前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的小區(qū)物業(yè)管理問題及立法構建，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

摘要:伴隨著市場經濟和房地產市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理正處于不斷探索發(fā)展之中，在改善小區(qū)居住環(huán)境中發(fā)揮了重要作用，推動了社區(qū)物質文明和精神文明建設，是構建和諧社區(qū)的重要組成部分。然而，近幾年頻繁出現(xiàn)物業(yè)管理過程中的矛盾糾紛引發(fā)了社會關注。本文基于對小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，探討小區(qū)物業(yè)管理存在問題、分析原因，并提出完善物業(yè)管理相關立法，為構建和諧社區(qū)和社會治理多元化、法治化提供一條可行的道路。

關鍵詞:物業(yè)管理;存在問題;立法構建

伴隨著飛速發(fā)展的房地產，其中關鍵的一部分服務產業(yè)——小區(qū)物業(yè)管理，正處于不斷探索發(fā)展之中，在我國已有三十多年的歷史，為提供就業(yè)崗位做出了積極貢獻，成為新的經濟增長點。這一應運而生的新興行業(yè)，盡管這些年取得一定成績，但涉及到政府有關職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主、業(yè)主委員會等多方法律關系主體，較為復雜，物業(yè)管理過程中難免產生矛盾糾紛。在《中華人民共和國民法典》頒布施行前，與物業(yè)管理有關的法律有《物權法》《合同法》《侵權責任法》。單純物業(yè)管理方面的法律體系并不完善，國務院2018年4月對《物業(yè)管理條例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規(guī)且對物業(yè)管理中許多問題的規(guī)定是抽象模糊的原則性規(guī)定，缺乏引導性和預見性，實踐中產生了一些問題。目前物業(yè)管理面臨全國性法律缺失，地方性法規(guī)繁雜混亂等實踐困境，在全面依法治國、構建和諧社會的今天，有必要建立物業(yè)管理相關立法，推動這一行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、小區(qū)物業(yè)管理中存在的常見突出問題

（一）物業(yè)服務人員隊伍滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

由于小區(qū)業(yè)主多，物業(yè)公司規(guī)模小，物業(yè)服務人員如保潔人員、管理人員和安保人員相對較少，對小區(qū)環(huán)境、擠占公共道路、安全隱患、公共設施維護等不免存在疏漏的地方，當業(yè)主需要疏通管道、維修電力設施時，物業(yè)公司因缺乏專業(yè)人員無法承擔，更談不上優(yōu)質服務。當物業(yè)公司的管理涉及到廣大業(yè)主利益時，各種不滿情緒出現(xiàn)，業(yè)主們往往為了共同的利益團結起來，甚至演變?yōu)槿后w性事件。

（二）利益主體訴求多元化，物業(yè)公司管理難度大

由于小區(qū)居住人數(shù)多，不同業(yè)主存在不同需求，業(yè)主利益訴求多元化。比如：在小區(qū)內，有的底樓業(yè)主將住房改為門面房開麻將館，噪音引起鄰里糾紛；有的業(yè)主將電瓶車私搭電線充電，造成安全隱患引發(fā)其他業(yè)主不滿；有的業(yè)主將汽車停在地面共有部位，破壞地面綠化、影響其他業(yè)主通行；甚至部分購買頂樓的業(yè)主將樓頂大門鎖上，引發(fā)其他業(yè)主不滿。而所有這些，都會被業(yè)主看做是物業(yè)公司管理不到位引發(fā)。不同利益主體的不同需求，增加了物業(yè)公司管理難度。

（三）糾紛調解難度大

由于小區(qū)業(yè)主素質參差不齊，物業(yè)管理過程中，一部分業(yè)主并沒有樹立起有償服務的理念，不按照合同約定履行義務，刻意拖欠物業(yè)服務費用現(xiàn)象較為普遍，物業(yè)公司財務狀況惡化造成無力承擔小區(qū)管理和配套設施，收費水平跟不上小區(qū)建設水平，引發(fā)已繳納物業(yè)費用業(yè)主不滿。在物業(yè)管理糾紛中，由于涉及業(yè)主人數(shù)眾多，調解需要在物業(yè)公司生存、社區(qū)和諧和社會穩(wěn)定之間尋求平衡點，如何使物業(yè)公司與大部分業(yè)主之間達成協(xié)議，需具備很強的說服力，調解難度大。

二、小區(qū)物業(yè)管理存在問題的原因分析

（一）物業(yè)管理與基層社會依法治理不協(xié)調

小區(qū)物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，是開放型市場經濟專業(yè)化、多元化的表現(xiàn)。肺炎疫情證明，物業(yè)管理在防疫防控中發(fā)揮了堅強堡壘作用。然而在疫情防控中，暴露出了部分基層組織對物業(yè)服務企業(yè)重視不夠，未將物業(yè)服務企業(yè)管理納入日常工作議程，導致基層組織和物業(yè)服務企業(yè)之間銜接不夠，部分街道和社區(qū)工作人員未將綜合管理職能及時傳達，社區(qū)管理和小區(qū)管理未能及時溝通協(xié)調，造成部分業(yè)主表現(xiàn)出對物業(yè)公司的不理解，物業(yè)公司工作得不到認可，物業(yè)管理人員產生了失落心理。

（二）業(yè)主委員會法律地位不明確

盡管《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”，但實踐中對業(yè)主委員會的法律地位仍存在很大的爭議，導致業(yè)主委員會在處理矛盾糾紛時處于尷尬境地，不利于為廣大業(yè)主爭取合法權益。

（三）物業(yè)管理相關法律法規(guī)不健全

作為一部國務院頒布實施的行政法規(guī)，現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》盡管經過2018年部分修改，但很多問題仍沒有做出具體規(guī)定，面對日益復雜的物業(yè)管理矛盾糾紛，此行政法規(guī)仍缺乏可操作性。由于缺少較為完善的法律法規(guī)作支撐，物業(yè)管理有關的規(guī)章制度執(zhí)行條款之間沒有形成完整和系統(tǒng)的體系，甚至出現(xiàn)規(guī)章之間存在矛盾的地方，導致物業(yè)公司的管理處于一種尷尬的境地，實踐中很難將規(guī)章制度全部落實。

（四）政府監(jiān)管職能缺位

對于小區(qū)物業(yè)管理政府層面，建設部曾在1994年的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中有明確的規(guī)定：房地產行政主管部門負責小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按照職責分工，負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督與指導。《物業(yè)管理條例》第五條也規(guī)定：縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。但在實踐中，政府有關部門對物業(yè)管理認識不足，甚至存在部門之間推諉扯皮現(xiàn)象，面對小區(qū)業(yè)主不同訴求，很難快速形成齊抓共管局面，造成大量物業(yè)管理糾紛得不到及時調解化解，引發(fā)群體性事件甚至集體上訪事件。

三、完善小區(qū)物業(yè)管理立法構建初探

（一）提升物業(yè)服務質量，探究服務新形式

作為服務企業(yè)，物業(yè)公司在管理過程中，應時刻信守承諾，嚴格按照《前期物業(yè)服務合同》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的約定，履行合同中約定的各項義務，合理規(guī)劃小區(qū)地面上的公共資源，避免公共資源業(yè)主個人利益化，強化契約精神和法治引領。同時，積極為業(yè)主營造一個良好的居住環(huán)境，借助高質量服務水平換取較高物業(yè)費用收繳率，以此來保障企業(yè)正常運轉，從而實現(xiàn)利潤最大化。比如，可以委托一些專營性的服務公司來完成相關項目的專門服務，或通過提供“菜單式”的物業(yè)服務項目，滿足不同層次的業(yè)主不同需求，換取更高的服務報酬。

（二）完善業(yè)主委員會選舉機制立法，健全業(yè)主自治保障機制

業(yè)主委員會與物業(yè)公司是建立在經濟關系和法律關系上的平等民事主體，是物業(yè)專門管理和業(yè)主自治管理相結合的產物。作為全體業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會，寄托了全體業(yè)主的權益。但《物業(yè)管理條例》并沒有就業(yè)主委員會的選舉方式、選舉程序、物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督以及業(yè)主委員會的組織形式作出明確規(guī)定，實踐中難免造成業(yè)主對業(yè)主委員會不信任。因此，有必要通過完善法規(guī)明確業(yè)主委員會的法律地位。

（三）完善物業(yè)管理相關立法進程

法具有滯后性，在小區(qū)物業(yè)管理服務中，實踐先行、立法滯后是痛點。為最大限度地調和物業(yè)管理中的各種矛盾，有必要充分發(fā)揮法的預測作用，上層建筑方面，可出臺一些操作性強的相關法規(guī)，不斷健全完善之前的法規(guī)體系。為實現(xiàn)矛盾各方利益互惠，可在即將頒布施行的《中華人民共和國民法典》中增設專門針對小區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)定，以便更好的完善《物業(yè)管理條例》這一行政法規(guī)，使小區(qū)物業(yè)管理工作有關法規(guī)能夠與其他法律規(guī)定自然銜接，使物業(yè)管理方面的法律法規(guī)上升為國家法律體系的一部分。事實上近年來，上到國家下到地方政府，關于物業(yè)管理這一主題相關法律法規(guī)及政府規(guī)章陸續(xù)出臺。特別是《物權法》《合同法》《侵權責任法》相關規(guī)定及國務院2018年修訂的《物業(yè)管理條例》，都站在更高層次上規(guī)范了小區(qū)的物業(yè)管理，尤為業(yè)內人士稱道。但是，對一些問題的規(guī)定仍是粗線條的，有待出臺更為具體細致的法律規(guī)定，提高其可操作性。因為，物業(yè)管理是一項業(yè)主對自身財產行使處置權的表現(xiàn)，不應該強制規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司的服務進行物業(yè)管理。為此，有必要完善不動產登記制度，明確物業(yè)管理權是業(yè)主的自治權利，從而促使物業(yè)公司依法管理、依法服務。

（四）完善物業(yè)管理政府監(jiān)管層面立法

完善的物業(yè)管理有利于社區(qū)和諧穩(wěn)定，提升城市整體管理水平。根據國家對物業(yè)管理企業(yè)嚴格年檢制度以及相關等級評定制度,物業(yè)管理企業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展軌道勢在必行。對于政府層面監(jiān)管而言可以分為以下幾個方面：一是監(jiān)管作為居民住宅小區(qū)的建設企業(yè)——房地產開發(fā)商，確保其搭建符合國家標準的工程質量，當小區(qū)要推向市場的時候,交納按照房屋造價一定比例的專項基金給房地產行政主管部門,監(jiān)督開發(fā)商提供總建筑面積一定比例的物業(yè)管理用房。專項維修基金目的是保障維修渠道暢通。為保障專項維修基金到位以及物業(yè)管理用房足額提供，開發(fā)商在得到商品房預售許可證之前，要督促物業(yè)公司足額繳納一部分資金，并且要求物業(yè)服務企業(yè)在法律規(guī)定的時間內履行完畢。二是在開發(fā)商選聘物業(yè)服務企業(yè)之前就提前介入，對開發(fā)商在競選物業(yè)服務企業(yè)過程中予以監(jiān)督以及適當?shù)墓芾恚酱龠x聘程序依法進行，從源頭監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)。三是當召開業(yè)主委員會時，嚴格依照《物業(yè)管理條例》條件進行，同時邀請小區(qū)所在地的社區(qū)、街道辦事處、公安派出所等有關單位到席。

（五）完善物業(yè)管理糾紛調解機制，推進物業(yè)管理司法層面化解矛盾力度

按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，當發(fā)生糾紛時，物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會三方法律關系主體應根據自愿平等原則，妥善處理糾紛。業(yè)主也可以向小區(qū)所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。另外，業(yè)主也可以根據《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)服務企業(yè)中約定的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管轄權的仲裁機構仲裁委員會進行仲裁裁決以解決糾紛。通過以上途徑仍不能解決糾紛時，可將糾紛訴至法院，請求法院依法行使審判權解決糾紛。綜上所述，在小區(qū)物業(yè)矛盾愈演愈烈，影響和諧社區(qū)構建的情況下，要盡快完善物業(yè)矛盾糾紛有效化解機制。物業(yè)管理企業(yè)加強自身管理水平、完善物業(yè)管理相關立法、政府部門加強監(jiān)管力度，不失為解決糾紛途徑的理性選擇，具有必要性和緊迫性。

參考文獻：

[1]張建軍．物業(yè)管理若干法律問題初探[D]．廈門大學，2002．

[2]陳妙媚．社會治理視域下物業(yè)管理法律制度研究[D]．廣州大學，2019．

[3]王珂雯．小區(qū)物業(yè)管理糾紛法律問題研究[D]．寧波大學，2018．

[4]張興富．抓班組建設質量促企業(yè)產品質量[J]．上海企業(yè)，1991（7）．

[5]裘智．期待“1/2人生生存空間”更大、更舒適——羅馬尼亞變化瑣談(三)[J]．國際展望，1991（17）．

[6]鄧海乾．半社會化輔以官邸制、供給制——我軍軍官住房制度探尋[J]．軍事經濟研究，1991（8）．

[7]雷永賦．牛街回族人口比例下降探因[J]．中國民族，1992（4）．

[8]楊佩玉，肖昌進．也談軍隊干部住房改革[J]．軍事經濟研究，1992（4）．

[9]田寶印，張新舟．這兒為什么這樣“火”——大興城建開發(fā)總公司建管一體化透視[J]．前線，1993（14）．

[10]蔡子琛．住宅小區(qū)管理立法的思考[J]．城市問題，1994（4）．

作者:黃玉梅 單位:中共合江縣委黨校