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【摘要】

隨著今年以來房地產市場的逐步回暖，房地產企業在土地市場、房地產投資、房地產開工和銷量等方面的動作逐漸火熱。房地產行業具有資金需求大，資金使用周期長的特點，財務風險的控制越來越重要。本文在闡釋了當下我國房地產企業的財務風險具體情況的基礎上，對存在的問題進行了分析，然后針對這些問題提出了相應的建議和管控措施，并且以恒大地產的模式和管控手段為案例，簡單闡釋了財務風險控制的方法，以期在房地產企業的財務風險控制優化過程中起到促進作用。

【關鍵詞】

房地產;財務風險;管控

一、引言

今年以來，我國房地產市場出現了明顯的回暖跡象，房地產的投資、開工、銷量、銷售額等各個指標都有了一定的提升。隨著房地產市場的逐步回暖，資金市場的投向開始轉向房地產業。與房地產企業本身密切相關的土地市場的爆發式回暖，上半年的“地王”頻出現象昭示了這一不可忽視的熱度。土地價格的持續攀高帶來是不僅僅是表面上的土地市場繁榮，更多的對未來房地產市場的擔憂。對于房地產企業來說，土地市場拿地作為地產項目的初始投資，往往伴隨著一系列的投資風險和開發風險，進而帶來資金回收風險。在一線城市的土地供應限制嚴重，二線城市土地市場過度火爆，三四線城市土地市場冷清的情況下，房地產企業做好投資決策，規避財務風險顯得相當重要。在企業的財務風險中，資金風險是其中的核心，資金風險主要涉及到企業的籌資、投資以及現金流管理，本文將以這三者為切入點，淺析我國房地產企業的財務風險和管控策略。

二、我國房地產企業的財務風險

(一)籌資風險。房地產企業具有資金需求量、資金周轉時間長的特點，對于多數房地產企業來說，對于負債的依靠隨著運營的深入越來越大，高杠桿的負債經營也就成為了房地產企業的財務特征之一。正是因為如此，房地產企業籌集資金的能力往往是市場競爭力的決定因素之一，相反，較強的市場競爭力和品牌效力也會促進籌資能力的擴展，二者相輔相成，促進整個房地產市場的優勝劣汰。對于時間的把控，主要考慮到資金時間成本的問題，企業都力求在最合適的時間點得到資金，進而避免資金過早的到達賬戶而產生不必要的時間成本;對于數量來說，企業力求得到的資金在數量上在風險要求下合理的匹配企業的資金需求，減少資金匹配不足帶來的資金不足風險或者資金剩余導致的資金占用成本風險。對于房地產企業來講，籌集資金在時間和數量上面的不穩定性即為籌資風險。資本結構主要是指融資的來源的結構，對于房地產企業來說，要合理配置銀行和非銀行融資，股權融資和債務融資等結構，達到總體的風險趨于可控范圍。

(二)投資風險。房地產企業的項目運營都是從投資開始，特別是土地市場的拿地投資，因此對于地塊的位置、價格、性質，房地產企業都具有很高的敏感性，當然，這里面存在的不確定性即是房地產企業的投資風險。房地產企業的投資不僅僅包括土地市場的投資，也包括房地產項目類型的投資，具體來講主要是選擇商住還是純住宅，選擇高層住宅還是疊墅還是別墅洋房等等方面，這些具體的決策都會直接影響到后期的銷量，進而影響到資金的回收。另外，房地產企業的投資風險還包括項目之間的匹配和銜接問題。一個較為大型的房地產企業往往具有多個項目，這些項目可能同時處于開發的過程中。這種情況主要是由于企業盲目追求項目數量或者企業對項目缺乏嚴格、科學的評估決策導致的。多項目的同時運營，對于房地產企業的資金實力要求很高，因而盲目的擴張投資開發不僅不會增強企業的實力，更有可能會使企業的資金鏈出現斷裂，進而引發財務風險和整個公司的經營風險。

(三)現金流風險。房地產企業的資金流風險主要是指籌資和投資的資金流不匹配，導致企業的償債壓力、資金回收壓力加大，從而加大引發整個財務風險的可能性。企業的現金流主要是由流入和流出構成，對于流入來講，主要是籌資的過程;對于流出來講，主要是投資的過程。如前文所述，每個過程都存在著較為明顯的不確定性，這種不確定性的匯總就是房地產企業的資金流風險。對于資金的流入來講，除了前文所述的籌資或者自有資金，銷售回款也是房地產企業重要的資金流入。銷售回款的風險主要是由于前期投資決策的風險傳導所致，同時也受到營銷策略的影響。

三、我國房地產企業的財務風險管控

(一)籌資方面。對于籌資來講，房地產的財務風險管控主要是保持籌資的穩定性，這就要求房地產企業具有較為精準的資金需求預測和評估能力以及籌資渠道的多元化。對于資金需求的預測和評估，房地產企業應該建立一套較為完善的評估模式和體系，將確切的資金需求把握在自己手中，而不是以估計大數來作為籌資的目標，這樣不僅不會降低籌資的風險，也加大了其中的不確定性。對于籌資渠道的多元化，這就要求房地產企業在進行籌資對象選擇的時候，不僅僅要依靠傳統方式，還要積極適時的拓展其他的融資方式;不僅僅只是依靠已經合作過的金融機構，還要積極適時的拓展其他的金融機構。另外，也要適時的嘗試新興的金融產品，合理運用金融市場的創新，改善企業的資本結構，降低總體的籌資成本和財務成本。

(二)投資方面。房地產企業的投資主要是土地市場的投資和具體房地產項目的投資。對于土地市場的投資來講，房地產企業應該審時度勢，切記盲目追隨，需要根據自身的經營歷史和資金實力，建立較為完善的評估體系，合理設置土地價格的閥值，保證后期開發運營擁有足夠的運作和利潤空間。對于具體的房地產項目來講，主要需要充分考慮項目所處的位置、項目的定位以及自身的建設實力，具體來講，就是需要進行較為系統的市場調查，做好市場細分，從結構、戶型、布局、配套等方面進行合理的設計，為后期的銷售提供堅實的質量保證。房地產企業的整個投資方面，都需要房地產企業在充分了解競爭市場的基礎上，做好自身的定位，以差異化的競爭策略進行投資決策。

(三)現金流管理方面。在現金流管理方面，房地產企業應該做好雙面控制，一方面嚴把資金流入端，控制流入資金的時間、數量、質量和成本，從源頭上把握企業的財務風險;另一方面合理配置資金的流出端，量體裁衣，保證資金鏈的安全和流暢。這個方面是企業財務風險的重點，也是最綜合的一部分，需要企業強化和完善企業的內部控制制度，建立和完善企業的資金管理體系，落實責任制，精準評估需求，真正做到按需籌資、按量投資、全面精細化管理。

四、案例分析

本文將以恒大地產的模式來闡釋該模式下的財務風險。恒大地產是近年來逐步崛起的一家全國性的房地產企業，自從2009年登陸港交所以來，實現著跨越式的發展。總體來講，恒大地產的模式核心的一點是“快”。拿地快。恒大地產擁有相當超前的意識，搶先土地成本低、升值潛力大的城市和區域，這也是恒大地產將土地成本控制的很好的重要原因。開發快。恒大地產在拿到土地之后，經過評估，除非進入到土地儲備池，一般會進行快速的開發。恒大地產擁有強大的快速開發優勢，通過強有力、專業化的執行團隊，實現項目快速開發。一般來講，恒大地產在快速打通審批、設計、招投標、施工等環節之后，六個月內推出預售計劃，標準化營銷程序確保在收購土地后六至八個月內開始項目預售。銷售快。收購土地之后，經過一系列的標準化流程之后，恒大在六至八個月內開始項目預售，全年不收量，保證全年均有樓盤在售。恒大的快主要是就是體現上述拿地、開發、銷售等三個方面，也正是因為這些快，將恒大地產的財務風險降到了可控制的范圍。整個房地產開發流程的快速進行，不僅僅有利于保證資金的使用時間更短，直接降低資金的使用成本，也會加速資金的回流，增強資金的使用的效率。值得注意的是，恒大地產擁有標準化的決策流程，對于資金需求的把控相當精準，這也直接降低了籌資風險，減少資金的占用成本和時間成本。同時，恒大地產擁有強大的實力和品牌價值，不僅僅可以在籌資過程中擁有更大的話語權，其自身在籌資渠道的拓展方面也有序進行，這些措施都給恒大地產的財務風險加上較好的保護傘。

綜上所述，房地產企業基于自身資金需求量、資金使用周期長的特點，對于財務風險的控制有著較高的要求。企業財務風險的核心是資金風險，具體來講主要是籌資風險、投資風險和現金流管理風險，也會涉及到融資資本結構和融資成本的問題。房地產企業應該充分了解市場競爭形勢和自身的定位，積極納入內部控制制度建設中來。從籌資、投資和現金流管理方面進行優化和完善，做好全局考慮，降低企業各個項目的總體財務風險。

作者：李愛桃 單位：山西省越鼎盛房地產開發有限公司財務部

【參考文獻】

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