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主體工程驗收監(jiān)理總結范文1

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目；問題；思考

近年來，柳州市房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，有關房地產(chǎn)的投訴量也與日俱增。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年，市住建委通過書面、口頭、電話等各種方式接到的房地產(chǎn)投訴問題295件，其中，房屋質量問題占比最大，總計177件，占投訴總數(shù)的60%。通過對這些投訴問題的處理，我們深深認識到妥善處理和解決好房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量投訴問題，考驗著我們的工作職責和執(zhí)政管理能力。本文試就這方面問題提出一些處理意見和建議，以期達到拋磚引玉之目的。

一、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目質量管理的重要性和必要性

1、貫徹科學發(fā)展觀、提高執(zhí)政管理能力的需要

近年來，在國家大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，自治區(qū)、市政府不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，柳州市房地產(chǎn)業(yè)平均每年以20%以上速度增長。“十一五”期間，全市房地產(chǎn)投資達496.28億，是“十五”期間的五倍；全市商品房屋銷售面積1247.03萬平方米，是“十五”期間的179.79%。進入“十二五”以來，雖然國家不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)的調控，柳州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭業(yè)始終呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。2012年1～6月柳州市完成房地產(chǎn)投資99.88億元，同比增長15.51%。由于柳州市城市建設的快速發(fā)展，大量商品房竣工投入使用。由于開發(fā)規(guī)模急劇擴大，大量企業(yè)迅猛增加，難免企業(yè)良莠不齊，很容易導致房屋質量問題不斷出現(xiàn)。因此，如何加強對這些企業(yè)行為和市場行為的管理，盡量減少和杜絕質量問題的產(chǎn)生，是我們貫徹科學發(fā)展觀，提高政府部門的執(zhí)政管理能力的現(xiàn)實需要。

2、關注民生、服務民生的應盡職責

房屋建筑工程質量直接關系到廣大業(yè)主的日常生活和生命、財產(chǎn)安全。很多普通家庭耗費全部積蓄后，才可以購買到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質量問題，居者不但難以安居，更加難以樂業(yè)。百姓的事情無小事，我們必須樹立全心全意為人民服務的宗旨，在出臺各項管理制度、處理質量投訴問題時，更多的要考慮百姓的切身利益，在開展監(jiān)管工作時，全面落實各項質量管理措施，努力提高項目工程質量，確保百姓能夠買好房，住好房，努力構建和諧社會。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目質量投訴的主要內(nèi)容

在市住建委處理的房地產(chǎn)開發(fā)項目質量投訴案件中， 因房屋質量問題引發(fā)業(yè)主投訴的房地產(chǎn)開發(fā)項目不在少數(shù)。這些被投訴的項目中，有交付使用滿5年以上的，也有剛剛交付使用的。業(yè)主投訴內(nèi)容大致可分為幾類：

一是主體工程質量問題。這類問題很少但極其嚴重，存在嚴重的安全隱患。如柳石路某項目3棟樓均出現(xiàn)框架柱質量問題。

二是配套工程質量問題。這類問題發(fā)生所在的部位一般在電氣、管線、電梯、裝飾裝修工程等。主要有：變電器損壞；飾面板安裝不牢固；管道線路設計不合理等。又如：桂中大道某項目的變電器損壞導致小區(qū)多次停電、錦繡路某項目的排污管道頻繁堵塞。

三是影響房屋使用功能的質量問題。主要有：屋頂漏雨、外墻滲水、房屋使用功能設計不合理等。如：磨灘路某項目15棟樓房每一棟都出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，光明路某項目一些單元房屋的廁所窗口直接面對另一單元房屋的客廳。

四是影響房屋美觀的質量問題。主要有：一般裂縫、面層空鼓、抹灰層脫落、裝飾粗糙等。如：桂柳路某項目的不少房屋自交房時就有裂縫，墻面抹灰用手指輕摳，都會掉粉。

五是環(huán)境質量問題。如城站路某項目變電器噪音污染。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目存在質量問題的原因

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個較為漫長的過程，在整個開發(fā)期間，都存在可能導致開發(fā)項目出現(xiàn)質量問題的因素。究其原因，主要有以下幾方面：

1、土地招拍掛階段管理松散

一直以來，柳州市在房地產(chǎn)開發(fā)土地招拍掛時，基本上是價高者得，至于拍地單位是否是房開企業(yè)、資質是否達到開發(fā)規(guī)模的要求，都沒有限制。一些單位拿到地后，才匆忙組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。不少企業(yè)為了符合資質審查的人員條件，經(jīng)常是在組建公司時才臨時招聘工作人員，或者通過人員掛靠湊數(shù)，公司管理松散。由于項目管理不到位，給質量問題的發(fā)生埋下隱患。另外，一些企業(yè)資質不高，卻開發(fā)超越其資質等級的項目，這種情況更容易導致質量問題的產(chǎn)生。

2、項目設計不合理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中設計規(guī)劃條件、前期的可行性研究報告、市場調查報告、項目的產(chǎn)品市場定位，是方案設計的依據(jù)。一些企業(yè)調查不夠充分，產(chǎn)品定位不夠準確，設計標準不高，設計時考慮的人性化不夠，由此引發(fā)為被業(yè)主投訴的質量問題。

3、項目建設監(jiān)管不到位

一是工程建設市場行為混亂。目前，柳州市共有各類建筑施工企業(yè)144家，加上各種外來企業(yè)，數(shù)量就更多。由于產(chǎn)業(yè)集中度低，使得柳州市建筑企業(yè)的同質化競爭嚴重，非常容易導致承包市場過度競爭，各種掛靠、隨意壓低中標價及暗箱操作時有發(fā)生。企業(yè)中標后，與建設單位簽訂“陰陽合同”，通過這種方式向建設單位讓利，也成為行業(yè)的慣例。一些工程由于層層轉包，工程造價不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤，只有偷工減料，不斷降低工程的質量標準。

二是項目各方主體行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)是：建設單位違反合同約定，拖欠工程費用、對分項工程隨意進行分包、為了盡快完工，人為縮短工期、擅自修改設計文件；施工單位為偷工減料，以次充好，在建筑工程施工過程中管理松懈，管理紊亂；監(jiān)理單位沒有依法履行監(jiān)理職責，未嚴格執(zhí)行各項監(jiān)督制度和規(guī)定。

三是配套建設監(jiān)管有缺失。自2004年國務院取消綜合驗收制度后，柳州市消防、規(guī)劃、人防、環(huán)保等法定的單項工程驗收繼續(xù)開展；市質監(jiān)處主要負責對主體工程進行質量監(jiān)督，項目紅線內(nèi)的配套管線、設施設備、小區(qū)道路、綠化等配套工程，則沒有單位實施監(jiān)督。在市住建委處理的投訴問題中，有相當多的問題就是由于配套建設不完善所引起的。

四是新技術、新材料在應用時，一些質量問題沒有及時控制。如：由于生產(chǎn)技術要求較高，一些生產(chǎn)質量不過關的空心磚大量投入使用后，容易導致房屋墻壁漏水、滲水和出現(xiàn)裂縫等質量問題。又如：由于新能源、節(jié)能產(chǎn)品不能正確使用，所產(chǎn)生的一些質量隱患問題讓不少建設單位存在畏難情緒，影響工程質量。

四、加強柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目質量管理的對策與建議

1、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管和引導

一是加大對建設單位開發(fā)行為的監(jiān)管力度。防止質量問題的產(chǎn)生，首先要加強對建設單位的管理。建設單位在項目開發(fā)的整個過程中，自始至終占據(jù)主導地位，其作為項目實施管理的總牽頭單位，要根據(jù)事前確定的設計、施工方案，組織設計、施工、監(jiān)理等單位加強安全質量管理，確保工程安全質量。

二是加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加土地招拍掛的管理，鼓勵企業(yè)做大做強。目前，柳州市正在推進經(jīng)濟升級和城市轉型，將由傳統(tǒng)生產(chǎn)型城市向現(xiàn)代宜居城市轉型。要將過去那種只重視招商引資的粗放型的管理模式，轉變?yōu)橐哉猩桃Y和加強行業(yè)管理相結合的工作模式。在招商引資時，應選擇那些高素質、有實力、有誠信的投資者參與柳州市的城市建設，城市轉型才能更有質量保障。因此，凡參與房地產(chǎn)開發(fā)土地招拍掛的企業(yè)，要求其必須具備與開發(fā)規(guī)模相適應的開發(fā)資質，否則不予參與競拍；凡不具備開發(fā)企業(yè)資質的企業(yè)，如投資公司、財團等，必須與相應資質等級的企業(yè)組成共同體，以開發(fā)企業(yè)的名義參與競拍。在提高土地招拍掛門檻的同時，鼓勵企業(yè)做大做強做優(yōu)，引導企業(yè)樹立品牌形象，開展誠信經(jīng)營。

三是改變招商引資管理機制。目前，柳州市為了解決外來企業(yè)投資落地問題，都要求企業(yè)在本市成立獨立的公司法人。一些外來企業(yè)在開發(fā)項目時，不能使用原公司的資質等級，必須重新成立新公司，導致超資質開發(fā)的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。一些本地公司為了迎合各城區(qū)政府完成投資任務的需要，也在項目所在城區(qū)設立新公司，企業(yè)設立多個子公司，經(jīng)營過于分散，難以形成品牌效應，項目開發(fā)的品質也難以保證。

2、加強對勘察設計的引導

一是通過投訴案例改進設計。根據(jù)歷年來房地產(chǎn)行業(yè)投訴案例中所涉及到的設計方面的各種問題，由市住建委牽頭規(guī)劃、園林、消防、人防等各有關部門，有針對性地提出完善和改進設計的措施，要求設計單位應用到設計工作中，避免設計不合理的問題重復出現(xiàn)。

二是引導物業(yè)服務企業(yè)開展前期介入。物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)服務的角度，向建設單位和設計單位提出合理化建議，使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)服務的需要，從而避免質量問題的出現(xiàn)。如：柳州市華林君邸小區(qū)就是前期介入較為成功的例子。

3、加強項目建設過程的監(jiān)管

一是規(guī)范建筑市場行為。針對建筑市場一些多年未能解決的頑癥如：違法轉包、分包、掛靠等行為，借鑒先進城市的管理方法，不斷制定和完善柳州市建筑市場管理制度，規(guī)范建筑市場行為，在市場管理的環(huán)節(jié)上最大限度地避免質量問題發(fā)生。

二是完善質量監(jiān)管制度。首先要建立綜合驗收監(jiān)督機制，加強對配套工程的監(jiān)管。雖然國務院在行政審批制度改革中取消了房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收制度，但值得注意的是，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條關于進行綜合驗收的規(guī)定，多年來并未被取消或修改。因此，我們認為，審批制度的改革應該只是改變綜合驗收的監(jiān)管方式，而不是全盤取消綜合驗收。事實上，全國多個城市一直沒有中斷開展綜合驗收監(jiān)管工作。鄭州市、無錫市要求電力、自來水、熱力、燃氣、郵政、通信、有線電視等配套基礎設施工程的專業(yè)經(jīng)營單位按照合同約定，積極配合開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)項目專項配套設施建設，驗收合格后向開發(fā)企業(yè)出具相關證明文件。這一做法值得我們借鑒。其次要改變原來竣工驗收在前，規(guī)劃核實在后的管理方式，嚴格規(guī)劃核實。房屋建筑工程項目必須先經(jīng)規(guī)劃部門規(guī)劃核實認可后才可以組織竣工驗收，確保規(guī)劃條件全部落實，如：落實社區(qū)用房、活動中心、幼兒園等公建配套設施建設，落實綠化、道路建設指標，防止出現(xiàn)違章建筑。第三要建立商品房交付使用合格審查制度。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。因此，商品房經(jīng)核查符合交付使用條件的，由建設行政主管部門出具通過交付使用竣工驗收的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得交付使用竣工驗收通知后方可將商品房交付使用。

三是積極研究新技術、新材料的應用，及時解決實踐中出現(xiàn)的質量問題。我們應該以科學發(fā)展觀的態(tài)度貫徹國家節(jié)能減排各項政策，不能一味盲目地應用新技術、新材料，應該切實提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的科技含量。針對新技術、新材料在應用過程中容易出現(xiàn)的質量問題開展研究，采取有效措施避免質量問題的出現(xiàn)。

4、加強對交付使用環(huán)節(jié)的監(jiān)管

一是要適時推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本）。住建部于2000年《商品房買賣合同》（示范文本）多年來一直沒有更新，已經(jīng)不能適應形勢發(fā)展要求。我市一些開發(fā)項目所簽訂的合同內(nèi)容五花八門，一些格式合同內(nèi)容明顯侵犯購房人合法權益。為了切實保護購房人的合法權利，有必要盡快推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本），結合實踐中出現(xiàn)的問題，對住建部示范文本進行完善，通過完善合同條款，有效解決在交付使用環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的房屋質量問題的法律糾紛。

二是嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度。嚴格執(zhí)行住建部《關于印發(fā)〈物業(yè)承接查驗辦法〉的通知》（建房[2010]165號），建設單位應當依法完成項目竣工驗收備案，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作后，才可以向購房人辦理物業(yè)交付使用手續(xù)，防止不合格或者半成品的房屋交付給業(yè)主。目前，全國多個城市，廣西區(qū)內(nèi)桂林市、貴港市的物業(yè)承接查驗工作開展得較好，一些城市在開展承接查驗管理時，開發(fā)項目未取得主管部門對承接查驗的確認意見的，不得辦理房產(chǎn)證。由于工作及時到位，房屋質量投訴糾紛明顯減少。

5、建立權威有效的柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目質量投訴問題的管理協(xié)調機制

一是建立由各有關主管部門聯(lián)合監(jiān)管的工作機制。

目前，較為有效的工作機制是建立企業(yè)誠信檔案信息系統(tǒng)。成都市通過建立信息平臺，一方面，宣傳誠信企業(yè)，引導行業(yè)的健康發(fā)展方向；另一方面，被記錄了污點且尚未改正的企業(yè)，在今后的土地招拍掛、銀行貸款、工商年檢等各種經(jīng)營行為將受到限制。同時，購房人可以隨時了解企業(yè)的誠信狀況，污點企業(yè)在商品房銷售時也將大受影響。通過誠信系統(tǒng)這個工作平臺的建立，政府各有關部門形成了齊抓共管的監(jiān)管合力，切實加強了企業(yè)的行業(yè)自律行為，較好地規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序。

二是建立建設工程質量保證金監(jiān)管制度。