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作為城市管理的重要組成部分，不斷提升物業(yè)管理水平，對推動構建共建、共治、共享的可持續(xù)化發(fā)展治理格局有著十分重要的作用。截至2020年11月，通過工商部門查詢北京全市在業(yè)、存續(xù)的企業(yè)中，有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的達到41000余家。物業(yè)服務業(yè)態(tài)從住宅類型，已經(jīng)延伸到商業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、院校、景區(qū)、監(jiān)獄等多個類型。物業(yè)在管服務總建筑面積約8億平方米。物業(yè)管理服務的從業(yè)人員有管理人員、財務人員、客服人員、秩序維護人員、保潔人員、綠化人員、設施設備維修養(yǎng)護人員等約80萬人。

一、“質價不符”

日益增多的物業(yè)管理糾紛已成為制約行業(yè)健康發(fā)展、影響社區(qū)穩(wěn)定的重要因素。當下，物業(yè)管理行業(yè)矛盾最突出的物業(yè)類型是住宅區(qū)物業(yè)。由物業(yè)服務費引發(fā)的問題最為突出。住宅物業(yè)從選聘物業(yè)開始制定物業(yè)服務費，收費標準從每平米每月0.1元到10多元不等。其中，無論物業(yè)是否更換，物業(yè)服務費從沒有上調過的占全部在管物業(yè)項目的95%以上。物業(yè)管理收費標準嚴重背離服務成本，難以上調是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的瓶頸問題，勢必造成行業(yè)虧損、物業(yè)服務質量下降、公共設施及共用設備不能及時維護、棄管等問題。可以說，不交物業(yè)服務費行為損害已交費業(yè)主利益，也是對房屋共用設施設備維護養(yǎng)護費用的拖欠行為。由于部分業(yè)主自覺性不高，導致物業(yè)管理企業(yè)把很多精力用于催繳物業(yè)服務費或訴訟中，影響正常服務工作。物業(yè)自身配套及硬件環(huán)境方面的先天缺失，影響物業(yè)服務水平提升。如停車位不足、沒有電梯或電梯維保不及時、公共管網(wǎng)等設施設備老化等問題，影響著物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展。在物業(yè)服務質量方面，由于物業(yè)服務經(jīng)費不足或物業(yè)服務企業(yè)誠信問題，導致物業(yè)管理服務質量下降，沒有按照合同要求履約，這種“質價不符”，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間雙方不平衡。此外，在物業(yè)承接查驗方面，北京市目前沒有對物業(yè)管理進行強制性前期物業(yè)承接查驗及新老物業(yè)交接查驗要求，也沒有明確承接查驗的費用由誰承擔。造成物業(yè)交接環(huán)節(jié)沒有備案，無據(jù)可查，為后期的物業(yè)質量及物業(yè)管理糾紛埋下隱患。

二、對策建議

進一步健全物業(yè)管理法規(guī)與基本制度體系是物業(yè)管理法治化、規(guī)范化發(fā)展的保障。如：研究制定和出臺《北京市物業(yè)管理條例》相關配套文件；做好物業(yè)管理法規(guī)與相關部門法規(guī)的有效銜接。一方面，解決物業(yè)管理法規(guī)已經(jīng)作出明確規(guī)定但相關法規(guī)未規(guī)定或規(guī)定不清晰的有關事項（如物業(yè)管理用房配建問題），另一方面，在相關部門立法中，避免與物業(yè)管理法規(guī)的沖突和脫節(jié)。進一步促進政府支持物業(yè)管理發(fā)展的政策措施。通過健全政府購買物業(yè)服務的工作機制，對依法協(xié)助政府相關部門開展違章搭建監(jiān)管、垃圾分類、出租屋管理、流動人口管理、計生管理、組織社區(qū)文化活動等工作的物業(yè)服務企業(yè)支付相關費用，引導物業(yè)服務企業(yè)利用自身資源積極參加社區(qū)建設和社區(qū)服務，支持物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。提前整體規(guī)劃“未來社區(qū)”的布局。全面推進物業(yè)服務標準化工作。一是建立規(guī)范化的物業(yè)服務標準體系。包括綠色物業(yè)管理導則、物業(yè)服務通用規(guī)范、物業(yè)服務分類規(guī)范、物業(yè)服務專項規(guī)范、企業(yè)內部專項服務標準等。二是按不同物業(yè)類型推行項目物業(yè)服務標準化。通過制定保障房、政府物業(yè)、超高層物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、地鐵物業(yè)等分類分級的服務標準以及設施設備保養(yǎng)、秩序維護、園林綠化、衛(wèi)生保潔及其他特約服務等分業(yè)的專項服務規(guī)范，力求以質價相符的物業(yè)服務水準滿足不同層次、不同消費類型的各類服務對象的服務要求。完善物業(yè)服務價格形成和調節(jié)機制。在堅持“物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價相結合原則”的基礎上，完善物業(yè)管理市場的物業(yè)服務價格機制。一是完善物業(yè)服務價格形成機制。通過適時調整物業(yè)服務收費的政府指導價、規(guī)范物業(yè)服務成本（支出）測算、提高業(yè)主大會及業(yè)主委員會的物業(yè)服務議價能力等措施，建立科學的物業(yè)服務價格形成機制。二是完善物業(yè)服務價格調節(jié)機制。通過細化相關法規(guī)和標準，逐步建立物業(yè)服務價格與物價指數(shù)和服務成本變動的關聯(lián)調節(jié)機制，實現(xiàn)物業(yè)服務價格標準能夠隨著人工成本、物料成本等服務成本的變動而適時調整。三是建立物業(yè)服務第三方監(jiān)理審計、評估制度。促進物業(yè)服務質量評價、物業(yè)服務價格標準測算的科學、透明，從根本上解決物業(yè)服務費與物價指數(shù)及人工成本的同步上調機制。此外，還要加大社區(qū)物業(yè)管理糾紛調處力度。通過逐步建立以人民調解和行業(yè)調解為主、以行政調處和司法調處為輔、“以防為主、防治并重”的社區(qū)物業(yè)管理糾紛調處機制，凈化北京市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境。一是整合部門和社會資源，著力健全社區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調解機制。通過整合各部門現(xiàn)有資源，將物業(yè)管理納入社區(qū)人民調解體系，吸收政府主管部門、行業(yè)組織、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)法官、律師和社區(qū)內主要企事業(yè)單位代表參加，明確由社區(qū)居委會負責牽頭協(xié)調，在基層形成對物業(yè)管理糾紛強有力的聯(lián)合調處體系。二是提高行業(yè)協(xié)會的公信力，充分發(fā)揮行業(yè)調解的作用。利用好《北京市物業(yè)管理條例》賦予北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、北京市物業(yè)服務評估監(jiān)理協(xié)會的權利，將“業(yè)必歸會”制度落到實處；通過加強協(xié)會自身建設和輿論宣傳等途徑切實增強行業(yè)協(xié)會的社會公信力，提高企業(yè)、業(yè)主對行業(yè)協(xié)會的認同度；爭取人民法院、公安等部門對行業(yè)調解工作的支持，建立多層級的物業(yè)管理調解員名冊。

作者:無 單位:民盟北京市委員會