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二級(jí)市場(chǎng)范文1

交易的自發(fā)性。土地私下交易、隱形交易較為普遍。自2006年以來，全市共辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓186宗，平均每年只有62宗，這其中還有117宗涉及土地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓。這與實(shí)際發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易量相比有很大的差距。分析其原因，主要是二級(jí)市場(chǎng)不完善，交易信息不暢，致使買家找不到賣家，加上交易雙方法律意識(shí)淡薄，雙方私下談價(jià)成交，一些手續(xù)不完善的土地甚至輕而易舉地轉(zhuǎn)讓多次。

交易的非法性。城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的存量土地，大多為國(guó)有劃拔用地。有些用地者違反法律規(guī)定，采取作價(jià)、入股、合資等方法變相、私自流轉(zhuǎn)這些土地；有的將拆遷安置用地或多余的安置用房，私下買賣轉(zhuǎn)讓；還有的私自改變土地用途，改變土地的使用條件進(jìn)行交易。

在城市、城鄉(xiāng)結(jié)合部和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)村鎮(zhèn)，部分單位、村委和農(nóng)民擅自出租、出售房屋，造成了集體土地的非法流轉(zhuǎn)。

管理的多頭性。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易行為，主要有三個(gè)部門的介入。一是房產(chǎn)管理部門。目前地產(chǎn)和房產(chǎn)分別屬于國(guó)土部門和建設(shè)部門管理。城市國(guó)有土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓交易還比較規(guī)范，但集體土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓交易十分不規(guī)范，處于“各掃門前雪”的狀態(tài)。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用權(quán)方面的案件時(shí)，沒有充分考慮土地權(quán)屬是否合法，未經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)將土地使用權(quán)裁定給相關(guān)當(dāng)事人。三是拍賣公司。少數(shù)拍賣公司在拍賣房產(chǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，擾亂了土地二級(jí)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

解決土地二級(jí)交易市場(chǎng)存在的這些問題，必須從以下幾方面入手：

在管理中要兼顧土地一、二級(jí)市場(chǎng)。國(guó)土部門在強(qiáng)化對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的同時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的管理。一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)促成二級(jí)市場(chǎng)混亂無序，二級(jí)市場(chǎng)不能有效管理，也會(huì)擾亂一級(jí)市場(chǎng)的正常秩序，最終影響到土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用。

認(rèn)真落實(shí)國(guó)土資源部關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)，促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的有關(guān)規(guī)定。在土地市場(chǎng)各方面相對(duì)健全完善的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化職能，落實(shí)責(zé)任。建立固定的交易場(chǎng)所，創(chuàng)造條件，建成類似于行政審批式的土地交易大廳；要暢通交易信息，采取多種手段，公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、土地交易行情和交易結(jié)果；委托中介機(jī)構(gòu)代辦土地交易相關(guān)事務(wù)，積極拓寬業(yè)務(wù)渠道和范圍，提供土地政策法規(guī)、土地市場(chǎng)管理規(guī)則、土地利用投資等方面的咨詢。

加強(qiáng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。在農(nóng)戶住宅用地審批過程中，要嚴(yán)把一戶一宅關(guān)，從源頭上制止農(nóng)村集體土地非法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，盡快制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及流轉(zhuǎn)的意見和辦法，促進(jìn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)。

二級(jí)市場(chǎng)范文2

本文研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問題。

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃市場(chǎng)起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場(chǎng)價(jià)出售公房；以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及存量與市場(chǎng)化了的增量的并軌。而放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，恰能完成這個(gè)雙重任務(wù)。

據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問題有：市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴(yán)格；收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。

理清住房二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。

本文對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問題進(jìn)行理論分析，得出如下結(jié)論：

――如果承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。

――公房使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分開評(píng)估。

――如果承認(rèn)既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

――對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。

一、住房二級(jí)市場(chǎng)誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級(jí)市場(chǎng)的界定

從住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)來劃分，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)（次級(jí)）市場(chǎng)。香港分別稱為一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級(jí)市場(chǎng)指存量住房的交易市場(chǎng)，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)上的交易量是反映住房市場(chǎng)景氣的重要指標(biāo)。

有必要區(qū)分住房存量與流量?jī)蓚€(gè)基本概念。住房存量指某一特定時(shí)點(diǎn)上有形的住房實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量。因?yàn)橛行蔚慕ㄖ镌谄溆行褂闷趦?nèi)是相對(duì)固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無價(jià)格彈性的。每一時(shí)期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動(dòng)就是住房?jī)敉顿Y額。還有一個(gè)“流量概念”��住房服務(wù)流量，即每一段時(shí)期內(nèi)住房的所有特征所提供的無形的消費(fèi)效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買賣市場(chǎng)（含新建住房市場(chǎng)與舊有住房市場(chǎng)）；租賃市場(chǎng)上買賣的則是住房服務(wù)，其價(jià)格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)之分。一種分類法是：一級(jí)市場(chǎng)指增量房產(chǎn)的買賣與租賃，即新建商品房市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)指存量房屋的買賣和租賃；三級(jí)市場(chǎng)指房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓（臧美華，1999）。顯然，三級(jí)市場(chǎng)上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級(jí)市場(chǎng)指土地市場(chǎng)（國(guó)務(wù)院1992年11月4日頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中即規(guī)定“一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓”），二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文則將住房市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)（新增量市場(chǎng)）與二級(jí)市場(chǎng)（存量住房市場(chǎng)）。

如果存量住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的，其交易并無多大可討論的價(jià)值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，具體包括以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的公有住房（即按房改政策購(gòu)買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場(chǎng)，后者屬于租賃市場(chǎng)（住房服務(wù)市場(chǎng)）。

2、雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展

公房的轉(zhuǎn)租其實(shí)歷來就有。在住房行政實(shí)物配給的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，低租金導(dǎo)致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過當(dāng)時(shí)個(gè)人承租的公有住房轉(zhuǎn)租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業(yè)用房的高價(jià)轉(zhuǎn)租。

房租改革開始后，公房轉(zhuǎn)租的范圍擴(kuò)大到公有住宅。當(dāng)時(shí)公房轉(zhuǎn)租屬違法行為，為各地房地產(chǎn)管理部門所重點(diǎn)打擊、查處。但市場(chǎng)租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉(zhuǎn)租屢禁不止，且數(shù)量越來越多，呈半公開化。

公房使用權(quán)的買賣則起源于實(shí)物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產(chǎn)管理部門成立了換房站，舉辦換房大會(huì)。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差異，因此在實(shí)物換房的基礎(chǔ)上發(fā)展為貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)換房，此后一直存在。

1994年天津的一些換房市場(chǎng)已變相為公房使用權(quán)的買賣市場(chǎng)。天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局下屬的龍都房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展公司率先成為一個(gè)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的中介者、經(jīng)營(yíng)者，當(dāng)時(shí)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權(quán)交易一直受到嚴(yán)厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確規(guī)定“嚴(yán)禁出賣公房使用權(quán)”；1991年《北京市人民政府關(guān)于查處非法買賣公有房屋使用權(quán)的規(guī)定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽(yáng)，80年代末就開始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出讓房屋使用權(quán)活動(dòng)。1991年沈陽(yáng)市房屋租賃公司即開展了公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價(jià)換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市不可售公有住房差價(jià)交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場(chǎng)交換價(jià)值轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，或換購(gòu)商品房，或互換使用。

1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理實(shí)行規(guī)定》，在全國(guó)首次公開允許直管公房承租人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前，公有住房使用權(quán)的交易（出租、轉(zhuǎn)讓、交換）在全國(guó)許多城市興起。

3、公有住房出售的價(jià)格序列及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）公有住房出售過程中的價(jià)格序列

1979年，國(guó)家 城建總局從國(guó)家補(bǔ)助的住宅建設(shè)投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進(jìn)行建房全價(jià)（土建成本價(jià)）出售給私人的試點(diǎn)，從而拉開了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

1982 年4月，國(guó)務(wù)院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個(gè)城市進(jìn)行“三三三制”出售公房，售價(jià)仍以土建成本價(jià)為準(zhǔn)，政府、企業(yè)、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1/3. 1984底，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部把北京、天津、上海及全國(guó)23個(gè)省的82個(gè)城市作為補(bǔ)貼出售公房的第二批試點(diǎn)城市。

1988年提出了不發(fā)補(bǔ)貼、優(yōu)惠出售公房的辦法。優(yōu)惠價(jià)以公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)即住宅建筑本體造價(jià)加征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)價(jià)，扣除折舊、單位給職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼及一次性付款優(yōu)惠等。據(jù)筆者（1995）估算，一般來說，新建住宅的優(yōu)惠價(jià)為其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的80%左右，舊有公房的優(yōu)惠價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的60~70%.從1994年起，出售現(xiàn)有公有住房?jī)r(jià)格從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過渡到成本價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。一套建筑面積為56M2的標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價(jià)，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價(jià)按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計(jì)算。

成本價(jià)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。

從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)，并與經(jīng)濟(jì)適用房相銜接。經(jīng)濟(jì)適用房按微利價(jià)向中低收入家庭出售，其價(jià)格在成本價(jià)的七項(xiàng)因素上再加3%以下的利潤(rùn)，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥。安居工程房則以成本價(jià)銷售。

集資建房、合作建房適用于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優(yōu)惠比較多，類似于優(yōu)惠價(jià)。

公有住房出售價(jià)格的演變，反映了我國(guó)住房制度改革及存量住房市場(chǎng)化的漸進(jìn)性。

（2）已售公有住房的產(chǎn)權(quán)約束

流行的觀點(diǎn)是：無論是土建成本全價(jià)、三三三制價(jià)、補(bǔ)貼價(jià)、優(yōu)惠價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)、微利價(jià)出售公有住房，由于購(gòu)房者享受了或多或少的公家的補(bǔ)貼或優(yōu)惠待遇，因此與按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房獲得完全產(chǎn)權(quán)相比，用非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)，即對(duì)其所購(gòu)房擁有的產(chǎn)權(quán)作出一定限制。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)所面臨問題的由來。

對(duì)部分產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，最早見于國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組1992年1月1日《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》。1994年7月18日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》對(duì)部分產(chǎn)權(quán)再次作出了明確規(guī)定：

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)；原售房單位已撤消的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

職工以成本價(jià)購(gòu)買住房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

不少地方明確規(guī)定了部分產(chǎn)權(quán)的比例，如北京市規(guī)定，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或93年（含）以前按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)比例分別為94%和6%.廣州市則規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)份額分別為80%和20%.應(yīng)該說，國(guó)家政策對(duì)房改房上市早已作出了較為明確的規(guī)定。目前的問題并不在于應(yīng)不應(yīng)該放開住房二級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)椴环砰_關(guān)系到政府的聲譽(yù)與政策的“動(dòng)態(tài)一致性”問題。目前的問題在于如何具體操作。

二、開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的必要性和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1、放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的必要性

（1）住房制度改革的連續(xù)性及住房市場(chǎng)化的整合從時(shí)間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場(chǎng)化方向逼近的。從房租改革來看，從最初的發(fā)放住房券實(shí)行“空轉(zhuǎn)”、以息代租、提租補(bǔ)貼、小步提租不補(bǔ)到實(shí)行準(zhǔn)成本租金、成本租金，市場(chǎng)化程度緩步前進(jìn)。以房租占消費(fèi)支出的比重來衡量的住房市場(chǎng)化程度1995年為 20%，以住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化程度衡量的住房市場(chǎng)化程度1995年為33% （曹振良，傅十和，1998）。

從橫向來看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。

目前的問題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及未完全市場(chǎng)化的存量與市場(chǎng)化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公有住房和未出售公房使用權(quán)以市場(chǎng)價(jià)格交易恰好完成了這個(gè)雙重任務(wù)，這正是改革的歷史必然性。

（2）放開住房二級(jí)市場(chǎng)；

一種帕累托改進(jìn)的住房市場(chǎng)化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進(jìn)和非帕累托改進(jìn)。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對(duì)受損者進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進(jìn)（樊綱，1990）。如果我們承認(rèn)公有住房售前及售后的產(chǎn)權(quán)安排，那么，放開住房二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公房再出售和公房使用權(quán)交易，這兩種交易形式都是帕累托改進(jìn)。

低租金制下公房使用權(quán)的凝固化、禁止流動(dòng)是一種低度均衡，導(dǎo)致消費(fèi)者效用損失和房產(chǎn)資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權(quán)的交易能使交易各當(dāng)事人均能受益：轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)者獲得了住房福利貨幣化的現(xiàn)金收益；受讓者通過支付使用權(quán)價(jià)格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國(guó)家交納低租金，但國(guó)家從交易中獲得了稅費(fèi)；從事交易中介的企業(yè)獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進(jìn)（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進(jìn)程（樊綱）。

2、放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有：

（1）制度效應(yīng)：住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，保證了房地產(chǎn)制度改革的連續(xù)性，為存量房地產(chǎn)的市場(chǎng)化與增量市場(chǎng)找到了一個(gè)銜接點(diǎn)與整合點(diǎn)，加快了住房新體制的建立。

（2）消費(fèi)效應(yīng)： 住房實(shí)物補(bǔ)貼的貨幣化會(huì)增加居民的消費(fèi)選擇空間，提高消費(fèi)效應(yīng)（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級(jí)市場(chǎng)以舊換新、以小換大、以遠(yuǎn)換近，改善居住條件，促進(jìn)人力資源的流動(dòng)。

（3）資源配置效應(yīng)：存量房產(chǎn)上市交易，能調(diào)劑余缺，引導(dǎo)房產(chǎn)資源在市場(chǎng)機(jī)制下的合理配置，實(shí)現(xiàn)存量公房的真正價(jià)值。二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款擴(kuò)張也為 銀行的大量存款找到了投資機(jī)會(huì)。

（4）刺激住房一級(jí)市場(chǎng)：已售公有住房上市后的購(gòu)買者一般是無力購(gòu)買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲(chǔ)蓄及抵押貸款可以購(gòu)買商品房，如此推來，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展不但不會(huì)吸走一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買力，相反，反而會(huì)吸納、消化一級(jí)市場(chǎng)上的積壓商品房。

（5）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)：居民售舊后重購(gòu)的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據(jù)估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級(jí)市場(chǎng)，全國(guó)城市和建制鎮(zhèn)每年可增加住房需求量平均約2800 萬M2左右，對(duì)空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動(dòng)作用。

（6）可以減輕地方政府負(fù)擔(dān)， 增加地方財(cái)政收入。政府在一級(jí)市場(chǎng)上的各種非住房工資補(bǔ)貼、優(yōu)惠或免費(fèi)可以通過二級(jí)市場(chǎng)回收。目前，不少地方政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易征收下列稅費(fèi)：賣方繳納5%的綜合稅率（含營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增殖稅、個(gè)人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)費(fèi)，能增加政府財(cái)政收入。

三、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問題

1、已售公房上市意愿

購(gòu)買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調(diào)查數(shù)據(jù)給出了一個(gè)粗略的估計(jì)。

北京市曾對(duì)懷柔縣一個(gè)505戶的居住小區(qū)進(jìn)行的一次典型調(diào)查表明，已售公房的出租、出售市場(chǎng)容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長(zhǎng)寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對(duì)4300、7700、4600多戶已購(gòu)公房戶進(jìn)行了問卷調(diào)查，結(jié)果表明：其中想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調(diào)查結(jié)果也大體在1/3 左右2.溫州市房地產(chǎn)交易中心去年的抽樣調(diào)查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購(gòu)買力100~120M2的新房。

一項(xiàng)對(duì)秦皇島市1000份問卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析表明：對(duì)住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場(chǎng)調(diào)查表明：80%的人們對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會(huì)在1~2年內(nèi)通過賣舊房來買商品房，或出租舊房買新房。

可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式還有多種：

（1）“貼價(jià)換房”，指已購(gòu)公房住戶與開發(fā)商之間“已舊換新、差價(jià)補(bǔ)貼”。居民以舊有公房向開發(fā)商換取新建商品房，并支付差價(jià)；開發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經(jīng)營(yíng)。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權(quán)置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協(xié)定的價(jià)格可以以下列形式進(jìn)行交易：

A 與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價(jià)，即所謂“差價(jià)換房”。

B 將公房使用權(quán)作價(jià)換購(gòu)商品房、私有住房、平價(jià)房、安居房等；

C 將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋置換公司或居民，獲得相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)。

后兩種方式中，受讓方繼續(xù)按現(xiàn)行租金政策與公房產(chǎn)權(quán)單位建立租賃關(guān)系。

公房使用權(quán)交易主導(dǎo)了天津住房二級(jí)市場(chǎng)，在上海亦頗為流行。

（3） 購(gòu)買、上市并步走。如青島市去年年底規(guī)定，居民承租尚未購(gòu)買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購(gòu)買該住房與上市出售或交換并步走，價(jià)格商議，且增值收益歸己。

靈活多樣的交易形式活躍了二級(jí)市場(chǎng)，也反映了群眾的創(chuàng)造性。

3、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模

從1996年開始，全國(guó)有35個(gè)大中城市開始了住房二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級(jí)市場(chǎng)，一些城市如上海、天津，住房二級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但與香港二級(jí)市場(chǎng)高達(dá)85%的轉(zhuǎn)手率相比，大陸的住房二級(jí)市場(chǎng)尚處于起步階段，且存在嚴(yán)重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市活躍的住房二級(jí)市場(chǎng)。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)是全國(guó)最活躍的，下表列出了上海近年來住房二級(jí)市場(chǎng)交易興旺的有關(guān)數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價(jià)換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面積16.63 萬平方米，其中轉(zhuǎn)讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。

? 天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購(gòu)新房5433戶，占16%；以小調(diào)大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進(jìn)行已購(gòu)公房上市交易試點(diǎn)以來，三市共成交了3252套，出售已購(gòu)公房后又再購(gòu)新房的有3049套，南通市每戶新購(gòu)住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。

武漢市房地產(chǎn)交易互換中心從96年初開始試點(diǎn)，到97年10月共辦理直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國(guó)許多城市已經(jīng)出臺(tái)了各自的政策和規(guī)定。

（1） 關(guān)于入市時(shí)間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產(chǎn)權(quán)房須住滿一年后才可入市；廣東規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房須住用五年，以成本價(jià)購(gòu)買的住房須住用一年才可上市。

（2） 上市準(zhǔn)備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購(gòu)公房查詢系統(tǒng)，為二級(jí)市場(chǎng)的開放做好了基礎(chǔ)性工作。

（3） 稅費(fèi)與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費(fèi)率來刺激二級(jí)市場(chǎng)。如天津自98年起將房改房上市交易稅費(fèi)由13.3%降至5%.上海對(duì)已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)住房的，對(duì)售房收入中用于新購(gòu)房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對(duì)取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購(gòu)商品房、私房的，先對(duì)轉(zhuǎn)讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對(duì)賣方按成交價(jià)征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)新房的，如果購(gòu)房?jī)r(jià)格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費(fèi)與私房交易一樣對(duì)待，單軌制運(yùn)行，稅率雖高，但人們?nèi)钥梢越邮埽僮髌饋硪脖容^方便，且便于監(jiān)察、財(cái)政部門監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4） 二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款。一些城市為二級(jí)市場(chǎng)推出了購(gòu)房抵押貸款，如 農(nóng)業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內(nèi)，最長(zhǎng)不超過10年。建行福建省分行今年4月推出了二級(jí)市場(chǎng)住房貸款，貸款最高額可為二手房評(píng)估價(jià)或成交價(jià)的6成，最長(zhǎng)期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長(zhǎng)期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過二手房轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)的50%，組合貸款不超過70%.最近北京農(nóng)行也推出了期限可達(dá)15年、貸款額可達(dá)評(píng)估價(jià)的七成的二手房按揭。

（5） 二級(jí)企業(yè)上的抵押貸款擔(dān)保。上海長(zhǎng)寧區(qū)建立了置業(yè)服務(wù)公司，提供按揭擔(dān)保，10萬元以下僅收700的擔(dān)保費(fèi)。成都市擔(dān)保公司是市房地產(chǎn)交易中心的下屬機(jī)構(gòu)，從98年10月底正式運(yùn)作到今年元月底，共承辦了156戶個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，擔(dān)保金額達(dá)1300多萬元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔(dān)保有限公司也于今年年初成立。

（6） 二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)。二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展較快的地方，中介服務(wù)也較完善。天津至98年底，共有房地產(chǎn)中介企業(yè)341家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網(wǎng)、勘察估價(jià)、置換、租賃、收購(gòu)等業(yè)務(wù)；上海房屋租賃業(yè)網(wǎng)絡(luò)搭載在“上房置換網(wǎng)”上，已于今年4月啟動(dòng)；長(zhǎng)寧區(qū)還成立了收購(gòu)公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。

各地豐富的探索方案為規(guī)范和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)制定有關(guān)政策提供了重要的參考。

5、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問題

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問題有：

（1）住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育具有嚴(yán)重的區(qū)域非均衡性。一部分地區(qū)已購(gòu)公房上市和交易都很活躍，一部分地區(qū)住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區(qū)公房上市和交易均不活躍。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)無論是房改房上市還是公房使用權(quán)交易，都很活躍。

天津公房使用權(quán)交易一枝獨(dú)秀，房改房上市反應(yīng)并不積極。

北京目前尚未出臺(tái)關(guān)于二級(jí)市場(chǎng)的政策規(guī)定。

浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應(yīng)冷淡，很少動(dòng)作。

成都二級(jí)市場(chǎng)也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會(huì)”上，二手房出售不過30套，約3000平方米，僅占整個(gè)交易會(huì)成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。

以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會(huì)為期三天，咨詢的市民達(dá)14萬多人次，但實(shí)際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。

福州自去年開放二級(jí)市場(chǎng)以來，實(shí)際成交僅17戶，與該市已購(gòu)公房的8.6萬戶相比，太微不足道了。

武漢今年三月舉辦了“已購(gòu)公房上市交易大會(huì)”，但成交量?jī)H是個(gè)數(shù)。廣州2月1日出臺(tái)已購(gòu)公有住房上市規(guī)定以來，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：實(shí)物分房的末班車促進(jìn)了住房建設(shè)，擠占了市場(chǎng)容量；居民購(gòu)房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時(shí)間等待人口結(jié)構(gòu)的變化及人員的流動(dòng)；舊公房的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于居民的收入來說仍然太高；對(duì)房改房上市的規(guī)則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業(yè)管理等方面給予補(bǔ)貼。

（2） 已售公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問題，阻礙房改房入市。

居民只有取得了合法的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。如武漢市，許多產(chǎn)權(quán)單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購(gòu)公房50多萬套，但住房證、土地證辦結(jié)率僅為1/3.9 又如成都市，1996年開始出售全產(chǎn)權(quán)房，迄今已辦理所有權(quán)證20余萬份，但相當(dāng)部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴(yán)重，因?yàn)閱挝粨?dān)心人才流失。這也是成都市住房二級(jí)市場(chǎng)遲遲未能啟動(dòng)的主要原因之一。10 廣東一些單位則規(guī)定職工未在單位服務(wù)一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易。

（3）二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)的法規(guī)政策還不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴(yán)格。

不少地方尚未出臺(tái)二級(jí)市場(chǎng)的相關(guān)法規(guī)與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)、受理公有房屋的使用權(quán)買賣的中介服務(wù)（如無錫）。

部分產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔(dān)心收益分配不公而遲遲不能出臺(tái)政策。在轉(zhuǎn)售已購(gòu)公房之前須購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產(chǎn)權(quán)單位施加的約束及上市時(shí)間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規(guī)定一定級(jí)別以上的干部住房暫時(shí)不準(zhǔn)上市。

（4）住房二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后。

由于二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作尚處在摸索之中，相對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)來說，經(jīng)紀(jì)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、咨詢服務(wù)、銀行信貸、按揭擔(dān)保等市場(chǎng)服務(wù)明顯落后，甚至空缺。不少經(jīng)紀(jì)企業(yè)規(guī)模小，操作落后，信息網(wǎng)絡(luò)貧乏，市場(chǎng)透明度不高，欺騙行為、暴利現(xiàn)象時(shí)有所見。由于缺乏對(duì)已售公房產(chǎn)權(quán)及公房使用權(quán)交易性質(zhì)的清楚認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)上的估價(jià)方法不當(dāng)，很粗略。合格的估價(jià)機(jī)構(gòu)太少，滿足不了市場(chǎng)需求。如天津市98年底共批準(zhǔn)26家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其中18家為臨時(shí)機(jī)構(gòu)；該年共評(píng)估房地產(chǎn)926件，但該年私房交易量為5065件。12 絕大多數(shù)住房抵押貸款仍集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

（5） 收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)了住房分配不公的顯化和貨幣化。

首先，對(duì)出售已售公房、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的收益中的哪一部分進(jìn)行分配，按什么比例分配在理論和實(shí)踐上均存在爭(zhēng)議，尤其忽視了對(duì)土地收益的評(píng)估、分割。由于缺乏一個(gè)完整的職工住房數(shù)據(jù)庫(kù)，使得一些用不當(dāng)或非法手段多占住房的人大發(fā)橫財(cái)。不少地方片面追求活躍市場(chǎng)，忽視了社會(huì)公平，稅費(fèi)減免特別優(yōu)惠。另一些城市則因擔(dān)心國(guó)有資產(chǎn)流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴(yán)格的收益分配辦法，或者不敢及時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策。

（6）住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配。

已售公有住房大多面積較小，房型設(shè)計(jì)欠合理，設(shè)施老化嚴(yán)重，物業(yè)管理落后。想出售已購(gòu)公房的人大多數(shù)是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價(jià)使工薪階層難以承受。因此二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)有賴于一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整，尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。另外，貨幣化分房方案實(shí)施的程度決定了二級(jí)市場(chǎng)上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補(bǔ)償，是無法以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買舊有公房的。

四、對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)有關(guān)問題的理論分析

1、公有住房產(chǎn)權(quán)邊界及住房福利的貨幣化

追溯公有住房投資來源，公有住房的產(chǎn)權(quán)包括了國(guó)家產(chǎn)權(quán)、職工產(chǎn)權(quán)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)（曹振良，1996）。職工產(chǎn)權(quán)是由國(guó)家和企業(yè)對(duì)職工工資中住房消費(fèi)含量的扣除形成的，由此導(dǎo)致了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的低工資與低房租制，國(guó)家和企業(yè)必須以遠(yuǎn)低于影子租金的政策性低房租來保障職工的住房消費(fèi)權(quán)益。職工低價(jià)承租公房的權(quán)利可視為一種計(jì)劃?rùn)?quán)利，相應(yīng)的，表現(xiàn)為國(guó)家和企業(yè)的一種計(jì)劃義務(wù)（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投資看成是一個(gè)股份組合，那么公有住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以視為一種股權(quán)結(jié)構(gòu)，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)按這個(gè)股份比例來分配。這個(gè)精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個(gè)課題的研究?jī)?nèi)容。據(jù)1996年一項(xiàng)由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產(chǎn)研究會(huì)共同對(duì)公有住房產(chǎn)權(quán)界定與相關(guān)政策進(jìn)行專題調(diào)研的結(jié)果顯示：公有住房產(chǎn)權(quán)中1/3歸職工，2/3歸國(guó)家和企業(yè)，這個(gè)結(jié)論是否具有普遍性，尚待驗(yàn)證。

從公有住房出售的價(jià)格構(gòu)成中，可以反推出國(guó)有住房產(chǎn)權(quán)的界定。無論以何種價(jià)格購(gòu)買公有住房，國(guó)家均從基準(zhǔn)價(jià)格中扣除了工齡折扣（相當(dāng)于買房前未含足的住房消費(fèi)含量的一次性補(bǔ)償；如果買房后不再補(bǔ)發(fā)住房補(bǔ)貼，則還包括了未來年限部分住房消費(fèi)含量的提前一次性補(bǔ)償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現(xiàn)住房折扣、一次性付款優(yōu)惠等（后兩者類似于商業(yè)促銷上的折扣優(yōu)惠），職工向原產(chǎn)權(quán)單位交納的購(gòu)房款應(yīng)相當(dāng)于職工買回了住房中的國(guó)有產(chǎn)權(quán)及企業(yè)產(chǎn)權(quán)份額，從這個(gè)角度看，無論職工以何種價(jià)格購(gòu)買到了公有住房，均應(yīng)視為職工取得了住房的完全產(chǎn)權(quán)（全部住房資產(chǎn)價(jià)值份額）。這種計(jì)劃?rùn)?quán)利和計(jì)劃義務(wù)的產(chǎn)權(quán)化與貨幣化及其交易，就是一種市場(chǎng)化過程（盛洪，1991）。但公有住房出售時(shí)未考慮到地價(jià)，這個(gè)問題將在后文中討論。之所以會(huì)出現(xiàn)不同的公房出售價(jià)格，主要是住房?jī)r(jià)格和職工收入在不斷變化。優(yōu)惠價(jià)與當(dāng)時(shí)居民收入的比例應(yīng)該大體上近似與現(xiàn)在成本價(jià)與職工收入的比例。顯然，如果我們承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。一個(gè)例證是：在啟東市，房改房上市征求原產(chǎn)權(quán)單位意見時(shí)，沒有一個(gè)單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認(rèn)為，當(dāng)初房改售房是從優(yōu)惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補(bǔ)償）（王鳴，俞茂昌）。

同樣，公房使用權(quán)的買賣也是住房福利產(chǎn)權(quán)化和貨幣化的一種方式。低價(jià)承租公房者獲得了隱蔽性的實(shí)物福利，相當(dāng)于市場(chǎng)租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現(xiàn)值就是公房使用權(quán)買賣的價(jià)格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。

住房福利的貨幣化，其所需貨幣來源于住房二級(jí)市場(chǎng)上的購(gòu)買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來源于貨幣化分房方案實(shí)施過程中所發(fā)放的住房補(bǔ)貼，即未分到公有住房或標(biāo)準(zhǔn)不夠的職工所應(yīng)獲得的住房補(bǔ)償。因此，住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)和發(fā)展有賴于住房福利貨幣化的進(jìn)程。

2、公房使用權(quán)交易的性質(zhì)及估價(jià)辦法

本文一直沿用了實(shí)踐操作中“公房使用權(quán)交易”這一概念，實(shí)際上，與土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓不同，公房使用權(quán)的交易實(shí)質(zhì)上是公房租賃權(quán)的交易，只有先取得租賃權(quán)，才能享有使用權(quán)，公房使用權(quán)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是獲得低價(jià)承租公房的權(quán)利的價(jià)格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現(xiàn)實(shí)生活中，公房使用權(quán)的買賣表現(xiàn)為房租證的買賣就是例證。因?yàn)楣渴褂脵?quán)交易的受讓者支付使用權(quán)價(jià)格后，繼續(xù)與原產(chǎn)權(quán)單位保持租賃關(guān)系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權(quán)價(jià)格的存在只是因?yàn)槭袌?chǎng)租金與政策租金存在一個(gè)差額。如果公房租金達(dá)到市場(chǎng)租金水平，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓者除了向國(guó)家交納市場(chǎng)租金外，難道還會(huì)愿意向轉(zhuǎn)讓者支付一個(gè)使用權(quán)的價(jià)格嗎？亦即當(dāng)公房租金市場(chǎng)化了以后，公房使用權(quán)價(jià)格就變成零了，顯然這是個(gè)悖論。因此公房使用權(quán)交易實(shí)質(zhì)上是低價(jià)承租公房的權(quán)利的讓渡。后文仍沿用公房使用權(quán)交易這一習(xí)慣說法。

了解了公房使用權(quán)交易的性質(zhì)，就可以找出合適的估價(jià)辦法。公房使用權(quán)價(jià)格就是取得公房使用權(quán)后所預(yù)期凈收益的現(xiàn)值。凈收益即公房市場(chǎng)租金與政策租金的差額。簡(jiǎn)而言之，公房使用權(quán)價(jià)格是公房市場(chǎng)租金與政策租金的差額在公房承租期內(nèi)的貼現(xiàn)值之和，用公式表示為：

其中，P：?jiǎn)挝幻娣e公房使用權(quán)價(jià)格

MRi ：第i 年單位面積公房的年影子租金（市場(chǎng)租金）

SRi ：第 i年單位面積公房的年政策租金

ri：第 i年的貼現(xiàn)率

n： 公房承租年限

以上方法實(shí)際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場(chǎng)租金仍有差額，公房使用權(quán)就有價(jià)格；一旦公房租金完全市場(chǎng)化，公房使用權(quán)價(jià)格就為零。因此，公房使用權(quán)價(jià)格隨租金改革幅度而降低。

天津市房地產(chǎn)管理局提出的的成本估價(jià)法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認(rèn)為公房使用權(quán)價(jià)格就等于公有住房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)減去公有住房當(dāng)時(shí)的實(shí)際售價(jià)，亦即公房使用權(quán)價(jià)格就是原公有住房產(chǎn)權(quán)中職工產(chǎn)權(quán)的貨幣化。公有住房的現(xiàn)價(jià)用同類商品住宅的平均價(jià)格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價(jià)的影響，如果商品房?jī)r(jià)格中未包含地價(jià)，那么用1%~5%的地理位置、環(huán)境地段調(diào)節(jié)系數(shù)是遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)榇蟛糠忠咽叟f公房處在市中心或交通要道；如果商品房?jī)r(jià)格中已包含地價(jià)，則再用調(diào)節(jié)系數(shù)則是重復(fù)。（2）將住房職工產(chǎn)權(quán)概念視為一個(gè)靜態(tài)概念，事實(shí)上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產(chǎn)權(quán)份額逐漸減少。設(shè)想明天公房租金一步到位完全市場(chǎng)化，則明天公房使用權(quán)價(jià)格為零！據(jù)他們的實(shí)證分析，用成本法評(píng)估的公房使用權(quán)置換價(jià)格，基本上是同類商品住宅平均價(jià)格的65%~75%，意即公有住房中職工產(chǎn)權(quán)的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進(jìn)一步驗(yàn)證。

故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評(píng)估，市場(chǎng)租金以同類或同一供需圈內(nèi)的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項(xiàng)（不含地租）因素測(cè)算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規(guī)定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權(quán)價(jià)格帶來的影響，故比較準(zhǔn)確、公平。對(duì)于公房使用權(quán)交易比較活躍的地區(qū)，也可采用市場(chǎng)比較法。至于地租地價(jià)如何處理，下文再討論。

3、住宅用地定價(jià)理論的重新思考

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，作為天賦資源的土地，其報(bào)酬是一種經(jīng)濟(jì)盈余，即土地租金是土地產(chǎn)出總收益扣除非土地要素報(bào)酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價(jià)。把該思想運(yùn)用到住宅用地來看，住宅用地地租應(yīng)是居民收入扣除非土地服務(wù)消費(fèi)后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價(jià)的高低。

我國(guó)的公有住房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房均采用劃撥土地使用權(quán)。按《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為，除另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。可見，劃撥土地使用權(quán)可以無償，也可以僅交納補(bǔ)償安置等費(fèi)用。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或由轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國(guó)家。劃撥土地使用權(quán)上的房屋出租營(yíng)利時(shí)，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

依上述規(guī)定，目前出臺(tái)的一些公房上市辦法規(guī)定（即使成本價(jià)購(gòu)房也）必須補(bǔ)交土地出讓金或土地收益給國(guó)家。這在法規(guī)政策上是一致的，、但存在以下問題需重新探討：

（1）成本價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)均包含了建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。劃撥土地使用權(quán)不必交納征地費(fèi)。征地費(fèi)實(shí)質(zhì)上是土地所有權(quán)價(jià)格，不應(yīng)由建設(shè)單位或購(gòu)房者承受，應(yīng)由國(guó)家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進(jìn)一步澄清。

在現(xiàn)實(shí)生活中，劃撥土地使用權(quán)上的建設(shè)單位實(shí)際上交納了許多類似于地租（地價(jià)）的費(fèi)用，如市政公共設(shè)施等大配套工程、住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施及非經(jīng)營(yíng)性公建配套、貨幣還遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，因此，非市場(chǎng)價(jià)住房重新上市時(shí)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金時(shí)，至少要考慮實(shí)際上有償使用的程度（田耀東，1998）。

（2）實(shí)際出售出租的公有住房基本上沒有包括地價(jià)（地租），這是否意味著居民免費(fèi)享用土地使用權(quán)是一種國(guó)家給予的福利，或是由于居民收入無法承受地價(jià)（地租）而給予的隱蔽性補(bǔ)貼？因?yàn)槿绻用癫粎⑴c住房二級(jí)市場(chǎng)的話，他就能永久地?zé)o償享受土地使用權(quán)。如果我們承認(rèn)這種既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，即職工事實(shí)上享有土地使用權(quán)，亦即地價(jià)只不過抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。

（3）既然規(guī)定公房上市必須補(bǔ)交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價(jià)。這就說明受讓者有支付地租地價(jià)的能力，而這種支付能力來自于貨幣化分房后的工資中的住房消費(fèi)含量的增加。這就說明了國(guó)家已經(jīng)考慮到了職工收入中的住房消費(fèi)含量必須足以支付房地產(chǎn)租金 或價(jià)格。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

即使我們承認(rèn)了已購(gòu)公房者享有完整的房地產(chǎn)權(quán)，也并不意味者其轉(zhuǎn)讓收益全歸轉(zhuǎn)讓者。我們可以將土地價(jià)格分為三部分：

A （純粹）土地所有權(quán)價(jià)格，即由絕對(duì)地租所資本化而形成的地價(jià)。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對(duì)地租，它代表了土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。既然城市土地公有，那么，每個(gè)人都應(yīng)享有一定的無償使用權(quán)（戴曉華，1999）。筆者認(rèn)為，每個(gè)人應(yīng)享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權(quán)利應(yīng)是指免交純粹土地使用權(quán)價(jià)格。實(shí)際上，我國(guó)農(nóng)村住房私有制的發(fā)展主要是因?yàn)檎鼗旧鲜菬o償使用的。

B 土地開發(fā)投資：與住宅建設(shè)直接相關(guān)的土地開發(fā)投資包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、三（七）通一平等費(fèi)用，這應(yīng)該由住房購(gòu)買者或租賃者支付。事實(shí)上，這部分土地開發(fā)投資在實(shí)踐中都已計(jì)入住宅造價(jià)中去了。

C 由社會(huì)投資引起的土地增值即級(jí)差地租。社會(huì)投資引起的外部性或溢出效應(yīng)，會(huì)使不同區(qū)位的土地優(yōu)越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價(jià)上漲，這部分增值應(yīng)由土地使用者與社會(huì)分享，即根據(jù)土地增值稅來處理。

? 根據(jù)上述理論，筆者認(rèn)為，對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

由于我國(guó)的土地增殖稅僅對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收，未對(duì)房地產(chǎn)租賃征收，但可以比照土地增值稅率對(duì)地租的增值部分征收土地收益金。

上述理論也可以用來對(duì)今年來討論熱烈的土地年租制進(jìn)行一下評(píng)述。將土地使用權(quán)出讓金一次支付改為在出讓期內(nèi)交納相應(yīng)的年租金，可以解決土地使用者的“流動(dòng)性約束”問題，不失為一種可行的辦法，實(shí)踐操作也證明有效。但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住宅用地采用年租制則需謹(jǐn)慎，經(jīng)濟(jì)適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現(xiàn)值和等于土地使用權(quán)出讓金，那么購(gòu)房者負(fù)擔(dān)反而加重了。應(yīng)當(dāng)考慮的對(duì)策是：對(duì)劃撥土地使用權(quán)定期課征土地保有增值稅。我國(guó)尚無對(duì)房地產(chǎn)保有征增值稅的規(guī)定，應(yīng)加緊制定。

4、住房二級(jí)市場(chǎng)上的公平與效率

住房二級(jí)市場(chǎng)上的公平與效率問題主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓收益的分配問題與刺激二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的替代關(guān)系中。目前大多數(shù)地方的轉(zhuǎn)讓收益分配向轉(zhuǎn)讓方傾斜，意在刺激市場(chǎng)。但也有的地方并不給予稅費(fèi)優(yōu)惠照樣也能搞活二級(jí)市場(chǎng)，可見，稅費(fèi)優(yōu)惠并不是刺激二級(jí)市場(chǎng)的唯一辦法。

另一個(gè)焦點(diǎn)問題是低價(jià)、非法多占公有住房的人通過二級(jí)市場(chǎng)大發(fā)橫財(cái)。這是個(gè)法制或廉政建設(shè)問題，依法查處即可，硬性規(guī)定某些級(jí)別的干部住房不準(zhǔn)上市反而不公平。

受讓方的公平問題取決于貨幣化分房方案實(shí)施的進(jìn)展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應(yīng)有的足夠的住房（存量或增量）補(bǔ)貼，則住房福利補(bǔ)償就會(huì)趨于平等。考慮到貨幣分房方案無法在所有地方（企業(yè)）一步到位實(shí)施，應(yīng)該允許已售公有住房以非市場(chǎng)價(jià)（如優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)、微利價(jià)）轉(zhuǎn)讓給原產(chǎn)權(quán)單位、房地產(chǎn)管理部門或未獲得足夠住房補(bǔ)貼的新老職工；轉(zhuǎn)讓者再購(gòu)新房時(shí)，超標(biāo)準(zhǔn)面積以市場(chǎng)價(jià)計(jì)，這樣亦能調(diào)劑余缺，改善資源配置。

提高市場(chǎng)運(yùn)行效率的另一種方法是降低市場(chǎng)交易費(fèi)用。住房市場(chǎng)上的交易費(fèi)用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價(jià)、法律服務(wù)、談判簽約、申請(qǐng)按揭、尋找物業(yè)管理等，不但每一種活動(dòng)都需付出貨幣成本，每種活動(dòng)本身也存在效率問題。據(jù)估計(jì)，即使在美國(guó)，與住房買賣相關(guān)的交易費(fèi)用達(dá)住房?jī)r(jià)格的8%~10%.因此，完善二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)（如經(jīng)紀(jì)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、法律服務(wù)按揭服務(wù)）與政府管理服務(wù)（信息、政策公布、產(chǎn)權(quán)繕證服務(wù)等）是刺激二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要措施。

五、結(jié)論：發(fā)展和規(guī)范我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

1、市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則建設(shè)

（1）凡已取得合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的已售公有住房，不應(yīng)作上市時(shí)間限制。

（2）建立已售公房及公房使用權(quán)上市交易申請(qǐng)審核制度。凡以市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)公房后，不準(zhǔn)再購(gòu)買非市場(chǎng)價(jià)房。

（3）已購(gòu)公房返售給原產(chǎn)權(quán)單位或其他符合條件的中低收入者時(shí)，可以按房改政策價(jià)交易，并可繼續(xù)申請(qǐng)購(gòu)買享受政府優(yōu)惠政策的住房，但超標(biāo)部分應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)。

（4）以低于成本價(jià)購(gòu)買的公房上市時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)成本價(jià)與原價(jià)的差價(jià)額及差價(jià)利息，但可以允許公房出售后再補(bǔ)交。

2、政府可采取的措施

（1）盡快確認(rèn)已購(gòu)公房居民的房屋權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)份額，及時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證件。

（2）在貨幣化分房和住房二級(jí)市場(chǎng)放開之前，各地要進(jìn)行住房普查，建立城鎮(zhèn)職工住房檔案或居民住房數(shù)據(jù)庫(kù)。建立各級(jí)房地產(chǎn)交易中心及相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價(jià)格走勢(shì)等。

（3）稅費(fèi)優(yōu)惠。政府可以根據(jù)財(cái)力及二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情況實(shí)行不同程度的稅費(fèi)優(yōu)惠。稅制設(shè)計(jì)要旨在鼓勵(lì)賣舊買新改善自己居住條件的交易。可采用退稅制以鼓勵(lì)住房消費(fèi)，即對(duì)售房收益征收較高的綜合稅率，在六個(gè)月或一年內(nèi)再購(gòu)房的，如果再購(gòu)房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購(gòu)房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購(gòu)房款占售房款的比例退還。

（4）降低一級(jí)市場(chǎng)上的商品住宅價(jià)格，大力扶持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，通過刺激一級(jí)市場(chǎng)上的需求來刺激二級(jí)市場(chǎng)（5）大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)，培訓(xùn)房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、法律服務(wù)等專業(yè)人才，并建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)。

3、發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)上的住房消費(fèi)信貸。

比照一級(jí)市場(chǎng)按揭，發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)上的組合貸款；成立住房收購(gòu)公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔(dān)保公司，該公司可以儲(chǔ)備部分廉租房，以周轉(zhuǎn)違約貸款者。

4、估價(jià)方法的改進(jìn)

公房使用權(quán)價(jià)格宜采用收益還原法或市場(chǎng)案例比較法，將房租與地租分開評(píng)估；利用重置成本法時(shí)需重新測(cè)算職工住房產(chǎn)權(quán)份額以確定公房使用權(quán)價(jià)格占成本價(jià)的比例。已售公房轉(zhuǎn)讓時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)應(yīng)分開估價(jià)，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價(jià)。

5、增值收益處理

對(duì)原購(gòu)房合同中規(guī)定的收益分配比例應(yīng)予以承認(rèn)與執(zhí)行。扣除應(yīng)繳的與交易有關(guān)的稅費(fèi)外的房產(chǎn)收益（房?jī)r(jià)與房租）應(yīng)全歸轉(zhuǎn)讓者所有；對(duì)地價(jià)（地租）的增值額（轉(zhuǎn)讓時(shí)的地價(jià)（地租）與購(gòu)進(jìn)時(shí)的地價(jià)（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。14

6、截?cái)喔＠址矿w制，實(shí)行貨幣化分房

對(duì)停止住房實(shí)物分配后的新參加工作者，直接將住房消費(fèi)含量納入貨幣工資中，對(duì)原來未承租到公有住房或住房面積標(biāo)準(zhǔn)不足的老職工，可以一次性補(bǔ)足以前未享受到的住房補(bǔ)貼，此后與新職工同樣對(duì)待，只有這樣，才能保證未享受到住房實(shí)物補(bǔ)貼的職工也能公平地獲得補(bǔ)償，并形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)上的有效需求。實(shí)行貨幣化分房的關(guān)鍵問題是住房補(bǔ)貼資金的來源，此課題不在本文研究范圍內(nèi)，不過，目前有些城市如貴陽(yáng)等地的貨幣化分房方案已進(jìn)入操作階段，可資借鑒。

鑒于中低收入者占中國(guó)居民很大比重15，借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，可以考慮實(shí)行住房福利的社會(huì)化，即少用企業(yè)補(bǔ)貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費(fèi)與地價(jià)等方式來增加居民的住房有效需求，減少職工對(duì)企業(yè)的依賴與住房產(chǎn)權(quán)的模糊度。

7、舊有公房的物業(yè)管理

將舊有公房由原產(chǎn)權(quán)單位組織的分散化的物業(yè)管理委托或設(shè)立專門的物業(yè)管理公司來承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位給予職工的各種生活設(shè)施開支補(bǔ)貼（如水、電、煤氣等費(fèi)用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對(duì)單位的依附度。

注釋：

1.吳軍，《北京為已售公房上市準(zhǔn)備了什么？》，《北京房地產(chǎn)》1998年第6期

2.陳澗波，《進(jìn)行已售公房上市試點(diǎn)，放開搞活存量住房市場(chǎng)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第11期

3 .張帆等，《關(guān)于秦皇島市住房二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)的思考》，《城市開發(fā)》，1999年第4期

4.李國(guó)文，《漫談杭州市八屆房交會(huì)的兩個(gè)熱點(diǎn)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第4期

5.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年3月2日

6.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年3月16日

7.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年1月1日

8.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年7月7日

9.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年5月25日

10.房地產(chǎn)報(bào)》1999年6月15日

11.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年1月1日

12.天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處，《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1998》

13.最近，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)稅費(fèi)大幅減免，如對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過一年的普通住宅，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，暫免征土地增值稅；個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。

14.1999年7月20日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部頒發(fā)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，規(guī)定出售方應(yīng)繳納不低于住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)10%的土地出讓金；職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款和原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益，其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納，超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。

15.1998年7月召開的城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議上明確提出，國(guó)家將根據(jù)城鎮(zhèn)居民不同的收入，建立不同的住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)價(jià)的商品房約占10%，經(jīng)濟(jì)適用房約占70%，廉租房占20%.

參考文獻(xiàn)：

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2.曹振良，傅十和，1998，《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第7期

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9.陸巖（劉玉錄），1996，《來自公房使用權(quán)買賣市場(chǎng)的報(bào)告：天津龍都公司公房調(diào)劑業(yè)務(wù)述評(píng)》，《住宅與房地產(chǎn)》，1996年第4期

10.羅演廣，1999，《已售公房上市補(bǔ)地價(jià)等問題之探討》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《尋求改革的穩(wěn)定形式》，《經(jīng)濟(jì)研究》，1991年第1期

12.田耀東，1998，《理順劃撥地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁榮住宅市場(chǎng)，發(fā)展住宅租賃權(quán)交易》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《試論公有住房使用權(quán)上市交易價(jià)格的評(píng)估方法》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第6、7期

15.王鳴，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市場(chǎng)是加快住房商品化的重要途徑》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第5期

二級(jí)市場(chǎng)范文3

“不知道怎么搞的，花錢比以前多，投人人力比以前大，費(fèi)的心思比以前細(xì)，就是做不出銷量。”

“以前搞大型搭臺(tái)促銷，周六、周日兩天隨便就是兩三萬的銷售，現(xiàn)在也就兩三千而已。”

從上世紀(jì)90年代中期開始，國(guó)內(nèi)中低檔日化品牌以大型搭臺(tái)促銷的形式?jīng)_擊終端銷量和進(jìn)行品牌推廣。尤其是絲寶、小護(hù)士，丁家宜能在二級(jí)市場(chǎng)或部分一級(jí)市場(chǎng)有不俗的業(yè)績(jī)和迅速提升品牌知名度，終端大型搭臺(tái)促銷功不可沒。

近兩年來，大型搭臺(tái)促銷效果越來越差，就算是單純地想宣傳產(chǎn)品，也因?yàn)槿藲怆y集結(jié)而收不到預(yù)想的效果。在很多一、二級(jí)市場(chǎng)，經(jīng)常是花了一萬多元的費(fèi)用，銷售也就三四千元。大型搭臺(tái)促銷怎么了?

誰動(dòng)了大型搭臺(tái)促銷的奶酪

組織大型搭臺(tái)促銷，最重要的是人氣，穿插于大型搭臺(tái)促銷里的游戲和表演都是為了集結(jié)人氣。但是集結(jié)人氣不是單方面就能實(shí)現(xiàn)的，商場(chǎng)本身的人氣引力更加重要。近幾年來，國(guó)際K／A和國(guó)內(nèi)大型連鎖超市迅速發(fā)展，城市零售網(wǎng)點(diǎn)增多，在某種程度上分散了客流，在超市購(gòu)物的目的性較強(qiáng)，像以前人山人海地圍著看表演做游戲的情況已經(jīng)不再，這給大型搭臺(tái)促銷集結(jié)人氣造成很大難度。

原來做日化產(chǎn)品大型搭臺(tái)促銷，百貨商場(chǎng)室內(nèi)中廳是最佳選擇。現(xiàn)在一、二級(jí)市場(chǎng)的百貨商場(chǎng)，普遍順應(yīng)市場(chǎng)的需要，由原來銷售各檔次產(chǎn)品的形式轉(zhuǎn)為集中銷售中高檔品牌，習(xí)慣搞大型搭臺(tái)促銷的中低檔晶牌失去了在百貨商場(chǎng)中廳做大型促銷的機(jī)會(huì)。好不容易買到位置搭臺(tái)促銷，也因?yàn)橄M(fèi)群層次不同而很難獲得滿意的業(yè)績(jī)。

消費(fèi)者開始成熟理智，網(wǎng)絡(luò)和其他現(xiàn)代資訊的發(fā)展，使顧客了解了一定的專業(yè)知識(shí)，消費(fèi)越來越成熟，如在終端，經(jīng)常會(huì)碰到比廠方促銷人員更懂護(hù)膚程序的顧客。原來品，對(duì)顧客的吸引力已經(jīng)不如從前，現(xiàn)在的消費(fèi)者，比較關(guān)注產(chǎn)品的直接利益點(diǎn)、價(jià)格和促銷的直接實(shí)惠。元，送一把傘或化妝包，很多顧客因?yàn)楸毁?zèng)品吸引而購(gòu)買，很少關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量。現(xiàn)在的顧客，多數(shù)直接會(huì)問使用產(chǎn)品后到底能給自己帶來什么改變。

大型搭臺(tái)促銷的主要形式在一、二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)不能吸引消費(fèi)者。

大型搭臺(tái)促銷的專業(yè)化轉(zhuǎn)型

大型搭臺(tái)促銷的效果在一、二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)江河日下，但是并不代表這種促銷方式一無是處。

一方面，在一、二級(jí)市場(chǎng)，高端晶牌以新品會(huì)、季節(jié)產(chǎn)品推介推廣新品或季節(jié)產(chǎn)品，也可以實(shí)現(xiàn)比較好的銷售業(yè)績(jī)。如歐萊雅在長(zhǎng)沙某百貨商場(chǎng)中廳開展新品推介會(huì)，除了搭建的促銷展架制作精致，使用專業(yè)促銷隊(duì)伍外，活動(dòng)前，歐萊雅甄選會(huì)員資料中消費(fèi)金額較高的會(huì)員500名左右，給她們發(fā)廣告信，廣告信中說明活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)并附促銷活動(dòng)POP，會(huì)員到現(xiàn)場(chǎng)憑廣告信可獲贈(zèng)新品小樣。活動(dòng)開始后，由于很多會(huì)員到場(chǎng)，人氣很旺，而且都是鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群，3天下來，銷售20多萬元。既達(dá)到了新品推廣目的，地實(shí)現(xiàn)工較高的銷售量。

另一方面，在三、四級(jí)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)變化還不明顯，消費(fèi)依舊比較集中，在終端開展大型搭臺(tái)促銷仍有很好的效果。如某護(hù)膚晶牌在湖北武穴市場(chǎng)經(jīng)常開展大型搭臺(tái)促銷，一場(chǎng)活動(dòng)整體費(fèi)用不到1000元，銷售量每次都可達(dá)到10000元左右(2天)。

在一、二級(jí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在于大型搭臺(tái)促銷形式的轉(zhuǎn)型，拋棄原來簡(jiǎn)單低俗的歌舞表演，把大型搭臺(tái)促銷轉(zhuǎn)變?yōu)樾缕窌?huì)、季節(jié)產(chǎn)品推介會(huì)或流行元素會(huì)，在使其專業(yè)化的同時(shí)，求精而不求多。操作時(shí)，重點(diǎn)注意如下幾個(gè)方面：

1．場(chǎng)地的選擇。

新品會(huì)或產(chǎn)品推介會(huì)場(chǎng)地的選擇是活動(dòng)成功的關(guān)鍵，護(hù)膚品和洗發(fā)水不同，由于顧客對(duì)護(hù)膚品高度潔凈、安全的心理需求，選擇的促銷場(chǎng)地一定要在商場(chǎng)室內(nèi)。試想一下，在灰塵滿天的戶外，給顧客做護(hù)膚演示是什么感覺?洗發(fā)水、護(hù)發(fā)美發(fā)用品可以選擇戶外促銷，但在場(chǎng)地使用上要做好備選方案，因?yàn)榭赡茉庥鱿掠昊虺枪堋扒褰帧薄?/p>

如美濤在桂林的一次戶外大型搭臺(tái)促銷，促銷員20多名，活動(dòng)剛開始沒多久，城管人員就前來清場(chǎng)，―好，如遇到類似情況，可以分解成3個(gè)小型促銷撤至商場(chǎng)室內(nèi)中廳兩側(cè)和電梯口繼續(xù)促銷，所以促銷沒有因?yàn)槌枪艿淖钄r而“作鳥獸散”，分解的3個(gè)小型促銷總銷售達(dá)到8000多元(1天)，完成了預(yù)計(jì)銷量。

2．促銷氛圍的營(yíng)造。

促銷氛圍的營(yíng)造要提前，根據(jù)費(fèi)用預(yù)算選擇下面一種或幾種方式提前營(yíng)造促銷氛圍：一周前就在當(dāng)?shù)貓?bào)紙、商場(chǎng)DM海報(bào)刊登新品會(huì)廣告；通過商場(chǎng)廣播滾動(dòng)播放促銷信息；在商場(chǎng)入口和主要通道放置促銷廣告立牌，店內(nèi)懸掛宣傳條幅或促銷海報(bào)。

碧歐泉今年夏天進(jìn)駐蘇州美羅商場(chǎng)時(shí)，商場(chǎng)幾個(gè)入口都放置了精致的POP立牌，電梯兩側(cè)和上方懸掛了大海報(bào)，廣播不斷播放新品促銷信息，結(jié)合以專柜為主形成的促銷現(xiàn)場(chǎng)，整個(gè)商場(chǎng)都是碧歐泉的信息和聲音，顧客蜂擁而至，其他專柜則相對(duì)冷清。

3、硬件和軟件的準(zhǔn)備。

大型搭臺(tái)促銷的硬件主要是促銷層位搭建和音響設(shè)備，軟件主要是促銷產(chǎn)品組合、促銷員人數(shù)及分工、對(duì)促銷員的銷售激勵(lì)方式。新品會(huì)、季節(jié)產(chǎn)品推介會(huì)的定位不同于普通促銷，在展位的搭建上不能簡(jiǎn)單一個(gè)拉網(wǎng)展架或是舞臺(tái)和背板，一定要請(qǐng)專業(yè)展示公司設(shè)計(jì)制作可以重復(fù)使用的大型展架，搭建起來給消費(fèi)者傳遞專業(yè)大氣的形象。可以留意一下歐萊雅、清妃的新品會(huì)，其展架制作非常精致和大氣。

軟件方面最重要前是促銷員。首先，針對(duì)這次活動(dòng)，要制定不同于兩款主推產(chǎn)品，每瓶多給2元錢獎(jiǎng)勵(lì)。其次，一定要對(duì)人員進(jìn)行分組和分工，一般參加活動(dòng)的促銷員會(huì)在20名左右，按5人一組分成幾個(gè)小組，并確定負(fù)責(zé)不同的促銷臺(tái)。在每組人員中，需要進(jìn)行分工，2人負(fù)責(zé)在促銷臺(tái)前為顧客講解和試用，2人負(fù)責(zé)把顧客引至促銷臺(tái)前交給負(fù)責(zé)講解的促銷員，另1名則負(fù)責(zé)交款發(fā)貨和應(yīng)急。這樣一來，促銷現(xiàn)場(chǎng)人員的安排就比較合理有序，避免促銷現(xiàn)場(chǎng)亂哄哄的情況發(fā)生。

4．節(jié)目和合作機(jī)構(gòu)的選擇。

做大型搭臺(tái)促銷，大多會(huì)穿插節(jié)目表演或同時(shí)邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作以集結(jié)人氣。由于是新品會(huì)或季節(jié)產(chǎn)品推薦會(huì)，所以一定要明確主角是產(chǎn)品，其他所有東西都是為產(chǎn)品服務(wù)的，在節(jié)目的選擇上也要結(jié)合到品牌個(gè)性和產(chǎn)品特點(diǎn)，主要目的是展現(xiàn)品牌個(gè)性和專業(yè)形象。如某護(hù)膚品之前做大型促銷，總是習(xí)慣請(qǐng)一些在夜總會(huì)表演的舞蹈藝員來進(jìn)行歌舞表演，人氣是有了，可惜集結(jié)的觀眾都是男的，目標(biāo)消費(fèi)者很少；而另一護(hù)膚品則是邀請(qǐng)專業(yè)人員在現(xiàn)場(chǎng)做瑜珈練習(xí)演示，不僅集結(jié)很多女性朋友觀看，也傳遞

了品牌健康時(shí)尚的專業(yè)形象。

對(duì)于產(chǎn)品的推薦，可選擇與在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一定知名度的專業(yè)機(jī)構(gòu)(知名美發(fā)店、攝影店、時(shí)尚雜志社)合作，在會(huì)現(xiàn)場(chǎng)做現(xiàn)場(chǎng)演示或流行時(shí)尚，借上述專業(yè)機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)匾研纬傻男湃味龋兄诩訌?qiáng)顧客對(duì)產(chǎn)品的信任，這一點(diǎn)對(duì)新晶牌新產(chǎn)品的推廣尤其重要。如美濤在桂林上市時(shí)，邀請(qǐng)了桂林當(dāng)?shù)刈钪拿腊l(fā)店到現(xiàn)場(chǎng)做美發(fā)演示，引導(dǎo)顧客參與，還了近期流行的幾款發(fā)型，不僅集結(jié)了人氣，而且還讓顧客迅速對(duì)新產(chǎn)品抱以信任，僅幾款睹喱水，兩天銷售額就達(dá)到45000多元。另一女鞋品牌在長(zhǎng)沙的新品會(huì)，邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)財(cái)z影名店在現(xiàn)場(chǎng)做“今冬流行色彩”，更是充分張揚(yáng)了其品牌的時(shí)尚個(gè)性。

拿什么來拯救終端銷量

現(xiàn)在一、二級(jí)市場(chǎng)開展普通的大型搭臺(tái)促銷，由于費(fèi)用與產(chǎn)出不合理，很多品牌都選擇了放棄。按建議轉(zhuǎn)型至上述新品會(huì)、季節(jié)產(chǎn)品推介會(huì)的形式后，雖然單次能實(shí)現(xiàn)較好銷售量，但已不可能像以前一樣頻繁開展，如舒蕾在上市前期，很多市場(chǎng)為了完成終端零售任務(wù)，幾乎是每周都開展大型搭臺(tái)促銷。現(xiàn)在部分市場(chǎng)轉(zhuǎn)型至新品推介會(huì)的形式開展促銷，只能是兩個(gè)月或一季度舉行一次。對(duì)于承載著較大銷售任務(wù)的銷售經(jīng)理們，拿什么來拯救終端銷量?原來由大型搭臺(tái)促銷產(chǎn)生的銷量靠什么來彌補(bǔ)?

1．有吸引力的買贈(zèng)活動(dòng)。

一、二級(jí)市場(chǎng)終結(jié)了普通的大型搭臺(tái)促銷后，要重視店內(nèi)兩人搭臺(tái)促銷的開展，在人流量大的賣場(chǎng)，安排兩名促銷員，放置一到兩個(gè)促銷展臺(tái)，做簡(jiǎn)單的買贈(zèng)活動(dòng)，也是可以獲得較滿意的銷售回報(bào)的。操作這樣的店內(nèi)小型活動(dòng)，主要注意買贈(zèng)方案要有足夠的吸引力。在設(shè)計(jì)小型促銷的買贈(zèng)方案時(shí)，首先要讓顧客獲得的贈(zèng)品比較實(shí)用，獲得贈(zèng)品的方式方便直接，如購(gòu)買一支李醫(yī)生潔面乳可以送化妝棉或濕紙巾一包，這兩種贈(zèng)品的價(jià)值都不是很高，但比較實(shí)用，顧客買一支產(chǎn)品就可以獲得，不需要經(jīng)過“摸乒乓球”、“轉(zhuǎn)獎(jiǎng)”這樣的復(fù)雜程序。如果不是提供很貴重的贈(zèng)品，顧客購(gòu)買產(chǎn)品后沒有太多時(shí)間給你“當(dāng)猴耍”一樣站在那里做游戲。另外，可以提供比較有價(jià)值感的贈(zèng)品，如妮維雅推出購(gòu)買99元的男士三件套(100mL潔面乳、200mL男士刮胡泡、100mL須后潤(rùn)膚露)贈(zèng)送價(jià)值29元舒適刮胡刀。

2．體驗(yàn)式促銷也是終端銷售利器。

店內(nèi)小型促銷也可以推廣產(chǎn)品，重點(diǎn)在于加強(qiáng)顧客對(duì)產(chǎn)品的體驗(yàn)，前幾年，心相印紙巾剛上市時(shí)，公司為產(chǎn)品推廣設(shè)計(jì)了較好的體驗(yàn)式促銷，使心相印能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。心相印的電視廣告是一名男士將紙巾濕水后像拎毛巾一樣拎干展平，紙巾完好如初，借此說明紙巾的強(qiáng)柔韌性。于是，在很多銷售終端和促銷現(xiàn)場(chǎng)，心相印的促銷員都會(huì)放置一盆清水，并讓顧客親自像電視廣告里一樣試驗(yàn)，讓顧客自己見證心相印紙巾的強(qiáng)柔韌性，從而購(gòu)買產(chǎn)品，心相印借此被消費(fèi)者接受，并迅速超越推出較早的幾個(gè)紙巾品牌。

滿婷在很多終端擺放皮膚測(cè)試儀器，為顧客現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試皮膚是否有螨蟲，皮膚在儀器下粗糙無比，就算沒有螨蟲也會(huì)刺激顧客要盡快改善皮膚狀況的心理需求而購(gòu)買產(chǎn)品。今年開始，迪彩設(shè)計(jì)了用于現(xiàn)場(chǎng)美發(fā)演示的店內(nèi)美發(fā)屋開展中型促銷，在沃爾瑪、家樂福推廣以來，促銷效果很好，主要也是因?yàn)樽岊櫩统浞謪⑴c體驗(yàn)而獲得信任。

3，特殊陳列前需現(xiàn)場(chǎng)助銷。

店內(nèi)特殊陳列(堆碼、端架)前的促銷更加重要。由于現(xiàn)代商超的迅速發(fā)展，在店內(nèi)開展DM、特價(jià)促銷配合特殊陳列已經(jīng)是司空見慣的事。不過不少品牌往往是有了特殊陳列就靠陳列本身了，很少為特殊陳列增派臨時(shí)促銷員現(xiàn)場(chǎng)助銷，沒有抓住很好的促銷機(jī)會(huì)。在和賣場(chǎng)談判特價(jià)并配合有特殊陳列的時(shí)候，就要把增派臨時(shí)促銷員做為談判條件，要求依據(jù)特殊陳列的大小，增派1―6名不等的臨時(shí)促銷員在特殊陳列前促銷。如A品牌在家樂福廣州萬國(guó)店購(gòu)買了一個(gè)6平方米的大堆碼做面貼膜特價(jià)，促銷期10天，前5天沒有安排臨時(shí)促銷員(店內(nèi)導(dǎo)購(gòu)主要照顧貨架區(qū)的銷售)，每天銷售只有40盒左右，第6天開始，增派了3名臨時(shí)促銷員，效果明顯不同，每天銷售可達(dá)到160盒以上。

國(guó)際K／A的迅速擴(kuò)張和國(guó)內(nèi)零售賣場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，使得終端銷售模式也在發(fā)生變化，也許一兩年前最有效的銷售方式用于今天也已經(jīng)落伍，在銷售實(shí)踐中，相信自己的同時(shí)也要關(guān)注市場(chǎng)的變化。

二級(jí)市場(chǎng)范文4

1．保證金收付的核算。由于在二級(jí)市場(chǎng)上買賣股票，投資人不能直接進(jìn)場(chǎng)交易，必須委托證券公司(證券商)代為買賣股票。因此，投資人在二級(jí)市場(chǎng)上買賣股票時(shí)，不能直接使用自己開戶銀行的資金與證券交易所進(jìn)行劃撥結(jié)算，而是用預(yù)先存人證券公司的保證金進(jìn)行結(jié)算。筆者認(rèn)為，為了反映二級(jí)市場(chǎng)股票投資者撥付給證券公司保證金的變動(dòng)情況，應(yīng)設(shè)置“保證金存款”科目。保證金存款同銀行存款一樣，同屬于投資單位的貨幣資金。投資單位向自己選定的證券公司撥付購(gòu)買股票所需資金時(shí)，借記“保證金存款”科目，貸記“銀行存款”科目；當(dāng)投資人取出保證金或終止在某證券公司的股票交易業(yè)務(wù)時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“保證金存款”科目。

2．股票買入與賣出的核算。由于股票買賣品種、數(shù)量和批次迅速增加，只用“短期投資”科目核算二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買股票的成本，顯然是不夠的。為全面系統(tǒng)地反映企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上買賣股票的情況，筆者認(rèn)為，應(yīng)設(shè)置“實(shí)存股票”(或“庫(kù)存股票”)科目，核算二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入股票的入庫(kù)成本；設(shè)置“股票投資收入”科目，核算出售股票所獲得的收入。“實(shí)存股票”屬于資產(chǎn)類科目，“股票投資收入”屬損益類科目。其賬務(wù)處理如下：

買入股票時(shí)，根據(jù)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的成交過戶交割憑條(交割單)，借記“實(shí)存股票——xx股票”科目(買價(jià)加各項(xiàng)附加費(fèi)用）貸記“保證金存款”科目；賣出股票時(shí)，同樣根據(jù)證券機(jī)構(gòu)的成交過戶交割憑條，借記“保證金存款”科目，貸記“股票投資收入”科目(賣價(jià)減各項(xiàng)附加費(fèi)用)。

3．已售股票成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算。在出售股票后，除核算股票投資收人外，同時(shí)還應(yīng)計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已售股票的成本。由于購(gòu)買股票的批次不同，價(jià)格有高有低，投資單位所持有的同一種股票的成本會(huì)存在較大的差異。為了反映已售某種股票的投資成本，應(yīng)設(shè)置“股票投資成本”科目，該科目類似于企業(yè)銷售產(chǎn)品后，結(jié)轉(zhuǎn)其生產(chǎn)成本時(shí)所使用的“產(chǎn)品銷售成本”科目廣股票投資成本。展成本費(fèi)用類科目，計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已售股票成本時(shí)，借記“股票投資成本”科目，貸記“實(shí)存股票——xx股票“科目專期末結(jié)轉(zhuǎn)股票投資收益時(shí)，借記“股票投資收益”科目，貸記“股票投資成本”科目。

已售股票成孝的計(jì)算，可借鑒企業(yè)存貨的流動(dòng)計(jì)價(jià)方法，比如個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法或平均法等確定已售股票的堂付市大。

4．股票投資收益的核算。二級(jí)市場(chǎng)股票投資，從股票持有時(shí)間以及投資目的上看，應(yīng)屬短期投資。投資單位在每一會(huì)計(jì)期末都應(yīng)該核算股票投資的當(dāng)期投資收益。

為了反映投資單位股票投資損益的情況，應(yīng)設(shè)置“股票投資收益”科目，該科目為損益類科目。會(huì)計(jì)期末將“股票投資收入”科目的貸方余額轉(zhuǎn)入“股票投資收益“科目的貸方；將“股票投資成本”科目的借方余額轉(zhuǎn)入“股票投資收益“科目的借方。用賬結(jié)法結(jié)轉(zhuǎn)本期股票投資收益。期末股票投資收入與股票投資成本結(jié)轉(zhuǎn)后，“股票投資收益”科目若為貸方余額，即為投資凈收益，如果是借方余額，則為投資凈損失。

二級(jí)市場(chǎng)范文5

關(guān)鍵詞：地方公債；二級(jí)市場(chǎng)；利率

中圖分類號(hào)：F810.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）02-0-01

2009年在應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)的大背景下，我國(guó)政府采取了中央的方式進(jìn)行了地方公債融資的實(shí)踐和試點(diǎn)。2011年則進(jìn)一步允許上海市、浙江省、廣東省和深圳市試點(diǎn)自行發(fā)行地方公債，地方公債的實(shí)踐不斷展開。在地方公債市場(chǎng)發(fā)展過程中一個(gè)重要的方面就是地方公債二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展問題。

一、地方公債二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的作用和意義

債券的流動(dòng)性直接影響了債券本身的投資價(jià)值和投資者的投資信心。活躍的債券二級(jí)市場(chǎng)可使投資者在債券到期之前自由買賣手中的投資品，從而避免被鎖定在自己所不需要的投資上，保持投資的靈活性。發(fā)行地方公債籌集的建設(shè)資金一般是投向城市公共基礎(chǔ)性建設(shè)項(xiàng)目，這些投資項(xiàng)目一般具有建設(shè)周期長(zhǎng)，投入資金數(shù)量大的特點(diǎn)，相對(duì)應(yīng)地要求發(fā)行的地方公債應(yīng)以中長(zhǎng)期為主，并需要維持一定的融資規(guī)模，基于對(duì)未來不確定的判斷和自身投資的需要，投資者一般很難大規(guī)模地持有地方公債直到債券到期，如果不能在到期之前自由買賣債券的話，投資者對(duì)該證券的需要會(huì)大大減少，地方公債的投資價(jià)值將受到影響。

另外，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展地方公債市場(chǎng)質(zhì)疑的一個(gè)觀點(diǎn)就是地方政府的信用約束問題。地方政府信用不足則將影響地方公債的發(fā)行、流通和償還各環(huán)節(jié)，地方政府存在的預(yù)算軟約束問題會(huì)導(dǎo)致地方公債資金使用不規(guī)范，地方公債償還難以得到保障。為此，要加強(qiáng)中央政府對(duì)地方公債資金使用和償還的審批制度，與此同時(shí)，發(fā)展地方公債二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)督評(píng)價(jià)作用也至關(guān)重要，需要發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督審計(jì)作用，強(qiáng)化地方公債資金預(yù)算管理，規(guī)范其資金使用范圍。與中央政府既當(dāng)規(guī)則制訂者又充當(dāng)管理監(jiān)督檢查者不同，二級(jí)市場(chǎng)上的中介機(jī)構(gòu)是以相對(duì)獨(dú)立的身份參加市場(chǎng)交易活動(dòng)，其市場(chǎng)信譽(yù)是其生存發(fā)展之本。從維護(hù)自身信用出發(fā)，中介機(jī)構(gòu)有動(dòng)力客觀公平地評(píng)價(jià)監(jiān)督地方公債資金使用和償還情況等，能對(duì)地方公債發(fā)行主體進(jìn)行客觀有效的監(jiān)督，能為投資者提供客觀公平的投資品信息和地方公債發(fā)行，流通，轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的專業(yè)幫助和服務(wù)，便利投資者的投資行為，減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從我國(guó)地方公債市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來看，發(fā)展地方公債二級(jí)市場(chǎng)是當(dāng)前我國(guó)發(fā)展地方公債市場(chǎng)的重要內(nèi)容和緊迫任務(wù)。經(jīng)過國(guó)債二級(jí)市場(chǎng)和股票二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)地方公債二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展有了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但需要進(jìn)一步的發(fā)展。2009年地方公債發(fā)行之后，在二級(jí)市場(chǎng)上成交清淡，表現(xiàn)不佳，這不利于以后地方公債的發(fā)行流通和地方公債市場(chǎng)的良性發(fā)展。地方公債二級(jí)市場(chǎng)是地方公債市場(chǎng)的重要組成部分，缺少二級(jí)市場(chǎng)的地方公債市場(chǎng)談不上良性發(fā)展，發(fā)展我國(guó)地方公債市場(chǎng)必須重視發(fā)展地方公債的二級(jí)市場(chǎng)。

二、當(dāng)前發(fā)展地方公債二級(jí)市場(chǎng)的重點(diǎn)內(nèi)容

第一，形成合理的地方公債利率形成機(jī)制。 投資者進(jìn)行債券投資是為了獲得相應(yīng)的投資收益，地方公債的利率水平?jīng)Q定了投資者債券投資的回報(bào)大小，這將直接影響地方公債的市場(chǎng)表現(xiàn)。債券的利率水平與其信用成反比，債券信用水平越低，則投資者會(huì)要求較高的投資回報(bào)來對(duì)抗投資風(fēng)險(xiǎn)。地方公債是在地方政府信用基礎(chǔ)上發(fā)行的債券，其信用水平介于國(guó)債和企業(yè)債之間。因此，其利率應(yīng)低于企業(yè)債而高于國(guó)債。為了利于地方公債的發(fā)行流通，中央一般應(yīng)對(duì)地方公債免征利息所得稅以提高地方公債的市場(chǎng)吸引力。

在地方公債市場(chǎng)發(fā)展初期，可采用固定利率的方式來發(fā)行地方公債，這樣有利于減少市場(chǎng)波動(dòng)，使投資者獲得穩(wěn)定的收益，增強(qiáng)投資者的投資信心；同時(shí)可以鎖定償債成本，便于合理安排使用和償還地方公債資金。在地方公債確定利率時(shí)，可考慮實(shí)際市場(chǎng)情況，采用靈活的招標(biāo)方式，形成合理的市場(chǎng)利率。2009年地方公債確定的利率水平整體偏低，這影響了地方公債的流通交易環(huán)節(jié)，導(dǎo)致地方公債在二級(jí)市場(chǎng)上流動(dòng)性不足。待地方公債市場(chǎng)有了一定的發(fā)展后，可考慮短期地方公債實(shí)行固定利率而中長(zhǎng)期的地方公債采用浮動(dòng)利率以減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高其投資的積極性，這也有利于維護(hù)地方政府信用，提高資金使用效益，充分發(fā)揮地方公債在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定中的調(diào)節(jié)作用。

第二，培育和規(guī)范債券市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)。在債券市場(chǎng)中，投資者需要市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)在其面對(duì)未來存在不確定的投資項(xiàng)目時(shí)提供專業(yè)幫助支持，隨著我國(guó)國(guó)債、股票等市場(chǎng)的發(fā)展和交易網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，我國(guó)的會(huì)計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、投資銀行等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有所發(fā)展。隨著我國(guó)地方公債市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，勢(shì)必要求進(jìn)一步培育和規(guī)范債券市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮他們?cè)诘胤焦珎l(fā)行、流通過程中的作用，形成對(duì)地方公債發(fā)行主體、債券資金使用和償還過程客觀公正的監(jiān)督評(píng)價(jià)作用，為提供投資信息，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。積極引進(jìn)如標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪等世界知名的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)來對(duì)我國(guó)地方公債進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，充分發(fā)揮信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)估作用，形成對(duì)地方政府的有效監(jiān)督，加快中國(guó)地方公債市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)可積極嘗試建立地方公債保險(xiǎn)制度，引入保險(xiǎn)公司參與地方債環(huán)節(jié)，增強(qiáng)地方公債的信用，防范違約風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，也應(yīng)依法加強(qiáng)債券中介機(jī)構(gòu)自身的規(guī)范發(fā)展，增強(qiáng)其專業(yè)技能，建立起職業(yè)道德約束和行業(yè)自律的良好行業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮其市場(chǎng)服務(wù)中介作用。

第三，建立實(shí)行地方公債信息公開披露制度。地方公債籌集的建設(shè)資金應(yīng)納入地方財(cái)政預(yù)算，接受同級(jí)人大監(jiān)督，定期向同級(jí)人大匯報(bào)資金情況，在條件成熟時(shí)，地方公債資金使用情況和公共項(xiàng)目建設(shè)情況應(yīng)實(shí)行強(qiáng)制性的信息公開批露制度。地方政府應(yīng)定期向社會(huì)和投資者公開地方公債發(fā)行、使用、流通、償還等方面的信息和情況，接受社會(huì)和投資者監(jiān)督。這樣有利于保證地方公債資金用于原定建設(shè)項(xiàng)目，保證地方公債的有效償還，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。如此同時(shí)地方政府對(duì)公開批露的信息真實(shí)性負(fù)責(zé)，這會(huì)促使地方政府合理確定發(fā)債規(guī)模，認(rèn)真規(guī)劃使用地方公債資金，提高地方公債資金的使用效率和償還能力，逐步提高地方財(cái)政運(yùn)行狀況的透明度。

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二級(jí)市場(chǎng)范文6

在東北遼寧省，撫順市以重工業(yè)聞名，但受結(jié)構(gòu)、體制性矛盾的困擾，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉步維艱。在家電業(yè)的版圖上，其發(fā)展前景并不被外人看好，因?yàn)榕徥?huì)沈陽(yáng)僅45分鐘車程，所以是典型的二級(jí)市場(chǎng)。1999年，年僅25歲的浙江小老板何國(guó)偉從家鄉(xiāng)寧波到此創(chuàng)業(yè)，與之同行的還有幾位老鄉(xiāng)，大家最初看好的是北方豐富的能源儲(chǔ)備和良好的發(fā)展前景。作為時(shí)年全國(guó)排名銷售第一的金×熱水器，以其質(zhì)量好、品質(zhì)優(yōu)而在業(yè)內(nèi)聞名，中國(guó)第一臺(tái)熱水器即出自該廠。小何當(dāng)初也是躊躇滿志。作為家中的老幺，他在學(xué)生時(shí)代就顯示出了過人的“財(cái)商”天份，靠自己打工賺得的錢不僅滿足了上學(xué)的學(xué)費(fèi)，而且還有結(jié)余貼補(bǔ)家用。

可最初的幾個(gè)月里，老鄉(xiāng)相繼因經(jīng)營(yíng)不善而中途離開，并勸小何放棄撫順這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)投一級(jí)市場(chǎng)去做，廠家也因產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)太差而停止了向小何供貨。他當(dāng)時(shí)陷入了第一次的危機(jī)。“在哪跌倒在哪爬起來，我就不信，做不好80%的銷售市場(chǎng)，20%能做到也是成功”，帶著這個(gè)信念，小何終于說服了廠家代表，答應(yīng)給他一年的時(shí)間，沒有利潤(rùn)立即撤離撫順市場(chǎng)。從此，小何一干就是6年，現(xiàn)在他不僅繼續(xù)鞏固了金×品牌在各大商場(chǎng)、專營(yíng)店銷售的良好態(tài)勢(shì)，而且還開了自己獨(dú)立的門店，批發(fā)生意也做得紅紅火火，在撫順熱水器市場(chǎng)銷量始終穩(wěn)居前列。生意場(chǎng)上成功的他還娶妻生子，成為了一個(gè)十足的撫順人。

撫順二級(jí)市場(chǎng)形勢(shì)

在這個(gè)人口百萬的二級(jí)城市，有著三種家電經(jīng)銷勢(shì)力：一是以撫順百貨大樓為代表的

大型百貨商場(chǎng)，是傳統(tǒng)勢(shì)力；二是以匯龍家電、中亞家電為代表的本地專營(yíng)店和以國(guó)美、蘇寧為代表的外來家電連鎖巨頭，是新興勢(shì)力；三是以裕民商城、電子城為代表的二級(jí)批零市場(chǎng)，為平民勢(shì)力。各有優(yōu)勢(shì)，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)演繹著競(jìng)爭(zhēng)慘烈的區(qū)域市場(chǎng)惡戰(zhàn)。隨著各大商場(chǎng)品牌淘汰和原材料的成本上升，行業(yè)內(nèi)面臨著新一輪的洗牌。而在全國(guó)市場(chǎng)銷售前十名的品牌與國(guó)美、蘇寧等連鎖巨頭簽訂的大合同也保證了像金×這種實(shí)力較強(qiáng)的一線品牌能夠隨著商家開店的腳步將戰(zhàn)線迅速布控到二級(jí)市場(chǎng)。

小何攜“金×”品牌是1999年進(jìn)入撫順的，當(dāng)時(shí)的撫順市場(chǎng)主要經(jīng)銷品牌有海爾、大拇指、阿里斯頓、萬家樂、康泉等七八個(gè)品牌。2000年因?yàn)閾犴樏簹馐鹿实念l發(fā)，為電熱水器帶來了第一個(gè)市場(chǎng)契機(jī)，也間接激活了市場(chǎng)。2003年進(jìn)入了熱水器市場(chǎng)發(fā)展的最高峰，同時(shí)有100多個(gè)品牌擠壓在這個(gè)大市場(chǎng)內(nèi)。作為北方的能源重地，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得南方廠商紛紛看好這個(gè)市場(chǎng)，一時(shí)間“群魔亂舞、熱鬧非凡”，然而好景不長(zhǎng)，僅僅過了一年光景，就有大量的廠商鎩羽而歸，而生存下來的二、三十家品牌，又將有一半左右難以為繼。“2005、2006年將是業(yè)內(nèi)的洗牌年，沒有真本事，你很難在二級(jí)市場(chǎng)生存。估計(jì)能有10個(gè)左右的品牌生存下來，未來如何，誰也不能預(yù)期。”小何和筆者說這句話的時(shí)候，一道銳利的目光透過鏡片射向窗外，神色凝重卻又不乏信心。

奇招之一：做好“早、深、廣”三字生意經(jīng)

“一個(gè)城市，一個(gè)主打品牌”，這是小何向筆者介紹的二級(jí)市場(chǎng)的獨(dú)特運(yùn)作特點(diǎn)。誰進(jìn)入的早，誰先可以率先搶到商機(jī)，撫順市場(chǎng)的“XXX”品牌就是一個(gè)例子。在小何進(jìn)入XX百貨大樓之前，“XXX”品牌是該商場(chǎng)的銷售老大，很多品牌因?yàn)椴荒芘c之競(jìng)爭(zhēng)而紛紛敗下陣來。其實(shí)論質(zhì)量、論實(shí)力，它沒有“金×”好，但是因?yàn)樗M(jìn)入得比較早，所以在老百姓心目中形成了一種思維定勢(shì)，所以二級(jí)市場(chǎng)的口碑效應(yīng)非常重要。為了生存，小何沒有與之正面交鋒，而是努力擴(kuò)展自己的業(yè)務(wù)，“因?yàn)閯傞_始，經(jīng)營(yíng)的品牌比較少，我只要生存下來，哪怕是20%的市場(chǎng)份額，也可以有自己的發(fā)展空間。”小何的睿智和和對(duì)市場(chǎng)的敏銳觀察被日后的發(fā)展證明是正確的。

如果單獨(dú)靠?jī)r(jià)格與服務(wù)與之競(jìng)爭(zhēng)，很難改變老百姓傳統(tǒng)的認(rèn)知意識(shí)，小何決定開辟第二戰(zhàn)場(chǎng)。他開始到當(dāng)時(shí)撫順僅有的兩個(gè)二級(jí)批零市場(chǎng)裕民商城和電子城找經(jīng)營(yíng)商，雖然金×的牌子在全國(guó)范圍內(nèi)叫得很響，但在撫順這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)還沒有太多人知道，經(jīng)營(yíng)商看中的是廠家的實(shí)力和利潤(rùn)空間，這兩樣小何都有，而且在當(dāng)時(shí)最具實(shí)力的百貨大樓經(jīng)銷，這些都是他的優(yōu)勢(shì)。“你不會(huì)也像別人那樣，干幾個(gè)月就走吧！”經(jīng)銷商對(duì)小何一開始并不放心。“放心，我看中的是這個(gè)城市的發(fā)展空間，相信我，金×品牌的質(zhì)量過硬，只不過進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)較晚，但終會(huì)有一天戰(zhàn)勝所有品牌，成為撫順的行業(yè)老大。”小何的信心打消了經(jīng)銷商最后的顧慮。“經(jīng)銷商支持我，我也要給經(jīng)銷商超值的回報(bào)”，小何說到做到，2000年的時(shí)候，經(jīng)銷商發(fā)展迅速，網(wǎng)絡(luò)遍布全市各大商場(chǎng)，最高一年得到返利6萬多，而這也僅僅是幾平方米的經(jīng)營(yíng)面積。而“以商場(chǎng)做形象，以批發(fā)擴(kuò)展業(yè)務(wù)”的經(jīng)營(yíng)策略也成為小何立足二級(jí)市場(chǎng)的一條成功經(jīng)驗(yàn)。

隨著經(jīng)營(yíng)的深入，單靠品牌影響已不足以在市場(chǎng)中出奇致勝，小何開始研究如何“精耕細(xì)做”。設(shè)立導(dǎo)購(gòu)員、培養(yǎng)客情關(guān)系、做好終端形象是小何走出的關(guān)鍵三步棋。而深入經(jīng)營(yíng)的結(jié)果之一就是在今年5月國(guó)美進(jìn)入撫順后，小何憑借著良好的客情關(guān)系，無論是在終端形象，還是在銷售業(yè)績(jī)上都取得了很大的突破。小何說“雖然我們的品牌沒有海爾等大品牌叫得響，但我們專做熱水器，專業(yè)化、高品質(zhì)是我們的優(yōu)勢(shì)，所以我們要充分利用賣場(chǎng)的商品陳列和廣告宣傳來吸引顧客光注的眼球，形成有效的磁力點(diǎn)”，數(shù)據(jù)驗(yàn)證了他的努力，在進(jìn)駐國(guó)美第一個(gè)月，金×的銷量為38%，第二個(gè)月為30%，而同期海爾的銷量分別為20%和25%。

在做深的同時(shí)，他堅(jiān)信只靠單一品牌是不會(huì)在市場(chǎng)中擁有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力的，于是他在2001年選擇了市內(nèi)較繁華地段開設(shè)了獨(dú)立的門店，并先后引進(jìn)了奧普浴霸，方太、櫻奇煙灶系列產(chǎn)品，康寶消毒柜，九陽(yáng)電磁爐、豆?jié){機(jī)，蘇泊爾炊具等業(yè)內(nèi)知名品牌商品，擴(kuò)展自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，在做深、做精金×熱水器的同時(shí)，向廣度方向努力。而這些品類的引進(jìn)，不僅擴(kuò)大了他的經(jīng)營(yíng)輻射能力，而且還帶動(dòng)了熱水器的銷售。最為關(guān)鍵的是，在與單一品種競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比拼中，他的底氣更足了。在銷售過程中，他將利潤(rùn)點(diǎn)更高的浴霸與熱水器組合銷售，這樣即降低了熱水器的銷售價(jià)格，提高了競(jìng)爭(zhēng)能力，又保證了整體的毛利水平，可謂“失之東隅，收之桑榆”。在金×品牌做精、做深的同時(shí)，現(xiàn)在小何的門店各品牌百花齊放，呈現(xiàn)了良好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。

奇招之二：“可樂”的故事

在向筆者介紹他的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)，他給記者講了一個(gè)故事。他說，同樣一瓶可樂，在街邊賣3元錢，可在大超市只賣不到2元錢，但是路人口喝了，是不愿意舍近求遠(yuǎn)，到超市里去買可樂的。同樣，撫順市場(chǎng)上的熱水器在價(jià)格上始終競(jìng)爭(zhēng)不過沈陽(yáng)，只能是服務(wù)、便利上下足功夫，這也是同一個(gè)道理。2001年8月國(guó)美進(jìn)入沈陽(yáng)，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)令許多經(jīng)銷商挺不住了，紛紛降低銷售價(jià)格，但一開始小何并沒急于降價(jià)。他說，我們不能拿自己的短處去和人家的長(zhǎng)處競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)地區(qū)有一個(gè)地區(qū)的特點(diǎn)，像撫順這種二級(jí)市場(chǎng)是不可能做到一類市場(chǎng)的銷售價(jià)格，我們只有在服務(wù)上做足功夫，才能讓顧客信賴我們。一開始，這種銷售策略也取得了成功，但是時(shí)間一長(zhǎng)，經(jīng)銷商不干了。“小何呀，你給我們的供貨價(jià)格比“國(guó)美”的零售價(jià)格都要高，我們?cè)趺促u呀！”經(jīng)銷商的抱怨讓小何調(diào)整了銷售價(jià)格，2002年價(jià)格基本與沈陽(yáng)國(guó)美持平，而這步棋小何至今還耿耿于懷，“其實(shí)如何堅(jiān)持下去，我們還是有機(jī)會(huì)的”小何不無遺憾地與筆者說。待2004年市場(chǎng)平穩(wěn)后，小何又恢復(fù)了比沈陽(yáng)略高的市場(chǎng)價(jià)格，但在服務(wù)上多下了不少功夫，力爭(zhēng)贏得更多的回頭客。而這種服務(wù)的保障，是對(duì)員工和經(jīng)銷商實(shí)心實(shí)意的回饋，在業(yè)內(nèi)“金×”比較早地引入了導(dǎo)購(gòu)服務(wù)，并堅(jiān)持給予營(yíng)業(yè)員保底工資加提成的獎(jiǎng)勵(lì)方式，刺激了一線銷售人員的銷售、服務(wù)熱情。同時(shí)在經(jīng)銷商的返點(diǎn)上，小何也毫不吝嗇，在高額利潤(rùn)的誘惑下，經(jīng)銷商也分外賣力。

奇招之三：業(yè)內(nèi)首創(chuàng)“分期付款”