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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文1

綜觀我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，其特點(diǎn)有：

發(fā)展迅速，業(yè)態(tài)多樣

商業(yè)地產(chǎn)的投資性很強(qiáng)，既可出租、亦可經(jīng)營，并且可以根據(jù)市場(chǎng)的需求調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容、出租方式和租金等，具有經(jīng)營靈活的特點(diǎn)，有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性。加之住宅地產(chǎn)已進(jìn)入微利時(shí)代，而商業(yè)地產(chǎn)仍存在著巨大的利潤空間，因此商業(yè)地產(chǎn)吸引了大量的投資者。有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國大小城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。從購物中心來看，目前全國已建成的有54個(gè)，面積將近700萬平方米，已經(jīng)在建立項(xiàng)的還有200多個(gè)，面積超過3000萬平方米。另據(jù)中原（中國）物業(yè)顧問有限公司中央研究部的調(diào)查，2003年1至11月份，全國完成商鋪市場(chǎng)開發(fā)投資額為1010多億元，比上年同期增長42.5％，完成商鋪竣工面積達(dá)2097萬平方米，比上年同期增長40.9％。我國商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)模和形態(tài)上劃分主要為六種，分別為底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、SHOPPING MALL和商業(yè)街，各種業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，尤以SHOPPING MALL發(fā)展最為突出。但是迅速發(fā)展的背后也存在不少憂患，據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，在2005年前后，在我國各地可能會(huì)出現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)問題現(xiàn)象”，將產(chǎn)生回報(bào)不能兌現(xiàn)、商場(chǎng)關(guān)張、大量的租售糾紛、競(jìng)爭壓力增大等情況。

利潤豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)巨大

商業(yè)地產(chǎn)利潤空間巨大是業(yè)內(nèi)共識(shí)。目前許多商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一般是同區(qū)位寫字樓和住宅的2至3倍，黃金地段商鋪的市場(chǎng)價(jià)格更是高得驚人。如廣州地鐵站附近商鋪的售價(jià)能達(dá)到5到20萬元/平方米，北京中關(guān)村部分寫字樓的商鋪售價(jià)也已達(dá)到10多萬元/平方米。地產(chǎn)商通過銷售部分商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)可以收回前期開發(fā)資金和建設(shè)資金；通過出租部分物業(yè)又可以獲得穩(wěn)定的資金流，達(dá)到長期贏利的目的。如大連萬達(dá)因引進(jìn)沃爾瑪，其長春購物廣場(chǎng)“黃金旺鋪”很快被搶購一空，僅靠一層商鋪出售，萬達(dá)就收到購房款3億元左右。但是，商業(yè)地產(chǎn)又是一塊燙手的香餑餑，存在著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資成本高（包括建造成本、裝修成本和經(jīng)營成本等），資金壓力大，若無強(qiáng)大的資金實(shí)力并經(jīng)營能力不強(qiáng)，則很可能會(huì)被資金壓力逼上絕境。同時(shí)其經(jīng)營壓力大，這包括招商和消費(fèi)兩個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)往往靠“大客戶”來帶動(dòng)整體物業(yè)，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商對(duì)象通常是已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入我國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購買商業(yè)物業(yè)，所以招商成功并不代表很快就能被消化。而且商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢、風(fēng)險(xiǎn)高、生命周期較長，尤以SHOPPING MALL為甚，因此是否有足夠的資金基礎(chǔ)支撐下去是非常關(guān)鍵的。震驚全國的“萬達(dá)?沃爾瑪”流血事件也從一個(gè)側(cè)面說明了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

單方開發(fā)，缺乏統(tǒng)一管理

我國商業(yè)地產(chǎn)一般由地產(chǎn)商單方開發(fā)，地產(chǎn)商往往對(duì)商業(yè)不甚了解，更談不上對(duì)商業(yè)規(guī)律的掌握；還有許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，套用較熟悉的住宅開發(fā)模式；而且商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合性要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理商四者結(jié)合起來，現(xiàn)實(shí)中四方交接很不規(guī)范。這些因素帶來了巨大的投資前期風(fēng)險(xiǎn)。如北京盈科大廈建好后，為了引進(jìn)太平洋百貨，僅在設(shè)施改造上就投入4000多萬元。濟(jì)南泉城路商業(yè)街店鋪，由于過于重視城市景觀要求，忽視了商業(yè)使用功能，陷入了招商難的尷尬境地。也有一些地產(chǎn)商抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，不注重商業(yè)物業(yè)的后續(xù)管理，結(jié)果出現(xiàn)銷售火爆的商業(yè)城，地產(chǎn)商賺錢走人了，商業(yè)城則日漸蕭條。而且地產(chǎn)商往往缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理的能力，日后經(jīng)營全由投資者自身調(diào)節(jié)，使得商業(yè)物業(yè)發(fā)展偏離地產(chǎn)商原有設(shè)計(jì)，影響整體形象。如廣州中旅商業(yè)城采用只售不租的策略，拆零賣鋪放棄統(tǒng)一經(jīng)營，結(jié)果項(xiàng)目多次啟而不動(dòng)，不得不艱辛地跋涉于與業(yè)主們的痛苦談判之中；億安廣場(chǎng)憑實(shí)力將所賣鋪位悉數(shù)收回，引來百盛統(tǒng)一經(jīng)營，但由于商場(chǎng)慢熱，零售商與地產(chǎn)商之間利益矛盾激化，導(dǎo)致百盛退出。

空置率高，同質(zhì)化嚴(yán)重

在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率也倍受人們的關(guān)注。如2003年上半年由于受SARS疫情的影響，廣州零售市場(chǎng)受到嚴(yán)重打擊，廣州商鋪市場(chǎng)在2003年第二季度出現(xiàn)自2001年以來的首次負(fù)吸納量，達(dá)42000多平方米，商鋪空置率也由5.9％躍升至15.9％。另據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)：2002年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線，商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性，另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。同質(zhì)化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大忌。但是商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào)，吸引了大批投資商進(jìn)入，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和同質(zhì)化的問題。

機(jī)會(huì)與威脅共生、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)共存的我國商業(yè)地產(chǎn)如何將地產(chǎn)商與商業(yè)經(jīng)營者的資源有效地整合起來，如何把風(fēng)險(xiǎn)有效地控制在前期投資，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，已成為迫在眉睫的課題。就此筆者提出以下發(fā)展策略：

加強(qiáng)城市商業(yè)開發(fā)的規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)起飛，因此加強(qiáng)城市商業(yè)開發(fā)建設(shè)的宏觀管理和統(tǒng)一規(guī)劃是必須的選擇，做好城市商業(yè)規(guī)劃工作是城市商業(yè)健康發(fā)展的保證。各城市必須立足于本市制定城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，通過城市規(guī)劃來調(diào)控商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的速度、業(yè)態(tài)、區(qū)域及規(guī)模，消除商業(yè)地產(chǎn)的泡沫。如《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2003－2012）》已正式獲得廣州市政府批準(zhǔn)實(shí)施。《規(guī)劃》提出了“四線三圈，兩軸一帶”的大商業(yè)格局，詳細(xì)架構(gòu)了廣州未來十年中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布。規(guī)劃期內(nèi)全市將提升改造或新建6個(gè)都會(huì)級(jí)商業(yè)功能區(qū)、20個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)，一個(gè)中央商務(wù)區(qū)、兩個(gè)國際會(huì)展商務(wù)區(qū)。按照“內(nèi)精、中厚、外強(qiáng)”的發(fā)展要求，形成空間定位準(zhǔn)確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業(yè)圈層結(jié)構(gòu)。《規(guī)劃》成為廣州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)宏觀管理的依據(jù)。另外好的規(guī)劃還必須有聽證制度來保證，我國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽證程序、規(guī)范和制度還有待完善。

實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接，加強(qiáng)地產(chǎn)商與商業(yè)經(jīng)營者的資源整合

地產(chǎn)商與商業(yè)經(jīng)營者資源的有效整合，能夠降低投資風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效提升樓盤的銷售，因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂、家居建材商的加盟，是樓盤的一大賣點(diǎn)。另一方面，成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力，從而大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。但核心的問題是二者資源如何整合？

首先二者應(yīng)注意經(jīng)營理念和品牌核心價(jià)值的整合。商業(yè)地產(chǎn)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，兩個(gè)行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠(yuǎn)。在現(xiàn)實(shí)中兩方人員在決策理念和經(jīng)營運(yùn)作過程中，時(shí)常產(chǎn)生劇烈的碰撞，不和的最終結(jié)果必定是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。二者的經(jīng)營理念固然不可能完全一致，但應(yīng)注意協(xié)調(diào)，盡量不沖突。品牌核心價(jià)值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費(fèi)者明確、清晰地識(shí)別并記住品牌的利益點(diǎn)與個(gè)性，是驅(qū)動(dòng)消費(fèi)者認(rèn)同、喜歡乃至愛上一個(gè)品牌的主要力量。地產(chǎn)商和商業(yè)經(jīng)營者二者品牌核心價(jià)值的關(guān)系，即是互補(bǔ)、相融、互動(dòng)的關(guān)系，還是對(duì)立、矛盾的關(guān)系，決定了商業(yè)地產(chǎn)最重要的兩部分是互動(dòng)發(fā)展，還是各奔前程，也決定了商業(yè)地產(chǎn)整體品牌形象。比如北京怡景園的老番街，當(dāng)初定位于高檔商業(yè)街，現(xiàn)在淪落為小商品市場(chǎng)，大大影響了樓盤的高檔品牌形象和日后的升值潛力。這就是地產(chǎn)商不注重與商業(yè)經(jīng)營者品牌核心價(jià)值的整合，不規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，致使進(jìn)駐的商業(yè)品牌和業(yè)態(tài)與居住人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、品位對(duì)接不好，大家都受損失的結(jié)果。地產(chǎn)商品牌受損失，樓盤的品質(zhì)下降，租金下降，業(yè)主和投資者未來不能獲得高額穩(wěn)定的租金收益，投資受損。所以二者品牌核心價(jià)值的整合是非常必要的。

設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式也是二者資源整合的重要途徑。商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式，而應(yīng)先確定經(jīng)營模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求，再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本，從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式好處顯而易見：對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)而言，與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行，不僅轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購物廣場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了購物廣場(chǎng)的知名度。此外，商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此模式雖經(jīng)歷了“大連萬達(dá)?沃爾瑪”流血事件的洗禮，但的確給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了一個(gè)可資探索的范本。當(dāng)然此模式還有許多需改進(jìn)的地方，如二者的合作程度問題，大連萬達(dá)與主要的品牌商業(yè)企業(yè)目前只是租戶和業(yè)主的關(guān)系，合作只是松散型的，此種合作比較脆弱，尋求長期、緊密的合作成為此模式改進(jìn)的方向之一。

做好商業(yè)地產(chǎn)的定位工作

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，定位是非常關(guān)鍵的問題，同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。如社區(qū)底商的定位，其招商目標(biāo)主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中生存與發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)定位的前提，尤其是針對(duì)商業(yè)密集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)都成功贏利，就必須把市場(chǎng)細(xì)分再細(xì)分。如廣州天河區(qū)的中泰國際廣場(chǎng)，其消費(fèi)群定位為女白領(lǐng)，圍繞這一定位，商場(chǎng)里的布局及休閑娛樂設(shè)施非常符合女白領(lǐng)的消費(fèi)喜好和習(xí)慣，吸引了大量的女白領(lǐng)消費(fèi)者。突顯特色的主題式經(jīng)營也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向之一。主題式商場(chǎng)可以按人群、功能等進(jìn)行劃分，如廣州北京南路的北京大廈把其6層、1.2萬平方米的裙樓部分重新命名為“韓大門”，專門經(jīng)營以中檔為主的韓國時(shí)尚商品。小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位的工作，要避免與大型MALL正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，以自身的特色來吸引消費(fèi)者。

遵循商業(yè)規(guī)律選擇合適的業(yè)態(tài)

很多地產(chǎn)商在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面一味地求大、求貴，其實(shí)衡量商鋪價(jià)值并不是取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。選擇何種商業(yè)業(yè)態(tài)必須遵循一定的商業(yè)規(guī)律，如社區(qū)底商，只適合頻繁消費(fèi)的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)，如超市、便利店或與小區(qū)生活配套所需的飲食業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)到底以何種業(yè)態(tài)為主，主要取決于所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活水平。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下規(guī)律：當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在1,000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商店；人均GDP在2,000-3,000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；人均GDP達(dá)到6,000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)以專業(yè)商店為主；人均GDP達(dá)到12,000美元以后，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)演變成大型購物中心（SHOPPING MALL）。

完善商業(yè)地產(chǎn)的管理體制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文2

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購物中心，外資大賣場(chǎng)為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級(jí)下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場(chǎng)、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)紛爭已經(jīng)悄然來臨。

搶灘商業(yè)地產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化重心下移的推動(dòng)為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來了全新機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有華潤、金科、綠地等多家房企先后進(jìn)入二線城市，搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體。二三線城市已經(jīng)成為一線房企的必爭之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前，王府井百貨、二七萬達(dá)廣場(chǎng)、華潤印象城等發(fā)揮著越來越強(qiáng)的示范效應(yīng)。

“從鄭州來看，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開花。”河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長何宏劍說。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場(chǎng)、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團(tuán)開發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng)、升龍國際中心等項(xiàng)目，再到萬達(dá)廣場(chǎng)、錦藝國際華都、西元國際廣場(chǎng)等大型購物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè)，都成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表。

“這些大型購物中心吸引了國內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。”何宏劍表示。

大體量、全功能、全業(yè)態(tài)。作為城市的地標(biāo)性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的大時(shí)代。但需要注意的是，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，城市的消化能力對(duì)綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)三線以下（含三線）市場(chǎng)百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長了10多倍。在國內(nèi)30萬～40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，但現(xiàn)實(shí)狀況往往有超限之虞。看似繁榮的三、四線城市，商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專業(yè)能力、同質(zhì)化井噴、招商艱難等困境。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)此說，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費(fèi)型城市，大型商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、百貨、大賣場(chǎng)。商超等業(yè)態(tài)）的過剩發(fā)展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢(shì)。新興電子商務(wù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營成本下降的要求會(huì)導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格剪刀差逐漸縮小，利潤空間降低。盡管傳統(tǒng)的娛樂、餐飲、電影院布局需求不會(huì)減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運(yùn)營成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進(jìn)一步萎縮的可能。

倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的當(dāng)下，蜂擁而進(jìn)的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運(yùn)營競(jìng)爭模式，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購物的競(jìng)爭下，大賣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。

1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場(chǎng)進(jìn)行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣場(chǎng)以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)。然而十多年之后，首批門店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍，外資大賣場(chǎng)只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷，在未來三到五年內(nèi)，外資大賣場(chǎng)“逃離”核心商圈的案例將會(huì)越來越多。

“據(jù)我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會(huì)這樣？主要是因?yàn)橥赓Y開店成本要高于本土企業(yè)，其對(duì)租金的承受也相對(duì)差一些。”一位零售業(yè)開發(fā)人員表示。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣場(chǎng)已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競(jìng)爭過程中逐步壯大了實(shí)力，形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)占有率和經(jīng)營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

“如此來看，如果外資賣場(chǎng)讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級(jí)城市，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競(jìng)爭更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，諸如百貨運(yùn)營商加速轉(zhuǎn)型為購物中心。”顧云昌表示。

顯而易見，在自持物業(yè)的情況下，如果開發(fā)商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目或者接盤外資賣場(chǎng)的運(yùn)營，那么在招商過程中的項(xiàng)目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了。

無獨(dú)有偶，在諸多百貨遭遇危機(jī)的情形下，隨著消費(fèi)者對(duì)社會(huì)化、復(fù)合化以及一站式的購物休閑生活需求的加強(qiáng)，百貨運(yùn)營商轉(zhuǎn)入購物中心的態(tài)勢(shì)將會(huì)更加明顯。同時(shí)，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對(duì)于百貨主力店地位的挑戰(zhàn)，以及網(wǎng)購對(duì)于無體驗(yàn)式消費(fèi)的沖擊等現(xiàn)實(shí)，也是逼迫百貨運(yùn)營商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素。而轉(zhuǎn)型的背后，也是未來對(duì)開發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

轉(zhuǎn)變盈利模式

不管是整體投資、開發(fā)還是單體柜臺(tái)租賃，此種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展終究要取決于運(yùn)營效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變，更是既有思維定式的打破。能否成功運(yùn)營跟很多因素相關(guān)，市場(chǎng)定位、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營者的統(tǒng)一管理等，都是需要關(guān)注的內(nèi)容。

另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)，租售組合將會(huì)以盈利模式的理念再被重視，人們已意識(shí)到，并非銷售商鋪就不可能做好經(jīng)營，商業(yè)租與售的“對(duì)錯(cuò)”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個(gè)城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動(dòng)力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計(jì)—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運(yùn)營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運(yùn)營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測(cè)的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象。總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運(yùn)營進(jìn)行認(rèn)真充分的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)合理的市場(chǎng)定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場(chǎng)定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時(shí)貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；②功能設(shè)計(jì)沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項(xiàng)目后期運(yùn)營管理帶來諸多問題；③項(xiàng)目建成后，商戶為滿足個(gè)性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟(jì)效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項(xiàng)目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢(shì)明顯，受此帶動(dòng)，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費(fèi)者購物習(xí)慣，對(duì)實(shí)體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時(shí)國外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國內(nèi)市場(chǎng)，尤其是國際中高端時(shí)尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

3原因分析

近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價(jià)成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國內(nèi)土地市場(chǎng)出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級(jí)市場(chǎng)公開招拍掛競(jìng)價(jià)獲得土地，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競(jìng)價(jià)對(duì)資金實(shí)力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項(xiàng)目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)靠資金實(shí)力獲取土地資源，不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時(shí)通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個(gè)先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場(chǎng)化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價(jià)值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個(gè)基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場(chǎng)定位、商業(yè)運(yùn)營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、立項(xiàng)等方面，還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策，強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會(huì)及計(jì)劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批和實(shí)行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會(huì)責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場(chǎng)調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場(chǎng)上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個(gè)較長時(shí)間的市場(chǎng)培育（約1-3年時(shí)間），即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個(gè)億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會(huì)融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會(huì)形成開發(fā)、招商和運(yùn)營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個(gè)綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運(yùn)營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會(huì)影響也是最嚴(yán)重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對(duì)出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理有一個(gè)2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期，必然會(huì)遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場(chǎng)，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次，形成項(xiàng)目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢(shì)必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場(chǎng)聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；②小商鋪基于生存競(jìng)爭壓力考慮，可能會(huì)出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對(duì)小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個(gè)地方重新經(jīng)營，但可能嚴(yán)重影響整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)，而這種商戶的識(shí)別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對(duì)吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項(xiàng)目開業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會(huì)把這個(gè)費(fèi)用包含在項(xiàng)目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個(gè)突出的問題。一個(gè)商業(yè)體運(yùn)營一段時(shí)間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進(jìn)而制約了整個(gè)商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時(shí)，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對(duì)比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費(fèi)只能開車進(jìn)入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營價(jià)值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價(jià)值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化不是指開盤銷售價(jià)格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價(jià)值最大化。因此，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯(cuò)誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營并重的經(jīng)營格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場(chǎng)定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場(chǎng)定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的前提，尤其是對(duì)商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場(chǎng)細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場(chǎng)沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，通過自身的特色和亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者。（2）加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級(jí)；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場(chǎng)資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競(jìng)爭。規(guī)劃必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，在市場(chǎng)規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場(chǎng)留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)競(jìng)爭來實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場(chǎng)的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評(píng)估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律：①當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場(chǎng)（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營模式

近年來，國內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的行業(yè)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)力量進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔(dān)保金和利潤分享。市場(chǎng)上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目，這種模式更能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點(diǎn)。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，并幫助開發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報(bào)，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩停渌碳腋L(fēng)入駐，進(jìn)而影響商品的購買價(jià)格或商鋪的租賃價(jià)格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計(jì)，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造，降低浪費(fèi)最小化。

5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報(bào)換取特許經(jīng)營權(quán)。在當(dāng)前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對(duì)售出的商鋪實(shí)行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個(gè)基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時(shí)，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計(jì)是否沖突，行業(yè)之間有無競(jìng)爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補(bǔ)。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計(jì)劃的做好整體營銷方案和促銷活動(dòng)；同時(shí)，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場(chǎng)規(guī)則和法規(guī)，損壞商場(chǎng)形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅(jiān)決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機(jī)動(dòng)、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康、完善的投融資機(jī)制，鼓勵(lì)和扶持社會(huì)資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門的基金組織籌集社會(huì)資金來支持運(yùn)作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過社會(huì)募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制，積極開放和引進(jìn)國、內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn)，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險(xiǎn)基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社保基金引入到大型商業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對(duì)促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動(dòng)作用，應(yīng)大力鼓勵(lì)和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文4

當(dāng)前，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些底商，以滿足政府對(duì)商業(yè)配套7%的要求。這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，所以不愁賣。這是大部分開發(fā)商對(duì)商業(yè)的開發(fā)思路。另外一種模式是在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。許多開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)中心的商業(yè)地產(chǎn)肯定有市場(chǎng)需求，因此，一涌而上搞百貨商場(chǎng)，最后的結(jié)果常常是血本無歸。西單賽特投資人當(dāng)初800萬美金買的商鋪由于資不抵債1300萬人民幣拍賣無人問津，就是最好的寫真。

由此，我們不難總結(jié)出目前開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中存在的主要問題：

一是缺乏規(guī)劃或規(guī)劃十分混亂。望京地區(qū)、天通苑就是很好的例證。如果你住的地方一樓是建材裝修，二樓是美容美發(fā)，三樓是中醫(yī)按摩，不知你作何感想？這就是天通苑一期。同樣，在京通新城也存在這樣的問題，由于缺乏規(guī)劃，居民區(qū)里到處都是美容院；一層住宅開一個(gè)小窗戶就可以變成24小時(shí)便利店；3萬多人的消費(fèi)需求只可到一家餐館去滿足……這樣的社區(qū)如何能提高物業(yè)的品質(zhì)？如果當(dāng)初將住宅底層和裙樓開發(fā)成社區(qū)商業(yè)街，不僅可以提升社區(qū)的品質(zhì)、滿足業(yè)主的需求，而且可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，達(dá)到開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者和居民都滿意的“四嬴”結(jié)果。

二是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。開發(fā)商在看到商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值后，由于缺乏商業(yè)和管理的基本經(jīng)驗(yàn)，往往一涌而上，不論是早期海藍(lán)云天在朝外大街的曇花一現(xiàn)，還是近日西單時(shí)代廣場(chǎng)百貨悄然易主，從本質(zhì)上講都是由于業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布存在問題。重新定位后開張的旺市百利和數(shù)碼廣場(chǎng)，不僅保證了朝外大街業(yè)態(tài)分布的均衡性，盤活了資產(chǎn)，而且很好地證明了前期業(yè)態(tài)定位的不合理。

北京市商業(yè)委員會(huì)在“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，不僅對(duì)商業(yè)規(guī)劃有明確的界定，而且對(duì)多大的人口規(guī)模建設(shè)多大面積商業(yè)配套都有具體的規(guī)劃。如新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，根據(jù)周邊地區(qū)人口數(shù)量，營業(yè)面積總規(guī)模為3-5萬平方米左右。這些基本的考量都是我們應(yīng)該參考的因素。

三是業(yè)種規(guī)劃上的不配套。還以京通新城為例，作為一個(gè)近100萬平方米的成熟社區(qū)，面對(duì)3萬多人的需求，居然沒有24小時(shí)便利店、書店報(bào)刊零售點(diǎn)、花店！而反觀萬科城市花園，僅僅只有2200戶居民，里面就有4家小型超市和便利店，四家不同經(jīng)營風(fēng)味的餐館，一家集圖書零售、租賃、報(bào)刊銷售與一體的面積近10平方米的小店……以上業(yè)種已經(jīng)持續(xù)經(jīng)營多年，生意肯定不錯(cuò)。作為社區(qū)商業(yè)中心，營業(yè)面積總規(guī)模一般應(yīng)為5000--15000平方米，以一家經(jīng)營食品、日常生活用品為主的大中型綜合超市和一家經(jīng)營蔬菜等鮮活商品、攤商集中的社區(qū)菜市場(chǎng)為骨干，同時(shí)在業(yè)種上還要考慮發(fā)展餐飲、美發(fā)、洗染、修理等基本的便民服務(wù)需求。 二、為什么要規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)

在探討這一問題之前，我們需要先對(duì)零售業(yè)態(tài)有一個(gè)界定。根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展局的定義，零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。目前零售業(yè)的業(yè)態(tài)主要有以下幾種：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、購物中心等。零售業(yè)態(tài)的分類依據(jù)主要是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等。

不同的零售業(yè)態(tài)有不同的基本特征，對(duì)于每一個(gè)具體項(xiàng)目，都應(yīng)在規(guī)劃前期考慮引進(jìn)什么樣的零售業(yè)態(tài)，對(duì)此有一個(gè)基本的市場(chǎng)定位。以下因素可作為參考的重點(diǎn)：

一是商業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)量過剩和局部業(yè)態(tài)分布不均衡的問題。2000年零售商業(yè)面積860萬平方米，初步估計(jì)截止到今年底零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到近1000萬平方米，比北京市商業(yè)規(guī)劃在2005年達(dá)到1000萬平方米提前3年時(shí)間。從總體情況來看，目前的供應(yīng)量已經(jīng)過剩，特別是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，如前門商業(yè)區(qū)、王府井、西單商業(yè)區(qū)整體商業(yè)已經(jīng)完全飽和，這些市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心已經(jīng)沒有發(fā)展的空間。而因城市拆遷后新產(chǎn)生的新居住區(qū)，發(fā)展空間比較大，如萬柳地區(qū)、望京、通州等地區(qū)。體現(xiàn)在業(yè)態(tài)特征上，傳統(tǒng)百貨基本沒有發(fā)展的空間。以超級(jí)市場(chǎng)、主題商城或主題市場(chǎng)、便利店、購物中心等為代表的新興業(yè)態(tài)發(fā)展空間比較大。

二是政策因素。政府的商業(yè)規(guī)劃也是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛А！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展1—2個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在地區(qū)級(jí)以上的商業(yè)中心和規(guī)劃的特色商業(yè)街（區(qū)），其中營業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場(chǎng)，只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。每個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心一般只能安排1-2個(gè)營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。政府的規(guī)劃在某種意義上講，是對(duì)我們的指導(dǎo)。

三是消費(fèi)需求的問題。從今年以來外資商業(yè)巨頭開始大舉進(jìn)入北京，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店7—11，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店將入駐北京。從這些商業(yè)大鱷經(jīng)營特征看，正是目前北京需要彌補(bǔ)的業(yè)態(tài)，經(jīng)營的內(nèi)容是消費(fèi)者滿足的東西。所以，開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候，首先有基本的判斷和分析，打算引進(jìn)哪些業(yè)態(tài)，需要規(guī)劃什么樣的業(yè)種，從根本上講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位要清晰，要有正確的發(fā)展方向。 三、商業(yè)業(yè)態(tài)的分類和基本變量

根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下。

1、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

（5）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

（6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。

（7）服務(wù)功能齊全。

2、超級(jí)市場(chǎng)

超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。

（3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。

（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

（6）營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。

（7）有一定面積的停車場(chǎng)地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

（5）營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

（6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

（7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。

6、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)

倉儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。

（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。

（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

（5）店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用。

（6）采取倉儲(chǔ)式陳列。

（7）開展自選式的銷售。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文5

商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標(biāo)管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項(xiàng)目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標(biāo)和部門戰(zhàn)略目標(biāo)，用來指導(dǎo)和管理整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)管理的觀點(diǎn)、理論和方法，項(xiàng)目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運(yùn)營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點(diǎn)，最重要的是商業(yè)市場(chǎng)變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場(chǎng)的需要。所以在制定管理的目標(biāo)時(shí)既要有硬性的指標(biāo)也要靈活變通。目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、商場(chǎng)開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標(biāo)受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費(fèi)客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

2.1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、招商策劃有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將項(xiàng)目全過程和全部經(jīng)營活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

2.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，更好地服務(wù)于項(xiàng)目。

2.4商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費(fèi)用、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保項(xiàng)目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理是指從項(xiàng)目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進(jìn)行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)性比較強(qiáng)，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機(jī)構(gòu)來協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，在管理好項(xiàng)目自身團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，更重要的是需要團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項(xiàng)目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目階段式目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，需經(jīng)歷項(xiàng)目定位期階段、項(xiàng)目籌備期階段、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期階段、項(xiàng)目啟動(dòng)期階段、項(xiàng)目運(yùn)營期階段和項(xiàng)目穩(wěn)定期階段6個(gè)大的階段，6個(gè)階段彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實(shí)際管理過程中針對(duì)每個(gè)階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個(gè)階段統(tǒng)一起來實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

3.1項(xiàng)目地位階段的策略

定位期，為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃和展望，制定確實(shí)可行的策劃方案，并逐項(xiàng)分解到項(xiàng)目的各個(gè)專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施奠定一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)需要制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

3.2項(xiàng)目籌備階段的策略

籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營的宣傳推廣工作。這個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場(chǎng)”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號(hào)召力和影響力，同時(shí)能夠達(dá)到提升商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主的投資信心，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。可以說，商業(yè)項(xiàng)目主力店招商的成果，引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)及商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點(diǎn)確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計(jì)和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計(jì)和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達(dá)到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立IT信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競(jìng)爭力商品。

3.3項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)階段的策略

進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭力和商戶經(jīng)營信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進(jìn)行工程交接，使商戶盡快進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)，同時(shí)要幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營的商戶進(jìn)行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭力。

3.4項(xiàng)目啟動(dòng)階段的策略

啟動(dòng)期，把人氣做起來。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價(jià)（SP活動(dòng)）、商業(yè)抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送、明星造勢(shì)，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價(jià)格無競(jìng)爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長。相反，商品綜合競(jìng)爭力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。

3.5項(xiàng)目運(yùn)營期的策略

運(yùn)營期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營起來之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推廣營銷上不斷進(jìn)行強(qiáng)化和創(chuàng)新，在節(jié)假日舉行大型的推廣活動(dòng)的基礎(chǔ)上利用網(wǎng)絡(luò)和媒體的力量進(jìn)行持續(xù)的推廣。以此來建立商業(yè)項(xiàng)目的特有的品牌影響力，保證客流持續(xù)穩(wěn)定的增長，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持久盈利。

3.6項(xiàng)目穩(wěn)定期的策略

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃范文6

由于中小商業(yè)地產(chǎn)難以招入如意的主力店，導(dǎo)致招商和鋪位發(fā)售困難，使開發(fā)商處于十分被動(dòng)的局面，我們從事地產(chǎn)商業(yè)招商策劃多年，原談些看法與業(yè)內(nèi)人士商榷。

主力店招商為什么總是失敗？

1．未進(jìn)行項(xiàng)目定位

開發(fā)商在未進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)和功能定位情況下，便直接委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：有意來的零售商或其他服務(wù)商發(fā)現(xiàn)其設(shè)施不合要求，而設(shè)施符合要求的都無意來。設(shè)施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，致使租金成為談判瓶頸。

2．項(xiàng)目未能準(zhǔn)確定位

開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活習(xí)慣、消費(fèi)需求、商圈競(jìng)爭等因素缺乏研究，不了解商業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展條件，也不了解各類零售商或服務(wù)提供商拓展新店均有自己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，更不了解市場(chǎng)是細(xì)分的，憑感覺確定項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)或錯(cuò)位經(jīng)營，由于項(xiàng)目業(yè)態(tài)處于不適合生存或再發(fā)展的商圈，即使項(xiàng)目設(shè)施符合其要求，也難有主力店愿意進(jìn)駐。

3．項(xiàng)目未能及時(shí)招商

多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)是商住合一項(xiàng)目，以先住宅后商業(yè)的順序銷售，但一些開發(fā)商在住宅銷售的同時(shí)，商業(yè)招商工作未能同步進(jìn)行，結(jié)果住宅售完招商工作尚未進(jìn)行后剛開始，延緩了整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營。

4．缺乏目標(biāo)客戶源

沒有專業(yè)商業(yè)公司，缺乏商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)，招商就沒有方向和目標(biāo)，更沒有重點(diǎn)招商目標(biāo)，結(jié)果是花費(fèi)極大人力、物力、財(cái)力，即使多次反復(fù)的溝通，最終還是不如意，項(xiàng)目招商始終抓不住重點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)興起，使零售商或服務(wù)商有了更多的選擇機(jī)會(huì)，這使招商難度更大。

5．租金及其年遞增率制定不合理

開發(fā)商往往以期望的投資回報(bào)率來倒算租金，而不是以商圈內(nèi)租金水平為參考；同時(shí)開發(fā)商并未考慮主力店的知名度和可能貢獻(xiàn)程度，沒有意識(shí)到主力店對(duì)整體項(xiàng)目生存發(fā)展所起的作用，如可帶來大量的顧客群，增加人氣；可使中小店的租金水平相應(yīng)提高；可促進(jìn)物業(yè)的銷售等。導(dǎo)致雙方難以達(dá)成一致。

6．不了解商業(yè)運(yùn)作方式

開發(fā)商與零售商或其他服務(wù)商接觸后，準(zhǔn)備大量的投資分析資料，試圖使該零售商將物業(yè)買下，孰不知零售商主要目的是經(jīng)營好商店，獲取商業(yè)利潤，并非通過購置物業(yè)獲取其在若干年后增值部分的收益。因?yàn)椋袌?chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致零售店無法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的辦法，以避免更大的損失，若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未知。

7．開發(fā)商不愿意承擔(dān)招商費(fèi)用

商業(yè)策劃人才的缺乏，導(dǎo)致許多開發(fā)商、商以住宅開發(fā)、銷售模式開發(fā)或銷售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)需要招商時(shí)，雙方對(duì)招商機(jī)構(gòu)組成、招商費(fèi)用陷入無休止的爭論。

招商步驟和技巧：

第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作，具體的程序如下：

商圈分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位主力店租賃規(guī)劃設(shè)計(jì)建造……

主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、各地商會(huì)、招商局、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。將不同業(yè)態(tài)要分開。