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不動產登記條例范文1

該細則對不動產登記的程序、資料查詢、保護、利用和法律責任都作了明確的規定。從我公司土地、房產登記辦證的操作經驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細則》有以下新“看點”

1進一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

《細則》第二條規定：“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。”

2處分共有不動產的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)

《細則》第十條規定：“處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記?！?/p>

3除已經過公正外，自然人處分不動產需“現場”委托登記

《細則》第十二條規定：“當事人可以委托他人代為申請不動產登記。自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。”

與目前土地、房產登記相比，《細則》的規定，使委托程序較為復雜和嚴謹。

4不動產登記人員可能需要現場查看不動產的狀況

《細則》第十六條規定：“不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動產登記申請人要做好現場查看的準備。

5小區公共道路、綠地等用地作為業主產權登記存在可能

《細則》第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓?！?/p>

6國有農場土地相關登記也有規可依法

《細則》第五十二條規定：“以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理。”

7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細則》第九十五條：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息?！?/p>

第一百零三條規定：“不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：……(三)泄露不動產登記資料、登記信息;……”

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不動產登記機構整合基本完成后，《不動產登記暫行條例實施細則》的落地意味著，中國不動產登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據。

【明確一：小產權房無法登記】

國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權法規定，不動產如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產統一登記制度以后，大家為了更好保護自己的物權或者財產權，正常地講就應該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠對抗第三人。

只有全面納入登記的不動產才能在法律框架內受到保護，對于此前非法買賣的小產權房，目前不動產登記條例明確暫不登記，這意味著小產權房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動產】

實施細則明確“三類人”可以查詢不動產登記資料：一是權利人可以查詢、復制其不動產登記資料;二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

根據上述規定，只有特定人可以查詢不動產登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產等不動產信息。權力機關依法查詢，也需經過合理的法定程序。

根據實施細則，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。對于查詢所需材料，細則增加了“查詢目的的說明”這一項。

實施細則要求，不動產登記資料由不動產登記機構管理，不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。違反規定的，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

【明確三：小區公共部分歸業主所有】

值得注意的是，實施細則對小區內道路、綠地的產權歸屬登記進行了明確規定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

“在我國現今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位于小區內，此類小區的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所似乎并無登記人信息?！北本┦ミ\律師事務所行政法首席律師王優銀表示。

【明確四：農村宅基地及房屋要登記】

此外，對于國有建設用地上的建筑物，此前有房產證登記制度相對完善。農村集體土地、宅基地和集體土地承包經營權等多數在村內登記，而且多數手工登記，資料并不完整。

此次實施細則對于集體土地宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權、土地承包經營權都明列單獨章節要求登記。

中國社會科學院農村經濟研究所研究員黨國英表示，不動產登記制度本身就是保護各種不動產的合法性，有些地區農村集體土地確權工作近幾年開展不錯，還有很多農村集體土地確權登記尚需完善。不動產登記全面推開后，所有的建筑物應該全部登記。

實施細則第42條規定，因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，需提交下列材料：不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產的協議或者材料集體經濟組織內部互換房屋的協議等。

【明確五：登記未引發市場波動】

在不動產登記條例征求意見期間，業內人士曾經擔心，不動產登記掌握房產基礎信息，是為征收房地產稅鋪路。而開征房地產稅的預期，可能會引發有多套房產的業主拋售房產，從而引起樓市震蕩。

事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經開始對不動產變更、交易的居民換發不動產登記證，從而陸續實現新證(不動產登記證)換舊證(房產證)。這些地區的房地產市場去年穩中有升，不動產登記并未引發市場波動。

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副院長張杰表示，“不需要擔心不動產登記會引起房價下跌，不動產登記只是影響房地產市場發展的間接因素。短期來看，不動產登記有利于理清市場底數，開發商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產數量有一個確切的數據;長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進房地產市場健康發展?！?/p>

不動產登記條例范文2

事實上，房地產由于其特有性質導致申請登記中出現多種多樣的情形，不同的申請情形需要登記人員在法律規定的原則下盡到不同的注意義務。而房地產登記要做到準確無誤關鍵要注重三個要素的真實有效合法，即權利主體、權利來源和房地產標的自然狀況。

一、申請登記的特殊權利主體之合法性、真實性

申請主體通常有公民、法人或其他組織，而公民中較為特殊的主體是無民事行為能力人、限制民事行為能力人和無法認定有無民事行為能力的人。根據《民法通則》有關精神，這類主體取得相應權利是不需附加條件，因此其人為其申請登記時，登記機構是無需審查其作為即將取得權利主體資格的合法性的。而當處分這類主體所有的房地產時，登記機構需引起高度的注意，因為這類主體的權利一旦喪失將使其處于極其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，對于處分無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房地產申請登記時，均需提供監護人的主體資格證明和聲明，聲明處分房地產所得用于被監護人的利益。但對于沒有經過合法機構認定為限制民事行為能力的人或雖有民事行為能力但無法表達真實意思的人，其要處分房產時，登記人員需要耐心獲取其處分意思的信息，由于這類主體沒有認定為限制民事行為能力人，因此也就不存在監護人，陪同其申請登記的近親屬不能擅自代替這類人員作出意思表示，如果經過詳細詢問無法得到其親自作出明確的處分表示，則不能就此辦理處分登記。因此，在受理各類主體申請時，要區分不同的申請人作不同的詢問，盡到應有的注意義務。如對于老年人，在其處分唯一自住房產時，要經詳細詢問后辦理登記，否則如果未經詢問就辦理了處分登記可能導致其居無定所的，登記機構必然會承擔因未盡注意義務形成的法律責任。

二、特殊權利來源的正當性、合法性

房地產權利的取得有依法律事實和法律原因取得兩種形式。不管哪種方式取得的房地產都要有權利來源的合法性憑證，不管歷經多少次交易或權利讓渡，前后之間都要形成證據鏈。實務中權利來源的特殊性主要表現在三個方面：

一是申請登記時房地產已歷經多次權利轉讓。最初取得房地產的權利人或中間過程取得房地產的權利人沒有申請登記，而最終取得房地產的權利人申請登記時就要查實每次權利變動的原因證明，使之形成有效的證據鏈。這類房地產應由誰申請、如何登記則要視兩種情況而定，一種是經法院判決并由法院在法律文書中將房地產歷次權利變動情況描寫清楚的，根據《物權法》第二十八條規定，受讓方可直接憑生效法律文書申請登記為其所有，但登記機構應根據法律文書所述將權利變動情況在登記簿上予以記載說明。另一種是當事人之間發生買賣、繼承等權利變動導致申請登記時出讓方并非登記簿上的權利人，此時如果是自然人發生了繼承事實，繼承人將房地產進行買賣的，則可由繼承人和受讓人共同申請登記，提供繼承所得的證明；如果是法人或其他組織發生公司注銷等滅失的，而房地產交易發生在公司滅失之前的，則如果通過公司的上級主管部門證明屬實或有充分證明買賣事實發生在出讓企業注銷之前的（如有當時的買賣合同、發票、稅票憑證），可以由受讓方申請登記為其所有，登記機構應在審查意見中寫明原主體滅失與受讓方之間形成買賣法律關系的內容。反之，如果歷次交易的當事人均存在，則不可以跳過中間交易環節直接由最初權利人與最終受讓人雙方申請登記，因為如果這樣簡化操作必然是有違物權生效處分原則的。

二是申請登記時距當事人取得房地產之時較為久遠。當房地產僅僅是滿足居住生活之需時，當事人申請房地產登記的積極性顯然并不高，因此現實中有大量的通過購買或其他方式取得了房地產后未及時申請登記的情形，而時過境遷當要處分該房地產時，則首先要證明房地產的權利人是其本人，由于未曾登記過，所以要提供其當初取得該房地產的合法手續并登記為其本人名下后再處分登記。如第一點中所述，如果當初取得房地產的手續基本齊全，只是出讓方（通常是單位）已注銷無法配合時，登記機構為盡到審慎注意義務，可以公告征詢異議。相反，如果當初取得房地產的主要手續不齊全，出讓方又缺失的，則當事人要為自己未及時申請登記的行為負責，只能通過司法途徑解決申請主體不適格的問題。

三是申請材料中來源證明形式存在效力瑕疵。在原始取得和繼受取得中都會出現形式不合法、不合理之情形，也就是申請材料的書面表現形式是合法的，書證是齊全的，但結合所載內容仔細審查或追根問底則會發現存在諸多漏洞。眾所周知，合法建造的房屋其權利來源證明最主要的是規劃許可證，規劃許可證是出自行政部門規范制作的統一范本，在不同時期有不同的范本，不同性質的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集體土地上建造房屋使用了國土房屋的規劃許可證，則是形式合法而內容不合法，同樣的，在當前建造的房屋使用上世紀90年代的范本則也是不合格書證，如實踐中發現村鎮規劃許可證的文本是上世紀90年代的，但記載的內容如設計單位、驗收單位都是新近成立的，這就明顯存在虛假申報嫌疑。在繼受取得中也要注意不同主體之間的轉讓，其對應的來源合法性的證明也有不同，同樣是公司房地產轉讓給個人，如果是轉讓給公司以外的人，則房地產轉讓合同作為權利來源證明足矣；但如果公司的房地產轉讓給該公司法定代表人，如果提供的合同中顯示受讓方是法定代表人，出讓方的人也是法定代表人，這意味著法定代表人出讓方公司與自己簽定合同，這在形式上與通常所說的自己極為相似，所不同的是出讓方處有公司公章。對于自己的法律效力，現行通常的認識是效力待定，需要被人追認后才認定有效，而被人的追認又需按《公司法》規則進行。因此，為防范法定代表人濫用權利處置公司房產，對于登記機構難以認定合同效力的，應當要求提供公司有權機關（如股東會或董事會，根據公司章程而定）作出處置房產的決議，從而在申請材料的形式上做到有效合法。

三、房地產的實地查看注意義務

不動產登記條例范文3

上海的包女士最近在閔行莘莊購買了一套小面積二手房，由于小戶型物業近期成為市場熱點，成為眾多自住型買家搶購的對象，因此她害怕賣家反悔，在律師的建議下特地與賣家協商，在買賣合同中增加了“預告登記條款”，并申請“預告登記”，以確保交易安全。

房產專業律師表示，包女士的做法是可取的。為了與2007年10月1日實施的《物權法》相統一，上海市日前修改了《上海市房地產登記條例》(下文稱原《登記條例》)，其中便對“預告登記”做出了相應的規定，為防止“一女二嫁”現象，在二手房交易過程中，買家有必要增加“預告登記條款”。

此外，有關上海房地產登記的修改細則還涉及到其他諸多內容，對登記機構職責、登記日、預告登記、更正登記、異議登記等方面內容做了明確的規定。可以肯定的是，新規則對房產交易會產生不同的影響，那么，其影響主要體現在哪些方面呢?而購房者又有什么應對措施?本刊請專家為讀者進行解讀。

上海聯業律師事務所主任律師王展表示，為使得新規則更為切合實際，建議對上海市房地產買賣合同示范文本(2003版)中的部分內容做出微調。

“登記日”以記載日為準

“登記日”的實質是房地產權利變動發生的日期，因此原來上海市以記載日溯至受理日為登記日的規則，與《物權法》中的規定相抵觸，因此調整為記載日。專家表示，此番調整對買家來說有些不利，因為在登記機構審核期間，可能發生查封、異議登記等情況，會給房產交易帶來潛在的風險。對此律師建議買方應該留部分房屋尾款在審核過戶之后再支付。

操作實例：買方張先生與賣方李女士于2007年11月23日簽訂《上海市房地產買賣合同》。2007年11月30日，雙方向該房屋所屬房地產交易中心遞交房屋過戶申請并被登記機構受理。2007年12月15日，登記機構審核通過并將權利變更記載至不動產登記簿。2007年12月20日，登記機構通知張三領取房地產權證書。專家建議張先生與李女士協商，預留三分之一的房款作為尾款，在取得房產證之后再支付給她。

新舊對比：王展告訴記者，原《登記條例》第11條規定采取的是以記載日溯及至受理日為登記日的規則，即“房地產登記機構應當在規定的時限內完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日?！币罁撘幎ǎ谏鲜霭咐?，登記日為該項過戶申請被登記機構受理的日期，即2007年11月30日。

但是《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！备鶕餀喾ǖ脑擁椧幎?，上述案例中登記日為登記機構將權利變更記載于不動產登記簿的日期，即2007年12月15日。因此，原《登記條例》應當依《物權法》所確定記載生效的原則做出調整，調整后的登記日以記載日為準。

應對措施：王展表示，由于登記日的含義實質是房地產權利變動發生效力的日期，也就是從該日期起房地產權利歸新權利人所有。但需要注意的是，審核的規定時限是20天，因此，房地產登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后，并不代表產權已經發生轉移。只有當登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產權轉移才能正式生效。所以，在登記機構審核期間，產權可能會因為司法機關的查封，權利人或利害關系人提出更正、異議等原因，中止轉移登記的辦理。所以建議買方應該預留部分房屋尾款在審核過戶之后再支付。

為了與修改細則相一致，王展建議正在使用的上海市房地產買賣合同(示范)(2003版)應該對第六條中的內容做出相應調整，原內容為“上述房地產權利轉移日期以____[市][區][縣]房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準”，調整為“上述房地產權利轉移日期以____[市][區][縣]房地產交易中心將轉移登記記載于不動產登記簿之日為準?！?/p>

單方申請“預告登記”需事先約定

單方向登記機構申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件，因此專家建議買方自行補充預告登記條款。

操作實例：前不久趙女士為購買一套二手房，與賣方吳先生簽訂房屋買賣合同，約定6個月內付清房款并辦理產權過戶手續。但是最近房價有所上漲，趙女士擔心賣方吳先生違約將房屋又出售給其他人。于是，趙女士來到房地產交易中心單方申請“預告登記”，但是房地產交易中心卻不予受理。

新舊對比：王展認為，原《登記條例》第49條第2款規定：“應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記?！币簿褪钦f，預告登記可單方申請，也可雙方申請。關于效力問題，現房為登記之日起2年。原《登記條例》設立預告登記的出發點，就在于通過預告登記可以防止“一女二嫁”，所以“預告登記”并非《物權法》所首創的概念。

但是與原《登記條例》相比較，《物權法》要求預告登記必須以雙方合意為前提，即第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！币簿褪钦f，當買方單方向登記機構申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件。上述案例中，趙女士無法辦理預告登記的主要原因在于原來雙方合同中沒有約定可以申請預告登記。需要注意的是，《物權法》關于預告登記的效力從原《登記條例》“登記后2年”調整為“自債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月”，如果未申請登記的，預告登記失效。

應對措施：由于預告登記須以雙方合意為前提，但是正在使用的買賣合同示范文本(2003版)并無預告登記的內容，因此建議在示范文本中添加“預告登記條款”，即約定在買賣雙方辦理產權過戶手續之前，買賣雙方或者買方單方可以向該房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。而在該示范文本修改之前，建議買方自行補充預告登記條款。

物權以不動產登記簿為準

當事實上的物權狀態與不動產登記簿登記的記載不一致時，權利人或利害關系人可以憑有關證據申請更正登記。

操作實例：黃先生有一套位于虹口區的售后公房，房齡已有30年，產證上記載的套內使用面積是“55.38平方米”。最近，買家老李與賣家黃先生簽訂了房屋買賣合同，約定房屋每平方米單價為人民幣13000元。但是在過戶之前，為了裝修老李對該房子進行了測量，發現該房子套內使用面積可能不足55.38平方米，于是請專業人士對房屋面積重新測量后，發現該房實際的套內使用面積只有51.42平方米，因此，他帶著測量結果到登記機構，要求將登記簿上記載的“55.38平方米”改為“50.42平方米”。

新舊對比：王展分析認為，原《登記條例》第17條規定：“房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載應當保持一致。房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載不一致的，以房地產登記冊為準。” 而《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。因此，從本質上看兩者是完全一致的，只是名稱和說法不同而已。

不動產登記條例范文4

內容提要：我國《物權法》第二十一條規定不動產登記機關登記錯誤，致他人損害，登記機關應負賠償責任。文章以為這一規定原則，應當予以細化。文章以為不動產登記機關的賠償責任性質定位于民事責任有利于對受到損害的正當權益的保護，不動產登記機關的賠償責任回責原則應采過錯責任原則，文章還列舉了不動產登記機關應承擔賠償責任的情形，并建議在制定不動產登記辦法時列進。

編者按：為維護國家的基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的回屬、發揮物的效用、保護物權，我國《物權法》于2007年3月16日頒布并將于10月1日生效。為些，本刊特編發海南大學部分學者的論文。這些論文分別從不同的視角，就物權的限制、不動產登記機構的賠償責任性質、回責原則、不動產善意取得、權利質權以及船舶抵押權等題目進行闡述，并提出了自己的見解，相信對于正確理解、適用并進一步完善物權法律制度具有一定的意義。

我國《物權法》第二十一條第二款規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！边@標志著我國不動產登記機構在進行不動產登記時，假如登記錯誤，導致物權及其利害關系人之損害，登記機關要承擔起賠償的責任。這對于保護登記物權人及其利害關系人的正當權益，確保登記的資料的正確和登記的效力，維護交易的安全都有著重大的制度保障價值。

然而，我國《物權法》第二十一條之規定過于原則和粗放，所有的價值意義更多地體現在宣示層面。從裁判層面而言，它遠不能滿足司法裁判之需。好在《物權法》第十條已規定在先：“？？登記辦法，由法律、行政法規規定?！蔽覈餀喾ㄓ?007年10月1日生效，物權法之施行，離不開不動產登記制度，由此來判定，我國不動產登記辦法當已在制定之中并應當在2007年10月1日前頒行。故過于原則、粗放、落于宣示層面的不動產登記機構的賠償責任將納進更具操縱意義，能充分司法裁判內容的不動產登記辦法自是當然。本文擬就不動產登記機構賠償責任的性質定位題目、回責原則題目、賠償機構的賠償情形等題目進行必要的闡述，以有益于我國不動產登記辦法的制定。

一、我國不動產登記機關賠償責任性質應定位于民事責任

不動產登記機關賠償責任的性質決定著賠償的回責原則，賠償原則以及受到損害的物權人及其利害關系受救濟的范圍和程度等諸多方面，也決定著賠償規范體系是否科學，以及如何規范和展開的題目。我國有相當多的省市，如：上海市、深圳市、武漢市、福建省、山東省、吉林省等，在物權法出臺之前，就土地或房產發生的過戶登記、他物權登記等具有物權性質的登記，制定了地方性法規、規章。在這些地方立法實踐中，對登記機關登記錯誤造成物權人或利害關系人損害，其賠償性質不同一，如《福建省土地登記條例》第四十四條、《貴州省土地登記條例》第三十二條等明文規定，依照國家賠償法規定負責賠償，此系國家賠償性質無疑。有相當多的省市，如：《上海市房地產登記條例》第六十一條、《深圳經濟特區房地產登記條例》第五十九條，則規定登記機關應負賠償責任，此類規定，未明確其責任性質是民事責任。但結合司法實踐來看，受到損害的物權人將不動產登記機關作為民事被告，制成民事訴狀，訴至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序進行審理并以民事判決書之方式判令不動產登記機關賠償受到損害的物權人之損害的情形來判定，此系民事責任性質應是不爭之理。學界也極為關注不動產登記機構賠償責任的性質，但學界對此題目的看法也有分歧。一種觀點以為，由于我國辦理不動產登記事務的機關屬于我國行政治理機關，其以國家的公信力為基礎為當事人提供不動產交易安全保障，所以在它因行使職權而給當事人造成損害時應承擔的是國家賠償責任。因此“因登記機關的過錯，致不動產登記發生錯誤，且因該錯誤登記導致當事人或者利害關系人遭受損害的，登記機關應依照國家賠償法的相應規定承擔賠償責任”.另一種觀點以為，登記機關錯誤登記而給當事人造成損害的行為侵犯的是當事人的民事權利，這屬于民法領域中的侵權行為，因此，登記機關承擔的賠償責任應是民事侵權責任。已有的實踐和學界觀點的兩面性，折射出對賠償責任性質熟悉尚未達成共叫。由此觀之，不動產登記辦法之制定究以賠償責任性質為國家賠償抑或民事賠償之定位頗值得推敲。

筆者以為，我國不動產登記機構賠償責任性質宜定位于民事責任性質。其根本原因在于不動產登記雖是由土地治理部、房產治理部分等行政治理機關作出，帶有濃厚的行政色彩，但是不動產登記行為其本質是物權變動行為，屬私法性質。登記機關及其工作職員所為的登記行為系私法行為的延伸或者說是為私法行為服務并附著于私法行為，因此，登記機關及其工作職員因錯誤登記引起的損失，是民事侵權的類型之一。只不過此種侵權在主體上具有一定的特殊性而已，但不能由于此類侵權主體的特殊性——國家機關及其工作職員，而改變其民事責任性質。其次，將不動產登記賠償責任定位為國家賠償責任不利于保護受損害確當事人的正當利益。國家賠償必須要有明文規定才能索賠，法無明文規定國家不承擔賠償責任。而我國《國家賠償法》尚未將其納進到國家賠償的范疇。根據《國家賠償法》第二條規定：“國家機關和國家工作職員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織正當權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利?！眹屹r償以違法為條件，假如登記機關及其工作職員作出登記行為時有過錯，并造成了當事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關法律規定。在此種情形下，受到損失的物權人及其利害關系人就無法通過國家賠償的途徑謀求救濟?！秶屹r償法》規定的賠償是名為賠償，實為撫慰或者補償，不具有民事賠償的填補性，故國家賠償的賠償數額僅限于直接的損失，當事人的間接損失，如預期的利潤則無法獲得賠償。此外，國家賠償采用的是行政賠償程序，而行政賠償程序則存在一個先行處理程序，即賠償請求人要求賠償應當先向賠償義務機關提出。假如賠償義務機關逾期不賠償或者賠償請求人對賠償數額有異議，請求人再提起行政訴訟。該種救濟模式，無故增加了救濟的程序、難度和本錢，使賠償救濟成為畏途。但是，假如將不動產登記機關登記錯誤引發的損失而承擔的責任定位為民事責任性質，那么，由于民事責任功能在于救濟被侵權的權利回回到權利被侵犯前的完滿狀態，使權利人遭受的損失能得到充分的填補。因此，受到侵害的權利人之直接損失和間接損失均會得到賠償。將其定位為民事責任，則適用民事程序，權利受到損害者則可以直接提起民事訴訟，無須行政處理在先，程序減少了，救濟變直接了，獲得賠償之本錢、時間均會大大下降或減少。司法實踐也印證了上述的分析。因此，不動產登記機構的賠償責任定位于民事責任，更利于保護受害人的正當權益。

二、不動產登記機構賠償責任的回責原則應采過錯責任原則

我國《物權法》第十二條規定：“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證實和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需進一

步證實的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看?！备鶕藯l規定，我國不動產物權登記一改過往采用的“形式審查”的做法，為確保登記資料和登記事項的真實、正確，確保物權人正當權益得到維護，確保不動產登記的公信力，為交易安全提供最有力保障，而采“實質審查”原則。這一原則的采納對我國不動產登記賠償責任的回責原則的確定具有重大的影響。

賠償責任回責原則，就是確定侵權行為人侵權損害賠償責任的一般準則。它是在損害事實已經發生的情況下，為確定侵權行為人對自己的行為所造成的損害是否需要承擔民事賠償責任的原則.對于侵權回責原則體系構成雖有一元論、二元論、三元論等觀點，但通說以為我國侵權回責原則體系由過錯責任原則、無過錯責任原則、公平責任原則構成。就不動產登記機關因登記錯誤承擔的賠償責任的回責原則究為何者，《物權法》第二十一條并沒有明確規定。有觀點以為，不動產登記機構賠償責任應當采無過錯責任原則，只要登記機構登記錯誤造成了當事人的損害就應承擔賠償責任。目前，國內一些地方法規中也采用了此原則，如《上海市房地產登記條例》第六十一條規定：“房地產登記機構及其工作職員違反本條例規定，導致房地產登記錯誤，給房地產權利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任?！薄渡钲诮洕貐^房地產登記條例》第五十九條規定：“登記機關及其工作職員因不當核準登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列出?！薄墩憬〕鞘蟹课莓a權產籍治理條例》第三十一條第一款也有相似規定。另一種以為，不動產登記機構的賠償責任應采過錯責任原則.即不動產登記機構登記錯誤，造成了當事人的損害，應以不動產登記機構主觀上有過錯作為價值判定標準，不動產登記機構僅在登記行為主觀上有過錯時，才對損失承擔賠償責任。此種觀點中，甚至于還分兩派，一派以為只要登記機關主觀上具有過錯就應承擔賠償責任，另一派則以為必須是登記機關因重大過失造成登記錯誤的，才承擔賠償責任。筆者以為，登記機構賠償責任的采用何種回責原則，應當在考慮諸多的因素，權衡利弊，平衡各方利益后作出選擇。筆者以為，根據《物權法》第十二條的規定，我國不動產登記采用的是實質審查方式或原則。登記機關“采用實質審查方式，則承擔的責任就會重”.這是由于實質審查方式對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵、登記資料是否真實、登記的不動產是否客觀存在，均須具體審查。經確定無疑后才予以登記，它不同于形式審查，由于形式審查只關心登記申請人提交的登記資料是否能夠滿足法律規定的登記條件之需，它對于不動產交易上的權利事項實質上是否真實、有無瑕疵不予考慮。在實質審查方式下，登記機構為保證登記的客觀真實付出遠較形式審查方式下的要多。因此，當出現登記錯誤時，確定其承擔賠償責任的回責原則輕重則應當與其付出成反比才能體現法之公平正義。過錯責任原則和無過錯責任原則相較而言，過錯責任原則因只有在登記機關對于登記錯誤有過錯時才承擔民事賠償責任，它顯然比無過錯責任原則下，只要存在登記錯誤，只要登記錯誤導致了損害發生即承擔賠償責任，而不問其主觀上有無過錯的回責原則要輕得多。因此，從此方面言，不動產登記對實質審查方式的采用，則必然導致采用過錯責任原則。

筆者以為，我國《物權法》規定登記錯誤的賠償責任，其表征體現為兩個方面：一方面在于對遭受損害的權利予以救濟，使其盡可能地回復到遭到侵害前的完善狀態；另一方面，通過承擔賠償責任的懲罰方式達到矯正、警示的作用。實際上，物權人以及其利害關系人其期許的是物權登記的正確，而不是獲得賠償，法律規定不動產登記機構對登記錯誤導致的損失承擔賠償責任也不是僅僅為了懲罰，它只不過是以此種強有力的方式表達對錯誤的否定態度，并要求不動產登記機構及其工作職員敬業愛崗，謹慎工作，一絲不茍，創造并維系不動產登記不庸置疑的公信力。從此角度言，過錯責任原則和無過錯責任原則兩者相較的話，過錯責任原則因其承擔責任主觀上需有過錯，遠比在承擔賠償責任時，徑依法之規定，不問主觀上過錯之有無對不動產登記機關及其工作職員的警示、引導作用要明顯得多。主張我國不動產登記機關賠償責任回責原則不宜采過錯責任原則，而應采無過錯責任原則的人以為，我國的不動產登記機構屬于國家機關之一，官本位色彩濃厚。登記機構與物權人及其利害關系人之間的地位不同等，一旦登記錯誤并導致損害，受害人常處于弱勢地位。假如采用過錯責任原則，則舉證證實登記機構登記錯誤主觀上有過錯的舉證責任依法應當由受害人承擔。受害人因與登記機構把握的信息不對稱，加之其所處的劣勢地位，要其證實登記機構主觀存有過錯難度太大。倘使其無法舉證，勢必承擔舉證不能的后果。筆者以為，無過錯責任原則系針對特殊侵權而設定的一種回責原則，登記機構賠償責任從本質上屬于一般侵權責任。倘使要將其界定為特殊侵權類型，法律上需明文規定。在法無明文的情況下，簡單將其回類于特殊侵權責任，無異于置其無救濟的境地。登記機關賠償責任之承擔，正如耶林所言：“不是損害而是過錯使侵害者負有賠償義務?！蔽覈恍┎课幷?、地方性法規中已普遍采用了過錯責任原則來調整登記機構的賠償責任。如《城市房屋權屬登記治理辦法》第三十七條就規定：“因登記機關工作職員工作過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任?！庇秩纭督魇⊥恋氐怯涋k法》第三十五條規定：“因土地登記工作職員過錯造成土地登記錯誤、漏登的，土地主管部分應當及時更正或者補登，給土地權利人造成損失的，依法予以賠償。”上述規定，已在實際生活中運行多年。在其運行過程中，有關受害人之舉證證實登記機構登記錯誤主觀上有過錯并非如人們想象的那么困難，那么不可為。由于主觀之過錯不是躲于內心的東西，它總是通過各種方式呈現在外，并以一定的形式固化，能為人力所熟悉、收集并運用。在這些方面積累下來的豐富經驗對我國不動產登記辦法制定應有極高的參考價值。

三、不動產登記機構登記錯誤應予賠償的情形

我國《物權法》第二十一條未列出登記錯誤應予賠償的情形，這是物權法欠操縱性的一個遺憾，在制定《不動產登記辦法》時應當總結《城市房屋權屬登記治理辦法》和一些地方性法規、規章規定的登記錯誤的應予賠償情形，吸納學者民法典物權編草案建議稿中建議條文中所列舉的登記錯誤應予賠償情形，使《不動產登記辦法》更具操縱性，能滿足不動產物權登記所需。筆者以為，登記錯誤應予賠償的情形至少應包括如下幾點：

1.登記機關及其工作職員主觀上有過錯導致登記錯誤、遺漏和遺失登記資料，使物權人及利害關系人遭到損失。此處過錯，有學者以為應當是“重大過失”才承擔責任，假如是由于一般的甚至稍微的過失而發生登記錯誤，不應該使登記機關承擔責任.筆者不同意這種觀點，由于登記機關的一般的或稍微的過錯造成的損害后果其嚴重的程度不一定就亞于“重大過失”。且在實質審查原則下，如還發生登記的錯漏或遺失登記資料，這是不能容忍的。因此，登記機關承擔責任與否，應看其是否有過錯及其過錯是否給當事人造成損失，并不能以過錯大小來加以區分。

2.違反登記程序給當事人造成的損失。主要包括不公告或違反公告期限、

*無正當理由拖延登記時間、無故拒盡有關當事人的正當的查詢登記的請求、有限公然登記資料、拒盡變更或更正登記等等。建立同一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。沒有按照登記程序的要求完成登記手續而給當事人造成損害的，應當賠償。

3.登記機構工作職員與他人相互勾結、惡意串通，造成對當事人的損害。在這種情況下，也應由登記機關對其工作職員的故意侵權行為承擔責任。這是由于登記機構工作職員在執行職務中，給物權人及利害關系人的正當權益造成了損害。

4.假如登記機關為執行上級機關的指令、其他權威的機構的指令或有關領導職員的指令等外來干涉而進行了錯誤的登記，仍然應當理解為登記機關的過錯。對于這類的過錯，為了及時救濟，登記機關應先行承擔責任，然后再由登記機關系統內部平衡其各自的責任。

此外，不動產登記機構的錯誤登記，系登記機關以外的人的行為造成的。根據《物權法》第二十一條第二款之規定，也應當由登記機構承擔賠償責任，登記機構不得借口他人的行為而推諉責任。但登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。此處被追償人應當不包含登記機構的工作職員。（來源：《河南省政法治理干部學院學報》）

注釋：

該條規定：“因登記部分及工作職員過錯造成錯、漏登記的，登記部分應及時負責更正或補登記，給房地產人造成經濟損失的，依照國家賠償法規定負責賠償?！?/p>

該條規定：“房地產登記機構及其工作職員違反本條例的規定，導致房地產登記錯誤，給房地產權利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任?！?/p>

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不動產登記條例范文5

目前，我國對不動產登記的部門有多個，如土地登記在國土部門，房屋產權登記在房產部門，草原登記在農牧部門等。而且，每個部門登記標準也不一樣。如今，明確國土資源部承擔不動產統一登記職責，顯然改變了多頭登記管理的局面，能防止部門間扯皮，提高不動產統一登記效率。

之前，有關規定明確，將于明年6月底前出臺不動產統一登記條例。無疑，明確負責部門與制定統一制度，是進行不動產統一登記的兩大基礎。但在筆者看來，還應該明確不動產統一登記的實施路線圖和任務完成時間表，即實現的路徑是什么，在什么時間段完成什么任務。這樣，才能按計劃有序推進。

盡管明確國土資源部為負責部門很有必要，也最合適，但是，僅靠一個部門的力量能否完成這項艱巨任務，坦率地說，讓人多少有些憂慮。

一是不動產種類繁多，僅靠一個部門或者一個系統很難早日完成任務。

據悉，不動產登記要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。無疑，這個工作量很大。既需要技術支持，也需要住建、農牧、林業等相關登記部門配合，否則，很難順利完成任務。

二是國土部門負責不動產統一登記難防“假登記”。

據悉，這幾年為躲避限購或逃稅，不少人通過偽造房產證等虛假證明材料，申請房屋登記。還有很多“房多多”為了掩飾自己的財產，以多個身份證、戶口登記房產。如此一來，國土部門就很難鑒別、核實。很多地方是房管部門與公安部門聯手打擊房產登記造假。不動產統一登記時，也需要相關部門“配合作戰”。

三是一個部門難解不動產糾紛之“結”。不動產不僅包括公民私產，還包括政府、企業、軍隊和各種社會組織的不動產。長期以來，由于很多不動產產權不規范，涉及不動產的糾紛很多。隨著不動產統一登記的推行，相關人為爭取自己的權益，不動產糾紛必然增加。

以土地糾紛為例，據悉，在第二次全國土地調查中，僅黑龍江就發生土地權屬爭議5883起，解決不到20%，可見，不動產糾紛多發、易發，而且不容易解決。如果沒有相關部門支持，尤其是，如果沒有司法機關的支持，國土部門恐怕很難完成不動產登記。據說，德國、瑞士、韓國等國家，就是法院負責不動產登記。

不動產登記條例范文6

[關鍵詞]不動產登記制度；房產稅；房價

[中圖分類號] F423[文獻標識碼] A

[文章編號] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

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一、不動產登記

（一）概念

人們通常將不動產權利登記稱之為不動產登記，是指國家指定的機關依照其相對應的職權將產權人提交申請的不動產的真實狀況登記在不動產登記簿上并進行公示的制度。上述內容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動產則指的是各類別中的房地產一類。

在該制度正式實施后，權利人在保障自己的權益時有了法律依據。該制度的實質就是解決不動產權屬問題，讓產權人從根本上得到法律保護，并對保障不動產的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進行擴大，在增加經濟效益的同時，也會體現一定的社會效益。房屋除過自身的使用價值之外，還有一定的社會價值，社會效益從某些方面來說就是其社會價值的體現。除此之外，國家在宏觀調控方面有了科學的依據，使我國的房地產經濟健康平穩有序的發展。

（二）不動產登記制度的提出

不動產登記制度實施以前，從橫向上看，有數個部門共同效力于不動產登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級的相關部門都可以根據其具體職能賦予的權利實行登記行為。

導致這種局面出現主要是因為：我國的不動產登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動產權利和維護交易的安全。因此，現有的這種不動產登記格局不利于我國市場經濟的發展及交易安全，并呈現出物權登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當事人造成了極大的負擔、給國家稅費造成不必要的損耗、加劇了政府的財政支出等問題。

二、不動產登記對房產稅開征的影響情況

《不動產登記條例征求意見稿》的頒布，引發社會各界廣泛談論。不少人將其解讀為征收房產稅的前兆，也有人認為這是響應反腐的另一e措。其實，將不動產登記與征收房產稅相關聯，明顯是種曲解。不動產登記的本質是給產權人確權、維權的過程，是為人民服務的舉動，并非為了對接房產稅。稅收的目的主要體現在以下幾個方面，市場供求關系的調節，資源優化配置，收入分配調節，對房地產市場泡沫的產生有一定的預防作用，并了促進房地產市場的平穩運行。該制度實施的目的就在于對人們手中的產業提供相應的保護，體現的意圖并不是要與稅收結合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨立性，對于通過該項政策達到征稅目的的理解是對該制度存有一定的認識誤區。

三、制度實施對房價的影響

對于房地產市場而言，實施此項制度并不以降低房價為目的，兩者之間沒有直接的聯系。房價主要受供求關系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對供求關系的影響來制約房價升高。

（一）不動產登記對房價的影響

不動產登記制度不會對房價造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會引起房價的走勢變動。國務院法制辦對不動產登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對整個國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據這些再從技術層面做出相應規定。那種對不動產登記制度出臺會造成房價大跌的現象顯然不會發生。市場仍然會是決定房價走勢的重要因素。需求決定價格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權力、政策來干預，通過宏觀調控來左右市場進而影響價格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會起到作用。

（二）制度實施對二手房價影響

該項政策實施的出發點并不在于對房地產市場的調節，短時間內，房地產市場不會過多的被該制度影響。不動產登記的主要目的是使多部門的工作協調一致，建立統一的信息管理平臺，為審批及申請工作提供便利等，使工作流程更為簡潔易操作?，F在，二手房地產并不屬于不動產登記的執行對象，對于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會保持一定的觀望態度，從不同行為體現的目的來看，將購房作為投資內容的投資者在此種情況下不會出現大規模拋售的現象。因此，該項政策的實施對于房地產市場的影響主要在規范未來房地產市場的運營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項政策在實施后，對于二手房市場造成了一定的影響。如條例雖未明確規定自然人對其名下的房產狀況進行查詢，然而可以根據地址推導出該房產的持有者。此類情況的存在就可能會造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應量方面會有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對抑制二手房市場的價格有幫助。政策的實行對于房價的影響在短期內是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會因此而受到一定的影響。從城市的發展水平來看，在大中城市二手房房源多少對一手房價格造成的影響并不大。就長期而言，不動產登記為房產稅的征收奠定了基礎，假如開始征收二手房的房產稅，對房價走勢必然造成一定的影響。不動產對于房價的影響要從長遠方面來看，隨著調控力度的不斷增大，調控的精準性也將會相應的增加，房價在調控過程中并受到該項政策的影響，其影響會慢慢的凸顯。但是對于市場價格快速上升不會有較為明顯的作用，相對于中國人民對房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。

四、不動產登記對整個房地產經濟的影響

不動產登記在短時期內都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動產登記還需3-4年的時間，對市場造成的真實影響屈指可數。不動產登記制度興許會對樓市造成減少投資者數量、短期內擴大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。

五、完善不動產登記制度的有效手段

（一）出臺《不動產登記法》，協調管理不動產統一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關不動產登記的法條很多，不過各部門法規之間相互不和諧，以維護權利人合法權益為出發點，讓《物權法》落到實處，立法部門應對相關發條進行調整，使其和諧一致。在此基礎上，應當制定一套完備的法律法規，例如：《不動產登記法》、《不動產登記條例》，對不動產權利體系、登記機構、登記范圍、程序和辦法進行翔實的規定，從本質上使統一登記的問題得到處理。

（二）引入新的概念――不動產單元，對不動產的概念及內涵進行科學的界定，對于統一登記的理解，不是單純指由單一機構進行登記。人們不應該單獨利用土地，應該將存在并依附之上的相關物納入到管理的范圍中來。所以我國現有的不動產登記管理體系要重新被構建，采用以不動產單元為單位進行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準確度，加大了公信力度，使不動產統一登記的問題得到妥善解決。所以，應該在《不動產登記法》中明確不動產的概念及內涵并且界定產權權利范圍。

（三）構建核心為土地登記，各部門講求分工協作、資源共享的登記體系。該體制適應客觀規律，大多數國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎性和永續性的特點；其次，我國地籍及土地所有權調查工作都已經完成，并且登記發證，與其他部門相比，地籍測量已經差不多實現了全國覆蓋，其技術標準之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經驗得出，地籍部門供給統一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測量標準，自行登記其負責的部分。

本文就不動產政策的相關方面進行了闡述。該項政策其意義在于對房地產的產權人的合法權益進行保護、保障不動產交易安全、擴大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學依據。該政策的出臺對農村土地流轉會有很大的影響，因為土地確權是土地流轉的前提和基礎，土地承包經營權越穩定，產權關系越明晰，越有利于流轉。不動產登記制度不會對房地產行業造成太大沖擊，其在短期內不會對房價造成多大的影響。不動產登記制度全國聯網后可以為日后有可能征收的房產稅提供信息支持但其與房產稅是否征收并未產生直接的關聯。至于一些人提到的不動產登記制度有利于反腐，在現階段也沒有明確的體現。

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Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）