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房地產(chǎn)會計計量范文1

【關(guān)鍵詞】 公允價值計量 房地產(chǎn) 會計實務(wù) 應(yīng)用

1. 公允價值含義與適用范圍

1.1公允價值的含義

國際會計準則委員會（IASB）將公允價值定義為，熟悉情況的交易雙方在公平交易的環(huán)境下自愿進行資產(chǎn)交換或者負債清償?shù)慕痤~。我國對公允價值的定義與IASB所給的定義基本相同，《企業(yè)會計準則——基本準則》中對公允價值的定義是：“公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”公允價值來自于公平的交易環(huán)境，作為一種新的計量屬性，是進行交易的雙方在充分考慮市場信息的基礎(chǔ)上達成的理智的共識，達成這種共識的市場交易金額就是公允價值。

1.2公允價值計量的適用范圍

當(dāng)前，公允價值計量在我國企業(yè)主要運用在金融工具、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、企業(yè)債務(wù)重組及非貨幣資產(chǎn)的交換等幾個方面，準則中明確了投資性房地產(chǎn)只要滿足一定條件，就能夠使用公允價值計量模式計量的規(guī)定。

2. 公允價值的確定方法

資產(chǎn)與負債公允價值的確定，根據(jù)是否存在可觀察的市價分為市價法與現(xiàn)值估價兩種方法。

2.1市價法

市價法主要用于被計量的資產(chǎn)或負債存在可觀察市價情況下公允價值的確定。市價法的運用強調(diào)，某一資產(chǎn)或者負債的價值應(yīng)與發(fā)揮同等效用替代品的市價相等。這要求比較被計量的資產(chǎn)、負債與在市場上進行交易的同類的資產(chǎn)或負債，最理想的情況是對照資產(chǎn)、負債的物與被計量的對象完全一致，但在很多情況下，對照物與被計量的資產(chǎn)或負債并不完全一致，這時要適當(dāng)進行調(diào)整。

2.2現(xiàn)值估價技術(shù)

當(dāng)合同約定現(xiàn)金流存在，計算時可運用傳統(tǒng)現(xiàn)值法，也就是只使用單一的和風(fēng)險成正比關(guān)系的利率，傳統(tǒng)現(xiàn)值法基于未來的現(xiàn)金流量與風(fēng)險程度能夠通過單一的利率反映的假設(shè)，這一過程的關(guān)鍵在于選取一個合適的利率，這就需要對被計量的資產(chǎn)或負債同市場中具有可觀察利率與現(xiàn)金流量特征相似的參照對象進行識別和對比分析，通過分析來確定公允價值。當(dāng)合同約定現(xiàn)金流不存在時，可通過期望現(xiàn)金流量法確認。該方法首先對所有可能出現(xiàn)的現(xiàn)金流量進行考慮分析，在此基礎(chǔ)上計算獲得現(xiàn)金流量的期望值，進而確定被計量資產(chǎn)或負債的折現(xiàn)利率與現(xiàn)值。

3. 公允價值計量在投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中的應(yīng)用

3.1在房地產(chǎn)會計實務(wù)中應(yīng)用公允價值需要滿足的條件

一般情況下，采用公允價值計量方式時，應(yīng)當(dāng)滿足以下兩個基本條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在的地區(qū)應(yīng)當(dāng)具有較為活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易中獲得同類的或者是類似的房地產(chǎn)市場的價格信息，從而能夠更好的實現(xiàn)對公允價值的科學(xué)估計。從中也可以看出，在投資性房地產(chǎn)準則中，公允價值計量方式的應(yīng)用是禁止出現(xiàn)過多假設(shè)條件的，也并不是所有的房地產(chǎn)市場都適合使用公允價值，因此，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行公允價值的確定和使用。

3.2公允價值在房地產(chǎn)會計實務(wù)中的具體應(yīng)用

3.2.1投資性房地產(chǎn)公允價值的確定

新會計準則規(guī)定，公允價值可以分三個層次進行確定。根據(jù)同類資產(chǎn)的市價確定的為第一個層次，該層次的資產(chǎn)市場活躍，資產(chǎn)的市價就是該類資產(chǎn)的公允價值；比照類似資產(chǎn)的市價確定公允價值的為第二個層次，該資產(chǎn)雖不存在活躍的市場，但相類似的資產(chǎn)存在活躍市場；第三個層次的資產(chǎn)既不存在同類市場也不存在類似市場，該類資產(chǎn)公允價值可以根據(jù)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量，采用合適的折現(xiàn)率計算出的現(xiàn)值進行評估確定。由于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場存在著不同城市發(fā)展不平衡的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在確定一個房地產(chǎn)項目的公允價值時，要嚴格根據(jù)以上的三個層次確認計量。

3.2.2公允價值計量對房地產(chǎn)裝修費用的影響

裝修費用是投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的房地產(chǎn)使用效能，往往要通過對投資性房地產(chǎn)的擴建、改建或者室內(nèi)裝璜的方式提高房地產(chǎn)的使用效能。當(dāng)用于改擴建或者裝修的支出符合確認的條件時，應(yīng)將這部分費用資本化。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某一房地產(chǎn)項目進行再開發(fā)，并且將來仍然是投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間不進行折舊或者攤銷計提。由此，應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”總科目下加入“在建”子科目，并根據(jù)規(guī)定進行會計核算。因為投資性房地產(chǎn)可采用成本計量與公允價值計量模式，而兩種計量模式的會計處理的差異性較大，同時不同的計量模式也會對房地產(chǎn)裝修費用的處理產(chǎn)生影響。

通常情況下，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量應(yīng)采用成本計量模式，選擇成本模式計量裝修費的，按照固定資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定的要求進行后續(xù)計量，并按期（通常按月計）計提折舊，對于出現(xiàn)減值跡象的，根據(jù)資產(chǎn)減值的規(guī)定處理。通過公允價值計量后續(xù)裝修費用的，不計提折舊或攤銷扣除，應(yīng)當(dāng)以投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)對賬面價值進行調(diào)整，并將公允價值和原先賬面價值的差額計入到當(dāng)期損益之中（公允價值的變動損益）。

3.2.3公允價值計量在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中的應(yīng)用

在會計處理方面，企業(yè)如果將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時，就會遇到公允價值計量的影響。非投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前通常是按實際的成本計量，轉(zhuǎn)換為按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)后，就會發(fā)生轉(zhuǎn)換之前資產(chǎn)的實際價值和轉(zhuǎn)換時公允價值不吻合的情況。按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日發(fā)生資產(chǎn)虧損，即公允價值小于賬面價值之差，則將價值差額計入到當(dāng)期損益之中，當(dāng)投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)升值，對沖或者轉(zhuǎn)讓時沖銷兩者間的差額。由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)按時，實際成本計量模式下的資產(chǎn)核算不會發(fā)生資產(chǎn)價值變動，也就不存在變動損益的核算。但為保持投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值原貌，應(yīng)將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面余額、累計折舊（或攤銷）、減值準備等內(nèi)容，分類轉(zhuǎn)入到固定資產(chǎn)、累計折舊、資產(chǎn)減值準備等科目；采用公允價值計量的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換資產(chǎn)，應(yīng)按照資產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的賬面價值，房地產(chǎn)公允價值和原賬面價值之間的差額計入到當(dāng)期損益中，當(dāng)房地產(chǎn)處置或者報廢后，再將公允價值的變動損益轉(zhuǎn)入到“營業(yè)外收入”科目中。

結(jié)束語：

我國公允價值計量的理論與實務(wù)發(fā)展尚不成熟，在房地產(chǎn)會計實務(wù)中的應(yīng)用還不廣泛。要更加合理有效的應(yīng)用公允價值，需從我國市場經(jīng)濟的實際出發(fā)，制定和完善相關(guān)的配套政策，完善應(yīng)用體系，同時注重借鑒國外的先進經(jīng)驗，不斷優(yōu)化調(diào)整公允機制計量模式，使公允價值計量在房地產(chǎn)項目的具體應(yīng)用更加的方便可行。

參考文獻：

房地產(chǎn)會計計量范文2

【關(guān)鍵詞】公允價值；影響

2007年1月1日起新會計準則已經(jīng)開始在上市公司中應(yīng)用，這是我國會計業(yè)的里程碑，它將推動中國向更現(xiàn)代的經(jīng)濟模式過度，并幫助投資者做出更明智的決定。而公允價值成為這次新準則中的一大亮點問題。主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面采用了公允價值。

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

1.投資性房地產(chǎn)的定義及特征。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（1）已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

二、會計計量模式

1.歷史成本計量模式。歷史成本是指取得資源時的原始交易價格。在直接現(xiàn)金交易時，歷史成本表現(xiàn)為付出的現(xiàn)金或承諾付出的現(xiàn)金；在非現(xiàn)金交易時，歷史成本則表現(xiàn)為被交易資產(chǎn)的現(xiàn)金等價物。歷史成本作為機器工業(yè)的產(chǎn)物，隨著生產(chǎn)力約發(fā)展，逐漸步入了鼎盛時期。建立歷史成本的假設(shè)前提有兩個：一是幣值穩(wěn)定假設(shè)；二是社會平均勞動生產(chǎn)率不變假設(shè)。歷史成本計量屬性主要有以下特點：歷史成本會計的最大特點是面向過去。從確認的基礎(chǔ)看，歷史成本會計是建立在過去已經(jīng)發(fā)生的交易或事項基礎(chǔ)上的。不論權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實現(xiàn)制，都是針對已發(fā)生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權(quán)利和義務(wù)；后者指因過去交易而引起的現(xiàn)金收付。它們的共同特點是建立在已發(fā)生的交易或事項的基礎(chǔ)之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗性等特點，維護會計信息的可靠性。

2.公允價值計量模式。我國財政部制定的《企業(yè)會計準則》對公允價值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。這一解釋是基于公允價值形成的前提和基礎(chǔ)是公平交易來做出的，強調(diào)的是公允價值的“公允性”。公允價值是在后工業(yè)時代和信息時代，科技對社會生產(chǎn)力的發(fā)展推動明顯，伴隨著社會平均勞動生產(chǎn)率變動顯著而出現(xiàn)的。但是后工業(yè)時代社會平均勞動生產(chǎn)率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態(tài)，這就對歷史成本計量提出了挑戰(zhàn)。自20世紀90年代至今，公允價值在西方國家得到廣泛的應(yīng)用。公允價值與歷史成本相比主要呈現(xiàn)出以下特點：一是公允價值計量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價值直接客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值，并保持“隨行隨市”，保證企業(yè)會計信息有用性。二是公允價值計量屬性能更真實地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)利潤計算是通過收入與相關(guān)成本、費用配比進行而實現(xiàn)的，收入按現(xiàn)行價格計量，而成本、費用則按歷史成本計量。這樣由于收入和費用計量屬性不同從而造成利潤的虛高，不利于正確反映企業(yè)經(jīng)營成果。

3.歷史成本、公允價值的異同。歷史成本、公允價值作為會計計量的兩種屬性，都是對資產(chǎn)、負債的一種衡量、評價，同的地方。但是它們又是在不同的經(jīng)濟環(huán)境中應(yīng)對不同的情況產(chǎn)生的，又有所區(qū)別。公允價值（fair value）亦稱公允市價、公允價格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣的成交價格。在購買法下，購買企業(yè)對合并業(yè)務(wù)的記錄需要運用公允價值的信息。公允價值的確定，需要依靠會計人員的職業(yè)判斷。新會計準則——基本準則第九章“會計計量”，規(guī)定了企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值五種計量屬性進行計量，將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則。我國新會計準則對公允價值的運用有所創(chuàng)新并較為審慎，這是考慮到我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。新會計準則還嚴格規(guī)范了運用公允價值的前提條件，即公允價值在具有商業(yè)實質(zhì)并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是，公允價值計量在新會計準則中的大多數(shù)具體準則中并不具有強制效力，這也是充分考慮了我國特殊的經(jīng)濟與會計環(huán)境。兩者的聯(lián)系在于：在初始計量日，兩者是一致的。如果市場不發(fā)生通貨膨脹，幣值保持穩(wěn)定，社會平均生產(chǎn)率保持不變，那么歷史成本和公允價值相比就不會產(chǎn)生嚴重的背離。這樣，在對資產(chǎn)負債項目進行初始計量或物價相對穩(wěn)定的情況下進行后續(xù)計量時，由于歷史成本符合公允價值的基本要求或在價值上接近公允價值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價值。兩者的區(qū)別在于：歷史成本計量屬性反映的會計目標是受托責(zé)任觀。在受托責(zé)任觀下，可靠性重于相關(guān)性。由于歷史成本是基于過去的已發(fā)生的交易或事項形成的市場價格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗證性。同時，我們也應(yīng)該認識到，歷史成本的可靠性也是相對的。歷史成本只能反映過去交易或事項發(fā)生時點的信息，不僅不能反映未來而且同市場價格的變動毫無聯(lián)系。公允價值計量屬性反映的會計目標是決策有用觀。

三、公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2007年1月1日新會計準則公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先是在上市公司房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)。新會計準則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，適當(dāng)?shù)匾肓斯蕛r值，在投資性房地產(chǎn)、企業(yè)合并、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等方面采用了公允價值的概念或計量方法。下面試以公允價值計量對上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的投資性房地產(chǎn)為例分析其影響：

（一）對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)確認在企業(yè)中哪些資產(chǎn)是屬于公允價值計量下的投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準則第三號投資性房地產(chǎn)第二條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準則第三號第十條規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。這意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內(nèi)交易對象具有同質(zhì)性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。

2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在新會計準則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產(chǎn)重新分別歸類為：存貨：企業(yè)在日常活動中持有以備出售的房地產(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料；固定資產(chǎn)：企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負債表上。因此，投資性房地產(chǎn)準則對于主要經(jīng)營高檔寫字樓、公寓項目和擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，而對主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)來說，作為存貨的房地產(chǎn)遠遠大于投資性房地產(chǎn)，因而所受影響會較小。另外，由于“投資性房地產(chǎn)”單獨列示在資產(chǎn)負債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

（二）對所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。新會計準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。新會計準則還規(guī)定，企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進行處理。因此在采用新會計準則中公允價值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原帳面價值的差額也將計入所有者權(quán)益。例如：農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司2009年2月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲備，當(dāng)時取得該地價每畝均價89萬元。隨著近年房地產(chǎn)地價的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，可使該公司所有者權(quán)益增加3.65億元。

（三）對利潤的影響

新會計準則還規(guī)定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日（會計期末）按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進行后續(xù)計量，按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)中擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇采用公允價值模式計量，那么，今后每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤就會增加；又由于在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會增加當(dāng)年的利潤。例如：某民營投資企業(yè)集團，旗下?lián)碛?萬平方米房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。在2008年1月1日執(zhí)行《新會計準則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產(chǎn)改為采用按公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，并追溯調(diào)整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤則分別增加4000萬元及8000萬元。從目前看，采用公允價值模式下不再計提折舊或攤銷，按公允價值計量是可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，企業(yè)凈利潤將有提升，但從長遠來看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。如果今后公允價值的下降的機率加大也會使未來的業(yè)績風(fēng)險加大。當(dāng)然，企業(yè)在采用公允價值計量時可以通過穩(wěn)健的做法，將公允價值慢慢釋放為企業(yè)的利潤。

（四）對稅負的影響

按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異：會計上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)權(quán)衡在成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價值模式下給企業(yè)帶來收益（但沒有現(xiàn)金流入）之間的利益關(guān)系，最終作出是否采用公允價值模式的選擇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意對其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的稅法規(guī)定，根據(jù)國家稅務(wù)總局的文件規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售確認相應(yīng)的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產(chǎn)的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，按新會計準則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的帳面價值。當(dāng)公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)來繳納房產(chǎn)稅；企業(yè)因公允價值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤是否可用于利潤分配等，目前在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定。

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房地產(chǎn)會計計量范文3

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制分為內(nèi)部和外部兩種，內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業(yè)的決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)，這些都或多或少地導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會計核算準則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。

房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的影響因素：

1收入確認：一般的收入確認標準是風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會計人員需要針對房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時確認收入對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的準確性有很大影響。

2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。

3往來款項：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過往來款項來協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會出現(xiàn)兩種請康影響到會計信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。

4稅費：房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認成本及預(yù)付應(yīng)付款項，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。

5資產(chǎn)確認：一般企業(yè)都是在年末進行資產(chǎn)減值準備測試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關(guān)部門是很難進行資產(chǎn)認定的。

提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策

1要提高會計人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會計人員參加會計學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。

2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項，比如說預(yù)提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關(guān)的會計準則或會計制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計業(yè)務(wù)標準，才能避免會計人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會計處理。

3要加強完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會計制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會計核算規(guī)定。既要適應(yīng)全球經(jīng)濟大環(huán)境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國的會計準則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會計準則，只有這樣才能時房地產(chǎn)行業(yè)的會計報告適應(yīng)全球化競爭的要求。

房地產(chǎn)會計計量范文4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

房地產(chǎn)會計計量范文5

內(nèi)容摘要:新會計準則增加了投資性房地產(chǎn)準則,對投資性房地產(chǎn)的會計處理進行了規(guī)范,其實施有利于增強會計信息的相關(guān)性和有用性、公允價值模式的引進穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時也為企業(yè)實施盈余管理提供了空間。

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會計準則 盈余管理

近年來,隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計操作,2007年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露細則。本文從投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景著手,重點剖析投資性房地產(chǎn)會計準則對相關(guān)企業(yè)會計處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景

(一)房地產(chǎn)投資的普遍性

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計量的準確性關(guān)系到企業(yè)會計報表的真實性和有用性,因此從財務(wù)會計的角度加強和規(guī)范房地產(chǎn)運作,是加強房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

(二)舊會計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理不合理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理,我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點,而且經(jīng)過若干年以后,它們的市值會發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實價值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待,進而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。

投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理

(一)投資性房地產(chǎn)的確認

新準則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進行。

首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準則進行會計處理;若不是,則進入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準則進行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的計量

1.初始計量。投資性房地產(chǎn)準則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量做出了詳細規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規(guī)定。具體會計核算時,按投資性房地產(chǎn)的入賬價值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

2.后續(xù)計量。新準則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時,可根據(jù)具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計量,分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進行攤銷,而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當(dāng)期損益。相關(guān)會計處理見表1。

(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)準則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時的會計處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價,如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。具體會計核算見表2。

(四)投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)準則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會計處理見表3。

投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響

(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量

新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會計信息披露提出了五個要求,以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構(gòu)對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業(yè)高級管理層履行責(zé)任的信息,檢驗其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。

(二)有利于穩(wěn)固NPV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,新會計準則采用公允價值進行計量,必然會誘導(dǎo)市場更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。此外,新準則對于公允價值模式的選擇,特別強調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價值的可能。因為其他財務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭議。可以預(yù)期,新準則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。

(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實施盈余管理提供了空間

通過對新準則有關(guān)條款的進一步解讀,可以預(yù)測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產(chǎn)的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價值的確認仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導(dǎo)致虛增利潤。

參考文獻:

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房地產(chǎn)會計計量范文6

關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn) 成本模式

在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進行改進推廣，成為理論界和實務(wù)界共同研究的問題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會計問題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。

2、公允價值模式

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

（三）兩種模式下對企業(yè)的不同影響

1、成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業(yè)的真實情況；第二，企業(yè)采用成本模式計量會影響投資者的利益。

2、公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)。其次，公允價值計量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用

我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據(jù)統(tǒng)計，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。

2、投資性房地產(chǎn)準則后續(xù)計量執(zhí)行情況

在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是FASB 在《財務(wù)會計準則公告第157 號——公允價值計量》中所構(gòu)建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀

與我國原準則體系中歷史成本計量占主導(dǎo)地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)新會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進行會計處理，必然對企業(yè)財務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量能夠?qū)ω攧?wù)報表產(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。而這樣的結(jié)果顯然與準則制定的初衷相違背，要使這種狀況得以改變，就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進行改進。

三、我國會計實踐中公允價值的應(yīng)用展望

對于企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的前景，我認為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊，房地產(chǎn)市場不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢，還陷入了近年來少有的“寒冬”，但是采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量是我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢的必然要求。

采用公允價值計量模式是提高會計信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國要進一步完善與國際趨同的會計準則體系，提高會計信息質(zhì)量，就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。

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