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建筑市場調查報告范文1

市場調查就是運用科學的方法，有目的有計劃地搜集、整理、分析和研究市場對產品需求的情況以及與此有關的資料。狹義的市場調查是指對購買商品、消費商品的顧客(個人或團體)所作的調查，研究顧客對商品的意見、要求、購買力、購買習慣和動機等。廣義的市場調查除了對顧客作調查外，還包括調查產品的需求量、價格、流通渠道等內容。把市場調查獲得的情報資料進行整理、篩選、分析、歸納，得出恰當的結論，提出采取行動的合理建議，進而寫成的書面報告就是市場調查報告

一、市場調查是市場調查報告寫作的基礎

市場調查報告是記述市場調查成果的一種經濟應用文。俗話說：“巧婦難為無米之炊”。離開了市場調查，沒有市場調查獲得的材料，沒有調查研究的結果，就根本談不上市場調查報告的寫作。因此，我們說市場調查是市場調查報告寫作的前提與基礎，要想寫出好的市場調查報告，必須先認真地搞好市場調查。

要搞好市場調查，調查人員首先要在掌握本企業內外資料及有關情況的基礎上，摸清企業經營中存在的問題，確定調查的主題及調查的范圍，解決調查什么的問題。或調查產品的質量、效用，或調查用戶的對象、數量、分布地區和經濟狀況，或調查產品的銷售渠道，或調查產品滯銷的原因等等，都要根據企業的實際情況來確定。上海海光金屬冶煉廠前兩年生產的“鑄鐵短管”(又稱污水管)與規格產品僅在長度上有差別，是價廉物美的下水道材料。原以為由于建筑工程遍地開花會十分暢銷。然而，投放市場后卻很少有人問津，銷售量寥寥無幾，致使庫存高達兩萬余支，積壓資金十七多萬元。該廠根據經營中存在的問題，確定對“鑄鐵短管”滯銷的原因進行調查，調查范圍確定為上海市區、市郊區及外省市、縣。經過深入調查，終于找到了產品滯銷的癥結所在：一是目標市場選得不準；二是銷售渠道選擇不當。以致貨不對路，商品阻滯。該廠針對以上問題，作出兩項決策：一改變目標市場，從市內轉向市郊、本市轉向外省；二改變銷售渠道，由過去的市區專業商店單一經營變為由縣生產資料公司經銷。結果情況大為改觀，“鑄鐵短管”立即成了熱銷商品，在短短幾個月內，廠內積壓庫存一掃而空。海光廠這次市場調查搞得好是與調查之前正確地確定調查主題和調查范圍分不開的。

作市場調查在確定了調查主題和調查范圍之后，還要選擇恰當的調查方法。市場調查的方法按其選擇調查樣本的方法來分，有市場普查(一般只在產品銷售范圍很小或用戶很少的情況下采用)、抽樣調查、典型調查和重點調查，按調查過程中對調查對象所采取的具體的調查方法來分，又有詢問法(口頭詢問、電話詢問、書面詢問)、觀察法、實驗法和資料調查法。這些市場調查方法各有其長處和短處，也各有其不同的適用范圍。在調查中可以單獨選用某一種，也可以結合使用多種。比如，對試銷、試用的新產品的調查，因銷售、試用的范圍小，就可選擇市場普查的方法。如要調查某市某區數以萬計或十萬計的眾多居民的商品購買力，則以選擇抽樣調查的方法為宜。對調查對象所采取的具體的調查方法也應選擇得當。北京市有關單位關于女顧客對頭上戴的防寒用品需求變化的調查，運用的調查方法就頗為得當。1982年入冬以后，北京市的許多商場發現往年一向受女顧客歡迎的拉毛圍巾、三用巾出人意外的滯銷。如新街口百貨商場1981 年銷售拉毛等各種圍巾一萬一千條，三用巾三萬個；1982年入冬到1983年元月下旬，卻只銷售圍巾一千四百條，三用巾三千個。這引起了有關部門的重視。為了調查北京女顧客對頭上防寒用品的需求變化，一天下午五時，調查人在北京西單盛錫福帽店門口用觀察法作了調查，對從南往北來的一百多名婦女進行觀察，結果除了七名婦女頭上什么都沒戴之外，三十六人戴的是圍巾，十人戴的是三用巾，其余的都是戴的毛線帽子。這些戴帽子的婦女既有衣著入時的青年，也有老人和十幾歲的學生。為什么很多婦女喜愛戴毛線帽子呢？有關單位又進一步采用詢問法調查她們從戴圍巾、三用巾改戴毛線帽子的心理動機。北京電子管廠的一位青年女工說：“拉毛圍巾太長，用起來不方便；三用巾雖能當圍脖、頭巾、帽子用，但不太好看。”北京機械密封件廠一位四十多歲的女干部說：“戴毛線帽子既暖和又經濟，而且我們歲數大的人戴起來也是樣兒。”一位不愿透露單位的女青年說：“我看到別人都戴帽子，挺好看的，便跟著織了一頂。”調查人通過觀察還發現當時流行的膨體紗、毛線帽子的式樣很象1982年秋季上映的電影《三家巷》中女主角戴的那樣，美觀而大方①。這一市場調查由于選用的調查方法十分得當，就獲得了很有價值的市場情報資料。

通過市場調查獲得了大量詳細的有價值的可靠的情報資料，這就為市場調查報告的寫作奠定了堅實的基礎。

二、市場調查報告的結構及寫法

建筑市場調查報告范文2

bi(business insider intelligence)最近了一份無人機市場調查報告。報告稱，無人機市場增長迅速，但后續還需要政府方面敲定投資，開放相關硬件和計算機市場。

目前，無人機主要用于農業、土地管理、能源測控、城市建筑、傳媒等方面，電子商務和快遞方面的應用還沒到火候。美國部分商業無人機已經入試用階段。但監管會(faa等)就無人機飛行領域、速度等方面都作出了限制和禁令，預計2018年前不會出現有序完善的無人機市場體系。

事實上，無人機，尤其是商用無人機，正處于早期市場風口。現在，美國以外的，比較大型的無人機制造商有：法國的瑞士產sensefly，加拿大公司aeryom，瑞典貿易公司cybaero，中國深圳的大疆(dji)和韓國的gryphon。而之前bi也有報道稱，大疆已經占到美國無人機市場份額的一半。

此外，報告還顯示，XX到2020年間，商、民用無人機市場的年復合增長率將達19%，而軍事方面的增長則僅為5%。無人機的投資來源現多為工業私企，以及芯片制造公司等，他們對無人機智能化的投入比較多，但技術方面還在瓶頸階段，短期難有突破。不過，大型國防承包商、工業集團也已經逐漸開始關注無人機的市場領域。

建筑市場調查報告范文3

關鍵詞:建筑工程 原材料 成本控制

建筑工程施工項目的管理是保證工程獲得收益的重要方面，項目的成本控制管理是工程施工項目管理的關鍵。在項目的成本管理中，原材料成本占有很大的比重，是項目成本的核心內容。原材料的成本控制不合理會造成施工單位收益降低、建筑工程質量下降，因此在建筑施工過程中應嚴格對原材料進行成本控制，使得建筑工程在獲得收益的同時施工質量得到保證。

一、建筑施工過程中原材料成本控制存在的問題

在施工過程中，很多施工單位都存在著對原材料成本控制不力的現象。主要表現為以下四種：

(1)對于原材料采購的整個流程計劃不嚴密，過程考慮不周到，缺乏嚴謹性，采購方式比較單一。

(2)缺乏規范嚴格的原材料接收發放程序，對原材料所涉賬目財務登記不夠及時。

(3)在原材料消耗過程中缺少應有的日常盤點，對原材料成本進行核算的內容不清晰明了。

(4)建筑施工各部門的職責分工不夠明確，內部控制管理措施缺乏力度，在原材料采購到使用過程中有些環節存在著推諉扯皮現象，甚至有一些違反規定的行為發生。

二、控制原材料成本的有效方法

(一)增強原材料采購管理，控制原材料采購成本

1、建立和完善材料采購規章制度及管理體制

通過建立健全原材料物資采購管理流程，不僅能夠使得原材料管理程序更加規范化、程序化、制度化，而且是合理有效地控制原材料采購成本的基礎。例如，通過成立材料采購管理委員會，設立材料采購監督部門，合理制定材料物資的競價、限價、招標、擇優采購等管理措施；通過獎懲措施和管理制度并行的方式，以措施來管理人，以措施來約束人，只有將原材料采購全過程進行規范性管理，才能有效控制材料采購成本。

2、高度重視原材料市場調查工作

原材料的市場調研是進行材料采購的基礎，做好市場調查是建筑單位施工前必要的工作。通過對材料采購的計劃材料價格及材料供應商進行全面的市場調研，對調查信息進行整理篩選，做出完整準確的市場調查報告。通過對計劃供應商企業信譽、供貨能力、生產經營資格、企業規模等方面進行全方位評價，選擇出售后服務最優、材料價格最低、材料質量合格的供應商，同時根據原材料市場的實際情況變化進行適時的改變，實行動態性的管理方式。

3、運用合理的采購模式降低采購成本

通過選擇合理的采購模式能夠更好的節約材料采購成本，獲得更大的收益。通過采取公開招標的方式能夠全面發揮供應商的經濟及技術實力，使得競爭效果更為明顯，更加充分。在質量和價格的競爭中，采購方能夠獲得售后服務周到、低價格、質量合格的原材料物資。這種方式不僅可以帶來原材料的低成本，而且能夠獲得保證金合理使用帶來的利潤。在材料招標監管部門的監督下，可以防止人為的干擾，避免不正當競爭及暗箱操作現象的發生。

(二)保證合格材料進入施工現場，在原材料驗收環節控制成本

原材料的質量是決定建筑工程施工質量能否合格的基礎，必須做好原材料質量驗收工作，把好驗收關，禁止不合格原材料進入施工現場。如果發生不合格材料的使用，會致使建筑工程返工，導致成本的額外增加。因此，當原材料到達時，管理部門應組織人員嚴格檢查，進行層層驗收，保證進入施工現場的原材料質量合格。在這過程中，驗收人員應仔細核對原材料數量、型號，索要材質相關證書，檢驗材質能否符合規定的標準，對一些劣、次、殘貨應嚴格堅持不驗收入庫。

(三)控制原材料的消耗，實行限額發料

在施工過程中有效控制材料的消耗能夠有效降低材料成本，增加建筑企業的收益。建立好材料領用存制度，完善原材料出入庫的賬務。實行限額發料制度不僅能夠增強材料供應的計劃性，而且可以提高對原材料消耗定額的管理，有效監督消耗定額的執行，有利于做好發放材料前的準備工作，避免材料被動及忙亂供應現象的發生，有利于合理準確的制定和實施原材料采購計劃。

三、結束語

綜上所述，在建筑施工過程中，合理分析原材料成本控制存在的問題，制定出合理有效的控制和節約成本的方案至關重要。原材料的成本和質量決定著整個工程項目的成本及建筑工程的施工質量，建筑施工管理人員應認真執行原材料制定計劃，從材料采購到材料進入施工現場到材料交付使用整個過程中嚴格把好成本控制及材料質量關。這些控制原材料成本方法的實施，不僅有利于施工企業獲得更大的收益，而且能夠提高建筑施工質量，增加建筑的安全性。

參考文獻：

[1]石天敏.公路工程項目材料管理淺探[ J]. 中國西部科技,2008, 7(13) : 32-33

[2]黃健.目標管理,項目成本管理[J].施工企業管理, 2008,5(237): 62- 63

建筑市場調查報告范文4

【關鍵詞】節能；外窗；墻體；建筑能耗

0 引言

建筑能耗是社會總能耗的重要組成部分，我國目前建筑能耗占總能耗量30%左右，在建筑節能中最重要的就是保溫材料的運用，運用節能率高的保溫材料，可有效降低建筑能耗，實現建筑節能[1]。

建筑物的熱量消耗主要是通過圍護結構中的消耗熱量總量，其次是通過門窗間隙的空氣滲透耗熱量。傳熱耗熱量總量中，按比例由高到低依次是窗戶、外墻、樓梯間隔墻、屋面、陽臺門下部占、戶門、地面。

1 外窗節能

現在我國使用的窗框材料主要有鋁合金、鋼材、木材、塑料和玻璃鋼等，在玻璃的使用方法上主要是雙層、三層、中空和真空等。玻璃材質主要是普通平板玻璃和熱反射玻璃[2]。寒冷地區的外窗節能性能除材料的影響外，還需要考慮的如下三個因素。

（1）太陽能的利用。嚴寒地域里的太陽能能源相對來說是比較充足；冬天陽光充足時，外窗太陽能得熱量能力提高，可更好的改善室內熱環境。

（2）外窗保溫隔熱性能。通過提高窗體的各組成部分的保溫隔熱等性能、采取活動遮蓋等措施，冬季可減少窗體的傳導熱量消耗熱量能力，減少散熱量，保障室內溫度；夏季可減少空調的使用頻率，實現節能的目的。

（3）窗體氣密性和合理的通風。窗體緊密可降低由于空氣的滲透帶來的耗熱量。

2 墻體節能

復合外墻可分為三類：保溫材料夾心復合外墻、外保溫復合外墻及內保溫復合外墻。現在建筑物多數采用的是外保溫復合墻體或內保溫復合墻體。外保溫復合外墻及內保溫復合外墻可以達到冬季外墻內表面溫度的要求，保障室內溫度，使室內舒適度大大提高，外墻保溫復合墻體相對于內保溫復合外墻的優勢之處在于性能方面，外墻保溫復合墻體在保溫性能方面更加優越[3]。

外墻保溫系統使用在嚴寒地域的建筑物上將具有以下六項優點：

（1）保護支持主體承重結構。室外溫度發生變化時，溫度變化主要發生在保溫層的內部，能夠保護內部墻體，使墻體溫度變化幅度小，內部的溫度應力變化隨之減小，減少墻體由此產生變形開裂。

（2）減弱熱橋現象。在寒冷的冬季，熱橋部位會發生房屋外墻內表面返潮、結露、發霉甚至滴水現象。采用內保溫復合墻體，保溫層越厚，墻體則會越薄，熱橋現象會隨之更加明顯。

（3）維持室內熱穩定性能。使用外保溫復合墻體，重質結構熱容量，在室內一側，使墻體儲存更多的熱量，當室外溫度發生變化時，復合墻體的儲熱能夠緩沖室內溫度的變化幅度，提高了舒適性。夏季，外保溫復合墻體能夠降低室外高溫對室內的影響，降低太陽熱輻射引起的室內溫度變化，維持室內的熱穩定性。

（4）提高墻體的氣密性和防水性。采用該系統，建筑物墻體在雨雪天氣下而產生的陰冷潮濕可以得到改善，使防水性和氣密性大大提升。

（5）增加房屋的有效面積。外保溫復合墻體可以達到降低主體結構厚度的效果，實現建筑物的有效使用面積增加，隔熱性能和保溫性能會更好。

（6）技術工藝簡危使用范圍廣。外保溫復合墻體適用于多種大小規模的建筑，通過采取一定的施工工藝和技術手段，可以實現建筑裝飾效果的顯著提升，尤其是在對舊房屋的改造中，使用外墻保溫系統可以實現房屋整體面貌的一個巨大改善。

3 總結

綜上所述目前我國建筑能耗問題的主要來源是外窗和墻體上的節能，而待解決問題的關鍵主要在外窗和墻體材料上的選用，所以材料的選用對減低建筑能耗有著千絲萬縷的聯系。

【參考文獻】

[1]王立群.北方寒冷地區居住建筑外窗節能設計研究.建筑技術科學，2007，12.

[2]何水清.節能窗的發展情況與節能經濟效益.建筑節能，2007，9.

建筑市場調查報告范文5

關鍵詞：建筑工程項目、材料、成本控制

1、加強材料管理的現實意義

目前，施工現場材料管理仍很薄弱，主要表現在以下幾個方面：

1）在對材料工作的認識上普遍存在著“重供應、輕管理”的觀念，只管完成任務，單純抓進度、質量、產值，不重視材料的合理使用和經濟實效，而且對現場材料管理人員配備力量較弱，使現場材料管理停留于粗放式管理水平。

2）在施工現場管理與材料業務管理上普遍存在著現場材料堆放混亂，管理不嚴，用于工程的余料及周轉材料不能得到充分利用，材料計量設備不齊不準，造成用料上的不合理，材料質量不穩定，無法按材料原有功能使用，技術操作水平差，施工管理不善，造成返工浪費材料等。

3）在基層材料人員隊伍建設上，普遍存在著隊伍不穩定，文化水平偏低，懂生產技術和材料管理的人員偏少的狀況，造成現場材料管理水平比較薄弱。不少建筑施工企業的施工現場材料管理工作不到位，嚴重影響施工項目經濟效益的實現。建筑施工現場材料管理，是在現場施工過程中，根據工程類型、場地環境、材料保管和消耗特點，采取科學的管理辦法，從材料投入到成品產出全過程進行計劃、組織、協調和控制，保證生產需要和材料的合理使用，最大限度地降低材料消耗，這對于提升建筑企業利潤，提升企業競爭力具有重大的現實意義。

2、控制材料成本的有效途徑

2.1加強材料采購管理,從源頭上控制采購成本

建立健全采購管理體制和規章制度。建立一套規范的物資采購管理程序,并使之制度化、程序化、規范化,是有效地控制材料采購質量和成本的基礎。

2)重視市場調查,選擇合理并合格的供應商，最好是生產商直接供應。市場調研是物資采購的基礎,搞好市場調查是采購前必須要做的工作,材料調查是對采購計劃中的材料價格和供應商進行市場調研,經過信息篩選梳理,形成完整的市場調查報告。通過對供應商資質、企業規模、生產經營資格、供貨能力、質量保證、企業信譽、服務水平等全方位的進行評價,選擇材料質量合格,價格最低,售后服務最好的供應商,并根據市場變化和實際情況進行適時的調整,對合格供應商實行動態管理。

3)嚴格執行采購計劃。根據項目材料預算認真做好材料采購計劃,避免無計劃、盲目、隨意的采購,造成庫存積壓,影響資金流轉。材料采購計劃除非因設計變更等因素需要調整外,正常情況下不應隨意進行調整,以保證計劃的指導性和嚴肅性。

4)集中“陽光采購”,直接降低采購成本。大批物資采購形式多樣,選擇什么樣的采購模式更能節約成本,獲得超額降價收益,最直接、最有效的方式是采取公開招標,集中“陽光采購”。它能夠充分體現市場經濟體制下公開、公正、公平的競爭原則,能夠充分發揮生產商或者供應商的技術實力和經濟實力,使競爭效果體現得更充分。在價格、質量、服務的競爭中,采購方可以采購到質量優、合理低價、售后服務周到的物資。“陽光采購”除了直接獲得低價成本外,還可以帶來保證金合理使用獲得的收益。在招標監督機構監管下,還可以避免人為因素的干擾,防止暗箱操作和不正當競爭行為的發生。

2.2確保合格材料進入施工現場,從驗收環節上控制材料成本

材料質量的好壞是決定工程質量是否合格的關鍵,必須把好材料質量驗收關,防止不合格材料進入工地用在工程上。一旦發生使用了不合格材料,會導致工程返工增加額外成本。所以,材料到達現場后,項目部應組織人員層層把關驗收,確保進場材料質量合格，確保進場材料數量及規格型號正確。驗收人員應根據材料采購計劃及相關材料的質量標準要求認真清點、核對材料數量、規格型號及質量,并索取相關材質證書及出廠試驗報告,同時根據規范要求做好材料進場的抽檢試驗，檢驗材質是否符合合同、設計及規范規定的要求標準,對殘、次、劣貨應堅決不予驗收入庫，不合格的產品嚴禁使用，并作好材料規格、數量、質量狀態標識，以免因材料管理不到位造成工程返工，浪費成本，降低收益。

2.3控制材料消耗,實行限額發料,使用過程中控制材料成本

1)限額發料是控制施工隊和施工班組及其它使用部門的材料用量,它是指項目的計劃(技術)部根據施工生產任務和材料消耗定額,事先核定工程應消耗材料的領用數額,物資部門在規定的數額內對施工隊或班組進行發料,超過規定數額以后(除非另經批準)就不再發料，以免部分部門及人員的節約材料意識差而浪費材料，材料未用完時材料部門必須督促相關施工隊或施工班組保管好剩余材料，使剩余材料不被損壞或被偷盜而浪費成本。

2)工程實體消耗的主要原材料消耗定額可按年、季、月度和對應期的計劃產值量發料；沒有制定消耗定額的零星輔助材料、低值易耗品等,按照項目評估下達的限額指標發料；對某些專項材料,如修理用料、試驗用料等,應按評估預算費用限額指標發料。

3)實行限額發料的管理制度，不僅可以加強對材料消耗定額的管理,監督消耗定額的執行,而且還可以提高材料供應的計劃性,有利于正確地制訂材料采購計劃,有利于做好發料前的準備工作,避免忙亂和被動供應。

2.4合理儲存,減少材料積壓、降低采購資金占用成本

1)嚴格按照工期、工程進度安排進料,不無計劃、盲目儲存,減少二次搬運,直達現場,保證供貨周期。

2)進場材料要分類堆放,按品名、廠家、生產日期、型號、規格等進行明顯標識,不亂堆、亂放。建立材料收發登記制度,定期核查、清點,掌握材料“收、發、領、退、存”庫存動態,確保材料“賬賬相符”和“賬物相符”。

3)充分利用微機軟件管理材料賬目,提高材料信息傳遞速度,節省人力和時間成本。

2.5“算中干,干中算”,使成本由事后控制變為事前和事中控制

1)施工過程中能否建立并實施好“干前預算、干中核算、邊干邊算、干后清算”的材料成本控制流程是實現成本效益監控的關鍵。必須嚴格控制和監督材料驗收、發放,及時糾正偏差,使成本核算處于受控狀態。

2)材料成本核算要依據施工計劃,制訂最優最經濟的采購計劃；實行集中招標采購,集中供應；對砂石料等材料限價限量采購,由項目材料管理部和施工管理部共同控制；加強分包、清包工程材料的管理,嚴禁只供不管,避免材料倒買倒賣和損失浪費；組織項目相關人員定期盤點庫存,準確進行材料消耗核算,確保實際開支與賬面成本同步。

3)抓好材料成本核算的細節,控制好材料的量和價。量是完成一定工程任務應消耗的材料數量,價是材料的實際采購價格。依據完成的工程任務量計算出材料節、超數量,用評估“紅線”單價與實際單價，通過“量價”對比分析做好階段性的總結,為下一步決策提供參考依據。

2.6施工過程中信息溝通很關鍵

在工程施工過程中管理人員往往不注重信息溝通。項目材料的采購、收發若有變動，必須及時主動與相關部門聯系商定，以免因信息溝通不到位而造成成本浪費。

2.7制定切實有效的值班保衛管理制度、大力加強值班保衛工作，這是材料成本控制的重要管理工作。材料務必只準進不準出，確需外運必須經上級領導書面批準方可放行。

3、風險成本控制

1)控制材料成本不單單是某一個部門的責任,其他部門也不能懈怠、推諉,也要守土有責,密切配合。只有各部門之間緊密配合,加強協作,全體人員形成合力,才能控制好材料成本。

2)隨著國內經濟形勢的發展,企業在不斷地發展壯大,而面臨的各種風險也如期而至。首先要高度重視工程施工期間國內經濟發展和國家宏觀調控對物價的影響,在與業主簽訂承包合同時,務必要把物價波動方面的風險做一個合理的約定。其次是采購合同的簽訂要全面、嚴密,不能有漏洞和瑕疵,不能有空子可鉆,要經專業的法律事務部門審閱后再簽訂,以免出現不必要的法律糾紛。再就是不能出現材料質量事故,否則會造成無法挽回的經濟損失。另外還要控制好材料實際消耗定額用量,避免工程審計出現材料使用不合規范帶來的麻煩。

4、降低商流、物流成本

在供應鏈管理的模式下,通過延伸供應鏈管理,工程項目應該更好地去挖掘、開發物資流通的源頭市場,充分利用第三方物流平臺,將一些項目自己做起來費時費力,花費成本較高的物資交由第三方物流去管理,一方面可以降低儲存、保管、信息成本,另一方面還可形成緊密的合作伙伴關系,實現買賣雙方共贏發展。

結語：總之，建筑施工的材料管理是全員性的管理，是微觀性的管理，管控好材料可以達到有效降低工程成本的目的。隨著建筑市場競爭日益激烈，隨著施工管理綜合水平的提高，要想提高經濟收益，做好材料成本控制管理更是勢在必行。

參考文獻：

建筑市場調查報告范文6

住宅面積：18835.80㎡

商鋪面積：5470.49㎡

可銷售機動車位：地下113個(4054.33㎡)

建筑密度：29.75

綠地面積：2985.52㎡

綠地率：30.49

容積率：2.61

總戶數：320戶

主力面積：39-59㎡

占地14.69畝，地塊呈條狀弧形

2、項目其他情況:

本項目位于貝森路與東順路交匯處，三環路蘇坡立交橋內側，處于目前房地產開發較火爆的金沙和光華片區。項目西北面臨三環路10000平米市政綠化帶，周邊現狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開發（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。

交通

靠三環路交通方便，一公里范圍內有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安狀況

項目緊臨蘇坡鄉派出所，治安狀況良好。

項目500米內有大型農貿市場和北京西單超市，20__米范圍內有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；

海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術公園、貝森運動休閑廣場。

滿地可醫院、青羊區第三人民醫院、成都市療養院。

四川師范大學舞蹈學院、四川行政學院、西南財經大學、四川烹專、青羊區實驗中學、樹德中學分校、青蘇職中、貝森小學。

項目一公里范圍內有中國工商銀行、建設銀行、中國銀行、成都市商業銀行、城郊信用聯社等。

結論：本項目位置屬于成都市上風上水區域，空氣質量好，利于居住。兩面臨路，未來的餐飲一條街，具有較強的商業價值。目前成都市房地產業所處宏觀市場背景是近年來最為有利的；同時，隨著城市發展進程的推進，小戶型房地產作為一種新的房地產類型正面臨著空前的市場機遇與開發前景。成都小戶型房地產將面臨巨大的市場機會。

、自住型消費群：（90）

年齡結構：25-30歲的單身貴族；（30）

25-35歲的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

職業結構：企業中、低層工作人員；

購買用途：短期過渡；

購買狀況：一二次置業；

習慣描述：對戶型設計和交通狀況有較高要求，對小區環境無較高要求，習慣在本區域工作、生活；

注重條件重要性排序為：價格水平、戶型設計、配套設>:請記住我站域名/物業管理、居住氛圍。

2、投資型消費群：（10）

年齡結構：35歲以上；

職業結構：企業白領及個體戶、中層

購買用途：偶爾居住，主要用于投資；

購買狀況：二次置業；

習慣描述：注重位置、周邊配套及發展狀況，

注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩定性。

、基本數據測算

（1）以39㎡戶型為例：

若選擇7成20年銀行按揭貸款，

年利率5.508；

單價3850元/㎡；

總價款150150元；

首付款45150元；

按揭貸款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡戶型為例：

若選擇7成20年銀行按揭貸款，

年利率5.508；

單價3600元/㎡；

總價款230400元；

首付款69400元；

按揭貸款161000元；

月供款1108.163元。

、定位分析

項目定位為“內光華酒吧，餐飲，娛樂一條街”,建筑從外觀形態設計體現出現代都市時尚氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。

商鋪投資者目標客戶定位：選擇定位在中小客戶，因為社區未來客流量大、現狀商業較少，而周邊房地產發展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍。住宅底商作為市場基礎最成熟的商業房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。

2、

以50㎡一層鋪面為例：

若選擇5成10年銀行按揭貸款，

年利率6.12；

單價8000元/㎡；

總價款400000元；

首付款20__00元；

按揭貸款20__00元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前該片區底商租金價）

投資回報率：約6。

、價格制訂策略：

①低開高走；

②平穩增長；

③掃尾期做盤；

④力爭短平快。

階段

計劃銷售（套）

所占百分比

（）

住宅櫥衛裝修均價（元/㎡）

優惠

第一階段

內部認購期

32

10

3600

一次性2

按揭1

第二階段

公開發售期

96

30

3650

一次性3

按揭2

第三階段

強銷期

96

30

3700

一次性3

按揭2

第四階段

持銷期

64

20

3600

一次性2

按揭1

第五階段

掃尾期

32

10

3600

一次性2

按揭1

合計

320

100

鋪面銷售進度和住宅盡量相同。

需根據以上銷售計劃及策略制定資金回籠計劃及進度，預計銷售期限為5－7個月。

1．報紙廣告

優點：報紙媒體傳播的信息理性全面，可以傳播較復雜的信息；發行量大，覆蓋面寬；時間性強，信息傳遞迅速；靈活性高，它可以根據廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽，報紙由于新聞報道的客觀性，因而記事準確、真實，受到社會的普遍信賴，報紙便于受眾收藏。缺點：宣傳費用高，有效時間短；報紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標不明確。

鑒于報紙的特點，在報紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報紙廣告，且遇到重大事件可抓住機會，推出軟文小新聞。

本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內頁配合詳盡項目軟文分析報道。

采用夾報的形式成本相對較低，但宣傳效果弱于報紙版面。

2．公交站臺廣告

目前大多數銷售成功的樓盤項目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續周期長，能夠使客戶腦中產生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項目的影響力。

3．工地圍墻宣傳畫

主要以樓盤工地圍墻墻面作為廣告畫面載體，不僅美化工地周邊環境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項目工地圍墻廣告宣傳設計布圍，應突出美麗朋城的整體VI特點，加強LOGO、色彩、文案的視覺沖擊。

4.條幅廣告

懸掛在樓盤腳手架或現房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環開車路過的客戶同時也輻射到對面蘇坡的居民。

5.網絡宣傳

申請空間建立項目網站，也可與一些知名的專業網站聯系，通過其平臺推廣產品，如搜房網、焦點網等，其資金投入相對較低。但網絡有一定局限性，它限制了不上網的客戶。

6．樓書設計

樓書又稱售樓書或房地產樣本。它指多頁裝訂的整體反映樓盤情況的廣告畫冊。

從目前房地產公司銷售宣傳樓書來看，不論從紙張的選用、內容的詳實都具有較高規格，同時好的樓書也能使客戶對產品有更客觀的認識了解，也能做到多個客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽命更長。

銷售策略

1．傳統銷售模式

即坐銷的形式，通過廣告的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，銷售員通過講解介紹促使下單。銷售員應認真對待每一位來現場的客戶，為其介紹項目的基本信息情況，并突出項目賣點，對項目同類產品進行舉例對比；針對投資的客戶應引導其投資分析，為客戶分析投資前景、本區域的發展 規劃、產品的優勢、回報率，消除客戶異議，建立信任關系最終成交。

2．直銷模式

印制DM單，通過二種形式發送：第一，對篩選目標客戶如茶樓、寫字樓、洗車場、會所等，以直投或郵寄的形式發送宣傳資料。銷售員對有把握的目標客戶還應該進行上門拜訪進行深入溝通。第二，銷售員可自行領取資料定點發送宣傳資料，如在以項目為中心半徑1000M的周遍輻射區域，在這一區域人口密集的位置進行資料發送（蘇坡鄉、132廠、財大片區）。

3．好鄰居模式

通過客戶途徑促使新客戶購房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購房款1的返點優惠，老客戶多介紹則多優惠。

4．買房中空調

通過廣告媒體宣傳買房中空調的有獎促銷活動，吸引客戶上門看房并促使下單。本活動計劃每月召集已購房客戶30戶進行抽空調活動，中空調獎名額為10戶，另外20戶送紀念獎；抽獎當天現場安排促銷活動及文藝表演，營造購房氣氛，促使當天新來客戶下單。

銷售監控

1．對每月階段銷售量進行監控

2．目標客戶群的跟蹤分析：定位是否準確、變化

3．對付款方式監控分析

對廣告效果，包括創意、認知率、來訪客戶量進行監控

4．對廣告創意、廣告題材的反映進行監控

5．對價格進行監控，分析目標客戶價格評價反映

6．對市場走勢進行分析

7．對周圍競爭樓盤進行分析，采取適度對策。

1．市場調查及研究

①派出調研人員進行市場調查和問卷訪問

②組織人員調查同類市場，進行同類物業比較分析

③數據匯編整理，分析

④撰寫市場調查報告

2．市場定位

①項目概況書：由開發商提供

②產品定位：建筑、配套、結構、戶型、綠化、道路、會所、商鋪等

③產品文化定位：產品品質、建筑風格

④市場目標定位：客戶群定位

⑤價格定位：成本因素、市場因素、環境因素

3．銷售關系準備及建立

①銷售面積確定

②按揭銀行洽談

③選定廣告公司：實施策劃思路，表現樓盤賣點

④選定禮儀公司：配合地盤包裝、宣傳

⑤選定裝飾公司：售樓處及樣板房裝飾

⑥選定宣傳媒體

⑦預售許可證

4．項目包裝工作

①項目VI設計(建議采用美麗朋城，終愛一生標語)

②地盤外墻

③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構售樓處，成本預計，另行安排）

④地盤看板

售樓資料準備

①售樓書

②買賣合同

③價格表

④銷售流程及買房須知

⑤買房認購書

⑥投資置業指南

⑦物業管理及裝修標準

5．銷售物料準備

①樓盤模型

②全景噴繪圖

③展板

④售樓辦公用品

⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形象

6．策劃操作及人員培訓

①新聞炒做：視市場動態進行宣傳

②房地產展銷會

③開盤典禮：開盤前一周內的包裝活動

④人員培訓：自我培訓（周邊市場感性認識）

講座培訓（售樓知識及方法）

話術培訓（項目知識問答）

操作培訓（模擬交易）

上崗考慮（口試及筆試）

7．公開發售

①開盤典禮：展示物業形象，吸引客戶，入市

②報紙廣告：介紹物業賣點，制造轟動效應

③售樓處管理：控制現場氣氛，處理緊急事件

④工作總結及調整：確保銷售符合市場實際

⑤展銷會：集中銷售，刺激購買

⑥咨詢處開展：客戶登記，沉積客戶

a)項目強銷

①報紙廣告：物業及時信息，藝術推介項目

②媒體評論：見解推介本項目

③客戶酒會：進行客戶酒會，樹立口碑

④組織看房團：有效組織，制造利用團購效應

⑤媒體炒作：為促銷活動推波助瀾

⑥銀行現場按揭會：壯大售樓處氣勢，利于炒作

⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

⑧工作總結及調整：確保銷售符合市場及項目實際

8．項目持銷

①看房團組織：群體看房，專家講解

②保留單位推出：介紹物業賣點，展示物業形象

③售樓處管理：控制氣氛、處理事故

④封頂儀式：渲染聲勢，增強信心

⑤新聞炒作：配合項目封頂炒作

⑥報紙廣告：保持項目的時常持續性

⑦銀行按揭會：刺激觀望客戶的購買情緒

⑧工作總結與調整：確保銷售不與市場脫節

9．項目掃尾

①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

②交房典禮：廣告宣傳，樹立品牌，以利剩余單位銷售

③工作總結及調整