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不動產買賣合同范文1

關鍵詞 冬小麥；播期；碳氮轉運；產量；淮北地區

中圖分類號 S512.1+1 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）15-0028-03

冬小麥是安徽省淮北地區主要的糧食作物，其產量對全省糧食安全具有顯著影響。研究認為，小麥品質、產量受多方面因素影響，一方面受開花前貯存氮、碳物質的調節及氮素吸收能力的影響，另一方面受開花后光合生產及氮素和干物質從營養器官向籽粒中轉運的影響[1-4]。花后光合產物是大部分小麥籽粒產量形成的基礎，花前營養器官的吸收、積累氮素（蛋白質）的再動員是籽粒獲得氮素的主要途徑[5-6]。小麥產量、粒重受播期影響明顯[7]，同一品種在相同的生態條件下種植，隨播期推遲籽粒蛋白質提高，小麥產量下降[8-9]。目前，關于淮北地區播期對冬小麥碳氮轉運、產量的影響研究較少，為明確播期與冬小麥碳氮轉運、產量的關系，開展淮北地區冬小麥不同播期試驗，旨在為淮北地區確定超高產小麥適宜播期提供理論依據。

1 材料與方法

1.1 試驗概況

試驗于2011―2012年度冬小麥生長季在安徽省蒙城縣農業科技示范基地（東經116.55°，北緯33.16°）進行，試驗地均處安徽省淮北平原，屬暖溫帶半濕潤季風氣候，試驗田為砂姜黑土類型，前茬為玉米。供試小麥品種為半冬性品種濟麥22。

1.2 試驗設計

2 結果與分析

2.1 不同播期對冬小麥干物質轉運的影響

小麥籽粒的灌漿物質有2個重要來源，一方面為開花后氮素、光合產物積累，另一方面為開花前營養器官積累的碳氮量[11-12]。研究表明，小麥花后器官碳氮轉運對籽粒品質、產量影響明顯。從表1可以看出，小麥開花前的營養器官中，莖鞘貯存的干物質量最高，其次為葉片、穗軸+穎殼。而干物質的轉運率以葉片最高，其次為莖鞘、穗軸+穎殼。隨播期的推遲，小麥開花前營養器官貯存干物質轉運量和轉運率均呈增加趨勢，說明晚播條件下小麥開花前貯存的干物質向籽粒的轉運增多。

不同播期間小麥籽粒重和花后干物質積累量隨播期的推遲呈先增加后降低的趨勢，以10月25日播種的籽粒重最大，達到1.38 g。開花前貯存的干物質對籽粒貢獻率隨著播期的推遲不斷增加，花后的同化物對籽粒的貢獻率則逐漸降低。在不同播期條件下，開花期葉片貯存干物質的轉運量和轉運率隨播期的推遲呈降低趨勢，而莖鞘的轉運量和轉運率呈上升趨勢，穗軸和穎殼部分隨播期推遲無明顯變化。

從開花前后干物質轉運對小麥籽粒重貢獻率來看，10月5―25日播種時小麥花期和花后貢獻率比例為6∶4左右，而11月5日播種時，小麥花期和花后貢獻率比例約為7∶3。因此，不同播期對營養器官花前干物質的轉運和花后物質向籽粒的運輸均有一定的影響，隨播期推遲花期物質轉運逐漸增加，而花后光合產物對籽粒重貢獻逐漸降低。由此推測，試驗中10月5―25日播種時小麥對花前和花后干物質轉運需求相當，而11月5日以后播種時小麥籽粒重主要依靠花前貯藏干物質的再轉運，在小麥生產實踐中可以通過葉面噴肥等措施，提供充足的營養來延緩葉片衰老，以利于花后葉片干物質的積累和轉運。

2.2 不同播期對冬小麥全氮積累轉運與分配的影響

從表2可以看出，播期對花前貯存全氮的轉運產生影響，隨播期的推遲全氮總轉運量呈先增加后降低，其中轉運量較高的為播期10月25日處理，但隨播期推遲花前各器官貯存全氮總轉運率不斷下降。小麥開花前營養器官中，貯存全氮轉運量依次順序為：葉片>莖鞘>穗軸+穎殼。葉片和莖鞘部分花前貯存全氮的轉運率隨播期推遲先增加后降低，其中莖鞘10月15日播種處理最高，葉片10月25日播種處理最高。穗軸+穎殼部分花前貯存全氮在播期間無明顯變化規律，以晚播11月5日播種最低，10月25日播種最高，其全氮轉運率則隨播期的推遲呈降低趨勢。不同播期條件下，小麥籽粒全氮積累量隨播期的推遲先增加后降低，以10月25日播種最高，但是花后籽粒積累量以晚播11月5日播種最高，較10月25日播種增幅85.0%。

小麥花前營養器官貯存全氮量對籽粒氮素積累的貢獻率隨播期推遲先增加后降低，以10月25日播種最高，但花后不同播期間營養器官全氮積累量對籽粒氮素積累的貢獻率無明顯變化規律，以晚播11月5日播種最高，10月25日播種最低。分析小麥開花前后營養器官全氮轉運對籽粒的貢獻率，其10月5―25日播種的小麥開花前后全氮貢獻率的比例約為8∶2，而11月5日播種小麥開花前后全氮貢獻率比例約為5.5∶4.5。因此，早中（10月5―25日）播期小麥籽粒全氮積累主要來源于小麥花前器官的氮素貯存和轉運，而晚播（11月5日）小麥籽粒全氮積累則主要依靠花后氮素的積累。

2.3 不同播期對冬小麥產量構成因素、籽粒蛋白質含量的影響

從表3可以看出，不同播期間穗數無顯著差異，隨播期推遲呈先增加后降低的趨勢，以10月25日播種時穗數最高。穗粒數在不同播期間差異顯著，以10月15―25日中間播期的穗粒數較高，早播10月15日與晚播11月5日間穗粒數差異較小。11月5日播種的千粒重較其他播期千粒重差異顯著，10月15―25日播種處理間千粒重無顯著差異，以10月15―25日中間播期的千粒重較高，晚播11月5日播種的千粒重最低。小麥實際產量間差異顯著，以10月15―25日中間播期的產量較高，其次是10月15日播種和11月5日播種。其中播期間產量最高處理較最低產量增產1 531.1 kg/hm2，增幅21.6%。不同播期籽粒蛋白質含量間無顯著差異，以10月25日播種最高；蛋白質產量間差異顯著，以10月15―25日中間播期的蛋白質產量較高。

播期影響小麥生長發育需要的溫、光和水分等因子的時空分布，適期播種可以充分利用冬前光熱資源，培育壯苗。然而，小麥播期偏早，易形成小麥冬前群體偏大，越冬期凍害發生嚴重等現象，而播期偏晚則會大幅度降低穗數和千粒重。結合實踐生產經驗，淮北地區小麥播種的適宜時間為10月15―25日。

3 結論與討論

播期、播量是影響小麥生長發育、籽粒產量和品質的主要農藝措施[7-9]。研究表明，早播容易使小麥越冬前幼穗分化進程加快，在暖冬氣候條件下小麥易遭受凍害；晚播則易使小麥前期生長速度減慢，單株平均分蘗少，后期生長速度快，穗小粒少，進而影響產量[13]。本試驗研究表明，10月25日播種提高了小麥成熟期籽粒全氮積累量和籽粒千粒重，提高了小麥開花前營養器官貯存干物質和全氮的轉運量，以及干物質累積和全氮對籽粒全氮和粒重的貢獻率。主要原因有近年來全球氣候變暖和品種、肥水條件及栽培水平等發生了變化，小麥適播期往往偏早，造成了大面積小麥冬前群體偏大、易形成旺苗、引發年前凍害致災，從而降低產量、品質，適當推遲播期可以減輕年前凍害對小麥生長發育的影響，又會造成分蘗數減少，小麥植株干物質、氮素積累量及向籽粒轉運的量低等問題，不利于籽粒產量、蛋白質產量的提高。

關于小麥播期等研究較多，但是研究結論中不同生態區域適宜的播期不盡一致。前人研究共性的結論表明，小麥晚播與早播、適播相比，蛋白質含量雖有所增加，但籽粒產量和蛋白質產量均呈下降趨勢[14-15]。本試驗結果表明，淮北地區小麥11月5日播種時，蛋白質含量有增加趨勢，而籽粒產量和蛋白質產量均呈下降趨勢，10月25日播種的小麥穗粒數、千粒重和蛋白質含量呈增加趨勢，并且其籽粒產量和蛋白質產量顯著提高。主要原因是淮北地區小麥早播時，溫熱資源豐富，小麥容易早生旺長，導致小麥全生育期群體偏大，導致有效穗數和穗粒數大幅度下降，引起小麥籽粒產量降低。本試驗中適期推遲播期獲得了合理的群體，其個體健壯，凍害發生程度較低，故10月25日較傳統播期10月15日的籽粒產量和蛋白質產量較高，因此，安徽省淮北地區高產小麥適當晚播有利于籽粒產量和蛋白質含量的提高，本試驗條件下，高產小麥適宜播期為10月15―25日。關于適期推遲播期的臨界播期有待進一步研究論證。

4 參考文獻

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不動產買賣合同范文2

關鍵詞 房屋買賣 法律糾紛 合同效力

中圖分類號：D922.385 文獻標識碼：A

1基本案情

王某欲出賣自家的學區房，但其房屋現已出租給張某，租賃期還剩余1年。王某將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。

王某的同事馬某聽說后，提出購買。王某表示愿意但需再考慮細節。馬某擔心王某將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證王某將房屋賣與自己，王某同意。王某、馬某一起到房屋登記機關驗證房屋確實登記在王某的名下，且所有權人一欄中只有王某的名字，雙方草簽了房屋預購合同。

后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：馬某在合同簽訂后的5日內將購房款的三分之二通過銀行轉賬給王某，但王某須提供保證人和他人房屋作為擔保；雙方還應就房屋買賣合同到登記機關辦理預告登記。

王某找到錢某作為保證人，并用孫某的房屋抵押。孫某與馬某簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔保范圍。王某馬某雙方辦理了房屋買賣合同預告登記，但王某忘記告訴馬某房屋出租情況。

此外，王某的房屋實際上為夫妻共同財產，王某自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但王某還是瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權轉移登記。

2年后，王某與李某離婚，李某認為當年王某擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。王某抗辯說，賠償請求權已過訴訟時效。

2法律探討

2.1如果王某不履行房屋預購合同（即草簽的書面合同），馬某能否請求法院強制其履行？為什么？

2.1.1解讀

這里涉及到預約合同的效力問題。違反預約，將啟動對方解除權及違約責任訴求，但不可強制執行預約。

2.1.2法律依據

A、預約的違約責任：《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

B、違約賠償：《合同法》第113條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”

2.1.3結合本案得出結論

預約合同違約責任形式不包括強制繼續履行，即法院不能強制王某簽訂正式合同，馬某可按《合同法》第113條請求賠償。

2.2如王某不履行對馬某的合同，預告登記將對馬某產生何種保護效果？如王某在預告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效？

2.2.1解讀

這里涉及到房屋買賣預告登記的效力問題。預告登記主要是為了預防一屋多賣的情況，即房屋或其他不動產的買賣過程中，一經預告登記，則未經權利人同意，處分不動產不發生物權效力，但與第三人的買賣合同效力不因此受到影響。

2.2.2法律依據

A、預告登記：

a、《物權法》第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

b、《物權法解釋（一）》第4條：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”

B、無所有權或處分權的出賣人訂立的買賣合同的效力：《買賣合同解釋》第3條第2款：“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

2.2.3結合本案得出結論

王某賣房并預告登記給馬某后，馬某對房屋的交付請求權具有物權優先權，王某再處分房屋給第三人的，不產生物權效力。但王某與第三人的買賣合同仍然有效。

2.3王某擅自處分共有財產，其妻李某能否主張買賣合同無效？是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記？為什么？

2.3.1解讀

這里涉及到夫妻共同共有財產的處分、無權處分和善意取得的問題。無權處分不影響買賣合同的效力，只要符合法定的條件，買受人可善意取得。

2.3.2法律依據

A、《物權法》第106條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（2）以合理的價格轉讓；

（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”

B、《婚姻法解釋（三）》第106條第1款：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”

不動產買賣合同范文3

關鍵詞:夫妻 房屋買賣合同 糾紛 處分

分歧

王某與宮某簽訂的房屋買賣合同效力如何?該房產的權屬歸誰？對此存在三種不同意見：

第一種意見認為：根據《物權法》物權登記公示原則，宮某根據房屋所有權權利證書上登記的權利人為王某這一權利外觀而對王某擁有該房產的所有權產生了合理信賴，雙方的交易基于的是登記的公信力，從鼓勵交易和保護交易安全的角度出發，不能輕易認定該合同無效。另外，苗某在明知房產經登記才能取得所有權的情況下，仍同意將該房產登記在王某一人名下，應推定苗某已授權王某代為處理共有房產的相關事務，是家事的組成部分，即視為苗某也同意轉讓該房產。所以王某與宮某簽訂的房屋買賣合同有效，宮某以有效的買賣合同取得了該房產的所有權。

第二種意見認為：根據《物權法》第九十七條規定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”王某處分其與苗某共有的不動產應當經苗某同意，否則構成無權處分。王某的無權處分在未經苗某追認或者王某在訂立合同后未取得該房產的全部處分權之前，該合同處于效力待定狀態，即該買賣合同不生效。雖然宮某已辦理了該房產的過戶手續，但因其取得該房沒有合法的依據，故宮某不能取得該房產的所有權。

第三種意見認為：根據《城市房地產管理法》第三十八條規定“下列房地產，不得轉讓：……（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。”雖然該房產登記在王某名下，但不能由此否認苗某對該房屋也擁有所有權，王某與宮某的買賣合同因違反了上述法律的強制性規定。顯然，此規定是效力性規定而非管理性規定，所以王某與宮某的買賣合同因違反了法律的效力性強制規定而當然無效。但是王某與宮某的交易過程符合了善意取得的全部構成要件，宮某通過原始取得的方式取得了該房產的所有權。

評析

筆者贊同第三種意見，理由如下：

不動產買賣合同范文4

上訴人章俊、A銀行股份有限公司廣州體育西路支行（簡稱“A銀行”）與被上訴人王兵侵權糾紛一案，因不服達成市人民法院一審民事判決，向二審法院提起上訴。

廣州盛豐坤房地產有限公司是達成市和豐鎮白成山莊小區的開發商。2005年3月17日，王兵向廣州盛豐坤房地產有限公司認購位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產，當日，王兵支付了購房定金3萬元給廣州盛豐坤房地產有限公司。2006年11月19日，王兵與廣州盛豐坤房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王兵以100萬元的價格購買廣州盛豐坤房地產有限公司開發的位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產。合同簽訂當日，王兵支付購房款97萬元給盛豐坤房地產有限公司，廣州盛豐坤房地產有限公司立下《收據》給王兵收執。加上王兵已支付的購房定金3萬元，王兵共支付購房款100萬元給廣州盛豐坤房地產有限公司。廣州盛豐坤房地產有限公司在收到購房款當日將涉訟房產交給王兵，但未為王兵辦理房產登記手續。王兵接收涉訟房產后，對涉訟房產進行裝修，并在2007年下半年開始居住至今。2007年4月13日，廣州盛豐坤房地產有限公司將已轉讓給王兵的涉訟房產產權轉至廣州白成山莊物業管理有限公司，廣州白成山莊物業管理有限公司領取了涉訟房產的《房地產權證》（證號：粵房地證字第C4670743號）。

2007年6月14日，廣州白成山莊物業管理有限公司（甲方）與章俊（乙方）簽訂《房地產買賣合同》，該合約定：甲方擬將位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號的房地產轉讓給乙方；甲乙雙方議定該房地產交易總金額為120萬元，付款方式為支票；雙方同意于乙方辦好房產證后的兩個月內由甲方將該房地產交給乙方使用。合同簽訂當日，章俊通過廣州市黃埔區糧油儲備購銷公司在中國農業發展銀行匯款126萬元給廣州白成山莊物業管理有限公司。廣州白成山莊物業管理有限公司在當日立下《收據》兩張給章俊收執。2007年6月21日，章俊到達成市土地房產交易所辦理涉訟房產的交易過戶手續。2007年6月28日，章俊領取了涉訟房產的《房地產權證》（證號：粵房地證字第C5666547號）。2007年6月23日，章俊委托廣東公評房地產與土地估價有限公司對涉訟房產的月租金價格進行評估。2007年10月19日，廣東公評房地產與土地估價有限公司作出粵穗公評（估）字（2007）2712531號《房地產租金估價報告》，評估結果為涉訟房產月租金為6000元。2007年10月26日，章俊向原審法院提起本案訴訟，請求法院判決：（1）王兵立即搬出位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號的房屋，交還給章俊。（2）王兵支付房屋使用金24000元（按評估的每月租金6000元計算，暫從2007年7月起至2007年10月止，共4個月，以后計至被告搬出日止）給章俊。（3）本案訴訟費以及評估費3000元由王兵負擔。

另外，2007年7月15日，章俊與A銀行簽訂《個人住房（抵押）借款合同》，約定章俊抵押白成山莊百合花路10號房產，產權證編號：粵房地產證字第C5666547號，向A銀行貸款人民幣280萬元，貸款期限為300個月，即從2007年8月23日至2032年8月23日，貸款利率為6.12%。2007年8月21日，A銀行在達成市國土資源房屋管理局對涉訟房產辦理了《房地產他項權證》（證號：粵房地他證字第C2040117號）。2007年8月23日，A銀行發放貸款280萬元給章俊。當日，章俊立下《A銀行個人貸款借款借據》給A銀行收執。

一審法院依照《中國人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，判決如下：駁回章俊的訴訟請求。本案一審案件受理費580元（章俊預交290元）由章俊負擔。二審法院維持一審裁判。

爭議的焦點問題

本案爭議的焦點問題是涉案房屋的兩個買賣合同何者有效何者無效的問題，同時進一步涉及銀行針對房屋買賣發放貸款而設定抵押是否合法有效的問題。

上訴人章俊認為王兵的購買合同是無效的，其理由如下：（1）一審判決未審查王兵造假的種種行為，包括簽訂合同日期以及交付房屋日期前后自相矛盾，價格偏低等，就認定其買賣行為合法有效，這是不負責任的審判。（2）章俊的購買行為屬于善意取得行為，而善意取得者是不需要考慮上一手房屋出賣者的合法性的。而恰恰相反，只有上一手的違法行為、侵權行為、惡意行為，才有章俊的善意取得行為的成立。（3）上訴人章俊是合法的房屋所有權人，持有政府頒發的房產證，當然有權要求被上訴人王兵搬出房屋，交回上訴人執管。

被上訴人王兵則答辯稱：上訴人的上訴不能成立，原審判決正確，請求二審法院予以維持。

A銀行為維護其抵押權的合法有效性，在上訴中聲稱：（1）王兵并非涉案房產所有權人，對涉案房產不享有物權，而僅對盛豐坤公司享有債權。王兵與盛豐坤公司簽訂的《商品房買賣合同》并未辦理交易鑒證手續，即《物權法》第二十條第一款中所說的“預告登記”。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生所有權轉移的效力。由于沒有經過預告登記，即使未經王兵同意，盛豐坤公司將房產轉讓之行為，仍發生所有權轉移的效力。王兵與盛豐坤公司簽訂上述合同即享有對盛豐坤公司的債權，債權僅存在于債的當事人之間，不具有追及力，因此王兵僅可要求盛豐坤公司承擔違約責任，而無權主張將已登記于他人名下的房產確認歸其所有。（2）章俊享有涉案房產的所有權，上訴人亦享有該房產的抵押權。由于房屋已轉移到章俊名下，根據《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還：不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的乙方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因章俊已善意取得房產，財產“不能返還”，該合同無效并不當然導致合同標的物即該涉案房屋返還被上訴人，而應由盛豐坤公司和紫云物業公司自行承擔相應責任。不動產權屬情況以登記為準，上訴人于涉案房產上設定抵押權時該房產權屬清晰，上訴人抵押權應受到保護。請求撤銷原審判決，維護A銀行的合法抵押權。

一審中法院認為，本案是侵權糾紛。廣州盛豐坤房地產有限公司與王兵簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律規定，且已實際履行，合同有效，合同對雙方當事人均有約束力，雙方應當信守。廣州盛豐坤房地產有限公司在與王兵簽訂《商品房買賣合同》并將房屋交付給王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情況下，又將已出售給王兵的涉訟房產過戶到了廣州白成山莊物業管理公司名下。廣州盛豐坤房地產有限公司將涉訟房產過戶到廣州白成山莊物業管理公司名下的行為，顯屬雙方惡意損害王兵利益的行為，屬于惡意串通行為，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，該行為理應認定為無效，雙方之間的買賣關系也隨之無效。鑒于廣州盛豐坤房地產有限公司將涉訟房產過戶到廣州白成山莊物業管理公司名下的行為無效，故廣州白成山莊物業管理公司再將涉訟房產轉讓給章俊的行為也無效，章俊將涉訟房產抵押給A銀行的行為亦無效。故章俊的訴訟請求，依據不足，原審法院不予支持。

另外，王兵以章俊、廣州盛豐坤房地產有限公司、廣州白成山莊物業管理有限公司為被告，A銀行向為第三人向原審法院提起另案訴訟，請求判令：（1）王兵與盛豐坤公司所簽《商品房買賣合同》有效。（2）盛豐坤公司出售給王兵的座落在百合花路10號房產全部歸王兵所有。（3）盛豐坤公司、紫云物業公司的轉賣行為無效，并予撤銷。（4）盛豐坤公司在十五天內將辦理權屬登記需由盛豐坤公司提供的全部資料報送產權登記機關，為王兵申辦產權登記。（5）本案訴訟費用全部由盛豐坤公司、紫云物業公司共同承擔。原審法院受理后作出民事判決，判決內容為：（1）王兵與廣州盛豐坤房地產有限公司在2006年11月19日簽訂的《商品房買賣合同》有效。（2）位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產歸王兵所有。（3）廣州盛豐坤房地產有限公司與廣州白成山莊物業管理有限公司轉賣位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產的行為無效。（4）廣州白成山莊物業管理有限公司與章俊在2007年6月14日簽訂的《房地產買賣合同》無效。（5）廣州盛豐坤房地產有限公司應于本判決發生法律效力之日起三十日內為王兵辦理位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產過戶登記手續。（6）駁回王兵的其他訴訟請求。章俊不服上述判決，向二審法院提起上訴。二審法院以（2010）穗中法民五終字第353號受理了該案，并與本案合并審理。二審法院（2010）穗中法民五終字第353號案件經本院審判委員會討論，結果為駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，章俊在本案中提起侵權糾紛，依據是章俊是案涉房屋的合法所有權人，王兵是非法入住使用。根據本院（2010）穗中法民五終字第353號案件的判決結果，章俊與廣州白成山莊物業管理有限公司簽訂的買賣合同無效，案涉房屋歸王兵所有。章俊上訴要求王兵交還案涉房屋并支付房屋使用費，理據不足，二審法院不予支持。本案是侵權糾紛，章俊在本案中沒有對A銀行提出訴訟請求。A銀行上訴請求維護其合法抵押權，由于章俊與A銀行之間的抵押關系，不是本案的審理范圍，本案對此不予審理。綜上所述，審查原審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

對銀行的啟示

第一，不動產買賣并非以登記為絕對依據。從物權法的規定來看，對于不動產，標的物的轉移占有并不移轉所有權，只有經過登記才能取得所有權移轉的效力，因此不動產經過登記以后法律自然就賦予了它具有公示效力。我國《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”我國《物權法》還對未能辦理不動產權屬登記前的預告登記做了規范，該法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”但是本案中的房產第一次交易也不存在預告登記，如果存在預告登記則后來的房屋權屬轉讓則不能發生。從本案訴訟過程及法院的裁判來看，盡管章俊是案涉房屋權證所有人，王兵是不具有權證而先行完成買賣手續且先占有和使用，但是法院并沒有簡單地認定不動產買賣以登記為準而否定不具有房產登記手續的先買賣。法院之所以否定了具有法定不動產交易手續的買賣，是因為廣州盛豐坤房地產有限公司在與王兵簽訂《商品房買賣合同》并將房屋交付給王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情況下，又將已出售給王兵的涉訟房產過戶到了廣州白成山莊物業管理公司名下。這里突出了原房產所有人惡意多次轉讓和過戶行為無效的認定，并明確認為廣州盛豐坤房地產有限公司將涉訟房產過戶到廣州白成山莊物業管理公司名下的行為，顯屬雙方惡意損害王兵利益的行為，屬于惡意串通行為，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，該行為理應認定為無效，雙方之間的買賣關系也隨之無效。

第二，善意取得并非能得到法律的絕對保護。善意取得，通常是指無權處分他人物的讓與人，不法將該物讓與買受人后，如果買受人取得該物時出于善意，除法律另有規定外，則取得該物的所有權，物的原所有人不得要求受讓人返還。我國《物權法》第一百零六條也明確肯定了善意取得，即“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”從前述規定來看，本案中上訴人的受讓行為應為善意取得，但是法院并未從善意得角度認可其行為的合法性。原因在于第二次轉讓所依賴的房產所有權合法性有瑕疵，因為法院經審理認為盛豐坤公司與紫云物業公司的轉賣和房產過戶行為是基于惡意串通而完成，應該認定為無效。據此，無效權屬的房產再次轉讓也當然無效，受讓人的善意取得無法得到保護。筆者認為法院的此種裁判立意，雖然有助于保護先買先占主體的合法權益，但是對于善意取得的購買者權益保護則明顯不足，其結果有助于維護和體現交易的實質公平，但是必然侵蝕市場交易的效率和秩序的穩定性，必然造成購買者不得不為核實權屬證書背后是否存在瑕疵而付出高昂的成本。

不動產買賣合同范文5

(一)各物權變動模式下一房二賣之普遍性法律行為引起的物權變動模式共有三種，分別是債權形式主義、物權形式主義和債權意思主義。在債權形式主義之下，不動產的所有權變動除當事人合意外尚需形式要件———登記，在債權契約成立和所有權變動之間不可避免的存在時間間隙，在此間隙若出賣人另行與第三人(次買人)訂立買賣合同則構成“不動產的二重買賣”或稱“一房二賣”。在物權形式主義下，物權因法律行為而變動時，除須有債權行為外，尚需當事人就物權的變動達成一個獨立于債權行為的物權合意，以及履行交付或登記的法定形式。故而僅就形式要件而言與債權形式主義無異。因此，在形式主義下，房屋的出賣人在與先買人訂立買賣合同后，未履行房屋所有權的轉移登記前，與次買人訂立新的房屋買賣合同即構成一房二賣。在債權意思主義下，債權合意的達成與物權變動同時完成，債權契約成立與所有權變動之間沒有時間差，一房二賣一般不可能發生。但在該模式之下，一房二賣的避免并不意味著重復交易行為的減少，因為在債權意思主義之下，不動產所有權若要取得對抗效力依然需要登記的形式，這樣雖然出賣人無法在繼續保有所有權的情況下為一房二賣，但仍可在債權契約生效與登記完成之間的時間間隙與第三人另立買賣合同，此時因先買人取得的所有權尚未發生對抗效力，故后買人只要取得物之登記則取得物之所有權，可以稱之為先買人的所有權未發生對抗效力時的無權處分。

(二)一房二賣產生之原因探究一房二賣行為產生的根源，乃在于出賣人自身利益最大化的沖動。此種沖動絕不可能因所有權已經在法律上讓渡他人而有所削減，特別是在標的物價格暴漲的情況下(而此種市場行情是誘發一房二賣行為的最主要誘因)。所以在債權意思主義下出賣人為一房二賣行為的沖動并不比形式主義下要小。同時，后買人為后一交易的沖動也不會比形式主義下更低，這是因為:首先，在出賣人善意的一房二賣中，即便是在形式主義下，為促成交易出賣人在為后一交易時也會盡量隱瞞在先交易的存在，在債權意思主義下更是如此，理性的出賣人完全可以預料到善意的后買人并不愿意因自己的交易行為而卷入糾紛。其次，在有惡意的串通的一房二賣中，糾紛解決過程中證明后買人惡意的困難程度只可能與證明責任分配有關而與物權變動模式風牛馬不相及，故后買人因其惡意而無法取得標的物所有權的可能性在不同物權變動模式下并沒有變化，也不能影響后買人交易的沖動。綜上所述，一房二賣行為的發生概率并不因物權變動模式的變化而變化，故而可以推知一房二賣行為與先買人的所有權未發生對抗效力時的無權處分行為發生的概率相當。除發生的概率外，兩種違法行為造成的法律后果也是相當的:在形式主義下，出賣人對哪個買受人為登記則哪個買受人始取得不動產之所有權，未得到履行者請求承擔違約責任。而在債權意思主義下，先買人取得的所有權不具有對抗第三人的效力，若出賣人對后買人為登記則后買人始取得完整的所有權，而若出賣人對先買人為登記則先買人的所有權始生對抗效力，未得履行者請求承擔違約責任。除此以外，債權意思主義下仍存在特殊情形，雖當事人已經達成債權契約但并不即時發生物權轉移的效果，①因而導致出賣人仍然有為一房二賣行為的空間。因此，有學者指出，“如果以防范一物二賣為目的，在各種物權變動模式中進行價值取舍，所作的任何努力都將是徒勞的。”［1］依據《物權法》第6條與第9條第1款之規定，我國物權變動系采債權形式主義，故一房二賣在我國屬于“系統性風險”而非特殊情形，加之目前房地產價格快速上漲，房地產中介管理混亂，更加劇了這一風險。當前，各地法院在審理一房二賣民事糾紛時判決理由比較混亂，例如:北京大興區人民法院在劉某訴北京京吉順房地產開發有限公司案中，直接判定后合同無效;②而廣東東莞市中級人民法院在張某訴方某房屋買賣糾紛案中，是以房屋交付的先后順序確定后買人取得房屋所有權。③司法裁判中適用法律的不一致，使市場主體無法準確預測自己行為的法律后果，將不利于交易安全和市場的穩定。

二、一房二賣中的后合同的效力

一房二賣中，先合同只要不存在效力瑕疵，即告生效自不待言。而對于后合同，根據《物權法》第15條的規定，后合同只要確為意思表示一致的產物即成立，具備生效要件即生效。根據債權的平等性原理，先合同與后合同并無履行上的先后次序之分，［2］未能獲得履行的買受人只能根據《合同法》第113條獲得違約賠償。當然在債法上并不排除后合同因效力瑕疵最終無法發生效力的可能。根據《合同法》第52條第2項的規定，后合同當事人惡意串通損害在先買受人利益將導致后合同無效，所以后合同是否生效的關鍵在于后合同當事人是否存在惡意。筆者認為，認定惡意不應以知道或應當知道存在在先合同為標準，而應以出賣人與后買人通謀損害先買人利益為標準。因為次買受人即使在知道在先合同存在的情況下與出賣人訂立買賣合同，也可能因出賣人選擇履行在先合同而未損害先買人(第三人)的利益，在此種情況下，只能因后一買受人明知有在先合同存在而在要求出賣人承擔后一買賣合同的違約責任時，基于過錯相抵減輕出賣人的違約責任。［3］之所以對惡意做如此限定，意在盡可能保證后一合同的合同效力。這一方面是出于維系交易安全的考慮，另一方面一房二賣事實上增加了社會福利，應以最大的謹慎否定后合同的效力。因為出賣人作為一個合理的經濟人，在依自己意思選擇買受人時必然選擇合同收益最大的一個，在履行可獲得最大收益的合同之后，再將合同收益中的一部分用于彌補另一買受人因出賣人違約而受到的損失，拋開交易成本，勢必將實現社會效益的最大化。綜上所述，直接判定后合同無效的方法解決一房二賣的問題并不可行，那么就只有兩個法律路徑可供選擇，其一是由法律強制性的規定多個合同的履行順序，若強制性規定履行順序，則一房二賣帶來的交易風險自然消弭。因為有了法律的強制性規定，買受人可以通過自己地位與法律規定的比照確定自己為的合同是否能夠得到履行，房屋交易中因履行的不確定帶來的風險因此消失。其二是構建預登記與付款中間人制度(或稱轉交付制度)結合的事前預防機制。

三、強制性規定履行順序的可行性

基于正義的基本要求，對本應平等對待的不同債權的區別對待，必須有強有力的、合理的理由。所以在強制性的規定眾多有效合同的履行順序時，應有合理的標準。筆者所能想到的具有一定合理性的標準有以下兩個:

(一)以合同成立生效順序為標準的可能性在理論上由于債權的平等性，在一個物上存在多個債權，則其地位并無分別，應由出賣人自由選擇。物權具有絕對性(對世權)及排他性，故在同一標的上只能存在一個所有權。就同一標的物雖得設定多數內容不沖突的限制物權(尤其是擔保物權，如不動產抵押權)，應依其發生先后定其位序。反之，債權僅具有相對性，無排他的效力，因此數個債權，不論其發生先后，均以同等地位并存，即債權的平等性，此亦為債權區別于物權最基本的特征。買賣合同性質為債權行為，基于先后買賣而產生的二重債權，處于平等地位，并無位序關系，不因先后而異其效力。前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行義務。［4］(P164)當然若抱著實用主義的態度，理論上的基本原理并非不可打破，但以合同成立生效順序為標準在實踐上也會出現問題。若以合同生效的先后順序強制性規定履行順序，則后合同將無機會被履行，這就等于給予在先買賣合同以對抗效力。但買賣合同沒有任何公示手段，因此交易當事人在訂立買賣合同時，如果不想為是否存在在先合同而提心吊膽，就只能花費巨資調查他人隱秘的法律關系。如此將對交易安全造成巨大損害，且增加大量交易成本。另一方面，合同一般成立即告生效，雖然法律規定合同成立時間為承諾的意思表示到達要約人的時刻，十分明確，但因重要時點僅涉及雙方當事人，一般不為第三人所知，所以容易偽造。故而易出現出賣人與第三人通謀，制造虛假先合同，而使先買人的合同無法履行的情形。綜上所述，以合同成立生效順序為標準強制性的規定合同履行順序的設想，不但不利于交易安全，而且不利于買受人利益的保護，應給予否定評價。

(二)以占有人優先為標準的可能性另一種可能的規定是以占有房屋的買受人為優先獲得標的房屋所有權的當事人。一般認為，占有是一種事實，此種事實不依賴于某種權利而僅表現為某種利益。其與權利的區別可以描述為占有只有利益的要素，權利則是利益和法律之力二要素的結合。［5］就占有的功能而言，具有保護本權和強化本權的功能。其保護本權的機能體現在表彰本權，此種表彰乃基于占有可以為外界知悉的性質，使本權的保護趨于簡易，以保護靜的安全;而其強化本權的功能乃基于占有排他的性質，占有與本權結合使本權(在此情形主要是債權特別是租賃權)從占有處獲得了排他性，這主要體現在租賃關系中，出租人交付租賃物之后，即使將租賃物所有權讓與第三人，其租賃合同對于租賃物的受讓人，仍繼續存在。具體來說，若一買受人取得了房屋的占有，則該買受人即取得了一種為法律保護的利益。此時的占有是基于買賣合同，屬于《物權法》第241條所規定的有權占有。占有已經與合同債權結合，起到了表彰合同債權的作用，這就解決了前述以合同成立生效為標準所帶來的困境。但疑問在于此時買受人的占有能否與本權(即主合同債權)結合，強化本權使其具備排他性。筆者認為無法達到這種強化的效果。對比租賃權的情形，因占有本系租賃權的一項重要權能，故占有起到表彰和加強租賃權的作用，而在此情形買受人所享有的權利只有因買賣合同而獲得的合同債權，占有并非該債權的權能，買受人所獲得的占有僅僅是一項因合同的履行而產生的利益而已。故在此時不可將占有與合同債權相結合而使合同債權具備排他性。若給予合同債權以對抗效力，事實上是將不動產物權變動的形式要件由登記變為交付(轉移占有)。我們知道，登記于不動產物權變動意義重大，各國無論采物權形式主義、債權形式主義抑或債權意思主義的物權變動模式，均以登記為不動產物權的公示方式，唯因不動產價值巨大，不動產物權的登記制度干系社會交易安全、財產秩序和國家稅收等公益。所以僅因規制一房二賣現象而改變不動產物權變動的形式要件有違比例原則。既然不可給予取得占有的房屋買受人的債權以對抗效力，能否考慮給予其優先權呢?我們可以設想一種最為保守的優先權制度，此種優先權僅在出現一房二賣的情形時始發生作用，即在所有買受人中，取得占有的買受人將優先于其他買受人獲得房屋的所有權，將買受人占有的對抗效力局限于多個買受人之間。對于不動產物權而言，由于占有的公示效力較弱，不足以給予完全的對世效力，故可以給予買受人以一定范圍內的對抗效力。這一設想看似合理，但依然存在很大問題。首先，因為所有不特定的民事主體均有權與出賣人締結買賣合同，所以這里所謂的一定范圍內的對抗效力是不存在的，一旦產生對抗效力就將對抗不特定多數人。這一點與債權意思主義下未登記而不可對抗第三人的所有權不同，因為此時所有權的對抗效力被限定在已經成立的債權關系的法索之中，而在我們設想的優先權制度中，優先權作用的范圍由于潛在的后買人的不特定性而無限擴展;其次，買受人的占有雖具有排他性，但無法對抗所有權人的所有權，所有權人依然有權收回房屋，在這一點上與租賃權人的占有有所不同;最后，在實踐中出現過后買人強行闖入先買人已經占有的房屋的事件屢見不鮮，④后買人在訂立買賣合同時不可能總是不實地查看標的房屋，如此規定不利于后買人利益的保護。綜上所述，占有人無論如何也無法獲得優先于他人獲得房屋所有權的正當性，故法律不應規定占有人獲得房屋所有權。

四、一房二賣之預防:

不動產買賣合同范文6

基層人民法院管轄第一審民事案件，但民訴法另有規定的除外。因此，對于公民之間的普通房屋買賣合同糾紛由基層人民法院管轄。對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經常居住地不一致的，由經常居住地人民法院管轄。一般來講，如果對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。

但是房屋買賣合同糾紛不應該適用一般的管轄規定，而應該適用人民法院的專屬管轄。

人民法院專屬管轄：

1、因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；

2、因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；

3、因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。