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國有企業土地管理辦法范文1

為了加強對外商投資企業使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》、《中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則》、《中華人民共和國外資企業法實施細則》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  （適用范圍）

本辦法適用于本市范圍內外商投資企業使用國有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業使用以出讓方式獲得土地使用權的國有土地的情形除外。

第三條  （管理部門）

上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市外商投資企業使用土地的主管部門。

浦東新區和區、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設用地管理的有關規定，分別負責外商投資企業在浦東新區和區、縣范圍內使用土地的具體管理工作。

第四條  （用地方式）

除依法應當以出讓方式獲得國有土地使用權外，外商投資企業可以通過下列方式獲得土地使用權：

（一）縣級以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國有土地使用權；

（二）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股；

（三）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件；

（四）依法通過買賣或者其他轉讓方式取得國有企業、集體所有企業房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權；

（五）法律、法規規定的其他方式。

外商投資企業可以通過租賃房屋、場地的方式使用土地。

第五條  （使用集體所有土地的限制）

有下列情形之一的，應當依照本市建設用地管理的有關規定征用集體所有土地：

（一）農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業或者中外合作經營企業時，使用本市規劃城市化地區范圍內的集體所有土地的；

（二）外商投資企業依法通過買賣或者其他轉讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權的。

農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業，以本市規劃城市化地區范圍外的集體所有土地使用權作價入股的，其股份不得轉讓。

第六條  （土地使用權價格的評估）

有下列情形之一的，應當由具有相應資質的房地產評估機構對土地使用權價格進行評估：

（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件的。

第七條  （用地申請和審批）

除租賃房屋、場地的情形外，需使用本市國有土地、集體所有土地的外商投資企業，應當由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準文件和建設用地規劃許可證，依照本市建設用地管理的有關規定，向土地管理部門提出用地申請。

經審核批準用地的，由縣級以上人民政府發給申請人建設用地批準書。

第八條  （土地使用費的核定）

經審核批準用地的外商投資企業，應當自取得企業法人營業執照之日起30日內，向房地產登記機構辦理土地使用權登記，并按下列規定辦理繳納土地使用費的核定手續：

（一）使用國有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區范圍內的，向浦東新區土地管理部門辦理；

（二）使用集體所有土地的，向所在地的區、縣或者浦東新區土地管理部門辦理。

外商投資企業租賃房屋、場地的，應當持租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按前款規定向土地管理部門辦理繳納土地使用費的核定手續。

第九條  （土地使用費繳納義務人的確定）

經審核批準用地的外商投資企業，應當向辦理繳納土地使用費核定手續的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權作價入股的，應當由中方合營者繳納；中外合作經營企業可以由合作合同中約定的繳納人繳納。

外商投資企業租賃房屋、場地的，應當由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。

第十條  （土地使用費繳納的起算日期）

土地使用費繳納的起算日期按下列規定執行：

（一）經審核批準用地的外商投資企業，為取得企業法人營業執照之日；

（二）租賃房屋、場地的外商投資企業，為租賃合同生效之日。

外商投資企業在初始用地的當年，使用土地不滿6個月的，可以免繳土地使用費；超過6個月的，按6個月計算。

第十一條  （土地使用費繳納的期限）

土地使用費的繳納，每年分兩期進行：

（一）第一期為6月30日前；

（二）第二期為12月31日前。

第十二條  （土地使用費的標準）

土地使用費的標準，根據土地的規劃用地性質和地理環境條件分類、分級確定。

土地使用費的標準及其調整，由市房地局會同市物價、財政等部門根據實際情況提出方案，報市人民政府批準后執行。

土地使用費標準調整的間隔期不少于3年，每次調整幅度不超過原標準的30％。

第十三條  （土地使用費標準的適用）

外商投資企業在初始用地的5年內，其土地使用費可以按第一年的標準繳納，自第六年起應當按當年的標準繳納。

有下列情形之一的，外商投資企業可以在整個經營期間，按初始用地第一年的標準繳納土地使用費：

（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費的。

第十四條  （兩類企業的土地使用費）

本市市區繁華地段以外的產品出口型和先進技術型外商投資企業（以下簡稱兩類企業），自企業設立之日起3年內免繳土地使用費，第四年起按兩類企業的優惠標準繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

兩類企業年度考核不合格或者有關的確認證書被依法吊銷的，應當按一般外商投資企業的標準，補繳當年的土地使用費。

本市市區繁華地段的具體范圍，由市房地局會同市規劃管理等有關部門劃定，報市人民政府批準后執行。

第十五條  （緩、減、免繳土地使用費的其他情形）

經本辦法第八條規定的土地管理部門核準，外商投資企業在開始營業或者投產前，可以按應繳納標準的50％繳納土地使用費。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。

有下列情形之一的，外商投資企業可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費：

（一）因不可抗力造成繳納土地使用費困難，經本辦法第八條規定的土地管理部門會同同級財政部門核準的；

（二）經市人民政府批準，進行城市基礎設施建設使用土地的；

（三）市人民政府規定的其他情形。

第十六條  （用地要求）

經審核批準用地的外商投資企業，應當遵守土地管理法律、法規、規章的有關規定，不得買賣或者以其他形式非法轉讓土地使用權。

第十七條  （用地變更）

外商投資企業在經營期間需改變所使用土地的規劃性質或者用地面積的，應當報原批準的規劃管理部門和土地管理部門審批。經審核批準的，應當向房地產登記機構辦理土地使用權變更登記，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。

外商投資企業在經營期間租賃的房屋、場地的面積和用途或者其他使用情況發生變化的，應當持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。

第十八條  （用地終止）

外商投資企業因經營期滿或者其他原因終止使用土地的，應當持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關證明文件，向房地產登記機構辦理土地使用權或者租賃合同的注銷登記手續，并按當年使用土地的時間（其中不滿1個月的，按1個月計算），向本辦法第八條規定的土地管理部門繳納土地使用費。

第十九條  （土地使用費的使用）

土地管理部門應當按規定將收取的土地使用費上繳同級財政部門，專項用于本市城市和鄉村的基礎設施建設。

第二十條  （非法用地的處罰）

外商投資企業未經批準擅自使用土地或者非法轉讓土地使用權的，由土地管理部門依照建設用地管理的有關規定予以處罰。

外商投資企業未經批準擅自改變所使用土地的規劃性質的，由規劃管理部門依照有關法規、規章的規定予以處罰。

第二十一條  （未按期繳納土地使用費的處理）

土地使用費繳納人未按期繳納土地使用費的，由土地管理部門責令其限期繳納，并自應繳納之日起按日加收滯納款額3‰的滯納金。

第二十二條  （復議和訴訟）

當事人對土地管理部門或者規劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第二十三條  （參照適用）

下列企業在本市范圍內使用國有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規定執行：

（一）香港、澳門、臺灣地區投資者舉辦的企業；

（二）適用外商投資企業法律、法規的股份有限公司。

第二十四條  （土地使用費的含義）

本辦法所稱的土地使用費，不包括征地拆遷安置費用和基礎設施建設費用。

第二十五條  （應用解釋部門）

本辦法的具體應用問題，由市房地局負責解釋。

國有企業土地管理辦法范文2

關鍵詞 國有單位；自有土地；管理；問題；措施

中圖分類號 F301.12 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2017）01-0292-02

Problems and Measures of State-owned Institutions Own Land Management

FENG Yu-yun

（Tropical Crop Science Research Institute of Yunnan Province，Jinghong Yunnan 666100）

Abstract The land contradictions are increasingly prominent in the current period，the land resource scarcity problem in China is also appeared.State-owned institutions have a certain amount of their own land，as a part of the whole state-owned land resources，must been managed effectively，planned scientificly and used rationaly.In this paper，the management method of the land of state-owned institutions was studied.The problems and methods existing in the state-owned land management were analyzed comprehensively.

Key words state-owned institutions；own land；management；problems；measures

土地問題向來是重要的民生問題，作為基本生產資料，土地管理政策在人類歷史上有著多次變革，但主要是圍繞著“開發或所有權變更”而實施的。我國幅員遼闊，國土面積大，而且作為陸地大國，人口眾多，地理條件復雜，因此人均可以利用的國土資源是相對匱乏的，著力解決土地問題意義重大。隨著經濟水平不斷提高，我國的經濟總量也得到了持續提高和發展，但是土地資源的問題也隨之凸顯出來，甚至已經成為了制約國民經濟發展的不利因素。國有單位擁有一定量的自有土地，作為國土資源整體中的一部分，必須要實施國有單位土地規劃管理，提高土地利用水平，使土地資源的作用可以得到充分發揮，這也是當前政府和土地管理部門工作的重中之重。

1 國有單位自有土地現存管理問題

我國對于土地資源的管理已經取得了一定的成就，管理經驗豐富。但是，我國土地資源中很大一部分屬于國有單位的自有土地，國有單位有權對這些土地資源進行管理。然而，由于各個國有單位管理水平和觀念不同，使自有土地在管理中仍存在一些問題，需要及時管理。

1.1 規劃和控制不到位

國有單位對自有土地進行管理，需要嚴格的規劃和控制，國有單位要嚴格依照國家有關國土資源管理的法規政策等，從單位自身發展情況出發，對土地資源進行合理的規劃和控制。但是在很長的一段時間內，我國缺乏整體、科學、完善的土地資源管理法規，也就無法規范各國有單位的土地管理行為，使國有單位無章可依，忽視了對自有土地的管理。而且相關管理人員并沒有建立起合理規劃和控制的意識，管理思想落后，只看到眼前利益而忽視長遠效益，進而影響了自有土地的可持續發展，影響土地資源的合理利用。更有甚者，由于管理者不能宏觀、集中地分配和利用土地，使大部分自有土地荒廢、污染，為治理帶來了極大困擾，不利于城市建設。這些問題都是因為國家缺乏健全的土地管理政策，國有單位沒有相應的管理辦法，使自有土地不能得到合理的開發和利用[1]。

1.2 土地規劃過于獨立

有些單位可以避免上述問題，對自有土地進行規劃與管理，但是卻出現了規劃過于獨立的問題，沒有與其他規劃協調起來，這種土地資源的規劃管理是不科學的。自有土地雖然面積有限，但屬于整體土地的管理規劃，涉及到的領域廣泛、工作復雜，要有全局觀念，才能合理管理自有土地。例如：水利管理就必須被考慮進來，積極協調土地和水利的關系，制定明確、協調的管理方案，緩解各種規劃之間的矛盾和沖突。

1.3 土地權屬不清和利用率不高

土地權屬包括所有權、使用權、他項權利的歸屬。由于國有單位土地歷史遺留問題多，土地形式多樣，又存在和地方周邊土地緊密相連、錯綜復雜等多種因素導致的土地權屬不清、土地權發證不到位、土地權屬糾紛多等問題。國有單位土地規劃屬地方調整，地方和單位的溝通協調不到位、權益沖突等導致國有土地規劃、盤活、開發不到位，土地有關優惠政策如土地開發整理項目沒有落實到位，導致土地資源浪費、閑置和綜合利用率低等問題。

2 做好國有單位自有土地管理的措施

做好有單位自有土地管理對土地資源合理開發的意義和影響都十分重大與深遠，可以規范土地資源的開發和使用。為了合理管理土地資源，我國已經出臺了相關方面的專門文件，例如《中華人民共和國土地管理法》《土地利用管理文件》等相關的法律、法規、規范性文件，已經形成了完善的土地資源的制度保障體系，但是這種完善卻只是相對意義上的完善，需要進一步修訂、匯編。根據自有土地的規定數額，國有單位要切實做好自有土地的用途管理工作，使用土地要嚴格遵循用地規劃，國有單位要禁止在用地時非法超標，或者是違規用地，必須將用于單位建設的土地規模總量控制于國家標準范圍以內，并且要盡量減少工、商業用地對自有土地的占用，保持用地平衡，既合理開發自有土地資源，又要保護自有土地。

2.1 建立健全的自有土地使用、審批制度

健全的制度可以保證對自有土地的合理規劃與管理，能夠通過嚴密的、科學的、合理的制度和使用、審批程序來保證土地資源，能夠管控、約束土地的開發與使用行為，能夠予以強有力的控制[2]。為了保證國有單位自有土地的合法使用，并取得充分的效益，自有土地的使用、審批制度要逐項審查，逐步履行制度的各項要求，例如：投資強度、稅收額度、環保程度、產業鏈條長度等各個方面都要逐項進行審查，并選擇量化指標，國有單位可以進行招商引資或項目建設，但是這些相關工作都必須要在科學的引導和規范中進行。

2.2 構建完善的自有土地供應制度體系

自有土地的供地審批要嚴格，無論是投資強度，還是投資進度都要嚴格把關，并根據地區差異、發展階段和產業差別等具體情況有區別地開展工作，做到因地制宜，使土地計劃與編制工作能夠形成完整的供應制度體系中的一個關鍵環節，保證自有用地規劃能夠有針對性地進行，使有限的國有企業自有用地發揮出最大的社會效益。

2.3 提高自有土地管理者的R鄧平

土地資源的管理是一個牽涉到諸多領域的工作，需要專業人士管理才能實現優化、控制，但是我國當前大部分基層土地管理人員卻并非科班出身，如果不是專業的土地管理人員就會在土地管理的專業知識方面有所欠缺，管理水平無法提高，如果管理人員再缺乏應有的管理規劃和認識，那么必然會導致管理思想落后，影響自有土地的管理工作成效。因此，必須要加強對管理者的考核與培訓，定期組織土地資源管理專業的技術技能培訓，可以不斷提升管理者的專業技術水平，國有單位組建一支高素質、高水平的土地管理者隊伍，才能保證自有土地的合理利用。

2.4 加強國有單位土地利用規劃

國有土地主要是單位自行管理，沒有區域性、完整性、發展性的規劃，導致土地閑置、重復建設、重復開發、綜合利用率低，出現看一步走一步的形式。對國有單位土地根據區域、功能、屬性和發展的需要，做超前一步系統性、完整性的提前規劃，并納入地方的總體規劃，使土地科學合理利用、合理開發、合理盤活，在農墾發展中發揮出農墾土地的利用價值。

2.5 加強土地管理監管力度

國有單位加強對自有土地的管理是遠遠不夠的，還需要上級單位、部門同時加強監管力度，在單位經濟發展的同時，也能夠注重對自有土地的整體規劃與管理，使土地的利用可以科學、全面，進而緩解經濟發展和自有土地利用之間的矛盾。政府部門需要隨形勢發展，成立相關的管理部門，明確權責，進行專門化的土地資源管理，從而加強國有單位管理自有土地的能力。首先，要由政府來牽頭，各相關的職能部門聯合審查，嚴格規范國有單位的土地供給，便于集中管理土地資源，提高我國整體土地資源的管理和利用。其次，要注意用地的審查，需要保證自有土地能夠被合理利用。例如，國有單位要利用自有土地前，需要相關部門審批，不允許預審項目缺失的情況出現，更不能違反國家的相關政策、法規。

2.6 節約土地利用

目前，我國有些國有單位仍缺乏節約土地利用的意識，這是對土地資源的極大浪費。因此，應當適當加強對自有土地的節約、集約利用。既要加強對土地的保護，使其與生態和諧發展，保證合理利用土地；又要對自有土地進行合理布局、規劃，注重空間、用途限制的結合，緩解用地矛盾[3]。

3 結語

對土地的管理是關系到國計民生的大事，雖然我國幅員遼闊，國土面積巨大，但是由于我國人口眾多，所以人均占地面積極小，土地資源相對匱乏。這就必須要對現有土地資源進行合理規劃、科學管理，才能有效地利用土地資源。我國的國情決定一些國有單位擁有自有土地，在依據國家政策的前提下，可以利用自有土地招商或建設，但是情況卻不容客觀，一些單位并不能合理地進行土地資源的管理，造成了土地資源浪費。因此，本文從建立健全的自有土地使用審批制度、構建完善的自有土地供應制度體系、提高自有土地管理者的專業水平、加強監管力度、節約土地利用等方面探討了自有土地的管理新措施[4]。

4 參考文獻

[1] 程雪陽.中國現行土地管理制度的反思與重構[J].中國土地科學，2013（7）：15-20.

[2] 秦悅.國有土地資源管理體制改革研究[D].大連：東北財經大學，2010.

國有企業土地管理辦法范文3

【關鍵詞】集體建設用地；使用權；房地產市場；可行性

一、我國房地產土地供應市場現狀

根據國家統計局的2013年3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市有68個，比2月份增加了2個，同比上漲的城市有67個，比2月份增加了5個；二手住宅價格環比上漲的城市有66個，與2月份相同，同比上漲的城市有59個，比2月份增加了10個。

而回顧過去二十年間，根據國家統計局權威數據：“1987—2012年這25年里，國內商品房平均銷售價格累計凈增了13.19倍，平均每年上漲55%。”房價依然不知何時才能回歸正常水平。

土地是房地產開發的基礎，目前我國房地產開發的土地只能是國有土地或者是經國家征用的農村集體土地。當前我國房地產土地供應市場所體現的情況是：隨著我國城市經濟的發展和規模的擴大，我國的城市土地出讓市場土地供應日漸緊張，商品房住宅需求量仍較大，需要擴展房地產土地供應市場。以廣東省為例，根據廣東國土資源部的統計數據，廣東國有建設用地供應在2011年有所減少，2011年，廣東省建設用地供應總量16213.75公頃（不含代征地），同比減少1.99%，國有建設用地供應量略有減少。但批準建設用地面積明顯上升，2011年，全省經國務院和省政府批準建設用地共803宗，批準用地面積31328.38公頃，其中農用地24907.18公頃（耕地6792.76公頃），與2010年度同期相比，批準用地面積同比增長37.22%。城市土地供應量的減少與建設用地面積上升存在明顯的沖突。而在房地產市場，從08年至11年，廣東城市住宅用地面積占總建設用地面積的比值分別為29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面積雖有減少但仍占有很大比重，廣東的房地產市場依然需求旺盛，房地產所需的土地供應量依然較大。但土地供應量的減少必然增加了房地產開發市場的成本，引發城市房價增長，增加了房地產市場的調控難度。

二、我國集體建設用地市場現狀

根據國土資源部規劃司的數據顯示，1996—2007年，不包括常年在外務工的農民，我國農村人口減少約1.2億人，而農村建設用地不減反增，增加近130萬畝，人均建設用地增加了34平方米。呈現出“人口減少，用地增多”的“逆向擴張”怪現象，在我國城市用地規模逐漸增加的同時，農村建設用地卻也在增加。由于我國農村人口較多，農村土地面積比例較大，農村可利用的建設用地總量十分巨大。

但是集體建設用地的增加并沒有得到合理的利用，根據我國《土地管理法》的規定，集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。此條規定表明我國在立法上一般情況下不允許集體建設使用權對外出讓、轉讓或者出租，集體建設用地的用途除了保障集體成員生活、生產外，僅僅是興辦鄉鎮企業或者入股、聯營等形式共同舉辦企業，土地用途的限制過于狹窄。然而，隨著我國市場經濟的發展，一級土地市場供應不足，通過征收農村集體土地的方式存在諸多弊端，因此我國一些地方政府在國家默許的情況下開展集體建設使用權流轉制度改革。在改革的內容上主要是建設城鄉統一的土地市場，按照與國有建設用地使用權“同地、同權、同價”的標準流轉。如我國廣東、上海、成都、重慶等地出臺了《集體建設用地使用權流轉管理辦法》進行集體建設用地流轉的市場化改革。

三、房地產土地供應市場與集體建設用地市場的關系

當前，國家加強了對房地產市場的調控，抑制房價的快速增長，另外城市土地開發的承載能力已瀕臨極限，使得房地產土地供應市場緊張。但房地產市場依然火熱，中國居民的傳統居住觀念使得房屋成為每個人必不可少的財產，對于房地產的需求依然旺盛，如何滿足居民的住房需求成為一個很重要的問題。

房地產開發需要大量的土地，城市土地卻不能供應充足的土地，而占較大比例的農村土地又有大量的建設用地閑置，如果能夠將二者的供需結合，自然就解決了房地產開發的土地供應問題。城市開發建設使用農村集體建設用地是可能的，據統計，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過集體建設用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。然而由于我國的城鄉二元體制，國有土地與集體土地屬于兩個市場，根據我國相關法律法規的規定，農村集體建設用地不能直接入市交易，只能通過國家征用的方式變為國有土地才能進入土地一級市場交易。另外，我國政府在集體建設用地流轉的市場化改革過程中，對于集體建設用地的流轉使用進行了限制，如國務院在2008年1月《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確規定：“單位和個人不得非法租用、占用集體所有土地搞房地產開發”，國土資源部在《關于認真學習貫徹黨的十七屆三中全會精神的通知》中明確規定：不得利用農村集體土地建設商品住宅。許多地方政府在有關的集體建設用地使用權流轉的規定中都有禁止用于房地產或住宅開發的內容，如廣東省在《廣東省集體建設用地流轉管理辦法（草案）》中第五條對此作出了明確限制。

四、解決房地產土地供應緊張的措施及效果評價

城市規模的過大，農村人口向城市大量的涌入，所帶來的直接后果是對住房需求的增加，在城市土地承載接近極限的情況，如何解決房地產市場發展與房地產土地供應緊張的矛盾是城市發展必須要面對的問題。以是否利用集體土地為依據，我國目前解決房地產土地供應主要采取以下措施：

1.不利用集體土地進行房地產開發建設——土地儲備

采取此種措施，主要是從城市現有的土地入手，主要的手段是通過土地儲備盤活城區存量建設用地，再向社會提供各類建設用地。土地資源自身稀缺性與人類日益增長的經濟需求的矛盾是催生土地儲備制度產生的根源。土地儲備是我國國有企業制度改革和城鎮土地使用權制度改革的產物，其初衷是要盤活城市存量土地。當前土地儲備的收儲范圍也擴大到市區內所有需要盤活的存量土地。

土地儲備是國家對土地資源進行宏觀調控的需要，有利于國家對社會需求總量與供給總量，以及社會的供給與需求結構進行調控，有利于保護國有資產，從而令資源配置趨于合理。但是土地儲備對象是有限制的，必須符合《土地儲備管理辦法》及其他政策，其本身還存在一定的弊端：土地儲備調節的是城市的土地市場，城市的土地供應市場的規模是一定的，在城市土地供應日趨緊張的情況下，其調節的范圍和力度是有限的；在土地儲備制度實施的過程中，一些地方政府違背了土地儲備的目的，在經營性用地的集中市場化供應制度的配合下，將所儲土地視為“儲地即生財”的錢袋子，紛紛將征用農民的集體土地納入儲備范圍，極力追求政府的土地利益。

2.利用集體土地進行房地產開發建設

利用集體土地進行房地產開發建設主要通過兩種途徑：

第一，通過征收征用農民集體土地，將其轉變為國有土地，再出讓給房地產開發商進行房地產開發建設。通過征收征用，有利于加強政府對土地的宏觀管理、促進土地資源的合理利用，有利于貫徹土地基本國策；有利于政府壟斷土地使用權出讓，培育和建立統一的地產市場，但國家征收征用存在較多的問題，《憲法》《土地管理法》、《物權法》都明確規定國家征收土地必須是出于公共利益目的。但房地產賴以生存的土地供給一級市場一直是地方政府壟斷，“公共利益”的目的被泛華，通過大量征收農民集體土地來保證壟斷土地的來源。地方政府在低價征收、高價出讓的雙軌制中獲得巨額土地收益，卻極大的損害了農民的土地權益，土地征收糾紛不斷，加深了社會矛盾。

第二，通過農村集體建設用地使用權流轉，出讓、出租集體建設用地進行房地產開發建設。雖然我國相關法律法規對此沒有明文規定，地方政府對此大都采取禁止的態度，但大規模的集體建設用地自發性地用于房地產開發現象普遍，導致的直接結果就是“小產權房”大量存在，嚴重影響了我國的城鎮化進程。

五、我國集體建設用地進入房地產市場的思考

我國的相關政策禁止集體建設用地用于房地產開發，但卻允許其用于其他工商業項目建設。不管是工商業建設還是房地產開發對于土地的消耗都是不可恢復的，為何要禁止農村土地用于房地產建設呢？集體建設用地進入房地產市場其積極意義的。

1.打破了政府對于土地市場的壟斷，維護集體土地權益，實現公平正義。集體土地所有權的泛華是導致集體土地利益難以得到有效實現的根本原因，我國《憲法》以公平正義為原則，強調權利的平等；在十報告中，同志要求“必須堅持維護社會公平正義”。而現實中政府在土地交易中一直充當的是買方、賣方、管理者三種角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益訴求，對于農民的土地通過行政職權征收，再通過自己的土地市場賣出，還充當整個交易的管理者，顯然自己監督自己是很難取得成效的，正如近年來，政府對于房價的調控，越調越高，究其原因，很大一部分是政府壟斷造成的，這與公平正義的精神是相悖的。土地供應規模的擴大有利于控制房地產開發成本，引導投資者資金分流，減少房地產投資風險。

2.集體建設用地進入房地產市場具有可行性，其帶來的問題和風險具有可控性。

（1）完善相關法律法規建設，因為目前我國的集體建設用地流轉都是以試點的形式存在于一些地方政府，流轉的方式和范圍存在很大的差異性，對于土地流轉的風險缺乏必要的防范措施，特別是集體建設用地的自發性流轉，因為沒有法律依據，對于這部分產權、使用權的轉讓使用缺乏必要的規制，對行為人也沒有相應的責任承擔，一定程度上導致了自發性流轉的普遍性。

（2）協調好政府壟斷與集體土地所有者的土地利益。在市場經濟下，政府不應該是市場經濟的直接參與者，而是市場經濟的管理者和監督者，倘若政府直接向市場尋求利益，很難保證政府市場干預行為的合理、公平、公正。用土地壟斷來保證經濟高增長是以犧牲農民利益為代價的，這種高增長是短期的，不能使地方經濟持續穩定發展。政府要轉變職能，建立統一公平的城鄉土地交易市場，合理規劃土地用途，嚴格建設用地審批制度，增加政府財政收入渠道，改革土地財政制度，減少對土地收入的依賴，從農民的利益出發，尊重農民的土地權益，城市的繁榮與發展不能以犧牲農村、農民的土地收益為代價，不能以農村房地產市場的停滯為代價來保地方護政府對城市房地產市場的壟斷利益。地方政府允許集體建設用地使用權流轉卻禁止其進行房地產開發，就是再一次限制了農民的土地收益，正如學者所說：“限制一幅土地最高的市場收益機會，與拿走一部分土地無異。”

（3）如何保護耕地。土地利益的追求必然導致違法占用耕地的現象發生，從而威脅我國的糧食生產安全。從耕地保護的主體上看，耕地的所有者是農民集體，其應當是耕地的直接守護者，但限于自身素質，容易受到短期利益的誘導，做出損害耕地的行為，因此，要加強宣傳，在思想上使農民充分認識保護耕地的重要性。其次，政府作為耕地市場的管理者，應當將保護耕地放在重要位置，不能想著先開發再補充，加強對農村土地審批監管。再者，根據我國《土地管理法》確定的“占多少，墾多少”的原則，轉變開發思路，“先造地再用地”，具體模式可以借鑒我國重慶集體建設用地使用權流轉的“地票”模式。

（4）如何協調同一用途土地上商品房與宅基地的關系。這個問題所反應的本質問題是集體建設用地使用權和宅基地使用權的關系，宅基地使用權與集體建設用地使用權雖然是我國《物權法》上兩個獨立的用益物權，其權利取得的條件不同，但是它們產生的基礎與主要功能相同，都基于集體土地所有權派生，都主要用于建造建筑物及其附著物，集體建設用地使用權概念的內涵完全可以包容宅基地使用權。近年來，學術界對于宅基地有償使用和流轉進行了大量探討，二者關系趨于融合，并且已經有了政府的政策支持和實踐，集體建設用地上的商品房和宅基地關系可以通過置換和互動來協調。如2009年3月國土資源部頒發的《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》中規定的實行集體建設用地拆舊建新，也涉及農民住宅用地與集體建設用地的置換與互動；2005年廣東省頒布的《集體建設用地使用權流轉管理辦法》第8條第3項規定，集體建設用地可以興建農村村民住宅。

參考文獻：

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[2]周其仁.挑燈看劍[M].北京：北京大學出版社，2007

[3]王菊英.禁止集體建設用地使用權進入房地產市場的正當性質疑[J]，西南政法大學學報，2009

作者簡介：

國有企業土地管理辦法范文4

第二條本辦法所稱國有土地租賃，是指市以上人民政府將國有土地在一定期限內出租給土地使用者，由土地使用者支付租金的行為。

第三條市土地行政主管部門負責全市范圍內有土地租賃的管理工作。

薛城區、嶧城區、臺兒莊區、山亭區城市控制區范圍內國有土地租賃，由市土地行政主管部門委托區土地行政主管部門負責。市中區、市高新技術開發區、新城區的城市控制區范圍內土地租賃管理工作由市土地行政主管部門負責。

第四條凡在本市行政區域內從事國有土地租賃活動的，必須遵守本辦法。

第五條除法律、法規另有規定外，境內外的自然人、法人和其他組織可以通過租賃方式取得國有土地使用權，進行土地開發、利用和經營。

第六條國有土地租賃必須按照土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和城市規劃的要求進行。

第七條除房地產開發項目外的經營性項目建設用地，可以通過租賃方式取得國有土地使用權。

通過租賃方式取得的國有土地使用權，不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。

第八條租賃國有土地應當按照平等、自愿、有償的原則簽訂書面租賃合同。除法律、法規另有規定外，土地租賃合同由市土地行政主管部門（以下稱出租人）與土地使用者（以下稱承租人）簽訂。

第九條租賃國有土地的，應當按照建設用地審批程序報有批準權的人民政府批準。

非經營性單位將國有劃撥土地隨地上建筑物出租的，應當依法辦理土地變更登記，并將租金收益中所含的土地純收益上繳市人民政府。

第十條國有土地租賃期限由租賃雙方約定，但不得超過法律、法規規定的出讓同類土地使用權的最高期限。

企業法人租賃國有土地的期限不得超過其營業執照載明的營業期限。

第十一條國有土地的租金標準，由市土地行政主管部門根據當地基準地價，結合土地用途、租賃期限、宗地區位等因素制定，報市人民政府批準后公布執行。

（一）原以劃撥方式取得的國有土地使用權，除依法可以繼續無償使用外，均應實行有償使用。企業生產經營用地使用的原劃撥土地，按同類土地出讓宗地地價不低于40％折算土地租金，并按法律規定同類用地出讓最高年限換算出年租金征收；

新增建設用地以租賃方式取得土地使用權的，按宗地地價金額折算征收。

（二）利用劃撥方式取得國有土地使用權而改變用途進行生產經營的，按宗地地價不低于5％計算年土地收益。

（三）以租賃方式取得國有土地使用權后，經批準改變原合同規定用途，參照相應用途的規定標準，按照差額部分征收。

（四）國有企業改制中以租賃方式處置原國有劃撥土地的租金，按照省市人民政府的有關規定進行。

第十二條在國有土地租賃期限內，租金標準應定期進行調整，租金調整的間隔時間一般為三年，每次調整租金幅度不超過上次租金標準的30％。

市財政、價格行政主管部門依照其法定職責，對租金標準的制定和執行進行監督。

第十三條出租人應按照租賃合同約定的期限和條件，向承租人交付租賃的土地。

承租人應當按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。

第十四條租賃合同約定出租的土地報市人民政府批準后，承租人應當自批準之日起30日內申請辦理國有土地使用權變更登記手續。

第十五條承租人應當按照租賃合同約定的土地用途進行土地開發、利用和經營。

在國有土地租賃期限內承租人需改變租賃合同約定土地用途的，應當經出租人和核發建設用地規劃許可證的城市規劃行政主管部門同意，變更原租賃合同，并報有批準權的人民政府批準。

第十六條在國有土地租賃期限內，承租人轉讓、轉租或者抵押租賃土地的，必須經出租人同意并符合下列條件：

（一）持有國有土地使用證；

（二）按合同約定支付租金；

（三）實現租賃合同的土地開發利用條件；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第十七條轉讓、轉租或者抵押租賃土地的，地上的建筑物、構筑物和其他附著物隨之轉讓、出租或者抵押。

租賃土地上的建筑物、構筑物和其他附著物轉讓、出租或者抵押的，其使用范圍內的土地隨之轉讓、轉租或者抵押。

第十八條承租人轉讓、轉租或者抵押租賃土地的，應當與第三人簽訂書面合同，并辦理更土地登記手續。

租賃土地轉讓、轉租或者抵押的期限，不得超過原租賃合同約定的租賃期限。

第十九條租賃土地轉讓的，原租賃合同約定的權利和義務隨之轉移。

租賃土地轉租的，原租賃合同約定的權利和義務仍由原租賃雙方承擔。

租賃土地抵押的，抵押權實現時土地使用權可以依法轉讓。

第二十條租賃期限屆滿前，租賃土地不得擅自收回；因社會公共利益需要并經原批準租賃土地的人民政府批準，出租人可以提前收回租賃土地。

提前收回租賃土地的，出租人應當在收回土地6個月前，將收回地塊的坐落，四至范圍、收回理由、收回日期書面通知承租人，并予以公告。

提前收回租賃土地的出租人應當給予承租人適當補償。補償標準由出租人與承租人根據地上建筑物、構筑物和其他附著物的價值及租賃期限的余期等因素協商確定；經協商不能確定的，由原批準租賃土地的人民政府裁決。

第二十一條租賃期屆滿前，承租人要求中止合同的，應當在終止前6個月向出租人提出，并承擔違約責任；租賃合同另有約定的，依照約定。

第二十二條承租人可以續租國有土地。需要續租的，應當在租賃期限屆滿前6個月向區（市）以上土地行政主管部門提出申請。除因社會公共利益需要收回的外，有批準權的人民政府應當予以續租。

承租人未申請續租或者申請續租未獲批準的，市人民政府可以在租賃期屆滿后無償收回租賃土地，地上建筑物、構筑物和其他附著物按租賃合同的約定處置。

第二十三條出租人違反本辦法第十三條第一款規定的，按照《*省國有土地租賃辦法》第二十三條規定，承租人可以解除租賃合同，并有權請求違約賠償。

第二十四條承租人違反本辦法第十三條第二款規定的，按照《*省國有土地租賃辦法》第二十四條規定，出租人可以解除租賃合同，無償收回租賃土地，并有權請求違約賠償。

第二十五條違反本辦法第十五條第一款或者第十六條規定的，按照《*省國有土地租賃辦法》第二十五條規定，由市土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，出租人可以解除租賃合同，無償收回租賃土地使用權，并有權請求違約賠償。

第二十六條市土地行政主管部門、市財政部門制定《棗莊市土地租金使用管理辦法》，報市政府批準后執行。

第二十七條土地租金由市土地行政主管部門收取后按規定繳市財政專戶，用于土地開發整理和城市基礎設施建設。

國有企業土地管理辦法范文5

前言土地收購儲備制度作為土地經濟學的一個學科范疇，實施幾年來，在規范調控土地市場，優化土地資源配置，實現土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。本文即是筆者經過多方調研并結合在土地管理部門多年來的親身實踐和體會，就我市縣級土地收購儲備機制中存在的一些問題作了粗淺的分析并提出相應的建議及對策。

眾所周知，土地收購儲備制度這一源于二十世紀九十年代末期的新生事物，近幾年在全國各地如火如荼的演繹和推動下，對盤活城市存量土地，加快國有企業改制進程，強化政府土地集中統一管理，推進土地的市場配置等，都發揮了十分重要的作用。同時，伴隨著此起彼伏的拍賣槌落聲，土地收購儲備制度對城市建設發展步伐也產生了重大的影響。隨之而來的是，一座座現代化建筑撥地而起，城市功能和基礎設施建設日益完備，城市面貌大為改觀。但縱觀我市的縣城建設，不僅是與沿海發達地區的縣城建設無法相比，而且與周邊省市縣相比也存在著一定的差距，并且有進一步拉大的趨勢。究其原因，從表面上看，加快縣城建設需要大量的資金投入，而我市絕大多數縣份經濟發展水平還不是很高，依靠財政支付十分有限，導致城市建設與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深一步來看，是我們在經營城市方面的思想觀念落后，沒有把縣城土地資源進一步引入到市場機制，把縣城土地資源變成資本運作，實現縣城資本的良性經營，以此來促進縣城建設的持續，健康和快速發展。

而土地收購儲備制度正是基于這種經營城市創新理念而產生的一種新型的城市土地利用管理制度。因此，我們必須進一步加大土地收購儲備力度，改變以往在計劃經濟條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個池子蓄水，一個龍頭放水”的政府統一管地和統一供地的新模式，走以地建城，以地養城的新的城市經營道路。

縣級土地收購儲備機制現狀

我市縣級土地收購儲備工作大多起步于20__年，有的甚至還要晚些，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，大多是在各地縣政府的組織牽頭下，由相關部門的領導參與組成一個土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會，下設土地儲備中心，掛靠縣土地局辦公，中心主任大多由各縣土地部門局長或副局長兼任。其工作職責是：受縣政府委托在縣土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會的指導和監管下，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期準備工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。并在各縣制定的《土地儲備實施辦法》里規定了可以實施收購儲備的土地范圍，即1、城鎮規劃控制區范圍內的無主地；2、縣政府統征的土地；3、土地使用期限已滿，依法收回的土地；4、依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；5、依法沒收的土地；6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地；7、以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地；8、因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；9、土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地；10、其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督。具體到實施土地收購儲備的資本全由縣財政撥款并可根據省土地部門與省中行簽訂的合作協議由各地市分行貸款解決。

基于這種機制的實施，運作幾年來，我市各縣在當地縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地收購儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。但居安思危，未雨綢繆，縱觀我市縣級土地收購儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，卻面臨著諸多潛在的危機。

縣級土地收購儲備機制中存在的問題

首先，在土地收購儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。

20__年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確收購儲備資金的主要來源提出明確要求，是土地收購儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。且20__年初，山西省國土資源廳就與中國銀行山西省分行簽訂了土地收購儲備貸款業務的合作協議，并要求各地市分行與當地國土資源部門積極開展全方位業務合作，嚴格按照《實施細則》辦理土地收購儲備資金貸款業務。但在我市的許多縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規 定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。財政部門不予撥款不說，就是想依靠國家和省里面制定的政策依據，向金融機構進行融資，儲備機構都沒有自己獨立的帳戶。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地收購儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在如下幾方面的不利于：一是不利于土地收購儲備機構成功收購。由于這種收購方式實際上是一種“賒帳式”收購，所以在收購有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權屬單位人出于一種急功近利的這么一種思想，就往往置國家法律法規于不顧，將本應該納入土地儲備庫或應該經過收購儲備推向市場的土地，擅自轉讓或買賣于他人，從而導致收購儲備工作陷于一種尷尬被動的局面；二是不利于縣級政府獲取更多的收益。因為協議收購或多或少地會存在土地使用（所有）權屬單位人向土地收購儲備機構討價還價的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒帳式”的收購往往是“讓利式”的結果。

其次，在土地收購儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。

土地收購儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從筆者調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地收購儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用；二是已進入土地收購儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

其三，在土地收購儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。

主要表現在：①一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人卻拒絕收購，在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失；②縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃和土地整理，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中大肆掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

其四，集體土地的大量非法入市（特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地），嚴重地影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。

收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的大量非法入市（入市的形式主要表現在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法轉讓入市等），因為往往是受眼前利益的驅動（如交納稅款、集體開支等），實際上是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。

其五，就是工作人員的素質和管理問題，鑒于政府及土地管理部門對其缺乏嚴格健全的監督機制，、、違法違紀者大有人在。

主要表現在：①在目前土地收購儲備的實際運作中，片面追求經濟效益已成為其主要目的。正是基于上述原因，國土資源管理部門在實施土地收購儲備時，往往簡化土地報批程序，把本應該辦理農用地轉用或征用等報批手續的土地，卻草率地以一紙收購合同就替代了，違規操作現象多有發生，這于土地儲備“規范調控土地市場、保護合理利用土地資源”的初衷是相背離的；②對于土地使用權符合收回、收購條件，土地使用權人未申請進行土地儲備，而擅自轉讓土地使用權及地上建筑物、附屬物的，根據各地《土地儲備實施辦法》的相關規定，應按非法轉讓土地使用權論處，國土資源管理部門不得為其辦理審批和登記手續。但在實際工作中，卻時常有一些工作人員為了自己的一點私利，置國家法律法規于不顧，為這些違法行為當事人大開方便之門，綠燈放行，嚴重地干攏了土地收購儲備工作的正常運行；③主要是土地儲備工作者全局意識不足，服務意識差。工作人員行政化管理意識濃，而服務市場的意識差，與土地儲備服務于市場、服務于經濟的宗旨不協調，存在工作效率低、不及時學習，觀念和業務水平跟不上時展的步伐等現象，成為制約土地儲備工作的一大因素。

其六，是政府及土地管理部門在經營土地收購、儲備、出讓等一系列過程中，缺位現象比較嚴重，營造的用地環境太差。實施土地收購、儲備并進行公開出讓的目的，原本是要通過土地市場的調控作用，搞好用地服務，將需盤活的存量土地激活，使其朝著合理的用地方向流動，以實現其利用效益的最大化。但在我省的許多地方，出于片面追求經濟效益的目的，一些政府及土地管理部門在運作土地收購、儲備、出讓的過程中，往往把自己的職責僅僅定位于一個"中間批發商"的角色，利用權力優勢，想方設法地把土地低價收購進來，再想方設法地把它高價賣出去，從而賺其差價，獲其利益了事。至于土地出讓以后，你用地者怎樣干、干成啥，那就不是我的事了。筆者在基層調研時，就親歷過這樣一個例子。20__年，x縣土地管理部門以統征方式收購x村集體所有土地數畝，后經過公開出讓，x外地開發商竟得該宗土地使用權。20__年春，當x開發商意欲開發建設時，卻遭到當地村委的百般刁難，理由是：在該村管轄區域內施工，得先付其施工管理費，并美其名曰為"協調費"，且一張嘴就是十幾、二十萬元的，沒有討價還價的余地。意思是說，只要你交了錢，在你施工期間，如有村民欺生從中鬧事，由其村委出面協調，否則后果不堪設想，讓你舉步維艱。情急之下，x開發商只好請求當地政府及土地管理部門出面給予協商解決，但被推委再三。無奈，x開發商只好擱淺了工程建設。試想，這樣的用地環境，以后誰還敢再來投資呀？！

縣級土地收購儲備機制建議及對策

首先是要規范土地收購儲備資本金的運營。

即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收， 更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。

對于縣級財政收入情況好一些的地方，縣級財政部門應積極向地方政府建言獻策，將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預算體系內，并可視當地土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，一箭雙雕，何樂而不為呢？對于縣級財政收入情況一般的地方，縣級財政部門則更應積極配合好當地土地收購儲備機構，充分利用國家及省對土地收購儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，按照省廳與省中行達成的貸款協議，主動地與當地信貸部門聯系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。

其次是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。

土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現行的有關法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續期或申請續期未經批準的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接貨幣收購。對近期急于開發的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預約收購（即協議收購或合同收購）。對企業搬遷地

塊、破產企業變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

5、定向委托收購。特殊的公益性用地，且時序要求急、配套要求高、涉及面積大的地塊，如道路工程用地，可以采取定向委托某一單位的辦法實施收購，但必須在土地收購儲備機構的指導、監督及政策法規的約束下規范運作。

6、土地置換。對于企業、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

7、規劃紅線儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點區域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門可直接將規劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規劃紅線儲備。

8、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。

其三是要做好相關部門間的協調問題。

主要是做好城建規劃與司法部門的協調問題。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，尤其要著力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產處置的前導，成為推動土地市場良好發育的動力。另外，國家應當制定專門的法規，明確土地資產有別于企業的其他資產，無論出于什么原因，在處置土地資產時，必須征求土地管理部門的審查意見，以防止國有土地資產流失。

其四是要加大土地執法監察力度。

這是土地收購儲備工作能否順利實施的一個重要因素。土地收購儲備的一個中心任務便是盤活存量土地資產，優化土地資源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業單位的原劃撥用地當中，所以，加大對國有企事業單位劃撥用地“隱形交易”行為的監察力度，首當其沖應當成為土地管理部門執法監察工作的重中之重。在實際工作中，建議對國有企事業單位建立劃撥用地利用檔案，并對其劃撥用地進行定期不定期的動態巡查監察，以此來防范國有企事業單位借改制或改革之機非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯營聯建等方式非法轉讓國有土地資產。其次是要加大對非法改變土地用途行為的監察力度。主要是針對國有企事業單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級政府予以采取不同的方式，加強對他們的收購儲備力度，以有效地制止一些違法行為當事人擾亂土地市場秩序，逃避交納土地出讓金行為的發生。對國有企事業單位劃撥用地非法改變土地用途的，無償收回；對“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地，則應按照《山西省“城中村”集體土地轉為國有土地管理辦法》的規定積極推行并實施之。其三是要加大對非法批地、非法占地行為的執法力度。改變以往對此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對于非法批地者，不僅非法批準、使用的土地應當收回，而且還要對非法批準使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，構成犯罪的還要依法追究其行事責任.對非法占地者,不僅要給予其相應的行政處分,而且還要對其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設施進行處理，該拆除的進行拆除，該沒收的進行沒收,然后統一納入到土地儲備庫加以拍賣,從而達到治根治本的目的。

其五是要搞好土地收購儲備的建章立制工作。

⑴、圍繞政府高度壟斷土地一級市場這個中心，建立收、儲、供地機制，實現土地收儲的規范化。

具體到實際工作中，一是要擴大土地收購儲備的范圍。強化政府統一征地，把新增建設用地全部納入政府儲備；充分運用收購、有償收回、置換和預儲備等手段，對縣城規劃區內的國有劃撥土地、企事業單位急需盤活的存量土地、抵押權實現的土地、閑置土地、破產企業及法院判決需處置的土地加大收儲力度。二是嚴格土地審批程序。嚴禁借土地收購儲備簡化土地報批程序，嚴禁以土地收購協議（或合同）替代土地報批手續的行為發生。三是嚴格供地程序。嚴格劃撥方式供地，嚴格限定協議出讓范圍，認真執行國家有關規定，對協議出讓的，堅決實行集體決策、集體定價并向社會公布。存量土地協議出讓時，土地出讓金收益不得低于評估地價的40％；新增建設用地協議出讓，土地出讓金不得低于基準地價的70％；要嚴格按照國土資源部（20__）第11號令的規定，全面推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓。對于四大類經營性用地，堅決走招標拍賣掛牌出讓的路子。對于其他用途的土地，按政策規定依法辦理，有條件的地方，這些地塊如有兩個以上用地意向者，也要逐步推行招標拍賣掛牌出讓的運作模式，從而實現“一個口子進，一個池子蓄，一個龍頭放”的收購儲備供地機制。

⑵、建立公開、公平、公正的土地市場，規范完善土地出讓審批程序，實現土地收益的最大化。

為加強用地審批管理，規范土地出讓行為，政府及土地管理部門應對每一宗地的收購、補償、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等，均實行集體會審、集體研究、集體決策；嚴格限制土地使用權協議出讓，實行地價評估、集體決策定價、公開協議出讓結果等措施，規范交易行為。

在規范出讓程序同時，土地管理部門還應堅持公開、公平、公正的市場交易原則，實行陽光作業。對于出讓的每一宗土地，均應在新聞媒體上公開披露；在運作過程中，要嚴格按照招標拍賣掛牌出讓程序操作，做到監察、財 政、公證等部門全程參與，確保招標拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強力推行各類經營性用地的招標拍賣掛牌出讓工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規范各類出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發生，有力地推動土地市場的健康、有序發展，最大限度地保證土地資產的保值增值。

⑶、圍繞地方黨委、政府的中心工作，積極探索適合當地的新的土地收購儲備運行機制，并對工作人員加以有效的監督，實現土地收購儲備與人員管理機制的新突破。

要根據各地實際情況，合理把握收購儲備土地的規模，規避市場風險，完善土地儲備庫建設方案，儲備土地布局要相對合理，數量適度，既能調控市場供求，又能基本保證城市建設需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質和理論修養，保證依法工作，熱情服務，適應全面推行土地收購儲備制度的要求。

國有企業土地管理辦法范文6

第一章總則

第一條為盤活存量土地資產，優化土地資源配置，合理利用土地，根據《物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定的《土地儲備管理辦法》等法律、法規的規定，結合開發區實際，制定本辦法。

第二條開發區管轄范圍內的土地儲備管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地儲備，是指土地儲備機構依照本辦法的規定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征收的土地納入政府土地儲備庫予以儲存，并進行前期開發整理，形成可供應建設用地，合理配置土地資源的行為。

第四條開發區土地儲備委員會（由開發區管委會領導及國土、規劃建設、財政、審計、發改局等部門主要負責人組成），負責研究制定土地收購儲備政策規章；統籌、協調各有關部門的關系；確定土地收購儲備出讓計劃；審查計劃執行和資金運作情況，監控國有資產的運作及土地儲備重大事項的決策等。

開發區國土資源和房屋局是全區土地儲備的行政主管部門，開發區土地儲備交易中心具體實施全區土地儲備工作。區發改、規劃建設、財政、監察審計、人民銀行等有關部門應當各盡職責，與國土部門共同做好土地儲備工作。

開發區國土資源和房屋局牽頭，監察審計、財政等部門派專人參加，成立開發區土地儲備辦公室，具體負責組織協調土地儲備過程中的相關事宜，辦公室設在區開發區國土資源和房屋局。

第五條開發區管轄范圍內土地儲備實行統一收購（收回）、統一儲備整理、統一供應。

第二章土地儲備計劃

第六條土地儲備交易中心根據國民經濟和社會發展中長期計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、年度土地供應計劃和土地市場供需狀況，制定年度土地儲備計劃草案，經國土資源和房屋局審核，報開發區土地儲備委員會批準后，由開發區土地儲備交易中心具體組織實施。

第七條年度儲備計劃應包括：

（一）年度儲備土地規模；

（二）年度儲備土地前期開發規模；

（三）年度儲備土地供應規模；

（四）年度儲備土地臨時利用計劃；

（五）計劃年度末儲備土地規模。

第八條年度土地儲備計劃的制定程序

（一）提出收購申請：土地儲備實行預報制度。凡符合本辦法規定儲備條件的土地，用地單位或其主管部門應提前向土地儲備機構申報。

國土資源和房屋局下屬各國土所會同相關街道、建制鎮，對轄區內下一年度符合收購條件的國有土地進行實地調查摸底，協助有收購意向的土地使用權人向土地儲備交易中心提出收購申請。土地儲備交易中心將于每年十月一日前匯總上報的土地收購申請，作為編制下一年度土地儲備計劃的依據。

根據年度土地儲備計劃的進展情況，如確有必要，經土地儲備委會批準，土地儲備交易中心可于每年中期適時接收第二批收購申請，作為調整當年土地儲備計劃的依據；

（二）權屬核查：土地儲備交易中心對申請人提供的土地的有關情況進行實地調查和核實；

（三）征詢意見：土地儲備交易中心根據申請人提出的申請和實際調查的情況，向開發區規劃部門征求意見，由開發區規劃行政主管部門根據批準的城市規劃方案，提出儲備地塊的具體規劃使用條件；

（四）年度土地儲備計劃報批：土地儲備交易中心根據土地權屬情況和規劃使用條件，對申請收購宗地根據實際情況進行初步篩選，于每年的一月十五日前提出土地儲備計劃草案報開發區國土資源和房屋局審核后，報開發區土地儲備委員會討論決定；

第九條國土資源管理部門實施年度土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經批準后，作為辦理相關審批手續的依據。

第三章土地儲備

第十條下列國有土地應當納入土地儲備：

（一）政府依法收回的；

（二）政府依法補償后收回的；

（三）政府以收購方式取得的；

（四）依法征收的新增建設用地；

（五）其他需要儲備的。

第十一條政府依法收回的土地包括：

（一）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；

（二）因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地；

（三）經核準報廢的公路、鐵路、機場、礦場等用地；

（四）依法收回的閑置土地；

（五）土地違法行為被查處后依法收回的土地；

（六）其他應當依法收回的土地。

第十二條政府依法補償后收回的土地包括：

（一）為公共利益需要使用的土地；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用的土地；

（三）征地撤組剩余的土地；

（四）其他應當依法補償后收回的土地。

第十三條政府收購的土地包括：

（一）因城市規劃的調整，非經營性用地，包括工業用地、倉儲物流用地等，改為商業、住宅、辦公、酒店等經營性用途需要收購的土地；

（二）根據土地使用權人申請收購的土地；

（三）土地使用權轉讓中政府行使優先購買權收購的土地；

（四）國有企業改制需要收購的土地；

（五）其他需要收購的土地。

第十四條土地使用權人申請土地收購必須提供下列資料：

（一）土地收購申請書；

（二）法人資格證明書；

（三）授權委托書；

（四）營業執照；

（五）土地使用權合法憑證；

（六）房屋所有權合法憑證；

（七）土地平面圖；

（八）主管部門意見；

（九）其他需要提交的資料。

第十五條屬本辦法第十條規定的土地，管委會依法收回、收購和征用后，由土地儲備機構按照國家、市及開發區有關法律、法規、規章和本辦法的規定，對土地使用權人進行補償并辦理有關手續后，予以儲備。

第十六條土地收購補償按以下方式確定：

（一）以出讓方式取得的土地，根據土地剩余使用年限和土地使用者對土地的實際投入給予適當補償；

（二）涉及房屋拆遷的，依據國家、市及開發區房屋拆遷法規、規章的規定給予補償；

（三）管委會行使優先購買權購買的土地，按照土地轉讓申報價格給予補償。

（四）管委會確定的其他補償方式。

第十七條實施年度土地儲備計劃收購土地，按下列程序辦理：

（一）確定評估單位：由土地儲備辦公室組織有資格的中介評估單位進行抽簽，確定收購價格評估單位；

（二）初步確定收購價格：依據經批準的土地儲備計劃，對確定回購的宗地，依據儲備計劃進度要求，由選定的評估單位對收購宗地進行評估，土地儲備辦公室應對評估結果組織評審，初步確定補償價格；

（三）與收購申請人進行談判：依據初步確定的收購價格，土地儲備辦公室組織與收購申請人的談判，談判能達成一致的，形成收購意向。儲備土地涉及房屋拆遷的，土地儲備辦公室可委托相關街道或國土局相關部門作為拆遷責任人，具體開展被拆遷人的前期調查摸底工作，按初步確定的補償價格與被拆遷人協商談判，草簽拆遷補償意向；

（四）實施方案報批：土地儲備交易中心根據談判形成的收購意向及土地權屬情況和規劃使用條件等，形成土地收購方案，報開發區國土資源和房屋局審核后，報管委會審批。

（五）簽訂合同：收購實施方案經批準后，由土地儲備交易中心與原土地使用權人簽訂國有土地使用權收購合同；

《國有土地使用權收購合同》應包括以下內容：

1、收購土地的位置、面積、用途及權屬依據；

2、土地收購補償費用及其支付方式和期限；

3、交付土地的期限和方式；

4、雙方約定的其他權利義務；

5、違約責任；

6、糾紛的處理。

（六）收購補償：土地儲備交易中心根據《國有土地使用權收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用。實行土地置換的，進行差價結算；

（七）權屬變更（轉移）和注銷：土地儲備交易中心和原土地使用權人按規定辦理土地權屬變更或注銷手續，同時應向房產部門辦理權屬轉移或注銷手續。

原土地使用權人向土地儲備交易中心交付土地和地上建（構）筑物。

第十八條《國有土地使用權收購合同》一經簽訂，即產生法律效力，雙方當事人必須全面履行合同約定的各項義務。

第十九條實施收購的土地為以出讓、租賃方式取得土地使用權的，原《國有土地使用權出讓（租賃）合同》自《國有土地使用權收購合同》生效之日起予以解除。

第二十條征收集體土地并予以儲備的，其補償標準及程序按管委會有關文件執行。

第四章儲備土地前期開發整理與利用

第二十一條按照城市規劃要求，土地儲備委員會應當協調相關部門，對儲備的土地進行前期開發整理，達到通水、通電、通路和場地平整等市政配套條件。

第二十二條儲備土地涉及房屋拆除的，土地儲備交易中心應在土地儲備辦公室監督下選擇有資質的單位通過公開招標形式以價高者得的原則確定拆除單位，所得收入全部上繳財政，財政部門應按與土地儲備交易中心協商后的一定比例返還部分資金，作為土地儲備交易中心的管理費用。

第二十三條儲備土地出讓前，土地儲備交易中心可以依法將儲備土地使用權單獨或連同地上建（構）筑物出租、抵押、臨時改變用途等方式加以利用。

臨時利用儲備土地，應該依據公開、公平、有償的原則，在土地儲備辦公室監督領導下進行。所得收入全部上繳財政，財政部門應按與土地儲備交易中心協商后的一定比例返回部分資金，作為土地儲備交易中心的管理費用。儲備土地出讓前臨時利用時，儲備宗地所在地的國土所可作為臨時利用儲備土地的日常管理單位，負責安保人員的選定及儲備房、地資產的安全、保值等項工作。國土所進行日常管理所產生的管理費用從土地儲備交易中心返還資金中支付。

儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，不得修建永久性建筑物且不能影響土地供應。

儲備土地出租、抵押或臨時改變用途，土地儲備交易中心應依法辦理相關審批或登記手續。

第五章儲備土地供應

第二十四條儲備土地供應納入當年的土地供應計劃，由開發區土地資源管理部門統一供地。

第二十五條儲備土地供應實行招拍掛方式，應堅持公開、公平、公正的原則，任何單位和個人不得干預。

第二十六條土地儲備交易中心應當將土地供應信息以公告方式公布。公布內容包括擬供應土地位置、面積、用途、土地使用條件等。

第六章土地儲備資金

第二十七條土地儲備資金來源于下列渠道:

（一）財政部門從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中發生的相關費用；

（二）財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金;

（三）土地儲備機構按照國家有關規定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款;

（四）經財政部門批準可用于土地儲備的其他資金;

（五）上述資金產生的利息收入。

第二十八條財政部門根據土地儲備的需要以及預算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。

第二十九條土地儲備機構儲備土地舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃相銜接，并報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模舉借貸款。土地儲備機構舉借的貸款，只能專項用于土地儲備，不得用于其他用途。

第三十條土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜〔2007〕17號）的規定。

第七章法律責任

第三十一條按照本辦法第九條規定應當納入儲備的土地，土地使用權人未申請進行土地儲備而擅自轉讓土地使用權及其地上建（構）筑物的，有關部門不得為其辦理相關審批和登記手續。

第三十二條土地儲備交易中心未按協議規定支付土地收購補償費的，原土地使用權人有權解除收購協議，并按協議約定追究土地儲備機構的違約責任。

第三十三條原土地使用權人未按本辦法規定交付土地及地上建（構）筑物的，土地儲備機構有權要求原土地使用權人改正，并按協議約定追究原土地使用權人的違約責任。