前言：中文期刊網(wǎng)精心挑選了集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文供你參考和學(xué)習(xí)，希望我們的參考范文能激發(fā)你的文章創(chuàng)作靈感，歡迎閱讀。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文1

我國現(xiàn)行《土地管理法》等法律法規(guī)嚴(yán)格限制集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。但實踐中出于利益驅(qū)動，存在大量集體土地隱形流轉(zhuǎn)亂象。對此，國家先后在安徽蕪湖、山東臨沂、廣東等地建立了流轉(zhuǎn)試點，一方面規(guī)范市場，另一方面為制度破冰積累經(jīng)驗。十八屆三中全會提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？梢?，作為極具價值的生產(chǎn)要素，集體建設(shè)用地特別是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的經(jīng)營性集體用地流轉(zhuǎn)入市可以說是勢在必行。然而一項制度的突破必然伴隨著困難和探索，而無論改革的動力還是障礙大多與各參與主體的利益相關(guān)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度也不例外。黨的十報告中指出，要依法維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)利及集體收益分配權(quán)，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。因此，建立兼顧國家、集體、個人的土地收益分配機(jī)制可以說是集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新的關(guān)鍵。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制實際上要解決的就是流轉(zhuǎn)收益都給誰及如何給的問題。從用地流轉(zhuǎn)法律關(guān)系來看，用地轉(zhuǎn)出方的義務(wù)是將一定年限內(nèi)的用地使用權(quán)讓渡給受讓方，受讓方的義務(wù)則是支付相應(yīng)的土地使用費用?？梢姡尪捎玫厥褂脵?quán)所獲得的市場對價即是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，應(yīng)當(dāng)為用地轉(zhuǎn)出方作為權(quán)利所享有。但問題是集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)并非完全的市場行為，一些用地流轉(zhuǎn)法律關(guān)系以外的主體，如國家，憑借對用地流轉(zhuǎn)市場的管理和調(diào)控以及市場運行的維護(hù)和保障，有強(qiáng)烈參與收益分配的愿望和動力。那么，這些用地流轉(zhuǎn)法律關(guān)系以外主體應(yīng)否參與收益分配？如何參與？這是流轉(zhuǎn)收益分配的第一個核心問題。此外，農(nóng)民集體作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)人在獲得用地流轉(zhuǎn)收益時，應(yīng)當(dāng)如何在集體內(nèi)部成員之間進(jìn)行使用和分配，如何將收益落實到每個農(nóng)民？這是流轉(zhuǎn)收益分配的第二個核心問題?？梢哉f，解決好了上述兩方面問題，就能建立起一套合理合法的集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。

一、國家參與用地首次流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)民集體將除宅基地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地以外的經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，通過出讓、出租、作價入股等形式，有償轉(zhuǎn)移給其他單位或個人的行為。首次流轉(zhuǎn)中，農(nóng)民集體作為用地所有權(quán)人將用地使用權(quán)從所有權(quán)中剝離并轉(zhuǎn)讓出去，由此所獲得的流轉(zhuǎn)收益應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體享有，以體現(xiàn)其產(chǎn)權(quán)中的處分和收益權(quán)能?；谒綑?quán)保護(hù)的原理，一般而言，普通的自然人或法人不得介入農(nóng)民集體所有權(quán)保護(hù)下的收益分配，那么，國家作為用地流轉(zhuǎn)法律關(guān)系之外的主體，應(yīng)否基于其特殊地位而在農(nóng)民集體的流轉(zhuǎn)收益中分得一杯羹呢？

（一）理論基礎(chǔ)

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益來自于其流轉(zhuǎn)收入，與流轉(zhuǎn)價格有密切關(guān)系。根據(jù)馬克思地租地價理論，建設(shè)用地價格主要由絕對地租、級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ組成。 絕對地租是在土地所有權(quán)壟斷的條件下，使用任何土地者必須支付的地租，即無論土地優(yōu)劣土地所有者總要取得的土地收益，是其所有權(quán)的體現(xiàn)。而級差地租，對于建設(shè)用地而言，土地位置和設(shè)施環(huán)境是其級差地租形成的決定性因素。由于土地區(qū)位、地理環(huán)境的差別所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的級差地租，是建設(shè)用地級差地租Ⅰ。在同一地塊上連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的是級差地租Ⅱ，這里包括兩方面的土地資本投入，一是整個社會對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入大量的土地資本引起土地收益的差別，最終形成級差地租Ⅱ；二是個別投資者在一定面積土地上，連續(xù)追加投資，獲得更多的超額利潤，在一定條件下轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅱ。

根據(jù)上述理論來剖析農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)收益可以看出，農(nóng)民集體和國家都對流轉(zhuǎn)收益的形成作出了貢獻(xiàn)。首先，農(nóng)民集體作為用地的所有權(quán)人，憑借其對土地私有權(quán)的壟斷而當(dāng)然享有絕對地租，同時還享有由于歷史原因形成的區(qū)位優(yōu)勢所轉(zhuǎn)化的部分級差地租Ⅰ；其次，國家作為整個社會的管理者，是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投入力量，特別在新農(nóng)村建設(shè)中，國家為改善農(nóng)村環(huán)境投入了大量資本，大大提升了農(nóng)村的區(qū)位優(yōu)勢，可見，國家對集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格形成中的級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ，均有貢獻(xiàn)。

由此，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)收益中包含了國家的資本投入，有投入就應(yīng)當(dāng)有回報，因此，國家基于對集體經(jīng)營性建設(shè)用地地租的貢獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)參與用地首次流轉(zhuǎn)收益分配。

（二）博弈分析

從現(xiàn)行集體建設(shè)用地嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)下的征地制度來看，國家是土地征收后流轉(zhuǎn)收益的主要獲得者，且用地流轉(zhuǎn)收入全額納入地方政府財政，而農(nóng)民集體只能獲得被迫征地所給予的征收補(bǔ)償。當(dāng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地允許流轉(zhuǎn)后，國家和農(nóng)民集體的流轉(zhuǎn)收益及收益分配的力量都將發(fā)生變化。在這種情況下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能否順利進(jìn)行將是國家和農(nóng)民集體進(jìn)行博弈的結(jié)果。對此，我們通過建立博弈模型對國家應(yīng)否參與用地首次流轉(zhuǎn)收益分配進(jìn)行分析。

1. 前提假設(shè)。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)各方是非合作的，且是理性的，嚴(yán)格追求自身效用最大化，對彼此的行動規(guī)則及效用函數(shù)等有準(zhǔn)確的認(rèn)識，即信息是完全的。因此筆者運用完全信息動態(tài)博弈模型進(jìn)行分析。

2. 模型要素。模型要素有如下三個：

（1）行為主體。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)主要涉及農(nóng)民集體、農(nóng)民、用地使用者及國家等主體?？紤]到所要分析問題的需要，重點探討農(nóng)民集體和國家之間的博弈關(guān)系。其中國家分中央政府和地方政府。中央政府負(fù)責(zé)制定相關(guān)法律及政策，地方政府代表國家利益與農(nóng)民集體進(jìn)行博弈。（2）行動空間。在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)被嚴(yán)格限制的法律背景下，中央政府可以選擇維持現(xiàn)狀，或進(jìn)行制度改革即允許用地流轉(zhuǎn)入市。在中央政府既定的行動選擇下，地方政府的行為包括對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行征收和不進(jìn)行征收兩種類型。對于農(nóng)民集體，需要根據(jù)中央政府和地方政府的行動，作出自己的選擇。在地方政府進(jìn)行征收的情況下，農(nóng)民集體只能被迫征收，別無他選；在地方政府不進(jìn)行征收的情況下，要看中央政府的決策，在維持現(xiàn)行法規(guī)狀況下，農(nóng)民的行為包括不流轉(zhuǎn)即自用和地下交易，當(dāng)進(jìn)行制度創(chuàng)新時 ，農(nóng)民可以選擇自用土地或自主流轉(zhuǎn)（見圖1）。（3）效用函數(shù)。博弈主體的效用函數(shù)不但受自身的行動影響，還取決于對方的行動選擇。（U1，U2）為行為主體的效用函數(shù)組合。行為人地方政府的效用U1和行為人農(nóng)民集體的效用U2都主要取決于兩方面：一是在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中取得的收益，二是違反法律要受到的處罰風(fēng)險成本。

現(xiàn)行法律制度下集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)被嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)，惟一合法的流轉(zhuǎn)途徑就是通過征收程序?qū)⒓w用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，進(jìn)而在國有土地市場上流轉(zhuǎn)。這種情況下，假設(shè)地方政府通過征地而后在國有建設(shè)用地市場上出讓土地使用權(quán)的總收入為R1，其中給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償為αR1，α為農(nóng)民補(bǔ)償占所征建設(shè)用地出讓價款的份額，則地方政府所得收益為（1-α）R1。由此，現(xiàn)行制度下地方政府進(jìn)行征地時兩方參與者的效用組合為I1（（1-α）R1，αR1）。

在現(xiàn)行法律制度下，如果地方政府不進(jìn)行征地時，農(nóng)民集體可能選擇不流轉(zhuǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地而自己使用，也可能在利益驅(qū)動下選擇非法入市，進(jìn)行用地使用權(quán)的地下交易。這里設(shè)農(nóng)民集體自用經(jīng)營性建設(shè)用地的收益為K，由于未發(fā)生流轉(zhuǎn)，地方政府不會得到任何好處，此時的效用組合為I2（0，K）。如果農(nóng)民集體選擇在隱形市場上流轉(zhuǎn)用地，設(shè)農(nóng)民集體獲得流轉(zhuǎn)收益為R2，但由于屬非法交易，將付出違反法律受到懲罰的風(fēng)險成本C2，此時地方政府不可能在非法流轉(zhuǎn)中獲得收益，但能獲得對農(nóng)民集體違法行為的處罰，因此兩者的效用組合為I3（C2，R2-C2）。

在中央政府進(jìn)行制度改革允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況下，農(nóng)民集體無論進(jìn)行用地流轉(zhuǎn)，還是自己使用，或等待被征收都將是合法行為。在集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)解禁的同時，對征地范圍的縮小、明晰和嚴(yán)控將是必然之舉。由此地方政府不進(jìn)行征地，還農(nóng)民集體以自主流轉(zhuǎn)用地的財產(chǎn)權(quán)利將是常態(tài)。此時，若農(nóng)民集體選擇自用，則效用組合仍是II2（0，K）；若農(nóng)民集體對用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，假設(shè)流轉(zhuǎn)所得全部收入為R′2，地方政府參與收益分配且分得β份額，即地方政府獲得收益為βR′2，則農(nóng)民集體所剩流轉(zhuǎn)收益為（1-β）R′2，由此二者的效用組合為II1（βR′2，（1-β）R′2）。

當(dāng)然，在行為主體都是追求自身效用最大化的前提下，地方政府有可能不滿意從集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中所獲得的收益，而繼續(xù)選擇進(jìn)行征地。但此時由于征地行為已被嚴(yán)格限定在為公共利益的范圍內(nèi)，若地方政府為了追求利益濫用征收權(quán)的話，就要付出被上級政府查處的風(fēng)險成本C′1。假設(shè)地方政府強(qiáng)行征地后再進(jìn)行流轉(zhuǎn)的用地使用權(quán)出讓總收入為R1'， 其中將γR′1收益分給被征地農(nóng)民作為補(bǔ)償，γ為農(nóng)民補(bǔ)償占所征用地出讓價款的份額，則地方政府所得流轉(zhuǎn)收益為（1-γ）R′1，同時還要支付違法成本C′1。由此，地方政府進(jìn)行強(qiáng)行征地時兩方參與者的效用組合為II3（（1-γ）R′1-C′1，γR′1）。

將地方政府和農(nóng)民集體在上述不同狀態(tài)下的效用分別總結(jié)于表1和表2中。

3. 博弈分析。在該博弈模型中，地方政府對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的改革和推行具有舉足輕重的作用。一方面，在現(xiàn)行法律制度下，地方政府通過征地后再招牌掛可以獲得土地收益（1-α）R1，如若進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革，地方政府預(yù)計得到的正常效用即自主流轉(zhuǎn)下分得的利益是βR′2，當(dāng)βR′2< （1-α）R1時，地方政府就可能阻礙中央政府的改革進(jìn)程，二者差距越大，地方政府的阻力也就越大。另一方面，在國家法律解禁，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的情況下，對于地方政府而言，如果從用地自主流轉(zhuǎn)中所獲得收益不能滿足政府追求效用最大化的需求，即小于在征地狀態(tài)下的潛在利益，則地方政府就會不惜冒著被懲罰的風(fēng)險，行使不正當(dāng)?shù)恼鞯貦?quán)，阻礙集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)而著力促成征收。即地方政府會選擇進(jìn)行違法征地的條件是βR′2<（1-γ）R′1-C′1，整理得β<（1-γ）R′1-C′1R′2。假設(shè)地方政府征地后流轉(zhuǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地的價格R′1與農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)用地使用權(quán)的市場價格R′2相同，則上述不等式可化簡為β<（1-γ）-C′1R′2?？梢?，地方政府參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的份額β過小，是地方政府以強(qiáng)行征地的方式阻礙集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要原因。同時，如果增大γ或C′1，則不等式右邊會變小，在β不變的情況下，不等式關(guān)系可能發(fā)生反方向變化。這說明提高農(nóng)民集體從征地中得到的補(bǔ)償或嚴(yán)懲地方政府濫用征收權(quán)行為，都將降低地方政府選擇征地的意愿，有利于保障集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的順利推行。

4. 模型啟示。僅從國家應(yīng)否參與流轉(zhuǎn)收益分配角度，該模型給我們揭示出，為保障農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的順利改革和推行，地方政府應(yīng)當(dāng)參與用地首次流轉(zhuǎn)收益分配。

從實踐來看，集體建設(shè)用地要想入市流轉(zhuǎn)，從市場準(zhǔn)入到價格形成，都要受到國家土地管理權(quán)力的制約和調(diào)控；在供給方面，可以流轉(zhuǎn)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地需要符合土地利用總體規(guī)劃，一般也要經(jīng)地方政府批準(zhǔn)。也就是說，地方政府有權(quán)決定集體建設(shè)用地能否入市流轉(zhuǎn)。在目前地方政府會獲得征地所得全部收益的背景下，如果在集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中地方政府不會分得任何利益的話，其很有可能運用手中的權(quán)力，阻礙集體用地的流轉(zhuǎn)，為追求自身利益最大化不惜違法強(qiáng)制征收，使流轉(zhuǎn)制度形同虛設(shè)。因此，在我國現(xiàn)階段如果為盤活農(nóng)村土地市場，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展而放開集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就應(yīng)當(dāng)在土地收益中允許地方政府介入分配，否則該流轉(zhuǎn)將難以真正存在。

（三）具體模式

在國家應(yīng)當(dāng)參與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的前提下，以何種形式參與分配是一個值得探討的問題。從試點地區(qū)實踐來看，國家參與用地流轉(zhuǎn)收益分配的方式主要有兩種：一是直接在流轉(zhuǎn)收益中分成；另一種是僅以稅費方式分享收益。應(yīng)當(dāng)說，雖然國家應(yīng)當(dāng)參與用地流轉(zhuǎn)收益分配，但從法律關(guān)系來看，國家并不是流轉(zhuǎn)交易 的主體，地方政府憑借公權(quán)力從土地流轉(zhuǎn)收益者那里直接取得收益是沒有法理依據(jù)的。國家僅以稅費的方式參與收益分配是更加合理合法的方案，也應(yīng)當(dāng)是國家參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的最終模式。

但是從上述博弈模型看出，如果地方政府分得的流轉(zhuǎn)收益過少，就有可能導(dǎo)致其利用手中權(quán)力阻礙用地流轉(zhuǎn)而促成征收。因此，筆者認(rèn)為地方政府參與用地流轉(zhuǎn)收益分配的方式應(yīng)當(dāng)逐步進(jìn)行規(guī)范。在現(xiàn)階段為積極促進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的建立，應(yīng)當(dāng)允許地方政府以恰當(dāng)?shù)姆绞浇槿胗玫亓鬓D(zhuǎn)收益分配。目前可以考慮效仿國有土地收益基金，在地方財政中設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益基金。該基金由農(nóng)民集體在每宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中按一定比例計提，在地方政府財政中設(shè)立專門賬戶，按照公益性基金經(jīng)營和管理。特別需要明確的是該基金的使用方向，只能流向農(nóng)村，主要用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)環(huán)境改善等有助于提升農(nóng)村區(qū)位優(yōu)勢方面。這樣，農(nóng)民集體計提在基金的收益與地方政府單純分成收益不同，計提收益雖然進(jìn)入了地方政府財政，但是實行專賬專用，且通過基金運作可以更好地服務(wù)于農(nóng)村，實際是“取之于農(nóng)民，用之于農(nóng)民”，是農(nóng)民收益轉(zhuǎn)換形式后的返還。同時，由于有專款用于農(nóng)村建設(shè)，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市，地方政府土地收益減少的情況下，地方財政可以騰出更多資金進(jìn)行城市建設(shè)?？梢?，地方政府參與流轉(zhuǎn)收益分配的這一模式有助于實現(xiàn)多方共贏，達(dá)到各方利益的平衡，將是集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制創(chuàng)新。

二、農(nóng)民集體和國家參與用地再次流轉(zhuǎn)收益分配方案

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)中，農(nóng)民集體是轉(zhuǎn)出方，作為用地所有權(quán)人和交易一方主體，理應(yīng)獲得除國家參與分配部分的全部流轉(zhuǎn)收益。但是用地再次流轉(zhuǎn)，是指已經(jīng)取得用地使用權(quán)的單位和個人，在使用期限屆滿之前，以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價入股等形式，將剩余年限的用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。在再次流轉(zhuǎn)中，其法律關(guān)系的主體是用地使用權(quán)人，農(nóng)民集體作為所有權(quán)人不再是交易一方，置身于流轉(zhuǎn)行為之外，僅能在必要時對不符合合同約定或法律規(guī)定的再次流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行限制。筆者認(rèn)為，農(nóng)民集體在集體經(jīng)營性建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)中已經(jīng)通過獲得對價的方式讓渡了用地使用權(quán)，那么在再次流轉(zhuǎn)中作為流轉(zhuǎn)關(guān)系以外的主體，農(nóng)民集體不再享有獲得流轉(zhuǎn)收益的權(quán)利基礎(chǔ)，因此，不應(yīng)再參與分配。即使集體經(jīng)營建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)中有增值收益，也大多來自用地使用者在土地上連續(xù)追加投資，通過改善用地條件在一定條件下轉(zhuǎn)化形成的級差地租Ⅱ，應(yīng)當(dāng)由用地使用者享用這部分收益，農(nóng)民集體沒有理由介入分配。

但是應(yīng)當(dāng)指出，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)中，有一種情形農(nóng)民集體應(yīng)當(dāng)參與收益分配，即在首次流轉(zhuǎn)中使用者無償取得用地的情況。從實踐來看，由于欠缺規(guī)范的集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，存在大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)無償使用集體土地現(xiàn)象。在難以改變現(xiàn)狀并強(qiáng)行要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)繳納用地使用費的情況下，有效的制度設(shè)計是效仿國有劃撥土地制度，在用地的再次流轉(zhuǎn)中實現(xiàn)農(nóng)民集體基于所有權(quán)應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益。具體而言，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者進(jìn)行用地再次流轉(zhuǎn)將獲得可觀的流轉(zhuǎn)收益，但由于該收益中實際上包含了其取得用地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)支付而未支付的用地使用權(quán)費用，因而應(yīng)將相當(dāng)于用地對價的部分收益補(bǔ)繳給農(nóng)民集體。當(dāng)然，在補(bǔ)繳費用之后再進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其收益分配就將與農(nóng)民集體無關(guān)。

對于國家而言，是否還應(yīng)當(dāng)參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配呢？筆者認(rèn)為基于國家對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入和對流轉(zhuǎn)市場的管理，應(yīng)當(dāng)以土地增值稅的方式參與收益分配。鑒于用地再次流轉(zhuǎn)的市場自由度更大，國家的監(jiān)管和制約手段減弱，不存在博弈模型中出現(xiàn)的問題，因此國家以征稅方式參與收益分配的方案相對比較簡單可行。

三、農(nóng)民集體用地流轉(zhuǎn)收益內(nèi)部分配機(jī)制

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的第二個核心問題就是農(nóng)民集體如何在集體內(nèi)部使用和分配收益，主要涉及集體成員農(nóng)民的切身利益。農(nóng)民始終是農(nóng)村土地問題關(guān)注的焦點和最終落腳點。但實踐中在與勢力相對強(qiáng)大的農(nóng)民集體、地方政府的利益博弈中，農(nóng)民常常處于弱勢地位。因此，切實保護(hù)農(nóng)民利益，確保落實農(nóng)民對用地流轉(zhuǎn)收益的分配參與和最終享用，是該制度設(shè)計的關(guān)鍵。

（一）農(nóng)民應(yīng)是用地流轉(zhuǎn)收益的最終受益者

《物權(quán)法》第五十九條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。那么由農(nóng)民集體所有的經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)而獲得的收益亦應(yīng)當(dāng)屬于本集體成員集體所有，即應(yīng)由集體內(nèi)農(nóng)民共享這部分收益。因此，農(nóng)民應(yīng)是農(nóng)民集體獲得全部用地流轉(zhuǎn)收益的最終受益者，包括首次流轉(zhuǎn)中讓渡用地使用權(quán)所得的收益，以及再次流轉(zhuǎn)中無償取得用地的使用者補(bǔ)繳的用地使用費用。

此外，農(nóng)民作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的有償使用權(quán)人，在再次流轉(zhuǎn)中應(yīng)當(dāng)獲得全部流轉(zhuǎn)收益，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

（二）農(nóng)民集體用地流轉(zhuǎn)收益用途管理

進(jìn)行農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)收益內(nèi)部分配首先要確保農(nóng)民集體將獲得的流轉(zhuǎn)收益切實納入集體財產(chǎn)，用于集體事務(wù)，避免收益被截留挪用，中飽私囊。因此，嚴(yán)格控制農(nóng)民集體收益用途是有效保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的重要途徑。

實踐中多數(shù)試點地區(qū)對農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)收益用途管理進(jìn)行了專門規(guī)定，具體見表3。

從上述規(guī)定可以看出，實踐中對于農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)收益的用途管理主要體現(xiàn)在兩個方面：一是強(qiáng)調(diào)將用地流轉(zhuǎn)收益納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理；二是明確農(nóng)民集體的流轉(zhuǎn)收益專項用于農(nóng)民權(quán)益保障，具體使用集中在農(nóng)民安置補(bǔ)償、集體基礎(chǔ)設(shè)施公共事業(yè)建設(shè)、土地保護(hù)開發(fā)和生產(chǎn)發(fā)展以及集體成員的社會保障方面。其中廣東省在農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)收益使用上的做法值得借鑒，特別提出收益50%以上存入銀行（農(nóng)村信用社）專戶，?？钣糜诒炯w經(jīng)濟(jì)組織成員的社會保障安排。這一規(guī)定具有較強(qiáng)的操作性和強(qiáng)制性，更加有效地解決了集體收益使用過程中容易滋生的濫用挪用等問題，并積極解決了失地農(nóng)民社保問題，切實保護(hù)了農(nóng)民的實際利益。

由此，應(yīng)當(dāng)對農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)收益用途進(jìn)行管理，在保障收益全額納入由全體成員共享的集體財產(chǎn)范疇的基礎(chǔ)上，明確收益的具體使用方向。從集體經(jīng)營 性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)順利推行的角度來看，應(yīng)當(dāng)確保收益中相當(dāng)一部分用于集體成員的社會保障以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)。盡管對農(nóng)民集體收益的內(nèi)部分配問題，國家不宜介入過多，但由于我國現(xiàn)階段大多數(shù)農(nóng)民生活水平較低，抗風(fēng)險能力較差，為更有力保障農(nóng)民利益，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)地方性法規(guī)中體現(xiàn)對農(nóng)民集體流轉(zhuǎn)收益的用途管理。與此同時，期望通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所得收益推動農(nóng)村社會保障體系的建立。  

（三）農(nóng)民集體用地流轉(zhuǎn)收益在農(nóng)民之間的分配

集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文2

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；城鄉(xiāng)統(tǒng)一；建設(shè)用地

中圖分類號：D616 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）20-0081-02

一、城鎮(zhèn)化發(fā)展道路

所謂城鎮(zhèn)化，是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、規(guī)模不斷擴(kuò)大，資源利用效率不斷提高的一種歷史過程。

首先需要弄清為什么要城鎮(zhèn)化，根本的原因是使用集約的方式提供公共產(chǎn)品等以提升人們的生活品質(zhì)。城鎮(zhèn)化是一種集中的居住方式，因為集中居住，很多公共產(chǎn)品的空間成本下降，因此，使用公共性消費變得經(jīng)濟(jì)，還通過居住的集中帶來共用品的便利，比較便宜地獲得如商業(yè)、旅游、教育、衛(wèi)生等服務(wù)。

我國早已提出過城鎮(zhèn)化，在實踐過程中并不理想，各地政府主要是依靠征地來實現(xiàn)城市的擴(kuò)張，一方面彰顯城市化進(jìn)程，另一方面也是為了增加財政收入。在政府征地過程中產(chǎn)生了大量社會矛盾，一些失地農(nóng)民被迫進(jìn)入城市，但由于城鄉(xiāng)二元戶籍制度的存在，使得他們不能順利轉(zhuǎn)化成為市民，最終成為穿梭于城市間的農(nóng)民工，增加了社會不穩(wěn)定因素，與此同時，城市所征得的土地利用率比較低，集約化程度不高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致大量土地污染浪費等現(xiàn)象。

黨的十八屆三中全會的《決定》中提出，“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強(qiáng)城市綜合承載能力。”這就為今后的改革指引了方向，繪就了藍(lán)圖。

在今后的城鎮(zhèn)化過程中，要注意加強(qiáng)人的城鎮(zhèn)化。這就需要加快戶籍制度改革，破除城鄉(xiāng)二元戶籍制度，使農(nóng)村人口能夠平等的享受醫(yī)療、住房、教育等政策，使符合條件的農(nóng)村人口能夠享受城鎮(zhèn)化過程所帶來的紅利。

同時，新一輪城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是城市的再城鎮(zhèn)化與農(nóng)村的城鎮(zhèn)化同步進(jìn)行。所謂城市的再城鎮(zhèn)化是指改變以往城市盲目擴(kuò)張的征地模式，轉(zhuǎn)向集約化用地，加強(qiáng)城市內(nèi)部的城鎮(zhèn)化，改變城市產(chǎn)業(yè)布局，充分利用城市內(nèi)部閑置土地，提高土地利用效率，縮小征地范圍等；所謂農(nóng)村的城鎮(zhèn)化是指推動農(nóng)民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者市縣集中，隨著青壯年農(nóng)村人口的外出務(wù)工，農(nóng)村留守人員逐漸減少，大量自然村逐步減少乃至消失，這種情況導(dǎo)致大量分散的農(nóng)村宅基地得不到充分利用，同時國家的公共投入也不能發(fā)揮最大效益，因此，推動農(nóng)村的城鎮(zhèn)化則可以集中農(nóng)村閑置土地進(jìn)行再次開發(fā)利用，同時國家又可以實現(xiàn)公共服務(wù)效益最大化，使更多的農(nóng)村人口享受到優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。

二、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

根據(jù)我國土地所有制形式，建設(shè)用地包括城市建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地又包括宅基地、集體公益性建設(shè)用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地，其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)用地。

黨的十八屆三中全會《決定》中在加快完善現(xiàn)代市場體系一節(jié)中明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場?！?/p>

對于城市建設(shè)用地的審批及規(guī)劃已經(jīng)有了比較成熟的法律規(guī)定加以保障，市場化程度相對較高，此次《決定》中明確提出了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的市場化操作，打破了之前集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的規(guī)定，推動農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的前提下進(jìn)入市場，充分發(fā)揮市場配置土地的基礎(chǔ)性作用。

（一）在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價

在涉及土地出讓、租賃、入股等行為之前，首先需要清楚土地主體是誰，之后才能根據(jù)主體的意思表示做出行為。

1.農(nóng)村集體土地主體的再確定

我國傳統(tǒng)的集體所有制確立的“三級所有，隊為基礎(chǔ)”體制早已發(fā)生變異，取代而建立的鄉(xiāng)是我國基層地方政權(quán)建制，已不具有原農(nóng)民集體的基本含義；取代生產(chǎn)大隊而建立的村民委員會已成為基層群眾自治組織的自治機(jī)構(gòu)，職權(quán)偏向行政事務(wù)，如果將土地產(chǎn)權(quán)行使主體歸其所有，必定職權(quán)混亂，造成村干部越俎代庖；隨著生產(chǎn)隊解體而相應(yīng)建立的村民小組組織松散，職能弱化，無力與原生產(chǎn)隊一樣對土地進(jìn)行有效管理和配置。

因此應(yīng)確立新的農(nóng)村組織作為農(nóng)民集體土地權(quán)利主體，該組織同樣由村民大會產(chǎn)生，新產(chǎn)生的組織與村委會平級，以防村干部個人行為對土地所有制造成侵害；由于大部分土地所有權(quán)屬于村民小組，因此可以由村民小組組長組成該組織，以村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為集體土地產(chǎn)權(quán)的輔助執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其功能主要在于調(diào)節(jié)變化中的集體土地關(guān)系，協(xié)助集體土地權(quán)利主體抵抗市場風(fēng)險。如下圖：

■

集體土地權(quán)利的行使代表農(nóng)民集體的意愿和利益，新型農(nóng)村組織采用民主集中制的方法共同決策，集體表決集體負(fù)責(zé)，最終做出對集體土地的經(jīng)營管理決定。新產(chǎn)生的組織受到村民大會和全體村民的監(jiān)督，本小組內(nèi)村民有權(quán)利對侵害其土地利益的組長提出罷免案或質(zhì)詢案，經(jīng)多數(shù)人同意，村民大會應(yīng)撤銷組長職務(wù)并撤銷其侵害行為。

2.城市建設(shè)用地主體權(quán)力的定位

《決定》中提到建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用，凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。

《憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。而代表國家行使權(quán)力的則是政府，現(xiàn)實生活中，政府不僅直接經(jīng)營土地，而且控制這個土地交易過程，在其中有絕對優(yōu)勢，形成了對土地市場的壟斷，于是市場便難以發(fā)揮作用，與《決定》內(nèi)容相悖。

因此，需要對政府權(quán)力進(jìn)行限制，實現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)用地作為一種特殊商品，已能夠通過市場招拍掛等形式確定土地價格，政府在其中完全可以僅負(fù)責(zé)審批與監(jiān)督等，從而把更多的精力放在威武生態(tài)、改善環(huán)境，做好社會保障等公益事業(yè)上來。

（二）縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制

縮小征地范圍，首先充分利用存量建設(shè)用地，將一些城市內(nèi)、農(nóng)村中的閑置存量用地盤活，保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的合理空間；其次，制定負(fù)面清單限定征地范圍，將營利項目通過負(fù)面清單剝離出去，由市場來解決。最后，對于必須予以征收的有關(guān)公共利益的用地，嚴(yán)格規(guī)范征地程序[1]。

所謂合理，即不能按以往“土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”的內(nèi)容予以補(bǔ)償，應(yīng)該按照土地征收后的功能或用途予以補(bǔ)償，并參考土地區(qū)位價值。

在征地過程中要維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申訴權(quán)，逐步建立完善征地補(bǔ)償爭議的協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，針對實踐中往往由土地管理部門和村委會進(jìn)行談判，決定征收及補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)問題的做法，應(yīng)完善協(xié)商機(jī)制，讓農(nóng)戶選派代表直接參加談判，以更好地維護(hù)自身利益。對不服土地征收行為、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題賦予被征收土地農(nóng)民及其集體有提起行政的權(quán)利[2]。

（三）擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條詳細(xì)規(guī)定了公共利益的范圍，具體包括一是國防和外交的需要；二是由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；三是由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；四是由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；五是由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；六是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，就是要減少土地的劃撥，除了軍事、國家安全基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、扶貧等項目采取劃撥形式外，其他項目都應(yīng)實現(xiàn)有償使用。

（四）建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個人收益

由于農(nóng)民在土地增值過程中并未投入資源，很大程度上是由于占據(jù)地理優(yōu)勢從而獲得土地增值成果，若全部將土地增值收益歸還農(nóng)民不盡合理，若象以往僅象征性的補(bǔ)償農(nóng)民也不合適，因此，需要建立公平的土地收益分配機(jī)制。

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入土地交易市場后，需地方應(yīng)補(bǔ)償供地方，供地方可以采用土地入股、土地出租、土地抵押等土地流轉(zhuǎn)形式或者在需地方單位就業(yè)等形式享受土地增值收益，但與此同時，國家對于土地的規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施的投入等都需要大量人力物力財力，因此，在雙方交易過程中，國家可以通過稅收的形式適當(dāng)收回成本。

在公益性用地征收過程中，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)今后土地用途、土地區(qū)位等合理補(bǔ)償失地農(nóng)民，盡可能的情況下返聘失地農(nóng)民。

（五）完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場

建立統(tǒng)一的土地交易市場，使城市建設(shè)用地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地平等進(jìn)入、公平交易，集體經(jīng)營性建設(shè)用地不需要實現(xiàn)變?yōu)閲?，從而使兩種所有制土地權(quán)利平等，實現(xiàn)同等入市，同價同權(quán)，保障農(nóng)村集體土地權(quán)益，縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差異，打破國家對建設(shè)用地市場的壟斷，從而使農(nóng)民直接分享土地增值的成果。

對于統(tǒng)一的土地交易市場，可以是由相關(guān)國家機(jī)關(guān)予以審核頒發(fā)資質(zhì)，市場化運營，農(nóng)民將自己閑置的集體經(jīng)營性建設(shè)用地予以申報，將土地使用權(quán)證等予以抵押，通過土地交易市場收集閑置分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，再通過“增減掛鉤”政策獲取相對集中的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，對獲取的集中土地通過招拍掛等形式予以流轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)集體土地增值的成果可以由農(nóng)民共享[3]。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉守英.中國土地制度改革的方向與途徑[J].上海國土資源，2014（1）：1-8.

[2]王燕霞.新形勢下農(nóng)村土地制度改革研究[J].河北法學(xué)，2014（4）：139-148.

集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文3

第二條指導(dǎo)思想

全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，深化城鄉(xiāng)綜合配套改革，健全農(nóng)村土地管理制度，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，推進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

第三條基本原則

（一）堅持以家庭聯(lián)產(chǎn)承包為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度；

（二）堅持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，建立基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，確保耕地總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高；

（三）堅持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，從嚴(yán)控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模，推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；

（四）堅持依法、自愿、有償，公開、公平、公正，切實保障農(nóng)民的占有、使用、收益等合法權(quán)益。

第四條交易品種

農(nóng)村土地交易所交易品種包括實物交易和指標(biāo)交易：

（一）實物交易指農(nóng)村集體土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)交易；

（二）指標(biāo)交易指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易。

第五條監(jiān)管服務(wù)機(jī)構(gòu)

（一）組建重慶市農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會。委員會下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常工作，辦公室設(shè)在市國土房管局。

（二）設(shè)立重慶農(nóng)村土地交易所，在重慶市農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下，在市國土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門指導(dǎo)下，建立農(nóng)村土地（實物和指標(biāo)）交易信息庫，交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)。

第二章實物交易

第六條嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度和規(guī)劃許可制度

（一）農(nóng)村土地交易未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途；

（二）農(nóng)用地和未利用地要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)的要求，依法經(jīng)過批準(zhǔn)，并納入土地利用年度計劃；

（三）對違反規(guī)定改變交易土地用途的行為，由國土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

第七條交易內(nèi)容

（一）耕地、林地等農(nóng)用地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)交易。耕地承包經(jīng)營權(quán)交易時，附著于該土地上的構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并交易。林地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)交易時，生長在該土地上的林木所有權(quán)一并交易。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并交易。

（三）荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村未利用地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)交易。

（四）農(nóng)村土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)折資入股后的股權(quán)或收益分配權(quán)交易。

第八條禁止交易的土地

（一）使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭議的；

（二）重點生態(tài)防護(hù)林、特殊用途林、生態(tài)濕地、飲用水源保護(hù)地等承擔(dān)重要生態(tài)功能的；

（三）違反土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；

（四）司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；

（五）以前簽訂的土地交易合同約定事項尚未完結(jié)的。

第九條交易方式

（一）農(nóng)民家庭承包土地的承包經(jīng)營權(quán)交易，可以采取轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、入股、聯(lián)營等方式；

（二）農(nóng)村集體未發(fā)包的農(nóng)用地使用權(quán)交易，可以采取出讓、出租、入股、聯(lián)營等方式；

（三）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地使用權(quán)交易，可以采取出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、入股、聯(lián)營等方式；

（四）除農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易，可以采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營等方式；

（五）農(nóng)村未利用地使用權(quán)交易，可以采取出讓、出租、聯(lián)營、股份合作等方式；

（六）農(nóng)村土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)折資入股后的股權(quán)或收益分配權(quán)交易，可以采取轉(zhuǎn)讓等方式。

第十條申讓資格

農(nóng)村土地實物申讓方必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織。

第十一條申讓條件

申讓方必須提交申讓地塊土地權(quán)利證書或其他權(quán)屬證明、土地勘測定界報告、土地利用現(xiàn)狀圖、土地分類面積匯總表、使用年限說明、價款構(gòu)成及支付要求、交地承諾等有關(guān)材料。其中：

（一）凡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申讓，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及擁有該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意交易的書面材料；

（二）凡農(nóng)戶永久性申讓，必須提供集體土地使用證或其他權(quán)屬證明，以及擁有其他穩(wěn)定居所和穩(wěn)定生活來源的書面材料；

（三）凡農(nóng)戶或法人申讓，均必須提交該土地所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意交易的書面材料；

（四）凡委托申讓，必須提交相應(yīng)授權(quán)的法律文書。

第十二條申購資格

（一）農(nóng)村土地實物申購方必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織；

（二）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地申購方必須是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或高山移民。

第十三條嚴(yán)格規(guī)范交易秩序

（一）凡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申報的農(nóng)村土地交易，應(yīng)按《重慶農(nóng)村土地交易所交易流程》的規(guī)定，在農(nóng)村土地交易所內(nèi)公開交易；

（二）鼓勵其他主體申報的土地交易在農(nóng)村土地交易所內(nèi)進(jìn)行，并參照《重慶農(nóng)村土地交易所交易流程》的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；

（三）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易，必須在農(nóng)村土地交易所公開規(guī)范交易；

（四）有關(guān)行政主管部門按照各自職能加強(qiáng)交易資格審查和交易行為監(jiān)管。

第十四條交易價格指導(dǎo)。

各區(qū)縣（自治縣）人民政府根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設(shè)、土地市場狀況等情況，制定本區(qū)域農(nóng)村土地交易的基準(zhǔn)地價。

第十五條交易合同管理

（一）重慶市農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會辦公室統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)合同文本；

（二）所有交易結(jié)果均須依法簽訂合同，并依法到國土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門登記。

第十六條交易年限管理

（一）農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)交易年限，按國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的年限執(zhí)行；

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易年限，最長不得超過同用途的國有建設(shè)用地出讓最高年限；

（三）農(nóng)村未利用地交易年限，最長不得超過擬用途類型土地的承包年限。

第十七條交易后續(xù)管理

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)土地管理的法律法規(guī)和政策，連續(xù)撂荒兩年以上的農(nóng)村承包地，由擁有其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回；

（二）土地交易后，在合同約定時間內(nèi)未開發(fā)利用的土地（包括未利用地、集體建設(shè)用地等），由擁有其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回；

（三）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地交易后，該申讓主體不得再申請農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地。

第三章指標(biāo)交易

第十八條建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)定義

本辦法所指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)，特指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的用地指標(biāo)。

第十九條指標(biāo)產(chǎn)生程序

指標(biāo)嚴(yán)格按照以下程序產(chǎn)生：

（一）市國土資源行政主管部門依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，編制城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤專項規(guī)劃，確定掛鉤的規(guī)模和布局，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施；

（二）土地權(quán)利人（包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民家庭及擁有土地權(quán)屬的其他組織）向區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門提出土地復(fù)墾立項申請，經(jīng)批準(zhǔn)后復(fù)墾所立項的土地；

（三）在土地復(fù)墾完畢后，復(fù)墾方向區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門提出農(nóng)村土地復(fù)墾質(zhì)量驗收申請；

（四）區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門按規(guī)定組織驗收，驗收合格后，按照重慶市土地復(fù)墾有關(guān)規(guī)定，向市國土資源行政主管部門申請確認(rèn)并核發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)憑證。

第二十條農(nóng)村土地復(fù)墾堅持的原則

（一）農(nóng)村土地復(fù)墾必須堅持規(guī)劃控制、政府指導(dǎo)、農(nóng)民自愿、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一驗收；

（二）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾后，該農(nóng)村家庭不得另行申請農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地。

第二十一條農(nóng)村土地申請復(fù)墾的條件

（一）申請農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交該土地的權(quán)屬證明、土地勘測定界報告、土地利用現(xiàn)狀圖、土地分類面積匯總表；

（二）凡農(nóng)民家庭申請農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾，必須提供集體土地使用證或其他權(quán)屬證明，以及擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來源的證明和所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書面材料；

（三）凡法人或其他組織申請農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交土地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書面材料；

（四）凡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請農(nóng)村建設(shè)用地土地復(fù)墾，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復(fù)墾的書面材料。

第二十二條禁止復(fù)墾以下土地用于指標(biāo)交易：

（一）土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以內(nèi)的；

（二）使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭議的；

（三）違反土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；

（四）司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；

（五）以前簽訂的土地交易合同約定事項尚未完結(jié)的。

第二十三條農(nóng)村土地復(fù)墾主體

（一）農(nóng)村土地復(fù)墾責(zé)任主體是擁有該土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或擁有該土地使用權(quán)的自然人；

（二）農(nóng)村土地復(fù)墾申請立項批準(zhǔn)后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或自然人可以自行申請，也可以委托農(nóng)村土地專業(yè)復(fù)墾機(jī)構(gòu)復(fù)墾。

第二十四條指標(biāo)交易規(guī)則

（一）凡城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易，必須在農(nóng)村土地交易所內(nèi)進(jìn)行；

（二）申讓方持土地指標(biāo)憑證，向農(nóng)村土地交易所提出交易申請，也可以委托機(jī)構(gòu)申請；

（三）機(jī)構(gòu)申讓指標(biāo)時，在出具土地指標(biāo)憑證的同時，必須提交委托書；

（四）農(nóng)村土地交易所對申讓方進(jìn)行資格條件審查后，將審查合格的待交易土地指標(biāo)納入信息庫，并及時向社會公布；

（五）一切農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、法人或其他組織以及具有獨立民事能力的自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購指標(biāo)。

第二十五條交易價格指導(dǎo)

市人民政府在綜合考慮耕地開墾費、新增建設(shè)用地土地有償使用費等因素的基礎(chǔ)上，制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)基準(zhǔn)交易價格。

第二十六條交易調(diào)控管理

市人民政府對城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易總量實行計劃調(diào)控，每年度交易指標(biāo)量要根據(jù)年度用地計劃、掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模和經(jīng)營性用地需求情況，合理確定。

第二十七條指標(biāo)購買用途

（一）增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地；

（二）指標(biāo)落地時，沖抵新增建設(shè)用地有償使用費和耕地開墾費。

第四章權(quán)益保障

第二十八條農(nóng)村土地確權(quán)、登記和頒證

（一）結(jié)合第二次全國土地調(diào)查和集體林權(quán)制度改革，區(qū)縣（自治縣）人民政府組織進(jìn)行農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記，核發(fā)集體土地所有證、集體土地使用證、承包經(jīng)營權(quán)證和林權(quán)證；

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾后的土地，所有權(quán)和使用權(quán)屬本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；

（三）區(qū)縣（自治縣）國土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地登記、頒證的管理。

第二十九條土地權(quán)益保障

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)交易，不得改變農(nóng)村土地集體所有性質(zhì)，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益；

（二）在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)的非公益性項目，允許農(nóng)民依法以多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益；

（三）通過農(nóng)村土地交易所以公開規(guī)范的方式依法取得土地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。

第三十條交易優(yōu)先權(quán)保障

（一）農(nóng)村土地交易價格低于基準(zhǔn)價格時，土地所有者有優(yōu)先回購權(quán)；

（二）農(nóng)村土地折資入股后的權(quán)益或收益分配權(quán)交易，所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民專業(yè)合作社有優(yōu)先購買權(quán)；

（三）城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易之前，優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。

第三十一條分配權(quán)益保障

（一）耕地、林地等承包經(jīng)營權(quán)交易收益，歸農(nóng)民家庭所有；

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易收益，原則上大部分歸農(nóng)民家庭所有，小部分歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，具體分配比例由農(nóng)民家庭和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商確定；

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等集體建設(shè)用地使用權(quán)交易收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；

（四）農(nóng)村土地交易所按農(nóng)村土地實物和指標(biāo)交易額1%的比例收取交易服務(wù)費；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地交易收益，納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配和社會保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)。具體管理辦法，按相關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理規(guī)定執(zhí)行。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文4

記者:日前重慶和成都獲準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗,土地入股和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗的重要內(nèi)容,社會各方頗多關(guān)注。其實圍繞集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革,爭論也一直不斷。首先請您簡要地談?wù)勎覈r(nóng)村集體建設(shè)用地的歷史演變情況怎樣?其形成原因又是什么?

王小映:我國農(nóng)村集體建設(shè)用地形成的歷史原因,情況比較復(fù)雜。據(jù)我的調(diào)查了解,一部分集體建設(shè)用地 ,包括原來大隊和生產(chǎn)隊的庫房、飼養(yǎng)場、曬谷場、衛(wèi)生院、辦公用房等,是在改革開放前就形成的;一部分集體建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等,是在改革開放后隨著農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展形成的;農(nóng)民宅基地則有祖?zhèn)鞯?也有申請審批新增的。

改革開放以來,一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨著企業(yè)改制進(jìn)入市場,也有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地由于企業(yè)破產(chǎn)而廢棄閑置。在撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)和村組合并的過程中,一些原有的大隊、生產(chǎn)隊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的辦公房用地、庫房用地、飼養(yǎng)場用地等廢棄閑置。一些公益性用地如學(xué)校用地、敬老院用地、衛(wèi)生院用地等,也因這些機(jī)構(gòu)的調(diào)整和合并重建等原因而成為廢棄地。一些農(nóng)民的宅基地,則因村莊人口減少而廢棄閑置。

近些年來,在勞動力流動、人口遷移和村莊內(nèi)部人口和家庭數(shù)量變化等因素的引致下,特別是在城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾加劇和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制等因素的影響下,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的需求和供給不同程度地增加,農(nóng)村歷史上形成的各類廢棄閑置的集體建設(shè)用地便以各種形式流轉(zhuǎn)入市。

記者:目前現(xiàn)實中,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨活躍,那么流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀如何?

王小映:從這些年各地的探索實踐來看,主要有四種產(chǎn)權(quán)管理模式。

一是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)的,繼續(xù)保留集體所有;流向集體經(jīng)濟(jì)組織成員外部的,則通過土地收購儲備或轉(zhuǎn)權(quán)審批轉(zhuǎn)為國有,不少地方在現(xiàn)行法律框架內(nèi)都采用這種管理模式。

二是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地需要流轉(zhuǎn)的,通過土地收購儲備將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有;在城市規(guī)劃區(qū)和建成區(qū)外集體建設(shè)用地需要流轉(zhuǎn)的,繼續(xù)保留集體土地所有權(quán),浙江的一些地方采用這種模式。

三是對于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地,在流轉(zhuǎn)時都繼續(xù)保留集體土地所有權(quán)形式,比照國有土地使用權(quán)出讓,將集體建設(shè)用地納入與國有建設(shè)用地一體化的統(tǒng)一市場,廣東省就采取這種管理模式。

四是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外都轉(zhuǎn)為國有,如深圳市,事實上就通過集體土地的全面國有化采取這種管理模式。

關(guān)鍵是要在統(tǒng)一的規(guī)劃管制下對集體土地和國有土地全面實行同等待遇

記者:如何處理城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中的土地關(guān)系,是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展需要解決的一道難題,也是成渝試驗不容回避的問題。面對流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀,您認(rèn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理中,土地產(chǎn)權(quán)管理改革應(yīng)當(dāng)選擇怎樣的思路?

王小映:實際上,在理順集體建設(shè)用地入市時的土地收益分配關(guān)系的前提下,將集體建設(shè)用地入市后的土地產(chǎn)權(quán)界定為集體所有還是國有,只是一個形式問題,而不具有實質(zhì)性意義。這是因為,在土地進(jìn)入市場后,無論是保留為集體所有還是轉(zhuǎn)為國有,即使土地出讓年期界滿,除非公共利益需要,國家和集體都不可能收回建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行再次出讓,而只能由土地使用者在象征性地繳納土地出讓金后續(xù)期使用。

從減少制度摩擦的角度來看,實行一元化的國有要好一些,而保留集體所有容易造成日后村組集體與用地者之間的摩擦。但是,從保護(hù)農(nóng)民在集體土地資產(chǎn)處置時的權(quán)益考慮,選擇繼續(xù)保留集體土地所有權(quán)、創(chuàng)設(shè)集體出讓土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)改革思路要更穩(wěn)妥一些。這樣完全可以在集體出讓土地使用權(quán)和國有出讓土地使用權(quán)這兩種產(chǎn)權(quán)形式不同、但權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利效力相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上,實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的全面接軌。

也就是說,要打破城鄉(xiāng)二元土地所有制障礙,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,關(guān)鍵是要在統(tǒng)一的規(guī)劃管制下對集體土地和國有土地在市場開放、市場管制、財產(chǎn)補(bǔ)償、稅費金義務(wù)等方面全面實行同等待遇,做到了這一點,城鄉(xiāng)二元土地所有制自然而然就不再是一個問題。實際上,規(guī)劃管制、增值歸公、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、土地稅收、市場管制等公共政策與土地產(chǎn)權(quán)是無關(guān)的,公共政策的制定首先要在觀念上跳出二元土地所有制的框框和思維定式。

記者:依照這樣的土地產(chǎn)權(quán)管理改革思路,我們在具體管理制度設(shè)計上需要做哪些相應(yīng)的配套調(diào)整呢?

王小映:我認(rèn)為,在今后的改革實踐中,可考慮在《物權(quán)法》規(guī)定的集體建設(shè)用地使用權(quán)下,進(jìn)一步將集體建設(shè)用地使用權(quán)細(xì)分為集體劃撥土地使用權(quán)和集體出讓土地使用權(quán),對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行更為細(xì)致的分類管理。

比如,對于存量集體建設(shè)用地,無論是經(jīng)營性用地還是公益性用地,可按照集體劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理?，F(xiàn)有的存量集體建設(shè)用地,從其取得來看基本上都是無償或低償取得的,實際上相當(dāng)于一種保留集體土地所有權(quán)形式的純粹的劃撥土地使用權(quán)。因此,在管理中完全可以按照集體劃撥土地使用權(quán)加以管理。對于農(nóng)村存量集體公益性用地,可按照集體劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理;對于村組興辦公益性事業(yè)的新增用地,可在農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批后直接無償劃撥供應(yīng),也可直接納入《劃撥用地目錄》對城鄉(xiāng)公益性用地實行統(tǒng)一管理。對于符合流轉(zhuǎn)條件的農(nóng)村經(jīng)營性或私人性的存量集體建設(shè)用地,比照城鎮(zhèn)劃撥用地在市場準(zhǔn)入方面進(jìn)行交易許可管制,允許土地使用者或者受讓者繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的土地增值收益后取得出讓土地使用權(quán),并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價出資。

當(dāng)然,也要配套改革集體建設(shè)用地供應(yīng)制度。對于農(nóng)村民辦企業(yè)用地等新增的農(nóng)村經(jīng)營性用地,納入土地招拍掛出讓的統(tǒng)一供應(yīng)渠道,實行與城市企業(yè)同樣的待遇,城鄉(xiāng)企業(yè)新增建設(shè)用地一律實行土地出讓轉(zhuǎn)讓制度,土地招拍掛后也可繼續(xù)保留集體所有。對于農(nóng)民宅基地,嚴(yán)格實行一戶只能享受一次帶有福利性質(zhì)的宅基地的政策,村民出售住房的,不得再申請新的宅基地,并逐步取消宅基地福利配給制度;對于被征地農(nóng)民的回遷房和生產(chǎn)性安置用房,其用地有的地方按集體建設(shè)用地來管理,有的地方按國有劃撥土地來管理,有的地方納入國有出讓軌道來管理,應(yīng)予以嚴(yán)格規(guī)范,防止形成管理上的漏洞。

完善土地財產(chǎn)補(bǔ)償辦法和土地稅費金體系，合理分配流轉(zhuǎn)收益

記者:討論農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),必然涉及流轉(zhuǎn)中的土地收益分配問題,您如何看待這方面的現(xiàn)狀?

王小映:與集體農(nóng)地經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地相比,在集體農(nóng)地直接轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的過程中,一般情況下由于用地者是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,所以在取得土地時并不向集體經(jīng)濟(jì)組織支付財產(chǎn)補(bǔ)償,但是要按照國家有關(guān)規(guī)定繳納耕地占用稅、耕地開墾費等。與集體農(nóng)地經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地相比,在集體農(nóng)地直接轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的過程中,事實上同樣存在因規(guī)劃用途轉(zhuǎn)換引起的土地增值歸公的問題,只不過由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)受到限制,與規(guī)劃用途直接相關(guān)的土地增值收益在集體建設(shè)用地供應(yīng)過程中不能顯化出來。但是,在集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)入市時這種增值收益必然要顯化,這種情況下與規(guī)劃用途相關(guān)的土地增值也就應(yīng)當(dāng)在集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)入市時實現(xiàn)歸公。

目前,我國在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點中,許多地方對集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)做了土地增值歸公的制度安排,但是收繳的標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一,有的地方按照基準(zhǔn)地價的一定比例征收,有的地方定額征收,分配辦法也五花八門,缺少統(tǒng)一規(guī)范。而在集體建設(shè)用地的再次流轉(zhuǎn)中,一些地方參照城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn),征收與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收相類似的地方費收,如土地增值費等。

記者:由此看來,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配亟需完善,您認(rèn)為應(yīng)采取什么辦法?

王小映:總的來說,我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照對集體土地和國有土地實行平等待遇的原則,逐步完善土地財產(chǎn)補(bǔ)償辦法和土地稅費金體系,合理分配集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益。

首先,要進(jìn)一步完善土地財產(chǎn)補(bǔ)償辦法。無論是集體農(nóng)地、還是國有農(nóng)地,無論是規(guī)劃為公共用途、還是規(guī)劃為經(jīng)營性用途,建設(shè)用地?zé)o論是通過征收取得、還是通過收購儲備取得或者通過流轉(zhuǎn)交易許可取得,只要土地的區(qū)位相當(dāng)、自然條件相當(dāng)、現(xiàn)狀用途相同,對土地財產(chǎn)的補(bǔ)償就應(yīng)當(dāng)是一致的。

特別需要強(qiáng)調(diào)的是,對農(nóng)地的補(bǔ)償不能只考慮農(nóng)地的租金價值即農(nóng)地農(nóng)用的租金價值,還應(yīng)當(dāng)考慮農(nóng)地的選擇性價值以及城市化帶來的成長性增值和區(qū)位價值。在農(nóng)地轉(zhuǎn)用過程中,并不是農(nóng)地租金價值之外的所有土地增值都應(yīng)歸公,應(yīng)歸公的主要是與規(guī)劃用途相關(guān)的一部分土地增值。通過交易許可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地,其財產(chǎn)補(bǔ)償一般通過流轉(zhuǎn)收益取得。從促進(jìn)公平的角度出發(fā),應(yīng)嚴(yán)格界定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體。對農(nóng)戶通過合法審批取得的宅基地,由于是按照福利性質(zhì)平均分配占有的,應(yīng)確定農(nóng)戶為流轉(zhuǎn)主體,流轉(zhuǎn)收益在扣除歸公的土地增值收益后歸農(nóng)戶;對于農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共公益事業(yè)用地、村內(nèi)空閑地等,則應(yīng)界定集體經(jīng)濟(jì)組織為流轉(zhuǎn)主體,流轉(zhuǎn)收益在扣除歸公的土地增值收益后歸村組集體。

其次,要按照平等待遇原則,完善土地增值分配體系。無論是集體農(nóng)地或國有農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,還是集體農(nóng)地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收有關(guān)政策性稅費。無論是集體農(nóng)地或國有農(nóng)地經(jīng)征收轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,還是集體農(nóng)地經(jīng)審批直接轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,一律收繳新增建設(shè)用地土地有償使用費。無論是集體農(nóng)地或國有農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,還是集體農(nóng)地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,或者是存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的,對其中的經(jīng)營性用地,按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)由政府收繳土地增值收益,或者統(tǒng)一納入土地招拍掛出讓供應(yīng)渠道,在同一個有形市場上實現(xiàn)集中統(tǒng)一供應(yīng),保障土地收益的公平分配和市場公平秩序。同時,在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中,應(yīng)配套開征契稅、印花稅、土地增值稅和營業(yè)稅等。

逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃許可管理制度

記者:對于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的市場監(jiān)管,您有哪些具體建議?

王小映:首先是要加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃的統(tǒng)一管理,制定和頒布規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的法律法規(guī),逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃許可管理制度。

同時,要加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理和土地管理工作的銜接,有條件的地方可逐步建立完善農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃許可等行政許可管理制度。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文5

2008年實施的政策有一個明顯的致命傷，農(nóng)民分享土地增值收益只有通過地方政府征收改變土地用途再征地這一條途徑，往往導(dǎo)致農(nóng)民退地收益得不到兌現(xiàn)，頻頻發(fā)生沖突，最終是“借之名，行圈地之實”，偏離了十七屆三中全會確立的精神。所以，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，發(fā)展農(nóng)村建設(shè)用地市場，成為十八屆三中全會的重要突破口。

十八屆三中全會指出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場?！?/p>

隨著中央對農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的態(tài)度逐漸達(dá)成共識，“新”更大程度上是指集體建設(shè)用地入市的改革。

不過，“新”的方向雖然明晰，但由于遺留問題眾多，且集體土地入市這一塊改革相關(guān)內(nèi)容爭議頗多，由國土資源部牽頭制定的改革方案一度擱淺。

根據(jù)近期國土資源部釋放的信息，可以大致整理出新一輪土地制度改革的四個原則。第一，在市場主體方面，應(yīng)讓不同產(chǎn)權(quán)的土地均能夠進(jìn)入市場，實現(xiàn)市場主體多元化；第二，在市場配置資源方面，兩種不同產(chǎn)權(quán)的土地應(yīng)能夠自由流動；第三，在要素分配方面，不同產(chǎn)權(quán)的土地應(yīng)平等參與要素分配，并且所有者和使用者都能參與分配；第四，在增值收入分配方面，與以往大部分劃歸為國有土地增值不同，應(yīng)對兩種不同產(chǎn)權(quán)的土地進(jìn)行同等的增值收入分配。

但是上述原則落實到具體政策選擇上，則是一件頗費周折的事情。

比如，明確產(chǎn)權(quán)是保障農(nóng)村土地參與分配的基礎(chǔ)。如果產(chǎn)權(quán)歸屬與產(chǎn)權(quán)權(quán)能都沒有明確下來，參與分配就是一句空話。但是明確產(chǎn)權(quán)并非就是進(jìn)行確權(quán)登記頒證，還要給予農(nóng)村土地一定的擴(kuò)權(quán)，使農(nóng)村土地能夠與國有土地同地同價同權(quán)，使得相同用途和規(guī)劃條件的土地不因所有制差別而有不同權(quán)利。而在實際操作中，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有工業(yè)用地具有可比性，可國有工業(yè)用地現(xiàn)在也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場，農(nóng)村宅基地與城市商品房在取得方式、產(chǎn)權(quán)年限、價格等方面有很大區(qū)別，要同地同權(quán)還需要制定一套統(tǒng)一且適用所有土地類型的土地分類標(biāo)準(zhǔn)。

又如，大幅提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，意味著地方政府在土地增值收益中的份額將大幅減少。最理想的狀況是，當(dāng)集體建設(shè)用地能夠充分顯示其價值，在土地流轉(zhuǎn)中獲得的增值收益會顯化為一種溢價，使地方政府的征收成本增加，從而通過儲備土地進(jìn)行融資的手法不再經(jīng)濟(jì)。但問題是，不同的地方政府不同程度上透支了未來幾十年的土地收益，像東南沿海地區(qū)對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地的開發(fā)就快于中西部地區(qū)，如何打破不同地區(qū)差距固化顯然應(yīng)該提前做好設(shè)計，并且應(yīng)推出能夠根治土地財政和土地金融問題的措施以減少來自地方政府的阻力。

再如與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相輔相成的征地制度如何改革?？s小征地范圍是征地制度改革的一個重要切入點，通過縮小征地范圍，減少國有土地使用量，增加集體建設(shè)用地使用量。但對縮小征地的范圍一直達(dá)不成共識。如果范圍定得很高，一方面會招致投資部門、用地大戶、地方政府等一起反對，另一方面公眾利益也可能會發(fā)生變化，很難區(qū)分哪一方代表了公眾利益；但如果范圍定得過低則起不到改革的效果。所以縮小征地范圍應(yīng)是征地制度改革的一種手段，而不是目的。解決現(xiàn)在濫用征地權(quán)和擴(kuò)大范圍征收等問題，需要有保證不同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程的公立性的制度保障。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地管理范文6

按畝均稅收低于2萬元且有無社會效益狀況綜合評定處于低效狀態(tài)的共計**宗畝。

一、“以租代征”“已征還租”土地的解決辦法

在政策上可申請整體撤組轉(zhuǎn)城，根據(jù)《***市征地補(bǔ)償暫行辦法》*政規(guī)發(fā)【2011】**號文件第十八條規(guī)定， 農(nóng)民集體所有土地被全部征收或者征地后人均耕地不足0.1畝的村民小組，經(jīng)市政府批準(zhǔn)辦理撤組轉(zhuǎn)戶，有關(guān)手續(xù)由縣區(qū)政府、管委會和公安、民政、人力資源和社會保障等部門辦理。原有的農(nóng)業(yè)人口就地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，剩余土地由市、縣國土資源管理部門代表政府按規(guī)定統(tǒng)一收歸國有，并合理安排使用。剩余土地中能耕種的，可由市、縣國土資源管理部門租賃給有耕種能力的原村組尚未安置的人員或其他單位（個人）繼續(xù)耕種；在國家需要時，耕種單位或者個人應(yīng)當(dāng)及時交出土地，市、縣國土資源管理部門按規(guī)定給予青苗和附著物補(bǔ)償。

根據(jù)這條規(guī)定，我們開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)的七個村大多數(shù)村民小組基本都符合要求，建議按文件精神申請市政府批準(zhǔn)整建制撤組轉(zhuǎn)城。

優(yōu)點1是：獲批后土地性質(zhì)將全部變?yōu)閲型恋兀渲械牟糠洲r(nóng)用地隨之變更為國有農(nóng)用地，今后再有項目入駐只需要報轉(zhuǎn)用，不用再報征收，

對園區(qū)發(fā)展有很大的好處。

優(yōu)點2是：歷史遺留的“以租代征”土地可以迅速擺脫政策制約的矛盾，不用報批即可轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，直接依法供地即可。

關(guān)鍵點：撤組轉(zhuǎn)城后需要一次性解決安置問題，對已經(jīng)實際占用的建議分期給予貨幣安置，仍然保持農(nóng)用地現(xiàn)狀的給予社會保險安置。

二、閑置和低效用地的處置辦法

盤活存量（閑置），促進(jìn)低效用地再開發(fā)，提高用地效率。實行差別化供地地價，集聚優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 根據(jù)《***人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的試行意見》*政發(fā)【2017】**號文件精神，可以試行以下產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)惠政策和管理措施:

1、從項目的全生命周期考慮用地方式，減輕企業(yè)投入負(fù)擔(dān)，推行工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性出讓的供應(yīng)方式。（長期租賃的一般不超過20年；先租后讓的一般不超過30年，其中租賃期限一般不超過5年；幾種方式都要采取招拍掛形式供地，租金和出讓金依法評估）。差別化地價指土地出讓年限低于最高出讓年限，出讓底價按年期修正。

2、推行“以地控稅、以稅節(jié)地”，通過土地使用稅征管質(zhì)效的分析，及時掌握和判定閑置、低效等違法違規(guī)用地信息，建立工業(yè)用地稅收考核機(jī)制，倒逼低效用地提高投入產(chǎn)出效益，逼迫“僵尸企業(yè)”逐步退出土地。

3、堅持政府主導(dǎo)，鼓勵企業(yè)和市場資本參與，實現(xiàn)利益共享為再開發(fā)總體思路。編制****經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)低效用地再開發(fā)規(guī)劃（2020-2023年）、2021年低效用地再開發(fā)實施計劃。具體實施是上報單個項目實施方案。

4、依法處理閑置土地，目前閑置地塊共計8宗，按《閑置土地處置辦法》規(guī)定于9月31日前處置到位。

三、工業(yè)項目如何使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地

新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記、并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。6月15日，縣政府先后了《**縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理暫行辦法》和《**縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案》（征求意見稿）。這一規(guī)定是重大的制度突破，它結(jié)束了多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價同等入市的二元體制，為我區(qū)項目用地提供了新的方向。

我們園區(qū)的征地成本很高，畝均成本在16萬-55萬元之間（例如***項目約為30萬），****項目用地位于**村、**村和**村范圍，征收補(bǔ)償費用較高，可以嘗試使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點。

關(guān)于開發(fā)區(qū)用地情況報告22009年是國家應(yīng)對金融危機(jī)、實施擴(kuò)大內(nèi)需政策措施的關(guān)鍵之年，也是國家對用地政策作出重大調(diào)整的一年。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和市國土局的大力幫助下，開發(fā)區(qū)的國土資源事業(yè)取得了長足地進(jìn)步，各項工作成效明顯?，F(xiàn)將我區(qū)2009年國土資源管理工作和2010年打算匯報如下：

一、主要工作成效：

1、打破常規(guī)，成功報批土地7600畝，其中通過重大項目爭取了省預(yù)留指標(biāo)4642畝。與去年相比增幅達(dá)52%，占省下達(dá)全市年度用地指標(biāo)的67%，是開發(fā)區(qū)成立以來報批土地最多的一年；

2、爭先創(chuàng)優(yōu)，我區(qū)和我市其他縣（市、區(qū)）在失地農(nóng)民保障、違法用地查處、土地節(jié)約集約利用等方面得到了南京督查局的充分肯定，并給予我市800畝用地指標(biāo)的獎勵，開發(fā)區(qū)獲得其中700畝用地指標(biāo)；

3、巧妙運作，充分利用全國土地二次調(diào)查的機(jī)遇，通過技術(shù)調(diào)整，節(jié)約土地報批經(jīng)費4600萬元；

4、未雨綢繆，在全省耕地指標(biāo)緊缺的情況下，爭取了耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)6000畝，在履行好占補(bǔ)責(zé)任的同時又為開發(fā)區(qū)節(jié)約資金2150萬元；

5、全面清查土地，促進(jìn)土地集約節(jié)約利用。在2008年市統(tǒng)一部署土地清查工作的基礎(chǔ)上，2009年開發(fā)區(qū)土地清查工作持續(xù)進(jìn)行：共疏理土地235宗，收回土地5宗面積計1742.19畝，追回拖欠土地款5505.938萬元，促使5家企業(yè)新開工面積125畝；

6、精心準(zhǔn)備，提前與國土資源部、南京督查局溝通協(xié)調(diào)，既避免了未批先動工問題停批土地，又未按15號令問責(zé)，還免除了1700畝未批先動工土地罰款2264萬元，目前該用地已全部依法報省政府審批；

7、積極主動，經(jīng)與省執(zhí)法總隊溝通協(xié)調(diào)，對我區(qū)邊報批邊動工項目用地免予查處，僅檢查了75畝返遷安置用地，并移交給市監(jiān)察支隊落實，目前該用地已全部完成土地上報；

8、調(diào)低工業(yè)地價，提升招商地價優(yōu)勢。我區(qū)抓住今年中央關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需宏觀政策調(diào)整的機(jī)會，積極向上爭取，在省廳、市局的大力幫助下，開發(fā)區(qū)獲得了工業(yè)用地出讓最低價調(diào)整。由原來的16.8萬元/畝，調(diào)整為9．07萬元/畝，優(yōu)先發(fā)展和集約用地項目還可執(zhí)行七折，即6.3萬元/畝。調(diào)整以后，全面提升了開發(fā)區(qū)在江西省及南部省市招商引資中的地價優(yōu)勢。

二、存在的主要問題：

1、國務(wù)院未審批江西省土地利用總體規(guī)劃大綱，導(dǎo)致非省重大項目不能使用新一輪的土地利用總體規(guī)劃，也導(dǎo)致部分項目用地不能及時報批；

2、部分項目受金融危機(jī)影響，不同程度存在建設(shè)緩慢情況，土地集約節(jié)約利用程度有待提高；

3、土地報批需爭取省預(yù)留重大項目用地指標(biāo)，土地聯(lián)合報批力度有待加強(qiáng)，以便使用更多的省預(yù)留指標(biāo)，需在更高的層面形成合力。

三、下一步工作打算：

1、做好土地利用總體規(guī)劃修編的后續(xù)工作，積極向省廳爭取政策，使我區(qū)所在的章貢區(qū)和南康市兩個規(guī)劃修編整合到開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃修編，為今后發(fā)展用地提供堅實的基礎(chǔ)；

2、積極與省、市地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)洽談，落實耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)；

3、發(fā)揮土地聯(lián)合報批機(jī)制的優(yōu)勢，包裝一批重大項目，爭取更多的省預(yù)留指標(biāo)；

4、搶占土地市場回暖的先機(jī)，重點調(diào)度擬出讓的經(jīng)營性出讓土地的征地拆遷，積極開展土地推介，獲取更多的土地收益；