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土地評估方法的選擇范文1

關鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價格評估；價格形成；評估方法

0 引言

隨著世界經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)之間買賣日趨增多，由于房地產(chǎn)牽扯到太多利益群體，房地產(chǎn)的價格越來越受到人們的普遍關注。因此，對房地產(chǎn)價格進行科學的評估是非常必要的，有利于房地產(chǎn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價格評估概述

1.1 房地產(chǎn)的特點

不可移動性、耐用（耗）性、異質(zhì)性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產(chǎn)的特點。

1.2 房地產(chǎn)的類型

土地有農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產(chǎn)也有在農(nóng)村和城鎮(zhèn)之分。農(nóng)村土地只有建設用地和耕地之分，房地產(chǎn)存在于建設用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產(chǎn)；2、商業(yè)類房地產(chǎn)；3、休閑類房地產(chǎn)；4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)；5、工業(yè)類房地產(chǎn)。

1.3 房地產(chǎn)價格的構成

房地產(chǎn)價格由土地價格和建筑物價格構成。其中土地價格分“農(nóng)轉非”地價和舊城區(qū)改造地價，建筑物價格分為建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產(chǎn)價格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產(chǎn)價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指一個地區(qū)不同功能上區(qū)分地價的因素。一般來講，無論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價格越高。

1.4.3 個別因素

個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風，日照，交通的方便程度等。

2 房地產(chǎn)價格評估方法

房地產(chǎn)價格評估方法有很多種，可以分為傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法。傳統(tǒng)評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設開發(fā)法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡法等也會做簡要的介紹。

2.1 傳統(tǒng)評估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現(xiàn)率，折算為現(xiàn)值，再將各期純收益的現(xiàn)值累計，累計之和即為估價對象房地產(chǎn)價格的方法。

2.1.3 市場比較法

市場比較法又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價比較法。它是將估價對象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生的房地產(chǎn)交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產(chǎn)價格的方法。

2.1.4 假設開發(fā)法

假設開發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產(chǎn)預期開發(fā)后的價值，扣除預期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產(chǎn)的評估價格。

2.2 新興評估方法

2.2.1 特征價格法

特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產(chǎn)價格影響因素實施分解并將房地產(chǎn)特征固定不變，從而將房地產(chǎn)價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關系決定的房地產(chǎn)價格的變化。

特征價格法取樣較為容易，模型的經(jīng)濟意義更為直觀，該方法也被學術界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統(tǒng)評估方法在評估房地產(chǎn)價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產(chǎn)價格的影響因素在房地產(chǎn)價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)有K種類型，而且從反映房地產(chǎn)物理、經(jīng)濟特征的各種因素中確定了m個主導性因素及其指標。當需要確定待估房地產(chǎn)X歸屬于以上K種類似房地產(chǎn)的何種類型時，根據(jù)判別規(guī)則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產(chǎn)中，這樣就得到了評估結果。

政策性評估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價業(yè)務范圍的房地產(chǎn)估價方法。

3 傳統(tǒng)評估方法與新興評估方法評價和比較

3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)價格評估方法評價

3.1.1 傳統(tǒng)評估方法的優(yōu)點

的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設開發(fā)法在實踐中得到了廣泛的應用。不同的方法應用的地方也不一樣，針對這四類傳統(tǒng)評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價；市場比較法最適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產(chǎn)由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設開發(fā)法最適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，具體來說包括將生地開發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產(chǎn)租售。針對待評估房地產(chǎn)的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結果的準確性。

3.1.2 傳統(tǒng)評估方法的缺點

雖然傳統(tǒng)評估方法應用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現(xiàn)在以下三點：（1）傳統(tǒng)評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統(tǒng)評估方法都要求房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產(chǎn)評估的否認。（3）傳統(tǒng)評估方法對樣本容量都有嚴格的要求。

因此，在x擇使用傳統(tǒng)評估方法對待估房地產(chǎn)進行評估時，針對待估房地產(chǎn)的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實在無法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結果的準確性和科學性。

3.2 新興房地產(chǎn)評估方法的評價

3.2.1 新興評估方法的優(yōu)點

相比于傳統(tǒng)方法，新興評估方法可以克服傳統(tǒng)評估方法的諸多局限性，更好的體現(xiàn)定量性。特征價格法將影響房地產(chǎn)價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數(shù)模型，再結合統(tǒng)計知識和計量經(jīng)濟知識，更好地對房地產(chǎn)價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統(tǒng)方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統(tǒng)計、數(shù)理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經(jīng)元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統(tǒng)評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產(chǎn)評估方法一定會被大多數(shù)人所接受，成為主流的評估方法。

3.2.2 新興評估方法的缺點

雖然新興評估方法解決了許多傳統(tǒng)評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現(xiàn)實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。

4 結論

總結傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法后，可以發(fā)現(xiàn)，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環(huán)境所服務。當這些前提發(fā)生改變后，評估方法的效力和精準性也會發(fā)生變化，進而影響評估結果，無法得到待估房地產(chǎn)的真實價值。本文論述了傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法及其比較，可以發(fā)現(xiàn)新興評估方法較為科學。一方面，新興評估方法是在傳統(tǒng)評估方法的基礎上發(fā)展而來的，解決了傳統(tǒng)評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發(fā)展并不是對傳統(tǒng)評估方法的摒棄，像我國，在房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟的情況下，傳統(tǒng)評估方法依舊占據(jù)著重要的地位，只有房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展成熟，數(shù)據(jù)獲取相對容易后，新興評估方法的優(yōu)勢才可以展現(xiàn)出來，其重要性才會凸顯。

參考文獻

土地評估方法的選擇范文2

關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻標識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內(nèi)在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：

1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。應交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協(xié)議出讓方案后報市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當?shù)貨]有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項目與其他經(jīng)營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

2.其他經(jīng)營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務業(yè)（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。

四、采用市場比較法評估的要點

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區(qū)域與估價對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內(nèi)涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統(tǒng)一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數(shù)表進行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價指數(shù)進行確定，地價指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價增長率。，同時結合當?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價可能有較大差異。協(xié)議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。

五、采用成本逼近法評估的要點

評估出讓土地市場價值時，除了工業(yè)用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪作為比較案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經(jīng)濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時，應調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產(chǎn)負債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價數(shù)據(jù)（例如會計折舊與估價折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費用得到。

2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術錯誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費附加（按營業(yè)稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調(diào)整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。

七、采用剩余法評估的要點

1.根據(jù)我們的估價經(jīng)驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值時，未能根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規(guī)定的前提下合理預測銷售時間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時，開發(fā)周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。對于大型開發(fā)項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發(fā)成本時未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標準怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發(fā)價值的差異等。

八、在特殊出讓評估時的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當考慮未來的規(guī)劃用途和建設規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價對象的價值。

對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價降低方面。

九、在出讓評估中應關注的問題及建議

1.關注征收補償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規(guī)在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點，相關法規(guī)的適用性進行取舍；同時注意相關法規(guī)的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。

3.關注規(guī)劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評估中要遵循實質(zhì)重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內(nèi)涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設用地規(guī)劃批準書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象是開發(fā)商應建設規(guī)劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設用地規(guī)劃批準書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據(jù)估價師現(xiàn)場察勘，待估宗地實際上是居住區(qū)以外的中學用地。結合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務能力，減少差錯的發(fā)生；二是中標的幾家機構在有關部門及協(xié)會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業(yè)協(xié)會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內(nèi)形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機構和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

土地評估方法的選擇范文3

（一）無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是指特定主體控制的不具有獨立實體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并帶來經(jīng)濟利益的一切經(jīng)濟資源。無形資產(chǎn)本質(zhì)屬性包括：（1）權屬明確；（2）非實物性；（3）長期性；（4）收益性。

資產(chǎn)評估中的無形資產(chǎn)可分為不可確指的無形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)。不可確指的無形資產(chǎn)是商譽，可確指的無形資產(chǎn)包括專利權、非專有技術（訣竅）、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。

（二）無形資產(chǎn)評估。所謂無形資產(chǎn)評估是具有一定評估資格的主體，根據(jù)特定的評估目的選擇公允的評估標準，依照一定的評估程序，運用科學的、適當?shù)暮凸J的評估方法，對評估對象在某一時點上進行確認、評價、估算和報告，為無形資產(chǎn)業(yè)務當事人提供價值尺度的一種社會經(jīng)濟活動。顯而易見，這定義指出了無形資產(chǎn)的實質(zhì)及基本要素，即評估主體、評估客體、評估目的、評估標準、評估程序和評估方法。

由于無形資產(chǎn)價值的不確定性和取得成本的不可分性，使得大量的自創(chuàng)無形資產(chǎn)不能確認和計量，有的即使確認入賬，但計量的成本也不完整。這樣，專利、商標研制過程中投入的大量研究與開發(fā)費用并沒有計入無形資產(chǎn)成本，使得賬上反映的無形資產(chǎn)價值與其真實價值相差很遠，當企業(yè)發(fā)生產(chǎn)權變動或產(chǎn)權交易時，賬面的無形資產(chǎn)價值并不能成為交易的價值基礎。所以，當企業(yè)涉及資產(chǎn)拍賣、轉讓、企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份制改造、合資、合作時，應該對企業(yè)的無形資產(chǎn)進行評估和估價，以反映無形資產(chǎn)的真實價值。

二、評估范圍和評估對象

評估范圍是指為實現(xiàn)評估目的而涉及的全部資產(chǎn)；評估對象是指評估范圍內(nèi)的各種具體的實物（資源）、資金和權利。無形資產(chǎn)的評估范圍就是指為實現(xiàn)評估目的而涉及的全部無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)評估對象即為可被評估的各項無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)評估對象的確認并不像有形資產(chǎn)評估那么簡單，而要綜合資產(chǎn)的特有屬性，經(jīng)過調(diào)查取證、分類核實、專家評議、產(chǎn)權界定等程序才能明確。根據(jù)《無形資產(chǎn)評估準則》，其中所列示的無形資產(chǎn)有：專利權（轉讓權、實施權、許可權），包括發(fā)明專利權，實用新型專利權和外觀設計專利權；非專利技術（使用權，轉讓權），一般包括生產(chǎn)用非專利技術、經(jīng)營貿(mào)易用非專利技術、管理用非專利技術等；商標權（獨占權、許可權、轉讓權、繼承權）；著作權（許可權、使用權）；土地使用權；特許權；商譽等。

（1）專利權。專利權是國家專利主管機關依法授予發(fā)明人或其權利受讓人對其發(fā)明創(chuàng)造在法定期限內(nèi)享有的獨占權或?qū)Ｓ袡唷Ｈ魏稳巳缧栌迷擁棇＠M行生產(chǎn)經(jīng)營活動或出售使用該項專利生產(chǎn)的產(chǎn)品，必須事先征得專利權所有者的許可，并付給報酬。

（2）非專利技術。非專利技術亦稱技術秘密，是指在生產(chǎn)經(jīng)營活動中使用的，未經(jīng)公開的、不受法律保護的知識與技巧。非專利技術具有經(jīng)濟性、機密性和動態(tài)性等特點。

（3）商標權。商標權是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者依照法定程序向國家有關部門申請注冊并取得對該商標的占有、使用、收益和處分的權利。

（4）著作權。著作權是指公民、法人或者非法人單位按照法律規(guī)定對于自己的科學或文學、藝術等作品所享有的專利權，著作權也稱版權。

（5）土地使用權。土地使用權是指土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。取得土地使用權的方式大致有以下幾種：行政劃撥取得、外購取得、投資者投入取得等。

（6）特許權。特許權又稱特許經(jīng)營權，一是指政府所授予的允許在一定地區(qū)經(jīng)營或銷售某種特定商品或開采某種特殊資源的權利；二是指企業(yè)之間根據(jù)有關協(xié)議獲得使用其他特定主體所擁有的各項無形資產(chǎn)的權利。

（7）商譽。商益是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率的回報所形成的價值，這是由于企業(yè)所處地理位置的優(yōu)勢或由于經(jīng)營效率高、管理基礎好、歷史悠久、信譽高、人員素質(zhì)高等多種原因，與同行業(yè)企業(yè)相比，該企業(yè)的獲利能力超過了一般企業(yè)的獲利能力，即可以獲得超額收益。

三、評估方法與選擇

（一）評估方法種類。無形資產(chǎn)的評估方法主要包括成本法、收益法和市場法，注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)無形資產(chǎn)的有關情況進行恰當選擇。

注冊資產(chǎn)評估師使用成本法時應當注意下列事項：（1）無形資產(chǎn)的重置成本應當包括開發(fā)者或持有者的合理收益；（2）功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。功能性貶值又稱無形磨損貶值，它是指由于技術進步出現(xiàn)性能更優(yōu)越的新資產(chǎn)而使原有資產(chǎn)貶值造成的貶值。經(jīng)濟性貶值是指由于外部環(huán)境惡化而引起的貶值，如通貨膨脹、政策變化等因素都可能使原有資產(chǎn)不能發(fā)揮應有的效能而貶值。

注冊資產(chǎn)評估師使用收益法時應當注意下列事項：（1）合理確定無形資產(chǎn)帶來的預期收益，分析與之有關的預期變動、受益期限與收益有關的成本費用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風險因素及貨幣時間價值；（2）確信分配到包括無形資產(chǎn)在內(nèi)的單項資產(chǎn)的收益之和不超過企業(yè)資產(chǎn)總和帶來的收益；（3）預期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致；（4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟壽命和法定壽命的較短者；（5）當預測趨勢與現(xiàn)實情況明顯不符時，分析產(chǎn)生差異的原因。

注冊資產(chǎn)評估師使用市場法時應當注意下列事項：（1）確定具有合理比較基礎的類似的無形資產(chǎn)；（2）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息和被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息；（3）依據(jù)的價格信息具有代表性，且在評估基準日是有效的；（4）根據(jù)宏觀經(jīng)濟、行業(yè)和無形資產(chǎn)情況的變化，考慮時間因素，對被評估無形資產(chǎn)以往交易信息進行必要調(diào)整。

除以上三種主要評估方法外還有清算價格法、收益分成法、期權法等。所謂清算價格，是指企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因（抵押、停業(yè)清理等），要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn)，于是在企業(yè)清算之日預期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價格。

收益分成法采用的也是收益現(xiàn)值估價標準，只是引入了技術分成率的概念，以分成率來代表許可方分享被許可方應用無形資產(chǎn)獲得的利潤比例。

期權法是指借鑒金融市場中對期權價值評估的原理，將非商品化技術資產(chǎn)看作一種期權，對其進行評估的一種方法。

（二）評估方法選擇。重置成本作為對資產(chǎn)投入過程價值屬性的反映，因而只有資產(chǎn)處在投入狀態(tài)下并具有相應用途時重置成本概念才能反映該資產(chǎn)的價值屬性。因此，其基本前提是：（1）投入前提。投入前提表明資產(chǎn)完成了購建過程，或者處于運營之中，或者具有運營的可能性。表明資產(chǎn)購建的成本確已產(chǎn)生；（2）續(xù)用前提。表明資產(chǎn)業(yè)已發(fā)生的投入對于未來是有效的，只有承認資產(chǎn)的有效性，才能相應承認資產(chǎn)投入所耗費的成本，進而承認補償重置成本的要求。

收益法即收益現(xiàn)值法，通常是在繼續(xù)使用的假設前提下運用的，其適用條件為：（1）資產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的比例關系，并可以計算；（2）未來收益可以正確預測。

市場法即現(xiàn)行市價法，是適用變現(xiàn)凈值標準的評估方法，是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，分析比較對象的成交價格和交易條件，進行對比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價值的方法。

土地評估方法的選擇范文4

關鍵詞：資產(chǎn)評估；收益法；市場法；成本法

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）19012902

隨著我國近些年經(jīng)濟飛速發(fā)展以及在全球經(jīng)濟領域的地位不斷提高，資產(chǎn)評估已經(jīng)成為我國經(jīng)濟領域中一個十分重要的分支。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為集評估、管理、公證為一體的綜合行業(yè)，成為我國社會主義市場經(jīng)濟一個不可或缺的重要領域。同時，在維護國有資產(chǎn)權益、加強資產(chǎn)管理以及促進資產(chǎn)評估相關制度建設起到了極大的促進作用。

1 資產(chǎn)評估體系概述

資產(chǎn)評估起源于16世紀的歐洲，經(jīng)過這幾百年的發(fā)展，其體系也日趨完善并作為一個完整的中介行業(yè)被國際社會和經(jīng)濟組織所認可。資產(chǎn)評估作為一種評估過程，其發(fā)展結合了統(tǒng)計、會計、財務管理、工程技術等相關學科的基本技術方法，按照實際評估運作的內(nèi)在要求，重組了一套完整的資產(chǎn)評估方法體系。該體系由多種具體評估方法構成，但就分析原理和技術路線主要可以分為三種基本方法，分別是收益法、市場法和成本法。

2 資產(chǎn)評估的基本方法

2.1 收益法

收益法主要是指對評估對象的預期收益以及未來資產(chǎn)價值判斷的評估方法的總稱。在我國評估實務中，收益法是企業(yè)價值評估的首選方法，成本法和市場法成為配合其驗證的輔助方法。首先，收益法服從預期收益原則。同時，其評估思路認為，作為一個理性的投資者，檔期選擇某一項資產(chǎn)進行投資或購買時，其支付的金額不會高于其資產(chǎn)未來所能帶來的預期回報，即收益額。其次，收益法以貨幣的現(xiàn)值理論為基礎，在運用時往往采用資本化和折現(xiàn)的途徑來評估資產(chǎn)價值，所以，從理論上講，收益法是較為科學合理的評估方法之一。在收益法的實際運用中主要會涉及以下三個要素，分別是評估對象的預期收益額、折現(xiàn)率或資本化率以及取得收益的持續(xù)時間。

2.2 市場法

市場法是根據(jù)替代原則，通過類比和比較市場上相同或相似資產(chǎn)的近期交易價格，來股則資產(chǎn)價值的各種評估方法總稱。因為市場法的理論基礎是任何理性的投資者購置資產(chǎn)時所愿意支付的價格都不會高于市場上的相似替代品價格，所以在運用市場法時，要求評估人員必須充分利用類似資產(chǎn)的交易價格，并以此為依據(jù)對資產(chǎn)開展評估。在運用市場法時要滿足兩個前提條件：第一，要有一個公開活躍的市場。第二，在市場上與可比資產(chǎn)及其交易價格。

2.3 成本法

在評估實務中，成本法的和指導思想就是重建或重置被評估資產(chǎn)。成本法具體是指，對某項資產(chǎn)進行重置求其重置成本，然后分析估測該資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值因素的價值，再講其從重置成本中予以扣除的各種評估方法總稱。成本法的基礎是以再取得資產(chǎn)的重置成本作為資產(chǎn)的評估值，從資產(chǎn)的價值交換進行反映。由于重置所需成本的數(shù)據(jù)和信息來源比較廣泛，因而，成本法在評估實務中被廣泛的應用。在實際操作中，使用成本法需要涉及資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值這四個基本要素。

3 關于資產(chǎn)評估方法選擇的深層次思考

依據(jù)我們對前面對資產(chǎn)評估的分析，資產(chǎn)評估體系本質(zhì)上就是針對待評估資產(chǎn)在不同層面上的選擇和綜合。該過程至少包含以下三個層面：第一，針對資產(chǎn)技術思路層面的具體技術方法，即分析三種資產(chǎn)評估基本方法所依據(jù)的資產(chǎn)評估技術思路的適用性。第二，在各種資產(chǎn)評估技術思路已經(jīng)確定的基礎上，選擇恰當適用的實現(xiàn)各種評估技術思路的具體評估技術方法。第三，在確定了資產(chǎn)評估技術思路和具體評估技術方法的前提下，對運用各種評估技術思路和具體評估技術方法所涉及到經(jīng)濟技術參數(shù)的選擇。

筆者在此必須強調(diào)，在選擇評估方法時，不僅要考慮恰當?shù)募夹g思路、實現(xiàn)該思路所對應的技術方法，也要恰當對所涉及的經(jīng)濟參數(shù)進行選擇，力求各種評估技術方法所使用的對各種經(jīng)濟技術參數(shù)選擇的統(tǒng)一，否則可能會到導致評估結果的失實和偏頗。

在資產(chǎn)評估的實際操作中，由于對應的評估準則具有多樣性，從而為評估從業(yè)人員恰當選擇評估方法提供了基礎。但對資產(chǎn)的評估所采用的方法不能是任意的，必須著眼于客觀實際，根據(jù)不同資產(chǎn)的不同條件，來決定其最適合的評估方法。評估人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的過程中，選擇評估方法會受到多種因素的影響，如評估目的、評估對象自身的條件、價值類型、掌握的數(shù)據(jù)資料等。評估人員選擇評估方法時應注意以下因素：

3.1 要考慮評估目的、評估時點的市場條件、被評估對象的狀態(tài)以及相應的價值類型

在評估實務中，選擇評估方法時評估人員首要任務是考慮評估目的。同時，不同的評估方法對市場條件的要求不同。評估機構以及從業(yè)人員需要依據(jù)不同對象所處的市場條件加以判斷。例如，當評估資產(chǎn)的價值類型為市場價時，備選評估方法的順序為市場法、收益法和成本法。

資產(chǎn)評估價值類型是指資產(chǎn)評估價值內(nèi)涵。而價值內(nèi)涵有多種影響因素，最常見的是人們看待事物的角度，角度不同，對內(nèi)涵的界定也就不同，因而同一資產(chǎn)就有不同的價值類型。舉例來說，從資產(chǎn)估價標準形式來看，資產(chǎn)評估可分為收益現(xiàn)值、清算價格、重置成本和現(xiàn)行市價；但從資產(chǎn)評估假設角度來看，資產(chǎn)評估又可分為繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值。綜上所述，所選方法必須與其價值類型相一致。

3.2 受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的影響

在評估時，評估對象類型也會影響評估方法的選擇，其評估方法是有順序和側重的。例如機器設備能取得成本法所需的充分可靠的數(shù)據(jù)則適合選取成本法；如果資產(chǎn)所處市場充分發(fā)達，在市場上有相似資產(chǎn)且交易信息可以獲得，一般采用市場法；對于手藝特殊，在市場上難以找到相似商品的資產(chǎn)，則一般采取收益法進行評估；對于既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本途徑和方法進行評估。

3.3 受評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術參數(shù)能否搜集的制約

雖然資產(chǎn)評估的方法有多種，例如收益法、市場法、成本法等，但這些方法的實施均需要充分的資料作為其背景。只有充分地收集、分析、處理資產(chǎn)評估對象數(shù)據(jù)，才能高效、簡介、合理的估測資產(chǎn)價值，使評估人員有效完成任務提供現(xiàn)實可能。但在現(xiàn)實評估中受其他因素的影響，數(shù)據(jù)的收集、處理都會存在一定的限制。在這種情況下，評估人員則應考慮使用替代原則對資產(chǎn)進行評估。例如，若評估人員選擇市場法，則應有三個以上的參照物作為使用市場法前提條件，否則不可使用該方法；若使用收益法，則應分析該行業(yè)的收益率、該企業(yè)的歷史收益及對企業(yè)未來經(jīng)營情況從而對企業(yè)未來預期收益驚醒分析預測；若使用市場法，則應根據(jù)市場上相同或相似商品的近期交易價格對比得出資產(chǎn)的評估價值。

3.4 評估時考慮評估方法在具體項目中的適用性

評估師在具體操作時，不僅要從不同的角度驗證評估結果的合理性和準確性，還應充分考慮評估方法與具體項目二者的適用性。在可采用對中評估方法的情況下，評估人員要在滿足各方法使用前提的條件下，對取得的價值進行比較，選出較為合理的數(shù)值并分析可能會出現(xiàn)的問題等；若各個評估方法得到的數(shù)值有較大差異，要對數(shù)據(jù)取得的正確性、合理性檢查，分析可能出現(xiàn)的失誤，使評估結果更加準確。

作為一名注冊資產(chǎn)評估師，在實際條件下對資產(chǎn)進行分析、論證、比較的過程就是對評估方法選擇的內(nèi)涵。但不可將其簡單理解為公式或模型的簡單套用。因為，在評估方法的實際選擇中，要注意因地制宜，具體分析設計參數(shù)的選取，以及結果在邏輯和性質(zhì)上的一致性。例如，使用收益法評估資產(chǎn)時，評估人員要對收益額的選取加以分析，以取得評估主體在正常情況下的所得額。所以，在評估人員要在選擇評估方法這個過程，做出有足夠理由支持的價值判斷，不可將評估方法選擇和運用簡單的理解為公式或模型的套用。

4 評估實務中存在的問題

4.1 不同機構間對數(shù)據(jù)要求不同，缺乏交流

在針對同一評估對象、同一評估基準日、相同評估目的、采用同種評估方法時，不同的評估人員得出的評估結果可能不同。那么原因是什么呢？目前在中國的評估行業(yè)中，評估機構主要分為以下幾種，分別是房地產(chǎn)評估事務所、企業(yè)管理咨詢公司、財務咨詢公司、會計事務所和土地評估事務所。由于不同的機構其工作程序不同，也就導致其數(shù)據(jù)處理方法、模板以及具體參數(shù)的選用不同，從而直接導致同種資產(chǎn)的評估結果差異。

4.2 收益法的參數(shù)難以獲取以及運用市場法評估企業(yè)價值存在一定的障礙

首先，在各個評估方法中，收益法是較為科學合理的評估方法之一，在運用中相關參數(shù)卻比較難估計。以上市公司的評估為例，第一，在估計收益額時，為保證數(shù)據(jù)的準確合理，要對公司的歷史業(yè)績進行分析，了解企業(yè)的運作模式，充分掌握其影響因素，如收入和成本驅(qū)動因素，可能存在的市場風險等，才能準確計算企業(yè)的未來預期收益額。第二，預期收益時間既取決于國家經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、利率等宏觀因素，也取決于所在行業(yè)穩(wěn)定性、企業(yè)的運營情況和評估人員的經(jīng)驗。

在收益現(xiàn)值法下企業(yè)的價值主要由兩部分構成，分別是既定預測期內(nèi)未來收益的現(xiàn)值、既定預測期后未來收益的現(xiàn)值兩部分構成。我國上市公司的評估報告都是以無限期為假設條件計算價值的，但是對于預期收益時間的界定卻缺乏一定的合理依據(jù)。第三，收益法中使用的貼現(xiàn)率必須能夠反映企業(yè)未來收益的風險程度。以上市公司為例，其面臨的風險主要有商業(yè)風險和融資風險兩類，如何確定企業(yè)我來的風險對收益率的影響以及如何確定風險的大小，也是收益法的一個難題。

其次，市場法的使用前提是在現(xiàn)行市場上有相同

或相似的商品且交易價格可獲得，但評估師在具體運用時卻存在一定障礙，以企業(yè)評估為例，目前我國市場上公司交易案例和資本市場參數(shù)嚴重匱乏，使評估人員無可比數(shù)據(jù)資料，只能以有限資料來對公司進行評估，從而使評估結果因樣本數(shù)量過少而產(chǎn)生誤差。

4.3 評估人員在評估師收到外界壓力的影響

評估人員或機構在評估某項資產(chǎn)時，可能會收到第三方的威脅或誘惑，以使得資產(chǎn)價值有失公正并使第三方獲利。這類事件使評估機構不能恪守職業(yè)道德要求，使評估人員不能嚴格遵守職業(yè)道德準則的要求，使整個評估過程及結果違背公正性和獨立性原則。

5 結語

鑒于此，資產(chǎn)評估方法具有對養(yǎng)性且每種方法有各自的使用前提，從實際操作來看，不同方法之間是相互聯(lián)系的。所以，在選擇具體評估方法時要依據(jù)評估對象的實際情況而定，從而使其更加科學合理。在具體評估時要注意以下問題：第一，加強行業(yè)準則與相關法律法規(guī)的完善，明確責任和權利，為評估行業(yè)提供良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。第二，著力培養(yǎng)頂尖的資產(chǎn)評估人才，不斷提高評估管理隊伍整體素質(zhì)。參考國外成熟的或國內(nèi)發(fā)展較完善的后續(xù)教育模式，為資產(chǎn)評估行業(yè)提供一個持續(xù)發(fā)展的環(huán)境。第三，明確評估機構和評估師的法律責任，強化評估師的風險意識，為行業(yè)透明化、公正化提供條件。

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土地評估方法的選擇范文5

價值理論評估方法評估結果資產(chǎn)評估是專業(yè)機構和人員對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的手段。按分析原理和技術路線的不同，資產(chǎn)評估方法可以歸納為三大類：即成本法、市場法和收益法。

目前，不少學者對資產(chǎn)評估方法與評估結果的關系進行了研究。大致形成了兩種觀點，一種是“趨同論”，即評估方法的多樣性應服從評估目的的唯一性，若方法應用得當，則評估結果應服從趨同規(guī)律；一種是“不同論”，即評估目的決定評估方法，評估方法不同，則評估結果不同。兩種觀點雖然針鋒相對，但都肯定了一點，即評估目的決定評估方法，因此，筆者認為要理清評估方法與評估結果的關系，需要先理清評估目的與評估方法的關系。眾所周知，資產(chǎn)評估一般目的是評估資產(chǎn)在某一時點的公允價值。假設價值具有穩(wěn)定性和唯一性，那么無論技術手段和方法如何變化，其評估結果應保持趨同。

一、評估結果趨同性的理論闡釋

資產(chǎn)評估學是經(jīng)濟學的—個重要分支，正如《國際評估準則》所指出的：“資產(chǎn)評估植根于傳統(tǒng)經(jīng)濟和現(xiàn)代經(jīng)濟”。那么，資產(chǎn)的價值是否具有穩(wěn)定性和唯一性？我們可以從西方經(jīng)濟學各流派對價值的研究成果中進行探尋。目前國際上通用的三種基本評估方法都能在西方經(jīng)濟學的論著中找到理論依據(jù)：成本法以勞動價值論為理論基礎，收益法以效用價值論為理論基礎，市場法以均衡價值論為理論基礎。

勞動價值論的代表人物有威廉?配第、亞當?斯密、卡爾?馬克思等。早在17世紀下半葉，威廉?配第（1623～1687）就將生產(chǎn)成本與商品價值聯(lián)系起來，認為商品的價值應歸結于生產(chǎn)商品所需要的勞動量，而勞動量的大小取決于勞動生產(chǎn)率的高低。蘇格蘭經(jīng)濟學家亞當?斯密（1721～1790）提出除土地和勞動之外，資本也是生產(chǎn)的一個主要要素。他在《國富論》中指出，價值是一種客觀現(xiàn)象，一個物品存在是因為它具有效用，稀缺性也使得商品具有交換價值。一件物品的“客觀價格”一般都反映了生產(chǎn)它所需要的成本。至此，建立了“成本——價值”關系模型。馬克思在前人研究的基礎上，提出了價值規(guī)律：即商品的價值量由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間決定，價值決定價格，價格圍繞價值上下波動。勞動價值論從供給者的角度闡釋了商品的價值取決于它所耗費社會必要勞動時間。以勞動價值論為基礎，在一定評估時點，創(chuàng)造某種資產(chǎn)的社會必要勞動時間是一定的，因此其價值也是一定的。

效用價值論的理論核心是研究物品的效用，這一觀點最早出現(xiàn)在古希臘哲學家亞里士多德的著作中。但直到18世紀上半期，效用價值論才在經(jīng)濟學著作中得到明確表述。這一時期的效用價值論表現(xiàn)為一般價值論，即“一切物品的價值都來自他們的效用”。19世紀70年代，英國的杰文斯、奧地利的門格爾和瑞士的瓦爾拉斯三人提出了邊際效用價值理論，“物品價值量的大小，取決于物品的邊際效用量，取決于最后一單位物品能夠滿足人的欲望的能力。隨著物品數(shù)量的增加，人們對該物品的欲望逐漸減少，即物品的邊際效用遞減”。效用價值論從需求者角度解釋了商品的價值由商品的邊際效用決定，它認為效用是一種主觀心理評價，是一種主觀價值論。從資產(chǎn)評估來看，資產(chǎn)的效用體現(xiàn)在為其占有者帶來的收益。資產(chǎn)未來的收益越多，資產(chǎn)價值就越大。在一定時點上，資產(chǎn)未來的收益能力、資產(chǎn)的收益期限是相對穩(wěn)定的，折現(xiàn)率受評估師主觀判斷的影響較大，然而，當評估師職業(yè)能力和經(jīng)驗相當時，資產(chǎn)的價值仍然可以保持相對穩(wěn)定。

以馬歇爾為代表的新古典經(jīng)濟學派將勞動價值論和效用價值論結合起來，創(chuàng)建了均衡價值論。他認為在市場經(jīng)濟條件下，商品的市場價格決定于供需雙方的力量均衡，猶如剪刀之兩刃，是同時起作用的。就短期而言，供應相對固定，價值是需求的函數(shù)，而在完善的市場下，價格、成本和價值終會趨于一致。在均衡價值論中，馬歇爾并未嚴格區(qū)分價值和價格，認為二者是同一個概念，都由供求決定。在這方面，供求價值論有一定缺陷，然而供求價值論的核心不在于說明價值的形成，而在于研究價格的決定。均衡價格理論認為，在市場經(jīng)濟條件下資產(chǎn)的價值等同于市場均衡價格，均衡價格由商品的市場供求關系來決定。在一定評估時點，在充分的市場競爭條件下，供給量和需求量是一定的，因此均衡價格也是惟一的。

從前文的論述中，我們可以認為，相同資產(chǎn)的價值在同一時點上是趨于穩(wěn)定的，而資產(chǎn)評估的目的在于評估資產(chǎn)某一時點的公允價值，這就決定了運用不同資產(chǎn)評估方法評估出來的結果應趨于一致。

二、評估結果出現(xiàn)差異的現(xiàn)實分析

從理論上講，當評估基準日一定時，對同一資產(chǎn)使用不同資產(chǎn)評估方法進行評估，所得的評估結果應是趨同的，但在評估實務中，評估方法不同，評估結果往往存在差異。究其原因，主要有以下幾個方面：

土地評估方法的選擇范文6

【關鍵詞】貸款抵押評估 風險

2012年我國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，出口下滑、基本建設與房地產(chǎn)投資增長乏力等減速因素拖累經(jīng)濟發(fā)展，另一方面國內(nèi)消費也不能有效拉動內(nèi)需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經(jīng)濟形勢下，銀行信貸資產(chǎn)潛在風險度增加，防范銀行信貸資產(chǎn)風險的重要性不言而喻。信貸資產(chǎn)的安全依賴于對信貸操作過程的把關和控制，而抵押物評估就是其中關鍵一環(huán)，也是銀行信貸資產(chǎn)安全的最后一道防火線，對保障信貸資產(chǎn)安全及防范金融風險尤為重要。本文主要從如何科學評估抵押物價值著手闡述，控制風險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

一、 把好抵押物入口關 ，防控抵押物產(chǎn)權帶來的風險

抵押貸款中最常見的是房地產(chǎn)和機器設備評估，不論是資產(chǎn)評估機構還是審核機構在接受資產(chǎn)評估業(yè)務后，首要任務是明確待估資產(chǎn)是否已取得相應的國家機關出具的產(chǎn)權證明文件，權屬是否清晰，從而有效防控由產(chǎn)權等引起的信貸資產(chǎn)風險。

房地產(chǎn)評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同、紅線圖、土地轉讓合同、補償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產(chǎn)權證的相關文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

設備評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

綜上，對納入評估的抵押物的核實非常重要，評估人員必須對抵押物產(chǎn)權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。 在查驗上述資料時還應注意抵押品必須是法律法規(guī)可以接受的財產(chǎn)，具有價值、能夠轉讓或變現(xiàn)、抵押人對抵押物具有處置權。對于產(chǎn)權尚未界定清晰的資產(chǎn)，應要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權界定的有關手續(xù)，取得產(chǎn)權歸屬證明，方能進行評估，以防范權證不齊，產(chǎn)權不清的帶來的信貸資產(chǎn)風險。

在實際操作中還應重點關注以下幾點：

1.抵押人的名稱必須與產(chǎn)權證書上的所有權人的名稱一致，否則必須進行仔細調(diào)查，弄清來龍去脈并予以說明。

2、股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)、外資獨資企業(yè)作為抵押人的，應該出具由公司/企業(yè)章程確定的有權決議機構做出關于同意抵押的文件。

3、抵押財產(chǎn)為兩人以上共有的，財產(chǎn)共有人應出具同意抵押文件。

4、國有土地抵押必須經(jīng)國有相關部門批準。

5、在抵押人最終產(chǎn)權文件尚未辦妥之前，抵押物評估必須慎重處理。對于尚未取得房產(chǎn)證的建筑物，必須要有建設項目證、建設工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權所有者。

6、評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權證書時，還要親自驗證產(chǎn)權證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產(chǎn)重復抵押而增加風險。

7、如果抵押人的產(chǎn)權是從別人手中轉讓的，但產(chǎn)權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權證書原件上進行抵押登記和保留產(chǎn)權轉讓合同的原件，以防止產(chǎn)權的重復抵押和虛假合同，

8、從目前情況來看，大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機器設備等固定資產(chǎn)作抵押。但應注意某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)及其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

9、市場變現(xiàn)能力有限的資產(chǎn)不宜用為抵押資產(chǎn)。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性，如有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產(chǎn)。

二、堅持評估原則，防控評估人為因素帶來的風險。

抵押貸款資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一種，它理應遵循資產(chǎn)評估的普遍原則：即獨立性、客觀性和科學性原則；應遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則；還應遵循主要權利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時點上的市場公平價值原則。此外，從防控銀行信貸資產(chǎn)風險及抵押物評估自身業(yè)務性質(zhì)考慮，還應重點遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟壽命、未來適用性等其他因素情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍；或雖然進行了評估卻須予以特別說明，以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2.真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產(chǎn)權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對于產(chǎn)權不清晰或不完整的情況應予以詳細調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產(chǎn)權屬，不能評估其價值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時風險加大。對此，評估師應保持應有的職業(yè)道德和職業(yè)謹慎，遵循資產(chǎn)評估各項一般原則，重點關注抵押貸款評估的三原則：安全性、真實性、保守性，充分關注企業(yè)的經(jīng)營能力，采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭炔扇〉姆椒ㄓ行Х婪督鹑陲L險。

三、 科學選取評估方法，有效防范抵押物評估價值風險

資產(chǎn)評估的主要有市場比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產(chǎn)評估時應綜合考慮抵押物資產(chǎn)特點、市場價格、變現(xiàn)難易程度，選用合適的方法進行評估。由于貸款抵押物資產(chǎn)評估有其特殊的性質(zhì)，因此在選取評估方法時應有所側重。市場比較法是市場發(fā)育完善狀況下資產(chǎn)評估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預期收益用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估等。

不同的資產(chǎn)抵押，應采用不同的評估方法，評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結果也會有不小的差別。在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時應注意以下問題：

1、針對整體商品房（已辦理土地使用權出讓，具有完全產(chǎn)權）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

4、作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發(fā)法。

6、在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。

貸款抵押價值評估業(yè)務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權時，是在未來的某一時點，因此，應側重對預期可能產(chǎn)生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的各項參數(shù)值。

抵押物資產(chǎn)評估一般價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結果。必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。

四、總述

在目前經(jīng)濟形勢下，防范銀行信貸資產(chǎn)風險的重要性不言而喻，作為以經(jīng)營資金為主的金融機構，希望貸款人能如期還本付息，而達到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機構的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當?shù)氖袌鲲L險，還需付出相應的處理費用。

防范銀行信貸資產(chǎn)風險應從各操作環(huán)節(jié)進行全面控制，作為其中最后的、關鍵節(jié)點的貸款抵押物評估，作者在實際業(yè)務操作實踐中感悟到，做好關鍵點防控：即把好評估資產(chǎn)的入口關，防范產(chǎn)權風險；堅持估價原則，防控人為風險；科學選取評估方法、有效防控資產(chǎn)價值風險等三個環(huán)節(jié)，可以有效防范貸款抵押物評估風險，從而降低銀行金融風險。