［摘要］要想適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和實際醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的變化需求，我們需要將物業(yè)管理服務(wù)引入實際醫(yī)療服務(wù)中去，這會促進(jìn)醫(yī)院管理水平有效提升。物業(yè)管理中醫(yī)院物業(yè)市場十分特殊，和普通、商業(yè)物業(yè)相比，其發(fā)展規(guī)模和時間、專業(yè)性和社會關(guān)注程度較低。伴隨醫(yī)療事業(yè)的不斷變化發(fā)展，醫(yī)療物業(yè)服務(wù)市場呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。使用醫(yī)院物業(yè)管理時，存在十分明顯的缺陷。對此，醫(yī)院相關(guān)物業(yè)管理部門需要對實際的物業(yè)管理水平進(jìn)行優(yōu)化升級，強(qiáng)化對物業(yè)管理的監(jiān)督實施力度。

［關(guān)鍵詞］醫(yī)院；物業(yè)管理；問題；對策

1醫(yī)院物業(yè)管理特點分析

1.1整體性

醫(yī)院物業(yè)與住宅和商務(wù)物業(yè)相比來說其服務(wù)對象不同，醫(yī)院物業(yè)需要按照醫(yī)院要求對其進(jìn)行全天供應(yīng)水電，進(jìn)而在實施物業(yè)管理時就要對醫(yī)院內(nèi)部做好協(xié)調(diào)實施工作，確保醫(yī)院工作健康有序進(jìn)行。醫(yī)院健康有序運營的實施前提是醫(yī)院物業(yè)管理，需要和醫(yī)院的實施目標(biāo)和任務(wù)相聯(lián)系，附加統(tǒng)籌協(xié)調(diào)其他分支，形成良性互動，確保醫(yī)院正常有效開展。

1.2服務(wù)專業(yè)性

醫(yī)院物業(yè)比住宅、商業(yè)物業(yè)規(guī)模更為正規(guī)嚴(yán)謹(jǐn)，例如醫(yī)院會產(chǎn)生較多的醫(yī)療垃圾，很多垃圾中會存在有毒有害物質(zhì)，要想避免交叉感染的狀況，醫(yī)院的醫(yī)護(hù)人員需要及時對其進(jìn)行消毒、隔離，這些問題都需要和醫(yī)院物業(yè)進(jìn)行溝通，制定好相關(guān)實施規(guī)定，及時做好監(jiān)督管理工作，確保為醫(yī)院安全提供可靠的實施環(huán)境。

摘要

為探討醫(yī)院樓宇物業(yè)管理中心在后勤外包監(jiān)管中發(fā)揮的作用，醫(yī)院采用規(guī)范工作制度、細(xì)化工作流程、運用三級管理考核、管理工具質(zhì)量控制、合理調(diào)配人力資源等，實施有成效的管理舉措。通過管理的預(yù)先介入、過程監(jiān)管和結(jié)果反饋，加大了管理力度，確保了各項合同內(nèi)容的落實，使醫(yī)院、物業(yè)公司、住院病人的滿意度明顯提高。樓宇物業(yè)管理中心充分發(fā)揮職能作用，提高了后勤物業(yè)管理的水平和服務(wù)質(zhì)量，提升了總體滿意度。

關(guān)鍵詞

醫(yī)院后勤；社會化；管理

醫(yī)院物業(yè)管理主要是針對病房大樓和附屬配套設(shè)施的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、中央運送、設(shè)備運行維護(hù)等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，向醫(yī)護(hù)人員及病員家屬提供多層次全方位的綜合性服務(wù)［1］。醫(yī)院的后勤服務(wù)外包經(jīng)歷了從單純服務(wù)型崗位外包到關(guān)鍵技術(shù)型崗位外包，從單一專業(yè)外包到一體化外包，從引進(jìn)外包公司到引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊的發(fā)展過程［2］，讓外包公司保質(zhì)保量地提供高標(biāo)準(zhǔn)的后勤服務(wù)，成為新時期醫(yī)院后勤管理的重點。我院自2009年成立樓宇物業(yè)管理中心，對醫(yī)院后勤外包實施監(jiān)督與管理，成效顯著，現(xiàn)總結(jié)如下。

1監(jiān)管前物業(yè)管理的難點

我院2006年開始實施后勤服務(wù)外包，由醫(yī)院護(hù)理部負(fù)責(zé)兼管。初期由于物業(yè)服務(wù)公司缺乏醫(yī)院物業(yè)管理的經(jīng)驗，醫(yī)院對物業(yè)服務(wù)公司也缺乏一定的監(jiān)管經(jīng)驗。因此，物業(yè)工作職能不清，內(nèi)外勤工作不明確，影響工作效率;物業(yè)人員配置不合理，隊伍不穩(wěn)定，員工素質(zhì)低，培訓(xùn)考核不到位，工作質(zhì)量難保證，在管理上存在極大的安全隱患［3］，病人投訴率、病區(qū)護(hù)士長投訴率較高。

1現(xiàn)物業(yè)公司存在的問題

1.1從業(yè)人員年齡大，文化程度低

在此次調(diào)查中，年齡在45~65歲的有占總體人數(shù)的91.1%，文化在小學(xué)及小學(xué)以下的占83.7%，造成他們對新知識新信息的接受難，知曉率低。他們中沒有工作經(jīng)歷占34.1%，平時沒有制度約束就養(yǎng)成了隨意、散漫的習(xí)性，責(zé)任心不強(qiáng)，不愿意接受管理。

1.2員工數(shù)量不充足

由于待遇低，工作環(huán)境差，工作量大，所以招工難，招工時應(yīng)聘人數(shù)少，可選擇的余地小，所以公司對應(yīng)聘人員要求低，造成人員素質(zhì)參差不齊。有時由于人員短缺、就會出現(xiàn)兩個人的工作一個人做，工作忙碌、他們?yōu)榱粟s時間圖方便，常出現(xiàn)一塊抹布抹到頭，一把拖把拖到底的現(xiàn)象，給醫(yī)院感染管理帶來一定的隱患。

1.3管理不到位

物業(yè)的管理人員來自非醫(yī)學(xué)非管理專業(yè)，有的直接從保潔員中選拔來的，人員素質(zhì)和管理能力都達(dá)不到要求，而且對醫(yī)院感染與保潔的關(guān)系和防控知識知之甚少，他們的檢查監(jiān)管僅限于物體表面、環(huán)境的終末清潔的效果，而忽視了具體操作流程的監(jiān)管。

一、現(xiàn)物業(yè)公司存在的問題

1從業(yè)人員年齡大，文化程度低

在此次調(diào)查中，年齡在45~65歲的有占總體人數(shù)的91.1%，文化在小學(xué)及小學(xué)以下的占83.7%，造成他們對新知識新信息的接受難，知曉率低。他們中沒有工作經(jīng)歷占34.1%，平時沒有制度約束就養(yǎng)成了隨意、散漫的習(xí)性，責(zé)任心不強(qiáng)，不愿意接受管理。

2員工數(shù)量不充足

由于待遇低，工作環(huán)境差，工作量大，所以招工難，招工時應(yīng)聘人數(shù)少，可選擇的余地小，所以公司對應(yīng)聘人員要求低，造成人員素質(zhì)參差不齊。有時由于人員短缺、就會出現(xiàn)兩個人的工作一個人做，工作忙碌、他們?yōu)榱粟s時間圖方便，常出現(xiàn)一塊抹布抹到頭，一把拖把拖到底的現(xiàn)象，給醫(yī)院感染管理帶來一定的隱患。

3人員流動性大

據(jù)統(tǒng)計，在今年4月公司因各種原因離職的員工有11人，這種反復(fù)招工應(yīng)付空崗的被動狀態(tài)，極大影響保潔質(zhì)量和病人的滿意度。同時頻繁的人員辭職也造成了其他員工的浮動，不安心工作。

在“雙碳目標(biāo)”框架下，物業(yè)管理模式的發(fā)展和變革是建立在科技應(yīng)用迭代基礎(chǔ)上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依托智慧科技加速綠色轉(zhuǎn)型。主要措施為依托科學(xué)技術(shù)的迭代應(yīng)用，使物業(yè)服務(wù)和內(nèi)部管理過程更快速、更高效，通過先進(jìn)技術(shù)設(shè)備投資實現(xiàn)降低勞動力成本，管理降本增效，強(qiáng)化與客戶互動，形成共贏局面。同時，通過移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)實現(xiàn)組織管理的扁平化，建立完成信息化的物業(yè)云服務(wù)管控系統(tǒng)，通過手機(jī)客戶端應(yīng)用，掃碼管理、設(shè)備基礎(chǔ)服務(wù)及項目管控系統(tǒng)等，實現(xiàn)辦公綠色化、服務(wù)快捷化及降低管理成本的目的。通過管理與服務(wù)模式的改變，也將有助于促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和管理品質(zhì)的提升。綠色物業(yè)管理的發(fā)展模式及要素主要包括以下幾個要點。

一、內(nèi)部管理機(jī)制的優(yōu)化完善

在綠色物業(yè)服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)的工作規(guī)劃、工作效率和服務(wù)品質(zhì)需要得到有效的管控，在員工的數(shù)量方面，特別是管理人員的編制需要優(yōu)化和精簡，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)趨于扁平化。對于一位物業(yè)服務(wù)項目的高級管理者而言，基本工作職責(zé)是管理項目的各項工作的有序推進(jìn)和服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性；而作為項目經(jīng)理或社區(qū)管理者，將更多的時間和精力投入到服務(wù)價值創(chuàng)造的過程中去，在業(yè)主的需求導(dǎo)向下，進(jìn)行多元化或個性化服務(wù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。在內(nèi)部管理機(jī)制中應(yīng)注重以下幾點：

一是綠色物業(yè)服 務(wù)過程的規(guī)范化。為了使綠色物業(yè)管理這項系統(tǒng)工程達(dá)到最佳運營效果，各種類型的管理流程都必須標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，形成有效的管理和運行機(jī)制。管理規(guī)范化是綠色物業(yè)管理的有效工具。傳統(tǒng)的物業(yè)管理注重“測量評估”，而綠色物業(yè)管理的核心是基于數(shù)據(jù)概念的“績效評估”，注重節(jié)能降耗、減少碳排量與環(huán)境保護(hù)的效果。

二是 綠色物業(yè)服 務(wù)舉 措的精 細(xì)化。綠色物業(yè)管理對管理團(tuán)隊的專業(yè)化程度的要求較高，管理工作涉及面廣，技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜，因此必須采取更加精細(xì)化的管理措施。為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理實現(xiàn)數(shù)字化，需注重環(huán)境監(jiān)測、建筑能耗及設(shè)備運行管理相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、數(shù)據(jù)分析和系統(tǒng)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助數(shù)據(jù)管理，不僅可以有效地測量和分析管理效果，還可以為企業(yè)提供決策依據(jù)。

三是 綠色物業(yè) 服 務(wù)行為的動態(tài)化。根據(jù)不同的物業(yè)類型，綠色物業(yè)管理模式也有很大的差異。因此，必須實現(xiàn)動態(tài)管理。對于同樣的一棟建筑，在全生命周期的不同階段，因為設(shè)備及各類運行系統(tǒng)的使用年限和運行效率的變化，物業(yè)管理中的技術(shù)應(yīng)用和管理方法必然會有所不同，這充分體現(xiàn)了建筑不同階段應(yīng)用的差異化管理行為。

二、甲方客戶/業(yè)主群體的參與和互動

作為城市管理的重要組成部分，不斷提升物業(yè)管理水平，對推動構(gòu)建共建、共治、共享的可持續(xù)化發(fā)展治理格局有著十分重要的作用。截至2020年11月，通過工商部門查詢北京全市在業(yè)、存續(xù)的企業(yè)中，有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的達(dá)到41000余家。物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)從住宅類型，已經(jīng)延伸到商業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、院校、景區(qū)、監(jiān)獄等多個類型。物業(yè)在管服務(wù)總建筑面積約8億平方米。物業(yè)管理服務(wù)的從業(yè)人員有管理人員、財務(wù)人員、客服人員、秩序維護(hù)人員、保潔人員、綠化人員、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員等約80萬人。

一、“質(zhì)價不符”

日益增多的物業(yè)管理糾紛已成為制約行業(yè)健康發(fā)展、影響社區(qū)穩(wěn)定的重要因素。當(dāng)下，物業(yè)管理行業(yè)矛盾最突出的物業(yè)類型是住宅區(qū)物業(yè)。由物業(yè)服務(wù)費引發(fā)的問題最為突出。住宅物業(yè)從選聘物業(yè)開始制定物業(yè)服務(wù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)從每平米每月0.1元到10多元不等。其中，無論物業(yè)是否更換，物業(yè)服務(wù)費從沒有上調(diào)過的占全部在管物業(yè)項目的95%以上。物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重背離服務(wù)成本，難以上調(diào)是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的瓶頸問題，勢必造成行業(yè)虧損、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、公共設(shè)施及共用設(shè)備不能及時維護(hù)、棄管等問題。可以說，不交物業(yè)服務(wù)費行為損害已交費業(yè)主利益，也是對房屋共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)費用的拖欠行為。由于部分業(yè)主自覺性不高，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)把很多精力用于催繳物業(yè)服務(wù)費或訴訟中，影響正常服務(wù)工作。物業(yè)自身配套及硬件環(huán)境方面的先天缺失，影響物業(yè)服務(wù)水平提升。如停車位不足、沒有電梯或電梯維保不及時、公共管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備老化等問題，影響著物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展。在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面，由于物業(yè)服務(wù)經(jīng)費不足或物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信問題，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量下降，沒有按照合同要求履約，這種“質(zhì)價不符”，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間雙方不平衡。此外，在物業(yè)承接查驗方面，北京市目前沒有對物業(yè)管理進(jìn)行強(qiáng)制性前期物業(yè)承接查驗及新老物業(yè)交接查驗要求，也沒有明確承接查驗的費用由誰承擔(dān)。造成物業(yè)交接環(huán)節(jié)沒有備案，無據(jù)可查，為后期的物業(yè)質(zhì)量及物業(yè)管理糾紛埋下隱患。

二、對策建議

進(jìn)一步健全物業(yè)管理法規(guī)與基本制度體系是物業(yè)管理法治化、規(guī)范化發(fā)展的保障。如：研究制定和出臺《北京市物業(yè)管理條例》相關(guān)配套文件；做好物業(yè)管理法規(guī)與相關(guān)部門法規(guī)的有效銜接。一方面，解決物業(yè)管理法規(guī)已經(jīng)作出明確規(guī)定但相關(guān)法規(guī)未規(guī)定或規(guī)定不清晰的有關(guān)事項（如物業(yè)管理用房配建問題），另一方面，在相關(guān)部門立法中，避免與物業(yè)管理法規(guī)的沖突和脫節(jié)。進(jìn)一步促進(jìn)政府支持物業(yè)管理發(fā)展的政策措施。通過健全政府購買物業(yè)服務(wù)的工作機(jī)制，對依法協(xié)助政府相關(guān)部門開展違章搭建監(jiān)管、垃圾分類、出租屋管理、流動人口管理、計生管理、組織社區(qū)文化活動等工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費用，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用自身資源積極參加社區(qū)建設(shè)和社區(qū)服務(wù)，支持物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。提前整體規(guī)劃“未來社區(qū)”的布局。全面推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作。一是建立規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。包括綠色物業(yè)管理導(dǎo)則、物業(yè)服務(wù)通用規(guī)范、物業(yè)服務(wù)分類規(guī)范、物業(yè)服務(wù)專項規(guī)范、企業(yè)內(nèi)部專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。二是按不同物業(yè)類型推行項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。通過制定保障房、政府物業(yè)、超高層物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、地鐵物業(yè)等分類分級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、秩序維護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生保潔及其他特約服務(wù)等分業(yè)的專項服務(wù)規(guī)范，力求以質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)滿足不同層次、不同消費類型的各類服務(wù)對象的服務(wù)要求。完善物業(yè)服務(wù)價格形成和調(diào)節(jié)機(jī)制。在堅持“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合原則”的基礎(chǔ)上，完善物業(yè)管理市場的物業(yè)服務(wù)價格機(jī)制。一是完善物業(yè)服務(wù)價格形成機(jī)制。通過適時調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價、規(guī)范物業(yè)服務(wù)成本（支出）測算、提高業(yè)主大會及業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)議價能力等措施，建立科學(xué)的物業(yè)服務(wù)價格形成機(jī)制。二是完善物業(yè)服務(wù)價格調(diào)節(jié)機(jī)制。通過細(xì)化相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立物業(yè)服務(wù)價格與物價指數(shù)和服務(wù)成本變動的關(guān)聯(lián)調(diào)節(jié)機(jī)制，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)能夠隨著人工成本、物料成本等服務(wù)成本的變動而適時調(diào)整。三是建立物業(yè)服務(wù)第三方監(jiān)理審計、評估制度。促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價、物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)測算的科學(xué)、透明，從根本上解決物業(yè)服務(wù)費與物價指數(shù)及人工成本的同步上調(diào)機(jī)制。此外，還要加大社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)處力度。通過逐步建立以人民調(diào)解和行業(yè)調(diào)解為主、以行政調(diào)處和司法調(diào)處為輔、“以防為主、防治并重”的社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，凈化北京市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境。一是整合部門和社會資源，著力健全社區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解機(jī)制。通過整合各部門現(xiàn)有資源，將物業(yè)管理納入社區(qū)人民調(diào)解體系，吸收政府主管部門、行業(yè)組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)法官、律師和社區(qū)內(nèi)主要企事業(yè)單位代表參加，明確由社區(qū)居委會負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)，在基層形成對物業(yè)管理糾紛強(qiáng)有力的聯(lián)合調(diào)處體系。二是提高行業(yè)協(xié)會的公信力，充分發(fā)揮行業(yè)調(diào)解的作用。利用好《北京市物業(yè)管理條例》賦予北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會的權(quán)利，將“業(yè)必歸會”制度落到實處；通過加強(qiáng)協(xié)會自身建設(shè)和輿論宣傳等途徑切實增強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的社會公信力，提高企業(yè)、業(yè)主對行業(yè)協(xié)會的認(rèn)同度；爭取人民法院、公安等部門對行業(yè)調(diào)解工作的支持，建立多層級的物業(yè)管理調(diào)解員名冊。

作者:無 單位:民盟北京市委員會

摘要：醫(yī)院物業(yè)外包服務(wù)是醫(yī)院后勤社會化的重要組成部分，物業(yè)外包費用在醫(yī)院的成本中占較大比例，本文通過對醫(yī)院支付給物業(yè)外包公司的成本分析，提出合理控制物業(yè)成本的方法。

關(guān)鍵詞：公立醫(yī)院；物業(yè)；成本控制

醫(yī)院后勤服務(wù)工作是醫(yī)院運行系統(tǒng)中重要組成部分，公立醫(yī)院的后勤工作普遍只講保障，很少考慮到成本因素。在后勤社會化改革中，將物業(yè)服務(wù)外包成為多數(shù)醫(yī)院的選擇，醫(yī)院希望通過物業(yè)外包，降低醫(yī)院的運營保障成本，由專業(yè)人員從事專業(yè)工作，確保醫(yī)療資源的合理配置。醫(yī)院外包的業(yè)務(wù)主要包括綠化、保安、保潔、工程信息維修、維保等方面。目前醫(yī)療市場競爭日趨激勵，民營醫(yī)院發(fā)展迅速，同時DRGs醫(yī)保支付改革的實施，公立醫(yī)院的經(jīng)濟(jì)運營面臨嚴(yán)峻考驗；這些需要公立醫(yī)院轉(zhuǎn)變管理思路，將醫(yī)院管理從粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，而后勤服務(wù)社會化的服務(wù)、成本、風(fēng)險控制是醫(yī)院控制服務(wù)成本、提高服務(wù)質(zhì)量的重要方面。本文以某醫(yī)院為例，針對物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題，提出醫(yī)院物業(yè)外包成本控制的方法。

一、物業(yè)服務(wù)外包存在的問題

醫(yī)院保潔、運送等人員普遍年紀(jì)偏大、文化層次低、人員整體素質(zhì)低，工作人員多數(shù)來自農(nóng)村或城郊。受上述客觀條件限制，工作人員對醫(yī)院后勤保障上的要求認(rèn)識不夠完善，即使進(jìn)行由醫(yī)院物業(yè)辦進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，但受人員素質(zhì)影響，培訓(xùn)效果差，造成工作效率、工作質(zhì)量上欠缺。另外保潔、運送人員受工作量、服務(wù)區(qū)域面積、人流量等因素影響，存在人員配置變化大，人員成本難以控制。醫(yī)院對外包物業(yè)公司主要根據(jù)合同進(jìn)行管理，而外包物業(yè)公司考慮人力及管理成本，往往在人員配置和服務(wù)質(zhì)量方面打折扣，難以達(dá)到院方要求，再加上醫(yī)院對物業(yè)工作難以有效監(jiān)管，忽略質(zhì)量監(jiān)控，從而造成服務(wù)質(zhì)量下降、運營成本增加。

（一）人員未足額

20xx年1-9月，根據(jù)外包物業(yè)公司駐醫(yī)院管理人員提供的月度在崗人員名單及排班表，外包物業(yè)月在崗人員平均227人。而外包物業(yè)承諾配備263人，人員配置率86%，月均缺少36人。在人員緊張的春節(jié)期間，1月僅在崗207人，人員缺少56人，缺少率高達(dá)21%；2月缺40人，缺失15%；3-9月月均缺少33人，缺失比為12.5%。由于人員配備不足，容易產(chǎn)生以下問題：1.因人員不足，導(dǎo)致無法保證服務(wù)質(zhì)量，如保潔效果、巡查次數(shù)、運送及時性等；2.因人員不足，可能會導(dǎo)致“合同范圍外”加班增多，增加管理考核難度。除類似于文明城市檢查、等級醫(yī)院評審、義診活動等臨時增加的合理支出外，每月均有固定加班支出，本應(yīng)臨時的加班支出變成固定支出，如：運送取血車費補(bǔ)貼、供應(yīng)室加班、血透室周日大掃除加班等，這些加班存在的合理性值得推敲。3.因人員配備不足，造成醫(yī)院多付物業(yè)管理服務(wù)費。以1-6月投標(biāo)數(shù)據(jù)為例：（1）以當(dāng)?shù)刈畹凸べY2700元/人/月計算，36人的月度工資9.7萬元，全年116萬元。（2）年休假、節(jié)假日加班、最低工資預(yù)提費用、福利費等（其中高溫費、節(jié)假日年休假增量費用、其他補(bǔ)貼等尚未考慮），月度多付2.4元；年度多付近30萬元。（3）多支付社保費、社保補(bǔ)助及商業(yè)保險的單位繳納部分。月度多付3.1萬元，年度多付37萬元。上述（1）-（3）合計183萬元。（4）除人員不足造成醫(yī)院多付外包物業(yè)公司社保資金外，在合同中也存在多付社保費、導(dǎo)致外包費用增加的可能性。依據(jù)國家政策，物業(yè)外包公司只需對“未達(dá)退休年齡、未交足15年社保資金”的在崗人員承擔(dān)單位繳納部分的社保支出，每人每月862.3元。以合同中20xx年1-6月投標(biāo)費用計算，該公司將應(yīng)配置的260名服務(wù)人員中的一半人員130人，確定需由單位繳納社保費，以此估算的單位繳納部分的社保費。而醫(yī)院外包服務(wù)人員中，多數(shù)是已達(dá)退休年齡的，無需單位再繳納單位承擔(dān)部分（每人每月862.3元）、僅需每月支付此類人員70元的費用。故醫(yī)院支付的130人的單位社保資金，以四分之一繳保人員剩余測算，每人每月節(jié)省800元，外包物業(yè)公司月度節(jié)省2.4萬元，年度節(jié)省近30萬元，致使醫(yī)院承包服務(wù)費多付。（5）因人員工資、其他費用等直接費用多付，按合同約定，相應(yīng)醫(yī)院要多支付“管理運行成本”（直接費用的6.5%）和“稅金”（直接費用和管理運行成本的6.8%），即醫(yī)院除支付虛增的直接費用外，還多支付虛增部分管理運行成本和稅金。

一、當(dāng)今物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)物業(yè)管理升級是市場發(fā)展的必然趨勢

深圳長城物業(yè)，從2008年建立一個全國報修信息系統(tǒng)。通過完善全國范圍內(nèi)業(yè)主保修遠(yuǎn)程客戶關(guān)系管理系統(tǒng)和企業(yè)內(nèi)部管理遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)，逐步打造“云物業(yè)服務(wù)”，實現(xiàn)了深圳物業(yè)總部對全國300多個物業(yè)項目直接的便捷式管理。通過這個系統(tǒng)，降低了各分公司全年3000多萬元的運行成本。通過這樣的一個系統(tǒng)建立，還能繼續(xù)打造“云服務(wù)”平臺。還有福建永安物業(yè)開展的社區(qū)電子商務(wù)，就是把新技術(shù)應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè)，使這個行業(yè)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的縱向延伸和橫向拓展。這些行業(yè)的引領(lǐng)者進(jìn)行了一個非常好的嶄新的嘗試。也標(biāo)志著物業(yè)管理將朝著更大的市場化發(fā)展。

(二)物業(yè)管理將更加專業(yè)化發(fā)展

人力成本的不斷上升促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不斷降低管理成本并使物業(yè)保值增值，這恰恰是增強(qiáng)內(nèi)涵管理的良好契機(jī)。一些物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)進(jìn)行的資產(chǎn)管理是個良好的嘗試，但還需要不斷完善。

二、我國物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢及方向

(一)物業(yè)管理發(fā)展將越來越朝著規(guī)模化、集約化方向發(fā)展