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海外銷售范文1

截至9月底,今年國產影片的海外銷售收入累計已達到32.74億元,超過了去年全年總和。其中,除了合拍大片《功夫夢》在全球范圍內持續走紅外,一些其他影片的海外票房貢獻也功不可沒,如《葉問2》《阿童木》《錦衣衛》《十月圍城》《72家租客》和《孔子》等。這些影片在海外的單片票房均超過了6000萬元,其中《葉問2》更是達到了2億多元,成為今年繼《功夫夢》后海外票房成績排名第二的影片。

縱觀以上熱門影片,其海外銷售除了在北美、歐洲及日韓等傳統意義上電影較發達的國家和地區取得了不俗的成績外,在東南亞的票房銷售業績也不容忽視。比如影片《葉問2》,該片在東南亞票房為9600萬元,占比該片海外銷售總額的44%。而《風云2》在東南亞銷售成績為3100萬元,更是占比該片海外票房總額的53%。由于地理位置與文化差異不大,東南亞觀眾更容易接受國產電影所傳達的思想與理念。為此,海推公司建議國內電影企業應抓住機會,推出更多優秀影片鞏固這一優勢。

中國動畫亮相加州中國文化周

10月14日,由中國中外文化交流中心、美國加州長灘州立大學、俏佳人傳媒共同主辦,ICN電視聯播網承辦的中國文化周將在美國加州拉開帷幕。文化部副部長王文章率中國代表團出席,中國駐美國使館文化參贊李冬文、俏佳人傳媒總裁李燕、華特迪士尼公司大中華區政府事務副總裁裴逸群等嘉賓以及長灘州大學生等逾200人一同出席。

在當日于加州長灘州立大學威廉・林克劇院舉行的文化周開幕式上,《喜羊羊與灰太狼》《大草原上的小老鼠》和《馬蘭花》等優秀國產動畫片的精彩片花以其鮮明生動的形象魅力吸引了觀眾的目光。這些動畫片將配合此次活動在美國ICN國際頻道進行展播。中國動畫影片以這次中國文化周為契機,展現了自己獨特的風采。

在接下來的中國文化周活動期間,美國大學生們欣賞到了《梅蘭芳》《隱形的翅膀》《云水謠》《瘋狂的賽車》和《風聲》等10部優秀的中國電影。《永恒之火》導演顧筠等國內知名影人和專家在長灘大學舉辦關于中國電影和動漫方面的學術講座,與美國大學生進行交流。

《派飯》憑純樸民風

角逐“亞太電影大獎”

海外銷售范文2

一、加工貿易渠道銷售網絡的影響因素及類型

(一)加工貿易主體對銷售網絡的影響

加工貿易主體不同,其銷售網絡的形式不同。內資加工貿易企業的銷售多通過外貿公司、出售給海外中間商、深加工結轉等方式完成。通過外貿公司實現銷售的情況又可以分為兩類,一類是外貿公司接單以后委托加工貿易企業生產,另一類是沒有進出口權的加工貿易企業接單后,找外貿公司作。對于外商投資的加工貿易企業,其銷售方式主要是境外接單境內生產。

(二)企業規模對銷售網絡的影響

企業規模大小對銷售網絡的影響主要表現在:大型加工貿易企業能夠擁有自己的銷售網絡,尤其是外方是大型跨國公司的外商投資企業,這些企業未到中國之前,就在國際市場擁有一席之地,進入中國只是其全球發展戰略的一個部分。這種銷售網絡更多地體現在公司的內部交易上。中小企業受制于資金限制,則可能更多地依賴中間商來實現銷售。

(三)產品用途對銷售網絡的影響

根據產品的用途,加工貿易企業的產品可以分為面向大眾消費者的生活消費品和面向生產者的生產消費品。如果生產的是面向生產者的生產消費品,加工貿易企業的銷售比較容易通過與下游企業之間形成戰略伙伴關系來實現,因此此類加工貿易銷售網絡的建設從尋找下游企業開始,國際市場供求信息對其開拓國際市場至關重要。對已經擁有買家的企業,提高產品質量、加強售后服務、降低產品價格是維護這種戰略伙伴關系的主要措施。我們在調查中了解到,有的企業為了保持買賣雙方的信任關系,甚至不愿意擁有自己的品牌。

如果生產的是面向大眾消費者的生活消費品,加工貿易企業的銷售就要通過一般的商業流通渠道來實現,流通環節包括生產商、批發商、零售商和消費者,這個環節越長,生產商獲得的利潤越少,但是生產商要想通過縮短流通環節增加利潤,往往需要大量的資金支持。企業首先要創立自己的品牌,加大宣傳力度,讓消費者對產品有所了解。此類企業也需要在提高產品質量、加強售后服務和降低生產成本上面下工夫。

二、我國加工貿易海外銷售的現狀與評價

(一)加工貿易企業的出口市場分布

加工貿易企業出口主要面向三類市場:原材料主要采購國,母公司及下屬子公司所在國———通過母公司內部交易實現,其他國際市場,即除原材料主要采購國和母公司及下屬子公司所在國以外的第三方市場。根據調查問卷的結果,加工貿易產品主要出口市場是第三方市場,接受此項調查的企業中有94.2%認為其他國際市場是主要出口市場,而選擇返銷原材料主要采購國和母公司內部貿易的企業比例只有20%左右(參見表1)。這種分布的原因在于我國加工貿易的主體以來自港澳、日本、韓國、中國臺灣、東盟等亞洲國家和地區的外商為主,這些國家和地區內部的市場狹小,他們在我國開展加工貿易的目的是利用我國廉價的勞動力,以保證其產品在歐美等市場的競爭能力。歐美等西方發達國家是這些企業的目標市場。

內資企業和外資企業在出口市場的分布上,基本相同,但內資企業沒有母公司內部貿易,出口市場多樣化比率低于外資企業。

表1接受調查企業出口的主要市場

資料來源:根據課題組企業問卷調查計算整理。

(二)加工貿易企業銷售渠道的總體狀況

在問卷列出的6種海外銷售渠道中,利用海外母公司的銷售渠道和出口給海外批發商是最主要的兩種渠道。接受調查的企業中,46.5%的企業利用海外母公司的銷售渠道,31.6%的企業將產品出口給海外批發商,選擇其他四種渠道的企業比例都在20%以下,其中利用中國外貿公司的銷售渠道的企業最少,只占接受此項調查企業的8.6%(參見表2)。顯然,在通過海外母公司和原材料外方提供者的銷售渠道進行出口的情況下,整個產品的經營網絡極有可能控制在母公司和原材料外方提供者手中;出口給海外批發商和零售商則意味著有相當大部分的利潤留給了中間商。而在利用中國外貿公司的銷售渠道和出口給海外生產商的情況下,經營網絡和利潤極有可能由國內加工貿易企業控制和掌握。利用這

兩類渠道的企業比重非常低,意味著我國加工貿易企業在銷售方面嚴重受制于母公司和中間商,加工貿易帶來的利潤也相應地掌握在他們手里。

(三)內資企業的銷售渠道

對于內資企業,由于沒有外資介入,因此可以將利用海外母公司的銷售渠道排除。表3的數據顯示,出口給海外批發商是內資企業最主要的銷售渠道,利用該渠道的內資企業比重為63.4%,其余4種銷售渠道的企業分布基本相同,直接出口給海外零售商的企業比重較大,為19.5%,銷售給原材料外方提供者的企業比重最低,為15.4%。內資企業中,國有企業出口給海外批發商的比重高達76%,說明國有企業在銷售上比較依賴海外批發商。一般地,交易環節越多,生產企業所能獲得的利潤越少,因此對于國有企業,如何減少流通環節,是提高利潤的重要手段,尤其是那些以生產大眾消費品為主的企業。集體企業將產品出口給海外批發商的比重雖然也是最高的,但總體上分布比較平均。與國有企業相比,將產品返銷給原材料外方提供者、直接出口給海外零售商和利用中國外貿公司銷售渠道的集體企業比重較高。集體企業的銷售渠道相對來說更具多樣性。國有企業對某一渠道的依賴,使得其銷售容易受到市場變化的影響。

表3接受調查的內資企業的銷售渠道分布

資料來源:根據課題組企業問卷調查整理。

(四)外商投資企業的銷售渠道

表4的數據顯示,55.5%的外商投資企業利用母公司的銷售渠道出口,25.2%的外商投資企業利用原材料外方

提供者的銷售渠道,24.5%的外商投資企業將產品出口給海外批發商,其他三種銷售渠道的企業比重都很低,其中利用中國外貿公司的銷售渠道的外商投資企業比重最低,只有6.4%。

在各種形式的外商投資企業中,中方控股的合資企業對母公司銷售渠道的依賴程度最低,只有27.9%的企業利用母公司的銷售渠道出口,利用原材料外方提供者的銷售渠道和出口給海外批發商的中方控股合資企業的比重都高于這一比例,分別為60.5%和38.4%;中外合作企業對母公司銷售渠道的依賴也低于外方控股的合資企業和外商獨資企業,這可以部分地說明外方投資者在中方控股的合資企業和中外合作企業中對銷售渠道的控制相對有限。另外,相對于外方控股的合資企業和外商獨資企業,中外合作企業和中方控股的合資企業利用中國外貿公司的銷售渠道的比重較高,分別為11.8%和8.1%,也可以說明外方對這兩類外商投資企業銷售渠道的控制相對較低。

(五)外方投資者不同,其銷售渠道分布存在明顯差異

對于大型跨國公司來說,利用母公司的銷售渠道是其最主要的銷售途徑,68.9%的企業是利用母公司的銷售渠道出口的,選擇其他5種渠道的企業比重都低于20%,其中出口給海外生產商的比重最低,反映出大型跨國公司全球生產和銷售的特性及實力。個人投資者利用海外母公司銷售渠道的比重最低,只有28.9%。出口給海外批發商是個人投資者最普遍采用的銷售方式,說明個人投資者在經營網絡方面比較倚重海外中間商。中小企業利用母公司銷售渠道的比例也很高,為52.3%,但低于大型跨國公司。

(六)企業產品品牌的使用情況

企業產品品牌對企業建立自己的銷售渠道至關重要。總的來說,加工貿易企業主要使用海外訂貨商(或其指定)的品牌,這類企業占接受此項調查企業的49.9%,使用自己品牌的企業占36.1%,使用母公司品牌的企業占30.6%,使用國內訂貨商(或其指定)品牌的企業只有4.8%。(參見表6),從數據上看,使用自己品牌的企業比重并不很低,但如果不考慮使用多種品牌的情況,且將使用海外母公司品牌、海外訂貨商(或其指定)品牌和國內訂貨商(或其指定)品牌看作是一體,則沒有自己品牌的企業占61.2%,而擁有自己品牌的企業只有28.8%。

三、我國加工貿易企業開拓銷售渠道的障礙

根據調查,絕大多數企業都愿意擁有自己的海外銷售渠道,也有一些企業認為是否擁有自己的海外銷售渠道要視企業的發展狀況而定,只有少數企業不希望擁有自己的海外銷售渠道。如表7所示,68.8%的企業希望擁有自己的銷售渠道;25.3%的企業要根據企業的發展情況而定,只有5.8%的企業不希望擁有自己的銷售渠道。這說明加工貿易企業有良好的發展自己銷售渠道的意愿,但是現實中存在一些障礙,阻礙了加工貿易企業在開拓自己銷售渠道方面的努力。

(一)資金問題是企業開拓海外營銷渠道最主要的障礙

加工貿易企業開拓海外市場,除了要有價廉物美的產品外,還要投資大量的資金,進行宣傳。由于資金限制,只有那些資金實力雄厚的大企業,才有發展海外營銷網絡的基礎。就外商投資企業而言,外方投資者以中小企業和個人投資者居多,接受調查的外商投資企業中,外方投資者約65%屬于中小企業和個人投資者,資金問題成為限制這些企業開拓海外營銷網絡的最主要的制約因素。根據問卷調查的結果,43%的企業認為發展海外營銷網絡的成本太高,企業資金有限(參見表8)。

(二)企業無法及時獲得國際市場供求信息

表8的數據顯示,無法獲得國際市場供求信息是影響企業開拓海外營銷網絡的另一個重要因素,22.5%的企業認為不能及時獲得國際市場供求信息制約企業海外營銷網絡的發展。這說明信息傳播的渠道需要進一步拓寬。

(三)企業在創建自己品牌過程中存在障礙

產品流通過程中,品牌的影響很大。擁有知名品牌的產品往往意味著穩定的市場份額。加工貿易企業開拓自己的銷售渠道,一個重要的環節是樹立自己的品牌,尤其是內資加工貿易企業。根據調查,使用自己品牌的企業比例相對較低。原因是多方面的,其中自己品牌知名度低和無力投資作廣告是最主要的兩個原因。如表9所示,分別有38.8%和26.9%認為自己品牌知名度低和無力投資作廣告是企業使用自己品牌的障礙。這兩個原因之間是關聯的,廣告和品牌之間相互影響,好的品牌必然是堆積在大量的廣告之上,如果一個企業無力為自己的產品作宣傳,就很難樹立知名品牌,尤其是那些大眾消費品。因此,企業不使用自己品牌最根本的原因在于資金短缺。另外,18.6%的企業認為沒有必要形成自己的品牌,這些企業多數是給國際知名品牌代工,只要與這些知名公司保持良好的伙伴關系,就不擔心產品的銷路。知識產權得不到應有的保護也是原

因之一,但比重相對較低,只有11.2%的企業認為知識產權保護問題是使用自己品牌的障礙。可能的原因在于,加工貿易企業的產品多數用于出口,且出口渠道比較固定,國內對知識產權保護的力度對其銷售影響不大。

(四)企業電腦化經營相對滯后

隨著網絡的發展,企業的網絡建設對開拓營銷網絡的影響越來越明顯。如果企業能夠充分利用網絡獲得快速、

低廉的信息,就可能有機會邁向國際市場,尤其是中小企業,完善的網絡在一定程度上能幫助其參與國際行銷。發展電子商務的基礎是電腦化經營和管理。這對于大企業來說比較容易實現,但對于中小企業則存在一定的困難。中國臺灣一項調查報告顯示,臺灣“52.46%的中小型制造業表示在推展業務電腦化方面遇到困難”(《制造業經營實況調查報告》，網上資料)。這個數據對了解中小型加工貿易企業電腦化的情況很有幫助。

(五)缺乏優秀的營銷人才

建立營銷網絡,人才是關鍵。根據臺灣對本地中小型制造業的一項調查顯示,面對激烈競爭的環境,優秀行銷人才的缺乏,以及行銷研究(商業分析與市場預測)人才不足是中小型制造業在行銷方面所遭遇的最主要的困難之一。大陸的情況也是如此。在表8中,選擇其他選項的企業中多數表示人才不足阻礙了其發展海外營銷網絡。

四、改進的建議

由于我國加工貿易是以引進外商投資的形式發展起來,內資加工貿易企業的發展相對薄弱,因此加工貿易企業的銷售渠道被海外接單人和中間商控制具有一定的客觀性。但是,這并不意味著這種狀況是合理的。前面提到加工貿易的銷售渠道控制在海外接單人和中間商手里,容易造成加工貿易企業利潤水平低,缺乏自主性。為了改變這種狀況,國家和企業應共同努力,開拓自己的銷售渠道。

(一)企業應建立符合實際情況的營銷策略

擁有自己的銷售渠道對加工貿易企業穩定發展意義重大,但不管是制造企業,還是貿易企業,加工貿易企業在開拓銷售渠道時,必須建立符合實際情況和自身發展狀況的營銷策略,否則欲速則不達。對于大型的制造企業,在資金充足的情況下,可以在進行代工的同時嘗試樹立自己的品牌,積極開拓自己的營銷渠道;對于中小型制造企業,資金和銷售人員儲備相對不足,營銷策略的重點應在提高產品質量、加強售后服務和新產品開發等方面,同時積累資金和行銷人員儲備,逐步將企業做大做強;對于貿易企業,營銷渠道的競爭意味著服務的競爭,只有提供更好、高附加價值的服務,才能鞏固與老客戶的長期關系,開拓新客戶。

(二)加強工貿結合,幫助內資制造企業開拓市場

前面提到,加工貿易領域工貿結合的方式有兩種,一種是貿易企業接收海外訂單后,在國內尋找合適的制造企業進行生產;另一種是制造企業接到訂單后,因沒有進出口權,必須找一家貿易企業做。前者多是內資加工貿易企業結合的方式。是內資制造企業發展加工貿易的主要渠道;后者則是外資加工生產企業與貿易企業結合的方式。隨著我國進出口經營權的逐步放開,貿易企業的這種純業務勢必降低。對于貿易企業來說,未來的發展方向應是第一種方式。貿易企業接單,尋找合適的制造企業生產,可以充分發揮貿易企業和制造企業的優勢,增強內資加工貿易企業的競爭力。許多開展加工貿易的內資制造企業是中小企業,在海外業務方面缺乏競爭力,而貿易企業熟悉海外市場,但自身沒有制造能力,兩者的有機結合可以有力地促進內資加工貿易的發展。

目前這種形式的工貿結合規模太小。我國加工貿易企業多數是外商投資企業,內資制造企業的數量非常少。其主要原因有二:一是國內貿易企業的功能沒有充分地發揮,根據問卷調查,只有17.9%的內資企業利用貿易企業的銷售渠道;二是內資制造企業產品的質量無法滿足客戶的要求,這也是加工貿易國內采購比率低的重要原因。因此,要擴大工貿結合的規模,就需要貿易企業和制造企業共同努力,不斷提升產品質量和服務質量。政府有關部門也可以采取適當的獎勵措施,鼓勵貿易企業在海外市場積極尋找訂單。

(三)改善投資環境,變海外接單為國內接單

我國加工貿易企業多數是外商投資企業,其加工貿易業務多采用海外接單、國內生產的方式。銷售渠道為海外接單人和中間商掌握,使得加工貿易企業的利潤空間狹小,發展受到制約,尤其是對中外合資的加工貿易企業,中方的利益受到一定的損害。對此,政府應進一步改善投資環境,吸引外方將生產環節轉移到國內的同時,將其營銷環節也轉移過來,變海外接單為國內接單。進一步改善投資環境包括繼續給予加工貿易企業優惠的稅收政策,加強知識產權保護,改進主管部門的管理等多方面。

變海外接單為國內接單以后,不但可以提高加工貿易企業的利潤水平,有利于加工貿易企業的發展,而且可以在國內培養一批營銷管理人才,解決我國行銷人才缺乏的問題。另外,鑒于在所有形式的外方投資者中,中小企業利用中國貿易企業銷售渠道的比重最高,因此在吸引外資進入加工貿易領域時,政策應適當向中小企業傾斜。

(四)政府應在資金、信息、網絡建設方面給予支持

海外銷售范文3

在戛納電影宮正對面的樓上懸掛起高達數米的《兔俠傳奇2》海報，縱然不比豪華酒店門前的好萊塢大片展板更為搶眼，但中國片商真金白銀買關注的決心也從中可見一斑。包括《一步之遙》、《太平輪》、《大鬧天宮2》、《盜墓筆記》、《我是路人甲》等片則重金買下了《好萊塢報道》等會出現在戛納會場內的國際大刊的封底封面，而每一個封底封面背后都是數10萬美金的投入。中國元素似乎充斥著整個戛納除了競賽單元之外的方方面面，但毫無疑問，中國電影從來不是戛納的主角。

在連續三年未能入圍主競賽單元之后，今年入圍“一種關注”單元的中國影片《狂想曲》與入圍展映單元的《歸來》都未能在戛納引發關注，《狂想曲》也與獎項失之交臂。而在電影市場方面，不少業內人士都向媒體坦言，中國電影的海外市場正在遭遇寒流，不僅中國藝術電影越來越難找到海外基金的支持，中國電影的海外賣片情況也很不理想，英皇電影的總裁利雅博就透露，“從國際發行的角度來看，海外的買家會很小心。以前拍一個電影，大家都能談，現在談可以不一定會簽。以前看片花就行，現在要看全片。最近這幾年，華語電影不好做。不過很幸運，這幾年內地市場很火，海外市場收緊”。

而中國電影在海外市場的遇冷，除了文藝片本身缺乏佳作之外，當下的中國大片也并不符合歐美市場的口味，利雅博直言歐美市場還是更喜歡中國動作功夫片，而現在正值功夫動作片的低潮期，在李連杰、成龍之后也未見能夠對歐美市場具有足夠號召力的明星出現，冷清態勢恐要維持一段時間。而帶著即將上映的新片《臨時同居》來到戛納的安樂總裁江志強也不諱言該片在戛納的海外銷售并不理想，主要原因還是該片的愛情喜劇題材對于歐美市場而言缺乏賣相，反倒是同樣由安樂出品的電影《黃飛鴻》在戛納的市場反響更好，即便沒有李連杰、成龍、甄子丹，功夫片還是歐美市場的真愛。

中國動畫逆勢上 映低成本受中東買家青睞

而與真人電影海外市場遇冷相反，中國動畫片的進軍海外的腳步卻在加快，今年中國電影海外推廣公司集結了包括《我是狼》、《兔俠傳奇2》、《龍之谷》等多部國產動畫片集體亮相戛納電影市場，成為中國站臺中最為亮眼的一支隊伍。其在戛納電影市場中核心地段包下大型展位，眾多國產動畫片的易拉寶一字排開，在電影市場中頗為搶眼。

海推相關人士透露，由于前些年中國動畫片在海外市場反響良好，促使他們決定今年組團出擊。中國動畫的主要市場集中在北美市場以外，比較受歡迎的中國動畫主要銷往歐洲市場，而中東地區則是國產動畫的主要買家。海推副總經理安一萌透露，“成交比較多的就是中東和亞洲，其他國家也有一些，但沒有那么感興趣。其他地區如果來選的話，多數還是參加電影節。而且相對來說中國做動畫片的成本也不高，有一定的競爭力，如果是同一個規模的動畫片，國產的制作成本肯定比好萊塢要低很多，價錢上還是很有競爭力的”。

同時，動畫片的預售機制讓中國動畫的海外之路風險也降低不少。不少國產動畫在制作出片花后就可以開始在電影市場預售，在取得一定資金保障后再繼續投入長片制作，不僅能對市場反響做出及時反饋，也降低了制片方在制作發行上的風險。

中國資本集體涌入戛納 投資海外項目有風險

另外值得一提的是，中國資本對于戛納的熱情正在暗中加溫，繼國內電影市場被資本炒熱后，海外電影項目成為了中國資本追逐的下一個目標。

以吳征旗下七星娛樂為代表的一批中國資本開始逐漸滲透進入海外項目的前期創作，而不僅僅滿足于在項目開發成熟后再進行加磅跟投。在今年注冊戛納電影市場的400位中國制片人中，有不少就是以在電影市場中挖掘可投資的海外項目，甚至是接觸海外電影公司高層、以其展開今后深入合作為目的的。

今年戛納的開幕影片《摩納哥王妃》中，就有七星娛樂旗下子公司的投資，而更多的中國投資人，正游走在戛納的大小酒會、各種推介上，為自己手中滾燙的中國資本尋找合適的投放項目。小馬奔騰副董事長鐘麗芳回憶起第一次來戛納電影節時，一天要開至少十個會，見不同的人。同樣的情形也發生在七星影業老總吳征身上。最開始來戛納時，他一天可以吃三次早餐，也是因為約了不同的人見面，聊合作。

與中國投資人的熱情相呼應，海外項目也對中國資本充滿了興趣，對于他們而言，中國資本不僅代表著資金的投入，更意味著中國電影市場對他們打開大門。對此，利雅博提醒中國投資人，要對海外項目的風險有足夠警惕，“他們的確對你熱情很高，但是他們并不知道，中國市場和海外市場是很不一樣的，他們眼里只有錢”。

藝術片大年商業片捧場 戛納仍是電影圣地

海外銷售范文4

    一、商品房先租后售是指房地產開發經營企業投資建造的商品房在竣工交付，并按規定辦理初始登記、取得《房地產權證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應嚴格按照本辦法辦理。

    二、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售應具備以下條件：

    1.已經初始登記并取得房地產權證書；

    2.已與物業管理企業訂立物業管理服務合同并已實施管理；

    三、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售，在出租時應先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規定的條款內容外，還應明確雙方當事人租后出售該房屋的有關權利、義務。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權利的條件；違約責任等內容。

    房地產開發經營企業可參照《上海市房屋租賃合同》規范文本并按上款規定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    四、租賃合同簽訂后的15天內，房地產開發經營企業應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）在應當核發《房屋租賃證》的5日內書面通知市房地產交易中心。

    五、租賃合同經登記后，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押權的，房地產開發經營企業應當將先租后售的事實明示抵押權人。

    六、在租賃期間，未經承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產開發經營企業不得將該房屋另行出售給他人。

    在租賃期間，承租人征得房地產開發經營企業的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉租給他人。但承租人未與房地產開發經營企業簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產權證書前，不得將該房屋轉售給他人。

    七、在租賃期間，承租人根據租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產開發經營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內容。

    八、買賣合同簽訂并按規定在市公證處辦理公證后的十五日內雙方當事人應按規定向市房地產交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產登記條例》規定的文件外，還應提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發票、房地產開發經營企業出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。

    九、經市房地產交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產權證后，租賃合同即自行終止。房地產開發經營企業應在原租賃合同終止之日起的15日內，向原受理登記的房屋所在地區、縣房地產交易管理部門辦理注銷租賃登記。

    十、外銷商品房先租后售，房地產開發經營企業應按滬地稅地（1997）27號“關于進一步搞好房地產租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規定繳納有關租、售稅款。

    十一、租賃期間，雙方當事人根據《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關租后出售該房屋的權利、義務也隨之解除或終止。

海外銷售范文5

在聽的時候要作一些簡要的筆記。在聽錄音的過程當中，自始至終要有目的地捕捉你要得到的信息。要心平氣和，全神貫注，并做適當記錄，比如人名、地名、數字、時間等都是需要記下的，可以采用簡單的符號或阿拉伯數字幫助記錄。特別聽清每個問題的疑問詞。如：what，where，who，which，whose，when，why等。語篇的問題一般按故事發生的先后順序設計，根據問題的選項，可以預測故事的一些情節。這樣我們便可以在聽錄音時做到有的放矢，集中精力捕捉有用的信息。錄音播放完后不要急著往下作答，而要再看你所記錄的內容，再回憶你所聽到的錄音，從語法、邏輯等方面再印證一下答案是否正確，以避免失分。

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【世紀金源校區】北京市----海淀區 400-0066-911轉90504

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海外銷售范文6

成立三家海外離岸公司“走賬”

新萊應材招股書稱主營業務為以高純不銹鋼為母材之高潔凈應用材料研發、生產與銷售，主營產品為真空室（腔體）、泵、閥、法蘭、管道和管件等。公司實際控制人是臺灣籍人士李水波、申安韻夫婦及其兩個兒子。

出口業務一直是新萊應材的支柱。2008-2011 年上半年外銷金額分別為9357萬元、6313萬元、9539萬元和5387萬元，占主營業務收入的比例為53.8%、41.7%、39.18%和33.35%。因此，公司外銷的應收賬款的回收力度如何，將直接關系到全年業績表現。同期，公司應收賬款分別為3536萬元、4544萬元、5795萬元和7932萬元，占當期出口收入比重分別為38%、72%、61%、147%。

為了防范應收賬款的風險，新萊應材多年來一直通過三個海外離岸公司KING LAI、OSLIN、LION PROCESS運作。其運作模式是，通過三家離岸子公司代收貨款，從而獲得國外金融機構的應收賬款保險服務。

KING LAI、OSLIN、LION PROCESS三家公司分別由李水波、申安韻（李水波妻子）以及申志成（申安韻之父、李水波岳父）于1999年在英屬維爾京群島成立，注冊資本都是5萬美元。但實際上，OSLIN、LION PROCESS兩家公司后來都轉讓給我李水波。這三家公司基本上都是由李水波掌控。

三家公司的主要功能就是“走賬”，因此多年來的財務狀況并不是很好。可查的紀錄，2008年以來都處于虧損狀態，而且公司基本上是靠向李水波借款維持。在2008年6月末，KING LAI向李水波的借款達到2436萬元。

難逃“自買自賣”的嫌疑

2008年6月，為了規范關聯交易，李水波將KING LAI等三家公司全部轉讓給新萊應材的子公司新聯貿易實業（香港）有限公司（下稱“新聯貿易”）。這一股權轉讓過程令人對新萊應材的海外銷售數據生疑。

在轉讓過程中，KING LAI 以往來款抵付的方式將虧損額直接沖減應付李水波先生的借款，KING LAI 應付李水波的借款原為2436萬元，沖減后的借款余額為2262萬元，李水波實際承擔虧損額為174萬元。雙方確定名義收購價格為1美元，其他兩家離岸公司的轉讓過程及價格相同。

從這一交易過程，我們可以大致畫出下圖。根據這個交易圖，按正常的情況是，KING LAI代新萊應材收海外客戶貨款后，再通過海外的保險公司進行應收款的承保，確保新萊應材不受損失。這個過程，根本不需要李水波再借大量款項給KING LAI。

而且海外客戶支付貨款與李水波借款高度相近，我們可以做合理的推測。如果把整個過程簡化一下，最終的實質情況就是新材應材將貨物直接賣給實際控制人李水波。因此，新萊應材海外銷售數據的真實性值得考究。這與“紫鑫藥業造假門”事件的手法非常接近。

“走賬公司”全部注銷死無對證

順著這一思路，我們可以繼續追查新萊應材海外銷售的真偽。可惜的是，公司稱“海外客戶數量眾多，且單筆金額較小”，所以在招股書中也無法像諸多IPO新股一樣披露前五大銷售客戶資料。因此，具體新萊應材的產品賣給誰，公眾投資者更無法著手了解，其銷售的真偽更無從旁證。

新聯貿易是由新萊應材于2008年6月成立，目的就是為全資收購三家離岸公司，規范公司關聯交易。在新聯貿易收購三家離岸公司后，三家公司2010年1月全家被注銷。

2009年11月，新萊應材將海外應收款的承保風險交由中國出口信用保險公司（下稱“中信保”）。2010年8月，新聯貿易也申請注銷，全面停止代收貨款。但與“中信保”的合作僅限于應收款承保，與此前三家離岸公司代收貸款的情況有本質上的差異。隨著新聯貿易的注銷，這些年有關新萊應材海外銷售的真實數據情況便完全變成“死無對證”。