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工程竣工驗收報告表范文1
關(guān)鍵詞：建筑工程；質(zhì)量驗收；程序；組織
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A 文章編號：
1、一般由驗收小組組長主持驗收。
2、建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察單位分別書面匯報工程項目建設質(zhì)量狀況、合同履約及執(zhí)行國家法律、法規(guī)和工程建設強制性標準情況。
3、驗收組分為三部分分別進行檢查驗收。
(1)檢查工程實體質(zhì)量。
(2)檢查工程建設參與各方提供的竣工資料。
(3)對建筑工程的使用功能進行抽查、試驗。例如廁所、陽臺潑水試驗，浴缸、水盤、水池盛水試驗，通水、通電試驗，排污主管通球試驗及絕緣電阻、接地電阻、漏電跳閘測試等。
(4)對竣工驗收情況進行匯總討論，并聽取質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對該工程質(zhì)量監(jiān)督情況。
(5)形成竣工驗收意見，填寫《建設工程竣工驗收備案表》和《建設工程竣工驗收報告》，驗收小組人員分別簽字、建設單位蓋章。
(6)當在驗收過程中發(fā)現(xiàn)嚴重問題，達不到竣工驗收標準時，驗收小組應責成責任單位立即整改，并宣布本次驗收無效，重新確定時間組織竣工驗收。
(7)當在竣工驗收過程中發(fā)現(xiàn)一般需整改質(zhì)量問題，驗收小組可形成初步驗收意見，填寫有關(guān)表格，有關(guān)人員簽字，但建設單位不加蓋公章。驗收小組責成有關(guān)責任單位整改，可委托建設單位項目負責人組織復查，整改完畢符合要求后，加蓋建設單位公章。
(8)當竣工驗收小組各方不能形成一致竣工驗收意見時，應當協(xié)商提出解決辦法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。當協(xié)商不成時，應報建設行政主管部門或質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)進行協(xié)調(diào)裁決。
4、建筑工程質(zhì)量驗收程序和組織
(1)檢驗批及分項工程應由監(jiān)理工程師(建設單位項目技術(shù)責人)組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量(技術(shù))負責人等進行驗收。
檢驗批和分項工程是建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，因此，所有檢驗批和分項工程均應由監(jiān)理工程師或建設單位項目技術(shù)負責人組織驗收。驗收前，施工單位先填好檢驗批和分項工程的質(zhì)量驗收記錄(有關(guān)監(jiān)理記錄和結(jié)論不填，見表l一3、表1一4)，并由項目專業(yè)質(zhì)量檢驗員和項目專業(yè)技術(shù)負責人分別在檢驗批和分項工程質(zhì)量檢驗記錄中相關(guān)欄目簽字。然后由監(jiān)理工程師組織，嚴格按規(guī)定程序進行驗收。
(2)分部工程應由總監(jiān)理工程師(建設單位項目負責人)組織施工單位項目負責人和技術(shù)質(zhì)量負責人等進行驗收；地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)分部工程的勘察、設計單位工程項目負責和施工單位技術(shù)、質(zhì)量部門負責人也應參加相關(guān)分部工程驗收。
工程監(jiān)理實行總監(jiān)理工程師負責制，因此分部工程應由總監(jiān)理工程師(建設單位項目負責人)組織施工單位的項目負責人和項目技術(shù)、質(zhì)量負責人及有關(guān)人員進行驗收。因為地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的主要技術(shù)資料和質(zhì)量問題是歸技術(shù)部門和質(zhì)量部門掌握．所以規(guī)定施工單位的技術(shù)、質(zhì)量部門負責人參加驗收是符合實際的。
由于地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)技術(shù)性能要求嚴格，技術(shù)性強，關(guān)系到整個工程的安全，因此規(guī)定這些分部工程的勘察、設計單位工程項目負責人也應參加相關(guān)分部的工程質(zhì)量驗收。
(3)單位工程完工后，施工單位應自行組織有關(guān)人員進行檢查評定，并向建設單位提交工程驗收報告。
施工單位首先要依據(jù)質(zhì)量標準、設計圖紙等組織有關(guān)人員進行自檢．并對檢查結(jié)果進行評定，符合要求后向建設單位提交工程驗收報告和完整的質(zhì)量資料，請建設單位組織驗收。
(4)建設單位收到工程驗收報告后，應由建設單位(項目)負責人組織施工(含分包單位)、設計、監(jiān)理等單位(項目)負責人進行單位(子單位)工程驗收。
單位工程質(zhì)量驗收應由建設單位負責人或項目負責人組織，由于設計、施工、監(jiān)理單位都是責任主體，因此設計、施工單位負責人或項目負責人及施工單位的技術(shù)、質(zhì)量負責人和監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師均應參加驗收(勘察單位雖然亦是責任主體，但已經(jīng)參加了地基驗收，故單位工程驗收時，可以不參加)。
在一個單位工程中，對滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，施工單位已預驗，監(jiān)理工程師已初驗通過的子單位工程，建設單位可組織進行驗收。由幾個施工單位負責施工的單位工程，當其中的施工單位所負責的子單位工程已按設計完成，并經(jīng)自行檢驗。也可按規(guī)定的程序組織正式驗收，辦理交工手續(xù)。在整個單位工程進行全部驗收時，已驗收的子單位工程驗收資料應作為單位工程驗收的附件。
(5)單位工程有分包單位施工時，分包單位對所承包的工程項目應按規(guī)定的程序檢查評定，總包單位應派人參加。分包工程完成后，應將工程有關(guān)資料交總包單位。
由于《建設工程承包合同》的雙方主體是建設單位和總承包單位，總承包單位應按照承包合同的權(quán)利、義務對建設單位負責。分包單位對總承包單位負責，亦應對建設單位負責。因此，分包單位對承建的項目進行檢驗時，總包單位應參加，檢驗合格后，分包單位應將工程的有關(guān)資料移交總包單位，待建設單位組織單位工程質(zhì)量驗收時，分包單位負責人應參加驗收。
(6)當參加驗收各方對工程質(zhì)量驗收意見不一致時，可請當?shù)亟ㄔO行政主管部門或工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)協(xié)調(diào)處理。
協(xié)調(diào)部門可以是當?shù)亟ㄔO行政主管部門，或其委托的部門(單位)，也可是各方認可的咨詢單位。
(7)單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設單位應在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件，報建設行政管理部門備案。
建設工程竣工驗收備案制度是加強政府監(jiān)督管理，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。建設單位應依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》和建設部有關(guān)規(guī)定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用。
參考文獻：
工程竣工驗收報告表范文2
案情：2000年7月，張某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司預購了一套商品房。入住后，張某發(fā)現(xiàn)該房有墻體大面積裂縫、分戶墻不隔音、房頂漏水等問題，遂向房地產(chǎn)商提出了異議。房地產(chǎn)商向張某出示了區(qū)質(zhì)檢站作出的《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》及房屋所在轄區(qū)建設行政部門出具的《建設工程竣工驗收備案表》，證明其所建商品房質(zhì)量合格。張某以在商品房存在嚴重質(zhì)量問題的情況下區(qū)建設行政部門仍予以備案的行為侵犯了其合法權(quán)益，訴請法院判決確認區(qū)建設行政部門的備案行為違法。
爭議及分析意見
在處理原告的起訴時，受訴法院對于建設行政部門的驗收備案行為應如何定性以及是否屬于行政訴訟調(diào)整范圍的問題存在爭議。
有人認為，備案行為不是具體行政行為，不屬于法院行政訴訟的受案范圍。理由如下：第一，備案行為是房地產(chǎn)開發(fā)商向建設行政部門報告房屋建設情況以備查考的行為，只是對事物發(fā)展過程的客觀描述和記載行為，本身并沒有任何行政決定的效力；第二，備案行為只是行政機關(guān)的內(nèi)部備考行為，不具有外部公示性，因而也就不符合行政訴訟調(diào)整外部具體行政行為的范圍要求；第三，備案行為對當事人的權(quán)利義務沒有實際影響。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，只有對行政機關(guān)實施的對當事人的權(quán)利義務有實際影響的行為，當事人才可提起行政訴訟。備案行為只是對工程質(zhì)量驗收報告以及質(zhì)檢部門的監(jiān)督報告進行登記、收訖的形式，不會對當事人的權(quán)利義務形成行政確認。對當事人權(quán)利義務有實質(zhì)性影響的是工程質(zhì)量驗收報告以及質(zhì)檢部門的監(jiān)督報告，而這兩個報告是一種專業(yè)技術(shù)鑒定，在工程質(zhì)量認定過程中，也只起到證據(jù)的作用，是否有效還要接受司法的評判。
筆者認為，備案行為符合具體行政行為的構(gòu)成要件，屬于行政訴訟的調(diào)整范圍，法院完全可以對其實施司法審查。理由如下：第一，備案行為是建設行政機關(guān)履行法定職責所作出的行政行為。根據(jù)建設部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，備案行為是建設行政機關(guān)在本行政區(qū)域內(nèi)對建設工程實施監(jiān)督和管理的行政行為。第二，備案行為是具體行政行為。根據(jù)《現(xiàn)代漢語詞典》的解釋，備案即是向主管機關(guān)或有關(guān)職能部門等報告事由，以備查考。以此觀之，建設工程驗收備案就是特定的建設工程施工人（本案中的房地產(chǎn)開發(fā)公司）向建設行政機關(guān)報告工程完成驗收情況，行政機關(guān)予以登記備案，以供行政機關(guān)檢查和監(jiān)督的行為，具備行政行為的具體性。第三，備案行為能產(chǎn)生行政法意義上的法律效果，實質(zhì)上是一種行政確認行為，即建設行政機關(guān)對行政相對人的法律事實、法律關(guān)系予以認定、確認的行政行為。根據(jù)建設部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第八條的規(guī)定：“備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”這就是說，在備案收訖后15日內(nèi)，如果建設行政機關(guān)未作出“責令停止使用，重新組織竣工驗收”的行為，那就視為建設行政機關(guān)在事實上確認了建設工程竣工驗收工作宣告完成，工程質(zhì)量合格。這一事實上的確認行為，無論對房地產(chǎn)開發(fā)者還是對購房者都會產(chǎn)生行政法上的拘束力。
工程竣工驗收報告表范文3
第一條縣易地扶貧搬遷領(lǐng)導小組辦公室根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)關(guān)于集中安置小區(qū)場平工作、房屋建設等驗收申請，組織縣發(fā)改局、縣住建局、國土局、扶貧辦、房管局等相關(guān)單位組成聯(lián)合驗收小組。
第二條易地扶貧搬遷建設工程竣工驗收，應緊扣主題、簡化程序、迅速辦結(jié)的原則。
第三條聯(lián)合驗收小組應按照國家規(guī)定的面積標準和住建部門提供的戶型設計，對集中安置小區(qū)場平工程、住房建設工程進行驗收。
第四條工程項目各項建設任務全面完成，施工單位報監(jiān)理單位和項目所在地人民政府共同組織工程自檢。自檢合格后，向縣易地扶貧搬遷領(lǐng)導小組辦公室提出驗收申請，組成聯(lián)合驗收小組進行竣工驗收。建設單位、施工單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位等五方責任主體應全面到場。
第五條聯(lián)合驗收小組各組成部門各司其職，對本部門職能范圍之內(nèi)的事項進行驗收。發(fā)改局主要負責項目立項及工程管理，住建局主要負責戶型設計、規(guī)劃布局、工程質(zhì)量，國土局主要負責用地審批，林業(yè)局主要負責林地審批，環(huán)保局主要負責環(huán)境保護，扶貧辦主要負責后續(xù)產(chǎn)業(yè)。
第六條竣工驗收必備資料需整理齊全，符合建檔要求：
1、經(jīng)發(fā)改部門批復的項目合法手續(xù)。
2、國土、林業(yè)、環(huán)保等相關(guān)部門出具的相關(guān)批復。
3、住建部門出具的工程施工許可手續(xù)。
4、項目建設招投標資料。
5、五方責任主體各自的建設資料及文件，竣工驗收報告。
第七條聯(lián)合驗收小組對工程進行全面檢查和考核后，形成竣工驗收意見，填寫竣工驗收表。
第八條對驗收合格的工程，出具竣工驗收合格意見。對不符合竣工驗收要求的建設項目，做出文字說明，提出整改意見，直到順利通過驗收。
工程竣工驗收報告表范文4
（2021版）
工程名稱：
查驗時間：
建設單位： （蓋章）
鄂爾多斯市住房和城鄉(xiāng)建設局制
填 寫 說 明
1.為切實加強鄂爾多斯市建設工程消防驗收備案管理，保證建設工程消防施工質(zhì)量，有效落實建設單位的首要責任，我們結(jié)合工作實際制定了《建設工程竣工驗收消防查驗報告》（2021版），本報告是建設單位實施消防查驗的結(jié)果匯總，由建設單位負責填寫，在申請消防驗收或備案時作為工程竣工驗收報告的附件。同時，為了進一步明確施工、設計、監(jiān)理單位的主體責任，本報告包含三個子報告，分別為《建設工程消防施工竣工報告》《建設工程消防設計質(zhì)量檢查報告》《建設工程消防施工質(zhì)量監(jiān)理評估報告》，由土建或總承包施工單位、設計單位、監(jiān)理單位負責編制，建設單位申請消防驗收備案時一并進行提交。
2.綜合查驗結(jié)論由建設單位根據(jù)查驗內(nèi)容1-4項填寫，并明確意見。
3.查驗結(jié)論：參加查驗單位應由各單位項目負責人簽名并明確意見(合格/不合格），加蓋單位公章。
4.建設工程消防查驗基本情況記錄表中查驗人員為該項目直接責任人。
5.表A.1至表A.12中子項按其影響消防安全的重要程度分為A（關(guān)鍵項目）、B（主要項目）、C（一般項目）三類，分類標準如下：
a）A類是指國家工程建設消防技術(shù)標準強制性條文規(guī)定的內(nèi)容；
b）B類是指國家工程建設消防技術(shù)標準中帶有“嚴禁”“必須”“應”“不應”“不得”要求的非強制性條文規(guī)定的內(nèi)容；
c）C類是指國家工程建設消防技術(shù)標準中的其他非強制性條文規(guī)定的內(nèi)容。
6.建設、設計、施工、工程監(jiān)理、技術(shù)服務單位、主要消防設備供應單位參加現(xiàn)場查驗的所有人員均應在消防查驗記錄表中簽字。
7.建設單位在消防設計審查驗收主管部門組織的消防驗收現(xiàn)場評定時，應提供以下材料：（1）消防設施性能、系統(tǒng)功能聯(lián)調(diào)聯(lián)試等內(nèi)容檢測合格報告；（2）完整的工程消防技術(shù)檔案和施工管理資料（含涉及消防的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告）；（3）涉及消防的隱蔽工程驗收記錄；（4）消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件。
8.本報告一式兩份，建設單位、消防設計審查驗收主管部門各持一份；本報告設定的欄目，應逐項填寫，意見和結(jié)論必須清晰、明確；內(nèi)容不涉及或不需填寫的，應明確填寫“不涉及”；欄目表格不夠或內(nèi)容不全的可自行增加。
一、建設工程消防查驗基本情況記錄表
工程名稱
工程詳細地址
建筑性質(zhì)
民用建筑 廠房 倉庫 儲罐或可燃材料堆場 其他
工程類型
新建 改建 擴建 裝修
工程基本
概況
耐火等級
層數(shù)（層）
建筑高度（m）
占地面積
（m2）
建筑面積（m2）
地下：
地上：
裝修樓層及面積
查驗日期
施工許可證號（或開工報告）
特殊建筑工程消防設計審批文號
消防查驗合格內(nèi)容
建筑類別與耐火等級 總平面布局 平面布置 建筑保溫及外墻裝飾防火 裝修防火 防火分隔 防煙分隔 防爆 安全疏散 消防電梯 室外、室內(nèi)消火栓 自動噴水滅火系統(tǒng) 火災自動報警系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng)及通風、空調(diào)系統(tǒng)防火 消防電氣 建筑滅火器 其他滅火系統(tǒng) 資料審查
建設單位
查驗人
設計單位
查驗人
工程總承包單位
查驗人
消防工程
施工單位
查驗人
消防技術(shù)服務機構(gòu)
查驗人
監(jiān)理單位
查驗人
二、消防查驗內(nèi)容及結(jié)論
序號
查驗內(nèi)容
查驗結(jié)論
1
是否完成工程消防設計和合同約定的消防各項內(nèi)容以及消防設施性能
附表：表A.1至表A.12
消防車通道、消防車登高操作場地和建筑室內(nèi)外供人員操作或者使用的消防設施劃線、標名、立牌等標識化管理工作是否落實到位；
消防設施性能、功能聯(lián)調(diào)聯(lián)試等檢測內(nèi)容是否完整并檢測合格。
2
是否有完整的涉及消防的各分部分項工程技術(shù)檔案和施工管理資料
涉及消防的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場檢驗報告是否齊全。涉及消防產(chǎn)品的具有法律效用的檢測報告等材料是否齊全，是否與現(xiàn)場消防產(chǎn)品一致。
涉及消防的建設工程竣工圖紙是否與經(jīng)審查合格的消防設計文件相符（含紙質(zhì)和電子圖紙）。
3
是否對工程涉及消防的各分部分項工程進行驗收且合格
施工單位是否已單獨編制涉及消防的各分部分項工程竣工報告，竣工報告經(jīng)項目經(jīng)理、技術(shù)負責人審核簽字，并加蓋單位公章。
設計單位是否已單獨編制涉及消防的各分部分項工程的設計質(zhì)量檢查報告，設計質(zhì)量檢查報告應經(jīng)項目負責人審核簽字，并加蓋單位公章。
監(jiān)理單位是否已單獨編制涉及消防的分部分項工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告，工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告經(jīng)總監(jiān)理工程師審核簽字，并加蓋單位公章。
綜合查驗結(jié)論
參
加
查
驗
單
位
結(jié)
論
建設單位
項目負責人： （公章）
年 月 日
設計單位
項目負責人： （公章）
年 月 日
工程總承包單位
項目負責人： （公章）
年 月 日
消防工程施工單位
項目負責人： （公章）
年 月 日
消防技術(shù)服務機構(gòu)
項目負責人： （公章）
年 月 日
監(jiān)理單位
總監(jiān)理工程師： （公章）
年 月 日
主要消防設備供應單位
廠商代表： （公章）
工程竣工驗收報告表范文5
一、新建商品住宅交付過程存在的問題
（一）工程竣工驗收備案表是否作為新建商品住宅交付的必要條件存在爭議
首先，法律、行政法規(guī)對新建商品住宅交付有強制性規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第1款規(guī)定 “房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。從上述條文可看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者交付的商品住宅必須是“經(jīng)驗收合格”的。
那么組織驗收的單位是誰呢？《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收”。從2000年起我國改革了竣工驗收制度，根據(jù)建設部[2000]142號《房屋建設工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第4條“工程竣工驗收工作，由建設單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當負責本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作”。由此可見，組織驗收的單位由原來的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門變更為建設單位，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門轉(zhuǎn)換為監(jiān)督主體。
在多數(shù)情況下，購房者在收房時，會要求開發(fā)商提供“三書一證一表”，“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認定書，一證”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證，一表是指“工程竣工驗收備案表。然而，目前開發(fā)商與購房者在“商品住宅經(jīng)驗收合格”這一交付條件下是否提供“工程竣工驗收備案表”，“工程竣工驗收備案表”是否是交房的必須要件，存在較大爭議。
根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案管理辦法》第4條規(guī)定“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案”。第5條規(guī)定，建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）法律規(guī)定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應當提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
從程序來看，工程竣工驗收合格的時間應當是建設單位提出工程竣工驗收報告之日，但實踐中絕大多數(shù)購房者認為應以工程竣工驗收備案表的取得作為竣工驗收合格的標志，主要是由于政府建設部門出具的工程竣工驗收備案表公信力強，具有更廣泛的接受度。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分認為此條件作為交付條件過于苛刻，若在取得工程竣工驗收備案表后再交房會使開發(fā)周期普遍延長，對于開發(fā)建設規(guī)模較大的住宅項目而言，從技術(shù)層面上更加難以實現(xiàn)。
（二）交房流程不規(guī)范的問題
根據(jù)商品房買賣合同示范文本對新建商品住宅辦理交接手續(xù)的明確規(guī)定，一般先驗房后交費、簽文件的收房程序是正常程序，當業(yè)主對驗房的結(jié)果滿意之后，就可以簽字收房了，但是實際交房過程與規(guī)定存在一定差異。在實際交房過程中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出交房通知書就要求購房人收房。在交房現(xiàn)場開發(fā)企業(yè)要求業(yè)主先繳納相關(guān)的稅費及維修基金、物業(yè)管理費等相關(guān)費用并簽署收房單后，才能拿鑰匙驗房。只要業(yè)主簽了字收了房，一旦發(fā)生問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至少可以不承擔違約責任，因此常常出現(xiàn)對于工程質(zhì)量問題也不及時認真整改的現(xiàn)象，甚者把所有工程質(zhì)量問題歸為保修問題，推延維修時間。
在交房時是否應該繳納相關(guān)的稅費及維修基金，存在一定爭議。新建商品住宅的產(chǎn)權(quán)證一般是交付后半年至一年內(nèi)辦理完成，交納相關(guān)的稅費及維修基金都是在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)才會發(fā)生，提前繳納的資金可能被開發(fā)商挪作他用，資金的安全性無法得到有效保障。
（三）住宅質(zhì)量等相關(guān)問題
《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第4條規(guī)定“住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用”。在新建商品房交付過程中并不是說購房者簽收房子拿了鑰匙，就等同于認可了房屋的質(zhì)量狀況。如果拿到鑰匙后發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題，購房者有保護自己利益的手段，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)承擔維修責任，并且在約定期限內(nèi)必須要無償進行維修，或者賠償相關(guān)費用。
一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
在交房時，還有一些方面常引起糾紛：面積問題，商品住宅實測面積與合同面積不符，補繳或退還購房款的糾紛；遲延交付房屋，開發(fā)商以不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等為由，推遲交房，購房者要求賠償?shù)募m紛；
配套設施遲延或者交付不能，配套基礎(chǔ)設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學校、超市、會所等。交房時，基礎(chǔ)設施不完備，與合同以及宣傳的廣告不符，購房者拒絕收房的糾紛；裝飾和設備不合約定，交付的商品住宅是精裝房的，有的精裝房的裝飾材料與工藝標準同合同附件和補充協(xié)議中約定不符，品牌不符、材料低檔、做工粗糙、房間有害物質(zhì)（如氨氣、甲醛、氡氣等）造成空氣污染等引起的糾紛。
二、新建商品住宅交付的管理方式借鑒
針對新建商品住宅交房標準不統(tǒng)一、交房流程不規(guī)范、房屋質(zhì)量不合格等問題，國內(nèi)如上海、天津、北京、哈爾濱等一些城市對新建商品住宅交付使用管理做出了大膽的探索和嘗試，采用許可制、準許使用管理、公眾監(jiān)督管理等方式，具有較好的借鑒意義。
（一）上海的新建商品住宅交付使用許可管理
在新建商品住宅交付使用管理中，上海采取新建商品住宅交付使用許可制度。《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》第4條規(guī)定“新建住宅建設工程竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，住宅建設單位應當向市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請新建住宅交付使用許可。申請人申請許可時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收備案證書，并提供配套設施符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料”。其實施細則中第2條規(guī)定“本市國有土地上開發(fā)建設的新建住宅應當與規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療、郵政、菜場、社區(qū)服務、公交終點站等公共服務設施和市政公用基礎(chǔ)設施同步交付使用”。新建商品住宅的配套公共設施應當達到規(guī)定的建設要求是這項許可制度的重要內(nèi)容，也是這項許可制度的亮點，其目的在于保障新建住宅具備滿足居民基本生活條件的使用功能。“上海模式”實行行政許可制度，具有較強的行政約束力，監(jiān)管力度強，實施效果較好，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為具有積極作用。
（二）天津的新建商品住宅準許使用管理
天津市對商品住宅商品房實行準許使用制度，并通過地方法規(guī)進行推行，具有較強的約束性。2010年出臺的《天津市新建住宅商品房準許使用管理辦法》規(guī)定，天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的住宅商品房，必須在領(lǐng)取天津市新建住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在住宅商品房具備交付使用條件之日的15日前，向建設行政主管部門申請辦理準許使用證，并提交工程竣工驗收合格證明文件以及建設工程規(guī)劃驗收合格證等。同時，還要求在有關(guān)部門制定的商品房銷售合同示范文本中，載明住宅商品房的交付標準是取得準許使用證。對于沒有取得準許使用證的住宅商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求物業(yè)服務企業(yè)為購房業(yè)主辦理入住手續(xù)，如違規(guī)辦理入住給購房人造成損失的，購房人可依法向開發(fā)企業(yè)要求賠償。
天津的準許使用管理方式，將準許使用證作為新建商品住宅交付使用的一個重要要件，并要求寫入商品房銷售合同示范文本中，在沒有準許使用證的情況下可以拒絕收房。這樣，多途徑保障業(yè)主的權(quán)利，在糾紛發(fā)生時，有利于業(yè)主通過法律途徑進行有效維權(quán)。
（三）北京的住宅與市政公用基礎(chǔ)設施、公共服務設施同步交付使用管理
北京在2007年出臺了《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）和《關(guān)于規(guī)范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》（下稱《通知》），對新建商品住宅交付管理提出了相對細化、具體的要求，重在規(guī)范交房程序、完善住宅配套、減少交房糾紛。
《暫行辦法》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃意見書的要求安排住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設施和公共服務設施，并與住宅同步建設、同步交付使用。市政公用基礎(chǔ)設施、公共服務設施同步交用的具體內(nèi)容，要寫入商品房預（銷）售合同。同時，規(guī)定了交房時市政公用基礎(chǔ)設施和公共服務設施建設完成的具體時間，“教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務等公共服務設施，應當在住宅總規(guī)模完成50％之前同步建設、同步交付使用；其他公共服務設施應當在住宅總規(guī)模完成80％之前同步建設、同步交付使用”。
《通知》要求開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件等作為預購人查驗預售商品住宅的前提條件。購房者可先驗房再交物業(yè)費、公共維修基金、契稅等費用。房屋發(fā)現(xiàn)問題要按合同約定及時處理。違規(guī)企業(yè)將記入行業(yè)信用信息系統(tǒng)，限制該企業(yè)相關(guān)項目的網(wǎng)上簽約。
（四）哈爾濱公眾監(jiān)督管理
《哈爾濱市新建住宅交付使用管理試行辦法》主要引入了公眾參與共同監(jiān)督的管理辦法。新建住宅交付使用前，應當對新建住宅是否達到交付使用條件進行社會評審。未經(jīng)社會評審或者社會評審不合格的，不得交付使用。社會評審工作，由業(yè)主代表、相關(guān)專家、物業(yè)管理企業(yè)代表、區(qū)人民政府及社區(qū)代表組成的新建住宅交付使用評審委員會（以下簡稱評審委員會）進行。評審委員會總?cè)藬?shù)為9人，其中業(yè)主代表和相關(guān)專家各3人，物業(yè)管理企業(yè)、區(qū)人民政府及社區(qū)代表各1人。同時從相關(guān)專家中推選主任委員1人，從業(yè)主代表中推選副主任委員1人。評審委員會每個成員擁有一個投票權(quán)。業(yè)主代表和相關(guān)專家的產(chǎn)生，由社會評審組織單位從新建住宅的已購房人和市房產(chǎn)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取。抽簽過程及結(jié)果應當公開，并由公證機構(gòu)現(xiàn)場進行公證。從評委會的產(chǎn)生及工作程序看評審工作公正、公開、合理，引入社會多方力量參與到此項工作之中，讓社會公眾關(guān)注此類涉及民生的事情，能夠更好維護購房者的切身利益。
評審委員會應當將評審意見書報市房產(chǎn)行政主管部門備案。市房產(chǎn)行政主管部門收到備案文件后，應當將評審意見書在新建住宅項目所在地公示3日。
三、對新建商品住宅交付使用管理的對策建議
（一）明確商品住房交付使用條件
建議依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設標準，各地方制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設施和公共設施已建成并滿足使用要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向購房人出示上述相關(guān)證明資料。加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。
建議在地方法規(guī)中，明確將取得工程竣工驗收備案表作為開發(fā)商交付商品住宅的必備條件，并將此要求寫入商品房買賣合同示范文本。一些城市已經(jīng)有類似的做法，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術(shù)報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件”。由此可見，以取得工程竣工驗收備案表作為交付房屋的條件之一是廣大業(yè)主的要求，接受度大，公信力強，也是趨勢所在。
（二）規(guī)范新建商品住宅交付程序
建議在新建商品住宅交付過程中，地方應重視交付程序的管理，通過具體的辦法規(guī)范交付程序，避免相應的交付糾紛。交付程序包括從通知業(yè)主交房到辦理入住手續(xù)、繳納代收稅費以及辦理產(chǎn)權(quán)證等整個過程。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照合同約定的通知時間通過媒體通告、函告、電話等方式通知業(yè)主交房，然后是項目現(xiàn)場業(yè)主身份確認，開發(fā)企業(yè)專人陪同業(yè)主查驗房屋，記錄整改要求，進行房屋整改。在無異議的情況下辦理簽收手續(xù)、移交房屋鑰匙，再次是辦理物業(yè)管理手續(xù)、繳納代收稅費，最后是辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)稅費和物業(yè)管理費用等作為查驗商品住宅的前提條件，對違規(guī)的企業(yè)采取一定的懲罰措施。
（三）落實新建商品住房質(zhì)量責任
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的商品住房質(zhì)量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔相應責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術(shù)負責人、注冊執(zhí)業(yè)人員按各自職責承擔相應責任。預售商品住房存在質(zhì)量問題的，購房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任并賠償相應損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任后，有權(quán)向造成質(zhì)量問題的相關(guān)單位和個人追責。
（四）完善商品房買賣合同示范文本
商品房買賣合同是新建商品住宅交付責任得以履行的基礎(chǔ)，因此只有較為完備的商品房買賣合同示范文本才能正確指導商品房交房過程，避免一些交房風險。首先，要細化新建商品住宅交付條件和標準，交付條件包括住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證、工程竣工驗收備案表、商品房面積實測技術(shù)報告書等。交付標準包括商品住宅的裝飾、裝修、設備標準；上下水、電、燃氣、暖氣等；道路、綠化、停車場、學校、幼兒園、會所等配套設施。其次，將開發(fā)企業(yè)不得將買受人交納稅費作為交房的條件寫入合同文本中。再次，要明確商品房實測面積與預測面積不符時的處理辦法。最后，應考慮商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量安全性的問題。
參考文獻：
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工程竣工驗收報告表范文6
二、嚴格執(zhí)行規(guī)劃許可制度。在城市規(guī)劃區(qū)范圍的所有建設工程必須報經(jīng)城市規(guī)劃部門批準，按規(guī)劃設計條件進行設計，取得工程規(guī)劃許可證。涉及市政基礎(chǔ)設施的道路、給水、排水、供電、廣電、通訊、供熱、燃氣、供氣等工程必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，做到適度超前，滿足城市綜合功能的發(fā)展要求。
三、嚴格執(zhí)行施工圖審查制度。所有建設工程必須由有相應資質(zhì)的設計單位按規(guī)定進行施工圖設計，做到高標準、高起點、高品位。涉及市政基礎(chǔ)設施的道路、給水、排水、供電、通訊、供熱、燃氣、供氣等工程必須按規(guī)劃要求進行統(tǒng)一設計。施工圖必須報經(jīng)有關(guān)部門進行審查，審查合格的施工圖方可使用。建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程的施工圖審查由市建設規(guī)劃部門負責，其它專業(yè)工程施工圖審查由各主管部門負責，建設、規(guī)劃部門參加。
四、嚴格執(zhí)行招標投標制度。所有建設工程必須按規(guī)定執(zhí)行招標投標制度，選擇有相應施工資質(zhì)、實力較強、裝備精良、素質(zhì)較好的施工隊伍，切實保證工程質(zhì)量。
五、嚴格執(zhí)行施工許可證制度。所有建設工程在辦理規(guī)劃、選定施工隊伍、委托質(zhì)量監(jiān)督之后，必須取得建設部門核發(fā)的施工許可證之后才能施工。
六、嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理制度。所有建設工程在開工前，建設單位必須按規(guī)定委托有相應資質(zhì)的監(jiān)理單位進行監(jiān)理，簽訂書面委托監(jiān)理合同，明確監(jiān)理范圍、內(nèi)容和要求，確保工程按批準的施工圖、國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定進行施工，切實提高標準化、規(guī)范化、工藝化水平。
七、嚴格執(zhí)行質(zhì)量監(jiān)督制度。建設單位必須在工程開工前按規(guī)定辦理質(zhì)量監(jiān)督委托手續(xù)。
八、嚴格執(zhí)行建設工程材料質(zhì)量檢測制度。所有用于建設工程的材料（包括成品、半成品），必須具有產(chǎn)品質(zhì)量合格證和質(zhì)量保證書，在建筑材料進場前必須按規(guī)定進行抽樣檢測，檢測不合格的材料一律不得進入施工現(xiàn)場，一律不得用于建設工程。
九、嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)和文明施工制度。建設工程施工現(xiàn)場必須按規(guī)定設置安全防護設施，落實安全生產(chǎn)責任制，切實保障人民生命財產(chǎn)安全。所有建設工程在施工過程中，施工單位要嚴格遵守城市管理有關(guān)規(guī)定，工程施工現(xiàn)場必須封閉，并按規(guī)定設置安全警示牌，嚴禁在施工現(xiàn)場亂堆亂放材料，嚴禁污染或破壞市政基礎(chǔ)設施，切實做到文明施工，保護城市環(huán)境；所有依附于城市道路和橋梁的給水、排水、供電、廣電、通訊、供熱等工程必須按規(guī)劃設計要求統(tǒng)一標準，同步施工。
