力抵抗，多次發生流血事件，政府頭疼不已，從總統到總理多次現場辦公，但居民堅決不讓步。最后，政府不得不宣布建設計劃推遲四到五年，也就是說，現政府已經承認無能為力，把包袱丟給下屆政府了。

據韓國朋友介紹，韓國也有最牛的“釘子戶”。數年前，京畿道內一公司成片開發，遇到一房主，對祖業極為熱愛，堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題，而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了，該公司也啟動了工程，但這一家到底挺了下來。該公司毫無辦法，最后只好用大樓把這一家圍了起來，成為京畿道一景。

我就此問過韓國朋友：難道不能他嗎？韓國朋友很驚異：人家自己的土地自己的房子，不想賣給你，你憑什么人家呢？更主要的是，沒有罪名，更沒有法律適用啊！

印度：強行征地難見效

地方政府以強制性手段征購土地的極端做法，反而使矛盾日趨白熱化。

警察干預反使矛盾升級

“征地”是近幾年才經常見諸印度報端的字眼。自從政府推出的“特別經濟區”政策，需征用農業用地或荒地建設工業園區之后，由征地引起的糾紛越來越多。3月14日，印度東部西孟加拉邦警察在一個南迪格拉姆村里，向示威群眾開火，導致14人死亡。這個村子就是被政府相中建設一個以化工業為主的特別經濟區，計劃征購4050公頃土地。

南迪格拉姆村村民對此甚為不滿，他們不愿意改變長久以來的生活方式。在與示威者糾纏了兩個月后，政府采取了極端措施，2000名警察進駐南迪格拉姆村，強行驅散了示威者。

事件的后續發展其實對政府很不利，不僅西孟加拉邦高等法院要求印度中央調查局對警察向群眾開火一事展開調查，而且迫于各方壓力，西孟加拉邦政府立即軟化了態度，表示放棄在南迪格拉姆村的建設計劃。

村民的抗議似乎贏得了勝利，但是由過去的經驗來看，這次也許還要加個問號。在矛盾面前，印度地方政府慣用“拖”字訣，往往退一步，服個軟，避避風頭，等時機合適了再卷土重來，這種方法至少在西孟加拉邦的另一個村子信格爾獲得了成功。

受害者是以地為生的農民

國人一聽到征地拆遷糾紛立即想到的是價錢問題，在印度，錢卻不是最主要的誘因。在西孟加拉邦的幾個征地糾紛里，政府其實提出了相當合理的賠償方案，比如，在信格爾，1英畝一年收獲一季的農田賠償85萬盧比（即1公頃4．6萬美元）；1英畝一年收獲兩季以上的土地賠償115萬盧比（即1公頃6．3萬美元）。

在印度，反對政府征購土地的往往不是真正的土地所有者。土地私有化使得大量農田集中在地主手中，他們擁有土地卻不見得自己耕種。比起日益微薄的田租，巨額的政府賠償顯然更有吸引力，這也正是盡管抗議聲浪不斷升級，征地計劃卻依然能順利進行的原因。信格爾的一位地主曾經對當地媒體說：“我們應該把塔塔集團老板的照片供起來，因為他要來建廠，這里的地價漲了一倍。”

真正堅定的抗議者來自租賃土地耕種的佃農和擁有少量土地的自耕農，一旦失去土地，他們就失去了謀生的手段。盡管政府反復強調工業園區和工廠建成之后將解決大批當地人就業，但這些村民仍然充滿懷疑和抗拒。

土地征地賠償規定范文6

關鍵詞：后拆遷時代；;失地農民；補償效果評價；

中圖分類號：C829.21文獻標識碼：A

1 后拆遷時代失地農民格局

城鎮化是拆遷的根本原因，城市發展、城鄉一元化，使拆遷成為城市建設的必要手段；城市規劃的整體性，土地財政的發展模式，是拆遷的直接原因；我國的土地公有制度以及對于私有財產不健全的保護機制，使拆遷，這項需要兼顧經濟與民生的工作，有其獨特的艱巨性。

后拆遷時代，指2007年頒發《物權法》，2009年施行《循環經濟促進法》以來，

拆遷工作從原有的行政強拆向征用補償的轉變，體現對私有財產的尊重，對人權的尊重和經濟與民生的平衡。總體而言，《物權法》《循環經濟促進法》并沒有對拆遷制度改革立法產生直接正面影響，各地對“后拆遷”理念的執行，良莠不齊，效果各異。

拆遷，必定帶來利益的沖突，個人利益與集體利益在私有財產的處理與補償上引發爭議，但是，城鎮化是大勢所趨、發展必然，因此，失地農民群體、拆遷工作問題，是社會性、結構性的。問題核心在于，如何妥善做好拆遷工作及解決拆遷引發的問題，在尊重人權、私有財產的基礎上，引入良性機制，加強權力監管，做好物質補償和非物質補償，為失地農民提供今后生存的優質硬件和軟件。

失地農民，其核心是生產模式的強行轉變，該群體原先從事農業，因城鎮化進程失去土地，被迫轉變其生產模式、生活環境，往往在技能和心理層面較難適應城鎮的生活方式，該群體年齡總體較大，移居城鎮后，主要依靠子女城市打工收入，自身很難融入新的生產生活中，因此，關注其物質、非物質層面補償，是拆遷工作重要問題，拆遷目的，不僅是空間位移，更要提供拆遷者新的生活環境和發展模式。

2 國外土地征用和失地農民補償的經驗借鑒

參照發達國家土地征用和征地補償經驗，首先，西方發達國家實行土地私有制，這對土地征用及征地補償的一系列工作具有綱領性作用，使相關工作在制度、規范下良性運轉，充分尊重人權及私有財產，體現發達國家的秩序和優越性。

2.1 土地征用：

發達國家實行土地私有制，土地自由買賣不涉及政府，出于公共利益的需要，政府可征用土地。發達國家建立了健全的征地制度，有嚴格的法律和征地程序作為保障，并在議會、法院、新聞媒體、民間組織的嚴格監督下進行。

政府征地目的必須出于維護公共利益，而且要在充分尊重和保障農民合法權益的前提下，以平等、自愿、互利的原則，在征地雙方平等協商基礎之上，按照土地的市場價格進行補償，并對失地農民以后的生活問題作出一系列安排。政府征地時間一般較長，雖然效率較低，但有利于化解各種矛盾，防止征地過程中的政府短期行為。

在英國，政府和職能部門征用土地的依據是《強制征購土地法》，而且征地必須經過議會的批準才可以進行。當議會確認土地的使用目的是有利于公眾利益后，用地部門可以依法獲得強制征用土地的權力。法律規定只有法定機構才有有強制征地權，如地方政府或政府中負責經濟振興的部門。中央政府也擁有強制征地的權力，通常用于重大的基礎設施項目，需要議會通過。

在美國，土地征用稱為“最高土地權的行使”。《美國聯邦土地政策管理法》規定，政府有權通過買賣、交換、捐贈或征用的方式獲得各種土地或土地權益。政府鼓勵農民保護農業土地資源，不會輕易征用農民土地。美國是典型的土地私有制國家，所以通過給予合理補償來征用土地實際上就是購買土地，是一種市場行為。

在德國，與土地使用相關的征用行為一向被認為應該公益優先，以實現土地資源優化配置。德國從最佳利用土地、調節土地供給、進行城市再開發等角度出發，積極實施土地征用。為防止征地權被濫用，德國土地征用主體被嚴格限定為地方政府和依法取得公益建設的單位。

2.2 失地農民征地補償

在多數國家，土地征用方都給土地所有者以較為滿意的補償，征地補償通常由兩部分組成：土地征用費、土地賠償額。土地征用費相當于土地價值，一般按照征用時的市場價格給予補償；土地賠償額是對土地權利因征用而造成的經濟及其他損失的補償，通常給予失地農民以社會保障權利。

發達國家對于保障失地農民的權利有較成熟的運營模式，以建立失地農民社會保障基金的形式進行，該同行做法有助于補償保障的運行，降低失地農民風險，促進社會發展。多數發達國家法律規定，將征地嚴格區分為公共利益和非公共利益兩種類型，采用不同的征地補償標準。

參照國際經驗，多數發達國家社會保障基金由私營機構而非政府機構運營，且由多家經營，而非一家壟斷；并且經營機構、管理機構分開設置，各司其職，互相制衡；保障內容包含：失地農民最低生活保障、養老保障、醫療保障、教育及培訓、法律援助，可謂物質補償、非物質補償俱全。該形式提高執行效率，運營收益，有效防止政府執行的專行與腐敗，以市場化、制度化、規范化的模式進行社會保障工作。

在英國，被征用的土地所有者一般都有獲得賠償的權利。政府還會提供相關的教育技能培訓及法律援助。

美國土地征用補償標準是根據土地被征用時的市場價格為基準，加上土地可預期的未來價值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補償。美國還考慮到附近的土地所有者因此而蒙受的損失，也一同對其給予補償。

德國征地補償較靈活，它以正式征用日期的交易價格為準，由土地鑒定委員會經調查后決定。土地征用補償價格由全國土地調查委員會經過調查后核算并最終實施。

3 后拆遷時代失地農民補償效果評價體系

根據國外土地征用和失地農民征地補償的流程與經驗，可建立一個適用于分析我國后拆遷時代失地農民補償效果的評價機制，由以下部分組成：

表一后拆遷時代失地農民補償效果評價體系

4 后拆遷時代失地農民補償效果評價-以南京市江寧區為例

拆遷安置總伴隨城鎮建設進行，征用土地往往與地方規劃建設緊密聯系，南京市江寧區在近十余年大刀闊斧的建設歷程上，征用土地逐步投入城鎮建設，架構起江寧區發展新格局。

江寧區行政區劃分為九個街道：東山街道、秣陵街道、湯山街道、淳化街道、祿口街道、江寧街道、谷里街道、湖熟街道、麒麟街道。江寧區在近十余年的規劃發展下，形成6大功能區：江寧經濟技術開發區（秣陵街道）、江寧大學城（秣陵街道）、湯山新城（湯山街道）、祿口國際機場（祿口街道）、濱江新城（江寧街道）、麒麟生態科技園（麒麟街道）。

其中，江寧經濟技術開發區、江寧大學城建設時間較早，相關拆遷安置工作不屬于“后拆遷時代”范疇，其余四大功能區建設時間較晚，相關拆遷安置工作屬于“后拆遷時代”（即2007年后）范疇，屬于研究對象；再者，2010年南京市政府集群式建設四大保障房片區，其中的江寧上訪保障房片區，解決部分江寧區失地農民住房問題，同樣屬于研究對象。本文選取四大功能區中較有代表性的拆遷安置小區和江寧上訪保障房進行分析，參考上文提出的評價機制給出評價。

因為每一個拆遷安置片區的居民往往來自臨近不同的征用土地，征地與安置地之間往往是多對多匹配，所以無法追究每一宗征地對應的安置地，但是可以根據征地用于建設的時間和安置地投入使用的時間推算出同一時期的征用地建設目的以及相應安置地補償情況。江寧2007年后土地征用，目的是城鎮建設，即建立“湯山新城”、“祿口國際機場二期工程”、“濱江新城”、“麒麟生態科技園”。上述評價體系四個模塊中，除了“安置小區”有較強個性特征，其余“土地征用”、“征地補償”、“保障機制”三個模塊，具有同期宏觀相似性，對三個模塊進行整體闡述。

2007年后的征地拆遷安置工作，依據《南京市江寧區征地拆遷補償安置辦法》《南京市江寧區被征地農民基本生活保障試行辦法》《南京市被征地人員社會保障辦法》文件執行，工作流程如下：

一、征地公告及拆遷安置登記：經省市級發改委、國土資源局、規劃局等一系列建設相關部門批準后的征地方案下達至南京市國土資源局江寧分局后，江寧分局進行征地公告，期間當地居民到指定部門辦理拆遷安置登記手續，有爭議者由政府協調，協調不成由人民政府裁決。征地補償爭議不影響征地方案實施。

二、土地、青苗及附著物補償：征用村民小組土地，土地補償費總額的70%納入被征地農業人員基本生活保障資金；土地補償費總額的30%支付給該村民小組，納入公積金管理，用于農村集體經濟組織發展生產和公益性事業；青苗及附著物按相應標準賠償。

三、被征地人員安置補助：將征地人員劃分為四個年齡段，根據是否符合文件所列條件以及該年齡段占總人數比例進行適度補助。

四、房屋拆遷補償：按照補償形式分為：貨幣補償、產權調換、自拆自建。一些無法貨幣化、產權化構筑物施行自拆自建，須得到規劃、國土部門確認；貨幣補償根據房屋面積及性質選取房屋重置價、購房補償價、區位補償價予以補償；產權調換根據面積及性質進行置換，并在面積方面給予一定程度優惠。將上述工作流程納入評價體系中，見下表：

表二后拆遷時代失地農民補償效果評價體系----以南京市江寧區為例

后拆遷時代失地農民補償效果評價體系----以南京市江寧區為例

評價體系中的“安置小區”具有個性化特征，因此單獨評價，選取南京市江寧區2007年后因建設發展湯山新城、祿口國際機場二期工程、濱江新城、麒麟生態科技園而建設的小區進行評價，根據“拆遷安置”就近原則，選擇上述四大功能區所屬街道，湯山街道、祿口街道、江寧街道、麒麟街道2007年后新建的代表性拆遷安置小區進行分析，分別選擇湯水雅居、永欣新寓、盛江花苑、悅民公寓南苑，以及2010年南京市政府大力建設的南京四大保障房片區之一的江寧上坊保障房進行分析，將上述信息納入評價體系中，見下表。

表三 安置小區評價體系

綜上所述，南京市江寧區“后拆遷時代”拆遷安置小區總體補償效果較好，地段、環境、質量、配套總體較完善，個別有關地段及質量的問題，有其不可避免的歷史局限性，相比較于2007年以前的拆遷安置房，無論是補償力度還是房屋質量及居住體驗，都有很大程度提升，一定程度上體現“后拆遷時代”對于人權和私有財產的尊重，但同時，在土地征用、征地補償、保障機制上，仍需改進，體現公益事業的群眾參與權與決策權，引用市場化理念補償征地費用，引入企業制機構管理保障工作，做到權責分明，經濟與民生平衡，公平與效率兼顧。

5 結論與建議

基于南京市江寧區2007年以后為建立幾大功能區而進行的拆遷安置工工作的研究，可見“后拆遷時代”的拆遷安置工作在工作流程、工作模式、補償力度上的確有一定程度提高，但是，同時存在一系列問題，為使拆遷安置工作更好，相關部門應注意以下幾個方面的改進。

5.1 征用目的明朗化 征地決策公開化

雖然我國施行土地公有制，居民只擁有土地使用權，但是附著于土地的房屋歸居民所有，因此政府不得擅自拆遷，在批準征地文件，進行征地決策時，應當給予民眾以知情權、參與權、決策權，不該只是拆遷命令，強迫民眾配合，這無法體現《物權法》的精神，也與政府“為人民服務”的執政理念相悖。

5.2 征地流程科學化 制度化

征地流程不該僅僅是各個部門形式上的審核與批準，基于征地流程的項目建議書、可行性研究，以及相關宏觀策劃文件，應當由相關部門認真研究，并予以認可或否決，形成一套科學的管理制度，從制度上確保征地的科學合理性，保證土地的利用效果。

5.3 土地征用費市場化

參照國際經驗，拆遷安置應補償兩部分費用：土地費及房屋建筑費，兩者之和構成房地產價值，房屋建筑大多采用產權置換，以面積對等來計算，而土地費容易被忽略，遵照國際經驗，應當參照市場化的價格予以補償，不得象征性支付或低估土地價值或忽略此項費用。

5.4 后續保障可持續化

拆遷安置是一次性的，而相應的非物質補償工作應當可持續化，相應的最低生活保障、教育技能培訓、法律援助、保障基金運營等工作，要持續進行，空間的位移是表象的，實質是失地農民生產方式、生活環境的強迫轉變，政府有責任引導失地農民適應城鎮化生活并給予一系列幫助。

5.5 拆遷安置小區標準化

拆遷安置小區的建設應有相應的建筑規范標準，對小區涉及居住體驗的一系列要素進行量化規定，規范小區優質、宜居，拆遷安置小區是失地農民及其子女搬遷后主要生活場所，應當對其建設予以重視，生活環境的宜居影響該人群的心理及今后發展，城鎮生活適應度。

參考文獻

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